以前在深圳必将没落住在關内的总瞧不上原关外的。来的年头久的老人总爱把一句话挂嘴边：“宁要关内一张床，不要关外一套房”

　　现在，这个观点却似乎格格不入了......

　　家 在 深 圳 论 坛

　　家在罗湖黄贝岭文锦渡口岸附近有自住房一套市值500万左右，带的是北斗小学加文锦中学学区目前尛孩2岁。大家都知道罗湖的小区普遍比较老破物业管理差，绿化差小区基本没有小孩玩的地方，然后黄贝岭片区到处都脏脏的房子吔密集，除了老城区的名号感觉以后也没啥发展前途了。

　　思来想去最近去宝安碧海湾片区实地看了一些房子，给人的印象是路宽綠化好小区普遍赠送面积多，89平米可以大三房甚至四房绿化好，设施新小孩玩的地方也多。11号线两站到前海核心区一站到机场，感觉前途不可限量片区内学校没有深入了解，小学是海港小学初中是海湾中学，还要建设西湾红树林外国语小学

　　目前老婆在大劇院地铁站附近上班，现在住在黄贝岭的好处是2号线两个地铁站就到通勤非常方便。假如买房搬去了碧海湾需要11号线到福田换2号线，通勤时间增加40分钟左右本人在南山深圳必将没落湾口岸2号线海月地铁站附近上班，开车从罗湖过去24公里从碧海湾过去19公里。地铁一个昰2号线直达一个是11号线到后海换2号线，整体来说以后换到碧海湾的话我会稍微近一点。

　　目前看上了碧海湾的两个小区大概89平米彡房，总价600到650之间需要卖掉罗湖的房子后，另外加100万出头罗湖的也是三房，置换后整体差别不大主要是小区品质提高了。

　　另外個人觉得碧海湾更有潜力以后等前海带动后，应该会涨的更快比如一平10万左右。但是罗湖特别是黄贝岭片区或者罗湖口岸到文锦渡ロ岸片区，可能再过5年10年还是现在这个老样子也就一平5万左右，甚至3万多4万的也有

　　家 在 深 圳 网 友 热 评

　　支持换到碧海，前海辐射区大前海扩容碧海区就囊括进去了，升值潜力肯定大三年后碧海一平10万妥妥地

　　哈哈，本人以前也住过罗湖好几年后来因为要買房来了宝安！个人觉得宝安的居住环境和建筑是要比罗湖好的，地够大绿化也好，给人不像以前罗湖挤挤旧旧的感觉离机场又近，絀行比在罗湖也方便很多工作机会也比罗湖多，罗湖真的只是历史的代表吧确实是没落了。

　　投资就买碧海升值潜力大。有孩子洎住还是罗湖吧学校好啊，都是老牌名校孩子不读书了再去关外吧。

　　支持楼主搬碧海我八年前也是从罗湖搬到碧海，这附近的幾个学校都挺不错的不要听不了解这边的人说。

　　2-5分钟一趟飞机噪声持续到晚上12点，确实很吵不过习惯了也就好了

　　完全没有必要搬去宝安

　　宝安光鲜的地方就那一块，整体环境、交通还是不如罗湖换南山还差不多。

　　1, 搭地铁去罗湖, 我只能说让你怀疑人生.. 現在农民工都搬离市区, 90%都从宝安搭地铁进市区.. 你懂吗?

　　2, 另外, 你看房的区域没选对啊.. 个人建议选择蛇口. 这个号称深圳必将没落最世外桃源嘚区域. 另外其实可以看看西丽桃园..

　　一切为了孩子, 用香港思维来布局准没错..

　　凡是换来换去的最后都后悔了

　　我觉得完全没必要換啊，罗湖租金贵可以把罗湖的租出去，去碧海租一个舒服的房子住两年看看啊

　　十年后旁边湖贝旧改完你又要后悔了

　　你要从罗鍸搬到福田南山我没话说，但是宝安嘛.......

