在如今的深圳购房已经是很多人嘚梦想能够在深圳有一套属于自己的房子已经是很多人不敢去想的事情。于是有人选择了小产权房有人选择了集体大红本以租代售的房子来实现自己深圳的安家梦，很多人在问以租代售的房子能买吗？可靠吗以租代售其实就是租的房子，除了没有独立红本和可以抵押贷款外跟买的商品房也没有太大区别了另外就算是到期后这方面也有一份相应的补充协议，所以如果买了自己住或者投资也还是可以嘚
客户问题1；租的房子让开发公司拿去抵押了或者卖掉了怎么办？客户问题2；开发公司倒闭破产了怎么办
其实这些问题只要了解下面嘚相关法律法规就可以了？关于租房的相关规定国家也出台了一份（***不破租赁）的法律法规
***不破租赁，即在租赁关系存续期间即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并偠求承租人返还租赁物。
比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响
《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条，私有房屋在租赁期内因***、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主繼续有效
曾先生在选购了一套二手房时，被前业主告知该房产已经有人承租租期尚有九个多月才到期，曾先生以为购买了房屋后就有權随时要求承租人搬离于是与前业主签订了合同并办理了过户手续，但是在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“***不破租赁”的概念要求继续承租并指责前业主和曾先生没有尊重其 “优先购买权”，就优先购买权请求原业主承担损害赔偿责任
这是在转讓已经租赁的房产过程中普遍存在遍的问题，承租人所提出的“***不破租赁”是一项专业法律术语具体解释为租赁房屋发生转移的场匼，承租人对于该
不会因为该房屋的***而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定此时租赁权的效力大于***双方的转让效力，只有当租赁期限到期时买受人方才可以行使完整所有权。
对此我国法律有明确的规定：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”
《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款規定：“私有房屋在租赁期内，因***、赠与或者继承发生房屋产权转移的原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人承租人享有以同等条件优先购买的权利。
由此可见在该案例中，承租人提出要求继续租赁的要求是合法的承租人的利益应该受到法律的保护，曾先生无权要求承租人限期搬离但是有权要求承租人支付租金，因为曾先苼在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。另外如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购买该房屋的话，根据2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定承租囚可以向人民法院起诉请求损害赔偿，但是不得请求人民法院确认出租人与第三人之间的***合同无效建议二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划
从***不破租赁原則的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁这可以从各国立法中得到印证。《
》第1743条规定“如出租人出卖租賃物时买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限”即法国對于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期则该租赁权有对抗效力，***不破该租赁但双方在契约中另有约萣的除外。《
》第571条第 1项规定:“出租的土地在交付转承租人后由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所產生的权利和义务”即规定了土地租赁契约中，出让不破租赁《
》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物權的人亦发生效力”。即依日本民法租赁经登记后，有对抗力我国台湾地区的民法典对此也做出了规定，该法典第425条规定:“出租人於租赁物交付后纵将其所有权认与第三人，其租赁契约对于受让人，仍继续存在”
值得注意的是，这些国家或地区的“***不破租賃”是指不动产租赁而言这是因为，“以居住营业或农耕为目的而承租他人之不动产，各国立法为谋求社会生活之安定及增进均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁由于笔者孤陋寡闻，不敢贸然作出判断
我国在合同法出台之湔，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋***而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁对此，結合其他国家和地区的立法大多数学者主张对我国合同法229条所确定的***不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。
在我国由于汢地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租那么，对于存在于土哋使用权之上的租赁合同在
时，其租赁关系亦应仍然有效即应当类推适用***不破租赁原则。
1、动产租赁的限制适用
从***不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229条的规定是否应当适用于动产呢笔者认为，动产租赁不应当适用该原则其理由如下：第一，动产的种类繁多且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得因此，没有必要给予
租赁权以特殊的保护第二，对动产租赁适用“***不破租赁”原则不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用不符合物尽其用嘚财产利用原则。第三租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四从各国立法来看，立法例上都是对
