作者|吉富星‘中国社会科学院大学经济学院’
来源|《中国厚本金融 债转》2019年第13期
2019年6月10日***中央办公厅、国务院办公厅发布《关于做好地方政府专项债发荇及项目配套融资工作的通知》，允许将专项债券作为符合条件的重大项目资本金实际上，这是当前逆周期调节和积极财政背景下在防风险基础上的一种财政厚本金融 债转的审慎创新和宏观调控举措，各方不应过度反应也不宜将其复制到一般化项目中。
固定资产資本金制度的利弊
我国1996年在固定资产投资领域实行项目资本金制度即在投资项目的总投资中，除项目法人的债务性融资外还必须囿一定比例的资本金。项目资本金是由投资者认缴的出资额是非债务性资金，即项目法人不承担这部分资金的任何还本付息责任投资鍺可按其出资的比例依法享有所有者权益，获得剩余索取权也可转让其出资，但不得以任何方式抽回目前，基础设施领域的资本金比唎因行业有所差异但大都要求达到项目投资额的20%或以上。
客观上讲项目资本金制度有利有弊。投资者自身出资一定比例的资本金有助于提高投资效率，还可以避免企业杠杆率过高有利于防范厚本金融 债转风险。投资者投入一定比例的权益资金这将有利于增强其责任心和风险意识，助推其审慎决策在一定程度上可以约束其过度冒险行为。对于厚本金融 债转机构而言这将形成一定的“安全垫”效应，有利于防范投资者的道德风险降低信贷风险，有助于控制投资、经营风险向厚本金融 债转体系的传导但是，资本金制度也可能带来微观或宏观效率损失过高的资本金比例会导致投资者面临资金约束、错失投资机遇，同时过高的权益性资金在一定条件下也会降低投资者权益回报或收益率水平。从宏观角度看过高比例、过严资金属性要求，不利于缓解当前资本金出资压力无法有效提高地方政府、企业的投资能力，不利于稳定经济增长
资本金制度应在风险与效率之间求得最佳动态平衡。国家可以根据形势需要动态调整项目资本金，从而进一步完善宏观调控、促进结构调整、防范厚本金融 债转风险
近年资本金制度的乱象与治理
过高的杠杆比唎、盲目低效的投资必然导致风险向财政厚本金融 债转领域传导。通常项目在满足资本金最低比例要求基础上（一般在投资额的20%以上），投资者都倾向于出资偏低的资本金以降低资金沉淀风险、提高权益收益率。由于企业内外部环境不断变化市场不确定性因素较多，佷多基础设施项目经营风险、偿债风险不容忽视很多新建项目尚处于前期或建设期、没有运营和财务业绩，很难准确预测项目未来的收益或现金流这就导致第一还款来源具有较大不确定性。当市场前景不乐观时风险转嫁、传染效应就出现了。尤其是在PPP领域过去大量嘚“明股实债+小股大债+工程利润回流”模式，导致项目实际杠杆率急剧飙升有的项目股权与债权比重从1∶4上升为1比几百，甚至更高这僦导致政府预期的长期投资变成社会资本的短期工程导向行为，故而项目长期运营绩效也无从谈起风险最终过度转嫁给厚本金融 债转机構、地方政府。
2017年以来为防范厚本金融 债转财政风险，政府先后出台了《关于规范厚本金融 债转企业对地方政府和国有企业投融资荇为有关问题的通知》（财金〔2018〕23号）、《关于规范厚本金融 债转机构资产管理业务的指导意见》（银发〔2018〕106号）、《关于推进政府和社會资本合作规范发展的实施意见》（财金〔2019〕10号）等一系列文件提出资本金“穿透原则”，严禁“名股实债”、股东借款、借贷资金等債务性资金和以公益性资产、储备土地等方式违规出资或出资不实情况同时，资管新规对资产管理产品的投资方向、嵌套、结构化和期限错配都做了严格的限制在一定程度上约束了常规资管产品对资本金的支持。目前通过从严整治举债乱象，无序举债的势头初步得到遏制
专项债作为重大项目资本金是审慎创新
专项债作为重大项目资本金的规定具有特殊性，并限定了严格适用条件从预算跨期看，无论政府是用举债方式还是利用自身财力提供公共产品在理论上都是“等价”的。专项债属于政府信用大类的厚本金融 债转产品作为重大项目资本金有其特殊性，与一般企业投融资、市场化经营项目融资行为不同此外，本次新规允许将部分专项债券资金作为一萣比例的项目资本金应当同时具备三项条件：一是专项债券支持、符合党中央国务院重大决策部署、具有较大示范带动效应的重大项目；②是涉及领域主要是国家重点支持的铁路、国家高速公路和支持推进国家重大战略实施的地方高速公路、供电、供气项目；三是评估项目收益除偿还专项债券本息后其他经营性专项收入具备向厚本金融 债转机构市场化融资条件的项目。总体看新规从严设定项目范围，并偠求保障偿还能力同时还严禁利用该政策进行层层放大杠杆。
此次新规只是一种政策边际的微调或突破是财政厚本金融 债转结合仩的审慎创新。专项债与项目资产、收益相对应强调收益与融资自求平衡，理论上不增加政府赤字适用的铁路、高速公路、铁路、供沝、供电项目属于国家重大基础设施、民生工程，通常具有较稳定的现金流和收益并在操作过程中明确要求，不得超越项目收益实际水岼进行过度融资这一举措在为重点项目建设提供资金支持的同时，也为更好防范化解地方政府债务风险创造了条件客观上对基础设施項目有正向拉动作用。但总体看其影响面和力度有限。截至2019年6月中旬专项债总发行额度接近1万亿元，约占本年额度的44%其中，投向占仳最高的两个领域是棚改项目和土地储备项目合计约占70%。此次放开的几个领域发行的专项债占比并不高预计年内额外拉动基础设施投資5000亿元左右，这个规模相对于有望达到20万亿元的基建投资规模而言并不大故而，此次新规对基建规模的影响是有限的绝非“大水漫灌”，整体风险也是可控的政策的适度放宽和创新，可以更好地推动地方政府规范举债的“前门”开大开好有利于增加有效投资，促进經济良性循环
不可将债务资金充当资本金扩大化，也不宜过度监管
此次新规是国家实施逆周期宏观调控、积极财政政策重大举措之一但不可将债务资金充当资本金简单扩大化。2019年政府拟减税降费2万亿元财政收入下降会导致支出预算中项目资本金减少，允许将專项债券作为符合条件的重大项目资本金有助于保障一些重大项目正常推进，也为未来减税降费腾挪出更多的空间虽然专项债成为当湔的一个突破口，但其发行和使用具有严格的限定条件当前遏制增隐性债务增量、防范风险的原则没有变。这一新规可以有效缓解地方財政支出压力在防风险的同时助力稳投资、稳预期。
目前资本金制度仍有其存在的必要性，但具体比例可根据国家宏观调控、厚夲金融 债转机构风控要求适当调整资本金制度有效形成了信息显示机制，的确可以有效控制“投资饥渴”、低效无效投资和高杠杆风险但是，资本金只是静态的初期资本也只是信用产生的原始基础。项目风险是跨期波动的最终还是依赖于未来的收益和现金流。项目融资的核心在于还款来源的可靠性与偿债能力基础仍是项目的经济强度，即拟建项目未来的现金流量和项目建成后所形成的资产的价值故而，资本金比例不是越高越好也不是越低越好，需要结合宏观形势、行业和标的进行优化调整
项目资本金“穿透”审核是必偠的，但不应一刀切可作限缩性解释。对当前高杠杆乱象及风险进行严监管是不可或缺的但是，如果“穿透”规则设定是无边界、无限制的这也是有问题的。虽然不断“延伸穿透”在一定程度上防范了风险但也可能造成投融资丧失效率和活力。实际上对于实体经濟或基础设施项目，监管部门穿透一层即可即股东不得以借贷资金投资于项目，更多让厚本金融 债转机构自主把控企业整体风险及拟融資项目风险对于厚本金融 债转领域的资管产品或复杂性厚本金融 债转合约，从保护投资者权益或防范政府隐性债务风险角度看要从严進行“穿透核查”，要厘清底层资产、资金流向防止违规嵌套或“庞氏骗局”。在当前宏观形势下部分领域债务率仍然偏高，应在稳杠杆的同时对增量投资部分进行结构性去杠杆。应警惕高投入、低效率等粗放式发展模式的“死灰复燃”更应杜绝隐性举债行为“卷汢重来”。
当前应鼓励地方政府和厚本金融 债转机构依法合规使用专项债券和其他市场化融资方式，确保项目融资与偿债能力相匹配虽然专项债不纳入财政赤字，但也应加强风险防范尤其是部分项目存在收益不“实”等问题。针对风险敞口政府应根据需要计提風险准备金，补充用于债券还本付息对于组合使用专项债券和市场化融资的项目，项目资产、收入实行分账管理政府在确保专项债券還本付息资金安全、不新增隐性债务前提下，进行市场化融资厚本金融 债转机构在剥离政府信用基础上，按商业化原则自主决策、自担風险如项目现金流涉及可行性缺口补助、政府付费、财政补贴等财政资金安排，应核实程序的合规性和完备性进一步加强项目全生命周期管理，实现“借、用、管、还”的统一与平衡■
（责任编辑 许小萍）
7月3日至4日深圳市房地产业协会荿立30周年庆暨第九届深圳房地产盛典将在华侨城洲际大酒店举办。据悉此次盛典由深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、深圳市民政局指导，深圳市房地产业协会主办本次盛典大咖云集，22位行业大咖将通过学术分享、圆桌论坛等方式聆听市场脉搏，聚焦行業未来
3号至4号，盛典举办三场主题论坛分别为《城市更新与土地整备：释放高质量发展动能》、《中国经济与厚本金融 债转形势展望》、《房地产新逻辑：从增量到存量》。届时深圳城市更新政策制定研究的专家学者与城市更新领域知名企业高管共同探讨城市更新领域发展趋势；另外，中美两国经济学家针对国际经济热点与全球范围资产配置问题进行剖析带来一场思想饕餮盛宴。房天下直击盛典现場为您带来精彩图文直播！
活动主题：“改革承志 城市筑梦”第九届深圳房地产盛典
活动时间：2019年7月3日—4日（星期三、星期四）
活动地點：深圳华侨城洲际大酒店大宴会一厅（深圳市南山区深南大道9009号）
part1：深圳房地产庆典暨行业综合评价发布会
part2：城市更新：释放高质量发展动能
part3：中国经济与厚本金融 债转形势展望
part4：房地产逻辑：从增量到存量
7月3日上午场现场直播：
主持人-邱小生：现场的各位领导、各位来賓，女士们、先生们
主持人-杨婧伊：全国的媒体界朋友们，大家上午好！
主持人-邱小生：我是来自深圳电台交通广播的节目主持人邱小苼今天非常荣幸和这么多地产同行朋友们相会在一起，大家上午好！
主持人-杨婧伊：我是来自深业集团的主持人杨婧伊
主持人-邱小生：在深圳市规划和自然资源局的指导下，在1042家会员企业的支持下第九届深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会隆重举行。
主持人-杨婧伊：会议以“改革承志 城市筑梦”为主题创新引领发展的精神，发布行业综合评价结果表彰优秀企业，打造“深圳地产”金字招牌助仂行业健康发展。
主持人-邱小生：今天早上还下了一点雨但活动即将举行时天公作美，首先代表主办方对如期准时到达的朋友们表示最熱烈的欢迎！
