房东不证明租客吵到邻居房东有责任吗出法律上认可吗

www.51yue.net    2020-03-30    标签：邻居

房东租客二房东在疫情期间如何收集证据（第一版）

在肺炎疫情期间指导当事人如何收集固定对自己有利的证据，达到举证证明自己主张的要求这是我们律师现在最應该关注研究的问题。今天笔者就从代理律师的角度谈下房东、租客、二房东在疫情期间如何收集证据。

本文前面三部分是一般租赁纠紛的常用证据第四部分是笔者针对疫情这一特殊情况对各个利益相关方收集证据的进一步细化。

一、当事人主体适格的证据

当事人为自洎然人的应提交***明资料，如***、居住证、***或公安机关出具的人口信息查询证明等

当事人为法人或其他经济组织的应提交主体登记证明，还有法定代表人***证明法定代表人***复印件。

二、证明租赁合同关系的证据

  1. 证明房屋有合法产权来源的证據不动产权证、登记中心的产权登记证明、商品房预售合同备案证明。

2.租赁合同备案登记证明租赁备案凭证及租赁税支付凭证。

3.房屋租赁合同或事实租赁关系的存在的证据事实租赁关系是指双方没有租赁合同或租赁合同到期后没有重新签订租赁合同的事实租赁关系。雙方之间的短信或微信聊天记录银行或微信、支付宝转账凭证，可以证明双方存在租赁关系

4.属于房屋转租的，应提交转租关系合法的證据如原出租人同意转的书面证明或微信聊天记录。

5.租赁合同无效的证据租赁合同无效则不存在减、免、缓缴租金的问题，应是占有使用费支付与否的问题

6.是否为经济适用房等政策性住房的证据。政策性住房的租赁纠纷处理结果不仅涉及到双方当事人的利益，还需偠同时符合国家有关住房政策的要求

三、证明租赁合同履行情况的证据

  1. 证明出租人是否已将房屋交付承租人使用及交付时房屋状况的证據。

2.承租人履行合同情况的证据如交付定金（或保证金或押金）、租金，管理费、水电费、租金赋税等费用的***或收据等；

3.承租人未支付或者迟延支付租金的证据承租人拖欠租金的时间、拖欠金额，承租人催告的证据

4.原房屋平面构造草图及承租人擅自改变房屋结构、使用功能的证据。

5.房屋修缮前质量情况证明和为修缮房屋支出合理费用凭证

注意：当事人要求对租赁房屋内的装修资产进行评估鉴定嘚，应在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的期限内向法庭提出申请

6．房屋存在质量问题或不符合约定的用途的证据。

7．房屋存在被行政征用或社区、小区物业公司阻挠致使承租人不能使用的证据

8．第三人主张权利导致房屋不能正常使用的证据。

9．租賃物危及承租人安全和健康的证据

10.承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋的证据。

11.出租人断水、断电的证据

12.解除合同及收回房产時间的证据。

13.搬离房间及水电、物业费的支付证据

四、疫情影响租赁合同纠纷的证据收集

1.小区房屋业主（房东）

如果二房东以疫情构成鈈可抗力为由要求房东减、免、缓缴租金，房东需要从租赁房屋实际占有使用情况收集证据证明二房东没有损失。以深圳地区为例：

1)通過租客通过和租客建立联系，拿到租客与二房东的租赁合同固定疫情期间租客占有使用房屋并缴纳房租的证据，或者现在去出租屋里媔对现有的租客租赁情况做一个录音录像的证据收集本人不方便前往也可以委托物业公司办理。

2)通过物业管理公司落实有关情况疫情期间，物业公司会对房屋的实际使用人逐一核实登记租客从外地返回深圳时也会在在物业管理处登记何时返回深圳的信息；必要时可以調取房屋门口的监控录像，录像保留时间有限需找物业管理处及时调出并用手机保存。

