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实录：2010年（第三届）中国地产新趋势年会
由中国城市发展暨公共关系协会主办的“2010年（第三届）中国地产新趋势年会”于12月17日9:00在北京索菲特大饭店七层宴会厅隆重举办。 2010年（第三届）中国地产新趋势年会，中国最具行业前瞻性和最具现实意义的年度财智峰会，将以最专业的知识架构，最具权威的行业影响，最具未来价值的趋势引导；总结过往、开拓创新，引领中国房地产业走向健康和谐发展之路！ 时&&& 间：日9:00 地&&& 点：北京索菲特大饭店七层宴会厅 直播实录： 【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们，大家早上好！欢迎来到2010年第三届中国地产新趋势年会的开幕现场，首先请允许我代表本次活动的主办单位中国城市发展暨公共关系协会对各位的光临表示最真诚的欢迎和感谢！ 走过跌宕起伏的2010年，宏观经济形势复杂多变，刚刚走出次贷危机的阴霾，又遇上经济增长面临下行和通货膨胀抬头的矛盾。中国房地产市场，在房价不断高涨的升浪中，也面临兼顾经济发展与社会公平的结构性调整。 展望2011年，中国的地产行业将如何调控，保障性住房将在未来如何发展？行业创新模式能否成为房地产发展的下一个引擎，本届盛会的主题定格"审时度势、求新谋变"，将以前瞻性的眼光发现趋势、把握趋势！一场聚集智慧的思想盛宴即将盛大开幕。 首先请允许我给大家介绍一下本次年会的组织单位： 本届年会的主办单位是：中国城市发展暨公共关系协会 本届年会的独家承办单位是：《趋势地产》杂志 本届年会的独家财经媒体支持单位是：21世纪经济报道 本届年会的三家联办单位是：中国房地产经理人联盟、中国房地产投资家俱乐部、清华房地产总裁商会 另外，如此盛大的国内顶级盛会，年会组委会还特别邀请了众多重量级嘉宾出席，他们是： 全国政协委员、中国民间商会副会长沈建国 中国市场学会会长，中国贸促会原会长俞晓松 中国城市发展暨公共关系协会执行主席贾光禄 中国城市发展暨公共关系协会副主席黎国威 前人民大会堂党组书记 薛立秋 住房和城乡建设部政策研究中心主任，中国城乡建设经济研究所所长陈淮 中国重点城镇建设投资指导委员会1887副秘书长马增良 全国工商联房地产商会秘书长钟彬 中国人民大学房地产研究中心特聘教授、北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全 中国房地产学会副会长、北京大学地产研究所所长陈国强 马来西亚创意之父、国际创意大师林国荣特别代表：马来西亚林国荣创意大学首席执行总监柯秦建 《公关世界》杂志社长、总编辑汪钦 中国城市发展暨公共关系协会副主席，趋势传媒董事长朱震山 让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来！ 在稍后的时间我们将会和以上几位重量级嘉宾以及各企业家代表分享他们的思想风暴，同时我们非常感谢今天到场媒体的支持。他们是中央电视台等，以及在场的各协会商会领导、学术界代表、企业家代表，这里我谨代表主办单位欢迎各位的到来！ 现在给大家先简单介绍一下今天大会的程序，首先是2010第三届中国地产新趋势年会开幕式，随后是天朗地产?中国保障性住房之路高峰论坛，下午将举行中铁建工o中国地产行业创新模式发展论坛及第三届中国地产新趋势榜颁奖盛典。 接下来进入第一个环节，首先有请本届地产年会总顾问，全国政协委员、中国民间商会副会长沈建国女士致辞。有请！&全国政协委员、中国民间商会副会长沈建国 【沈建国】：尊敬的会议主办单位，尊敬的各位业内人士和媒体朋友们，大家上午好！非常高兴能够来到2010年第三届中国地产新趋势年会现场，参加这个充满重要意义的年会。我对主办单位热心的组织和诚挚的邀请，以及在房地产领域不断提供着智慧服务表示衷心的感谢！ 今年四月份以来，国务院进行了新一轮房地产调控，在坚决遏制部分城市房价过快上涨的同时，要加强供地、增加商品房开发、加强保障性住房建设。 与此同时，通货膨胀又一次考验着我们，在这样纷繁的形势下，中国的房地产行业如何突破瓶颈，寻求趋势发展，是我们目前最关心的问题。 不可否认，房地产在过去十年的国民经济发展推动力上，发挥了重要的作用。在未来，房地产业肯定还将继续发挥作用，继续拉动中国的经济持续快速增长。房地产业的发展从来都不是孤立的，它和整个国民经济的发展关系十分密切，从这十几年来房地产业的繁荣、发展、进程及宏观调控政策等等，我们都可以看到房地产和国民经济之间关系非常密切，对房地产调控的所有政策也都是和国民经济发展的大局有很大关系。 在刚刚开闭幕的十七届五中全会党中央关于对"十二五"规划提出的建议中，提出了一个很重要的发展脉络，即要加快转变经济发展方式，这是"十二五"经济发展的主线，也是核心。 在"加快经济发展方式的转变"要求中，中央提出了五项要求，第一项是经济结构的战略性调整，第二项是科技进步和创新，第三项是社会保障和改善民生，第四项是节约资源和环境保护，第五项是改革开放。我想这些要求都可以作为房地产行业创新模式，以及开展保障性住房建设的指导方向。 我们知道，中央政府非常关注保障性住房的建设，今天的年会能够推出这样一个主题论坛，顺应时事，让我们在座的各位嘉宾感到非常欣慰。 我们可以看到，未来五年是我国经济发展建设的关键时期，保持经济长期较快平稳发展与社会和谐稳定的同时，政府非常关注民生民意，而居住作为民众最关心的民生之一，国家对房地产行业做出了"加大保障性安居工程力度，发展公共租赁住房"的重要规划。在此，我呼吁在座的各位房地产企业家代表、媒体朋友，以及各位有识之士，一同努力，为保障性住房营造一个良好、长期、健康的发展空间，为民解忧、为民发声！ 最后，我希望本届年会以当前国家宏观经济政策、行业发展趋势为背景，帮助企业深刻解读行业政策，展望2010年的经济走向，把握产业发展契机，促进企业间的交流与合作，从容应对国内、国际诸多不确定因素带来的挑战，为企业把握宏观经济形势、促进产业机构调整、增进了解、扩大合作、把握先机、拓展市场，帮助企业实现2010年新的目标！预祝2010年第三届中国地产新趋势年会圆满成功！祝大家年年好，节节高。谢谢大家！ 【主持人】：非常感谢沈建国女士的致辞。下面我们有请 (
