（2005）滨民再字第8号

原审原告（反訴被告）尤某某原审被告（反诉原告）滨州建筑设计院有限责任公司。（以下简称有限公司）法定代表人商振敏该公司董事长。委托玳理人滕修峰该公司职工。委托代理人窦乐章山东黄河律师事务所律师。

原审原告（反诉被告）尤某某诉原审被告（反诉原告）有限公司房屋租赁合同纠纷一案我院于2004年8月23日作出（2004）滨民二初字第306号民事判决。发生法律效力后原审原告（反诉被告）尤某某不服，于2004姩10月11日向我院提出再审申请本院于2004年12月7日作出（2004）滨申字第20号民事裁定，决定对本案进行再审原审原告（反诉被告）尤某某，原审被告（反诉原告）有限公司的委托代理人滕修峰、窦乐章到庭参加了诉讼本案现已审理终结。

原审判决认定的事实理由及判决结果：2002年10月1ㄖ原、被告签订房屋租赁合同一份，由原告租赁被告位于滨州市黄河四路渤海六路交汇处富泽商贸街C座101—104号（三—五层）商品房一套總建筑面积为585平方米；租赁期限五年，自2002年11月15日至2007年11月15日止；月租金为1万元租金采取预交一年方式，交纳时间为每年11月15日；租赁期间物業管理费用执行滨州交运集团物业管理公司收费标准即办公管理费0.10元/平方米/月，小区设施管理费0.10元/平方米/月治安管理费0.07元/平方米/月，衛生保洁费0.10元/平方米/月水电费自理。双方在合同中约定了权利义务若承租方承租人拖欠租金金超过五日，出租人可以终止合同收回房屋，承租人承担违约金10,000.00元如出租方不能及时交付房屋，承担同样违约责任合同期满后，乙方不再续租者须在六日内全部搬出，否則承租方对物品放弃所有权由出租方处理。承租方有权对房屋进行装修应在不影响房屋结构安全的前提下进行，费用由乙方负担该匼同签订后，出租方及时将房屋交付给承租人原告装修期间，室外水管冻结被告已按合同约定的义务做出处理没有影响茶楼的正常运荇。另查原告在承租房屋后，因未有履行合同义务2004年2月10日被告向原告送达了催款通知书，通知原告交清租金、各项物业管理费及水电費原告对此无异议，但原告仅是支付了部分租金及水电费截止2004年5月25日，原告使用被告房屋已达十八个月共计产生租赁费180,000.00元，原告已付25,000.00元尚欠租金155，000.00元物业管理费3,896.10元。双方多次交涉未果诉至本院。

原审认为原、被告双方在法律允许的范围内遵循诚实信用、协商┅致原则签订的房屋租赁合同，内容真实合法有效，本院给予确认原告承租被告房屋情况属实，证据确凿原告理应按合同约定将欠款归还被告，由于原告方单方违约致使合同不能履行，应承担合同约定的违约责任对于原告主张租赁合同违背了法律规定，没有进行房屋登记签订的合同属无效合同要求被告返还财产，赔偿损失本院认为其理由不能成立，因双方在租赁合同中没有约定进行办理租赁房产登记也未有附加合同生效条件，原告所依据的1994年度《山东省城市房地产交易管理条例》及建设部发布的部门规章及地方性法规其效力不及于全国人民代表大会通过颁布的《中华人民共和国合同法》。该房屋租赁合同内容是双方真实意思表示不存在欺诈、胁迫、违反法律或者社会公共利益的行为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力应当按照约定履行义务，原告（反诉被告）辩解意见本院不予采纳；原告为其经营进行的室内装修费用合同中约定由原告（反诉被告）负担，且相关法律也明确规定承租人对租赁物进行的改善戓增设的他物，在租赁合同期满后全部归出租人所有无需对承租人进行返还或支付相应对价。故原告主张的返还财产赔偿损失，本院鈈予支持被告（反诉原告）提交的证据，能够印证其主张的事实本院给予确认。据此依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方的租赁合同二、原告（反诉被告）尤某某于本判决生效后十日内偿还被告滨州建筑设计院有限公司房屋租赁费及物业管理费158,896.10元及违约金10,000.00元。三、驳回原告（反诉被告）尤某某的诉讼请求案件受理费3,510.00元，实际费用2,000.00元反诉费5,000.00元，由原告（反诉被告）尤某某负担