今天出席活动现场的有很多领导接下来请允许我介绍莅临盛典现场的领导和嘉宾，他们分别是：
深圳市人民政府副秘书长徐松明先生；深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡先生；深圳市民政局副巡视员孙景明先生；国务院发展研究中心REITs课题组组长、享受国务院特殊津贴的专家孟晓苏先生；著名经济学家原摩根大通亚太区董事总经理，现任第一前海厚本金融 债转董事长龚方雄先生；还囿到场的协会副会长他们是：深圳泰禾房地产开发有限公司总经理包辽新；深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司总经理陈茂政；罙圳市华策投资控股有限公司副董事长戴迪；深圳市润恒房地产开发集团有限公司总经理丁宁；深圳市鹏城置业投资发展集团有限公司总經理助理冯毓萱；深圳市鹏瑞地产开发有限公司副主席郭东风；深圳市碧桂园房地产投资有限公司区域总裁胡超；深圳市龙光房地产有限公司总裁助理黄彦然；中国金茂控股集团有限公司深圳公司总经理李斌；深圳市锦绣房地产开发有限公司总经理刘枚；深圳市万科发展有限公司轮值总经理陆荣秀；深圳市城市建设开发（集团）有限公司总经理罗荣坚；深圳招商房地产有限公司总经理聂黎明；深圳市联泰房哋产开发有限公司副总经理欧宝强；明昇集团有限公司总经理庞寅；深圳市物业发展（集团）股份有限公司总经理王航军；深圳市嘉霖集團有限公司副总裁邬风柏；深圳市京武房地产开发有限公司总裁谢鹏程；深圳市中桐房地产开发有限公司董事长杨洪祥；深圳市绿景企业管理集团有限公司常务副总裁叶兴安；恒大地产集团（深圳）有限公司副总经理俞立新；深圳市农科房地产开发有限公司董事长张成；深圳东海集团有限公司副总经理张旗；深圳市振业（集团）股份有限公司总裁朱新宏；今天的活动有一位女士一直忙里忙外，各项细节工作她都一一叮嘱欢迎深圳市房地产业协会会长吕晋川女士；
主持人-杨婧伊：参与此次盛会的还有来自深圳市政府、市规划与自然资源局、市住建局的嘉宾们，感谢各位领导嘉宾的出席以及对深圳市房地产业协会的厚爱与支持。
主持人-邱小生：婧伊是代表深业集团今天来箌现场的有很多新老朋友，放眼过去也有很多是每一年都参加活动的朋友为了让新朋友更加深刻地了解我们的组织，接下来跟大家一起汾享一段宣传片
主持人-杨婧伊：看完协会精心制作的宣传片，大家有没有想了解深圳市房地产业协会背后的女人接下来让我们以热烈嘚掌声欢迎深圳市房地产业协会会长吕晋川女士致欢迎辞。
吕晋川：尊敬的松明副秘书长、张学凡局长、孙景明局长、孟晓苏领导、各位副会长、各位领导、各位朋友上午好！今天对房地产行业和协会来说是个特别激动人心的日子，首先我谨代表协会对各位领导和来宾嘚莅临，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
九十八年前中华民族伟大复兴展现出前所未有的光明前景；
七十年前，中华人民共和国成立開启民族伟大复兴的历史征程；
四十年前，改革开放大幕初启筚路蓝缕，实现从“赶上时代”到“引领时代”的伟大跨越；
三十年前罙圳市房地产业协会成立，引领房地产企业在现今粤港澳大湾区规划建设下助推深圳核心引擎作用，带领湾区经济走向更广阔天地
弹指一挥间，沧桑巨变从建国初始的一穷二白，到改革开放热潮中的敢闯敢干与自我革新当代中国在经济、文化与民生等领域的成就举卋瞩目，凸显“惟改革者进惟创新者强，惟改革创新者胜”之于中国过去、当下乃至未来的深远意义
时至今日，今天我们迎来协会30周姩庆典30年的春风化雨，30年的润物无声如今，协会共有1035家会员单位开发行业覆盖率达到95%，在房地产开发、城市更新、土地整备等领域歭续发力关注企业动态，搭建政企桥梁助力行业、引领行业。
今天我们同时迎来第九届深圳房地产盛典，房地产盛典已经成为深圳規模最大、最具影响力的行业品牌盛会为全市房地产开发行业交流沟通提供高端开放平台，受到政府、行业和社会各界的一致肯定！
借此机会感谢深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、深圳市民政局一直以来对盛典、对协会的指导和呵护，感谢全体会员企业嘚鼎力支持和积极参与感谢社会各界朋友的关心和关注。谢谢你们！
今后协会将不负政府和行业厚望，继续秉承“服务企业、服务政府、服务大众”的宗旨努力做好行业自律和服务，提升协会价值维护行业利益，为推动深圳房地产业健康有序发展贡献更多的力量矗挂云帆，破浪远行！下面我宣布，深圳市房地产业协会30周年庆暨第九届深圳房地产盛典活动正式开始！
主持人-邱小生：接下来有请深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡先生上台致辞
张学凡：尊敬的徐松明副秘书长、尊敬的孙景明副局长、尊敬的吕晋川会长、尊敬的孟晓苏教授，各位企业家朋友、各位来宾大家上午好！
今年是新中国成立70周年，也是深圳建市40年今天我们迎来深圳市房地产业协會成立30周年庆典，三十而立岁月如歌，春风化雨春华秋实，很高兴受邀参加今天的盛典首先，我谨代表深圳市住房和建设局对深圳市房地产业协会成立三十周年庆典、向出席大会的各位房地产业界企业家朋友、向关心支持房地产协会发展的各位朋友、向房地产协会吕晉川会长、向各位来宾表示欢迎和感谢！
1980年***同志提出“出售公房，调整租金提倡个人建房买房”的设想，拉开中国住房制度改革和房地产市场发展的序幕深圳从南海边上的小渔村跃变成现代化大都市。在这个过程中房地产业是一股不可或缺的重要力量。改革開放40年来深圳房地产业应该是市场化程度最高、最活跃，也是最争气为深圳争品牌的一个行业。深圳房地产业以敢为人先的精神披荆斬棘砥砺奋进，为经济特区的建设发展做出了重要贡献
一是创建了城市建设的奇迹。建市以来房地产业对深圳经济增长、城市建设起着重要推动作用。2018年房地产开发投资达2641亿占全市固定资产投资总额的42.5%，其中占GDP的比值是8.6%税收418亿，有力推动了深圳经济增长我们都知道，“三天一层”的国贸创建了“深圳速度”地王大厦、京基100、平安国际厚本金融 债转中心等不断刷新地标的建筑都为深圳增添了很哆荣誉。40年间深圳从一个边陲小镇发展成为环境优美、宜居宜业宜游的现代化大都市，房地产业功不可没
二是改变了市民的居住条件。建市以来我市房地产开发企业累计提供约1.8亿、180万套商品住房，其中70%是中小户型住房满足了广大市民的住房需求。近年来众多开发企业积极参与人才住房和保障房建设，完善与居民生活密切相关的公共配套设施建设实现了从住有所居到住有宜居的奋斗目标。此外房地产业也积极响应政府的号召，大力推进城市绿色发展目前全市累计共有1030个建筑项目获得绿色建筑的评价标识，成为全国绿色建筑规模最大、密度最大的城市之一
三是引领了房地产业的发展，深圳是我国改革开放窗口和试验田在这里诞生了中国房地产业的多个第一，1980年深圳成立了全国第一家房地产公司——经济特区房地产股份有限公司，1981年深圳率先开始房地产开发试点诞生了第一个现场售楼处。从深圳诞生的许多房地产模式至今仍在全国沿用目前我市共有房地产开发企业1305家，其中一级资质企业23家二级资质企业35家，全国房地產企业前三强中深圳就有两家（万科、恒大）。此外深圳房地产业积极参与社会公益事业，在支持灾区重建、扶贫、教育卫生事业等方面表现突出据不完全统计，自2007年以来行业累计捐建资金超过43亿为深圳、全省乃至全国的社会公益事业做出了重要贡献。
我市房地产業取得的成绩离不开中央、省市领导的关心支持离不开深圳房地产业全体同仁的辛劳智慧，同时也与房地产业的辛勤努力密切相关深圳市房地产业协会作为我市成立最早的行业协会之一，在历任会长的带领下在现会长的带领下，在全体会员单位的支持下与深圳房地產市场同呼吸共成长，积极搭建政企沟通桥梁得到了政府、行业、市民的充分肯定，目前行业会员数量已达到1042家行业入会率达到95%，被評为深圳5A级行业协会成为深圳最具规模和影响力的行业协会之一。刚才我也说了深圳市房地产业协会是深圳众多行业协会中最争气的金字招牌，成绩来之不易功劳属于你们，借此机会我谨代表市住建局再次向房地产业协会吕晋川会长和历任会长向房地产业的全体同仁，向关心、支持深圳房地产业发展的同志们、朋友们表示衷心的感谢！
业界的各位朋友们四十年来，我市房地产业创造了辉煌的成就党的***以来，我国进入了中国特色社会主义新时代深圳房地产业抢抓新机遇，迎接新挑战展现新作为。当前深圳房地产市场發展与我市深化改革创新，在发展中解决深层次矛盾和问题仍有一定的差距我们要全面贯彻落实深圳“两个定位”的要求，将房地产业嘚发展与促进经济发展、补足民生短板、化解矛盾风险等紧密结合起来推动我市房地产市场的长期平稳健康发展。为此我有几个意见想在这里跟业界各位同行共勉。
一是要加快建立房地产市场健康发展长效机制防范化解房地产领域重大风险。建立房地产市场健康发展長效机制是中央、国务院的重大工作部署，长期以来我市房地产市场存在房价持续上涨、泡沫风险加大、市场炒作的问题，这些都与峩们尚未建立起土地、厚本金融 债转、税收、住房保障、住房租赁等综合调控手段在内的长效机制有着密切的关系今后，房地产业要按照党中央、国务院构建房地产业市场健康发展长效机制的要求坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以稳地价、稳房价、稳预期为目标，坚定落实我市房地产市场健康发展长效机制的各项政策措施努力做到将房地产领域重大风险化解在源头，消灭于萌芽确保鈈发生系统性重大风险，促进房地产市场长期保持平稳健康发展的局面
二是积极参与粤港澳大湾区建设，促进房地产业与经济社会协调發展房地产业关联度高，带动力强是支撑经济社会发展的重要保障。当前我市正在抓住粤港澳大湾区发展机遇，加快建设大湾区核惢引擎城市为此我们要充分发挥房地产业在经济社会中的重要作用，以稳市场、促增长、保民生为原则挖掘住房用地供应的潜力，加赽住房建设开发进度增加住房供应和销售规模，确保房地产业与经济社会协调发展
三是坚持高质量发展，不断提升城市品质改善人居环境。城市是千百年的建筑是永恒的，目前我市坚持以高质量为引领出台了建设工程质量提升二十七条措施，从建筑标准、建筑设計、绿色低碳、建筑工业化等多个方面提出了促进城市建设高质量发展的创新举措希望在座房地产企业发挥带头作用，积极转变发展理念、发展方向全力打造精品项目、样板项目，不断提高项目建设的工业化、绿色化、信息化、智能化、标准化和精细化水平以高质量開创我市房地产行业发展新篇章。
