星耀五洲2009年销售金额为18.8亿元，但远不足以偿还当年33亿借款本金和13亿借款利息。而2010年其销售金额却下降到9.85亿元，今年上半年这一数据更是只有1.19亿元。
凭借一个项目而跻身地产列强的跨越之举，对于星耀来说并非是第一次，之前星耀集团掌门人颜语凭借昆明新亚洲·体育城一举完成了一般企业8—10年才能实现的跨越，而他自己也成为云南地产首富。据传，当时颜语给女儿的零花钱就有1亿。但如今，传闻把星耀推到了破产的风口浪尖。
尽管颜语对此予以否认，却并不能阻止蔓延的担忧和推测，网易房产记者多次联系星耀集团颜氏兄弟，两人均未作出回应。房企资金链日益紧张的当下，谁是“第一家破产”房企的猜测原就引人关注，而资金实力原本就不强的星耀运作“大象”般地星耀五洲的能力就更加让人怀疑。
日，云南星耀集团旗下的天津星耀投资有限公司以志在必得的势头，连续击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司，以62.9亿元的总价拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块，成为当年天津楼市单块成交面积和成交总价的双料地王，也是当年全国成交总价地王。资料显示，该地块占地面积高达1.1万亩，其中包括4090亩土地和7000余亩水面、规划建筑面积近300万平方米。
出乎预料的是，“拍卖会当天，有人出价40 亿之后，星耀集团就举起了62.9 亿的底牌。前后价格为何如此悬殊,令人费解”，知情人士透露，津南区政府都没想到拍卖价会超出预期近20亿元。
对于星耀集团这样一个总资产近120亿元、年产值20余亿元、发家于云南的地方性明星企业来说，62.9亿的土地出让金，约100亿的前期项目开发资金和土地出让金，总投资超过260亿元的资金需求，远远超出其本身的能力范围。
不仅如此，天嘉湖地块出让合同还规定：30天内缴清全部土地出让金；协议签订后3个月内开工建设，3年内住宅项目竣工80%；2年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工，其中酒店规模不小于7万平方米，其他经营性公建面积不小于33万平方米，5年内整个区域所有项目要全部竣工。
不过，资金不足的情况早在颜语的意料之内，相似的抉择在2004年就曾上演过。当时的星耀拿下建筑面积约200万平方米的新亚洲·体育城项目后，拉上了国企云锡集团弥补资金不足，而后者在一个月内就出资3 亿元作为启动资金。不过相比新亚洲的8亿元的启动资金而言，星耀五洲要10倍于之。所以，这次颜语拉上了有雄厚靠山的中信信托，开始了一个更大的赌局。
2007年12月，星耀联合中信信托发行“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”，拟募集资金额高达30亿元。但这并不足以应对星耀五洲庞大的资金缺口。2008年11月，星耀集团与中信信托提前终止了上述信托产品，并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”替代。当时，国内有史以来最大的房地产信托基金诞生。
星耀集团掌门人颜语：云南的地产圈内对颜语的印象是“敢闯”。颜语早年在昆明卖过米线，摆过地摊，后来接手了和记黄埔旗下写字楼的装修工作而对房地产产生兴趣。凭借昆明新亚洲·体育城而成为云南地产首富。
“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”拟融资68.9亿，实际融资为36 亿元。但资金的缺口并非星耀面临的唯一困境。
从天津市房地产行业整体情况来看，星耀拿下天嘉湖地块的2007年，天津市土地成交量是上年的3倍之多，在2008年土地继续放量，这意味着星耀五洲面临的竞争非常激烈。星耀五洲虽然坐拥7000亩的水面，但团泊镇、鸭淀水库、天塔湖、东丽湖围绕着天津，星耀的天嘉湖地区并不具有绝对优势，而其所处的津南区的市政配套却最为落后。因此，星耀五洲对自身约40万平米的公建非常依赖。在此情况下，星耀五洲提出公建先行，试图发挥公建的最大价值，但这反过来又提高了对资金的要求。
此外，津南区是天津市近年来推出土地最多的区域。2007年到2010年，津南区商品房规划建筑面积约990万平米，其中，八里台镇约424万平米，按照全区年均50万平米的去化速度，将需要8年，而星耀五洲一个项目就需要5年。不仅如此，津南区有三个主要竞争板块：双港、咸水沽、八里台。在2008年当年，星耀五洲就需要面对3个板块中的14个竞争对手。
和星耀同在八里台且有竞争关系的还有中信、海尔和碧桂园等大型房企的高端住宅。其中，中信的地块和星耀五洲相邻，并同属天嘉湖项目，星耀五洲为第一期，中信为第二期，此外还有第三期等大面积土地推出。相比之下，中信地块的楼面地价为1434元/平米（2009年天津成交总价地王），海尔家国天下的楼面地价只有965元/平米，碧桂园地块的楼面地价只有795元/平米，都大大低于星耀五洲2096元/平米的土地成本。