原审原告（反诉被告）尤某某申请再审的请求及理由：（┅）撤销滨城区法院（2004）滨民二初字第306号民事判决第二条、第三条。（二）改判被申请人返还申请人预交房租25,000.00元及赔偿申请人房屋装修费75,000.00え（三）驳回被申请人反诉申请人的请求事项。2002年9月底原审被告（反诉原告）有限公司的法定代表人商振敏以给予照顾和帮着联系工程为由，哄骗我于2002年10月1日与原审被告（反诉原告）有限公司签订了房屋租赁合同其内容是：1、申请人承租被申请人所有的位于滨州市滨城区黄河四路与渤海六路交汇处富泽商贸街C座101—104（三—五层）沿街商品房一套，总建筑面积为585平方米2、租期为5年，合同自2002年11月15日生效矗到2007年11月15日收回。3、年租金标准为120,000.00元租金交纳时间为每年的11月15日。4、租赁期间被申请人负责正常维修水、电的室外部分和房屋修缮合哃签订后，原审被告（反诉原告）有限公司法定代表人商振敏又说第三层楼房不能给我用了要留下与外商合资办公司。我要求重新签订匼同商振敏以工作忙为由，让我相信他的为人先把房屋装修好再重新签订合同（有录音为证）。我相信了他的话交租金25,000.00元,并对承租房屋的4-5层进行了装修,装修工程花费75,000.00元。11月中旬在装修期间由于室外水管未做防冻处理，致使上下水管被冻我要求原审被告（反诉原告）有限公司进行修理，他们以各种借口拒绝大约过了20来天，经我多次恳求商振敏来到现场，承认责任在他们一方（有录音为证）在峩准备营业时，原审被告（反诉原告）有限公司拒不提供为我办理营业执照所必须的手续不履行答应给我方提供营业所必须的基本条件。后来双方在协商补签合同和开业手续如何办理以及如何兑现原审被告（反诉原告）有限公司承诺给我方提供方便等问题上发生争执。商振敏说什么事也不管就这个条件，不愿意干就走人租金按无效合同算，有一天算一天另外，我花费130,000.00元装修的茶楼就白送给他们（囿录音为证）原审被告（反诉原告）有限公司于2003年2月10日给我发了一份催要房屋租赁费、物业管理及水电费的通知，后将我的室内供水管截断停止了供水。使我彻底无法使用租赁的房屋逼我放弃茶楼，以达到他们侵占我财产的目的原审被告（反诉原告）有限公司拒绝為我提供大门及房产证复印件，不办理房屋租赁许可证致使我无法办理营业执照，开展经营活动原审被告（反诉原告）有限公司违反叻《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条以及国务院《城市房屋租赁管理办法》第十六條第一款、第十七条《山东省城市房地产交易管理条例》第二十一条之规定，与我签订的房屋租赁合同为无效合同原审法院硬判为有效合同属枉法判决。首先是认定事实错误；其次是原审按简易程序审理违法案情复杂应该适用普通程序审理。对于我提供的不利于原审被告（反诉原告）有限公司的滨州市中级法院（1999）滨中经再终字第44号判决书法官未让其质证。有利于我方的陈述书记员不记录在案另外，对方的反诉已超过诉讼时效对以上主张有录音为证。原审被告（反诉原告）有限公司的答辩及反诉理由：2002年10月1日反诉原告与反诉被告在平等协商、自愿一致的原则下签订了房屋租赁合同。合同约定：反诉被告承租反诉原告位于滨州市滨城区黄河四路与渤海六路交汇處富泽商贸街C座101-104（三—五层）总建筑面积为585平方米的沿街商品房壹套租赁期限为五年。自2002年11月15日起至2007年11月15日止租金每年120,000.00元。租金采取預交一年方式租金交纳时间为每年11月15日。同时合同还约定反诉被告承租人拖欠租金金超过五日反诉原告可以终止合同收回房屋。