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县级房地产开发项目风险识别与防范 摘要 房地产开发是一项较为复杂而充满风险的活动，具有政策影响性强、资金 需求量大、建设周期长、不确定因素多而存在大量的风险目前，我国的房地 产业已经发展成为国民经济的支柱产业但有关房地产开发项目方面的风险研 究仍处于起步阶段。为实现房地产业的持续健康发展有必要研究和建立一套 比较全面系统的理论和方法来促进企业加强对风险的防范和控制。 县级中小城市是城市化进程中最为重要的载体其房地产业的发展同样受 多种因素的影响，面临着很夶的不确定性因此，对县级中小城市房地产开发 项目的风险研究同样有着现实的意义 本文结合自身开发工作的实践活动，用风险的相關理论和方法对县级房 地产开发项目过程中的风险识别、风险评价和风险防范方法进行了初步研究， 重点对应用性较强的理论和方法进荇了详细的论述目的是希望通过对风险相 o nr i s ki d e n t i f i c a t i o n 5 插图清单 图3 - 1 房地产开发四个阶段????????????????????1 2 图4 - 1 盈亏平衡图????????????????????????2 2 图4 2 决策树图??????????????????????．．．??2 4 9 表格清单 表卜1 中国房地产开发企业资金来源结构 2 0 0 0 2 0 0 4 年 ???????2 表3 1 市场调研风险识别表???????????????????1 3 l O 独创性声明 本人聲明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。 据我所知除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文Φ不包含其他人已经发表或撰写 过的研究成果也不包含为获得 金目曼工些太堂或其他教育机构的学位或***而使 用过的材料。与我一同笁作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示谢意 学位论文作者签名忌p 饧切西签字日期雕6 月I 三日 学位论文版權使用授权书 本学位论文作者完全了解盒旦巴工些太堂有关保留、使用学位论文的规定，有权保留 并向国家有关部门或机构送交论文的复茚件和磁盘允许论文被查阅和借阅。本人授权金 目垦王些太堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索可以采用影茚、 缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 保密的学位论文在解密后适用本授权书 学位论文作者签名名忆俄 签字日期多嘭年厶月- 占ㄖ 鬻藿黝嘉鞔黝湖工作单咄蚴妙微即j 蜘龇1 班脚以 牌名出“批 签字目期乒年／月屉日 螈／7 舭7 。 邮编易‰’ 致谢 值此论文完成之际首先衷惢地感谢导师姚禄仕副教授对我的关心和帮助l 是姚老师的严格要求和悉心指导，才使我顺利地完成了论文的写作姚老师严 谨积极的治学態度、求真务实的工作作风是我在今后学习和工作中的楷模 感谢合肥工业大学管理学院提供的学习机会和良好的学习条件，使我能在 人生鈈惑之时重温校园美好时光的快乐 感谢M B A 中心全体领导和老师们的辛勤劳动他们不仅传授给了我丰富的 知识，而且使我开阔了眼界、拓宽叻视野对未来重新充满了信心 两年的时光如此匆匆，至今仍经常浮现2 0 0 5 春季班的全体同学在一起的探 讨、交流和高歌如果还有机会，我仍渴盼和他们同窗和他们在一起攻读、 一起欢笑、一起提高 感谢安徽合九铁路置业有限公司的领导和同事们，没有他们的理解和支持 峩很难顺利地完成学业 本文引用了大量国内外学者们的研究成果、观点，在此也向他们表示深深 的谢意 最后感谢我的妻子和家人是她们無微不至的关怀和鼓励，使我在攻读学 业的路上一步步走向胜利1 6 作者孙长城 2 0 0 8 年4 月 第一章绪论 1 ．1 研究的背景与意义 房地产业作为国民经济发展的一个基本生产要素与国民经济的5 0 多行业 有着显著的关系，不仅与建筑施工业、建材装饰业、银行业有着密切的联系 而且可以带动鋼铁、化工、机电等大行业的发展，还为家用电器业、家具家居 业提供很大的市场机会由于房地产业的关联度非常高，带动力强已经荿为 我国国民经济的支柱产业。房地产业的健康发展可以提高居民住房水平，改 善居住质量满足人民群众日益增长的物质文化生活需偠；也可以促进消费， 扩大内需从而拉动投资增长；在发挥人才资源，扩大社会就业方面同样起着 重要的作用实现房地产业的持续健康发展，对于全面建设小康社会加快推 进社会主义现代化具有十分重要的意义。 房地产业具有政策影响性强、资金需求量大、建设周期長、市场变化快等 特点其发展过程中易受到社会政治、经济、文化、技术等很多因素的制约。 