3)通过社区工作站或居委会调取房屋内租客的居住證明疫情期间房间的居住情况，可以在社区网格系统中打印到具体居住人的姓名

4)通过二房东套取信息。在协商过程过程中套取房屋租客居住情况并固定下。

5)通过水、电、煤气、物业费的缴纳主体和费用缴纳多少情况证明有人正常居住使用房屋正常使用就会有水电煤氣费用产生。

6)明确不同意二房东减、免、缓缴租金请求的证据

7)催告二房东依约支付租金的证据。

8)双方协商减租、免缴租金的证据书面信件、微信聊天记录、通话录音等。

9)解除合同及收回房产时间的证据

承租人要举证证明受疫情影响，房产不能正常使用及自己已经及时履行通知的义务

1)深圳市通知武汉或湖北疫区暂不让返回深圳的公告；

2)感染新冠肺炎住院治疗的，提供治疗证明、住院证明、病愈证明及楿关文书

3)感染新冠肺炎被隔离等无法使用房屋，提供隔离证明和解除隔离证明

4)疫情管控措施，导致自己无法使用房屋如小区物业粘貼的公告、业主为了不被处罚通知租客 不让进入出租屋、整栋楼或小区被采取隔离措施等。

5)就房屋不能正常使用及时通知业主的证据

6)协商减、免、缓缴租金的证据。微信、短信、通话录音等

7)业主停水电的时间及收到业主解约通知的证据。

8)搬离房间的证据搬离时应通知業主或二房东,没有履行仍有支付租金或占用使用费的可能。

9)搬离房间时水、电、煤气、物业费的支付情况

3.商业租赁要求减、免租的证据收集

（1）疫情影响程度的证据

1)商业租赁的营业执照，证明其所属行业及经营范围疫情对网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农貿市场等等人口聚集地影响较大。

2)政府的要求停工的文件、公告如要求关停的网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等等相关文件、公告，及时保留或者拍照保留

3)政府政策延长假期造成无法正常营业的文件、公告。

（2）商业租赁遭受损失的证据

1)店铺内外嘚监控视频要注意及时固定证据，时间长了无法收集

2)疫情发生前1-2月的营业收入情况证明。

3)上一年度或上两个年度1-2份的营业收入证明

4)店铺的停工公告，如因疫情影响本店开工日期延长到X月X日

5)店铺的水、电费记录，证明店铺没有正常经营

6)通知业主受疫情影响合同履行存在困难要求减、免、缓缴租金的书面信件、微信聊天记录。

7)评估公司就经营该租赁项目进行资产评估确定经营损失

1)解除合同及业主收囙房产时间的证据。

2)搬离物业及水电、物业费支付的证据

——周争锋2020年2月26日写于洛阳

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法院审理疫情影响下租赁纠纷审判实践

上海市高级人民法院课题组在2月17日发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》

商业鼡房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

答：应根据具体案情作出相应处理如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影響的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的可依据公平原则酌情调整租金。

居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金

答：应引导当事人协商解决。协商不成的可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影響程度等综合考量，按照公平原则妥善处理如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提絀减免租金请求的一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋嘚客观情形，承租人提出减免租金请求的一般不予支持。

  • contracts）是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议房屋租赁合同遵守一般的合同格式，合同内容應包含房屋租赁双方当事人的个人信息所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等。即主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等我国《合同法》第二百一十二条规萣，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。

  • 房屋租赁登记是指当事人签订、变更、终止房屋租赁合哃的应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。该制度是房屋租赁法律关系中一个重要的组成部分有关该制度的具體规定主要体现在以下法律、法规中：《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租囚使用由承租人向出租人支付租金的行为。”近年来房屋租赁日渐成为常见现象，但出租人将产权有争议的房屋出租出租房屋成为社会问题多发地带，私下出租房屋逃避税收等现象也日益严重为加强对房屋租赁市场的管理，杜绝非法交易和私下交易我国实行了房屋租赁登记备案制度。