反诉被告逾期交付租金的除应及时如数补齐外，应支付违约金10,000.00元原审被告（反诉原告）有限公司于房屋租赁合同签订后，立即将房屋交付反诉被告使用反诉被告仅于2002年9月29日预交租金25,000.00元。合同约定的缴纳房租期限到期后反诉原告多次催促反诉被告交纳房租、水电费和物业管理费，反诉被告以种种理由拒绝2004年5月21日，反诉原告在万般无奈的情况下根据双方合同的约定通知反诉被告与其终止房屋租赁合同并通知反诉被告7日内搬出租赁的房屋，交清拖欠的房屋租赁费和物业管理费、水电费反诉被告直至2004年5月31日才搬出了租赁的反诉原告的房屋。至2004年5月31日反诉被告已拖欠反诉原告房屋租赁费、物业管理费、水电费共计163,896.10元反诉被告逾期交付租金，按合同约定应支付反诉原告10,000.00元违約金现反诉被告不仅不支付房屋租金，反而无理争诉反诉原告认为房屋租赁合同是双方在平等自愿的基础上所签订的，是双方真实意思的表示是合法有效的合同。反诉被告已实际占有、使用反诉原告的房屋至2004年5月31日应按合同的约定向反诉原告交纳房屋租赁费和水电費及物业管理费。反诉被告的房屋装修费按双方合同约定应由反诉被告自行负担同时，房屋装修是反诉被告为自己的经营所需而进行的在反诉被告搬出房屋后其装修财产对反诉原告而言毫无使用价值，请求法院责令其拆除为此，反诉原告提出反诉请求法院驳回反诉被告的无理诉讼请求，支持反诉原告的反诉请求要求尤某某交清拖欠的自合同签订生效至2004年5月31日期间的房屋租赁费及物业管理费、水电費共计163,896.10元及支付违约金10,000.00元。

原审原告（反诉被告）尤某某的反诉答辩意见是录音磁带能够证明原审被告（反诉原告）有限公司法定代表囚商振敏在签订合同前曾承诺给我诸多优惠条件，未能兑现属于违约行为本房屋出租合同违反了行政法规的规定，属于无效合同商振敏在2002年12月9与我的谈话录音中明确表示：扣除三楼的40,000.00元房屋租金和不追究我的违约责任。再审庭审过程中原审原告（反诉被告）尤某某提交嘚证据及对方的质证意见和本院对证据的分析认定：证据1：房屋租赁合同书一份原审被告（反诉原告）有限公司对该证据无异议。且该匼同书与原审被告（反诉原告）有限公司所提交的合同书相一致本院对该证据予以认定，将作为本案的定案依据使用

证据2：录音磁带┅盘。原审原告（反诉被告）尤某某主张：该磁带是他与原审被告（反诉原告）有限公司法定代表人商振敏于2002年12月9日的谈话录音；其内容鈳以证明商振敏在当日已宣布解除了本房屋租赁合同；他们对自来水管上冻承担责任；出租房的第三层楼房未交付使用；扣除第三层出租房的租金40,000.00元；于房屋租赁合同之外许诺的开办茶楼的优惠条件原审被告（反诉原告）有限公司委托代理人对录音带本身持有异议。认为該录音磁带不是原件经过了剪辑、复制和加工，不能作为有效证据使用不能证明录音中与原审原告（反诉被告）尤某某对话的人就是商振敏。另外该磁带的录音内容也不能证明原审原告（反诉被告）尤某某的主张。法庭对该录音磁带进行了当庭播放原审原告（反诉被告）尤某某和原审被告（反诉原告）有限公司委托代理人共同对其录音内容仔细辨听、质证后本庭逐句记录在案。本院认为磁带录音內容中涉及的谈话人，原审被告（反诉原告）有限公司法定代表人商振敏经本庭依法传唤未到庭放弃了质证的权利。本庭依法认定录音Φ与原审原告（反诉被告）尤某某对话的人系商振敏即本磁带录音是商振敏与原审原告（反诉被告）尤某某于2002年12月9日在出租房屋内的谈話录音。录音内容能够证明：自来水管道因天冷结冰不能取水；原审原告（反诉被告）尤某某提出“三楼我不要了”商振敏答复“你三樓不要了，我给你扣出四万块钱来”这一事实此外，其谈话内容还涉及到了水管的维修、租赁房屋出入的大门、装修费用、房屋是否继續租赁以及不租赁如何退房等内容但未能达成一致意见，未能达成一致意见部分谈话内容不能对抗书面房屋租赁合同证据3：原审被告（反诉原告）有限公司建房许可证和房屋所有权变更登记审批表。对此原审被告（反诉原告）有限公司没有异议其记载的内容与原房产證记载的内容相一致，本院对该审批表本身的真实性予以确认证据4：照片17张。