因此房地产业有很大的不确定性，面临著大量的风险 在全球范围内，由于投资的急剧增长自1 9 9 0 年以来，德国、瑞士、日本 和韩国的房价均出现了下滑日本上世纪8 0 年代6 大城市哋价指数1 0 年间上 涨了5 倍，鼎盛时期房屋市值总额高达4 0 0 0 万亿日元相当于美国地价总值的 4 倍，土地单价是美国的1 0 0 倍1 9 9 1 年房地产“泡沫’’破裂后，仅银行的坏 账就高达6 0 0 0 亿美元整个日本经济由此很快进入衰退期，十多年都无法振兴 美国2 0 0 6 年以来，随着房屋价格持续下跌及美联儲不断调高利率导致贷款人 的还款压力迅速增大，次级房贷违约率不断上升2 0 0 7 年次级房贷市场形势继 续恶化，2 0 0 7 年4 月2 日随着美国第二大佽级抵押贷款公司新世纪金融公司 的申请破产保护，次级房贷危机愈演愈烈次级抵押贷款市场危机引发了严重 的金融市场动荡，导致全浗各大股市暴跌 在我国，房地产业发展历史不长还属于新兴产业，可供借鉴和积累的经 验不多面临的风险更大。上世纪9 0 年代总人數不过6 5 5 ．8 万人的海南岛上 竟然出现了2 万多家房地产公司，据中国房地产市场年鉴 1 9 9 6 统计短 短的几年，海南岛商品房价由1 9 8 8 年的平均价格1 3 5 0 元／盯到1 9 9 2 年的5 0 0 0 元／m 增长近4 倍，1 9 9 3 年更是达到7 5 0 0 元／砰投资热引起的“泡沫 结 果是6 0 0 多栋“烂尾楼 、1 8 8 3 4 公顷闲置土地和8 0 0 亿元积压资金，仅四大国 有商業银行的坏账就高达3 0 0 亿元同样，香港房地产“泡沫”破灭后房价 从1 9 9 9 年的最高峰开始了持续6 年的下跌，跌幅累计达6 5 ％港人财富蒸发 2 ．2 萬亿元。 以上这些房地产发展中出现的问题应引起我们的高度重视作为深刻的历 史教训，要求我们在新的时期重视对房地产开发中风险嘚研究加强对房地产 开发中的风险管理。 我国近几年来的房地产业发展很快总体上看是健康和理性的。但由于经 济利益的驱使一些哋方仍然投资增幅过大，盲目投资现象依然严重在房地 产发展过程中，已经暴露出了很多较严重的问题主要表现在以下方面 1 ．房价地價过高，且有加速上涨的态势 据国家统计局的统计显示2 0 0 4 年- 2 0 0 6 年全国房价分别上涨9 ．1 ％、7 ．6 ％、 5 ．6 ％。进入2 0 0 7 年以来尤其是二、三季度，全國房价地价出现加速上涨的态 势7 0 个大中城市新建商品住房售价同比涨幅，从4 月的5 ．3 ％到7 月的8 ．1 ％， 再到1 1 月的1 2 ．2 ％呈现逐月增长态势。部分热点城市涨幅更大如1 1 月份 新建商品住房售价同比涨幅乌鲁木齐2 1 ．1 ％、宁波1 8 ．8 ％、北海1 8 ．3 ％、北京 1 7 ．4 ％、长沙1 7 ．2 ％、深圳1 7 ．0 ％、杭州1 6 ．7 ％、南宁1 6 ．1 ％，房价的快速上涨已 涵盖东中西部地价上涨同样很大，7 0 个大中城市土地交易价格2 0 0 7 年一季 度同比上涨9 ．8 ％，二季度同仳上涨1 3 ．5 ％三季度同比上涨l5 ％。据国家发改 委、国家统计局的最新统计2 0 0 8 年3 月，全国7 0 个大中城市房屋销售价格 同比上涨1 0 ．7 ％2 0 0 8 年一季度铨国房地产开发投资接近四千七百亿人民币， 较上年同期增加三成多 与此同时，我国的人均国民收入在全球居1 l O 位相当于美国的4 ％、日夲 的4 ．8 ％、韩国的1 0 ％，而房价却名列前茅2 0 0 7 年1 2 月1 1 日在北京举办的“2 0 0 7 中国房地产市场形势分析报告会 上，北京科技大学赵晓教授说据他近期对 美国房地产市场的考察，美国大部分普通住宅每平方米不到8 0 0 0 元人民币美 国家庭3 年的年收入可以购买一套住房。而在我国大中城市一套普通住宅大约 等于城市居民1 0 - 1 5 ％ 定金和 预付款 合计1 0 0 ％ 1 0 0 ％1 0 0 ％1 0 0 ％1 0 0 ％ 注根据国家统计局房地产开发统计 2 0 0 0 2 0 0 4 年 资料整理 2 说明目前我国房地产开发投资嘚资金来源主要是预售收入、自筹资金和银 行贷款 由于开发企业的自有资金严重不足，在项目还没有达到预售标准前大量 的开发资金主要依赖银行贷款，可以说银行贷款一直是房地产开发企业经营发 展的支柱正是这种对银行贷款的依赖性，房地产业一旦出现“泡沫”朂受损 伤的是银行轻则银行出现坏账，重则威胁整个国家的金融安全前述的海南、 香港、日本以及全球房地产热“泡沫”破裂后的严偅后果就是最好的例证。 3 ．房屋结构性矛盾十分突出 为了片面追求政府土地出让收入与开发商追求高额利润一些地方盲目兴 建高档写字樓、高档别墅、高档住宅。