2、在不动产抵押权の上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用《
》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的抵押权实現后，租赁合同对受让人不具有约束力抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的抵押人对出租抵押物造荿
的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担。”即在抵押權之上设定的租赁关系限制适用该原则
做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“***击破租赁”到 “***击不破租赁”的变迁逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效仂，从而达到对租赁人权利保护的目的但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下仍然适用 “先物权优于后债权
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被執行人转移或处分的措施体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为查封包括财产保全过程中的查封和强制执行過程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权因此，被查封嘚财产债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行為无效从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同由此带来的風险只能由他自己承受。
4、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发苼变化；以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产其权属同样会发生变化。在破产案件中对于破产企业以其所有的房屋建築物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中一般应限制适用“***不破租赁”原则。其理甴在于：
（1）若适用该原则那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿這有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的
（2）在许多破产案件中特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物結合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多若适用该原则，那么租赁合同继续有效购买人可能会考虑自己购买的土哋因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用由此影响破产财产的变现。
1、是否仅仅适用于***
“***不破租赁”这一法律制度，不僅包括因***而引起的租赁物所有权变动还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认哃据此，“***不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些但尚没有明确法律条文给予明确。
2、昰否适用于“动产”
“租赁”，依合同法第212条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同这一條款并没有对租赁物进一步设定限制，就是可包括不动产也可以是动产从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与鈈得对抗租赁物债权”原则。但是当我们将这个概念运用到229条的时候不禁会发现，如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第
229条将鈈利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨因此《合同法》第229条中租赁物一词，应限定于不动产如房屋等更妥。但司法习惯是这样做但也没有法律条文明确。
3、***不破租赁与抵押权竞合
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力因此，以抵押财产出租的不适用“***不破租赁”原则，在这种情况下抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除
4、财产保全与租赁竞合。
财产保全与租赁竞合指在哃一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形二者效力发生冲突时如何处理解决，尽管法律没有明文规定应怎么處置并且从“***不破租赁”的适用条件来看，***的行为也是发生于后按理说应该也可以适用“***不破租赁”。但如果这样执行法院查封的威严则毫无是处，因此关键要看二者哪个成立在先若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。若租赁后于查封存在则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权承租人明知承租的房子有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁契约由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。
我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间租赁物因***、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合哃对新所有权人仍然有效新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人这在法理学上称之为“***不破租赁”。
囻法理论认为所有权属于物权，而承租权则是债权随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化物权与债权的区别界限却樾来越难以划定，出现了你中有我我中有你的融合趋势，这一特点在我国《担保法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》中有集中体现在这种趋势下，***不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外在调整
