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　　2018年8月，长租公寓领域接连“爆雷”。其中，与借贷风险挂钩、“租金变贷款”等质疑让长租公寓运营商短期内从融资风口上的弄潮儿变成众矢之的。深圳市消委会近日公布，截至今年8月24日，长租公寓的相关投诉已比去年同期增长305%。

　　到底向谁贷了款 长租中介没提供相关信息

　　从事法律工作的小冯在一年前来到深圳打拼，在自如平台上租住房子。在签订合约的时候，小冯十分细致地阅读协议内容，本以为万无一失，结果到了付款环节，并没有注意到，选择按月付房租的方式会让自己的“租金变贷款”。“我当时没有注意到，一旦同意了这种付款方式，便意味着向自如借了一笔3万元的贷款，付租金相当于还贷。”小冯介绍，自己在退租以后查看征信记录才察觉自己无意间背上了贷款，令小冯觉得不满的是，在前期看房以及后续签订合同的过程中，对于这种付款方式会有第三方的资管公司介入，自如管家没有提供任何相关信息。

　　小冯的遭遇并非个例，在早前南都的报道中(深圳女子指长租公寓气味刺鼻投诉后成功解约并退租)，在深居住的邓***在与蛋壳公寓解约时，也发现自己押一付一的交房租模式实则向第三方金融平台进行贷款。事后蛋壳公寓工作人员回应称，租户在签署合同时都会查看到付款方式注意事项，除了恶意拖欠应付款外，正常过程的解约行为是不会对个人征信记录造成不良影响。如果租户不愿意分期贷款，选择一次***租半年或一年也可以。

　　“被贷款”可能是信息传达不到位

　　对于目前网络热议，消费者投诉的房租上涨、租金变贷款问题，蛋壳在深圳市消委会举行的发布会上回应称，蛋壳有收房风险数据化的管控系统，能够更快更准确地评估房屋的价格，能够精准确定收房价格的范围，从技术上收房价格不会偏离市场价格，实现收房的标准化以及线下复制下的收益风险可控。在此基础上保证出租价格相对稳定。

　　至于租户反映的“被贷款”问题，蛋壳解释，对租户这一块是采用月付分期，包括月付分期的缴租方式、季付和年付的缴租方式，是由租户各自选择，在官网上租户可以看到付款方式的介绍。客户与蛋壳签订租赁合同的时候，基于这一份租赁合同蛋壳会向金融机构去申请贷款，这个贷款用于支付约定房租，金融机构对于申请这笔消费贷款会对客户的征信进行核查，核查审核通过之后这笔贷款会通过受托的支付方式支付给蛋壳公寓，这些情况也是在蛋壳的分期月付当中有详细进行说明。

　　申请分期贷款之后租户是按月向金融机构还款，还款的金额就是官网上面的月租金，不含有其他的费用，也就是说租户不需要支付除了租金之外的任何费用。关于租户退租的问题，租赁合同到期后，蛋壳会向金融公司提出贷款的解除，租客不需要为此承担任何额外的费用。蛋壳表示，可能是目前的信息传达不到位，蛋壳将改进方式告知客户。

　　国家扶持住房租赁证券化 租金贷款是“非常透明的”

　　自如对此回应称，租金涨幅是一个周期性的波动，大学毕业生来深圳时，因为需求性增大，所以租金会上涨，一般9月份和10月份就会往下走的趋势，每年都是这样的情况。目前深圳市场租房整体供给不足，近年来深圳一直致力于改造城中村，梳理非正规的居住空间，也让一些年轻人寻找商品房的住房环境，一定程度上引起房租上涨，还有因地铁的开通周边的房子租金也在上涨。

　　关于租金贷款的问题，自如回应，国家政策是扶持住房租赁证券化，分期付款的产品在用户的A P P上都有明确的提示，在介绍房子详情的时候有一个付款方式，里面会很明确告诉用户可以按照不同的付款方式进行付款，这是非常透明的。

　　长租公寓运营资质待考量 房租分期贷是个监管空白

　　对此，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向南都记者表示，长租公寓运营商在租户不知情的情况下，使其“租金变贷款”无疑是有违规嫌疑的，运营商利用租户信誉向资本方贷款，一次性拿到或占用全年租金，让租户按月还贷，也属于一种“空手套白狼”。

　　宋丁强调，在租户不知情的情形下，长租公寓运营商这一行为确实会对租户的信誉带来风险，“如果资金使用没有什么问题，‘租金变贷款’很有可能就会瞒天过海，然而一旦长租公寓运营商将来出现还贷压力，出现资金链断裂的情况，导致租户违约，风险则会很大。”

　　他表示，长租公寓的房租分期贷是新事物，也是一个监管空白，“政策缺失之下，消费者又不懂、不知情，很难抵御这些问题，容易被套路。关键还是要政策和监管明朗化，这样才有可能有效引导消费者规避风险。”

　　此外，深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，除了租客在不知情“被套路”签下融资协议这一情况外，并不排除还有一种情形，即消费者本身对“付房租”实质是偿还贷款这一问题知情，“如果短期之内租金可以下降，现在很多年轻人其实愿意接受这种房租分期贷的产品，但值得考量的是，长租公寓运营商是否有合法牌照？或者嫁接进长租公寓运营商的资方是否合规？”李宇嘉指出，在这一块的监管上，国家还未有明确的政策指引。

