资料图：雅居乐董事长陈卓林

　　陈卓林的“红与黑” 雅居乐兵败云南　　

　　雅居乐在海南清水湾的销售神话还没来得及在云南成功复制，危机却已不期而至

　　ㄖ前，雅居乐对外公布董事长陈卓林已被昆明市检察院“指定居所居住”。受此影响10月13日，雅居乐地产(03383.HK)复牌大跌17%市值蒸发34亿元。

　　引发投资者担忧的是陈卓林一旦出事，将可能引发公司项目开发销售受阻乃至财务出问题。

　　事实上雅居乐今年的资金状况一矗处于较紧张局面。今年5月雅居乐推出5折甩卖海南清水湾项目活动，其余二三线城市项目也全面降价促销但效果不尽如人意，2014年1-8月累計销售额仅265.4亿元仅完成全年700亿销售目标的40%不到。

　　“广东的家族式房企老板一旦出事，对公司就是致命打击而一旦资产价格下降，信用评级下降对公司后续融资影响会很大。”深圳一家房地产私募基金人士告诉记者目前不能确定陈卓林出事原因，若项目涉及利益输送可能会导致项目被没收，或者资金被冻结

　　无疑，雅居乐面临的将是一场前所未有的危机

　　陈卓林被限制人身自由，事發云南另有消息称，在陈卓林被检方控制之前雅居乐云南公司的多个负责人已被调查，而案发原因较大概率是缘于与云南某些贪腐官員之间存在的利益输送

　　“陈被抓可能与云南官场震荡有关，对房企而言出问题最有可能是行贿官员。”广东一家民营房企负责人說从广东近期出事的几家民营房企来看，无一不是因官员落马后查出与房企存在利益输送问题。

　　在***以来的***风暴中云喃的官场“地震”不断。截至目前已有两名省部级官员被处理：原副省长沈培平，原省委常委、昆明市委书记张田欣此外，今年9月被調查的全国人大环境与资源保护委员会副主任委员白恩培事发原因也主要与其近10年云南省委书记的任职经历有关。

　　而日前中山市康大中信联合房地产有限公司董事长陈浩唯公开指控陈卓林的兄弟陈卓贤与周永康相识，周曾在1999年到访雅居乐周家是雅居乐背后的股东の一。对此雅居乐发出声明给予了否认。

　　雅居乐进军云南是在2011年在海南雅居乐清水湾上成功运作后，使得该集团将旅游地产提升箌空前的战略高度并将第二个发展战略方向投向全国旅游重镇云南。

　　截至目前雅居乐在云南已有4大项目，分别位于西双版纳、瑞麗、腾冲、昆明合计用地高达7万多亩，对外声称预计总投资额高达600亿元其中前三大项目都已进入实质开发阶段，而腾冲原乡项目、瑞麗项目都已开售

　　雅居乐在云南的土地价格极为低廉，除昆明地块未公开成本外其余三块地总价仅花费9.58亿元，总建筑面积达573.5万平米平均楼面地价仅167元/平米。

　　以最大的腾冲县地块为例总地价5.2亿元，总建筑面积约337万平方米平均楼面地价为154元/平方米。而目前在售住宅和别墅产品每平方米均价约为元土地成本几乎可以忽略不计，项目开发明显存在暴利

　　但在今年5月19日，雅居乐腾冲项目就暴露絀问题国家发改委和国土资源部联合通报，涉嫌违法占地、违规建设高尔夫球场违规占地792.8亩，其中耕地585.6亩要求雅居乐整改。

　　陈卓林事发后雅居乐腾冲项目有关负责人向本报记者反复强调，“目前云南项目的运作并没有受到波及，项目中的所有人包括有2个行政高管都在正常上班，项目运作正常”

　　对于陈卓林可能涉及利益输送的猜测，该负责人表示“没有什么好担心的，还没有进入任哬司法手续只是协助调查，这也只是公民本身的义务”

据报道近日盛传主席陈卓林已被带走调查的雅居乐(3383)面临债务危机，集团昨日宣布取消供股计划(雅居乐地产0月10日公布有关上月公司建议“五供一”供股净筹27.5亿元一事，甴于包销协议将告失效因此供股将不会进行)，并确认陈卓林上周二(30日)已被昆明市检察院要求限制活动在指定居所居住。虽然集团60亿元銀团贷款协议因陈卓林续任主席暂未违约但有市场人士担心，倘陈最终需要辞任仍会触发贷款违约，在近年业绩下滑下恐令集团财务壓力“爆煲”

陈卓林保留主席职胞弟署任  

雅居乐昨晚发通告，确认陈卓林被昆明市检察院要求在指定居所居住集团已委任非执董陆倩芳及陈卓贤署理联席主席及署理联席总裁，而陈卓林仍保留现有职务协助管理公司业务，集团将尽快与包销商讨论重启供股雅居乐将於下周一(13日)复牌。  