据天津市房地产管理处数据显示，2007年天津市别墅物业销售面积为64.1万平米，销售额为58.42亿元；2008年销售面积为28.2万平米，销售额为29.25亿元。星耀五洲要满足5年内滚动开发完成的要求，每年需要推出超过50万平米的产品，实现约40亿的销售额，几乎相当于天津全市每年的别墅销量总和。何况，2007年和2008年两年中，天津市别墅年销售前五的项目中，无一地处津南区。
而且，与多数二线城市不同，天津市2010年的商品房供需比为1：0.71，完全呈供大于求的状态。2010年前三季度，天津市城镇单位从业人员人均报酬为33629元，主流人群可以承受的总房价在50万元左右。因此，高端住宅对外来需求高度依赖。
但楼市调控开始之后，天津市也在限购之列。销售不畅、融资成本攀高、竞争加剧，而星耀五洲的滚动开发方式又非常依赖资金回笼的节点和速度。星耀似乎正在走进穷途末路。
星耀最近几年信托融资计划一览
日，由中信信托公司作为受托人进行推荐的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”正式成立生效，该信托计划总财产规模为68.9亿元人民币，所募集的36亿元全部用于建设天津星耀项目。
“穷途末路”还是“赚钱游戏”
“五一开始卖房。一共不到1000套，就算都卖了才10个亿，与它的投入不成正比，我说的都是实的，不信你们可以去打听。”一名称知道内情的人说，“现在津南区要把政府往项目附近搬，也是为了这个项目，但是是租的个人的房子，两年后还要搬回咸水。”
与之前的新亚洲·体育城一样，星耀不仅找到了资本合作方，还得到了当地政府的大力支持，星耀五洲被列为天津市20大重点项目之一。但两者的境遇却差别很大，新亚洲·体育城作为昆明市迎接全国残运会的场馆用地，政府因不想出资而有求于开发商，所以星耀几乎是零地价拿到2000亩土地，并且可以先卖期房，后开发公建，资金要求要低很多。
同时，新亚洲·体育城工程进度和残运会举办很容易实现高度契合，所以热销是自然而然的事。但，原计划搭上奥运会便车的星耀五洲在2008年4月动工，就赶上了全国楼市低潮。2009年形势好转，但在5月开盘不到一年之后，又遇到了“史上最严”的楼市调控。对于项目进度控制要求极高的超大型项目来说，星耀五洲有点“生不逢时”。
“整体的构思和设计，设计师也确实是牛B级的”，一位曾长期关注星耀五洲的购房者表示，“但在目前中国的环境和经济环境下，注定要倒下去。”
值得注意的是，热衷造城的星耀集团，在开发新亚洲·体育城之后，虽然实现了规模上的跨越，但对城市综合体的运营能力却没有发展到相应的高度。城市综合体开发在规划设计之外，对市政、商业等各种资源的配置与协调要求更高。对此，星耀在云南省内已轻车熟路，但在天津不得不更多依赖自身的资源，隐型的成本非常之高。
难道星耀在天津真已穷途末路？
在“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”中，天津星耀公司所持天嘉湖地块作为抵押,抵押率仅为18.28%。并且该信托运用三级收益权模式，星耀是风险最大的次级受益者。而且，信托合同规定，“在预计将面临偿付时点现金流不足的风险时，受托人中信信托可向中信地产或具有收购实力的第三方出让星耀五洲项目股权，为投资者按时足额获得本息收益提供流动性保障。”也就是说，如果星耀地产回笼资金不足以偿付，中信地产有优先收购权。
“星耀集团相当于在变卖自己的资产，而中信则实质上完成了一桩收购行为。”一位信托界人士表示。而来自中信信托的人士也证明了这中说法，“中信盛景星耀地产基金100% 控股星耀五洲项目，背后的大股东是中信，颜语在整个资产中已经不占有股份。今后颜语也没有项目回购权，他只能按照土地折价额进行分红。”
对于目前的颜语和星耀来说，星耀五洲已经很难复制新亚洲·体育城的成功，完成星耀集团的第二次奇迹性跨越，但有中信集团作为支撑，破产也为时尚早，能否在星耀五洲项目中赚到钱才是最重要的。
据悉，2009年11月中信集团拿下星耀五洲北侧的天嘉湖地块时，星耀集团以合作者的身份参与其中，这或许预示着颜语准备以另一种方式挺进北方市场。【】
该项目位于天津津南区八里台镇天嘉湖。云南星耀集团旗下的星耀投资于日以62.9亿元总价拿下了该地块，占地面积为1.1万亩，建筑面积近300万平方米，是当年度天津楼市单块成交面积和成交总价的双料地王项目。
曾经风光无限的天津地王，如今破产保护传言甚嚣尘上。开发商豪掷数亿金的背后，真正的大财主慢慢地浮出水面，这只是地王陷入连环套的一个开始。房地产调控风暴之下，类似星耀这样的民营房企的资金链更显脆弱，一着不慎就有可能满盘皆输。
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编辑：伪经学 记者：房涛
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