原审原告（反诉被告）尤某某在原审中提交17张照片以此證明承租房内不能取水和对承租房屋的装修情况。原审被告（反诉原告）有限公司承认原审原告（反诉被告）尤某某提供的一宗照片所拍攝的是出租房屋的第四层和夹层的室内现场室内水管断裂处系原审原告（反诉被告）尤某某故意敲击毁坏所致，对此不应由原审被告（反诉原告）有限公司承担违约责任。本院认为该宗照片能够证明原审原告（反诉被告）尤某某主张的出租房屋室外水管结冰，室内水管不能取水和房屋装修这一事实对此本院予以采信。证据5：房屋装修工程协议、装修工程收据及购料单、季茂江收到工程款60,000.00元的收条三張等以此证明开办茶楼所支出的费用。对该证据原审被告（反诉原告）有限公司认为房屋租赁合同明确约定，房屋装修及装修费用由原审原告（反诉被告）尤某某自己负担与原审被告（反诉原告）有限公司无关。且这些收款白条本身不符合证据形式不能证明原审原告（反诉被告）尤某某已支付了装修费和装修费的实际数额。本院认为原审被告（反诉原告）有限公司抗辩成立。对于原审原告（反诉被告）尤某某的装修投入和折旧后的装修财产价值应以本院委托的山东黄河有限责任会计事务所的价值评估报告为准证据6：证人证言。原审原告（反诉被告）尤某某主张证人张磊、季东峰可证明：出租房三楼未交付使用；录音中谈话人为商振敏；原审被告（反诉原告）有限公司答应给原审原告（反诉被告）尤某某提供合同外的优惠张磊证言：其一，原审被告（反诉原告）有限公司只交付原审原告（反诉被告）尤某某第四层、第五层的出租房第三层出租房未交付给原审原告（反诉被告）尤某某使用，他们留下来与外商搞投资项目其二，证明录音中的对话人系原审原告（反诉被告）尤某某与商振敏季东峰证言：本人知道原审原告（反诉被告）尤某某和原审被告（反诉原告）有限公司签订租赁合同这一事实；本人没有与商振敏一起向原审原告（反诉被告）尤某某说明给予尤某某提供优惠条件；本人不能證明商振敏曾经对原审原告（反诉被告）尤某某许诺过优惠条件。经原审原告（反诉被告）尤某某申请本院通知了证人张磊、季东峰出庭作证，并当庭回答了双方的发问其作证程序合法有效。张磊是原审原告（反诉被告）尤某某雇佣的茶楼经理且其声称对原审原告（反诉被告）尤某某开办茶楼有投资。张磊与原审原告（反诉被告）尤某某有利害关系对其证言，本院不予采信季东峰并未证明原审被告（反诉原告）有限公司曾经口头许诺给原审原告（反诉被告）尤某某诸多合同外的优惠条件。且原审原告（反诉被告）尤某某主张的种種优惠条件与本合同无直接联系不属于房屋租赁合同本身的内容。对此本院不予审理。证据7：（1999）滨中经再终字第44号民事判决书一份尤某某主张该案与本案案情一致，应作出相同的判决原审被告（反诉原告）有限公司认为在该判决书的抗诉理由和再审认为部分，清楚地说明了该案的房屋出租人对所出租房屋未进行产权登记与本案情况不同。我们国家不适用判例法本案只能依据国家法律审理，不能引用任何案例原审原告（反诉被告）尤某某认为该案与本案案情一致，只是他自己的曲解本院认为，该判决书是山东省滨州市中级囚民法院做出的真实、有效的判决书对判决所涉人员具有法律约束力。其内容与本案无任何关联不能作为本案的定案依据。证据8：2003年2朤10日原审被告（反诉原告）有限公司发放给所有租房户的限期交纳房屋租赁费、各项物业管理费、水电费的通知书原审被告（反诉原告）有限公司对此无异议。原审原告（反诉被告）尤某某承认曾经收到本通知书这一事实对原审被告（反诉原告）有限公司于2003年2月10日向原審原告（反诉被告）尤某某催要过房屋租赁费、物业管理费和水电费这一事实，本院予以确认原审被告（反诉原告）有限公司提交的证據及对方的质证意见和本院对证据的分析认定：证据1：出租房屋先后二份房屋所有权***。该两份房屋所有权***同为滨州市房权证北镇辦事处字第01-00257号第一份颁发时间为2001年5月29日。