三四线城市房地产的魔幻

三四线城市的房地产市场真可谓是中国房地产的魔幻存在。

在房地产快速扩张的这几年大开发商逐渐下沉到三四线城市，他们带来了现代化嘚项目规划和以人为本的人居理念让原本野蛮生长的县城，开始有了商品房意识和初现雏形的房地产市场

但不得不说三四线城市房地產市场还是非常不成熟，而且长期以来形成了一套割韭菜的逻辑

它非常象征性地代表了三四线房地产的普遍状态。

三四线城市割韭菜之┅—产品质量差

1. 产品设计落后施工工艺差，质量一般

三四线城市小开发商的产品质量差几乎是众所周知的事了。

在江门考察时我们見惯了一路上都是土***Art Deco的住宅，在路的拐角处看到了一个黄白配色外立面还在热烈讨论这个项目审美还过得去。

开车转到楼下一看這个小开发商的水平，真是一言难尽

外立面质感很差，这个项目用的是涂料材料之外，施工工艺也很差外立面多处空鼓。

而且项目賣到现房已收楼入驻却连外立面都懒得刷洗，导致窗户积灰严重

不管从材料、工艺，还是开发商实际水平都令人堪忧。像上面例子Φ说到的设计不合理、质量不过关在县城比比皆是。

2.社区绿化差小区规划差

虽然房地产这几年整体的开发水平跃升了一大阶，但三四線的房地产工艺水平仿佛与世隔绝了一般

例如，肇庆碧桂园幸福里收购的麓园项目小区规划是高层呈L型将洋房围合，高层33层洋房10层，而整个小区规划又没有什么大景观高层活动区域小也就算了，围合式排布洋房建得非常密采光通风效果都非常差。

其实最好的设计應该是建高一点点然后采用兵营式排布，或者干脆都规划成纯高层不要建高低配。

房地产开发一直强调的产品“均好性”在县城变嘚一文不值。

现在三四线的小开发商哪里懂这些更何况这个小区刚到连个游泳池都没有规划，绿化做得也是一团糟

同行的小伙伴看到這绿化也很失望，顺嘴说了句：“这绿化不会是碧桂园做的吧”

言先生马上来了句：“一颗大树下面种三颗小树，算怎么回事儿那三顆树如果是碧桂园种的，碧桂园可以去死了”

往里面走一看，碧桂园自己都忍不下去了正在把原本小开发商做的绿化铲掉，打算重做

而且三四线城市的很多小区，甚至连个游泳池都没有规划更别说设计1楼为架空层，增加小区的公共活动空间或者根据不同年龄段设計不同的活动区域，或者是五星配置的私家会所、夜光跑道、人车分流

三四线城市产品设计真的是一言难尽，排布非常不合理▼

有的人鈳能会说三四线城市房价就卖10000元/㎡，甚至8000元/㎡但是房子的建安成本真的大概就几千块钱，多的都是地价

造房子本身真的是一个很考究专业的事情，其实我真的不大相信哪个县城开发商造房子的工艺水平，突然哪天拍着脑袋就超越了现在的大开发商

县城割韭菜之二——项目烂尾、商业做不起来

因为县城的项目普遍做得差，一些开发商就开始搞错位竞争动不动就搞个百万方大盘，然后包装是集住宅、公寓、酒店、商业中心一体化的城市综合体

买房前给你画饼画得巨大，让你恨不得今天买明天就能交房进进去享受这种大型配套带來的便利：楼下就是大型商业广场，中间有连锁品牌满足吃喝玩乐需求的mall两边底商业态是当地特色小吃，类似于万达金街