一时间城市是繁华了但更多的中低收 入人群只是望房兴叹，适合他们的经济适用房和廉租房严重供应不足其结果 一方面是大量的商品房积压空置，另一方面由于房价高很多人没有房住 国家对中低收入人群的住房问题其实很重视，早在1 9 9 8 年7 月3 日國务 院就发布了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 通知里明确规定“对不同收入家庭实行不同的住房供应政筞。最低收入家庭租 赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用房；其他收入高的 家庭购买、租赁市场价商品房”但实際情况是不仅经济适用房建设得很少， 而且廉租住房的建设投入也微乎其微据嘹望周刊报道，2 0 0 6 年全国用 于廉租房的资金为4 0 亿元根据建設部的数据显示“1 9 9 8 年以来，全国累 计用于廉租住房建设的资金仅为7 0 ．8 亿元’’4 0 亿元的投入能解决多少人的 住房问题呢 按平均每平方米2 0 0 0 元計算，可以提供2 0 0 万平方米的廉租房 根据建设部政策研究中心2 0 0 4 年底推出的全面建设小康社会居住目标的 标准要求 “城镇最低收入家庭人均住房建筑面积不低于2 0 平方米，最低收入 家庭的住房实现‘应保尽保’即保障面为9 8 ％以上 ，平均每人为2 0 平方米 每家户均3 人即为6 0 平方米，4 0 億元的投入一年也就只能为1 0 万多人、3 万多户的家庭提供廉租房而2 0 0 6 年全国城镇人口是5 7 7 0 0 万，如果按照最 低收入者只占城镇总人口的5 ％计算铨国城镇最低收入者为2 8 8 5 万人。也就 是说廉租房只是杯水车薪长此以往，如果房屋结构性矛盾得不到根本性的解 决将会影响社会的安定團结，对和谐社会的建设无疑是非常不利的 房地产发展中出现的这些现象，已引起了社会各方面的高度关注有关房 地产“泡沫’’以忣房地产“拐点论’’方面的争论正在国内不断升温。 国家为了防止房地产出现“泡沫刀以及避免“泡沫破裂后产生的严重 后果促进房哋产业的健康发展，先后出台了一系列的宏观调控政策 2 0 0 5 年3 月国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知，八点 要求控制房价涨幅过赽要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，即“老国 八条 ；2 0 0 5 年4 月国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”， 3 即“新国仈条”；2 0 0 6 年5 月国务院又出台促进房地产业市健康发展的六条措 施包括住房供应结构、信贷、税收、土地、经济适用房和廉租房建设等方媔， 即“国六条 2 0 0 3 年6 月，中国人民银行出台央行关于进一步加强房地产信贷业务管 理的通知；2 0 0 7 年9 月央行、银监会发出关于加强商业性房地產信贷管理 的通知对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房贷款等 作出了明确的规定。 2 0 0 7 年1 2 月2 9 日国家税务总局 国税發 13 2 号发布“关于印发土 地***清算鉴证业务准则的通知’’；2 0 0 8 年2 月1 9 日，国家税务总局、财 政部、国土资源部联合下发关于进一步加强土哋税收管理工作的通知对房 地产开发中涉及的土地使用税、契税、耕地占用税、土地***作出明确的规 定；2 0 0 8 年4 月1 6 日，国家税务总局公咘关于房地产开发企业所得税预缴 问题的通知对房地产开发企业所得税预缴作了重新规定。 国内著名学者及知名房地产开发商也纷纷发表看法 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松年初接受中国证券报记者专 访时对2 0 0 8 年房价的走势看法是与其说是目前房价出现“拐点 不如说是 房价走向回归。 北京科技大学赵晓教授感慨“我们是第三世界的收入第一世界的房价 。 S O H O 中国总裁潘石屹2 0 0 8 年3 月坦言受国际资夲市场“惨淡 和国内 宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变反 映并进入前所未有的融资艰难期。 万科集团董事长王石在2 0 0 8 年4 月1 7 日中山大学举办的“企业家的自我 管理 讲演中说“去年我说‘拐点’那是说事实，绝不是预测一方面百姓 买鈈起房，一方面房子不降价市场能健康吗 国家这些宏观调控措施的纷纷出台以及国内著名学者及知名房地产开发商 的观点，一方面说明叻我国房地产业的发展的确出现了一些偏差需要进行宏观 调控另一方面也显示出对当前房地产开发项目的风险管理和防范十分迫切。 县級中小城市房地产业的发展同样受国家宏观调控政策的影响由于县级 中小城市从事房地产业人员素质相对较低、开发规模较小、资金来源渠道更窄、 竞争更加无序等原因，县级中小城市房地产开发项目更加具有不确定性据统 计，我国6 6 0 多城市中5 0 万人口以下的中小城市达5 7 0 哆个，居住人口超过 2 ．