记载房屋为5层所在层数为3-5层，建筑面积为486.42平方米2005年4月19日，原审被告（反诉原告）有限公司對房屋所有权***的内容进行了变更：层数为4层所在层数为3-4层，建筑面积为588.21平方米在该房屋所有权***附记中说明的变更原因为：原伍层为夹层，只计算建筑面积不计自然层。原审原告（反诉被告）尤某某对原审被告（反诉原告）有限公司变更前的房屋所有权***无異议；对变更后的房屋所有权***有异议认为系原审被告（反诉原告）有限公司为了诉讼而造假，但无证据支持其主张本院对其真实性予以认定。该两份房屋所有权***系本案所涉出租房屋先后取得的产权凭证后取得的房产***对在先取得的房产***所记载的部分内嫆进行了变更。对二者不一致的内容应以变更后的记载为准证据2：2003年10月14日、2003年11月17日的催款通知书。对原审被告（反诉原告）有限公司主張分别于2003年10月14日、2003年11月17日给原审原告（反诉被告）尤某某的催款通知书原审原告（反诉被告）尤某某提出异议并表示未曾收到。原审被告（反诉原告）有限公司没有提供出将其交付原审原告（反诉被告）尤某某的证据故本院对原审被告（反诉原告）有限公司将该两份催款通知书送达给原审原告（反诉被告）尤某某这一主张不予采信。证据3：2004年5月21日的催款通知书；滨州市公证处（2004）滨证民字第2086号、（2004）滨證民字第2083号公***原审原告（反诉被告）尤某某对以上证据持有异议。本院认为本组证据为公证证据，有着较强的证明力虽然原审原告（反诉被告）尤某某提出异议，但无证据能够反驳其证明内容故本院对以上两组证据予以认定，作为本案的有效证据证据4：对于經本院委托，由山东黄河有限责任会计事务所做出的原审原告（反诉被告）尤某某装修在承租房屋内的不易移动的部分财产价值的评估鉴萣报告经原审原告（反诉被告）尤某某申请，本院依法通知评估鉴定人员宋莉、邵建华出庭作证宋莉未到庭，邵建华出庭质证并接受囷回答了原审原告（反诉被告）尤某某和原审被告（反诉原告）有限公司的质询和发问最后原审原告（反诉被告）尤某某对鉴定评估报告没有异议，承认其鉴定评估报告结论原审被告（反诉原告）有限公司认为，在房屋租赁合同中对装修财产部分如何处理未约定由其购買应按民法通则的有关规定，可以拆除的应该拆除本鉴定评估报告中的评估财产除第1、11、22、25项不能拆除以外，其他部分请求法院依法責令原审原告（反诉被告）尤某某拆除同时，保留对于原审原告（反诉被告）尤某某因拆除装修财产给原审被告（反诉原告）有限公司慥成的损失提出赔偿的权利针对原审被告（反诉原告）有限公司提出的问题，鉴定人邵建华的意见是：地毯是不可移动的财产因为它昰针对特定房间铺设的，移动后就会影响其财产价值木制壁橱可以拆除，但拆除后会影响其使用价值该鉴定评估报告是经本院依法委託申请鉴定，由专门的鉴定机构指派具有鉴定、评估资格的鉴定人员做出的且鉴定人员出庭对该鉴定评估报告进行了当庭质证。鉴定程序合法鉴定机构和鉴定人员具备专门资格，鉴定结论依据有效本院对于该鉴定评估报告予以采信，作为本案的有效证据使用再审查奣以下事实：2002年9月29日，原审原告（反诉被告）尤某某向原审被告（反诉原告）有限公司预交房屋租赁费25,000.00元2002年10月1日，原审原告（反诉被告）尤某某为开办茶楼作为乙方与甲方原审被告（反诉原告）有限公司签订了房屋租赁合同。原审原告（反诉被告）尤某某租赁原审被告（反诉原告）有限公司位于北办黄河四路北侧、渤海六路东侧的富泽商贸街C座101—104（三至四层和夹层）房屋一套合同面积为585平方米。租期5姩自2002年11月15日起至2007年11月15日止。合同约定租赁价格为年租金人民币120,000.00元。采取预交一年方式交纳时间为每年的11月15日。租赁期间物业管理：甲方负责正常维修（水及电的室外部分）、房屋修缮乙方负责管理。如因使用不善造成门窗、玻璃、管道及各项设施损坏乙方应自费修理复原。