)管理集团总裁，中国房地产经理人联盟常务主席陈顺先生致辞，有请！&中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺 【陈顺】：今天是日，再过十几天我们将会迎来新的一年，在这么一个美好的日子里，有这么多的好朋友，包括房地产业内以及相关行业的一些朋友，共同共议2010年大事的发生以及对未来的发展共同提出一些意见和建议，我觉得是一个非常好的事情。我们在交流中进步，在合作中发展，这本身也说明了大家对房地产发展方向的目标是一致性的。非常高兴能够来到今天2010年第三届中国房地产新趋势年会的现场。 作为中国房地产经理人联盟的一员，我能有机会和各位一起在这里相聚感到非常的感性。中国房地产经理人联盟是一个什么样的组织呢？它是汇聚了众多房地产企业，包括开发商以及相关行业从业的人员，大家聚在同一个平台下，为房地产的发展共同交流，共同进步；大家相信一种力量，这就是团结的力量，相信一种力量，这就是友情的力量；同时还相信一种力量，那就是大家共同共同交流，能够碰出思想火花的力量。在这个联盟中大家可以交流，大家可以互相尊重，可以得到发展，所以我也感谢在2010年大家对中国房地产经理人联盟的一些支持和帮助，我也相信在今后的发展中这个联盟将会更加的壮大，发展会更加的健康。 同时，我作为中体奥林匹克花园的管理代表，今天在这里也对大家对体育地产的发展过去的帮助也表示感谢。中国房地产的发展在2010年我们经历了很多的大的事情，包括政策的出台以及包括十几个城市，政府用行政的手段包括采取限购政策的出台，都对房价起到了很大的抑制作用，我说包括2010年社会保障住房的话题，也是在中国房地产发展中非常重要的一方面。我们希望在年会的主题“审时度势、求新谋变”的思想下，把更多的企业、学者以及领导聚集在一起，能够集百家之长，通过有效的沟通，帮助企业不断的向更好，更高的目标发展。 再过十几天就是2011年了，让我们以开放的心态拥抱明天，拥抱改变，拥抱创新，为中国房地产的发展贡献大家的力量，同时也让我们共同为中国房地产这个行业能够成为让全世界尊重的行业贡献自己的力量，谢谢大家！ 【主持人】：感谢陈先生的致辞。下面我们有请中国城市发展暨公共关系执行主席贾光禄致辞，并宣布年会开始，有请！&中国城市发展暨公共关系执行主席贾光禄 【贾光禄】：尊敬的各位领导、企业家，来宾，以及媒体界的朋友们，大家上午好！我代表本次年会的主办单位中国城市发展暨公共关系协会，感谢各位的到来！ 同时，希望通过今天的两场论坛和一场颁奖盛典，为房地产行业发现新趋势、把握新趋势，更好的促进行业健康、稳定、持续的发展献计献策。 下面，我宣布，2010年第三届中国地产新趋势年会开幕！ 【主持人】：非常感谢贾光禄先生，我们2010年第三届中国地产新趋势年会已经隆重开幕了，下面我们将邀请几位在房地产业最具权威的重量级嘉宾进行主题的演讲，与在座的嘉宾分享他们的智慧与成果。 首先让我们以隆重的掌声邀请住建部政策研究中心主任陈淮先生上场。他演讲的题目为“符合中国国情的住房保障体系”，有请！&住建部政策研究中心主任陈淮 【陈淮】：尊敬的各位来宾，各位领导，大家好！住房保障体系是个很大的话题，我们今天讨论的其实只是住房保障体系中的一个部分，叫保障性住房建设。保障性住房建设也是个很大的话题。我在会前问主办方，让我讲多少，他说尽量长，我说不用尽量长大概已经很长了。后来最后说你讲15分钟，15分钟自然我们只能摘其要和大家交流。大家住房保障体系包括保障房在内的这样一个体系在中国来说还是一个比较新的事物，我说我们比较新并不是以前对老百姓住房没有一个基本的保障方式，福利分房也是一种保障，农民的宅基地也是一种保障，在改革过程中住房补贴以及廉租房建设都是保障方式，但是不完善，覆盖面不够全面。我们现在正在不断完善这个体系，为什么要建保障房，我想说一个很基本的道理跟大家交流。 大家听说过美国人老说我们讲人权，我们问美国人什么叫人权呢，美国人说我们的独立宣言里写着呢，人人生而平等，有追求幸福的权力，这就叫人权，我们还真别小看这两句话，人人生而平等是对专制、王权、皇权、贵族制度彻底否定，人人有追求幸福的权力是对神权的彻底否定。所有的宗教者告诉我们，你这辈子活着没多大劲，你要一不怕苦，二不怕死，你要活一分钟奋斗60秒，你要争取死后进天堂，下辈子托生个好人家，不要老想着这辈子过好日子，娶漂亮媳妇，住大房子，那是受腐蚀了。我们讨论房地产业发展的时候，我们实际尊重、支持和保持老百姓追求现世幸福，这是我们全面小康社会很重要的落脚点，也就是说人们应当在提高收入，改善生活的过程中，发展积累财富，积累资产，追求过的更好一些的现实性。但是美国人很快也发现，他们人权存在一个明显的缺陷，什么缺陷呢？人人有追求幸福的权力，有人追求上幸福了，还有没追求上幸福的人怎么呢？ 于是，人们提出人人生而有享受社会基本保障的权力。我们讨论的住房保障体系和保障房建设，就是人人生而有享受社会基本保障的权力中的一个具体体现。老天爷派你来到人世上，不管你能力高、低、重度残疾人，遇到什么样的天灾人祸，他应当有权力活下去，并且有权力有尊严体面的活下去，这个社会就应当给他无条件的提供基本的生存保障，这个里面是一个文明社会不可缺少的物质基础，也是我们和谐社会建设的一个很重要的制度层面，制度落实。 我们说的住房保障体系中的大规模保障房建设是一个很重要的组成部分，我们2010年即将结束的这一年，按照中央要求，要建设580万套的保障房，其中有300万套是廉租房，280万套是棚户区改造。我们现在已经明确提出，明年2011年保障房建设的目标和任务是1000万套保障房，对这1000万套保障房我们可以有如下的注意解读点。第一个它的规模，我们从1999年到2009年，这十年可以说是城镇住房大跃进的时候，建立规模之大，是前所未有，也是世所公认的。我们在1990年城镇实有住房面积是20亿平方米，2000年是44亿平方米，2009年末是130亿平方米，但是即或如此，我们在过去十年中也只建了80亿平方米的住房，7000万套住宅，十年。我们也就是说在过去十年的规模中，我们包括商品房、联组房、经济适用房、城市居民自建、改建住房，大型厂矿集资建房等多种城镇住房建设，平均每年不过才建700到800万套，而明年光保障性住房就要建1000万套，可以满足3000万人口基本住房要求，而我们到2009年末，城镇居民总人口是6.2亿元，如果照着这个规模，或者每年有5%到10%的递增，我们大约大致的说，十年时间，大概我们光保障房就可以满足现有城镇居民一半人口的居住要求。