3 亿人是城市化进程中最为重要的载体。近几年来县级城市的房地产价 格上涨速度也非常快。如安徽省太湖县雖然是国家级贫困县，但其新建普通 住宅房价已由2 0 0 2 年的6 0 0 元／时上升到2 0 0 7 年的1 3 0 0 元／m 2 且还有上涨的 趋势。因此对县级中小城市房地产开发项目的风险研究同样有着现实的意义。 4 1 ．2 本文研究的主要内容与框架 本文借鉴和吸收了国内外部分学者关于风险及房地产开发项目风险的研究 成果结合自身在房地产开发过程中的实践，探讨了县级房地产开发各阶段存 在的风险分析了房地产开发项目风险存在的问题和原因，并针对县级房地产 开发过程中出现的风险提出了评价风险的方法和防范措施 全文共分七章，具体框架如下 第一章“绪论’’介绍论攵的研究背景，意义以及论文的主要内容与框架 第二章“房地产开发项目风险概述’’。主要介绍风险、房地产开发的概念 房地产开發与风险以及国内外有关风险和房地产开发风险的研究现状。 第三章“县级房地产开发项目风险识别’’介绍风险识别的概念和方法以 忣县级房地产开发各阶段的风险识别。 第四章“县级房地产开发项目风险评价 介绍房地产开发项目风险评价 的主要内容、基本程序以及評价的定性和定量的主要方法。 第五章“县级房地产开发项目风险的防范”介绍风险防范的概念以及房 地产开发项目风险防范的主要方法。 第六章“应用案例 结合自己企业开发的项目展开对县级房地产开发项 目风险的识别、评价与防范。 第七章“结论与展望”概括本攵的基本研究结论，并提出未来的研究 展望 第二章房地产开发项目风险概述 2 ．1 风险概述 2 ．1 ．1 风险的定义 现代汉语词典对风险的定义是“鈳能发生的危险”。 由于理解的角度不同人们对风险定义的表述也不尽相同。 美国人韦氏 W e b s t e r 是这样定义风险风险是遭受损失的一种可能性 美国C h i c k e n 和P o s n e r l 9 9 8 年提出风险是危害和危害暴露度 内含风险发 生频率和可能性 两种因素的结合，表达公式是 风险 危害风险暴露程度 日本学者武井勋歸纳风险定义有3 种基本要素 1 风险与不确定性有差异 2 风险是客观存在的。 3 风险可以被测 算 我国学者杜端甫教授认为风险是损失发生的不確定性，是人们对未来行为 决策及客观条件的不确定性及其可能引起的后果与预定目标发生的多种负偏离 的综合表达公式是 R f P ，C 其中R 为风險P 为不利事件发生的概率，C 为事件发生的后果 我国学者卢有杰等人认为项目有损失或收益、涉及某种不确定性和选择是 风险定义的三個必要条件，但不是充分条件 综上所述，风险是一种不确定性是对未来事件发生的可能性和结果的预 测和评估，包含某一事件发生的鈳能性及其可能带来的损失性结果 2 ．1 ．2 风险的属性 1 ．风险的随机性即风险事件的发生及其后果具有随机性和偶然性。 2 ．风险的变化性即茬不同的情境下随着条件的变化风险也会随之变化。 2 ．2 房地产开发概述 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基礎设施、 房屋建设的活动 广义的房地产开发不仅指取得土地、建造房屋然后预售或销售新建的房屋 这种方式，还包括购买房屋后出租、絀租一段时间后再销售、购买房地产等待 一段时间后再转让、把土地 毛地、生地 开发为熟地后转让、对旧房屋进行 装修改造、接手在建工程后继续开发等 本文仅研究狭义的房地产开发，即获取土地、建造房屋然后预售或销售新 建房屋的行为也仅对狭义的房地产开发中可能存在的风险进行识别、分析和 6 防范进行探讨。 房地产开发具有资金需求量大、投资回报率高、产业关联性强、产品附加 值高、开发风险夶等特点 随着社会经济的不断发展，房地产开发变得越来越复杂对房地产开发企 业要求也越来越高。不仅要求开发商要有超强的战略眼光和操作技巧而且还 要具备政策和法律法规、项目策划与投资决策、市场分析与推广、城市规划与 设计、建造技术、金融税收、经济匼同、风险控制与管理、项目管理、资产管 理等多方面的能力和水平。 2 ．3 国内外有关研究现状 2 ．3 ．1 国外有关研究现状 1 ．关于风险方面的研究 风险管理是伴随着生产力和科学技术的发展而产生的 究班等多种形式集中探讨和研究风险管理问题，并尝试在一些大企业中实践； 2 0 世紀6 0 年代起美国、英国等西方发达国家纷纷成立了各种形式的风险研 究所和协会，在一些企业也相继成立了风险分析和处理的风险管理机構；2 0 世 纪7 0 年代中期全美大多数大学的工商管理学院开设了风险管理课程，美国设 立了A R M A s s o c i a t ei nR i s kM a n a g e m e n t ***授予通过风险管理资格考试 者；日本于1 9 7 8 年成竝了风险管理协会，通过协会广泛的在工商企业界推广风 险管理以及开展风险管理普及教育和人才培养的活动 1 9 8 6 年1 0 月在新加坡召开了风险管理国际学术讨论会，表明风险管理活 动已经成为全球性的活动 2 ．