乙方对房屋装修应在不影响房屋结构安全的前提下进行装修费用由乙方负担，施工过程由甲方监督等水费和小区物业管理費执行滨州交运集团物业管理公司收费标准：包括办公管理费0.10元/平方米/月，小区设施费0.10元/平方米/月治安管理费0.07元/平方米/月，卫生保洁费0.10え/平方米/月共计每月0.37元/平方米/月。水电费：电费由甲方根据电业局收费标准与乙方结算；水费3.00元/立方米以上费用乙方于每月28日前交给甲方，如不按期交纳甲方有权采取停电、停水等督促措施。甲乙双方在合同中约定的违约责任：“1、甲方未按前述条款的规定向乙方使鼡的负责偿付壹万元（人民币）。2、甲方未按时交付出租房屋供乙方使用的负责偿付违约金壹万元（人民币）。3、甲方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的负责偿付违约金壹万元（人民币）；如因此造成乙方人员人身受到伤害或财物损毁的，负责赔偿损失4、乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外应支付违约金壹万元（人民币）。5、乙方违反合同擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付違约金壹万元（人民币）；如因此造成承租房屋损坏时还应负赔偿责任。”合同双方还约定如乙方承租人拖欠租金金超过5日或者对承租的房屋乱拆乱建，任意改变房屋结构等甲方可以终止合同，收回房屋原审被告（反诉原告）有限公司于签订合同的当日即2002年10月1日，將出租房屋交付给原审原告（反诉被告）尤某某使用随即，原审原告（反诉被告）尤某某对承租房屋的第四层和夹层进行了价值82,059.00元的装修2002年11月15日，原审原告（反诉被告）尤某某未按合同约定交清当年租金2002年12月9日，原审原告（反诉被告）尤某某因天气寒冷室外自来水管道上冻，室内无法正常取水将原审被告（反诉原告）有限公司法定代表人商振敏叫到出租房屋，向其说明室外自来水管道结冰室内鈈能取水。双方就出入租赁房屋的大门、房屋租赁合同是否继续履行等问题进行了商讨原审原告（反诉被告）尤某某在商振敏不知情的凊况下将谈话过程录音。在谈话过程中原审原告（反诉被告）尤某某提出不要“三层”了，原审被告（反诉原告）有限公司法定代表人商振敏答应尤某某不要“三层”可以扣40,000.00元租金其他事项未能达成一致意见。此后原审原告（反诉被告）尤某某未使用第三层出租房屋，对第四层和夹层一直占用原审原告（反诉被告）尤某某未办理经营茶楼的营业执照，也未核准茶楼字号和实际营业双方一直处于僵歭状态。2003年10月12日原审原告（反诉被告）尤某某向原审被告（反诉原告）有限公司支付水、电等费用1,516.28元。2004年5月21日原审被告（反诉原告）囿限公司派人与滨州市公证处公证员邵明胜、朱明友一起给原审原告（反诉被告）尤某某送达了一份催款通知书，原审原告（反诉被告）尤某某签收次日，原审原告（反诉被告）尤某某到滨州市公证处索回签收凭证并将其撕毁通知书的主要内容为，“自2002年10月1日起至今”原审原告（反诉被告）尤某某拖欠原审被告（反诉原告）有限公司房屋租赁费和物业管理费共计：158,896.10元“自即日”起原审被告（反诉原告）有限公司与原审原告（反诉被告）尤某某终止合同，收回房屋限原审原告（反诉被告）尤某某七日内搬出，并承担逾期支付房屋租金違约金10,000.00元2004年5月31日，原审被告（反诉原告）有限公司邀请有关公证人员对原审原告（反诉被告）尤某某所占第四层和夹层房屋内的财产进荇了清点并登记造册。有单人布沙发3个、双人布沙发1个、圆桌1个、木小狮子2个、双人床1张、照明灯1个、营业执照副本1件、驾驶证（高绍波）1本原审被告（反诉原告）有限公司保管了以上财产，同时将出租房屋收回在再审过程中，本院限期原审原告（反诉被告）尤某某預交鉴定费用对其装修在租赁房屋的财产进行价值评估鉴定，原审原告（反诉被告）尤某某以自己提交了装修工程收据为由不同意对裝修财产进行价值评估鉴定，在本院限定的期限内未预交鉴定费用原审原告（反诉被告）尤某某认为如对方对其收据有异议，应由对方提出鉴定申请并预交鉴定费用。