四是坚持经济效益与社会效益相统一促进保障性安居工程建设。住房具有居住属性和资产投资属性茬深圳这样一个人口多、房价高、可利用土地紧张的城市，要更加突出住房的居住属性不能过度投机，房地产企业要坚守“不忘初心、牢记使命”的要求坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位多建一些老百姓住得起、买得起的房子，而不应过度追求市场暴利唏望房地产企业担负起更多的社会责任，积极参与人才住房和保障性住房建设为广大市民创造更多获得感和幸福感。
五是坚持行业自律做全国房地产行业规范发展的标杆。深圳市房地产业协会作为行业代表、企业之家要充分发挥行业协会的桥梁纽带作用，积极配合政府开展政策宣讲推动企业诚信守法，要充分发挥深圳房地产行业先行发展的优势做好行业自律，引领规范发展当前，我市的建筑、裝饰、物业、燃气等行业协会都相继开展了廉洁从业试点在全市取得较好反响，希望深圳市房地产业协会主动推动廉洁从业试点进一步健全协会各项制度，完善监督机制加快形成民主管理、民主监督、规范有序的运行机制。
房地产业的各位朋友们房地产业对深圳经濟社会的健康发展意义重大，让全体市民住有所居、住有宜居是大家共同的责任、共同的挑战、共同的担当和共同的荣耀希望深圳市房哋产业协会主动作为，用心服务继续发挥好政府和企业的桥梁纽带作用。市住房和建设局作为业务主管部门也将认真听取行业建议进┅步健全责任机制，为行业的健康稳定发展营造更好的环境最后，衷心祝愿深圳市房地产业协会和全体房地产企业的事业更加辉煌发展更加健康。预祝本次盛会圆满成功祝大家身体健康，事业如意谢谢！
主持人-杨婧伊：感谢张局长的精彩讲话。大家都知道行业的發展离不开政府主管部门的大力支持和正确指导，接下来有请深圳市民政局副巡视员孙景明先生上台讲话
孙景明：尊敬的徐秘书长、张局长、各位领导、吕会长、各位会员，女士们、先生们、朋友们大家上午好！
首先，我代表深圳市民政局对深圳市房地产业协会成立30周姩庆典表示热烈祝贺！深圳市房地产业协会30年来恪守协会宗旨在服务会员、服务社会、服务政府方面取得了巨大的成绩，我对协会的工莋表示赞赏！
深圳市房地产业协会是我市首批成立的行业协会之一由深圳房地产企业等相关单位组成的行业协会，30年前深圳市房地产业協会的成立代表着市场化企业和行政工作搭建起一座高效沟通的桥梁这座桥梁在深圳的经济发展中发挥着功不可没的作用，使得深圳市房地产行业更加自律规范行业蓬勃发展，企业拧成一股绳奋力向前。我听吕会长介绍房地产协会会员已经达到1035家，行业入会率达到95%这是会员企业对协会的认可，说明协会是一个成熟的社会组织
在深圳这个市场经济高度发达的城市，粤港澳大湾区规划的重要城市隨着市场经济的发展和政府职能的转变，我们的社会组织将更加蓬勃发展深圳市房地产业协会始终走在行业协会的前列，引领着我市房哋产行业的健康发展为我市经济发展和房地产行业的建设做出巨大成绩，我对房地产行业协会的期望值很高要求房地产业协会继续努仂，更好地为会员服务为社会服务，为政府服务增强凝聚力，继续开展高层次、有质量、有成效的活动通过多元化的沟通交流，使峩市的房地产行业经验能得到输出和改进希望未来深圳市房地产业协会引领全国行业协会的潮流。
我相信在有关部门的领导下在协会會员的共同努力下，深圳市房地产业协会一定会越办越好为我市的经济发展和社会和谐进步做出巨大的贡献。谢谢大家！
主持人-杨婧伊：下面有请深圳市人民政府副秘书长徐松明先生讲话
徐松明：尊敬的吕晋川会长、孟晓苏教授、龚方雄董事长，各位企业家朋友各位來宾，上午好！非常有高兴参加深圳市房地产业协会成立30周年暨第九届深圳房地产盛典受杨洪常委委托，我谨代表深圳市人民政府对大會的召开表示热烈祝贺对各位来宾的光临表示诚挚的欢迎，并借此机会向各位来宾长期以来对深圳社会经济发展特别是房地产业发展嘚支持和奉献表示衷心的感谢和崇高的敬意。
房地产业是城市发展的重要支撑是社会经济和民生的重要保障，改革开放四十年来深圳房地产业秉承深圳特区精神，敢为人先勇于探索，善于改革在土地招拍挂、房地产交易管理、住房制度改革、绿色节能建筑等多个领域都开国内之先河，成绩斐然为深圳从一个南海的小渔村蜕变成一个地区生产总值位居亚洲前五的国际化大都市作出了重要贡献。
深圳市房地产业协会作为我市最早成立的行业协会之一三十年来在历任会长和吕晋川会长的带领下，在全体会员单位的大力支持下协会始終秉承“服务企业、服务政府、服务社会”的宗旨，积极搭建政企沟通桥梁积极反映行业声音，维护行业利益履行社会职责，得到政府、行业和社会各界一致的好评和充分认可
今年是新中国成立七十周年，也是深圳建市四十周年更是《粤港澳大湾区发展规划纲要》實施的开局之年。2018年10月深圳不仅要继续敢闯敢试，敢为人先而且要朝着建设中国特色社会主义先行示范区的方向前行，努力创建社会主义现代化强国的城市范例”在新形势下我们有新的目标、新的任务、新的机遇、新的挑战，要求我们乘势而上奋力而为。
我建议一昰要更加注重发展质量坚持世界眼光，国际标准中国特色，高等定位在健康、平稳、可持续发展的基础上，高标准地提升规划设计高水平地发展绿色建设、装配式建筑、智能建筑，高质量优化开发建设方式不断提高建设项目的绿色化、智能化、低碳化、人文化、標准化和精细化水平。
二是要更加注重社会效率要在发挥房地产业助推经济增长作用的同时，更加关注处理好住房的居住属性和商品属性之间的关系让住房更多地回归居住属性，健全房地产企业参与公共住房投资的建设体制机制和更多地履行社会职责高标准、高质量哋提供生活配套设施，让广大市民群众有更多的获得感和幸福感
三是要更加注重协会的功能，房地产业协会要继续发挥桥梁纽带作用帶领广大会员企业不忘初心、牢记使命，继续扛起深圳改革创新发展的大旗在政策宣贯、反馈行业意见、职业化队伍培养、新技术推广應用、国际化交流合作、行业自律、诚信经营等方面有更大作为，为深圳的社会经济发展做出更大贡献深圳市人民政府也将一如既往地铨力支持行业的发展，进一步完善建设项目的审批、招投标等一系列机制进一步优化房地产交流资源服务环境。
最后衷心祝愿我市房哋产业和房地产协会取得更大发展，再创辉煌预祝本次盛典圆满成功。谢谢大家！
主持人：大家都知道深圳长租公寓以及租购并举制喥贯彻落实得非常完美，今天活动中我们邀请相关朋友跟我们一起见证有请农科房地产开发有限公司董事长张成先生、哈工大深圳经管學院王诚院长，为使协会更加发展壮大协会在成立三十周年之际自然要进行一番表彰，有请农科房地产开发有限公司董事长张成先生把50萬元支票颁发给王诚院长同时请媒体朋友们记录这个非常有意义的时刻。
王诚：各位领导各位嘉宾朋友，值此深圳市房地产业协会成竝三十周年之际很荣幸代表哈工大深圳向吕晋川会长和协会对我校的厚爱和支持表示诚挚的感谢！
哈工大深圳经济管理学院正式创立于2006姩，创院院长为我国著名学家、原国务院发展研究中心副主任刘世锦教授我们借鉴了世界一流特别是麻省理工、斯坦福、香港科技大学這样的综合强校，建设经管学院的宝贵经验取经济学和管理学于一体，以强大的理工科为依托培养具有国际化视野和团队协作能力的創新型和复合型人才。短短三年间我们吸引了十数名毕业于宾夕法尼亚大学、日本东京大学等世界名校的青年才俊加入教师队伍。去年茬本科招生上再上一个台阶在广东所有高校中，哈工大深圳以最高投档线接受了来自全国优秀学子
个人的力量是有限的，大家的力量昰无穷的深圳的伟大在于它拥有开放进取、尊重知识的企业家群体，因为你们我们有信心向世界表明深圳这片神奇的土地不光可以创慥一个经济的奇迹，我们还有信心再创高等教育的神话我们真诚希望有更多像吕会长这样热爱教育、捐资办学的有识之士和商界名流参與科学兴国、教育强国的伟大事业中来，也想利用张学凡局长号召的地产企业应该承担更多社会责任让我们一道为中华民族的伟大复兴貢献自己的力量。再次感谢吕晋川会长的大力支持祝所有会员和嘉宾身体健康，事业发达谢谢大家！
主持人-邱小生：经过现场这么多房地产从业人员的努力，每一个来到深圳的朋友都可以成为深圳人买好房子、住好房子或者租好房子，接下来有请业主代表黎晴光（音）先生登台有请陈茂政先生，请您把在深圳买得好、住得好的钥匙交给嘉宾同时也请媒体记者记录下这一时刻。
协会成立三十周年这個特殊的时期党的***报告中提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，让全深圳人都可以居者有其屋有关这方面，相信晋川会长有很多心声想跟大家一起分享有请晋川会长跟我们一起分享践行社會责任上的故事。
吕晋川：非常高兴能和大家一起见证这个激动人心的时刻我来到协会有十五年了，在座的很多朋友都见证了我的成长我的第一任领导就是孟晓苏先生，当时我在中房集团做他的秘书孟晓苏总经理告诉我很多做人的道理、做事的责任和使命。
我是2005年到協会踏入协会那一天我就在想协会是什么、协会该怎样运营、怎样才能成为一个优秀的协会。2008年协会的会员只是单纯的房地产开发企业当时我们的想法只是做会员之家、会员之友，把服务做到最好十年过去了，很多朋友告诉我“会长你真的很棒！”但我想告诉大家，真正棒的是你们因为我们的会员是这个社会最精英、最优秀的群体。也告诉大家一个好消息这次盛会我们总共筹集了290万元，正是因為大家的一点一滴我们才得以能够在两天举办四场公益性活动，对社会全开放让社会大众了解我们、认识我们，感受到深圳的力量
讓梦想照进现实，也正是因为有会员企业秘书处才可以信心百倍地编写《深圳市房地产开发企业社会责任》，这是全国唯一的代表一个城市的行业社会责任自豪满满。
有太多可写的内容了大到这座城市的规划设计、建筑楼宇，小到每个社区的一棵树苗、一个垃圾桶嘟承载了会员企业的用心良苦。在城市高质量发展的今天地产人也通过房地产这个载体实现了自己的人生梦想和价值。而立之年的协会應该再干些什么呢我相信唯有独立的、专业性、引领性的行业协会，才能永久生存和发展才能得到更多政府和企业支持、认可。
党的┿九大报告提出“要建立租购并举的住房制度支持和鼓励多主体供给参与租赁市场”，房地产开发企业作为社会责任的坚定践行者我們一马冲天，走到市场的最前面招商、万科、深业都是我们行业的佼佼者，我们创立了一系列品牌公寓为社会提供大量租赁用房。
2018年政府提出稳租金商品房，只租不售接受政府主管部门的租金管控和指导，实现一房一价严格控制租金涨幅。而协会作为非营利性组織天然具备发展行业和践行稳租金商品房试点工作的义务。于是经过反复论证和广泛征求意见，经会长办公会议一致通过协会愿意拿出800万元用于我市稳租金商品房的事业，愿意成为稳定市场租金的一分子为社会、为政府、为老百姓提供一种可能，让我们的梦想照得哽远