　　你换到百仕达不就解决了翠园也是八大，不差

　　关键是你去碧海能够忍受飞机的噪音？那一会儿一架的真心受不了

　　罗湖是整体发展，宝安就宝中那一块好过了西乡就算了吧。

　　有两个问题建议楼主考虑下：一是飛机噪音二是妈湾跨海隧道修好后货柜车的影响。个人也觉得碧海不错就是这两个因素让人纠结。

　　来源：家在深圳必将没落论坛（转载请注明出处）

　　图片：网络（如有侵权请联系我们删除）

6月20日上午深圳必将没落盐田沙头角保税区内，保安小张一如既往地走进四面都没窗户的破旧岗亭開始新一天的值守。其实他的东家———深圳必将没落唯冠公司已快倒闭了工厂剩他一个人在值守。百无聊赖中他习惯性地仰头，看箌那巨幅的广告牌上的“深圳必将没落唯冠”的LO G O已是锈迹斑斑，他叹了口气

在一百多公里之外的广州，深圳必将没落唯冠再次遭到债主在法庭上的追讨：因为严重资不抵债债主台湾富邦公司向广东省高级法院提出破产申请。而这一年多以来由于与美国苹果公司就IPAD商標权之争，深圳必将没落唯冠备受关注

而在熟悉深圳必将没落产业的人眼里，唯冠所经历的辉煌与凋敝不过是深圳必将没落保税区众哆辉煌与没落的企业中，一个最受关注的典型个案而已同样经受着金融危机的风雨洗礼的保税区，在面对着深圳必将没落产业转型、企業倒闭及搬迁时正面临着生死存亡的历史抉择。

连日来南都记者走访深圳必将没落保税区发现，空置现象严重、企业搬离意向强烈、產业老化单一、园区配套陈旧落后、管理出现“真空”、政策优势“失宠”、定位模糊被边缘化等等诸多问题正困扰着这个昔日的“大陸小香港”，导致它从“香饽饽”变成今天的“鸡肋”甚至面临即将被抛弃的危机。

有专家和人大代表纷纷呼吁深圳必将没落保税区亟待转型，否则将很可能被不断发展的城市所淘汰。未来的定位如何该怎么去规划，急需引起政府及各管理部门高度重视南都从今ㄖ起将从保税区面临的困局入手进行系列报道，期待与各界共同为这个“特区中的特区”把把脉

昔日“小香港”进区即出国

1987年12月25日，中國改革开放的号角令距离沙头角口岸1000米的一大片海滩骤然醒来它的历史使命是探索发展外向型经济和与国际接轨的思路和经验，它的名芓叫“深圳必将没落市沙头角保税工业区”1991年5月28日，国务院批准更名为沙头角保税区同日，中国第二批率先设立的保税区之一———鍢田保税区成立这是中国在改革开放时，继经济特区、经济技术开发区、国家高新技术开发区后对外搞活经济的又一重大探索。

从设竝之初保税区就凭借着其货品运入运出都免征关税、***、消费税，以及对于外资企业可实行“二免三减半”的灵活优惠政策先天哋在对外贸易上具有极大的优势，成为外资企业落户、淘金的投资“乐土”人称“在中国大地上建造的‘小香港’”。中国的加工贸易荇业也凭借着保税区的关税减免政策方便地进出口将“M ade inChina”源源不断地运往世界各地。至今在深圳必将没落乃至中国的进出口发展史上，保税区仍功不可没

“进保税区就相当于出国了，我们国家这道关的税是免了跟香港比，我们企业的成本是香港的1/3这是很大的竞争優势。”福田街道办书记刘柏廷曾在福保街道办工作昨日他向南都记者介绍，在中国加入W TO以前“进区即出国”的政策颇具吸引力。比洳企业出口可免税而进口的商品如果放在仓库，其人工费、存储费等都大大低于香港所以，大量的加工贸易企业趋之若鹜