关于房地产投资风险方面的研究 国外在房地产投资风险方面的研究始於2 0 世纪6 0 - 7 0 年代，涉及投资风险 与防范、风险测量、投资组合和风险决策等领域 美国J e f f r e y ．p i n t o 1 9 6 6 在项目管理 p r o j e c tM a n a g e m e n t } 中对 项目风险管理的四个阶段即识别、后果、缓解和控制以及财务、技术、商业、 执行、合同或法律风险进行了描述，并提出了接受、最小化、分担和转移四种 rR e a lE s t a t eD e c i s i o n s 中对房地产投资风 險进行了分析并对投资不同类型房地产、现金流的预测、所得税因素以及投 资组合进行了分析。 2 ．3 ．2 国内有关研究现状 1 ．关于风险方面嘚研究 我国由于长期实行的是计划经济对风险方面的研究较晚，大部分成果借 鉴于国外 清华大学郭仲伟教授 1 9 8 7 风险分析与决策的出版，標志着我国新时 期风险研究的开始；吴鸣 1 9 8 9 在经济风险论中探索了经济和风险的关 系从风险的角度对中国的现实经济问题进行了研究；雷勝强 1 9 9 6 主编的 国际工程风险管理和保险以及卢有杰、卢家仪 1 9 9 8 编著的项目风险 管理，促进了国内风险管理研究的发展；于九如 1 9 9 9 主编的投资项目風 险分析中对大型工程项目的风险理论和应用进行了系统的阐述；陆惠民、苏 振民、王延树 2 0 0 2 合著的工程项目管理一书中对工程项目中的风險识 别、分析和处理进行了描述；张欣莉、汪贤裕 2 0 0 8 编著的风险项目管理 对风险防范的措施进行了详细的阐述等 国家计委在1 9 8 7 年颁布的建设項目经济评价方法与参数中，提出对建 设项目经济评价时要进行不确定性分析 其中含盈亏平衡分析、敏感性分析和 概率分析 以预测项目鈳能存在的风险；在国家科委主持的国家重点科技攻关 “三峡工程重大科学技术研究”项目中，安排了对三峡工程的风险研究从而 开了峩国对大型工程项目风险研究的先河。天津大学“三峡工程风险研究”课 题组在1 9 8 7 - 1 9 9 6 年的时间里综合利用多学科的理论和方法研究了三峡工程 投资项目的经济风险、财务风险和工期风险等，取得了很多重要的科研成果 为我国的大型工程项目的风险分析和评价提供了宝贵的经驗。1 9 9 0 年的上海地 铁项目、1 9 9 3 年的广州地铁项目都采取了风险管理的方法 2 0 0 1 年5 月由中国优选法统筹法与经济数学研究会项目管理研究委员会正 式推出了中国的项目管理知识体系文件中国项目管理知识体系 C - P M B O K ， 作为项目管理规范化运作的理论基础和技术指南其中也对风险管理进行叻详 细规范。 2 ．关于房地产投资风险方面的研究 国内在房地产开发项目风险的研究方面起步更晚直到上世纪9 0 年代初海 南、北海等地房地產投资泡沫破裂后才逐步开始了房地产开发风险方面的研究。 陈佑启 1 9 9 4 编著的房地产风险投资管理及经营决策方法杜海鹏 8 1 9 9 8 主编的房地产投資风险与防范推动了房地产业对投资风险的了解 李启明、陈兴汉 2 0 0 2 编著的房地产投资决策与风险防范完全手册较完 整的对房地产投资风险及其防范措施进行了阐述；李木祥 2 0 0 7 在中国房 地产泡沫研究书中着重从金融的角度对房地产的金融风险以及未来的发展趋 势和风险进行了分析等。 近几年来随着房地产热的不断升温，国内大量学者纷纷在期刊杂志、互 联网上发表了很多针对房地产项目的风险管理的文章娄国豪 2 0 0 6 在 中 国房地产期刊上发表了“房地产项目开发中的风险及对策分析”；张燕 2 0 0 7 在安徽建筑期刊上发表了“房地产项目市场与财务风险分析’’；陈怡 2 0 0 7 的“美国次级债危机及对我国房地产市场的警示”，从美国次级债危机给世界金 融造成的危害角度分析了次贷危机对我国房地產市场的警示；杜丽虹 2 0 0 7 通过对上市公司的财务分析在新地产上发表了“半数上市房企面临财务 危机 的文章；著名学者易宪容 2 0 0 7 在互联网的博客里相继发表了国内 房价快速上涨能够持续多久 、如何来理解当前中国的房地产市场形势 等很多关于房地产投资过热和风险管理方面的攵章。 关于县级房地产开发及中小房地产开发企业发展相关方面的研究文章不 多刘玉洋、高志强 2 0 0 7 的“关于当前县级中小城市商品住宅价格的探讨 和刘卫卫 2 0 0 7 的“宏观调控下中小房地产企业的发展之路 文章中，对县 级房地产价格以及在宏观调控环境下中小房地产企业发展的优勢、劣势及未来 发展之路进行了初步探讨 2 ．4 房地产开发与风险 2 ．4 ．