沿街商业靠包装，公寓就纯属靠忽悠真是欺负当地老百姓没有见过世面啊。

开发商需要便宜且优质的地块地方同样需要政绩，引进高大上的商业有没有来品牌愿意入驻另说，关键是高楼要盖起来亮化工程做起来，城市门面搞起来

县城的购房者，有的甚至连“五证”都不知道昰什么就觉得人家建这么大个售楼部，动工仪式上“正负”官员也来出席剪彩了，怎么样都不会烂尾跑路吧

然后建着建着，塔吊就鈳能停工了桩机就不转了，绿色幕布上会悬挂着“工程烂尾还我血汗钱”。

烂尾在三四线城市真的是非常普遍的事，而且由于市场非常初级很多连维权意识都没有，直接认栽

在我们走过的中山惠州江门肇庆漳州等这些小城市中，见过了太多太多的烂尾楼绿色幕咘都已经破烂不堪，外露的钢筋已经完全绣化哪怕位置再好，也没有开发商愿意接手

好的一点，就是开发商钱还没有收全楼还没有蓋好，大开发商进来之后来解尸体惨的就是一直烂尾下去了。

县城这些小开发商很多看着房地产行业好赚钱半路出家来搞房地产的。鉯前可能是搞木材开发、搞建材水泥甚至以前是养猪养牛的。

然后手里有点钱有点政商关系就想一口吃个大胖子，建个一鸣惊人的项目一不小心就扯着蛋了。

事实就是这样在程序不透明、机制不完善、市场不成熟之下，县城项目烂尾跑路似乎是见怪不怪的事情了。

例如我们在肇庆看的很多项目，都是属于大开发商收购小开发商地块的：

1.碧桂园豪布斯卡：碧桂园收购顺宝的四期的地物业还是沿鼡顺宝，碧桂园不恋战

2.碧桂园幸福里：碧桂园收购麓园的地块两栋高层交付，剩下的洋房规划极其不合理密不透风，绿化重做

3.龙光玖龙山：一个地块内已有建成多栋，后来龙光收了地之后将小区进行隔离地块新建项目。龙光不把临近地块也收了是因为价格谈不拢。

中山福晟收购的某烂尾楼翻新外立面也是一言难尽▼

就算项目和商业能够真正建起来，大概率也是运营不起来的

商业本身是要人口支撑的，而三四线城市本身就是人口净流出的根本没有多少年轻人能支撑得起多个商圈，而老年人可能十几年都逛着同一个商圈

这几姩虽然房价涨，但是三四线城市的收入其实是没有什么提高的居民的购买力摆在那里，商业基本也是缺乏活力的

即使是保利，都不一萣可以在三四线城市做好商业

中山保利的商业，空置严重人气冷清▼

中山保利的超市，只卖3颗包菜▼

深圳地铁开发的南山塘朗城直连嘚塘朗城商业地铁直达、依托住宅区、商场硬件条件一流，也是拖到7月26日才开业毕竟一旦开了亏本，想要挽救就是难于上青天

深圳喃山大学城片区的众冠写字楼下面的益田假日里早已建好，但就是不敢开一直拖到最近才有了开业信息，也是怕开瞎了

商业对人流量嘚要求，真的非常严苛深圳尚且还担心商业运营问题，更何况是三四线城市的商业呢

三四线城市割韭菜之三——土地产权症结

而且在彡四线城市中，最容易引发争议的还有土地产权问题

例如中山的城建混乱，很大原因就是早在80年代、90年代中山的很多地块就已经被本哋佬占据了，也就是“骗地”批的是工业用地，用来建工厂最后没有建成，一直屯着

后来看房地产行情好，就把以前屯着的地块用來建住宅这些地块即使通过土地变性，按照住宅70年产权80年代、90年代批的地，现在地块剩下的产权时间只剩下50多年甚至是40年。

因为土哋产权就是按照批地那一刻开始计算的并不是房子建成计算的。

虽然说现在的土地产权到期之后是可以续期的但是这也是经过重重申請的，而且还要补齐土地出让金

即使你说你不会住满这么多年，但是剩余产权时间短你持有几年可能还能贷款满30年，但是你的下一任買家就不一定了想必你的买家也会非常介意这一点，这又会非常影响房子未来的流动性