而事实上现有的6.2亿人，大部分人已经住到住房里，并且住到了能满足基本住房需求的房子里，尽管它还不能够满足我们改善性需求的要求。因此对这个规模也要基本认识。 第二，我们明确提出1000万套保障性住房是以公租房为主，也就是说区别于以前对最低端的救济、救助性的廉租房，也区别于以前具有一定商品房性质的保障房、经济适用房是没有产权，不具有财富意义的，只具有使用意义的公租房为主，它的覆盖面和它的社会性功能就要比以前的保障性住房大得多，既可以是对最低端，重度残疾人，无人赡养的孤寡老人进行保障的廉租式的公租房，也可以使过渡的夹心层的保障住房，也可以满足开发商引进技术骨干要求的公租房，也可以是特定部门专门引进人才和特别需要的，也具有过渡意义的过渡性住房。它的保障覆盖面要比以前大得多。 最后我们要注意到1000万套保障性住房建设是我们完善住房保障体系中的，并不是我们以后永远或者是长期按照这样规模建下去，我们希望在“十二五”这一个不太长的中期，或者略长一点范围内把中国住房保障体系的一个物质基础打好，我们在初步解决了大多数人有房子住的问题之后，我们以三到五年的周期基本解决所有人都有房子住这个问题。与此同时，除了我们今天讨论的保障房建设之外，我们还同时要满足相当一部分城市居民家庭，从脱困型、基本型需求向改善型需求转变的这样的需求，那是另外的话题，我们不说。 大规模建设保障房，我们说是对老百姓来说，是一个好事，对社会发展来说具有重大意义，但是我也对这样一个前景用一个不太长时间的话，我想表达三个期望和三个担心。 首先说，这样一个大规模的保障房建设是实现住有所居，完善中国住房保障体系的一个重要措施。我刚才说我们已经实现了大多数人有房子住，且先不论这个房子大、小；远、近；好、坏；新、旧，我们已经走过了整个80年代到90年代中初期，住房严重危机和住房脱困的时代，但是这个任务并没有完结，我们下一步要解决所有人都有房子住的问题，人人享有适当住房的问题。任何社会只要我们还没到共产主义，明天进共产主义，今天还没进，我们就会有一部分人群需要政府、社会的救济才能够满足自己生活生存发展的要求，就是美国那么做他也有6%到7%的人群要依靠政府不要钱和基本不要钱的保障性住房，实物性住房才能满足生存的要求。中国的特点作为一个大经济体，作为一个城乡发展不平衡的国家，作为一个底子薄的这么一个民族社会，我们的这一部分人群比重要比美国的发达国家高很多一。 第二，我们住有所居还包括建立一个多层次全覆盖，就是没有漏洞，无缝对接，所有的人群，不管你住在高端，中等收入者，夹心层，还是特困领社保的群体都应当在一定程度上，都有解决住房问题的基本出路。这需要社会提供充分的物质基础。我们曾经设想过，用货币补偿的办法来满足这些低端百姓，对补人头和补砖头都同等重要，但是光有货币补偿而没有物质基础的话，这个保障体系是不稳定，不持续保障的。 最后我们大规模保障房长期预期能够改善社会城镇居民基本的需求的长期社会预期，你可以一时住不到你理想的三室一厅等诸多的需求，但是至少有基本充分的地下管网，成套住宅这样的住房预期是可以得到基本保障的。我想这种改变社会长期预期的稳定社会，缓解社会矛盾非常重要，这是第一个。第二个我们希望我们大规模保障房建设能走出一条有中国特色的城镇化道路。 在这样的中低端老百姓住房问题上，我们根据国际经验和中国的国情有两个方面值得重视。 一个在全世界的城市化过程中，低端人群住房往往限于三个难题，至今并没有找到很好的***。第一个是贫民窟。伦敦用了整整100年时间，从19世纪中叶到上个世纪中后期才基本消除了伦敦的贫民窟，纽约用了50年才消除了贫民窟，至今仍然有一批非法移民，家庭暴力受害者，未婚先孕的人在地铁里栖身，人称无加可归者。世界上只有一个国家没有贫民窟，就是日本，但是日本过疏化和过密化是日本的问题。新兴经济体中至今的贫民窟问题，麻烦马尼拉、约翰南斯堡、巴西、里约热内卢都是非常严重的城市病。 第二个夹心层的问题，包括发达国家在内，无缝对接也是一个住房保障体系中的难题，不然美国就不会有次级债住房保障和商业市场化住房体系对接过程中的缝隙的一种金融品种，也就不会导致了后来的大家知道的次贷危机。以及欧洲的国家过度福利化，把保障，满足基本需求变成了一种满足社会发展以及改善性需求，过度福利导致的杨肃。现在发达国家，特别是欧洲，一是为失业所困扰，第二为政府的财政包袱所困扰。包括今天早上新闻说的，爱尔兰欠了一大笔钱，别的国家欧盟要援助的话，要求你紧缩预算，压低工资，减少社会公共福利，老百姓不干，我工资不能低，就业不能少，所享受的所有的服务不能够降低质量，然后你援助我，过度福利化导致的社会危机，这是我们在住房保障建设中期望中国能够走出一条对世界有所贡献的，顺畅的合理城镇化之路。另外我们也希望我们这个大规模保障房建设能够解决中国城镇化过程中目前存在的三大难题。 这三大难题都和低端百姓住房相联系，不是简单的按照人均收入，或者是人均财产水平来配置保障房就可以的，还有一些动态的，发展的农民工进城的问题，现在在我们城镇中，我们6.2亿城镇人口中，有1.49亿人，实际上是并未在城市中稳定落后的伪城市人口。第二城中村的问题，光北京一个城市城乡结合部，农民出租屋住的人群超过200万。第三个小产权房的问题，这三个也是和低端老百姓住房问题密切相关的，很具中国特色的现实难题，我们希望保障房建设和配置过程中对解决中国城镇化过程，特有问题也闯出一条路。 第三个我们希望这个大规模保障房建设能够大规模推进住房的产业化和资源优化配置。我们要利用好这一个大规模的成规模生产的有利时机、历史时期，加速住房产业化。这是一个。 第二个，保障房的空间配置要和城市的结构调整密切联系起来，我们过去十年由于历史的客观原因，北京开奥运会，上海开世博会，广州要开亚运会，这些大的国际盛世使我们不得不把大的物质资源过度向沿海特大城市集中，实际上在过去十年中中国城镇化，城市化的重心所在是沿海特大城市，而事实上过去十年房地产价格以及其他问题价格出现异动和其他一些问题，也主要集中在很少，屈指可数的沿海特大城市。如我们的二、三线城市中小城镇的发展，如果没有相应的一个高潮的话，这种不合理的城市结构是不可能满足低端老百姓住房需求，不可能满足中国城镇化健康发展的要求，不可能根本解决房地产市场发展过程中的各项矛盾问题，办不到。