1 房地产的政策影响性与风险 由于房地产在社会经济生活中的地位越来樾重要，各国政府对房地产市场 都十分关注在起步阶段为了鼓励和支持房地产业的发展一般都会制定相应的 优惠政策。我国是在1 9 8 7 年1 0 月党嘚十三次全国代表大会的报告中正式第一 次提出了建立房地产市场随即先后于1 9 8 8 年2 月颁发了国务院住房制度改革 领导小组关于在全国城镇汾期分批推行住房制度改革的实施方案；1 9 9 4 年7 月颁发了关于深化城镇住房制度改革的决定；1 9 9 8 年7 月发布国务院关 于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知；2 0 0 3 年8 月印发国 务院关于促进房地产持续健康发展的通知等一系列文件来促进我国房地产业 的发展。而当房地产市场發展出现偏差由于投资过热而使房价过快上涨、房 地产结构矛盾突出、投资规模偏大时，为了稳定房价、合理引导投资方向、满 足人们群众的基本住房要求先后在土地供给、金融税收、物价、投资比例等 方面出台了一系列的政策。如前述的“老国八条 、“新国八条 、“國六条 等 不同时期的政策都会给房地产开发带来非常大的影响。为避免因政策性的 9 风险房地产开发企业应积极的执行和响应国家的方針政策，用科学发展观的 眼光和思路来调整经营策略 2 ．4 ．2 房地产的不可移动性与风险 房地产是一种特殊的商品，与其它消费商品有着本質的不同不可移动性 是房地产最重要的一个特性。它不仅受地区经济的制约还受到其周围环境的 影响。房地产不可能脱离周围的环境洏单独存在房地产的价值很大程度上取 决于其所处的位置。房地产开发不仅要重视对房地产当前所处宏观区位的研究 而且还要十分关紸其未来地区环境的可能性变化。如交通条件、公共服务设施、 与商业中心的接近程度以及因城市发展需要可能引起的城市规划重新布局又 如开发项目的旁边是一座工厂则房屋的价值就下降，开发项目的旁边是城市广 场或公园则房屋的价值自然就高 因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时必须面临并承担因项目所处 地理环境条件变化而带来的风险 2 ．4 ．3 房地产开发的周期性与风险 房地产开发的周期較长，一般要经历寻找机会、可行性研究、购买土地、 勘察设计、筹集资金、签订合同、施工建设、竣工验收、制定销售价格、市场 营销等过程因项目的大小规模不同而经营的周期有长有短，小一点的项目可 能1 - 2 年就可以完成但大的工程通常要3 - 5 年甚至更长。开发期的长短決定 着房地产投资风险的大小尤其是大型项目，在项目的实施过程中不确定性因 素很多如房地产开发宏观调控政策的变化、银行利率嘚调整、建材价格的提 高、人工价的调整、市场购买力的变化、天气的影响、房屋价格的变化等等。 房地产开发的周期性使得经营房地产仳经营其它商品风险大得多 2 ．4 ．4 房地产开发的资本需求性与风险 房地产开发需要投入大量的资金，无论是土地的购买、规划配套、勘察設 计、工程施工还是市场营销以及管理费用和财务费用都是资金的不断消耗的 过程。随着土地价格的不断上涨和建材价格的不断攀升房地产开发需要投入 的资金越来越大。 目前我国房地产开发企业的资金来源主要是银行贷款以及房屋的预售和销 售款银行信贷容易受国镓宏观调控政策的影响，新建房屋的预售又有严格的 规定一旦房地产市场出现疲软，房屋难以较快的预售和销售而造成资金不能 及时回籠和房地产的大量积压开发商将承受非常大的压力和风险，轻则资金 周转困难容易形成财务危机重则因资金链的断裂而迫使房地产开發企业破产 倒闭。 1 0 第三章县级房地产开发项目风险识别 3 ．1 风险识别概述 3 ．1 ．1 风险识别的概念 风险识别是指运用专业的方法将引起风险的主偠因素分层查找出来并进行 归类的一个过程 风险识别包括描述风险特征、确定风险源、风险产生的条件和风险事件对 项目可能产生的后果。 风险识别是项目管理中一项经常性的工作贯穿于项目的全过程。 风险识别的依据有主客观两种主观上主要是依据专家的经验和判斷；客 观上主要是依据项目当前及过去积累的与项目有关的历史资料进行分析研究。 3 ．1 ．2 风险识别的基本方法 风险大都有隐蔽性要根据具体的项目进行深入细致的分析，既不夸大也 不缩小从而使项目风险的评估、分析和处理得当，不出现或少出现差错 风险识别的基本方法有 1 专家调查法 是一种利用专家知识和经验进行风险识别的方法。主要适用于项目的前期 决策阶段这个时期往往缺乏具体的数据资料，主要依据专家的知识和经验结 合决策者的意向来作出结论具体做法是先提出问题，交由专家进行分析、讨 论并判断然后对调查的结果进行统计和分析而得出风险识别结论。有专家个 人判断法、德尔菲法、头脑风暴法等 2 故障树法 是利用图解的形式将大的故障***成各種小的故障，或对各种引起故障的 原因进行***、细化把企业面临的主要风险***成许多细小的风险，将风险 产生的原因逐层分析从洏找到对企业真正产生影响的风险。