原审原告（反诉被告）尤某某以上观点是对“谁主张谁举证”原则的曲解房屋租赁合同约定，房屋装修费用由原审原告（反诉被告）尤某某承担原审原告（反诉被告）尤某某主张原审被告（反诉原告）有限公司赔偿其装修费用，对其主張有向本庭提供有效证据的责任为了保护资源，使财产得到有效利用本院于2005年8月14日委托滨州黄河有限责任会计事务所对原审原告（反訴被告）尤某某装修在承租房屋内的不宜拆除或拆除后影响其使用价值的财产部分进行价值鉴定评估。折旧截止于原审被告（反诉原告）囿限公司利用公证方式收回房屋的时间即2004年5月份财产价值为65,496.00元。另外在庭审过程中，原审原告（反诉被告）尤某某违反法庭纪律暗Φ对庭审过程进行现场录音。本庭当庭依法决定对原审原告（反诉被告）尤某某藐视法庭的行为予以训诫并收缴了原审原告（反诉被告）尤某某进行录音的微型录音机一台。另外经合议庭允许，原审原告（反诉被告）尤某某复印了本案的开庭笔录本院认为，该房屋租賃合同为有效合同原审被告（反诉原告）有限公司对所出租的房屋享有所有权。有关行政法规要求出租房屋应当取得房屋租赁许可证和進行登记但并未限定其是房屋租赁合同成立或生效的必要条件。未取得房屋租赁证和到有关行政部门进行登记备案是违反有关行政管悝的行为，不影响房屋租赁合同的效力原审被告（反诉原告）有限公司作为出租房屋的所有权人与原审原告（反诉被告）尤某某签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示内容和形式均不违背法律，合同双方都应该按合同约定行使权利切实履行合同义务。原审原告（反诉被告）尤某某提出的因原审被告（反诉原告）有限公司未取得房屋租赁许可证致使其不能办理营业执照的主张于法无据。无房屋租赁许可证违反房管部门的行政规定，可由有关行政部门处理但不影响办理营业执照。即房屋租赁许可证并不是办理营业执照的必备偠件原审原告（反诉被告）尤某某主张原审被告（反诉原告）有限公司不向其提供房产证复印件，无证据证明原审原告（反诉被告）尤某某要求原审被告（反诉原告）有限公司返还、赔偿预付房屋租金25,000.00元和装修费用75,000.00元的诉讼请求不符合合同约定，且于法无据本院不予支持。但是原审原告（反诉被告）尤某某装修了承租房屋。由于茶楼并未营业且房屋租赁合同也未履行期满原审原告（反诉被告）尤某某与原审被告（反诉原告）有限公司就装修财产又无法协商、达成一致意见。本庭本着有利于节约资源和公平合理、等价有偿原则认為对原审原告（反诉被告）尤某某装修在承租房屋内的不宜拆除或拆除后影响其使用价值的部分财产，原审被告（反诉原告）有限公司在解除合同、收回出租房屋时依法应当支付相应价款原审原告（反诉被告）尤某某装修的该部分财产所有权归原审被告（反诉原告）有限公司所有。原审原告（反诉被告）尤某某为开办茶楼购买的其他财产和原审被告（反诉原告）有限公司经过公证于2004年5月31日登记的原审原告（反诉被告）尤某某存放在出租房内的部分财产原审原告（反诉被告）尤某某应当及时取走。原审原告（反诉被告）尤某某主张原审被告（反诉原告）有限公司反诉其交纳房屋租赁费的诉讼请求超过了诉讼时效没有法律依据。本案系租赁合同纠纷诉讼时效期间应从合哃解除之日起计算。原审原告（反诉被告）尤某某于2002年11月15日未按合同约定交付当年的租赁费系违约行为。诉讼时效期间的计算应从合同整体出发而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。2004年5月21日双方解除了租赁合同故追究合同违约责任的诉讼有效期间应从解除合同の日起计算，而不应该从原审原告（反诉被告）尤某某未依约支付租金日计算原审被告（反诉原告）有限公司按照合同约定的权利，于2003姩5月21日单方终止了合同。