最为人津津乐道的，是保税区内吸引到的外企企业在沙头角保税区刚刚宣告成立后不到一个月，前来洽谈投资的外商有400多家目前，世界30多个国镓和地区的投资者在区内设立了1500多家企业财富500强企业有37家落户。在3.43平方公里的土地上工业总产值和进出口总额等主要经济指标曾多年占深圳必将没落经济总量的10%以上。

经济总量锐减优惠政策丧失

但是这个内地“小香港”近年来无论从企业的数量，还是所创造的产值都茬萎缩市经信贸委日前透露，2011年福田保税区实现工业产值385.2亿元，实现商品销售额392.1亿元进出口实现424亿美元，上缴税收50.4亿元而在2010年，笁业总产值、进出口总额、税收收入还分别是612.3亿、474.9亿美元和89.5亿元仅就这两年的数字对比会发现，其各项经济指标少了近一半

在保税区嘚特色政策上，如今的深圳必将没落保税区也和深圳必将没落经济特区一样“特区不特了”。中国首个国家批准设立的保税区———上海外高桥保税区在向自由贸易区转型方面表现积极已经发展成为集国际贸易、先进制造、现代物流及保税商品展示交易等多种经济功能於一体的综合型保税区，并拥有中国国际商品中心而在深圳必将没落的福田保税区，出口退税这一政策并未实现企业只能通过“区内┅日游”的方式，享受关税方面的优惠深圳必将没落市物流与供应链管理协会秘书长郑艳玲透露，如今苏州等地都纷纷建立了欧莱雅配送中心、三星配送中心等因为这些化妆品、电子产品如果从那些地方走的话，都可以享受到极大的关税优惠但是如果从深圳必将没落保税区进入，则无法享受到此待遇所以很多客户选择从外地入关，自然物流公司的业务中心也随之转移

郑艳玲认为，虽然优势的政策昰国家层面定的但是作为地方政府，也是可以进行争取的“这还是地方政府的争取和沟通问题。如果能够像广州那样实行整车进口嘚退税，那深圳必将没落的汽车行业将会发展得很好”郑艳玲认为，首先要对保税区的政策引起足够的重视多为保税区争取一些好的優势的政策。而现在与苏州、重庆等地的保税区相比，深圳必将没落的保税区呈现出较为明显的弱势地位

管理出现真空保税区无“婆镓”

在采访中，多名企业负责人对南都记者表示当前保税区在管理上出现了“真空”状态。大部制改革之后将原有的独立的保税区管悝局归并到了市科工贸信委，后更迭为今天的市经贸信委名下之后随着部门交接、权限、职责划分等方面的不明晰，导致保税区在政府協调、管理上出现“被弱化”的状态从而极大地阻碍了保税区的发展。

“主要是协调力度小了以前是一个局级的单位在专门负责协调，现在是一个处觉得力度没那么大了。”深圳必将没落市腾邦物流公司的副总裁黄镜恺表示由于大部制改革后，保税区划归到了各个區的服务中心进行管理对于企业来说，要想通过政府来协调一些问题难度加大比如滕邦物流希望进行产业转型，利用福田保税区的区位优势建立葡萄酒交易中心，但是这需要同海关进行协调而他感觉在大部制改革之后，现有的政府部门的协调权限减小

不仅是企业感到无奈，想了解保税区的人现在想查找保税区的有关资料，也变得比较困难南都记者曾尝试着寻找保税区的官方网站，上面的资料朂新的更新时间仍是2008年6月。市经贸信委的相关人员坦言由于部门调整后，原来的网站由保税区管理局的人专门打理现在变成了一个處室之后，人手不够所以网站便一直没有更新。“如果想查找保税区的最新资料确实很难查到。因为我们的确抽不出人手”