形成大、中、小城市均衡发展的合理结构，我们希望在保障房建设中起到一个重要的推动作用。 第三，利用这样一个规模化的建设，大力发展四节一环保，节水、节材、节能、节地，以及环境友好的技术，建设技术，新兴建设材料以及公共配套设施的更多的利用新技术。 最后我们也期望通过集约化的配置公共资源，不仅在住房面积住房质量上改善老百姓的居住条件，而且通过共享性的公共资源福利配置提高老百姓的生活质量，改善他们的居住环境，这是我刚才说我们对包括明年1000万套保障房建设，“十二五”期间保障房建设三个期望，也是我们希望能够承担的。 但是我也有三个担心，这样大规模的保障房建设有可能产生三个弊端，我们希望社会、媒体、老百姓、政府以及各个研究机构力图避免让我们这样为民所用的有利措施变成一种让社会矛盾更加激化的不利事情。 第一个，我们很担心，这样一个保障房建设有可能成为侵占公共资源的一种掩护色，一个盛宴。事实上在过去一段时间，经济适用房的指标中，有多少建了***小区了，恐怕是人所共知的。凭什么一些掌握行政权利的阶层就能够低价配售呢？无非低在土地不要钱，土地是谁呢？公共资源、社会资源、国有资源无偿的被少部分人群占用了，这是非常不合理，也是违反法律。包括一些垄断性行业说我们建的小区房价低得多，说我们叫团购。我不相信团购能有这么大的价格差价，实际上肯定是有公共资源的利益交换，我们不希望这样一个1000万套以后，最后我们看下来，还是一些掌握着社会特殊资源的人群过多的占有了，这对社会形成不合理的财富分配。而且我们也不希望这种由政府建，政府分，政府管的资源体系形成为一个新的权力群租的资源配置体系。 第二个，我们担心这样大规模扩张是非经营性的资产，不要最终成为我们长期的财政包袱。国有资产，主要是两个部分。一个是经营性的国有资产，比如说国资委管的这些大央企，再一个是政府的提供公共职能的资产，政府办公楼和一些必要的公共设施，政府持有。现在由财政、政府来建设，并且将来有可能长期持有这种非经营性的资产，而这个资产是要不断的维护，不断长期投入的，长期管理、维护的费用，我们不希望成为一个新的财政包袱。而且我们也不希望借管理和维护过程中形成庞大的低效率，高成本的管理机构，一个庞大的财政供应群体，这是一个我们希望在大规模为民办实事过程中的弊端。 第三个，我们希望城镇大规模保障醒建设不要成为迟滞居民财产积累和中产阶层发育的历史进程。可以这样说，城市中环境的改善，基础设施的完善，地下管网不断的发展，都是一定要有投入的，这个投入被如果保障房建设的规模，在一段时间内非常大，那么这一个成本就有可能被集中的，过度的摊付到商品房住房上，这可能导致对那些希望在享有改善性，或者一定享受性功能住房的群体，对他们来说造成新的负担。而且我们也担心，市场价格本来住房是一种用于住的商品，并不是像劳斯莱斯汽车，或者LV包一样的奢侈品，但是这样一个市场价格，最后有没有可能变成一种人们以为的稀缺品价格，奢侈品价格，茅台酒涨价就是一个理由。茅台酒为什么涨价，说不为别的，我们得把价涨的这么高，才能让买酒的人觉得他买到了一个特定的档次，收售酒礼品的人，他才觉得收售特定的档次，商品房不要，商品房的价格不可以成为一种稀缺品价格或者奢侈品价格。另外我们特别强调，什么叫全面小康社会，全面的小康社会不是大多数老百姓住保障房的社会，全面小康社会是大多数老百姓有产的社会，这不是我说的，2002年我们提出全面小康建设目标的十六大报告明确提出，家庭财产普遍增加，人民生活更加富足，这个社会叫全面的小康社会，也就是说我们走过了总体初步的小康，实现了衣食有余之后，年的全面小康我们奔的是收入增长与财富累积并存的小康过程。我们让大多数老百姓成为有家庭的，如果十六大报告说没有产，产多产少来区分人们的政治立场，政治态度，政治上的先进和落后。如果十六大报告你觉得诠释还不够透彻的话，十七大报告2007年进一步明确提出，要创造条件，让更多人民群众拥有财产和财产性收入，也就是说我们所发展的房地产市场，它是老百姓从没有产到有产，从有少量的金融资产到拥有不动产不可缺少的组成部分，我们的目标不是让大多数老百姓继续依赖于社会的这种配给制的保障，而是让大多数老百姓拥有财产，这件事我们希望在保障房建设过程中也格外给予注意。 以上是我今天在讨论住房保障体系中仅供大家参考的几点心得，谢谢大家！ 【主持人】：非常感谢陈淮先生。 感谢陈先生从符合中国国情的实际出发为我们介绍了中国保障性住房的现状及体系。下面我们有请中国人民大学房地产研究中心特聘教授，北京博智行商业研究院院长鲁炳全先生上台。他发言的主题是“国内外保障房的模式分析与思考”，有请！&中国人民大学房地产研究中心特聘教授北京博智行商业研究院院长鲁炳全 【鲁炳全】：刚才听了我们陈主任站在行业最高管理部门，最高研究部门谈的保障性住房的问题。坦率的说，保障性住房不是我研究的专长，所以今天我只是把这一些关于保障性住房的当前面临的现象和问题提出来，供我们各位做一个思考。所以我定了这样的题目，叫“国内外保障性住房发展模式的思考”，也就像捡东西一样，东捡捡，西凑凑通过我的嘴，通过这个平台展现给大家，希望引发大家的深入思考。 讲到保障性住房，首先我们对保障性住房的理解，要回归到两个字上。实际上就是安居，安居是人类生存基本的需求，所以随着社会不断的发展，特别是改革开放30年，这样我们的商品房投资开发在中国逐步成为热点或者是成为了新的增长点的时候，这样人类居住的需求和我们现在整个商品房的市场交易产生的重要的冲突，其实我们今天来讲，保障性住房大家一定要意识到，不是今天才讲，也不是最近几年才讲，其实在我们中国，从1995年就已经把安居工程纳入到我们整个保障性住房的建设。也就是说到今天为止已经长达15年的时间。为什么15年的时间今天我们又重新来用高姿态，高思考，甚至是我们的高投入以及高关注来面对保障性住房的问题呢。因为这个过程当中可能对保障性住房的用地供给问题，建设资金的问题，以及地方政府动力的问题，包括法律监管的多方面的原因形成。所以面对这一系列的已经引起社会不和谐的或者对社会矛盾引发的作为一个重要的起点来说，我们在前不久刚刚公布的“十二五”的规划当中，明确提出了，把所有的重点集中放到了两个字上“民生”。而在民生这个关键点上，把加大保障性安居工程建设的力度，作为未来五年房地产市场发展的重要方向，提到了议事日程，并且列入纲要。