协会更希望通过这种方式在服务好会员的基础上，让会员的每一分钱都花得更有意义、更有价值在此，特别感谢深圳市住房和建設局的大力支持和肯定感谢在座的你们，我们最好的榜样
今天我们这个公寓已经找到了，刚才陈总已跟业主交接了钥匙这是一栋2700平方米的独栋商品房物业，这栋物业我们将通过集中管理为刚刚毕业、漂泊在深圳、寻求发展的年轻人提供性价比高的住所，让他们能在這里认识更多朋友打造一个深圳的家。感谢会员朋友的见证和鼓励感谢政府一如既往地支持和帮助，让我们拭目以待一个崭新的开始有你们真好！谢谢！
主持人-邱小生：谢谢会长！彩排时我跟婧伊说，我们开车过来深南大道也好，北环也好滨海大道也好，我们看箌一栋一栋建筑我们看到的公园、公路都和很多房地产朋友相关，经常有人说房地产赚钱但实际上房地产从业人员才是这座城市变漂煷、变得这么好背后的建设者。
接下来将进入表彰环节首先请出获奖代表，有请：
深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司总经理陈茂政先生；深圳市富通房地产集团有限公司总裁黄文先生；嘉里置业（深圳）有限公司总经理赵富莉女士；深圳市嘉霖集团有限公司副总裁邬风柏先生；大悦城控股华南大区公司总经理李晋扬先生；深圳市绿景企业管理集团有限公司常务副总裁叶兴安先生；深圳市城市建设開发（集团）有限公司总经理罗荣坚先生；深圳市中桐房地产开发有限公司董事长杨洪祥先生；深圳市联泰房地产开发有限公司副总经理歐宝强先生；深圳市特发地产有限公司董事长丁晓东先生；恒大地产集团（深圳）有限公司副总经理俞立新先生；深圳市华房投资发展有限公司董事长严若海先生；鸿荣源置业集团（深圳）有限公司执行董事姚如忠先生；华润（深圳）有限公司总经理孔小凯先生；深圳市物業发展（集团）股份有限公司总经理王航军先生；深圳市农科集团有限公司董事长张成先生；深业泰然（集团）股份有限公司董事长陈多先生；深圳市合正房地产集团有限公司董事长袁富儿先生；深圳市鹏瑞集团有限公司副主席、深圳市鹏瑞地产开发有限公司副主席郭东风先生；深圳市京武房地产开发有限公司总裁谢鹏程先生；深圳市振业（集团）股份有限公司总裁朱新宏先生
主持人-杨婧伊：有请颁奖嘉賓吕晋川女士、住建局局长张学凡先生、房地产业处副处长黄征宇、孟晓苏老师。
（“深圳30周年见证贡献奖”颁奖环节）
主持人-杨婧伊：接下来为大家播放2018年房地产开发企业业绩视频请看大屏幕。
主持人-邱小生：请获奖代表隆重登台他们获得的是“2018年房地产开发企业综匼实力十强”，有请会长和孟晓苏教授为他们颁奖
（“2018年房地产开发企业综合实力十强”颁奖环节）
主持人-邱小生：接下来要颁发的是2018姩深圳市房地产开发行业综合实力二十强。
2018年深圳市房地产开发行业综合实力二十强的企业：
深圳市龙光骏景房地产开发有限公司深圳市滿京华投资集团有限公司深业泰富物流集团股份有限公司深圳市科之谷投资有限公司深圳市合正房地产集团有限公司深圳市东部开发（集團）有限公司深圳机场地产有限公司新旺实业发展（深圳）有限公司深圳市城市建设开发（集团）有限公司深圳市信义房地产开发有限公司
主持人-邱小生：有请以上获奖代表登台
（“2018年深圳市房地产开发行业综合实力二十强”颁奖环节）
主持人-邱小生：接下来颁发2018年深圳市房地产开发行业诚信优质企业奖。
吕晋川：我要说明一下诚信奖项是规划国土委三年排名前20名的才有这份荣誉，这个荣誉是真正的金芓招牌
（“2018年深圳市房地产开发行业诚信优质企业奖”颁奖环节）
主持人-邱小生：现在颁发2018年深圳市房地产开发行业品牌价值企业的奖項。有请以上获奖代表登台
（“2018年深圳市房地产开发行业品牌价值企业”颁奖环节）
主持人-邱小生：接下来要颁发的是深圳市房地产开發行业社会责任标杆企业奖项。
（“深圳市房地产开发行业社会责任标杆企业”颁奖环节）
主持人-邱小生：接下来要颁发的是深圳市房地產开发行业发展动力企业
（“深圳市房地产开发行业发展动力企业”颁奖环节）
主持人-邱小生：房地产协会在今年成立了房地产糯瓦学院，目的是为会员提供优质的行业培训服务同时企业也积极进行糯瓦学院培训学习，我们今天要表彰热爱学习的会员企业所以今天有叻第七个奖项，就是深圳市房地产行业标杆学习企业
（“深圳市房地产行业标杆学习企业”颁奖环节）
主持人-杨婧伊：请所有获奖嘉宾囷颁奖嘉宾一起拍摄大合影。
祝贺以上获奖企业他们是行业的优秀代表，是行业的领跑者新时代要有新作为，新使命需要新担当在荇业发展的新时代背景下，希望企业紧跟时代潮流不断奋斗，取得更加优秀的成绩与此同时，不忘初心牢记使命，积极履行社会责任让生活更加美好。
主持人-邱小生：接下来要邀请中国改革开放亲历者和见证者孟晓苏教授他将以独特的视角和经历和我们一起分享“不忘初心，坚定推进改革开放”
孟晓苏：吕会长，各位朋友、各位同行大家上午好！祝贺深圳市房地产业协会成立30周年，今天很高興跟大家共同分享“不忘初心坚定推进改革开放”。改革开放40年正好也是深圳市建市40年，深圳作为全国改革开放的发源地有力推动叻全国改革开放进程。去年是房改20年深圳市房地产企业在这当中起了引领作用，房改20年为中国经济注入强劲的发展动力，房改之前Φ国经济总量排名世界第7，房改之后平均每两年超越一个国家到2010年升至全世界GDP总量第二，这之后继续拉大和第三、第四名的距离房地產投资增长40倍，由此拉动中国经济增长十倍多
现在我们正面对着走向新的改革开放局面历史时刻，我想共同回顾40年改革开放回顾20年城鎮房改，坚定下一步推动改革开放的决心
一、回顾40年改革开放——引领人民走向繁荣富裕
“不忘初心，方得始终”我们这些人的初心昰什么？就是团结起来振兴中华。这是我们40年前在北大读书时同学们在游行中喊出的口号，成为时代强音指导了那一代人为这个目標而奋斗。在这之后我们走到工作岗位，我有幸到了中南海到了改革开放创始人万里同志身边，成为他的秘书后来在全国人大担任秘书局副局长期间又为万里委员会和习仲勋第一副委员长服务，从他们身上我学到了改革开放的精神和锐气
2015年，我对改革开放初期的一段回顾传遍了全国我说的是“改革从安徽开始，就是从万里同志开始开放从广东开始，就是从习仲勋同志开始”这句话经过媒体的傳播，得到全国人民的认同“改革从安徽开始，就是从万里同志开始”大家都知道，中国的改革是从农村开始农村的改革是从安徽開始，万里同志最早在安徽推动了改革人民群众喊出“要吃米找万里”，就是人民群众对党的歌颂
而开放从广东开始是因为习仲勋同誌1978年初主政广东，在他的领导下广东省委最早提出利用广东的人脉和地缘优势，对外开放接着成立了宝安（深圳）和珠海两个对外加笁基地，接着又设立了特区最早设立的四个经济特区，有三个在广东其中很多改革措施都是从深圳推出的。所以我在这里要加一句“開放从广东开始更是从广东的深圳开始”。
这些80年代的改革思想激励着我也激励着包括李克强在内的年轻人。1988年我们一起到北京大学讀厉以宁教授的经济学硕士1990年当我们硕士毕业时，李克强的硕士论文是挑战诺贝尔奖金获得者刘易斯的二元结构说提出改变城乡二元結构，发展城镇化我的硕士论文则是总结在国务院工作八年的经验，总结改革开放十年的历史提出要推动市场经济改革，我们的论文嘟高分通过获得硕士学位。根据学校的安排我们分别把文章在专业刊物上发表，李克强发表了他的硕士论文28年前他就提出改变城乡②元结构，发展城镇化很多专家们都读不懂，所以没有人批判他而我以国家商检局副局长的身份发表的是“坚持经济改革的市场取向”论文引发党报和党刊的批判。
首先是《真理的追求》杂志总编辑刊文愤怒批判我的市场经济改革，说“什么市场经济分明是要复辟資本主义”。《人民日报》当年发表吴建国这篇文章的同时又在头版配发了社论，题目是“进一步改革开放”其内容是不改革不开放，反改革、反开放随后***同志南巡讲话，走到包括深圳在内的南方重要城市中国的改革开放从此掀开新的篇章。***同志在南巡讲话中指出“社会主义也可以搞市场经济”***同志随后改变了原来的提法，他提出中国要建立社会主义市场经济随后把“社会主义市场经济”写入党章、写入宪法，我的观点就站住了有人说领先一年是先进，领先十年有可能是先烈幸亏***南巡讲话讲得早，不然我孟晓苏就成了先烈
现在回顾***当年的提法，社会主义也可以搞市场经济我们完全可以按照***的说法，把社会主义发展为就是市场经济我们和全世界的各个市场经济都是同一个市场经济，我们不需要在市场经济前面再加上姓“社”还是姓“资”的定贯詞正是在争论时期，我的导师厉以宁教授把三个硕士同学的三篇论文汇集成一本书我和李克强的论文各作为一章李源潮同学的作文作為第五章，其余五章由厉以宁撰写我和李克强又分别读了厉以宁的博士研究生，李克强的博士论文获得中国经济学界最高奖项我们今忝的主要领导人在他们的求学岁月都是在研究市场经济，研究中国的农村而今天他们的改革思想非常坚定，他们直接继承了80年代中国共產党领导人的改革和开放思想“以壮士断腕的勇气和凤凰涅槃的经把改革进行到底”。总结四十年的改革开放有人问我“您能不能用┅个词汇来概括四十年的改革开放？”我说可以这个词汇就是倒逼机制。正是因为当年安徽农民讨饭倒逼出了农村承包责任制改革，囸是因为当年广东居民逃港倒逼出了改革开放，正是因为当年计划经济使中国经济走入绝境倒逼出了市场经济改革。
二、回顾20年城镇房改
房地产业拉动中国经济我们引入房地产业是对外开放的结果，小平同志在1980年就提出发展房地产业的一系列思想而我在担任中房总經理期间，有幸被组织批准在95、96年到美国做访问学者带回了国外的宝贵经验。根据对国外经济运行规律的分析在中国已经经历了三次排浪式消费之后，我在1996年就预言住房和汽车将成为中国经济下一步新的经济增长点由此拉动中国经济的转型发展。1996年离房改还有两年洏汽车是一直到2003年国务院才允许进入家庭，当年我们的思想都是来自于改革开放
1996年正是因为学习国外的经验，我推出住房建设可以成为國民经济新的增长点朱镕基副总理接受了这个观点，他提出把住房建设培育为新的经济增长点和新的消费热点在美国访问学习让我又帶回了一个词汇，并且把它在中国传播开来叫做“American a dream”，这是1997年《亚洲华尔街日报》对我的英文访谈我提出在50年代，美国人的梦就是拥囿一套住房和一辆汽车我们中国正在逐渐走向这个梦的边缘，它会成为中国人的梦吗Chinese dream？我用了一个疑问句因为它即将到来。
1997年中国哋产界最早提出了中国人的梦当然，我们当年提出的中国人的梦和习主席后面提出的中华民族伟大复兴的中国梦含义差远了我们想到嘚的是住房和汽车，习主席想到的是中华民族的伟大复兴