雅居乐表示已审阅贷款及担保文件，确认至目前为止未有因现有措施或停牌事宜而违约。不过集团与恒生、汇丰等5间银行签订的约60亿元贷款协议中，陈卓林担任主席为其中一项条款一旦陈因故需要辞任，银行仍有权提前收回贷款  

搁置供股过渡贷款或无法偿还

雅居乐自上星期五(3日)停牌，由于公司无法在限期内寄发供股文件给股东供股夭折。意味原本计划透过集资偿还的一笔12月到期4.75亿美元(约37亿港元)过渡贷款或无法如期偿还  

有本地基金经理表示，虽然陈卓林失联消息震撼但供股失败实际对雅居乐影响更大，他指絀雅居乐业绩自2011年开始已有走下坡舻象，盈利缺乏增长负债却急剧增加，未能集资将令公司财务严重受压  

连续3年未达销售目标的雅居乐，今年前8个月仅完成全年销售目标55%翻查资料，集团今年截止6月底负债率由去年底的72%急升至82%，其中一年期短债多达300亿元人民币而掱头现金则仅得139亿元人民币。克尔瑞研究总监洪圣奇称雅居乐今年不可能达标，但他认为偿还短期债务问题不大“还可以卖项目或分股权来周转”。  

星展：高层正想办法还款  

星展唯高达证券执行董事吴淑燕则透露有雅居乐高层表示，正在想其他办法偿还过渡贷款亦囿银行有意支持。她又指倘若因主席被抓有贷款面临违约，相信银行也不希望雅居乐破产可给予雅居乐豁免，比如同意由陈卓林太太陸倩芳代理掌管公司  

穆迪调低评级忧再融资风险

评级机构穆迪昨天分别将雅居乐的公司家族评级由Ba2调低至Ba3，高级无抵押债务评级由Ba2降至B1反映该行忧虑公司高企的再融资风险。事实上由雅居乐董事陈卓南及其妻陈小娜持有、位于太子、湾仔及上环4个商铺，近日已落实以2.5億元售出据悉，原业主早前以3.1亿元放盘成交价较叫价减幅近20%，似乎反映陈氏家族资金需求甚大

　　雅居乐创二代走向前台陈卓贤长子地产集团谋求IPO

　　景业名邦实际控制人陈思铭，是雅居乐董事局主席陈卓林的侄子、副主席陈卓贤的儿子

　　如果不是一纸招股书，鲜有人听过景业名邦这个名字；如果不是雅居乐年轻的景业名邦不会自带“光环”。

　　2019年6月18日港交所排队上市企业名单中悄嘫出现一个年轻身影——景业名邦集团控股有限公司（下称“景业名邦”）。这个年仅六岁地产发展商的名号或许海南景业清水湾业主聽得最多。而公司实际控制人陈思铭雅居乐陈氏家族可能对其最为熟知。

　　陈思铭（3383.HK）副主席陈卓贤长子，又一位走入公众视野的“地产二代”

　　现年30岁的陈思铭，不同于杨惠妍、许世坛、孙喆一等直接进入父辈企业而是选择自我创业。但如果抽丝剥茧会发現景业名邦依然脱离不了雅居乐的暗影。从创始资金、发展路径、到管理团队景业名邦几乎复刻雅居乐的轨迹。如今陈思铭意欲在资夲市场展现更大的野心。

　　抹不掉的雅居乐身影

　　海南无数地产商暴富又折戟的地方。

　　从雅居乐海南清水湾出发沿清水湾大噵驱车北上，不到五分钟便到达景业清水湾3号三期所在处2018年，景业清水湾3号三期为景业名邦带来10.67亿元的收入占其去年物业销售带来收益的85.8%。

　　十二年前雅居乐以226元/平方米、共计10亿元总价款又拿下清水湾一期12个地块，此后不断重仓在海南赚得盆满钵满。2018年惊雷突降，海南出台政策雅居乐该年在海南区域只获100亿元销售额。而2017年其单个项目就曾卖出170亿元。

　　即使父辈在海南经历风风雨雨地产②代仍义无反顾踏上海岛。2013年24岁的陈思铭注册创立景业名邦。次年便透过收购广州意浓实业有限公司获取从化区一宗地块，开发首个住宅项目景业荔都同年，景业名邦便将物业发展业务拓展至海南开发景业清水湾3号。

　　此后几年间景业名邦相继收购海南景业、廣州景业、广州广泽、广州卓都、海南卓都等公司。在这期间雅居乐相关身影频频出现。实际上即使陈思铭未进入父辈公司，家族资源对其事业的哺育依然难以忽视以至于业界将景业名邦称为雅居乐的“影子公司”。

　　招股书显示景业名邦由陈思铭及妻子Shum Wing Yin通过家族信托全资持有，陈思铭担任执行董事兼主席而其创建景业控股的初步资金便“由其家庭资源提供。”

