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> 收房时一定会遇到的问题，请大家参考可以借鉴一下，彩虹城的经验
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收房时一定会遇到的问题，请大家参考可以借鉴一下，彩虹城的经验
夏日长风 发表于-彩虹城
尊敬的东和嘉业房地产开发有限公司
东和田园物业有限公司
及彩虹城销售总监张丽女士：
日彩虹城参与集体收房的业主代表近200人就彩虹城一期房屋如何进行验收交接以及在验房收房过程中发现的问题与贵司代表进行了对话沟通，在此首先感谢贵司代表张丽销售总监以及物业公司负责人对业主们提出问题的对话。但我们对贵司安排的场所、设备设施表示遗憾。在沟通对话后第4天，我们才接到贵司以“彩虹城”名义给业主们的书面回复，短短几个无关痛痒的解答，根本没有解决我们提出的实质问题。同时原本答应提交的工程图以及电子文档也拒绝交付。这些不良的信号已经相当严重地伤害了我们对彩虹城的热爱之情，降低了大家对开发商和物业公司的信任之情，影响了业主们验房交接的时间，也让业主们有理由对贵司解决问题的态度以及对业主做出的承诺产生质疑。
为此，我们将贵司张总监在沟通会上的答复进行整理，（详见附件会议纪要）同时代表所有参加集体收房的业主提出我们新的意见和主张，请贵司予以重视，并要求贵司在接到我们的书面意见和主张后的一个工作日内同样做出书面答复，签字盖章，积极处理和解决存在的问题，并规定整改和完成的时间。
一、 供电问题没有落实，承诺的“双路供电”未完成，贵司已经构成“逾期交房”的事实：
根据业主与开发商签订的《商品房***合同》，在附件三中明确标明：“小区双路供电”，在交房条件中也已经同时注明：“用电在交房时达到使用条件。”而目前使用的是临时用电，并未达到合同约定的条件与标准，基于此前提，业主们有理由认为开发商已经构成“逾期交房”的事实。
二、 24小时热水未达到合同约定的使用条件，贵司已构成“逾期交房”
根据合同附件三，小区供水为市政供水以及24小时市政热水。在交房条件中又明确规定交房时供水达到使用条件。供水包括普通的洗漱、饮用用水、24小时市政热水。而事实上目前只有第一项用水是达到使用条件的。因此我们认为贵司在这一环节已经构成了实际意义上的交房逾期。
三、 贵司坚持由物业交房钥匙，已违反合同约定
销售合同是开发商与业主之间的契约，根据合同，交纳钥匙为出卖人，在结清房款交纳应交费用，应该由出卖人（开发商）向买受方（业主）交付钥匙。若开发商把交钥匙工作委托物业公司，可以理解，但物业公司不应以不交纳物业所有费用作为交付钥匙的条件，其中明显含有要挟成分，属开发商违约。
四、 贵司坚持以代收公共维修基金、契税为交房条件，已违反国家政策法规。
根据国家政策条例，开发商不能以代收公共维修基金、契税作为交付房屋钥匙条件，详见下文：
“关于严格按规定归集住宅公共维修基金的通知
京国土房管物字〔号
各区县房地局、小区办：
据调查，部分区县居住小区的房地产商擅自代收住宅维修基金，并提高维修基金归集比例，违反了《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号，以下简称“通知”），侵害了购房人利益。为全面准确贯彻通知精神，现就有关问题通知如下：
一、各区县房地局、小区办要严肃查处房地产商擅自代收维修公共基金的行为。房地产商已经代收的，要限期将代收款交至区县小区办；对于提高归集比例多收款的，要督促房地产商退还给购房人。
二、今后，各区县房地局、小区办不得委托房地产商代为归集维修基金，对于擅自代收维修基金的单位，各区县房地局要严肃查处。”
关于做好契税征管工作若干问题的通知（摘录） （京地税地[号）
二、契税征收方式暂继续采取委托市国土资源和房屋管理局、各区县房地局和乡财政所代征的方式，具体委托代征工作事宜，由代征单位所在地的地方主管税务机关按照市地方税务局《委托代征税款管理的暂行规定》（京地税征[号）办理。
三、北京市国土资源和房屋管理局、各区县房屋土地管理局办理土地出让、转让手续、各级房地产交易所办理房屋（含土地）权属转移变动手续的同时，即时代征税款。