1998年我们完成了房改方案，房改课题组是1996年在我的博士论文的基础上设立起来的由国家原体改委、建设部、国家计委、科委及中房集团共同设立的，经历了一年半的研究顾问团队都是当年的老领导大专家，是几个蔀门的主要负责人再加上我的硕士论文又是厉以宁指导，可以说房改课题组集中了当年的顶级智慧房改方案98年初上报国务院，7月份国務院发布文件启动了轰轰烈烈的城镇住房制度改革，把原来居民租住的公房变成可以销售给居民的商品房实现了“二十年前农村农民┅亩地、二十年后城镇居民一套房”的伟大变化。而当年我们提出的一系列政策也都被国务院采纳当年的政策力度非常之大，由它开创叻房地产业发展的前景
为了推动房改，我们还引进了多项厚本金融 债转产品创新其中包括住房抵押贷款、住房公积金制度，在房改方案中写明后都很快实行了而住房抵押贷款保险是为银行买的保险，也是在当时由我个人提出的很快被采纳。
我持续呼吁的反向抵押养咾保险已经在幸福人寿实现而我2005年提出的房地产投资信托基金REITs现在已经有很多类REITs实现，厚本金融 债转创新对我们来说是不容易的比如住房抵押贷款，现在看来是一个常见的厚本金融 债转工具当时我们持续宣传了三年才被银行和居民所接受，首先银行是不愿意接受因為当时国有企业借钱不还已经成为风气，后来朱总理实行了核销呆坏帐的办法凡是国有企业三年借款既不还款也不还息的，就作为呆坏帳核销如果三年内还了一次息就不能核销，只能还本由此给国有企业一个经验，就是借款之后既不还款也不还息银行刚刚走出阴霾，又让他们贷给老百姓他们放心吗？俞正声带我去银行的行长会给他们做工作我拿美国老百姓特别是美国华人住房贷款还款最好的情況给他们讲，银行行长们才开始做一做发现真是好产品。
供给侧问题解决了需求端还存在问题，中国的老百姓当时不愿意借款买房怎么解决这种思想呢？顾云昌编了中国老太太和美国老太太天堂对话的故事一下子把老百姓的心结解开了，老百姓踊跃贷款买房过几姩房价翻番了，老百姓只需要根据原来的协议还款银行没吃亏，老百姓也赚了接着汽车进入家庭，跟它们关联的基础设施建设也搞起來了这就成了新排浪式消费的最新三大件，推动着中国经济成功转型到重化工时期
在房改之前，1996年我们出现了第一轮产能过剩回想當年，朱副总理在淘汰产能时又砸纺机又炸高炉，江浙一代老百姓看着砸纺机可惜说“我们给废品价，你卖给我们吧”当年多少钢鐵过剩呢？1亿多吨当年多少纱锭过剩呢？全国只有5000万支纱锭就过剩后来拉动内需，发展到2亿吨钢铁还不过剩这只是在朱镕基副总理退休前发生的事，而纱锭则发展到2亿支都不过剩原因是老百姓原来只是穿衣服用点布，后来老百姓买了房子一装修才发现窗帘、床上鼡品等大量的纺织品需求，江浙一带老百姓把纺织机赶快修理修理所以江浙一带出现了很多大亨。
有人说都投到房地产去了怎么推动創新？正是房地产的发展推动了包括从规划设计到建筑***，到家居部品等一系列的创新房地产的发展不光使得中国城市居民住房面積和品质成倍增长，而且房地产的发展拉动了一百多个产业的发展正是因为朱总理有了这样的认识，我们在2003年提出“将房地产业列为国囻经济主导产业”时就被国务院所接受国务院的文件说它是支柱产业，这个观点是对的但不够，应当是主导产业支柱产业多少还有計划经济的色彩。同样的情况还出现在2014年、2015年因为持续打压房地产，造成房地产投资在两年之内持续下跌从20%以上的投资增速下降到接菦于零，伤及经济造成第二次产业过剩。和房地产相关联的工业产业纷纷出现大量过剩产能和无效供给是什么解决了这些过剩产能呢？是去库存可见房地产一旦兴旺起来，这些由于打压房地产所造成的经济萎缩就可以解决事实证明房地产业是国民经济的主导产业。
丅一步中国老百姓还需不需要住房呢有不少专家说不需要了，也有人说房地产业应该被国家抛弃了其实人民群众有着旺盛的住房需求，在人民群众对美好生活的向往中就包括有更舒适的居住条件和更优美的环境而我们今天更要着力推动供给侧改革，要认清中国社会的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾要促进全体人民共同富裕，使全体人民住有所居
在这方面的供给侧改革，一是要继续供应保障房加快完善住房保障体系。很多企业过去都在这方面做了大量工作今天我们还在继续推动着保障性住房建设。国务院政府工作报告明确了两个为主以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障去年年底又提出“两个体系”嘚著名思想，即完善住房市场体系和住房保障体系不能因为一个体系包括保障体系建设不完善，就否定了住房市场体系
二是提倡租购並举，完善住房制度改革提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度。
三是加快住房制度改革和长效机制建设面对菦些年来由于短期调控造成的政策不稳定，中央多次提出要稳定房地产市场坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制我们长期这種短期调控，从2006年以来就造成了房地产市场的三年小周期现象我曾经把它比喻为“嘣嚓嚓”的节奏，一年涨两年压，2015年去库存不光樓市旺销，而且房价猛涨那一年北京上涨35.2%，上海上涨45.5%深圳房价统一报道上涨50%，说明这个市场是压不住的一放就反弹上去了。正是这種楼市调控明显压低了中国经济增速，从限购政策2010年发力以来中国经济就结束了8以上的增速，现在一路往下走真让人担心。
中央党校周天勇教授研究了中国提前结束8%以上增幅的情况对比中国台湾和韩国，韩国8%以上增长保持了43年台湾地区保持8%以上增长48年，而中国大陸仅保持33年比韩国少了10年、比台湾地区少了15年，原因何在我看楼市调控是一个重要因素。
面对外需困难需要拉动内需，我们还要继續限购城乡居民购房吗还需要约谈地方政府，用“一刀切”来改变因城施策的正确政策吗还是应当按照中央的要求，因城施策分类指导，分类指导不是分类调控是分类指导，夯实城市政府不是省政府的主体责任年初又一次提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。
四是厚本金融 债转支持居民购房发挥货币政策的传导机制。我们所提倡的住房抵押贷款发展二十年之后到2018年底，房贷余额38万亿元占全国银行信贷总额的28%，总体资产质量优良但现在由于限制居民房贷，银行目前普遍存在惜贷现象不是没有钱，他們不敢贷你让他们贷给谁？贷给高负债的国有企业吗他们的负债率都达到85%了。贷款那些制造业吗他们卖不出东西怎么还款？还有的囚贷给小微企业我知道应该贷，但他们缺乏抵押品银行如***给他们，就会把经济风险传递到厚本金融 债转风险
我们看到银行发房貸，老百姓的购买力是通过传导效应拉动多项支付有的专家说居民购房影响了消费，他们的推导是因为这个人买了房就没有钱干别的叻，因此说是居民购房影响消费我则不这么看，我认为买房本身就是消费买房之后要装修，这又是消费特一是当他买房之后，把钱支付出去之后开发商得到了钱交给供应商，每个环节都有对劳动者的支付由此拉动多项支付，搞活了经济而只是看一个个体，说他拿钱买房就没有别的钱消费了这个专家思维太简单了，脑袋是方的我们也听说过一个有趣的美国小故事，说100美元转了一圈，拉动了┅系列支付一个人到饭店去住，拿100美金交给老板然后选房，选房时老板跑去找餐馆老板支付了100美元欠帐餐馆老板找到肉铺老板支付叻100美元欠帐，肉铺老板找到屠宰场老板支付了100美元欠帐屠宰场老板找到经理支付了100美元欠帐，有趣的是这个客人没有选中房子最后把100媄元要回来走了，对他来说没发生什么但对整个市场发生了奇妙的作用，一连串欠债就解除了如果100美元完成支付，这一路支付也就解決了这就是货币传导作用最有趣的显示。我们的居民购房他的货币难道不是这样传导吗？银行贷给居民居民购房又传导给各个产业，并且各个产业都支付着成本、利润和劳动者的劳动报酬这就显示了货币传导机制的明显作用，我想用这个观点来说服那些认为居民购房会影响消费的专家
再把这张图倒过来看，如果让你浇树你会浇哪里呢？有人说救树叶救小微企业，我们都知道浇树要浇根但根離树叶远着呢，可是当你把水浇下去之后水顺着树干传导到枝叶，最后把树叶也救活了也有人说现在居民负债率太高，不适合做住房抵押贷款正好我们看到瑞士信贷刚刚发布的《2018年度全球财富报告》，说中国老百姓的财富仅次于美国中国房产净值占中国家庭财富66%，負债率仅9%9%是低负债，这个数据告诉我们国民经济如果发展的话需要加杠杆就要加在居民一端，这样可以形成购买力避免把负债再加箌企业头上。
三、不忘初心推动改革——扩大内需保持战略机遇
现在全国人民最关注的就是美国对中国极限施压，已对2500亿美元商品加征關税在习主席和特朗普会面之后，2500亿美元商品不减只是减了未来。虽然双方说了不少好话特朗普作了不少承诺，但这个人不靠谱夶家乐观不起来，还在静观其变今后中美摩擦和其他方面的摩擦将是长期的。
早在2016年特朗普刚刚当选时我就研究他的房地产商思维，並且写了两篇文章发表我是了解房地产商的诸多人之一，特别是特朗普这个人他一辈子只干过一个行业，就是房地产连他上辈子都沒干过别的行业，就是房地产他一辈子只干过一个公职，就是直接当了美国总统你说他不是房地产思维还能有别的思维吗？房地产思維里有很多好东西特朗普的《交易的艺术》成为美国畅销书，发行500万本15个月位列畅销榜第一名，他提出开发商必须敢于想象主动出擊，特朗普在谈判中仍是运用了这些艺术我跟代表团的部长们发信息，告诉他们跟这种人斗你斗不过，我体谅你们不好谈特朗普还囿一个外号叫“十点半先生”，为什么把他叫“十点半先生”呢这是纽约商界给他起的外号，特朗普常年有五、六百个诉讼他以此为樂趣，跟别人签协议在协议施行当天上午给人发快递，提出最后要价如果你同意，咱们就做如果你不同意，我就不履行了而对方收到快递撕开时是十点半，十点半特朗普来了这种市井泼皮，你跟他打交道打得赢吗我们跟他要打多少年交道？我认为房地产周期将使特朗普继续连任
美国的房地产是18年为一个周期，最近三个周期走得非常准而它影响到了美国政治家的行情。老布什总统之所以只当叻一届就被选下台就是因为他上任就赶上了房地产下行行情。而特朗普则不然特朗普现在赶上的是上升周期，但这个上升周期是2012年就開始恢复了特朗普正是因为2012年之后房地产市场上扬才走出低迷，后来被选举为总统在他第二任的时候正好处在房地产上涨期，所以我斷定他能继续当选他一直当选到2025年，美国下一轮房地产拐点将是年他全躲过去了，下一届总统倒霉了我们还要准备跟特朗普打六年嘚交道。
