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房屋漏水/车库被淹 谁为业主的损失买单？
入伏以来，各地暴雨接踵而至，防汛防涝的新闻分分钟引入眼帘，除了道路积水，行人遇险、城市排水系统瘫痪、群众受灾等这种公共灾害以外，还有一种伤害是购房者比较关注的，那就是暴雨过后，房屋漏水或者被淹，地下车库进水汽车损毁等财物受到损失的状况，谁该为业主的损失买单呢？一般来讲因天灾造成的损失，属于不可抗力，如果没有购买保险，一般情况下只能自认倒霉。但也有一些损失，原本是可以避免的，在这种情况下，应有人对业主的损失进行赔偿。专业人士的解答为业主维权提供参考。1、房屋渗水、漏水造成的损失，谁承担？质保期内找开发商，质保期外可使用维修资金维修。暴雨造成屋顶漏水、墙壁渗水等现象，给业主带来损失，是最为常见的纠纷。这种情况下，责任应该由谁承担？住宅作为一种产品，也有质保期，按规定，屋面防水工程、卫生间和外墙防水保修期为5年。也就是说，如果业主在房屋保修期内，因为漏水、渗水造成财产损失，可以找开发商索赔追责。如果已经超过保修期，楼顶维修便属于公共部分，出现漏水问题，业主可以申请启动房屋维修基金维修，但由于漏水现象并不是人为故意造成的，没有侵权人，属于自然现象，因此已经造成的损失只能由业主自己承担。2、暴雨造成积水倒灌进入车库，造成车子损毁，该谁来负责？首先要找到事故原因，才能认定该谁承担责任。要界定是否属于开发商责任，主要看小区及地下车库的排水系统是否按照国家标准建设，排水设计、施工是否规范。如果是因为开发商在建时，地下车库排水设计或施工不当，造成使用过程中出现排水问题，造成了财产损失的结果，那么业主可根据相关法律，要求开发商承担一定赔偿责任。其次，对于物管方在突发自然灾害中的职责，法律上无强制规定，这主要依据业主与物业方签订的《物业服务合同》，据此判定物管是否尽到应尽职责，如果物管有明显的失职行为，可追究责任。如果物管在已经尽到职责的情况下，仍无法避免损失发生，则不需要承担责任。&暴雨发生后，一般都是业主与物业纠纷发生的高发期。很多业主认为，业主需承担部分责任，而物业公司则认为，暴雨属于不可抗力。特大暴雨本身属于一种外来因素，但在下雨过程中，物业公司作为专业的物业管理部门，对雨季可能发生的危及业主利益的情形应当可以预见的，当事人能够预见而由于疏忽没有预见，或者是未尽最大努力加以防止，以不可抗力作为抗辩不能成立。&物业公司应制定突发事故应急预案，在此类事故可能发生时，及时通知业主做好安全防范工作，例如在可能发生暴雨时，通知业主将停放在地下车库的车移至安全位置等，从而减少或防止业主财物损毁的情况。而只要物业公司已经按照合同约定尽到了相应的责任和义务，业主不能要求其在事故发生后承担赔偿责任。
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国际工程中常发生的合同问题
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　　国际工程，是指通过国际性公开招标进行发包承建的工程项目。根据国际金融组织的规定及国际惯例，凡是利用国际金融组织的贷款、各国政府间赠款或优惠贷款作为建设资金的工程项目，都必须进行国际性的公开招标投标。通过公开的投标竞争，业主选定中标单位并签订合同进入工程项目的实施。因此合同管理贯穿于整个工程项目的全过程。　　国际工程施工合同是工程项目所有工作的核心和根本，一切工作都必须按照合同条款中规定的业主和承包商签订的合同履行工程监理任务。而这些利用国际金融组织或外国政府贷款建设的工程包括国内的国际性工程，如鲁布革水电站、二滩水电站、小浪底工程等都普遍采用了fidic合同条件。根据工程范畴的不同，分别采用fidic《土木工程施工合同条款》(简称“红皮书”)、fidic《电气和机械工程合同条件》(简称“黄皮书”)、《业主/咨询工程师标准服务协议书》(简称“白皮书”)。“合同条件”是构成合同文件的重要组成部分。　　fidic《土木工程施工合同条款》分为两大部分：第一部分为通用条件;第二部分为根据工程项目的性质、特性将合同条件具体化的专用条件。　　第一部分通用条件适用于各类土木工程，如水利、道路、铁路、港口等建设项目。条款中详细规定了在合同执行过程中出现的开工、停工、变更、风险、延误、索赔、支付、争议、违约等问题时，工程师处理问题的职责和权限，同时也规定了业主和承包商的权利、义务。所以，无论是业主、工程师、承包商都必须熟悉、理解、掌握这些合同条件来处理发生的合同纠纷，并予以正确解决。国际模式的合同管理是采取静态的招投标、动态的合同管理。　　承包商按照业主投标书规定的地质状况和自然条件、招标图纸和相应的工程量清单boq，依照当时的价格水平、相应的法律条文及其它条件进行投标。投标书完全依照实物法编制，投标商之间是实实在在的较量，凭实力中标，并签订合同。在施工过程中，将会发生各种条件的变化。fidic条款中明确了各种变化条件下的处理方法、原则、程序。承包商通过调价、变更和索赔来补偿由投标条件变化带来的费用和工期损失。　　