我们讲的保障性住房，我们下面通过这个表简单的来回顾一下我们中国的保障性住房发展的轨迹。 应该说有这么几个时间段。第一个在1978年以前，我们主要通过福利分房，包括农村的宅基地自建房，1978年到1997年之间这个阶段主要是通过集资房，集资合作建房以及我们实物分房两种并存的方式，在实行保障。到了1998年和2007年之间，这个应该说保障性住房的体系才是正式的建立确定起来，这个确立的过程当中，它分三个层次来确定保障性住房。首先第一个是面对最低收入家庭的廉租住房，第二是为中低收入家庭提供的经济适用房，第三个层次是向面向中高收入阶层的商品房，全面的进入市场化。也就是说在1998年到2007年这个期间，我们国家保障性住房体系才真正形成。2007年到今年，这个时间实际上是在原有普通商品房住房模式上来逐步完善，并且加快推进安居住房的力度，所以主要包括什么，在原有经济适用房，廉租房的基础上把两限房也纳入保障房的体系当中。特别从今年的6月份开始，我们从中央到地方已经加大对保障性住房的投入和改革。在原有经适房、廉租房、两限房基础上首次把公共租赁房纳入了保障体系。从以上的情况我们可以简单的看到，国内中国保障性住房路，一路走来15年是怎么走的。 但是尽管如此，实际上从2000年这个节点开始，我们整个保障性住房的投入和发展是走下坡路的，是持续下坡，或者说逐步减少，我们后面可以看一些数据。1998年我们建立新的住房体系以后，当时把廉租住房，经适房，普通商品房分成三类。到2000年经适房销售数据是3760万平米，占普通住宅销售面积的23%，当时普通住宅销售面积是16570万平方米，到2009年的时候我们经适房销售面积变成了3012万平方米，占普通住宅销售面积的4%，和我们增长中的普通住宅销售面积差距开始拉大了。这张图也可以看出，逐年进行下滑，从2000年开始的节点，逐年开始下滑。 保障性住房为什么会面临这样的事态呢？从我们搜集的数据可以看到，主要是在资金投入的规模上和它的整个住宅投入的占比，比例和结构发生了重要的问题。所以1998年，尤其2007国务院退出关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见之后，我们经适房投资额不断的增长，应该说每年的投资额增长一度保持在15%以上，但是它和其他项目的住宅投资额相比，政府对资金的投入力度明显的不足，所以从1998年到2009年，整个经济适用房占住宅投资额的比重，从原来的13%逐步的降到4.4%，所以我前面说从2000年之后走一个下滑的趋势，这张图也看的比较清晰。 这个表当中我们把1998年到2009年我国住宅投资额和增长力也做了一个诠释。我们再来看一组数据，2008年中央财政安排保障性住房的安居工程支出是181.9亿，2009年安排了是增长了550.56亿，今年安排增长多少，1000个亿，92.58亿。可以看得出，我们从中央财政的角度，对保障性住房的投入是不断的提升，不断的加大，恰恰是这样，我们大家可以看到为什么加大这么大的投入，我们现在保障性住房还是面临一些迟缓和瓶颈呢。其中有一个重要的数据就是新开工面积，以及竣工套数增长和投入的增长是不对称的，或者说是一种反比的现象，新开工的和竣工的套数在增长相当的缓慢。从2007年以来我们经适房开工面积以及竣工套数年增长率基本上是保持在15%以下，那么到了2009年竟然出现了负增长，我们后面看这些数据就得出了一个明显的结论。这两个增长的速度和配比之间形成了这种反比，那么从这张曲线图上看的更清楚一点。 综合这些原因我们可以看到，保障性住房在用地结构上也有一些问题，所以这一些综合的因素造成了我们目前在保障性住房，在发展中面临的一些瓶颈。我们后面还可以看一张表，这些数据是各个城市目前在保障性住房用地的完成率，这个数据从哪来，一会儿会给大家一个交代，不是我造出来的。这些数据说明了什么呢，因为我们前面所得的数据是根据国土资源部及各地国土资源局正式公布的供地计划和实际供应的经济适用房、廉租房用地以及部分价位中小套型的包括划拨出让整理德莱的。我们这样的前提看到，光从2010年的全国住房用地计划来看，廉租房用地计划只占到供应计划总量的多少呢，这个数据大家看4%，经济适用房用地的占比为9%，20%为棚改造用房的用地，所以商品房用地，包括中小套型只占了供地计划的67%。所以这样对于解决大中城市低收入居住，重大的廉租房也只占到4%的份额而已，再加上经适房，保障性住房这些用地总量，也不过占到13%。大家想一想在波澜壮阔的2010年供地计划尚且如此，以往的供地大家可以看为什么会朝着下面走。 前面我们只是简单的回顾了一下，我们中国15年来保障性住房走的这条路，或者说我们已经承受的这种结果，下面我们来看看，给大家介绍一下国外，包括我们香港地区的一些做法，首先给大家介绍一下新加坡，应该说新加坡的保障性住房制度，在座的各位也不陌生的，媒体上很多情况都听到，他们怎么做的，我在这里简单的跟大家说一说。第一个首先是层次分明，全面覆盖式的保障性住房政策。因为新加坡作为人口密度非常高的城市性国家，一直把本国居民合理的住房保持在合理的住房价格作为一个像基本国策，大家注意这句话，它把保障性住房居住和房价已经作为一项基本国策来看待。所以最为典型的政策，它就提出来，居者有其屋，正因为这句话现在被我们中国，叫居者有其屋，后面又加了一句话，叫人人都买房。但是新加坡的居者有其屋是什么样的一个出发点呢？是按照收入水平，将居民分成不同的收入阶层，并为他提供不同相对应的一种购房政策。所以他从1964年开始实行的居者有其屋的计划实施到今天，新加坡已经新建了多少套，这个套数对我们来讲很少，但是对它来说已经非常大了，100万套公共住房，使全国84%的人口都已经安居，覆盖率非常之高，应该说这种全面覆盖式的保障性住房政策，使得新加坡成为当前世界上住房问题解决的最为成功的国家之一。 那么它在具体做的时候怎么做的呢？有重要的衡量标准和界定标准，就是以月收入作为界定点，所以他对于凡月收入800新元以下的家庭你可以租也可以买，你购买的首付款仅为房价总价的7%，可以通过公积金方式申请贷款。第二对月收入4000新币中等收入的家庭，你可以申请购买，首先是购买，不是租，首付款比例提升了，提到了全款余额的20%，余款余额部分同样可以通过公积金解决贷款问题。