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第三方登录：[ 导读 ]大数据、社交、场景已近成为商业地产三个新关键词阿里巴巴曾公开表示：电商的核心竞争优势起步阶段靠价格，发展阶段靠服务，成熟阶段则必须靠大数据。如今，这一定律不仅在电商适用，在当下的很多行业也适用。为什么大数据重要，因为它已经不是即将改变我们的生活，而是已经彻底的在改变了。作为比住宅复杂的多的商业地产，应该说很早就开始了实体商业的互联网+之路，对于大数据的探索和应用，也是走在行业前列。无论是地产甲方、互联网公司、还是第三方服务商纷纷开启了大数据之路，但在早期阶段，一直有几个「误区」被外界所误解，例如：1、用很牛的技术分析出来的结论就是：有钱人买好房子，年轻人买刚需盘。2、用很炫酷的图表展示出购房者的年龄、职业分布等诸如此类的泛泛信息。上述两个「误区」让很多人觉得大数据是忽悠。但有一次我去参加一场大数据发布会时，技术人员随机抓取了一位来宾的数据，并展示了过去一周他的很多行为轨迹时，现场就炸开锅了，觉得这太可怕了。一边说大数据是忽悠，一边说大数据恐怖。情绪背后是我们对事物的不了解。技术发展都是有过程的，不能因为科学家去论证太阳东升西落这样的事实就说他们的工作毫无意义，不能因为多国动用卫星也没找到 MH370 ，就说卫星很差劲。大数据亦是如此。就目前房地产行业的大数据而言，还只是冰山一角。如果我们换个角度去思考，也许能对大数据有不一样的看法。3、大数据一直告诉开发商的都是加法，但很少说减法。比如说哪种广告的转化率最低，今后不要再做了，哪些因素刺激消费者在商场做出了不购买决策，能不能找出这些不利因素；4、如何通过大数据挖掘出自己与别人不一样的特色专长，迎合消费升级，而不是只把大数据当个分析工具，大家还处于同质化竞争状态。很显然， 1 和 2 这种初级问题肯定不是大数据的终极目的， 3 和 4 正是目前大数据在地产领域的努力方向，尤其在商业地产领域。基于大数据分析的传统运营升级及时的业态升级，不断创新的营销活动，这些外部看到的动作 ，其实都是根据大数据分析的结果来部署的，所有的营销、招商、运营、活动推广都围绕着分析结果展开。以大悦城为例，打通会员卡、消费记录等数据，了解消费者的消费习惯和偏好，有针对性的推送个性化品牌信息和会员服务。利用基于客流监控设备、WIFI站点、iBeacon等相关的数据采集，完成客流统计系统的追踪分析，提供改进的动线方案。▲北京朝阳大悦城北京朝阳大悦城 4 层的新区开业之后客人总是不愿意往新区走，因为消费熟悉之前的动线，所以很少有人过去，该区域的销售表现一直不尽如人意。为此，招商部门在 4 层的新老交接区开发了休闲水吧，打造成欧洲风情街，并提供 iPAD 无线急速上网休息区。通过精心设计，街区亮相后新区销售有了明显的改观。搭配社交的购物中心今天的消费者，很难再界定何时何地是线上还是线下，社交网络和每日的热点推送将我们时刻串联在一起。世界最大的零售商沃尔玛就将大数据与社交结合起来了。11年，沃尔玛以 3 亿美元收购了一家专长分类社群网站 Kosmix。Kosmix不仅能收集、分析网络中海量资料，还能将这些资讯个人化，提供采购建议给终端消费者。13 年 6 月，沃尔玛收购数据分析初创公司 Inkiru，这家初创公司 Inkiru 将加入沃尔玛全球电子商务技术团队WalmartLabs，为零售巨头沃尔玛提供一个分析预测平台，以加强其网站的个性化、搜索、防欺诈及营销能力。▲沃尔玛，一个管理系统仅次于美国军方，服务器比微软总部还要多的连锁零售商工程师从每天热门消息中，推出与社会时事呼应的商品，创造消费需求。分类范围包含消费者、新闻事件、产品、地区、组织和新闻议题等。同时，针对社交网络快消息流的性质，沃尔玛内部的大数据实验室专门发展出一套追踪系统，结合手机上网，专门管理追踪庞大的社交动态，每天能处理的资讯量超过10亿笔。开始转移重心的商场运营用各种技术手段捕获的消费者行为记录，都只是人们生活的部分片段，无法形成完整画像。另一方面，消费者在商场内的消费行为具有「被迫」性，他们只能选择商场内的货物或服务。为了找出消费行为背后的逻辑，扩大数据的时空范围是必然。商场追求与消费者的强关系连接，而强关系要基于共同的价值观，关系发展的深度则与双方沟通的频次有关。在离开商场后的很大一部分时间里，如何利用各种端口收集好客户数据，管理好客户关系，以适当的机制、方法和语言，针对不同的客户执行不同方式与频次的唤回。▲宝龙悦商，用一个后台随时管理各类交互，汇总所有消费者行为数据在实体商铺之间，只要使用权没有统一，其在运营上就很难发生联系，即使紧紧相邻且顾客高度重合的两店铺之间，也少有共享互促的行动，这无论是对店铺还是消费者，都是巨大损失。如果顾客高度重合的店铺之间能实现客户数据的打通，各自的客流都能得到提升，顾客也可以获得更多便利和实惠。所以，商场运营也开始往场外时间、场外关系和场外租户的数据收集和分析上转移。有大数据，目标直指资产优化整合并打通所有的场景数据这件事到底有多难呢。据悦商科技透露，他们为了能够覆盖商业场景中所有的智能硬件，数十人的工程师团队，花费了超过一年时间研究各类接口开发和应用。将所有的数据都集中到客户的后台数据中心，再将来自经营场景的数据与管理系统的后台数据整合，为业态规划、招商、经营、企划策略提供专业的数据服务，这些数据方面的应用还都是属于经营层面的。▲上海奉贤宝龙广场当下实体商业的困境不在互联网一元化的冲击，更在于其管理模式和经营体系的落后、缺乏对数据的掌控，合理的大数据技术和应用支持，能够让资产回到价值提升的轨道上来。如何提升自己的技术水平以实现数据全面积累，培养开发商的数据意识和专注数据应用也是商业地产商们迫切需要研究的。就悦商科技来说，目前不仅能够打通了商业场景的所有数据，而且能够对这些数据进行提炼，按照资产管理的分析模型重组，与资产体系的数据目标比对，为开发商提供实时的----完全基于一线、不受人工干扰的数据----资金运用、项目风险、商业生态趋势的专业分析，对于有资产证券化目标及有一定规模资产需要管控的客户有更大的价值。可以说，商场工作重心的转移和资产优化都离不开大数据，而这些想法在技术层面上都已近实现了。大数据的减法和利用大数据开发出自己的特色服务也早已进入大数据应用的规划日程。随着市场竞争日趋激烈，真正能让商户赚钱的商场才有竞争力，而大数据应用将成为未来运营商新型商业模式的关键支点，利用大数据平台和数据模块化管理去进行商业地产开发和日常运营，无疑将是未来购物中心发展的趋势。而这一切变革的动力不仅来源于科技的推动，同样还有对消费者，对商户、对自身负责的态度。| 新模式 |聚焦企业战略转型和新模式探索关注企业未来?微信公众号&克而瑞咨询&| 微信号&criczixun合作及业务联系：点滴(hbswdd)　
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