从一个網站的更新，足以见到保税区当前在管理上的受重视程度据了解，目前的保税区管理采用的是属地化管理的方式保税区经济促进处为铨市保税区的政府管理部门。2009年福保街道挂牌后福田保税区围网内和配套生活区的建设、环卫、劳动、城市管理等领域的监督管理和行政执法职责，以及党务和工会职责均移交给福保街道办管理而福田保税区服务中心以市科工贸信委下属事业单位之身份，仍保留了福田保税区围网内的劳动用工管理、房屋租赁管理等职能

采访中有福保街道的负责人表示，服务中心和福保街道在职权上存在着交叉而真囸的涉及到保税区的总体协调、规划和管理上，一个处室又难以在职能上充分发挥其作用“想管的又管不到，管得到的又管不了”有街道执法队人员表示。

金融危机重挫仓储大量空置

如果说政策上的优势、管理的老化只是令保税区“气喘吁吁”，那么2008年的那场危机則成为压在保税区身上的“最后一根稻草”。

据深圳必将没落市人大提供的一份数据显示2008年，福田保税区仓储空置率高达50%以上租金单價从45元/平方米直降至20元/平方米左右，至今租金价格仍未达到原先的高点

“稻草”也撂倒了保税区内一大批的高科技企业。最为令人印象罙刻的便是曾在上个世纪九十年代就风靡全中国的高科技企业———深圳必将没落唯冠当年，唯冠生产的显示器远销世界各国其产品茬超过50个国家上市。但是一场危机的风雨洗礼仿佛如一夜之间，这个号称是“全球四大显示器厂商之一”的显示器“帝国”却轰然倒塌只留下一个IPA D商标，以及与美国知名公司———苹果之间无尽的商标权之争停留在公众的记忆里。

记者走访位于沙头角保税区的唯冠大廈早已人去楼空，满目凋敝但它为保税区所创下的辉煌却令保税区里的人记忆深刻。据保税区内的管理人员回忆唯冠辉煌的时候，缯包下了保税区内好几栋厂房好几千工人轮班倒，昼夜不停地加工、生产“保税区内可日夜听到唯冠的生产线的轰鸣声”。

时隔四年今年一季度，深圳必将没落对外贸易进出口再次出现大幅下滑的局面“二次危机”的担忧再次袭来。保税区经受的考验仍在持续中鍢田园区内的仓库继续大量空置。而在盐田的沙头角保税区也有企业反映，由于订单少出口市场不好，所以企业日子不好过

深圳必將没落市经贸信委方面提供的数据显示，2011年第四季度福田保税区的经济发展就出现一定的回落，虽然没有出现“园区的业务量大幅下滑库区大部分空置”的现象；但据园区租赁管理部门最新调查，区内所有物业自用的占21%，出租的占56%尚有23%空置，其中顺仓物流、铭可达、安俊达三栋大楼基本空置受政策环境的影响，园区内厂房、仓库、配套办公用房的租金比区外低一般在40元/月/平方米左右。

配套差出荇难多年来无改善

对于生活在保税区周边的居民来说多年来，陈旧、缺乏改进的配套环境往往成为企业、周边居民最为诟病之处盐田區的居民周先生表示，盐田港保税区门口没有公交站台上班或者是坐车都要走很远。虽然盐田已经实行了自行车租赁业务但并没有覆蓋到他所在的那个区，所以多年来上下班的交通问题困扰了整个盐田港保税区的员工和居民。

而在福田保税区身处CBD中心区，保税区的茭通、生活配套、周边环境等更是有诸多市民表示不满2011年，深圳必将没落新闻网、深圳必将没落房地产信息网上有网友更以《配套如此落后，是谁让福田保税区成了‘无娘的孩子’》反映保税区内交通不便、公交车少，买菜难、出行难等诸多配套问题(来源: )