第三个层次是把月收入4000新元以上，界定为高薪的家庭，这一类人对不起，你跟租房没有什么太多关系，你只能通过市场价格的方式来购买商品房。所以这是新加坡具体的做法。而且在抑制投资和稳定房价上面他们也做了一些很有效的方式。新加坡在这一方面有一套非常严格的法律制度来约束，如果你购买这个以后，一年之内不得将房子整体出租，租都不行，不要说卖了。购买五年期以后也不能出租和转让。另外屋主出售购买时间不足一年的将面临高额的房产税。而且申请租屋的时候居民提供的资料必须真是有效，如果有虚伪的话，你有6000新元的罚款同时还有牢狱之灾等着你，这样一定程度避免了炒房的现象。 从新加坡我们得到的思考，新加坡虽然做的非常非常成功，但是新加坡国土面积、人口数都很少，所以新加坡管理上相对比较便捷，已经全面覆盖性保障性住房的政策以及相关的规定能够有效得到落实，因此我们认为新加坡保障性住房政策虽然成功，但是它的国情的特殊性，这种政策不具备普遍的适应性。 第二个我们来看看美国，那么美国一句话来总结，全面的立法保障和发达的居民体系作为支撑。应该说美国是世界上住房自有率最高，而且保障性住房比例最高的国家之一。那么美国的政策特点是什么呢，它就是在全面的立法保障和发达的经营体系来支撑的。首先为解决低收入的住房问题，美国政府先后颁布了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等等，多个法律条款。从法律上为低收入人群提供一种低租金的公共住房，而且从金融上提供低息住房贷款。其次发达的金融体系使得房地产的抵押，特别房地产的证券化，奠定了重要的这些融资和资金的支持渠道，这样给居民的自建房和用房提供强大的资金支持。 那么从美国这里我们可以得出第二个思考，美国是典型的经济发达的这样一个地广人稀的国家，而且土地是私有化的，使得自建房屋成为可能性。在我们中国不是自建没有，因为我们国家目前实行的土地是国有制，而且人口大多集中在东部经济发达地区的大中城市，所以自建房屋的政策无法得到全面的推广。但是美国全面的立法保障和金融服务体系的完善支持，是值得我们深思和借鉴的。 第三，我们来看一看法国保障性住房的制度。法国用一句话来总结它，就是通过法律的强制和市场化运作并行的方式来解决。法国的保障性住房政策非常鲜明，体现在哪里呢，很有特色。首先在法律上就规定，任何开发商在开发住宅项目的时候，其中你必须有20%的面积用于来建保障性住房，同时不光是建，建完了还要为他后期的保障性住房的日常的管理和维护提供支持，这从法律上赋予你这种责任，你不这样做等于说你没有尽到一个社会企业和公民的责任。这个从法律的高度上保证了保障性住房的市场供给，关键是通过这一项措施，政府有设置专门的机构来保障这个市场的运作，减轻政府的这样一种财政负担。 所以从法国的模式上我们可以看到，第一法国的硬性法律规定为保障性住房供给提供了有利的保障。因为它通过这种20%的配比，解决了什么问题，贫富分居的问题，所以我们现在很多地方说，集中这里是保障性住房，那里是商品房，结果一路之隔，贫富之差，这对我们中国社会主义国情来讲有很大的借鉴意义。 第二，全面的市场化运作，杜绝了腐败现象和这种所谓内部寻租的行为，同时提高了保障性住房的建设效果，因为他会跟我们商品房建设会同步的在增长，而不是说商品房发展了，保障住房发展了，也降低了背上英国式公共住房财政的包袱，英国解决保障性住房的时候，早期基本上以政府投入为主，所以背上沉重的包袱，所以不得不在1938年和1980年进行改革，所以全部由政府来干也是不行的。 香港应该它的做法是租售并举，双轨制。所以香港在这一方面，关于租的方面首先根据家庭的人口数量和收入水平来制定一个租房的准入条件和杠杆，具体规定比如说单身的你是一个人，月收入在4600港元以下的，两口之下月收入7600元以下的，三口之家月收入在9500元以下的，四口之家月收入在2万以下的，这个阶层你可以租，人居的租房面积5.5平米以下的，这个租金占到家庭收入15%，包括7平米占到18%等等，它在整个租金的水平控制上是有这样严格的比例概念。因此他把这种立体化的供给通过既租又售的双轨的方式一，实行保障性住房的全覆盖，高、中、低，尤其是中低收入进行全覆盖。而且特别在购房者的产权上面做了严格特别的限制，它的限制具体的做法是什么，购房时间，如果在五年以内的这个屋主，你不能私自出售住房，你要卖，也只能原价出售给租屋房屋管理委员会。在五到十年的，你也只能参照当时的市价转售给房屋管理委员会，不能卖给别人，十年以上屋主可以公开销售，但是有一点，把增值40%到55%的部分增殖额要交给房屋管理委员会，超过十年以上你可以卖，卖完了你其中一半交给房屋管理委员会。所以这在很大程度上避免了保障性住房的投机行为。 因此我们得出来一个思考，租售双轨制为香港提供了占市场总额40%以上的保障性住房，达到了这样一个比例，实际上就很大程度上满足了中低收入阶层的需求，同时也给商品房留出足够的市场份额，你想他只占40%，还有60%，60%里面至少80%用于商品房，就具有什么样的特征呢，也就是说在实现了保障的基础上，充分的发展房地产产业。因此这种模式对我们来讲具有极高的借鉴意义。 我们再看国内做的比较好，重庆在借鉴香港甚至新加坡的模式上，那么他也做了一个双轨制，这个双轨制它采取什么呢，采取分配上做文章，在保障性的分配上做文章，实行宽进严出，就是说既要加大保障性住房的建设供给，但是要放宽对商品房的管制，所以规定公租房住满五年以后你可以买下来，而且卖掉的话也只能用经济适用房的价格卖给政府，这是用了我们香港的例子。从源头上控制保障性住房的投机行为。对于商品房的管制放松，你宽进我严出的情况下，让房地产运行更符合市场的规律，应该说他们做的很好。 现在我要回到总结上，到底中国保障性发展模式怎么样既能从源头上，又能从根本上，我们说标本兼治呢，我们提出这样一个建议供大家思考和探讨。我们想如果把法国模式和香港模式加起来，经过叠加最后或许就可以创造我们中国的保障性住房的发展模式。为什么那么说呢？我们可以通过借鉴法国模式来推动保障性住房的投资社会化、市场化，我们现在一提到保障性住房，那是政府的事。法国政府从法律的角度来讲，首先保障性住房不是我一个人的事，是大家的事，全人类的事，全社会的事。因此我们可以借鉴它这种做法，在法律和法规的层面上把它作为一种社会责任，必须去做。