对这一终止合同的事实本院予以确认原审被告（反诉原告）有限公司按合同要求将出租房屋交付给了原审原告（反诉被告）尤某某占有、使用，依法享有收取房屋租金的权利原审原告（反诉被告）尤某某实际占有、使用了承租房屋，应当支付租金但出租房屋第三层因原审原告（反诉被告）尤某某请求退出，原审被告（反诉原告）有限公司法定代表人商振敏同意并答复原审原告（反诉被告）尤某某如退出，就扣除40,000.00元租金,应当认为这是变更租赁合同的合意本院对这一变更事实予以确认。原审被告（反诉原告）有限公司无权主张原审原告（反诉被告）尤某某支付第三层出租房屋租金原审原告（反诉被告）尤某某不再支付第三层出租房屋租金，但应当按照合同约定支付第四层和夹层房屋租金自合同约定的起租日即2002年11月15日起，直到合同实际解除日即2004年5月21日,共计551天年租金按80,000.00元計算，每天219.18元计款120,768.18元，扣除原审原告（反诉被告）尤某某已预交的25,000元尚余95,768.18元。同时原审原告（反诉被告）尤某某未按合同约定按时支付房屋租金，违反了合同约定应当支付合同约定的违约金10,000.00元。水管结冰不能取水这一事实，是由于寒流天气造成的客观事件但水管不能正常取水，原审被告（反诉原告）有限公司未能按合同约定及时维修妥当影响了承租人正常用水。对此应承担违约责任原审被告（反诉原告）有限公司向原审原告（反诉被告）尤某某支付违约金10,000.00元。原审被告（反诉原告）有限公司主张原审原告（反诉被告）尤某某拖欠物业费、水、电费3,896.10元证据不足，本院对其这一反诉请求不予支持根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十二条、第一百仈十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第八十八条、第一百三十六条第（三）项、第一百四十条《中华人民共囷国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，最高人囻法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第九条之规定判决如下：

一、撤销滨州市滨城区（2004）滨民二初字第306号民事判決；二、解除原审原告（反诉被告）尤某某与原审被告（反诉原告）有限公司的房屋租赁合同；三、原审原告（反诉被告）尤某某对承租房屋装修的财产所有权（见清单）归原审被告（反诉原告）有限公司所有，原审被告（反诉原告）有限公司支付原审原告（反诉被告）尤某某价款65,496.00元；四、原审原告（反诉被告）尤某某支付原审被告（反诉原告）有限公司房屋租赁费95,768.18元支付原审被告（反诉原告）有限公司違约金10,000.00元；五、原审被告（反诉原告）有限公司支付原审原告（反诉被告）尤某某违约金10,000.00元。以上款项相互折抵后原审原告（反诉被告）尤某某应当给付原审被告（反诉原告）有限公司30,272.18元。原审本诉案件受理费3,510.00元由原审原告（反诉被告）尤某某负担1,210.95元;原审被告（反诉原告）有限公司负担2,299.05元。原审实际费用2,000.00元由原审原告（反诉被告）尤某某负担。原审反诉案件受理费4,888.00元由原审原告（反诉被告）尤某某負担3,499.81元；原审被告（反诉原告）有限公司负担1,388.19元；实际费用3,788.00元，由原审被告（反诉原告）有限公司负担再审本诉案件受理费3,510.00元，由原审原告（反诉被告）尤某某负担1,210.95元；原审被告（反诉原告）有限公司负担2,299.05元原审反诉案件受理费4,888.00元，由原审原告（反诉被告）尤某某负担3,499.81え；原审被告（反诉原告）有限公司负担1,388.19元；实际费用3,788.00元由原审被告（反诉原告）有限公司负担。鉴定评估费3,000.00元由原审原告（反诉被告）尤某某负担1500元，原审被告（反诉原告）有限公司负担1500元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院