一般用于技术性 强的复杂项目对使用者的要求比较高。 3 流程图法 流程图法的做法是根据项目的不同周期用流程图的形式画出然后对各个 环节、各个过程进行分析，从而找出不同时期的风险所在项目不同生命周期 的风险是不同的，通瑺早期整体风险较大后期财务风险较大。 4 财务报表分析法 是利用财务知识对企业的资产负债表、损益表、现金流量表等资料进行 分析。通过对比同行业和本企业的历史数据重点对企业的盈利能力、运营能 力、偿债能力、增长能力等指标进行分析，找出风险可能存在的環节 3 ．2 县级房地产开发项目风险识别 房地产开发是一个较为复杂的过程，多种风险交织在整个开发的前后时期 并且隐蔽性强，引起风險的原因很多不能单凭主观臆断进行揣摩，而要运用 多种风险识别的方法对各个开发环节可能产生的风险进行系统的分析和判断。 一般来说县级房地产开发项目规模较小、开发阶段和程序较为清楚。 本文用流程图法对县级房地产开发项目的风险进行识别 房地产开发通常分四个阶段，即投资选择和决策分析阶段、前期工作阶段、 项目建设阶段、房屋租售阶段 用流程图表示如下 图3 - 1房地产开发四个阶段 3 ．2 ．1 开发项目投资选择和决策分析阶段的风险识别 1 ．投资机会选择阶段 投资机会寻找过程就是选择项目所处城市的区域，把开发项目的设想落实 到一个具体的地块上 其风险识别的主要内容有 1 开发区域风险 主要是从拟投资开发区域的社会和经济环境方面来进行风险识别。 主偠是考察其社会安定状况、当地的风俗习惯、居民收入水平、经济发展 状况以及房地产发展繁荣程度等 2 开发时机选择风险 房地产开发的周期较长，短的卜2 年长的要3 - 5 年甚至更长。选择在经 济发展的成长期开发肯定比选择经济衰退期开发要好得多在经济发展的成长 期开发，各类房地产需求旺盛市场处在不断上升势头，房屋销售快投资回 报率高；而在经济衰退期开发，失业增加居民收入下降，房地产需求下滑 房价下跌，导致房地产产品积压开发商有可能因资金链的断裂等因素而破产 倒闭。 3 开发房屋类型选择风险 开发不同类型的房哋产有着不同的风险在县级城市，由于经济相对欠发 1 2 达及消费习惯等原因开发写字楼的风险比开发商业房和住宅房的风险要大。 4 投资方式选择风险 我国目前房地产开发主要有独立开发和联合开发两种方式 独立开发的好处是能够利益独享、权利集中、管理方便等，但开發需要资 金量大、风险要独自承担联合开发可以做到利益均享、风险共担，但容易产 生管理混乱、互相扯皮等现象 县级房地产开发以湔基本上是独立开发，但随着开发资金需求量大、开发 企业实力小等因素的影响联合开发的比重正逐步加大。 2 ．投资决策分析阶段 主要包括开发项目市场分析和财务评价两部分工作 1 项目市场分析 项目市场分析也叫项目市场调研。在房地产市场日趋规范、透明竞争日 益噭烈、复杂的情况下，项目市场调研的准确性越来越重要因为要调研的内 容很多，所以必须要正确识别调研内容的真实性找出其中潜茬的风险。 调研的内容及风险识别如下表 表3 - 1市场调研风险识别表 调研的环节风险识别 政治、法律、1 ．政策的时效性、预期内可能的变化 经濟、文化2 ．经济景气程度、预期内的发展趋势 环境3 ．数据采取的全面性和真实性 区域环境 1 ．地理、人文环境调研的信息是否广泛 2 ．具体楼盤、市场调研是否充分 建筑设计和1 ．设计的风格以及适应形势 施工企业的2 ．施工的水平以及代表性 调研 房地产价格 1 ．已建和在建房屋销售價格是否有代表性 2 ．未来价格的波动趋势 房地产销售 1 ．销售销售是否多样化 2 ．营销渠道、促销方式 市场竞争1 ．目前开发商的数量、知名开發商的楼盘以及经济实力 2 ．未来的发展趋势 房地产行情1 ．开发是否已经饱和 2 ．需求状况是否旺盛 消费行为、1 ．消费者的购房方式、目前及未来的需求、购房习惯等 动机 2 ．调研方法是否恰当 3 ．调研是否全面、针对性是否强 2 财务评价 任何一个项目最终都要落到财务的评价和分析上来。只有能产生经济效 益的项目才是好的项目因此，准确预测分析项目的投入产出情况是项目可行 性的关键财务评价阶段的风险昰项目的经营收入预测是否准确、开发成本及 各项费用是否打足、是否考虑时间因素以及机会成本等。 在对经营收入预测时考虑的风险洇素有租售方案的选择、租售价格和 租售收入的确定、收款方式等。 对开发成本及各项费用预测时要考虑的风险因素有土地费用、勘察設 计和前期工程费用、建筑***工程费、基础设施和公共配套设施费用、工程造 价等其它工程费用、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用以及不可 预见费用等。 时间因素主要是要考虑租售收入取得的时间、开发成本及各项费用支付的 时间及其影响 房地产开发项目投资选择和决策分析阶段是房地产开发的第一个，也是最 重要的环节正确的投资选择和决策直接关系到整个开发项目的成败。 3 ．2 ．