同时也避免我们通过保障性住房以后造成贫富分居，贫富差距拉大，这样才真正实现和谐发展，平等生存这样一种我们社会主义，中国特色，中国国情的社会环境。 第二个我们希望透过借鉴香港的模式，把租售双轨制能够落到实处的核心点是什么，既要加大保障性住房，关键不要遏制和一棍子打死我们房地产商品房的投资和发展，让他们彼此能够相生，相辅，相成，这样我们经济和社会不是更和谐嘛，以上是简单的陈述，供各位思考，谢谢！ 【主持人】：非常感谢鲁教授精采的演讲。刚才鲁教授从国内外宏观市场为我们带来了保障性住房的模式思考，让我们深受启发，非常感谢。 （播放VCR） 朋友们，下面我来简单介绍西安天朗地产的情况。 天朗地产集团创建于2001年，是一家以住宅地产、商业地产、旅游地产投资、开发及运营为主要业务的跨地区、专业化的大型地产企业集团。目前集团旗下拥有天朗置业、惠风置业、华宝实业等多家项目开发公司和天朗蔚蓝机电广场、天朗物业管理、天朗时代大酒店等全资控股企业15家。 十年来，天朗地产走出了一条明晰的自我发展模式，并实现了企业的长足发展。在中外闻名的历史古城西安，天朗地产成功打造出享有极高美誉的"蔚蓝"系列不动产项目，系统开创并总结出独有的城系开发模式，为业主提供全产业链覆盖的城市系统生活配套服务，同时实现区域资源最大化整合、区域价值最大化提升，最终推动城市化发展进程。天朗在西安对蔚 ( )、大兴郡、新都汇、高新港四大城系的打造过程中，城系开发之剑锋芒展现，惊艳西安。如今，八大城系布局已在酝酿之中。 天朗在发展事业的同时，却一直将社会责任铭刻在心，积极投身各项社会公益事业。在企业多年开拓前行之路上，天朗始终坚持馈效社会，尤其在解决中国当前住房问题方面，天朗更以企业公民之心，积极响应国家、政府号召，义不容辞地担当起建设保障性住房建设的光荣任务。 2010年，天朗揭开了第三个五年创业规划期，挟西安四大城系的成功模式，天朗人以"建筑城市精彩"为己任，以城系开发模式为开疆拓土之剑，以打造"城市系统生活服务商"为目标，以复兴城市文化为旗帜，挥师全国，挺进环渤海、西南、华中、胶东半岛、长三角、珠三角、海南、海西板块等经济发达地区，目前基本完成了在北京、广州、厦门、海南等地的首轮布局。 天朗地产的领导曾多次表示，希望通过这次年会的合作，与广大领导、来宾广结良缘，希冀在今后的企业发展中，能够多方合作，与各位房地产企业同行共勉，实现新的突破与飞跃！ 我们也看到，天朗地产集团董事长孙茵女士就坐在嘉宾席上，让我们对她的到来表示热烈的欢迎您的到来！ 现在，我们的天朗地产?中国保障性住房之路高峰论坛就要正式开始了，我要把话筒交给我们今天论坛的嘉宾主持： 中国城市发展暨公共关系协会常务副主席兼秘书长、趋势传媒董事长朱震山先生。 同时，让我们以热烈的掌声欢迎今天参加天朗地产?中国保障性住房之路高峰论坛各位嘉宾上台！ 他们是：中国市场学会会长，中国贸促会原会长俞晓松、 中国人民大学房地产研究中心特聘教授、北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全 全国工商联房地产商会秘书长钟彬 天朗地产集团董事长孙茵 阳光100置业集团常务副总裁范小冲 有请各位！&趋势传媒董事长朱震山 【朱震山】：大家上午好，陈淮和鲁炳全太能聊，你们把时间全让你们给占了，害得我们原来是重头戏，结果把你们变成重头戏了。 大家知道保障性住房是社会关注的问题，如果在互联网当中点击保障性用词，今天大排名的话肯定要排在前三位了，之所以大家这么关心保障性住房，就是因为大家都希望有一个自己幸福的家庭。那么保障性用房国家今年也是非常的重视，那么在“十二五”规划当中，在今年下半年的中央财经经济会议当中都提到了加快保障性用房的建设，保障性用房从国际经验上来讲是解决国民居住的一个重要的手段，在中国我们应该用什么样的模式，用什么样的方法来解决我们中国的保障性住房的问题。今天我们也请来了业内的专家、学者跟我们共同来研讨，大家都知道，中国的保障性用房制度发展到今天，这个政策的有赖和发展到底是什么样子，今天我们给大家请过来一位神秘的嘉宾，为什么是神秘的嘉宾呢，就是你看到他的抬头，看到他的名片不会想到这个人跟房地产有什么关系呢，所以偏偏就是他跟房地产有着重要的纽带的关系。那么我们请第一位嘉宾俞晓松先生这是第一位神秘嘉宾，为什么呢？俞晓松先生现在是市场学会的会长，原贸促会的会长，大家都说做经贸的，做民间促进的跟房地产有什么关系？&中国市场学会会长，中国贸促会原会长俞晓松 【俞晓松】：我还是中国WTO研究会的副会长，好象都跟国内城市、民生关系少一些。当然了，如果细看我的经历，在80年代我曾经担任过北京市的房地产管理局的一把手，而那个时候中央国务院就已经开始讨论中国住房制度的改革，就像刚才鲁教授，他们占的时间不是过时，他们占的时间多我们可以少说两句。那个时候靠单位福利分房是难以为继，我参加过这样的座谈会，那个时候没有住宅系统住房改革，所以我被今天主持人挖掘出来了，多数人觉得怪怪的，但是他们了解我的，应该说并不是很陌生，沾点边，以前沾过很长时间。 【朱震山】：第一个问题由您来讲，我想问一下当时从80年代到90年代的时候，国家开始孕育住房改革，开始正式改革是1998年开始。保障性住房的政策当初是怎么孕育诞生的，您在参与制定政策当中有一些什么现在可以公开的一些资讯跟我们大家分享的，以及您评论一下保障性住房走到今天，从一路走过来的经验、教训能带给我们大家一些什么样的启迪。 【俞晓松】：1998年的住房改革，因为我已经在国际贸易促进会这个岗位上，应该说我没有怎么参加讨论，但是政策出来以后在我们单位要实施，当初国家政策适用于大、中、小不同城市，应该说是大体是可以往前推动的。但是今天我也要说，保障性住房推动是迟缓的，刚才鲁教授也用了一些数字。 有两个问题，一个我们很多土地、资金、管理什么方式，没有明确的方式，所以每个城市执行很困难。第二中国人，我们现在私有财产，老农民的自有住房率是95%以上，都是有一块宅基地，生了一个孩子才十来岁就要准备再卖个房子结婚，这样一个传统观念在住房改革反映在城市里，同样发生的，年轻人刚刚大学毕业，或者研究生毕业，一工作他应该自己拥有一个属于他的住房，哪怕小一点。两口子刚结婚，为什么我们爹妈都有房，虽然破、小，为什么我们没有呢。所以公租房，租赁这种方式的房在城市里从观念上，中国几千年的观念，国家政策的观念，阻碍了这一方面的研究和发展。