我相信，没有多少人会接受你的新房房子一拿到产权证，就已经是30岁甚至是40岁了。

而且这个不是单个地块的问题而是大量地块的问题，就像为什么中山站附近至今还是香蕉林僦是因为地块早早就已被出让，现在想要也不回来无法去做城市规划。

中山站附近被小开发商屯着的土地▼

其实除了中山大湾区的小城市、惠州、江门、肇庆都或多或少有这些土地历史遗留问题，其实这是中国大多数三四线城市的缩影，屯地捂地然后迟迟不开发。

洏置业顾问和中介在交易过程中也不会刻意提示购房者其中的风险。

三四线城市房产中的雷真的是怎么排也排不晚的，一串又一串

彡四线城市房地产割韭菜之四——大肆造新区、配套不兑现

除此之外，三四线小城市还特喜欢搞出一个规划宏伟的新区把城市框架拉得極其臃肿。

老城区太臃肿建立新城区，无可厚非可是一个人口才几百万的城市，有必要跑到十几公里之外去建新城区吗

作为一个小城区，你造那么大新区却没有人口来填满，新区差不多就成了一个鬼城你说有什么意义呢？

这就会发生一个现象买了住宅，旁边的配套迟迟建不起来甚至人气都非常差，所谓城市发展方向、城市新中心都是大忽悠

更多都是各区各镇政府各有打算，小城市的关系盘根错节造成是城市无法精耕细作。

而且走过这么多三四线城市发现越小的城市越喜欢窝里横，心不往一处使

当然说来说去，还是领頭的要足够强势

连大开发商都想快进快出的市场，你还要据守吗

但大开发商在县城，其实也是很难玩得转的

一般来说，县城的房地產一般是有两套价格体系的一套是碧桂园恒大这些大开发商为主的价格体系，一套是当地的各种野路子开发商为主的价格体系大开发商不少也是被“去化”搞得头疼。

大开发商愿意下沉到三四线城市还是为了利润，为了规模可以快速高周转。

最直白的原因还是在於县城的原生购买力实在太弱太弱，所有的营销体系在有限的购买力面前，轰然倒塌

大开发商深谙在这种混乱市场下的打法就是：快進快出，不必恋战毕竟跑得慢了，就被埋进去了

三四线城市不可能有持续性的需求，而开发商的打法也佐证了三四线市场的不可持續。

在这样的市场最好不要碰，不然以后暴雷了躲都来不及（靠近大城市的三四线城市除外）

可以说，三四线房地产的概念炒作、忽悠甚至已经到了一种无法挽救的地步。

而三四线城市本身又是一个关系大于规则的社会制度不完善，无法走市场化道路维权这又会讓市场陷入恶性循环的状态。

上阵子一直传言271家房企倒闭，而且倒下去的很多都是资金实力弱、开发水平低的三四线城市的小开发商峩觉得这反而是个好事，毕竟都是市场竞争、丛林法则之下的结果

毕竟，雪崩之时没有一片雪花是无辜的。

以上为正文来自大胡子說房团队的花满楼

南京长江大桥能走吗外地小客车鈳以走吗... 南京长江大桥能走吗外地小客车可以走吗

　　南京长江大桥能走吗外地车能走吗?

　　——外地车是不可以上南京长江大桥能走吗的

　　南京长江大桥能走吗从2005年就禁行外地车了。外地车可以走长江二桥、三桥2008年，交管部门还准备在南京长江大桥能走吗实行单双号限行措施但由于市民反对而搁浅。

　　■涨姿势：南京长江大桥能走吗十大“冷知识”：

　　1.1960年以“世界最长的公铁两用桥”被载入《吉尼斯世界纪录大全》

　　2.连通鼓楼区与浦口区,是一座我国自己设计建造的双層双线公路、铁路两用桥。

　　3.是最长的长江大桥

　　4.南京长江大桥能走吗至2015岁才47岁。

　　5.外地车不可以上南京长江大桥能走吗

　　6.長江大桥其实还有个大桥公园。

　　7.长江大桥简直就是南京交通的命根!

　　8.因为桥身过低严重阻碍了长江中上游发展差点“死掉”

　　9.江苏不止大桥二桥三桥还有这么多长江大桥。

　　10.南京长江大桥能走吗之所以特别应该是因为堵吧