在工程施工过程中发生的合同问题有如下几个方面：　　1、自然条件由于一般国际土建工程规模大、工期长、地质条件复杂，很可能遇到特殊的不利条件和特大灾害，再则由于业主和设计咨询单位在发布的招标文件中对施工地点的勘探工作深度不够，没有正确反映真实的地质状况和施工条件，数据误差较大。　　其表现形式一般为：开挖时出露的土石比及高程对照招标文件出入较大;开挖时发现古代遗迹、文物和化石等;在地下或隧洞施工中出现了汹涌的地下水或泥石流，严重超出招标文件所述的气象、水文条件，如特大降雨量、特大洪水、最高洪水位及其它特大天灾等。其它在招标文件中提及的现场条件与实际出入较大，位置、高程差异较多等等。　　上述情况根据fidic有关条款(12.2条、27.1条)“是一个有经验的承包商无法预见到的”，势必导致工期延长和施工费用增加，承包商将及时向工程师发出索赔通知书等索赔报告文件，并抄报业主。工程师应到现场视查，充分客观地作调查研究，提出处理意见。　　2、工程变更工程变更是国际性土建工程最大的合同问题，变更事项诸如设计变更、施工顺序变更、工程量变化、条件的改变等等都会引起工程变更。　　fidic51.1款明确规定了五种变更： a、增加或减少合同中所包括的任何工作的数量(工程量); b、省略任何这类工作(取消任何工作项目); c、改变任何这类工作的性质、质量、类型; d、改变工程任何部分的标高、基线、位置和尺寸; e、实施工程竣工所必需的任何种类的附加工作; f、改变工程任何部分的任何规定的施工顺序或时间安排。　　在合同管理工作中，有些是合同工程范围内的工作，有些是超出合同工程范围外的工作，两者的施工工期和施工费用有很大差别。如何界定两者的区别应注意： a、工程师发出了“工程变更令"，意味着变更的正式确认。实践中工程师经常发布口头的变更指令，承包商应要求工程师补发书面指令。 b、是否发生"根本性的变更"，工程性质是否改变。如工民建项目中合同规定修建平房，后变更为修建楼房或反之原修建楼房，后变更为修建平房; c、工程变更的数量或合同额超出多少为界限才属变更，须根据具体工程项目的合同条款来确定。　　fidic条款规定变更界限为15%，fidic专用条款同时提出了补充规定，当工程项目涉及的金额大于合同金额的2%，并且实际工程量超出或少于工程量清单(boq)的25%以上时，应对合同价进行调整。　　3、工期调整工期也常是合同双方涉及到的比较多的合同问题，工期拖后，引起整个工程的滞后和被动。　　工期拖后可分为几种情况：一是可原谅的工期拖后，如设计变更、施工现场变化、业主工程师方面造成的原因、施工干扰等则可延长工期及补偿经济损失;遇天灾、超常气象条件、工人罢工则可延长工期但不补偿经济损失。　　二是承包商内部组织不力属不可原谅的拖期，既不延长工期也不补偿经济损失。在工程实践中，遇到了可原谅的工期拖后的业主、工程师为挽回由此带来的损失往往采取加速施工(acceleration)即赶工的方法，给予承包商适当的工期延长和增加施工费用而指令承包商投入更多的施工设备和人力，或以加班的形式挽回失去的工期。　　4、合同价调整在国际工程的施工过程中，合同价的调整是合同管理的重要内容。　　引起合同价变化主要有以下几个方面：(1) 工程变更引起的工程量、单价变化。在施工过程中往往实际完成的工程量较工程量清单(boq，工程量估计值)变化较大，工程变更同时引发单价的变更，使合同价的变化更为显著; (2)作为一个有经验的承包商无法预见到的不利的自然条件引起的工期调整和工程量变化，从而使合同发生变化;(3)额外工程，指工程师发布指令的新增工程超出了合同文件指定的工程范围，导致重新议定单价，从而使合同价发生变化;(4)物价上涨，由于施工期长，工程所在国的人工、材料等难免涨价，fidic专用条款提出了三种方案，利用调价公式是目前国际工程的通常做法;(5)后续法规，fidic条款70.2条规定，在投标日以前的28天以后，如果工程所在国的法律、法规发生变更，使承包商的施工费用增加，承包商有权得到经济补偿。　　5、暂停施工在施工过程中，由于客观的原因或合同双方的争端，需暂停施工，分为三种情况：(1)业主要求暂停施工;(2)承包商要求暂停施工(fidic第69.4款，慎用);(3)紧急情况下被迫的暂停施工。以上三种情况均导致工期延误，若不是承包商的责任，则能得到工期延长和相应的经济补偿;若是承包商的责任，则他应承担经济损失并努力赶上工期。　　6、终止合同终止合同的最严重的合同问题，是合同各方都不愿出现的事件，因为这将伴随着重大的经济损失和社会信誉度。如果合同一方严重违约，另一主有权提出终止合同。fidic第63.1条款指出了承包商违约的一些严重事例，如承包商已放弃合同，无能力实施合同;承包商经济上破产，无力偿还其债务或资产已被扣押;无视工程师的书面警告，固执地不履行合同义务(fidic第4版只要求一次“警告”);施工质量极差，违反技术规程规定的施工方法和质量标准等等。业主在发出终止合同的正式通知以前，应征求工程师的同意，并确保不违背合同条款，向承包商发出书面警告，在发出14天之后接管其施工营地、物质设备等，进行经济清算。
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