四、代征城市房地产交易契税的各级房屋土地管理部门对已完税的纳税人出具北京市地税局统一印发的《契税完税证》，代征农村地区房地产交易契税的各乡财政所应为纳税人出具《契税完税证》和《契证》。 ”
关于印发委托代征税款管理的暂行规定的通知（摘录） （京地税征[号）
第八条 代征人的代征资格由各区（县）地方税务局、市地方税务局直属税务分局统一审批，并核发《委托代征***》。
第十条代征人不能委托其它单位代征。
第十七条 代征人在代征税款时应向纳税人开具税务部门规定的完税凭证。
第二十二条 代征人在代征税款过程中，如遇纳税人拒绝代征税款的，应在24小时内报告主管地方税务机关，由主管税务机关依法进行处理，代征人不得对纳税人进行处罚。 ”
五、 贵司坚持收取有线电视网络建设费，违反了合同约定：
业主们认为：在彩虹城宣传册上承诺有线电视入户、销售合同中（附件三）明确承诺“小区为有线电视系统”。合同中还明确承诺有线电视“达到使用条件”，与水、煤气、电等承诺达到使用条件相同。
达到使用条件是指***的设备、仪器可以使用，但使用人必须在交纳个人使用费用后方能自主使用，不交纳费用则无法使用。比如电已经开通可以使用，你买电后可以使用；煤气开通，你交费用可以使用。同样道理，有线电视达到使用条件意思是指有线电视已经开通，业主在交纳收视费用后即可使用。如果业主不交纳有线电视收视费，一样不能使用。
因此，开发商合同中承诺业主“有线电视达到使用条件”应该是已经开通的使用条件，与小区道路、燃气、供水、供电、供暖和电梯开通达到的使用条件一样，而非只是主干线已经连接而对于用户来说无法使用。至于歌华有线电视网络公司是否要求开发商缴纳建设费不应在业主的考虑范围之内，合同中并没有任何约定业主要承担这样的建设费用，因此交付歌华有线的网络建设费理应由开发商承担缴纳义务，而不能以任何形式或借口把建设费用转移到业主头上。至此已明显看出这项收费既无依据也无道理，属于侵占业主个人利益的行为。
六、贵司坚持以收取供暖费为交房条件，不符合政策条令
“北京市市政管理委员会、北京市监察局
北京市审计局、北京市财政局
北京市工商行政管理局、北京市国土资源和房屋管理局关于开展清缴单位拖欠职工采暖费工作的通知京政管字〔2004〕35号 第九条第二小条规定“正常交纳采暖费时间：5月1日-10月30日为采暖前正常交费时间，交费单位或交费人应一次交清。”
彩虹城交房正处于盛夏，供暖费无须现在交纳，且不能以此作为交房条件。
六、 贵司坚持收取的物业装修管理费用，为无依据的不合理收费
虽然110号文指出可以收管理费，但在地方政府未出台相应实施细则、相关部门未明确审批的情况下，KFS擅自制定收费标准属于违法行为。
贵司说收取装修管理费还有一个目的是“制止违章施工，制止对公共部位的破坏”。好，我们认同，但是业主已经在装修前缴纳了“装修押金”，那一户出现了这样的问题可以直接从押金中扣除。
贵司强调“保安、保洁对装修的管理及服务（指在装修施工期间工作量的超常付出）”，认为在装修期间的保安保洁也应该另行收费，请问：物业公司向我们收取的1.8元/平米的管理费是否含保安、保洁？
贵司称由于装修期间任务加重（超常付出），也就是说在我们交纳物业费所享受的服务项目外，物业工作人员增加了工作量，而且还属于超长，为此我们请贵司出示一期79000销售面积所带来的237000元费用如何分配？分配到了那个具体的工作？这些工作平时的工作量是多少？哪些属于份内工作？哪些属于超长工作？为什么要进行这些超长工作？是必须超常还是认人为超长？这些超常工作量所耗费的人力成本是多少？装修期间的工作量是多少？提供的数据必须有相关部门如北京市物价局确认，否则我们拒绝承认此收费的合理性。
八、1-5#楼面积测绘存在明显性错误
在贵司提供的1-5#楼面积实测报告以及面积预测报告，我们发现有原则性错误，请重新测绘1-5#楼面积。
1、 销售面积预测存在欺诈行为
销售合同中补充条款中第6条明确说明“出卖人保证房屋面积预测及公共建筑面积分摊严格执行《北京市商品房销售面积计算及共有建筑面积分摊暂行规定》（京地权字{369}号）”。369号文件中第七条不应计入分摊面积之第三小条明确规定“为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房”。