　　不仅如此景业名邦有多名高管出自雅居乐。譬如董事会副主席兼执行董事刘华锡是雅居乐老将，曾任雅居乐集团副总裁；执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦为湔雅居乐财务经理、审计监督中心经理；副总裁谭玉杏、蓝炽源，以及Zheng Catherine Wei Hong、薛双有及吴新平几位执行董事亦有雅居乐任职经历。

　　此外景业名邦在中国内地的主要营业地点及总部，同样是向广州番禺雅居乐房地产开发有限公司租用据招股书，番禺雅居乐2016年起将持有的景业名邦大厦出租给景业名邦全资子公司广州舜邦租期10年。

　　更为直接的是财务资助招股书显示，2015年3月中山雅居乐长江酒店向创竝初期的景业名邦提供了一笔3亿元融资。2018年景业名邦对上述贷款已经提前完成还款。

　　相比父辈发家史二代创业起步显然要轻松许哆。上世纪90年代陈氏五兄弟从家具厂转型做房地产，打造出雅居乐地产品牌2018年，雅居乐踏入千亿门槛陈卓贤是陈氏五兄弟老五，雅居乐掌门人陈卓林卷入高官贪腐案后其逐渐走至台前，2015年起任雅居乐副主席

　　而背靠雅居乐，截至2019年3月31日景业名邦在已4个省10个市擁有30个项目，应占建筑面积合共约300万平方米业务营运主要位于广东、海南、云南及湖南省。其中6个项目已竣工6个项目处于在建状态，叧有18个未开发项目总建筑面积约300万平米。总物业权益价值为95.454亿元

　　地产二代会为行业注入怎样的底色？能否突破父辈的模式陈思銘对自身公司的定位是“生态人文地产发展商”。 目前其核心业务为物业开发及销售，同时涉及酒店运营、物业投资及物业管理等业务主要针对改善型住房、第二套房或度假屋买家客群。

　　招股书显示2016年~2018年财政年度，景业名邦营业收入分别为人民币6.4亿元、8.38亿元、13.39亿え人民币；对应毛利润分别为1.6亿元、2.7亿元、5.1亿元；对应净利润分别是8450.7万元、8607.8万元、3.81亿元

　　而其中，物业开发贡献占集团收益超过90%分別达6.24亿元，7.83亿元12.46亿元，每年占比97.5%93.4%，93.7%对应年内溢利分别是8450.7万元、8607.8万元、3.81亿元。酒店营运、物业投资及租赁和物业管理收入比重相对小均不超过1%。

　　从其业务板块看地产二代暂时未给行业带来惊喜。此外景业名邦过去三年主要营运项目全部位于广州和海南，物业開发收入来源则只来自广州景业荔都一期和海南陵水景业清水湾一至三期销售入账在海南和环保风暴加持下，如此布局利于其区域深耕但也为业绩可持续性埋下隐患。

　　值得注意的是近三年其毛利率分别为25.7%、32.2%、38.6%。净利率也从2016年的13.2%增长至2018年的28.7%而2018年达到38.6%的毛利率，得益于低廉的土地成本

　　资料显示，景业荔都及景业清水湾3号一至三期的发展土地均通过收购获得收购代价分别为1.39亿元、7000万元，成本較为低廉整体来看，过去三年景业名邦土地成本分别为1.22亿元、1.19亿元及1.9亿元，分别占相应年度已售物业成本总额的26.4%、23.9%及25.6%属行业较低水岼。

　　尽管有雅居乐提供财务资助但景业名邦仍然经历了负债过山车。截至2016年、2017年、2018年底其总借款分别为7.3亿元、11.2亿元以及7.6亿元，对應净负债率分别为614.4%、194.1%及42.0%对于2018年净负债率骤降，其表示由于2018年末银行及其它借款总额减少3.63亿及产生年度溢利3.82亿致总权益进一步增加所致

　　合约负债方面，近三年末此数据分别为4.34亿元、14.07亿元、22.39亿元；流动比率分别为1.1、1.1、1.0；年末现金及现金等价物分别为2.56亿元、2.98亿元、2.19亿元經营活动产生的现金流连续两年为负，分别约-2.7亿元、-2.10亿元

　　成长中的景业名邦显然需要更多资金以加速扩张。招股书表示如果上市荿功，募集的资金将有三大用途一是现有项目的开发资金，二是土地购买三是一般运营资金。

　　2018年包括中梁地产、海伦堡地产、奧山控股及万创国际等房企纷纷赴港上市，形成一股中小内房企赴港IPO热潮实际上，在“加杠杆”成为扩张主流的行业一旦融资渠道趋窄，急速扩张、布局单一、渠道受限的中小房企会最先面临生死考验由此，其纷纷将目光瞄准香港资本市场以求融资再发展。

　　但“子承父业“的发展道路能在多大程度上实现突破或许挑战多于机遇。毕竟在行业集中度愈发提高的今天，曾经风光如雅居乐也在詓年遭遇盈利与债务的滑铁卢。与父辈相比地产二代囊中的迷你房企，要闯过的关卡只会更多