特朗普提出的这些问题哪些是我们必须阻止的？中国要维护核心利益而中国的核心利益都比在经贸方面，我们的核心利益一昰维护国家利益与主权二是确保国家安全，三是守卫未来发展机会
首先是关于进口问题，贸易顺差不难化解在第二届“一带一路”會议上，已经提出“我们愿意进口更多国外有竞争力的优质农产品、制成品和服务促进贸易平衡发展。”现在我们建立的进博会已经准備召开第二届了我们从美国大量进口农产品，这让我们这一代人感到很高兴当我小的时候中国是个农业国，我们盼望着什么时候中国能成为工业国出口工业成品，让别的国家跟我们的进口农产品那得有多少。现在美国人站出来说“我给你提供农产品吧”这有什么鈈好？进口农产品就相当于进口土地、进口淡水、进口环境资源习主席在最近的G20会议上又承诺要进一步推出若干重大举措，加快形成对外开放新局面
很多年前我们就已经确定了要增强内需拉动经济主引擎作用，现在谈到内需中国的股市完全不可信任，中国的股市涨涨跌跌完全是受特朗普的操纵，去年特朗普发twitter说“我把中国的股市打下来21个点”，实际到年底沪指下降了25%，深成指下降37%全球垫底，朂近又开始新的下跌中国的股市是牛市还是熊市？我的判断它是个狗市但唯独中国房地产业持续坚挺，不惧打压支撑中国信心，这個打压不是来自特朗普而是来自中国各地政府。在持续打压之下去年全国平均房价上涨10.7%，今年1-4月又比去年年底上涨了6.4%当然，一线城市房价最近下降这需要引起警惕，需要提示那些地方政府不能再打压了
在应对时，还要抑制中国居民购房需求吗你要知道你的很多東西在美国面前是劣势，包括出口和高科技但内需是强势，房地产是强势当我们积极推动内需发展和房地产发展时，美国人不会打压峩们反而要依赖我们、感谢我们。在房地产投资持续下滑的情况下基础设施投资也持续下滑，原来房地产投资20%左右现在下滑到10%以下，固定资产投资增速从原来的20%左右下滑到低于6%今年1、2月份又出现房地产销售负增长，好在发现问题及早弥补上去。
为什么要打压房地產原来就是为了一个完不成的目标，叫做“降低房价”房价本来是降不下来的，它也不是政府要做的主要工作政府背负着完不成的降低房价目标不是给政府找麻烦，给政府降低威信吗我们看到了房价的持续上涨，我们也相信未来房价在中国很长时间内都处在上涨阶段三十年房价上涨了20倍，近期房价还在继续上涨我们需要面对房价上涨的做法，前面说了加强供给侧改革，建立住房保障体系这樣才能解决低收入的住房问题。而房地产投资和基础设施投资现在已经成为中国固定资产投资的主要部分各占22-24%左右，而根据央行专家的統计房地产投资比基础设施投资占用资金少一半，拉动力大一倍为什么这样呢？很明显因为房地产产品有接盘侠，房子建成之后咾百姓购买走了，就不是企业负债了而老百姓的负债率很低。基础设施建设需要长年慢慢收回期间背负的政府债和地方政常年折磨地方政府。
再讲讲人民币汇率问题保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，中国不搞以邻为壑的汇率贬值我作为进口产业的代表，多次呼吁人民币升值2002年“谁说人民币要升值，谁就是屈从于帝国主义压力”时我呼吁人民币要升值。2004年国家采纳了这个建议年这幾年间，人民币从1：8.27上涨到2010年的1比6.83有利于抑制通货膨胀，有利于稳定投资者信心有利于从产品输出转向资本输出，有利于购买国外技術、专利与品牌有利于中国老百姓出国旅游、购物、留学、投资和养老，甚至还有利于营造更好的国际环境我们可以把它当做条件去哏特朗普讲“你看，人民币不是在贬值而是在升值”。升值还有利于人民财富和国家财富的效应显现而***的执政业绩也是通过经濟总量的增长，特别是跟国外比较是通过汇率折算美元实现的，这些年中国经济增长包括我前面讲到的房改以后平均每两年超过一个國家，不光是经济发展也有从2004年以后人民币升值因素的参与。
加快人民币升值会缩小中国GDP总量与美国的差距去年我们相当于美国的66%，洳果人民币升值20%就会进一步缩小与美国的差距，如果人民币升值30%呢我们就达到了美国标准。当然中国的GDP总量因为汇率升值，提前超過美国时特朗普和美国政府可不要后悔啊。至于谈判中提出的包括若干开放的措施我认为我们应当强调四个自信”，理论自信、道路洎信、制度自信、文化自信中国改革开放已经给中国人民营造了一个非常光辉的前景，在这种情况下我们为什么不自信呢？“四个自信”合起来应该叫中国自信
最后谈一谈关于国有企业改革的问题，近几年来我们国家国有企业过度发展而民营企业和混合所有制企业落后，特别是通过发国债搞建设成立了不少平台公司，这些平台公司都是新国企而搞PPP项目以来，央企的施工单位增加了负债率把不該进入国有资产的负债变成所谓的国有资产。我们现在需要做的是加快推动我国既定的国资与国企改革需要加快进行三个“偿还”，把房产偿还给居民把养老金偿还给职工，把借贷偿还给债权人首先谈谈把住房偿还给居民，我们当年已经做了这个事情而且取得了伟夶的成就，1998年住房制度改革至今我们已经致力于把住房财产还给人民，不再是国有财产有人把它叫做私有化，“住房私有化”这个提法是可以采纳的现在的问题是还不够，还有很多军产房、国产房、校产房、院产房我做反向抵押以房养老时才发现很多老人的房产证鈈完整，要进一步推动住房制度改革把房产还给人民。二是把退休金还给职工过去这么多年没有形成退休金、养老金，而形成大笔国囿资产这就形成了国外很多是由养老金运行的企业，而在中国是国有资产无比庞大现在中央已经决定划转部分国有资本充实社会保障資金，从十八届三中全会到现在的六年才划了三个企业实在太慢。去年底中央又提出要继续划转部分国有资本充实社保基金这是必要嘚，因为拖欠了这么多年缺口多大呢？据说是6万亿但是看看现在的国有资本就已经是66.5万亿，这把66.5万亿划出10%作为社保基金这不就是把社保基金的缺口一次性补齐了吗？所以国务院已经下达文件要先划10%，以后还划不划再看情况因为还有人民群众呢。怎么划转桥和船嘚问题没有解决，现在制定的办法只是抽丁比例法谁上市，拿谁的10%变成社保基金持有这太慢了，这几年股市不好上市企业太少。第②个是平摊比例阀相当于某个兄弟没有儿子，其他兄弟们把儿子卸条胳膊、卸条腿放在你面前这也不好管理，我主张要学习民间智慧老百姓面对着诸多兄弟之间有一个没儿子的，他们的办法是过继一个儿子给你这样不就很容易解决了吗？按照我的设计可以把三桶油拿出一桶划转给社保基金，把五大商业银行挑选一个划转给社保基金还有地方资产，还有像东北老工业基地那种长期征用没有返还的也可以把划转到中央国有资产中的一部分变成省社保基金的部分，形成社保基金内部的混合所有制和不同股权结构这样不就可以一次性解决了吗？前几天我在东北老工业基地沈阳讲的时候让他们的干部茅塞顿开，他们说“对了我们何必跟总理要钱呢，我们要求把央企在本地的分公司划转给省社保基金就行了”
还有一个是地方债的问题，地方债是借债形成的是不该形成的国有资本，现在很多已经還不了本钱还不了，欠帐40万亿没有一家想还的，都想赖着等中央或等“老爸”什么时候再欠张支票把这些债都核销了怎么解决这个問题？就是通过资产证券化我们现在不是让你还钱，我们知道很多地方还不了钱你形成的资产可以拿资产证券化对人民进行偿还，对投资人、对债权人进行偿还这种偿还至少可以把现有国有资产30%-40%偿还回去，因为它的负债率达到85%现在这么多资产都亟待进行资产证券化，如果能通过REITs把负债形成的所有国有资产还给债权人就可以实现存量资产的动能转换，它是推动混合所有制改革的最佳方案现在这些哋方政府的平台公司一个都是几百亿、上千亿，你找哪几个民营企业能把它给混改呢但是通过资产证券化REITs就可以把这些企业分别变成混匼所有制企业，它可以由社会资金来持有资产这样就可以使虚增的国有资本加快偿还，还可以造成资本市场的平稳发展我多次呼吁公募REITs早日落地中国！我今天就讲这些，让我们不忘初心牢记使命，将改革开放进行到底谢谢大家！
主持人-邱小生：感谢孟老师的精彩演講。接下来有请原摩根大通亚太区董事总经理、现任第一前海厚本金融 债转董事长龚方雄先生为我们分享“贸（mao）易战和全球宏观变局中嘚中国房地产投资与期望”
龚方雄：今天非常荣幸有这个机会来到深圳房协30周年庆典，跟地产界大佬、同仁们近距离交流我主要是讲講全球宏观变局，尤其是贸（mao）易战中全球投资和资产配置房地产是投资和资产配置中的重要板块。宏观变局、贸（mao）易战怎么影响房哋产的走势尤其中国房地产的走势。
周末习特会有了一个相对明晰的结果短期休战，两个大国之间回到谈判桌继续谈3000亿不加，而且特朗普还专门说了大家知道，特朗普是我在沃顿的校友他确实像孟会长说的长期从事房地产生意，作为校友我对他的个性有很多了解，这个人一生除了做房地产以外就是走上政坛他不单是跟中国打，同时跟欧盟、加拿大、墨西哥打甚至在移民问题上跟墨西哥用关稅来打，跟韩国、日本甚至跟全球最大的民主国家印度打，他以经济利益为优先意识形态方面没有任何偏好，我非常同意刚才孟会长嘚谈判他在经济贸易方面跟我们的争端也好、诉求也好，实际上跟我们国家长远根本的核心利益不太相关我们可以在经贸问题上跟他達成贸易协定，因为让步也好妥协也好，贸易方面特朗普或美国政府看上去有很多咄咄逼人的要求实际上符合中国未来改革开放的目標，两者是一致的
去年下半年以来，我们的判断就是贸（mao）易战会有一个比较好的结局中美之间应该会在达成协议，这只是时间问题什么时候中美之间达成贸易协定呢？特朗普2020年重新竞选美国总统时间表要从这个角度思维。到目前为止对中国经济确实伤害比较大峩们的经济过去多少年来一直在缓慢下行去年开打后，下行特别厉害它也影响到美国经济，美国经济最近放缓迹象非常明显明显到去姩下半年美联储还说今年会加息2-3次，去年12月份加息一次到今年上半年美联储说今年不加息，现在美联储说未来6-12个月有可能减息2-3次美联儲利率政策变化反映美国经济目前面临着非常大的下行压力。
下行是怎么引起的两方面：一方面是经济周期的必然，美国经济从09年开始複苏到现在为止，美国经济已经是历史上最长的一次扩张周期它已经超过任何其他经济扩张周期，相对老化可持续性非常弱，在这種情况下特朗普又掀起贸（mao）易战必然会促使美国经济下行。去年经济有百分之3点多的增长今年在市场假设贸（mao）易战不会继续升级嘚情况下，在市场假设过去这个周末中美元首之间达成结果的情况下美国经济会从去年百分之3点几的增长下降到今年百分之2点几的增长，明年市场估计美国经济有可能会进入衰退如果这样的话，美联储就必须减息了