因此，为彩虹城一期多幢房屋服务的物业管理用房不应该计算入分摊面积内。而贵司明明在合同中规定严格遵守369号文件，实际上在面积预测时却将物业管理用房计算入公摊面积。这已经违反了合同的约定，且未告知买房人，存在欺诈行为。
同时，合同第十一条共有建筑分摊部位变更的约定明确表示“出卖人预售商品房后，变更共有建筑分摊部位的，应当在变更之日10日内，书面通知买受人”；“买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。贵司在知道物业用房计入分摊后，应当以书面形式通知业主，且应当与业主再签订相关补充协议，而这些贵司都没有执行，侵犯了业主的权益。
2、 地下车库应该分摊物业管理用房。
地下车库为小区建筑的一部分，同样是作为商业用途，因此与会所一样，需要分摊小区物业用房。而在面积实测报告中没有分摊物业用房。
3、1-5#楼地下自行车库、地下车库、会所应该分摊强电室等共用设备之设备间面积。而在测绘报告中没有分摊。请解释这些空间的电从哪来？
4、自留面积为开发企业用房，应该分摊公用建筑面积，而在实测报告中却只分摊了一部分，分摊部位并没有明确表示。
5、1#、2#楼垃圾间为未封闭空间，根据测绘规范，未封闭空间计算一半的面积。因此垃圾间应该只分摊一半的面积。而根据实测表，分摊了全部的面积。
九、关于楼房存在的问题，贵司存在消极维护消极处理现象
1、对于房屋净高低于2.52米（包括2.52米）的业主应该给予赔偿。
2、由于小区用电没有明确答复，电梯时刻存在停电停运的危险。当停电时，中
控室也势必无法监看电梯内发生情况。***手机接收信号装置，并不占用大空间，且这项工程无须开发商支付费用。不存在张总监说的在交大嘉园装了又拆浪费已投入费用问题。
3、 一期一层住户以及5#楼四层住户，防盗网***于户内，并固定不可轻易拆卸。不方便业主生活，同时若发生失火等情况，则缺乏逃生条件。因此，应改为可开关式防盗网。
4、 对于户内墙体倾斜、窗户漏水、顶层住户漏水等等业主在验收房屋中发现的问题贵司并未积极解决。因此我们强烈要求贵司必须与8月15日前维修完毕。并由贵司承担产生逾期交房责任。
十、其他问题
1、会所要到2006年才能投入使用，与业务员对业主承诺的2005年有出入。
2、出现损坏的入户门应当无条件更换。由于入户门质量欠佳，无法达到贵司宣
传所称的“高级”，缺乏通风、安全功能，因此，业主有权自主更换自家入
3、小区何时正式通邮？请给明确答复。
针对以上问题，请贵司必须在接到我们的书面意见和主张后的48小时内同样给予参加集体收房业主们明确的书面答复，并签字后加盖公章确认。参加集体收房的业主将于日上午9时前抵达贵司相关部门等待贵司正式的答复，并就其它未尽事宜与贵司作进一步的交流与探讨！
为了能够给业主与贵司的交流探讨提供一个较为理想的对话场所，业主们一致要求8月7日上午的活动将在彩虹城售楼处大厅内进行，请贵司提供不少于80个座位（席地即可）和扩音系统设备，以及适量饮用水和一次性纸杯若干。在门口设立两张简易办公桌以方便业主签到。
参加集体收房的业主是本着建设彩虹、理性收房的良好愿望，帮助贵司更好建设彩虹城才与贵司进行对话的。我们认为东和嘉业是颇具实力的房地产商，我们也应该有理由相信贵司能够做到诚信交楼，修正错误，限期整改，服务用户，总结经验，规避可能在目前与今后出现的错误，给二、三、四、五期的业主做出榜样，起到宣传与引领作用。彩虹城是我们选择的家园，我们也将是彩虹城完美信誉以及优质工程最好、最直接也是有效的传播者。
本次书面意见和主张并不代表业主今后不主张新的合法维权行动！
彩虹城一期集体收房业主
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我在明月28号楼！很高兴认识各位好邻居！
明月土拨鼠
有理有据！
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