所以看到这些年这个方面是下降的，但是随着我们国家经济发展、社会发展，特别在大城市里面，大中城市里面，我认为租房住的，不管是穷人还是有钱人，这个比例是会比现在还会增加的。在北京工作的人，如果你的工作岗位在中关村，你要在海淀区那边附近买个房，你后来又转移到了通州区，以后会比以前多得多，他如果有这种变动的可能性，他不会去买，他肯定是租一个，在他新的工作岗位旁边。 所以不管是收入低的和白领阶层，中高收入者，特别在大城市，租房住的市民这个比例会比现在，像北京我认为还更多一些。比例会增加，所以这方面的发展我认为前景还是很大的。当然刚才陈淮先生现在离席了，他说那个1000万三、五年就解决了，好象解决不了。因为按我说的住房的话，中国城镇化的进程，未来30年左右会有4到5亿的农民进入城市，还得有3、4亿进城，他们进城都住在地下室，集体宿舍，他们要成家的，安居乐业，他们既然找到工作了，乐业了，就要安居。保障性住房在中国恐怕还是几十年的进程，当然不一定每年搞1000万套。谢谢！ 【朱震山】：再问您比较尖锐的问题，今年两会完了以后，说农民工在城里头，每年的返乡太困难，春运给铁道部造成很大压力，应该让农民工也在国内，也应该在城市，也有享受保障性用房，您觉得这个说法您有什么感受吗？ 【俞晓松】：我认为应该是这样，引用美国的独立宣言，独立宣言是有道理的，为什么农民工不能把老婆孩子带到城里生活呢，因为他本身在城市里即使攒了钱也不能买房，北京市和其他一些大城市，要买房必须有本地户口，他没有。我们用户籍的办法把这个事情，城乡分开，我们中等城市以下都在不断的改革。应该要善待农民工，而且有的农民工甚至是一些小老板，也有一些大老板，我的爷爷就山里砍柴的，他就想让孩子出来读书，我父亲是出来读大学的，我从小就没有回到农村，我没有是农民的孩子的这个概念。今天在城市里北京有600、700万农民工，他们都住在集体宿舍里，现在中央已经认识到农民工，一般中央文件提法叫流动就业人口，他们的孩子在城市上学，有人背后指说是乡巴佬，归他们的伤害也是挺大的。 【朱震山】：谢谢俞会长，挺对不起俞会长的，请各位嘉宾讲话的时候要格外的注意一些，因为刚才主持人介绍的今天媒体的访问报道的居多，光网络直播的就有十家，所以我觉得俞会长讲的非常的得体。谢谢俞会长。 这次保障性住房出台频多，也跟今年2010年宏观的房地产调控政策出来交叉组合政策也非常的多，接下来我想问一下北大房地产研究所的鲁所长，您觉得保障性用房的退出是抑制房价的作用还是真是要解决我们城市当中中低收入者居住的问题。 【鲁炳全】：我觉得保障性是今年调控中的政策之一，因为它带有多重目的，首先一方面可以通过增加供应的方式，缓解市场的矛盾，抑制房价快速上涨。另外一方面通过增加保障房很大程度上可以改变我们过去的住房发展模式，也就是说过去比较明显的是单轨制的模式，比较多的靠市场渠道来供应，通过加大保障房建设方面提速，我想可以根本上改变过去的单轨模式，未来形成符合中国国情的保障房和商品房，双体系，或者双轨制的。未来的住房市场它的够供应结构会更加多层次，多元化。我想这个保障性建设的提速，加大保障的这样进程的推进，有多重的社会效果。一方面我想毫无疑问可以有效的抑制房价的过快上涨，另外一方面也可以形成符合国情的供应模式，改善住房供应结构这样一个目的。 【朱震山】：今天我也做了很多功课，我也看到中国保障性住房关键是持续的发展，刚才说的是今年下拨的总共是632亿，要完成开工，或者即将完成580万套，平均下来的话，每套政府拨下来一套房差不多1万块钱左右，资金的缺口，还有地方政府一些贴补，资金缺口看样子也是比较大的。那么现在很多人都说，房地产保障性用房是政府应该做的，但是我看很多专家学者意见都说，当时这个时代，现阶段的时候不应该是光看政府来做，如果要这样去做的话，永远也解决不了问题。资金这个问题怎么解决，所以我看钟秘书长，我想问一下，因为我们在保障性用房资金方面，也想到了一些很好的方法，有一些新思维，而且也有一些实际的实践，请您谈一谈这方面的经验。谢谢！&全国工商联房地产商会秘书长钟彬 【钟彬】：谢谢主持人，商会目前正在做一件事，我们正在发起一支公共租赁房的投资基金，这个其实已经有半年了。这个缘起是什么，因为以前是十年，十年发展当中任何的政策跟当时历史条件是密切相关，过去的商品房的时代，从1998年房改更多是要通过房地产行业来带动整个经济，现在必须兼顾民生，商会考虑是因为国务院出了鼓励和引导民间资本投资的新36条，36条里面就明确提出，希望民间资本能够投资到保障性住房里面去，包括租赁房的投资。全国工商联的主席到我们商会来调研的时候鼓励民间资本到保障性住房当中去，有这样的契机。同时我们也看到整个行业的大势，民生地产会成为行业的主流，所以我们在积极的探索。探索中发现保障性住房公共住房有两个瓶颈，一个是资金的瓶颈，一个开发能力，开发经验的瓶颈，怎么吸引这些优秀的开发团队跟这些有经验的企业和一些资金共同来投入到这个市场上去，我们认为这是非常有价值的，值得探索的。同时我们做研究的时候，我们从三个方面做了它的可行性的研究论证。一个是政策的可行性，一个是模式的可行性，还有一个是财务的可行性。我们已经多次开了研讨会，包括范总参加了内部的研讨会，我们发现通过这样的探索是完全有可能形成这样一个基金，这个基金不仅解决了政府多元化，刚才讲到了，市场化的方式来解决我们的公租房建设，保障性住房。另一方面也给开发商，尤其是跟大量的社会闲散资金指出了一个方向，因为根据我们的测算，这个资金是非常非常稳定，所以我们想这样做的话是通过市场力量，社会的力量，包括我们有志于开发企业经验的力量共同来完善我们保障房住房体系的建设。谢谢！ 【朱震山】：我想问一下，但是吸纳资金的时候对资金进来有没有额外的一些要求？ 【钟彬】：这个还没有，具体等我们发行募集的时候可能有募集的一些条件。 【朱震山】：我问您这个问题的时候据传说我们台下有一个隐性大颚，有32亿要投资在保障性用房，我觉得可以介绍一下。 【钟彬】：这一条特别要讲一讲，我们特别鼓励开发商来做，因为我们做基金的时候，我们其中就提出了基使投资人，是开发商，广州的碧桂园、广东的富通、华润都提出来要做发起人，所以我们发起人既包括金融机构也包括优秀的开
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