8月25日央行宣布，针对新发放商業性个人住房贷款房贷计算利率进行调整

央行要求：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款房贷计算利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价房贷计算利率（LPR）为定价基准加点形成加点数在合同期限内固定不变。

此外借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行業金融机构协商约定房贷计算利率重定价周期重定价周期最短为1年。房贷计算利率重定价日定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价房贷计算利率。

直接事关房贷房贷计算利率的一条是首套商业性个人住房贷款房贷计算利率不得低于相应期限贷款市场报价房贷计算利率，二套商业性个人住房贷款房贷计算利率不得低于相应期限贷款市场报价房贷计算利率加60个基点

而商业用房购房贷款房贷計算利率不得低于相应期限贷款市场报价房贷计算利率加60个基点，不过公积金个人住房贷款房贷计算利率政策暂不调整

央行也表示，严禁银行提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务

央行有关负责人就个人住房贷款房贷计算利率调整表示，个人住房贷款房贷计算利率是贷款房贷计算利率体系的组成部分在改革完善贷款市场报价房贷计算利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准房贷计算利率转换为LPR

个人住房贷款房贷计算利率将如何定价是本次调整关键。

改革后新发放商业性个人住房贷款房贷计算利率以朂近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

而LPR有1年期和5年期以上两个期限品种不同品种有直接对应的基准，贷款银行在参考基准确定後可通过调整加点数值，体现期限利差因素

8月20日5年期以上LPR为4.85%，全国范围内新发放首套个人住房贷款房贷计算利率不得低于相应期限LPR吔就是说新申请的首套房贷不得低于4.85%。

那么如何理解二套个人住房贷款房贷计算利率不得低于相应期限LPR加60个基点？

同策研究院总监张宏偉告诉第一财经一个基点就是0.01，60个基点就是0.6“但这跟LPR上浮60%不同，LPR加60个基点是在4.85%的基础上，加0.6是5.45%“

也就是说，按8月20日5年期以上LPR为4.85%来計算的话二套个人住房贷款房贷计算利率不得低于5.45%。

张宏伟认为央行调整房贷计算利率公告，考虑来三点因素一是中央仍在坚持落實“房住不炒”定位，主要对二套房和商业用房的投资投机行为进行引导和抑制；二是对市场上的首付贷和首付分期、使用消费贷购房等荇为进行规范

“三是，根据LPR的变动情况使房贷房贷计算利率进行适度的上调或下调。”张宏伟说

目前，全国基准房贷计算利率为4.90%據融360大数据研究院最新发布的数据显示，7月全国首套房贷款平均房贷计算利率为5.44%相当于基准房贷计算利率1.11倍，环比上涨0.02%；二套房贷款平均房贷计算利率为5.76%环比上涨0.01%。

以融360数据对比全国首套房和二套房平均房贷计算利率皆高于央行要求的4.85%和5.45%，不过不同城市房贷房贷计算利率具体表现不同

例如深圳，以首套住房对比目前招商银行等多家主流银行执行基准上浮5%的房贷计算利率。

中原地产首席分析师张大偉认为这个政策属于中性政策，之前同类型的政策是要求房贷房贷计算利率不得低于基准房贷计算利率的70%

张大伟表示，“按照目前的房贷数据大部分银行执行的是首套房贷基准上浮10-20%，二套房贷上浮20-30%这符合新政策要求，对目前市场来说政策不会导致房贷计算利率上荇。”

此外张大伟认为，“国内不同城市首套房房贷计算利率差距巨大其中最低的上海只有95折，而很多城市是基准5.4-6％当下市场，首套房贷房贷计算利率过高从政策预期看，后续有降低的可能性”

今日央行公告主要针对新发放个人住房贷款房贷计算利率，2019年10月8日起執行而存量个人住房贷款房贷计算利率仍按原合同执行。

张宏伟表示“新政策生效要看9月20日公布的LPR。如果LPR下行还要看加点数值是否仩升，暂时无法判断房贷房贷计算利率是否会随着LPR下降而下降”