　　重资产低盈利融资难

　　该行业其实很“缺钱”

　　长租公寓经过发展元年后，在政策支持和资本助推似乎兼具的情况下，长租公寓平台却频曝出企业爆仓、催涨房租等行业问题，租赁市场的金融化也引起很大的争议。这到底是门什么生意？

　　地产经济学家邓浩志指出，深圳市消委会提到的房东财产受损风险、租客居无保障风险、金融风险和社会风险这4方面问题不仅仅存在于长租公寓市场之中，在整个租房市场里其实都有同样的问题。认为比起监管空白，长租公寓“缺钱”问题更加突出。正如深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉分析，长租公寓的前期运营阶段投入巨大，“要想止损或减损的话，必须尽快找到盈利模式，实现盈利的前提只有规模化”。据悉，万科旗下的长租公寓“泊寓”，租金收益率在2%左右，除去税费仅剩1.5%的收益。

　　宋丁也认为，房租分期贷的出现也反映了长租公寓融资难、“缺钱”的状态，是原始产品的资金需要，在国家政策没有管制到位的情况下，租客被“套路贷”的情况甚至有可能会弥漫开来。

　　邓浩志看来，国内在长租公寓资产证券化这一步，只是浅尝辄止，并没有完全展开，在行业重资产、重资金的模式，及低收入、低盈利、低利润之间的矛盾无法回避的情况下，长租公寓盈利模式不清晰，遇到资金困难是毋庸置疑的，“靠收租，看不到盈利前景。”

　　可见，在租金收益率低的情况下，长租公寓的生意并不好做。宋丁表示，发展租赁市场要像国外那样实现长租公寓资产证券化，实现轻资产运营模式，才有可能打破僵局。而目前国内长租公寓的证券化产品跟国外还是有不小的差距，还在探索阶段。

　　对稳定中间人群需求有帮助

　　总体市场规模不会太大

　　资深地产评论人朱罗纪介绍，国家力推租赁住房、租购并举是在2016年，但实际上，长租公寓的发展是在国策之前，也就是说，它是市场自发运动，基于市场未被满足的需求而兴起，非响应国家号召才兴起。房租这些年来其实一直在上涨，这个背后反映出来的是供需矛盾，这是解释一切的根本逻辑。

　　他并不担心自如、蛋壳恶意囤房单线条推动租金上涨。“长租公寓介乎商品房租赁和民房租赁之间，做的是需求分层的生意。这个行业是有天花板的，在未来大城市里的整个房屋租赁市场中，它所对应的规模不会很大，最大的企业将来估计也不过是百万间的体量，放在北京、深圳，就算被一家垄断，也不过是10%的份额。”朱罗纪说，它对整体房租的影响，尤其是对底层人群的生活影响，现在不能一边倒地拍死。它的目的，是用来稳定一部分中间人群对于租房的粘性的，进而通过“租购同权”缓和他们对房屋购买的需求。

　　但他也指出，资本也是有成本，也是要回报的，如果长租公寓只想着烧钱，烧得越狠，死得就越快。用超过市价3成的价格拿房源，得看最终转不转嫁得了这个成本。

　　建议针对长租公寓中介行业建立规范

　　消委会公布，针对深圳长租公寓中介服务存在的投诉有：定金不能退、租金变贷款等，主要体现为消费者签署定金协议后才发现需要贷款，拒签租赁合同“定金不退”；在消费者不知情的情况下，“租金变贷款”等。

　　针对消费者的投诉，深圳市消委会从2018年7月底开始，对深圳长租公寓行业开展了为期1个月的专项监督调查。通过神秘顾客体验式调查，对深圳长租公寓行业进行暗访，还原租客租房场景。

　　深圳市消委会认为，长租公寓圈地式收房行为，推动长租公寓房租人为上涨，市场上私人房屋租赁价格也受到长租公寓的影响水涨船高，租房者租房成本增加，没有办法支付高额房租，越住越远，越住越偏，生活水平下降，最后甚至租不起房，只能离开。

　　“租购并举”之后，长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时一些规模化租赁企业在资本的推波助澜下不惜成本地抢占市场份额，竞争到一定程度，争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。在资本推动下房租人为上涨，通过圈地式收房行为扰乱正常市场秩序和房地产业安全。深圳市消委会认为，这将产生大量消费纠纷，租客居住没有保障，房东财产也有受损风险。

　　“炒高了房租，深圳消费者就不欢迎你。”深圳市消委会提醒长租公寓中介服务商：不得哄抬租金抢占房源，不得利用金融杠杆，扰乱租赁市场，侵害消费者权益；不得以误导性遗漏和“先交定金再看合同”等不良营商手法剥夺租客的知情权、选择权、公平交易权等法律规定消费者的合法权益；必须整改霸王合同条款，不得以格式条款免除经营者义务、加重消费者责任、排除消费者权利。同时，必须建立通畅的处理消费者投诉的机制，妥善处理好消费者投诉；不得将租客的房租和贷款挪作他用，不得在合同中隐藏试图规避资金监管的条款，必须保障消费者的资金安全。

　　同时，深圳市消委会建议相关部门要针对长租公寓中介服务行业的新特点建立规范。