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房产调控防诺斯悖论 市场失灵需政府适度干预
毕舸 魏文彪
&&& 豪宅数量减少，并不意味着普通住宅多起来。目前土地资源的稀缺性和垄断性，让开发商们完全有能力将豪宅减少的损失，转嫁到所谓的普通住宅上。
&&& 近来，关于什么是别墅，别墅应该达到什么样的标准，引发了不少的讨论。日前，国土资源部有关负责人表示，将出台对“别墅”的准确界定，并对高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制。对于独门独户型的豪宅，更是用上了“严禁”的字眼。
&&& 与出口贸易常见的“商品低价倾销”相映成“趣”，如今的房地产领域正在掀起一股“高价倾销”热潮，动辄上万的“普通住宅”充斥市场，其繁荣景象，让人不由得回忆起当年的股票投资狂热。
&&& 在盛景背后，房产高价的“存在即合理”，引发了大量深层次的纠纷与矛盾。从去年开始，包括国土资源部在内的几大部委频繁发力，就是力图扭转这一不利局面。
&&& 但是，政府在加大房地产调控的力度时，也要谨防误入“诺斯悖论”的陷阱。经济学上著名的“诺斯悖论”指出：政府的干预行为本身应是一种公正无偏的公共服务，但是由于自身利益关联，有时却会导致政府的干预行为最后走到期望结果的反面。
&&& 将“诺斯悖论”引申开来，即随着政府管理范围的扩大，从短期内看，被管制的经济领域交易费用确实下降了，但每一个时期的下降，最后带来了长期交易费用的增长。
&&& 别墅豪宅多了，要加以限制，政府已经从课以重税与限制用地两处入手，这可能带来两种后果：一种是富人们并不在乎多出的那点税，依旧愿意积极抢购豪宅；另一种随着土地供应减少，豪宅量确实减少了，富人们就转向其他奢侈消费，要么干脆到国外购买别墅。
&&& 拥有强大消费能力的富人，欲望很难被遏制；作为惟利是图的商人，开发商追逐高附加值商品的冲动要予以控制，也相当困难。豪宅数量减少，并不意味着普通住宅多起来，目前土地资源的稀缺性和垄断性，让开发商们完全有能力将豪宅减少的损失，转嫁到所谓的普通住宅上。以北京为例，今年1-2月北京市商品房预售均价每平方米6776元，同比每平方米上涨997元，涨幅为17.3%。普通住宅的价格同样在一路狂奔。
&&& 在垄断形势下，资源掌控者通常善于利用手头的资源，玩“轮盘赌游戏”：豪宅利润被打压了，就在普通住宅上做手脚；普通住宅如果也被强行要求控制利润（这实际上不可能），还有经济适用房的乾坤可拨弄。
&&& 所以说，国土资源部也许可以对豪宅数量进行控制，却无法指挥开发商们自觉开发中低价位的普通住宅，反而有可能导致开发商将减少一套豪宅销售的损失，以消费者被迫购买10套高价“普通住宅”的代价来偿还。
&& 市场失灵需要政府适度干预
&&& 当前房地产市场处于博弈双方实力严重不对等状态，因而，在市场难以发挥有效调节作用、外围调控难以造成有效影响的情形下，政府对价格严重背离价值的热点城市的房产市场进行适度行政干预有其必要
&&& 尽管宏观调控一直在进行，但豪华住房与中低档住房建设失衡一直难以得到改观。也就是说，房地产市场已经呈现出这样一种态势，单纯依靠市场自发调节与宏观调控，房价畸高与房地产市场结构性矛盾难以有效解决，因而动用行政手段必须提上议事日程。
&&& 房地产市场所以会出现“市场失灵”现象，首先与房屋开发商与消费者之间巨大的信息不对称有关。开发商可以利用信息优势对消费者进行欺诈，对消费者使用诱导与胁迫等多种手段。其次，相对少数的开发商之间可以结成利益联盟，私下达成实质性的住房保护价，而消费者联合起来却不具可能性，这样开发商就形成事实上的垄断，这就必然要以牺牲消费者利益为代价。
&&& 另外，住房所具有的不可替代性、生活必需品特性，使得消费者即便面对巨大不公，除了引颈就宰外也别无他法。更为重要的是，一些地方政府动用种种行政与信息手段为房价上涨推波助澜，使消费者处于被支配地位。在这样一种信息与实力严重不对等情形下，市场要能充分发挥自发调节作用也就变得不可能。
&&& 市场经济的基本原则必须维护，但市场调节作用在实力相对对等的博弈中才能显现，所以在实力严重不对等领域需要行政力量的适度介入，以维护弱势一方的权益。劳动用工领域就是典型的例证。尽管理论上说用工单位与工人的契约自由应该得到尊重，但工人的绝对弱势决定了如果没有外力的介入，这样一种契约自由很大程度上只会是用工单位的自由，用工单位必然利用自身优势将一些不合理要求强加给工人，所以，在尊重用工契约自由的基本前提下，政府与法律应当在工人最低工资、工人劳动时间与环境及辞退工人等方面作出硬性规定并强制执行。
&&& 这样一种表面上的不公与对契约自由的损害，其实是对基础性的不公与不自由的矫正，因而恰是维护实质性公平，保障真正的自由之所必需。我国当前房地产市场就处于博弈双方实力严重不对等状态，因而，在市场难以发挥有效调节作用、外围调控难以造成有效影响的情形下，政府对价格严重背离价值的热点城市的房产市场进行适度行政干预有其必要。
&&& 从公民权利角度说，公民应得权利除了政治权利之外还应包括社会权利，即接受必要教育与医疗及有房居住等社会性质的权利。必须看到，单纯依靠市场并不能保证公民的这些基本社会权利得以实现，或者说，当市场体现出难以有效保障公民基本社会权利之时，政府应当通过直接提供供给或动用必要行政手段予以干预方式，来保障公民对这些基本社会权利的实现。这与发展市场经济并不矛盾，因为政府直接提供公共品或对市场失灵领域进行必要干预，是对市场经济进行必要的补充与完善而非破坏。
来源：国际金融报
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