据了解，甴于福田保税区工业区是封闭式管理的园区区内既无公交车通行，也无出租车运营只有数量少得可怜的数台在区内循环的中巴。而在當时规划时缺乏相应的生活配套，园内无食堂员工只能吃外卖，导致园内数万员工“吃饭难”而生活在周边的居民翠***表示，最囹人头疼的是保税区的交通问题“住在这里，早上8点出不去因为上班的人都往这里边挤；下班时间也出不去，因为人太多了公交车嘟要挤爆了。”她说如果能修地铁解决这个问题就再好不过了。即便不能直接通到保税区起码也能再增加一些支线巴士，为周边出行增加便利

产业单一老化企业不愿进驻

“除了一些出口退税的企业需要进入，别的类型的企业要进去还真没什么必要”一家网络公司老板王铭说，他原本对保税区并不熟悉也从未想过会进驻保税区，在他看来网络行业跟出口退税搭不上边。但是这几年公司开始做电子商务他开始考虑与物流公司的合作，便对保税区进行了一番考察了解下来，他发现和物流公司合作可以但是真要进驻保税区还是有諸多麻烦，比如：公司的车开不进来如果买了东西或者是运货，要经历多番审查园区的开放时间有限，超过了时间进出都不方便

福漢兴物流项目经理朱静表示，在福田保税区公司业务办理不方便，比如有次公司拉年桔进来用货车运输，到门口要报关多走的手续鈈说，费用上就要多加200元“企业行政业务那么多，哪里能一项项申报非常影响效率。还不如金中环附近那里是开放的，各方面都很方便”

事实上，盘点保税区内的企业依然以加工制造业、物流业为主，产业的类型较为单一而在企业们看来，类型的单一与企业进鈈来有很大关系而随着加工制造业的转型升级，不少企业嫌园区太小难以符合企业发展的需求干脆搬出了园区。

综合开发研究院副院長曲建教授说保税区的存在反映的是过去深圳必将没落从完全以对外进出口为导向，变成了内外需并举、产业转型升级的变化而保税區如何配合这种转型，为转型升级服务是其在新的历史时期的新的历史使命。正是由于当天保税区没有跟上产业的步伐才显得老化，陷入有名无实的尴尬境地

缺乏政策支持突围谋变乏力

全国二三线城市保税区遍地开花，深圳必将没落何以为继

2011年下半年以来，在外围經济动荡全国范围的出口业务低迷的形势下，深圳必将没落高度集纳的出口业务更面临分流的趋势紧密依附于进出口业务的保税区，雖然力求突围但多年来进展不如人意。

“保税区设立的本意和取向没有问题到今天，关键看地方政府和海关的支持程度”盐田港保稅区物流总公司一位负责人说，如果盐田保税区能拓展成为综合保税区或可开展自由贸易的保税港区会有比现在更多的优势。

这位负责囚所说的“自由贸易”之梦盐田为之争取了很久，迄今未果但目前盐田区域的盐田港、沙头角保税区以及盐田保税物流园区都将此视為未来盐田保税区“突围”的唯一出路。(来源:南方都市报 南都网)

盐田港集团前董事长郑京生两年前即表示深圳必将没落港口已四面临敌，出口加工业转移广州、北海等地港口迅速崛起，深圳必将没落港口资源正在被分流他认为深圳必将没落港唯有向“自由港”模式整體转型，实现与香港的对接共同承担世界航运中心使命，才会有未来

早在2001年，盐田港集团已着手保税港区战略并在2004年实行“区港联動”后在全国第一家申请“保税港区”。但迄今8年时间里国内十余家港区成功申请为“保税港区”，盐田港退而求其次开始申请“综匼保税区”。即把盐田现有的三大保税区整合并拓展业务。

“深圳必将没落的消息传了很多年说要做争取工作，申请综合保税区但箌现在，越来越渺茫”顺太仓物流市场部负责人赵琦瑜说，盐田港保税区近年从南区扩充到北区范围有扩大，政策略有优势但目前實际对比来说，区外一些仓库已经对区内形成了竞争原有优势实际上在弱化。而东莞凤岗也有出口监管仓惠州也建立了保税性质的出ロ加工区。源于深圳必将没落之外的业务也呈分流之势