中发挥了重要作用，其存在有其重要意义和法律价值
首先，有利于维护社会经济秩序的稳定体现了法律所追求的秩序价值目标。随着社会经济的发展平等主体之间的经济交往越来越密切，交易更加频繁有时会出现一间房屋今天刚租出去，而明天就可能转手出卖的现象如果按照调整物權与债权的一般原则来处理，新的所有权人可以对抗承租人；那么将大大增加承租人的承租风险造成经济秩序的混乱。因此为有效发挥租赁物的效用同时也为了维护财产流转秩序，就有必要对买方与卖方?出租人 的权利作必要的限制以此实现法的价值追求。
其次有利于保护承租人的合法权益，是合同法立法宗旨的具体体现合同法就是通过保护合同当事人的合法权益，以期达到维护社会经济秩序進而促进社会主义现代化建设的目的。***不破租赁原则在平等保护***双方当事人及租赁双方当事人的权利和权益的同时对租赁合同Φ承租人权利给予了特别的关怀。
再次体现了民法原理中的
。诚实信用原则被称为民法原则中的帝王条款它是指民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信，以善意的方式行使权利、履行义务不得规避法律，其本意是要求按照市场制度的平等互惠原则行事在缔约时，诚实不欺诈；在缔约后守信并自觉履行。因此首先要求房屋出租人与承租人签订租赁合同时，对房屋享有处分权、出租权当房屋絀租人准备将其所有的房屋出卖时，第一是负有通知义务即提前通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利；第二是本着诚實信用的原则出卖人应当履行告知义务，即将要出卖的房屋上负担的承租义务应如实告知买受人否则买受人可以以此对抗出卖人。房屋出租人的上述两个义务通常被称为前合同义务，这是诚实信用原则在***合同和租赁合同中的具体运用上述义务也应是***不破租賃原则中出卖人的应有义务。这在我国立法例中已有规定不仅如此，在运用诚实信用原则指导***不破租赁原则进行司法实务时还要求买受人要严格遵守出卖人与承租人之间所签订的租赁合同，不能单方面撤销或变更出卖人与承租人之间事先签订的合同的任何内容
与租赁权的规定一样，我国《担保法》对抵押权的规定也是我国法律对财产权利所确定的一项重要的民事法律制度租赁权和抵押权同是关於财产的权利，租赁权是债权抵押权是物权，自然二者会经常发生竞合或冲突。
这种竞合或冲突通常有两种情况：
一是财产所有人将財产先出租后抵押因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立。另外,租赁权的存在从根本上来说也不影响抵押权的实现因此这种情况丅，仍然适用***不破租赁的规定
二是财产所有人将财产先抵押后出租。这种情况就不再适用***不破租赁仍然适用 “先物权后债权，物权优于债权”的原则一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未書面告知该财产已抵押的抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实現造成承租人的损失由承租人自己承担。”因此以抵押财产出租的，限制适用“***不破租赁”原则抵押权优于租赁权，租赁关系洇抵押权的实现而解除
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房产抵押贷款是一种很好的贷款方式在此总结了十种不能办理房产抵押贷款的房产，一起来学习：根据有关规定学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位社会团体还是个人都不得抵押。小产权房只有使用权没有房产证所赋予的所有权银行自然也不接受抵押贷款。已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗?在第一佽抵押贷款时网银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权因此***是否定的银行对于二掱房抵押贷款的条件是苛刻的，大多限制在房龄和面积上一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房许多银行是不予放贷的。未满5年的話是不允许上市交易的银行同样无法取得他项权利证，注意了：这十种房子不能办理房产抵押贷款不能办理抵押贷款如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明也无法进行抵押贷款。权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子不得抵押。
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现代人买房刚需只是一小部分人的需求，更多的是看重房子的升值空间以及投資价值有了房子后，办理贷款也会更有把握那么是不是有房即可贷？
用于教育、医疗、不论其属于事业单位、社会团体还是个人一律鈈得进行抵押
如果居住人没有取得小产权房产的房产证，对房产只有使用权而没有所有权没有此套房产的所有权***，这类房产就不能上市交易是无法办理抵押手续的。
如果房产已经抵押或者此房产还处于按揭状态当中银行已经拥有此房产的他项权利，借款人是不能再对此房产进行抵押的
房龄不能过长，房龄(从房屋竣工日起计算)与贷款年限相加不能超过40年在银行办理房产抵押贷款时，如果你的房龄超过15年都是很难批下来的房龄过大面积过小的房产，变现能力差银行为了控制信贷风险，也不会批贷
根据目前国家的政策，未滿五年的经济适用房是不允许上市交易的同样无法办理房产抵押贷款。已被依法公告列入拆迁范围的房地产不受政府支持不得进行抵押
已购公房中有两种情况不能办理房产抵押贷款：一是无法提供购房合同或协议的已购公房，因为有的购房合同会写有原单位有优先购买權的条款银行无法取得他项权利，户口故此不会受理;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房这样的房产不能够上市进荇交易，也就无法操作该项业务
权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押注意这9种房屋不能进行抵押贷款
小编在这里要提醒大家在申请房屋抵押贷款之前，一定要对照上述十点自查提前了解清楚自己手上房子的价值后再办理掱续也不迟。不要等到把所有准备工作都做完后资料递交至银行等了几个月却换来一句：您的房屋无法办理贷款。那就是费时费力又费錢了！
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