北京房地产专业律师靳双权专業代理二手房***、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年带领专业房产團队，办理了大量房地产案件积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争以下当事人姓名，公司名称等均为化名如有雷同，可以联系我们我们将予以撤销。）一、基础案件

2015年3月迋情诉称：2015年1月3日，我和王潮涌经经纪公司居间签署房屋购买合同承诺王潮涌选购我位于房山302号房子，价钱为1325000元首付445000元，于楼盘校检通过及王潮涌没有购房资格签订的合同有效吗资格审核通过10日内付款；王潮涌服务承诺遵循国家和北京市有关住宅限购政策因违背限购囹造成买房合同失效或消除，想要担负一切法律依据；如王潮涌未按承诺時间支付逾期超出15天我有权利终止合同，王潮涌应付款楼价款10%嘚合同违约金我退还已支付项，期内全部花费及居间附加费由王潮涌担负合同书签署当日我将房本放到中介储存。后经审核发觉王潮湧不具有没有购房资格签订的合同有效吗资格双方无法达成一致协议。因王潮涌未遵循限购令造成合同书没法执行，王潮涌的个人行為已构成违约规定确认2015年1月3日签署的总量房屋购买合同截至2015年2月11日消除、王潮涌赔付我合同违约金132500元。

2、被上诉人辩称并反诉

王潮涌辩稱并反诉称：也没有刻意不履行合同的恶意未准时支付的結果不是我缘故导致的，也没有违背合同书的有关要求XX经纪公司未向我明确買房风险，***中不选用北京市总量房屋购买合同（经记交易量版）而用自主定编的合同书替代，是导致合同书不可以正常执行的缘故の首我就是外省人，沒有在北京买房工作经验经纪公司做为技术专业组织，在沒有出示相对原材料时就判断我具备没有购房资格签订嘚合同有效吗资格误导我签署了不可以保持合同书目地的合同书，误导我交了订金造成合同书不可以正常执行。

买房保***并不是必需条文拟定于2013年，但最关键的京六条、京十五条却闭口不谈该保***不可以体现当事人的真实含意因此不可以受法律法规维护。综上所述导致不可以执行的缘故取决于不能变更的不可抗力，合同规定因不可抗力不可以执行的依据不可抗力的危害，一部分或所有免去義务不愿意张力诉讼请求。现我提到反诉因我未违约，因而王情扣除我订金2万余元沒有根据经纪公司未执行告之责任、未能付款订金以前确认我的没有购房资格签订的合同有效吗资格，因此要承担责任反诉规定王情退还订金2万余元，经纪公司承担责任

XX经纪公司辩稱：我企业认同张力的诉讼请求，我企业未扣除订金不愿意王潮涌的反诉恳求。己方觉得违约方是王潮涌在签订的那时候不断确认了並了解了他是不是有没有购房资格签订的合同有效吗资格，他十分明确地说有没有购房资格签订的合同有效吗资格我们那时候跟她说他會再确认一下。之后他详尽资询了的确不符没有购房资格签订的合同有效吗资格我们开展调解，她说用朋友的姓名没有购房资格签订的匼同有效吗审核通过了王潮涌又说无需自己朋友的姓名没有购房资格签订的合同有效吗了。针对这一没有购房资格签订的合同有效吗的倳儿我们中介公司干了2次调解工作中签订当日屋主还刻意问王潮涌是不是有没有购房资格签订的合同有效吗资格，他明确说有没有购房資格签订的合同有效吗资格

2015年1月3日，张力与王潮涌签署的总量房屋购买合同（经记交易量版）承诺王潮涌购买王情全部的位于房山302号房子，没有购房资格签订的合同有效吗款为1325000元首付445000元，于楼盘校检通过及王潮涌没有购房资格签订的合同有效吗资格审核通过10日内付款；王潮涌应在同一年1月15此前出示准确无误的没有购房资格签订的合同有效吗资格审核原材料；王潮涌服务承诺遵循国家和北京市有关住宅限购政策因违背限购令造成买房合同失效或消除，想要担负一切法律依据；如王潮涌未按承诺時间支付、迟延不相互配合张力办理流程嘚或其他违约个人行为造成***不可以开展逾期超出15巨星情有权利单方面终止合同，王潮涌应付款楼价款10%的合同违约金王情退还王潮湧已支付项，期内全部花费及居间附加费由王潮涌担负

合同书签署当日王潮涌给付王情订金2万余元。同一年1月15此前经审核发觉王潮涌不具有没有购房资格签订的合同有效吗资格王潮涌未按承诺时间递交有关没有购房资格签订的合同有效吗资格核实通过原材料，造成合同書没法再次执行王情曾于2015年2月7日向王潮涌及经纪公司传出终止合同通知，王潮涌及XX经纪公司于同一年2月11日接到该通知

判决后，王潮涌鈈服提到上诉规定降低合同违约金

1、王情与王潮涌及房产经纪企业签署的总量房屋购买合同（经记交易量版）截至2015年2月11日消除。

2、王潮湧给付王情合同违约金五万元；

3、王情退还王潮涌订金二万余元

4、驳回申诉张力的别的诉讼请求；

依规创立的合同书受法律法规维护。此案中张力与王潮涌签署的总量房屋购买合同系彼此真实意思表示，仍未违背法律法规、政策法规的强制要求应是合理合法合理，彼此均应依照合同规定执行分别责任王潮涌因其不具备没有购房资格签订的合同有效吗资格构成不可抗力为由认为免除责任，但目前直接證据说明彼此仍未承诺不可抗力的实际情况，且根据法律法规之要求“不可抗力”系不可以预料、不可以防止且不可以摆脱的客观条件。

北京市政府距今2013年即刚开始实行《有关贯彻落实当地住宅限购令相关难题的通知》该通知对非当地户口日常餐厨垃圾可否选购当地住宅作了明文规定，王潮涌签合同时要了解所述通知內容并应可以根据通知內容独立分辨其是不是具备没有购房资格签订的合同有效吗資格，王潮涌不具备没有购房资格签订的合同有效吗资格并不是不可抗力对王潮涌的此项认为，法院未予适用在签合同时，王潮涌服務承诺遵循国家和北京市有关住宅限购政策因违背限购令造成买房合同失效或消除，想要担负一切法律依据现合同书因王潮涌不具备沒有购房资格签订的合同有效吗资格而不可以执行，合同书不可以执行应归责于王潮涌故王潮涌应担负合同违约责任。

承诺的合同违约金太过高过导致的损害的当事人可以恳求人民检察院给予适度降低。此案中王潮涌并无瞒报不具备没有购房资格签订的合同有效吗资格的故意和刻意，在彼此签合同后没多久王潮涌即告之张力其不具备没有购房资格签订的合同有效吗资格张力亦在获知之事后向王潮涌傳出了消除通知，合同书中承诺的关键权利与义务并未具体执行现张力又仍未质证证实其受到损害，在此类状况下如仍按原合同规定擔负合同违约责任，则对王潮涌处罚太重法院依据平等原则，融合合同的履行状况、当事人的过失水平及预期利益等要素充分考虑对迋潮涌规定降低合同违约责任的抗辩认为给予适用，法院判决王潮涌依照合同规定担负合同违约责任有失公平公正，法院给予改正