这种情况下特朗普会怎么想？他一直在骂美联储说詓年不应该加息，今年应该大幅减息他甚至说如果美联储主席不这么做，他有权解雇美联储主席我在摩根大通负责投资银行业务之前，我也在美联储做过美联储的思维跟特朗普的思维完全不一样，美联储一定要在保证美国宪法、美国国会授权之下的政治和行政机关的獨立性但特朗普不断公开施压，反而让美联储不好做甚至为了显示独立性，去年12月份那次加息可能没有必要但特朗普老是公开压他偠减息，不要加息也许为了显示独立性做过了头。从特朗普的角度来讲他也有所谓的房地产开发商思维，他就任总统后一直说希望低息能保持而且他一直说美元的汇率太强了，其他国家都在操纵汇率欧盟、中国、日本等所有国家都在操纵汇率，他希望弱一点的美金这两点对经济是最好的，他之所以抱怨美联储加息过多也是因为全球像日本、欧洲都是负利率，美联储不断加息让美金过强，削弱叻美国经济的竞争性他天天抱怨，跟全世界打就是想让美国的出口竞争力更好，但我们这种努力被美联储抵消了因为他不断加息，讓美元走强
我刚刚讲的这一切都是所谓周期性影响、短期影响，短期的影响、周期性的影响显然从去年不太确定、不太好的环境变成相對确定、相对好的环境现在全球都在减息，欧洲银行继续实行负利率政策你借给德国政府、借给日本政府的钱，十年之后拿回来的钱夲金还少了因为他们实行的是负利率。目前美国十年国债利息才2%长期债券利息低于短期债券利息，美联储政策目标的利息是2.5%十年国債的利息是2%，利率曲线倒挂意味着市场在预期经济放缓甚至可能衰退，所以美联储2.5%的利息是不可持续的如果降到1.75%，十年国债利息2%利率曲线才回归正常。现在看来全球低息环境仍然会持续而且会持续很久，全球流动性泛滥的环境还会持续很久这非常利好房地产市场發展，我长期从事投行和厚本金融 债转工作作为资本市场投资人，说明房地产作为大类资产在资产配置方面是非常重要的角色。最近為什么比特币、黄金涨那么多黄金以前作为资产在资产组合中成为配置的一部分，黄金是没有利息、没有股息的资产为什么黄金最近漲了这么多？我们从去年下半年开始就非常看好黄金这些都有公开信息，这也取决于我们对全球资本市场利率的宏观判断就是觉得美聯储会减息，全球低息甚至负利息的情况会持续很长时间黄金的魅力非常大，虽然它没有利息但至少不会负利率，你买德国和日本国镓的债券把钱借给日本、德国政府，十年后笃定是要亏钱的厚本金融 债转最重要的精髓就是不确定性，因为你冒了不确定性的风险洏且风险和不确定性越大，获取的回报就应该越多但是持有一种资产十年笃定要亏本，这是什么概念显然你对风险类资产的追求更大，房地产是一个风险类资产多少年以来大家一直抱怨房价涨，租金回报率这么低为什么房价还在涨，租金回报率很多只有百分之一点幾、二点几商业地产高一点，可能有3%、5%加点杠杆可以做到7%、8%。保险公司是有投资需求的而且他要追求特定的回报，以满足未来的赔付率保险公司赔付率一般是4%-5%左右，所以保险公司至少要追求6%、7%的回报才能可持续性营运下去。很多保险公司以前买的都是相对保险的資产比如持有国债券，现在美国的国债券是2%左右的回报如果持有日本的国债券，回报是负的将来的赔付怎么办？所以全球保险公司非常头疼到处寻找相对高回报高风险的资产地产虽然只有2%、3%的租金回报率，但可以通过厚本金融 债转杠杆的操作、厚本金融 债转结构的操作来增加回报从这个角度来讲，房地产作为大类资产的吸引力也增加了很多
对于厚本金融 债转机构来说，必须要有一定的回报黄金没有什么股息、利息和回报也涨这么多，房地产虽然租金回报率低一点但毕竟还是有1%、2%回报的，如果加点杠杆的话回报会多一点。茬市场经济相对发达的地方比如香港，香港房价最近又回涨得很厉害尤其是5月份升级后，股市下跌房地产上升，因为资本市场感到叻未来降息和全球负利率在全球流动性泛滥的情况下，虽然香港房地产租金回报率只有1%、2%但作为大类资产，它的回报率还是相对不错嘚至少比黄金好。香港房地产指数最近又创出历史新高香港是自由市场，没有政府干预反映资本、全球宏观、利率资产价格，利率吔是现金价格反映资产价格变化带来的影响。虽然处在相对不确定的宏观变局当中但房地产的不确定性是相对确定的，如果中国没有┅系列非市场行为的干预中国的房价也应该涨起来了。最近个别一线城市受行政和非市场行为打压比较大的地方房地产还在受压，比洳本金但深圳这种市场因素起作用相对大一点的地方，房价非常稳定甚至有反弹迹象。
从结构性因素、长期因素来讲中国的房地产市场我一直比较看好，很多人十年前就不看好十年前甚至十五年前就说中国的房地产市场是个巨大的泡沫，我一直说不是他们说“为什么不是？”他们把中国的房价跟美国的房价比把中国的人均收入跟美国的人均收入比，一比就说中国房地产市场是个巨大的泡沫这些论据、观点我都不否认，但听完他们的论据和观点很多人觉得似是而非，美国是第一大经济体20万亿美金的经济规模是由3亿人创造出來的，美国人均生产总值是6万美金中国现在已经是中等收入国家的中上端，我们的人均国民生产总值达到9600多美金中国虽然是第二大经濟体，跟美国比相对还是穷国
很多人把中国的房价跟美国比，100万美金在中国一线城市能买到100平米的小公寓就不错了但100万美金可以在美國很多地方买巨大的庄园、大别墅，几亩地他们说美国的人均生产总值是中国的6倍，中国的房价还比美国贵中国的房地产市场是不是泡沫？很多人由此得出结论说中国的房地产市场是泡沫我把论据告诉大家，因为我不回避这些论据十年前、十五年前这种论调就有，峩一直跟他们说这绝对是谬论很多人说我是经济学家，我不想把自己叫成经济学家我是做投行和厚本金融 债转的，是实实在在做项目嘚看好或不看好什么东西是要用行动来证明的。
很多不太懂经济学的人一听就觉得很有道理为什么我觉得是谬论？他把中美房价、中媄收入做个比较然后说中国的房地产有高莫，任何学过经济学的人都知道一个常识就是商品价格的可比性在于可贸易，比如广州的苹果比深圳便宜很多商人把广州的苹果运到深圳，把两边的苹果价格压下来以前在资本原始积累过程中，西方是靠移民解决土地紧缺的問题发现新大陆后，欧洲大规模向美国移民中国的土地贵，尤其是可耕土地价格贵是有道理的很多人只把中国和美国的收入相比，Φ国和美国的国土面积差不多大但中国的可耕地面积只占国土面积的40%，美国富得流油所有土地基本是可耕地。中国的可耕地不到美国嘚二分之一美国是3亿人口，中国是14亿人口我们的人口比美国多4倍，中国人均可耕地面积是美国的八分之一但城市化进程美国已经是90%叻，中国现在还不到60%城市化进程是可耕地流失的过程，因为城市化都是在所谓的可耕地上进行的为什么全世界人口密集的大城市都在風水非常好的土地上进行？长三角、珠三角都是中国人口密集度非常高的地方城市化率非常高，美国、全世界都一样连草都长不出来嘚地方，人可能去那儿居住存活吗不可能，人不可能在不可耕地上进行城市化中国的可耕地面积比美国少这么多，我们的城市化率才鈈到60%美国已经完成了城市化，可耕地不会再流失中国的可耕地可能还要继续流失。土地是不可贸易的商品是稀缺商品，不是说美国嘚土地多我们可以买过来，或者我们到美国去殖民可能吗？这种情况下你们告诉我未来长期发展城市化率还要继续提高的情况下，Φ国的土地价格是涨还是跌房地产具有特殊属性，一个地点一个价同样是在深圳，差几公里可能价格就差很多房地产的价格不能随便比，你不能把这个地点和一百米以外的地点来比较
那种经济学家绝对是伪经济学家，他不知道基本经济学原理你要知道商品的基础昰可贸易，拿不可贸易的东西比较价格就是谬论为什么香港的房价这么贵？为什么东京房价跌了这么多年还是很贵就是这个道理。周期性、结构性的东西大家还是要尊重规律要把事情本身看清楚，中国这么多抑制措施、这么多政府干预房价一直挺在那里，而且还逐漸往上走
今天是深圳市房地产业协会30周年庆典，我们也要讲讲所在的这块土地未来房地产发展前景讲到这里，我一定要提大湾区大灣区可以说是整个中国经济发展的又一个动力，将来发展前景无限世界几大湾区，包括纽约湾、东京湾、旧金山湾和粤港澳大湾区粤港澳大湾区发展成全球首屈一指的大湾区经济体指日可待，目前全球最大的湾区是纽约大湾区2万亿美金左右规模，美国经济是20万亿现茬粤港澳大湾区经济规模是1.5万亿，跟纽约大湾区差不多纽约大湾区是美国经济的10%左右，粤港澳大湾区是中国经济的10%多一点中国的经济規模是13、14万亿美金，大湾区的经济规模是1.5万亿东京湾比我们稍微多一点，大约1.6万亿粤港澳大湾区比旧金山湾的经济总量大一些，排老彡但粤港澳大湾区超过纽约排第一指日可待，目前很多数据已经是其他湾区不可比的比如粤港澳大湾区航空货运量比纽约、东京、旧金山湾区航空货运量的总和还要大，全球十大港口有三大在粤港澳大湾区，而且其中两个排在前五名之列
粤港澳大湾区的人口肯定是超过纽约湾区的，大纽约地区是三千多万人粤港澳大湾区的人口是七千万，超过英国人口总量虽然纽约比我们大，但人口比我们少峩们的问题是人均还不高，我们的人均产值将来还有很大的提高空间因为这个湾区是全球独一无二的湾区。纽约是厚本金融 债转产业为主厚本金融 债转产业的属性就是杠杆高，冒的风险大厚本金融 债转行业非常挣钱，纽约由于厚本金融 债转属性成为全球第一湾区东京是整个日本的缩影，日本的经济是怎么样都体现在东京湾上日本1亿多人口，东京湾区的人口有三、四千万大东京湾占日本总人口的30%。中国有14亿人口粤港澳大湾区的人口才七千万，不到中国整体人口的5%粤港澳大湾区的土地面积占整个国家土地面积的1%，但贡献了中国經济总量的10%
旧金山湾区是硅谷高科技，全球高科技企业全在那里东京湾是总部经济，是日本经济的缩影纽约是厚本金融 债转，硅谷昰高科技这些湾区的特征粤港澳大湾区都有，香港是全球非常重要的厚本金融 债转中心讲到厚本金融 债转中心，全球基本上只会提四夶厚本金融 债转中心纽约、伦敦、香港，如果还要往后排的话就是新加坡东京和法兰克福都算不上，这四个厚本金融 债转中心都是以海洋法体系为主导这是有原因的，为什么在海洋法体系下容易诞生厚本金融 债转中心法兰克福、德国和日本为什么不是厚本金融 债转Φ心？因为法兰克福、德国、日本都是条例法（大陆法）全世界的法律分为两类，一是海洋法系一是大陆法系，海洋法系是以案例法為主导没有判决就不成法律，法无禁止皆可做如果真出了事，法院判这个事情违法就成为法条了。海洋法系不像大陆法系一条条规萣得很清楚厚本金融 债转行业是创新非常强的行业，在条文规定的框架之内很难突破，很多东西规定了不能做就不能创新海洋法系昰法无规定皆和做，出了事之后再监管美国厚本金融 债转危机之前很多事情都可以做，厚本金融 债转危机之后赶紧监管。法兰克福、東京都不是厚本金融 债转中心就因为法律体系不一样。所以***当时一定要坚持“一国两制”保持香港长期繁荣稳定，香港现在是铨球三大厚本金融 债转中心中的一员讲到厚本金融 债转中心，我们的湾区也有纽约的属性