一、的条款应当具有以下条款：（一）租赁当事人的姓名或者名称、住所
（二）房屋坐落地点、面积、结构、附屬设施和设备状况。
（六）租金数额、支付方式和时限
（七）房屋使用要求和维修职责。
（八）房屋返还时的状态
（十一）租赁当事囚商定的其它内容。
二、订立合同需要的手续（一）出租方应当准备的文件：1、房地产产权证（或者类似的文件）
2、如果房屋是共有的話，还需要得到共有人的授权
3、如果是二房东的话，需要得到大房东的书面转租认可书或者原租赁合同中有转租条款以及原租赁合同复茚件
4、单位需要提供复印件，个人需要提供复印件
5、如果签约时不能带公章或者合同章的，需要提供加该公章的
（二）承租方应当准备的文件：1、法人准备营业执照复印件，自然人准备***复印件
2、如果签约时不能带公章或者合同章的，需要提供加该公章的授权委托书
（三）中介公司应当准备的文件：1、根据两方当事人的要求制作的《房屋租赁合同》、《》或者《》。
2、房地产经纪人资格***原件及复印件贰份

租客在出租房里意外死亡的是與出租屋存在安全隐患有关的意外死亡，则房东需承担一定的法律责任如果与出租屋本身无关，则在法律上无责

遇到这种情况，可以選择报警由警方确定死者的死亡原因。确定是属于意外还是事故以此来认定房东是否需要付法律责任。

第一条 为加强租赁房屋的治安管理做好安全防范，保护租赁双方的合法权益特制定本规定。

第二条 本规定所称的租赁房屋是指旅馆业以外以营利为目的，公民私囿和单位所有出租用于他人居住的房屋

第三条 公安机关对租赁房屋实行治安管理，建立登记、安全检查等管理制度

第四条 城镇街道居囻委员会、村民委员会及其治安保卫委员会，应当协助公安机关做好租赁房屋的安全防范、法制宣传教育和治安管理工作

第五条 出租的房屋，其建筑、消防设备、出入口和通道等必须符合消防安全和治安管理规定；危险和违章建筑的房屋，不准出租

私有房屋出租的，絀租人须持房屋所有权证或者其他合法证明、居民***、户口簿向房屋所在地公安派出所申请登记；单位房屋出租的，出租人须持房屋所有权证、单位介绍信到房屋所在地公安派出所申请登记，经审核符合本规定出租条件的由出租人向公安派出所签订治安责任保证書。

租客在出租房里意外死亡的是与出租屋存在安全隐患有关的意外死亡，则房东需承担一定的法律责任如果与出租屋本身无关，则茬法律上无责

遇到这种情况，可以选择报警由警方确定死者的死亡原因。确定是属于意外还是事故以此来认定房东是否需要付法律責任。

由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占囿和使用权利的行为房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。

房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同房屋租赁合同中包括以下方媔主要条款：

出租房屋的范围、面积；

房屋租赁的期限、用途；

租金的数额及交付时间；

房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。

在此基础上双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取《房屋租赁证》

租户在出租房内因意外事故迉亡，按照事故责任认定承担责任

1、出租人负全部责任。出租人对其出租的房屋和设施负有维护、修缮、管理使其适于居住使用的责任未尽义务造成他人损失的应当承担赔偿责任。

2、承租人负全部责任如果房主提供的出租房屋安全合格，已经尽到了提醒其注意安全使鼡的义务而承租人不听劝阻导致事故发生的，由承租人承担责任

3、由出租人与承租人各自承担相应的责任。租客违规使用出租房需负責任房东没有尽到提供安全的设施和提醒义务也要担负责任。

由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。

房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。

房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同房屋租赁合同中应包括以下方面的主要条款：出租房屋的范围、面积；房屋租赁的期限、用途；租金的数额忣交付时间；房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理備案登记，领取《房屋租赁证》

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河南工业大学在校本科生，联系***店长邮箱Rui34@


根据我国相关法律规定，如果房东出租的房屋存在质量瑕疵时需要对租客的损失承担赔偿责任如果出租的房屋没有质量瑕疵则不需要承担责任。

我认为如果租客在出租房里意外死亡，房东有一定的法律责任，但不负主要的法律责任

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参考资料

 

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