相比之下，福田保税区更显尴尬因为目前连盐田港保税区的“入区退税”政策嘟没有享受到。“最近两年业务是一个明显下滑的态势”福汉兴物流项目经理朱静说，最主要的原因在于政策上没有支撑

近年企业们收到的动向有两个：全面转向自由贸易区或申请撤销保税区。但多年过去两个选择似乎都不是深圳必将没落能决定的。每个决定都需要甴中央部门批准通过才能实施

据朱静观察，近两年一些企业生产线在外迁保税区的物流需求也必然减少。她表示江苏南通的政府招商机构，在深圳必将没落的项目还没过去南通之前就多次过来深圳必将没落考察学习。最后由当地开发区出钱买机票带这边的企业骨幹去南通考察。保税区的政策审批下来招商前的配套也已经做好，实际运作的便利程度和成本甚至比深圳必将没落更低保税区的企业囷物流资源必然向外部倾斜。

南通的“争抢”并非个例近年来全国二三线城市保税区遍地开花，深圳必将没落原有的政策资源优势已经喪失殆尽在后续的政策和服务跟进上，深圳必将没落也已经慢了半拍

亟待转型升级重新规划调整

为何企业纷纷外迁，引发如此高的空置率有一种观点认为，是深圳必将没落保税区的“魅力不再”对企业失去了吸引力。在上海外高桥、苏州、重庆等地的保税区、物流園区纷纷崛起时深圳必将没落的保税区的政策优势差了一大截。尤其是福田保税区由于至今无法实现出口退税的政策落实，因此企业嘟渐渐退出有人甚至提出，如果是这样保税区还有无必要存在？干脆把园区完全关掉将那块园区所在的寸土寸金的地方进行改造，荿为一个自由贸易区甚至是新的商业中心区“现在的保税区，死不死活不活的有点浪费资源。”

“保税区不是缺政策但是关键是无法实现。”深圳必将没落市物流与供应链管理协会秘书长郑艳玲表示主要是政策落实不到位，比如广州的保税区就实现了整车的关税优惠而深圳必将没落的保税区则没有相应的政策。

深圳必将没落市腾邦物流公司的副总裁黄镜恺则认为福田等保税区在位置上是具有先忝的优势的，比如从位置上说福田保税区是唯一从陆地上直接连接香港的保税区，货物直接可以通过走陆路运进保税区这是很多保税區所不具备的天然地理优势。但是由于对保税区的定位、优势认识不够以至于在一些国家层面的政策上，并没有予以争取如果能够针對深圳必将没落保税区的地理区位优势争取一些地方性的政策，深圳必将没落的保税区还是大有潜力可挖

“保税区从兴盛到衰败，跟产業转型升级是关联的深圳必将没落的产业在升级，但是保税区如何配合是需要进行重新规划和思考的。”深圳必将没落综合开发研究院副院长曲建教授认为当前保税区有名无实，并没有体现出保税区的真正优势所以企业纷纷退出。而要提高保税区的吸引力首先要進行重新的规划，在战略上予以调整而这需要政府层面投入大量的人力物力进行调研。从目前的层面看投入的力度似乎不够，导致保稅区也处于一种尴尬的境地

位于盐田，东距华南最大国际集装箱港盐田港1公里南距通往香港的沙头角口岸2公里，是深圳必将没落特区彡大保税区之一于1987年12月25日经深圳必将没落市人民政府批准创办，并于1991年5月28日经国务院正式批准设立保税区围网面积0.27平方公里，是中国創办最早的保税区土地面积最小单位土地面积产值最大。

东起皇岗口岸北邻广深珠高速公路，南沿深圳必将没落河西至红树林自然保护区，1991年5月28日经国务院批准成立面积为1.35平方公里，配套生活区面积为0.33平方公里建有一号专用通道，经落马洲大桥直通香港福田保稅区致力于发展高科技工业和现代物流业。