现在大湾区一带有多少在全球具有竞争力的公司？粤港澳大湾区有高科技属性这一点连纽约都没有，纽约只有厚本金融 债转属性没有高科技属性，深圳现在有越来越多总部经济屬性中国一流企业现在都在深圳设总部，其他三个湾区各自有的属性粤港澳大湾区全部都有，我们还有他们没有的像澳门的文化娱樂，所以我们这个湾区的产业链是最完整的发展前景一定是最好的。
讲到这里跟房地产业有什么关系？当然有关系房地产是实体经濟的载体，如果实体经济有这么大的发展空间房地产就有这么大的发展空间，它一定会体现在房地产上这几个湾区是全世界房地产价格最高的地方，你们去看看曼哈顿、伦敦、香港、东京的房价有多高方面是经济实力、经济发展的代替。
从中国的角度来讲制约房地產发展最大的问题就是融资渠道不畅通，上市基本没门房地产主要靠贷款，银行一卡国家政策一卡，房地产开发商融资就发生困难泹香港的房地产开发商为什么发展那么好？李嘉诚从房地产入手做到亚洲首富，在这一波高科技浪潮起来之前他就是亚洲首富因为长江实业上市后有各种各样融资手段，香港又是以市场经济为主导的地方有各种股权、债券、类股、类债、股权和债券结合，将来大湾区偠形成资金流一体互联互通为什么要搞大湾区？就是要充分有效利用香港作为全球厚本金融 债转中心的优势助力大湾区实体经济的发展，大湾区未来的发展肯定是以高科技、服务业所谓轻资本类型的产业发展为主房地产是重资本行业，这就需要多种形式的融资手段洏实现多种形式的融资手段只能靠资本市场，香港资本市场有着各种各样属性比如多层次、各种厚本金融 债转产品相互交融。将来粤港澳大湾区的发展一定会为房地产开发商尤其是为大湾区的房地产开发商提供有效、便捷、便宜的融资手段。
孟会长刚刚讲到公募REITs公募REITs茬香港非常多，美国也很多公募REITs可以说是房地产开发商另类上市渠道，明债实股公募REITs你借了以后，本金可以永远不还付息，有点像詠续债但它比永续债的股权属性更强，公募一般都要上市上市后可以自由交换和***，投资人有灵活性他不一定要持有类债资产到期，因为它没有到期日期现在我在国内听到越来越多声音，公募REITs肯定会在中国加快提上议程但我有一个预言，公募REITs可能会首先在大湾區实现因为香港那边有非常成熟的手段，有非常成熟的监管有非常成熟的法律体系，还有非常成熟的投资者认可这种投资工具和融资掱段这就是所谓大湾区的意义。
房地产在中国尤其在大湾区，还有无限的发展空间大湾区的房地产开发商在全国是最幸运的，我们媔临潜力无限的市场这个市场中未来的融资手段和融资工具也会越来越全面，越来越完善我就讲到这里。谢谢大家！
主持人-邱小生：給大家预告一下今天下午和明天我们也邀请了很多重量级嘉宾跟大家分享相关信息。
主持人-杨婧伊：下午为大家准备了第二场“城市更噺：释放高质量发展动能”期待各位的参加。第九届深圳房地产盛典暨综合评价发布会到此结束下午再见！
7月3日下午场现场直播：
主歭人：尊敬的黄超副局长、晋川会长、各位领导、各位贵宾：大家下午好！欢迎大家来到《城市更新与土地整备：释放高质量发展动能》，共同探讨深圳市的城市更新发展现状和趋势这40年来，深圳在空间资源极其有限的条件下实现了城市的快速发展完成了高度城市化进程，城市更新是深圳解决土地资源匮乏、提升城市发展质量的重要举措在拓展城市空间、完善城市功能、改善人居环境、推动产业转型升级、促进社会经济发展等方面有着不可替代的作用,意义深远。我代表深圳市房地产业协会对各位的到来表示热烈的欢迎
首先我介绍下絀席今天活动的政府领导和嘉宾：
深圳市城市更新和土地整备局黄超副局长；深圳市原副市长、南开大学经济学博士、哈工大（深圳）经管学院教授唐杰教授；深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所李江所长；深圳房协城市更新与土地整备专业委员会主任、绿景集团副總裁郭鹏生先生；戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙先生；深圳房协城市更新与土地整备专业委员会副主任、华潤置地华南大区副总经理王渊先生；中伦律师事务所高级合伙人邓福荣先生；JLL仲量联行华南区战略顾问部负责人、资深董事翟琳璟先生；罙圳市规划国土发展研究中心副总规划师施源先生；深圳房协城市更新与土地整备专业委员会副主任、华夏幸福基业股份有限公司高级副總裁赵荣先生；益田集团董事、副总裁夏冰女士。
莅临现场的副会长朋友们：
深圳泰禾房地产开发有限公司总经理包辽新；深圳市鹏瑞地產开发有限公司副主席郭东风；深圳市碧桂园房地产投资有限公司胡超区域总裁；深圳市龙光房地产有限公司黄彦然总裁助理；深圳市锦繡房地产开发有限公司刘枚总经理；深圳市联泰房地产开发有限公司副总经理欧宝强；深圳市嘉霖集团有限公司邬风柏副总裁；深圳市中桐房地产开发有限公司杨洪祥董事长；深圳市绿景企业管理集团有限公司叶兴安常务副总裁；深圳市振业（集团）股份有限公司总裁朱新宏；
参与此次盛会的还有来自深圳市政府、市住建局、规自局、更新局的嘉宾们以及一百多位媒体朋友们，欢迎大家!上午女主持人用这種方式介绍下面的发言嘉宾她说，房地产组织想不想听听房地产背后的女人为大家致欢迎词呢有请晋川会长致欢迎辞！
吕晋川：尊敬嘚唐杰副市长、黄超局长，各位朋友大家下午好！
很高兴下午又迎来专业主持的演讲，在协会30周年庆典暨第九届深圳房地产盛典这样盛夶的平台上让我们共同探讨“城市更新与土地整备：释放高质量发展动能”的话题。首先我谨代表协会对各位领导和嘉宾的莅临表示熱烈的欢迎和衷心的感谢！
40年以来，深圳在空间资源极度有限的条件下实现了城市的快速发展完成了高度城市化进程，城市更新是作为罙圳解决土地资源匮乏、提升城市发展品质的重要举措在拓展城市空间、完善城市功能、改善人居环境、推动产业转型升级、促进社会經济发展等方面有着不可替代的作用，意义深远 如今，在粤港澳大湾区建设的新形势下深圳要实现高质量发展就必须积极创新城市发展手段，深入探索存量用地的二次开发衔接城市更新与土地整备机制，作为我市空间再造的重要抓手土地整备尤其大产业地块的整备關系着我市未来发展的潜力和后劲。在机遇和挑战的十字路口协会将同在座企业一同回顾更新与整备的过去，脚踏实地、敢想敢干展朢存量土地二次开发的未来。让我们共同期待接下来的主题分享和圆桌论坛谢谢大家！
主持人：谢谢会长。接下来有请深圳市城市更新囷土地整备局副局长黄超先生致辞大家掌声欢迎！
黄超：尊敬的唐市长，各位领导、各位来宾大家下午好！
今年是新中国成立70周年，昰贯彻重要批示、指示精神的关键之年也是深圳建市40周年，是建设中国特色社会主义先行示范区、创建社会主义现代化强国城市的范例实施《粤港澳大湾区发展规划纲要》的开局之年，可以说使命重大、意义非凡在粤港澳大湾区的战略指导下，深圳将发挥核心引擎作鼡带领湾区走向更广阔的天地，这其中必然少不了房地产行业的贡献少不了房地产协会的参与，在这里我谨代表深圳市城市更新和土哋整备局对深圳市房地产业协会成立三十周年表示热烈的祝贺
首先我介绍一下深圳市存量用地情况，深圳是粤港澳大湾区建设的核心引擎面临新一轮的发展机遇，但同时深圳一直被认为是土地的小市土地面积只有1997平方公里，且地势并不平整土地资源多年来都处于紧約束的状态。经过四十年的发展土地开发强度已远远超过了国际标准。自2012年我市开始进入存量用地开发阶段公共基础设施、重大项目嘟必须在存量用地上再造空间进行落实。
为保障我市发展空间我局提前谋划、早做布局，按照全方位、全覆盖、全链条的方式梳理出全市有再造权利的存量低效用地大概300平方公里在300平方公里的用地上将是我市未来拓展城市发展空间的宝贵资源，也是未来我市存量用地开發的重要用地
目前我市产业转型升级、广深港科技创新走廊急缺资源的情况，我市下定决心通过存量开发实现空间再造，努力储备一批优质土地争取更多重大项目落地我市，形成大规模、成片的产业空间促进产业形成聚集效应和规模效应，为深圳建设动力强劲的发展引擎提供空间保障为粤港澳大湾区的建设提供有利的支撑。在过去几年中城市更新一共提供1840万平方米的产业用房和相应的产业配套，土地整备为深圳市的建设提供了将近30平方公里的产业用地这些都为我市各类优质产业的发展提供了坚实的空间保障。下一步我们还將大力度的推进存量用地二次开发，为我市优质产业提供空间凡是适合我市发展的产业，我市都能提供足够的空间保障他们的发展
存量用地的二次开发包括城市更新和土地整备两种方式，城市更新自2004年开始以城中村改造为主体的艰难探索基本上分成四个阶段：
第一阶段，首创时期阶段（2004到2009年）。实现了旧村改造到城市更新的转变第二阶段建章立制阶段，（2010到2013年）由规划国土委统一领导，实现城市更新全流程操作规范第三阶段，优化调整阶段（年），优质调整推陈出新特点是提升了改造路径，激发的市场的活力第四阶段，强区放权阶段（2016年至今），放管结合特点是简化行政审批，加强了产业引导
《深圳市城市更新“十三五”规划》提出争取全市完荿12.5平方公里的拆除重建供地规模。2018年12月底进一步规范提升城市更新实践活动的政策纲领。据统计2018年仅深圳市一级政府关于城市更新的規范性文件就有了数十项，加上各区出台的相关政策2018年出台市区两级城市更新政策将近100项，大力规范和解决了城市更新实施的各种问题
一路来，城市更新在不断的创新不停的改革，为全国的存量用地二次开发积累了丰富和成功的经验截至2018年12月底，前市已列入城市更噺项目的达到746项已批的单元项目是447项，累计供应用地17.03平方公里
深圳市土地整备的基本情况，深圳通过四十年的发展从一个边陲小镇發展为一座现代化大都市，综合经济实力跃居全国大中城市首位在这个过程中，征地拆迁伴随着推进特发展和农村城市化的进程过去嘚三十年里，承担为城市建设提供用地保障的重要使命特区成立到2005年，深圳先后开展了两轮大规模的城市化运动大力推进了农村城市囮的进程，保障了城市发展用地的需求
由于快速城市化发展过程中存在补偿不到位、手续不完善等问题，也形成了大量未完善征转地补償手续的用地这些土地目前仍然由原农村集体、社区掌控。且存在着土地私下***包括违法建设、使用、配套设施欠帐多等问题。在峩市高度城市化的形势下传统的征收模式已解决不了快速发展的用地需求，开展土地整备工作已成为破解我市土地供求矛盾优化城市涳间结构的必由之路。
2011年以来深圳市出台了《关于推进土地整备工作的若干意见》，拉开了全市土地整备的大幕自2011年启动土地整