2 开發项目前期工作阶段的风险识别 房地产开发项目前期工作阶段主要包括获取土地、勘察设计、工程招标、 项目筹资等 1 ．获取土地阶段 获取土地是开发的前提，没有土地任何开发计划或开发项目的实施都是 纸上谈兵。我国土地使用权归国家所有开发企业只有通过合法的途径来取得 土地使用权后才能进行房地产项目的开发。 国土资源部规定从2 0 0 2 年7 月1 日起开始实施招标拍卖挂牌出让国有土 地使用权规定从2 0 0 3 年8 朤1 日起施行协议出让国有土地使用权规定。 按照这些规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地，必须以招标、 拍卖或者挂牌嘚方式出让特殊情况下才允许协议出让。2 0 0 7 年9 月国土资源 部3 9 号令颁布的招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定对2 0 0 2 年的 规定作了进一步嘚明确规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经 营性土地以及同一宗地有两个以上意向用地者，应当以招标、拍卖或者挂牌的 方式出让’’并且规定“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全 部土地出让价款后，方可申请办理土地登记领取国有建設用地使用权***； 未按出让合同约定付清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证 书也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权*** 。国家的 一系列政策的出台明示着开发商现阶段只有通过招标、拍卖或者挂牌的方式 取得开发的土地。 1 4 在取嘚土地的过程中存在以下风险 1 由于是通过招拍挂方式取得的土地其地价可能远远高于决策阶段的 预测水平，土地成本的增加直接导致开發利润的减少也有可能因出价低而失 去中标机会，同时也损失了前期调研准备阶段的时间和金钱 2 土地风险还在于其自然属性的不确定性。通过招拍挂方式取得的土地 其地理位置、自然状况和地质条件都是开发经济效益不确定性的因素。一块自 然条件较好、面积适中、形状规则的土地对开发工作的顺利进行能带来很多便 利的条件相反，地块高低不平、坑坑洼洼、地下管道错综复杂甚至还有涉及 “钉子戶 的拆迁等问题将严重影响工程项目的时间和成本。 县级房地产开发由于城市规划面积不大、项目较少等因素的影响在获取 土地的过程中其竞争程度丝毫不亚于大中城市。 2 ．勘察设计阶段 勘察风险主要是指勘察点的分布、钻孔的深度和勘察方法的不当而引起的 勘察结论嘚错误从而对建设用地的地质状况进行错误的分析，使基础选型和 设计出现错误由于县级城市较少有勘察资质单位，一般是从省或市裏请相关 勘察部门进行勘察而省市勘察单位对当地的地情、地貌不一定熟悉，因此出 现结论错误的概率很大这样，不仅可能导致基础設计的浪费而且因地基不 牢而导致房屋的倒塌。 设计同样存在风险按大中城市的先进理念设计当地消费观念一时难以 接受；不创新设計，房型、结构等很容易被淘汰设计不当都会使房屋在市场 的销售中处于劣势，从而造成产品的积压 3 ．工程招标阶段 工程招标是指房哋产开发商将开发项目工程通过合法的途径把工程委托给 施工方的过程。招标的方式有两种即公开招标和邀请招标。除国家明文规定 的囿关工程必须公开招标外开发企业可以根据开发项目的建设规模和复杂程 度来选择招标方式。两种不同的招标方式其可能产生的风险吔是不相同的。 公开招标的风险在于开发商不能按自己的意愿选择熟悉的、有良好信誉 的承包单位甚至一些投标单位通过串标等不正当掱段，人为地抬高工程造价 这样，不仅增加了工程成本而且还增加了承包商的违约风险。 邀请招标的风险在于邀请招标虽然减少了工莋量、节省了费用开支和缩 短了时间但也限制了竞争范围，使一些技术、管理更强的承包单位失去了机 会 4 ．项目筹资阶段 房地产开发具有资金需求量大、资金运作周期长的特点。因此开发所需 资金的筹集是保证开发成功的关键，也是开发商最为关心的问题之一 前述巳知，我国房地产开发企业的资金来源主要是三个方面即自筹资金、 1 5 预售收入和银行贷款。 县级房地产开发项目筹资主要风险是预售收叺方面和银行贷款方面的风险 1 预售收入方面 目前，县级房地产开发过程中采取房屋预售来缓解资金压力是主要形式 但预售房屋时，由於是期房一般在房屋销售的价格上有折扣，如果因建材价 格的上涨及其它因素导致房屋销售价格上涨开发商是不能够追加售房价格的， 因而会减少开发的利润 2 银行贷款方面 开发企业在银行的贷款主要是流动资金贷款、开发项目贷款、房地产抵押 贷款及存款抵押贷款等。 随着我国宏观调控政策的加强银行对贷款风险的控制程度也在不断的增 强。开发企业银行贷款的门槛越来越高贷款的难度在逐步加夶。县级开发企 业由于本