关于印发2017年铜川市保障房小区“和谐社区?.幸福家园”创建方案创建标准的通知

[网络编辑：保障中心]

该中心长期坚持“普遍参与论”，维护物业公司集团设计的物业管理制度，反对社区建立分权制衡的业主代表大会制度。宣扬“物权不能代理”，“业主自治没有理论”。其理事长的名言：“业主们的沉默就是我眼中的和谐社会”。

和谐社区发展中心机构简介

    北京市海淀区和谐社区发展中心机构，目前由理事会、学术委员会、行政办公室、志愿者部等组成。本中心办有《和谐社区通讯》（双月刊）和网站。

现任北京市、海淀区政府民政局、海淀建委、物业调解委员会顾问，曾任上地西里业主委员会主任、居民委员会主任、人民调解委员会主任等。

现任中国人民大学公共管理学院副教授、制度分析与公共政策研究中心副主任。研究领域为制度分析与公共政策、社区治理、冲突与纠纷调解。1978年考入中国人民大学档案学计算机档案管理专业，1982年获历史学学士学位。1999年香港城市大学访问学者，2001－2002年美国印第安纳大学政治理论与政策分析研究所访问学者。

现任中国人民大学公共管理学院公共政策与公共安全研究所教授、博士生导师、中国人民大学公共政策研究院执行副院长。北京大学政治学博士。中国行政管理学会副秘书长，2000－2001年美国印第安纳大学政治理论与政策分析研究所博士后，美国印第安纳大学政治理论与政策分析研究所研究员，北京大学政府管理与政治发展研究所兼职研究员。

现任北京隆安律师事务所合伙人、律师，北京北京市律师协会房地产专业委员会委员，北京门头沟区政协委员。

主要从事反欺诈反垄断消费者权益保护事业，大海商务顾问有限责任公司执行董事。

现任北京忆通律师事务所律师，北京市律师协会物业管理专业委员会主任，北京市律师协会房地产专业委员会委员，北京市不动产评估委员会委员。

和谐社区发展中心的重大事务由理事会决定。该中心执行负责人是理事长蔡若焱和副理事长陈幽泓，负责日常工作与项目运作的决策与策划。

项目官员：赵静，中国人民大学公共管理学院公共政策与公共安全研究所硕士，负责和谐中心的项目管理、实施。办公室负责人：曹吉丁，负责日常行政事务文件档案资料的管理、印章的使用管理等。财务：郑岘，专业会计，负责财务账目、票据、现金出纳等事务。

兼职人员：潘海燕、陈伊晨、白丽华。

学术委员会是和谐社区发展中心的工作实体，由于所有成员都是义务、兼职参与中心的工作。

北  野：银枫家园前业委会主任

刘绮菲：北京青年政治学院社会学系教授、北京市政协委员

宋有兴：《现代物业》杂志社社长

雷  霞：美丽园业委会主任、北京联合大学教授

朱大晖：焦点房产网社区版经理

李国庆：社科院城市发展与环境研究中心研究员

何艳玲：中山大学城市社会发展研究中心副主任

邵夏珍：中国社会科学院人口研究所研究员、水清木华园前业委会主任

王建勋：中国政法大学法学院副教授

杨玉圣：中国政法大学法学院教授

李云亮：中国民主建国会北京市西城区工委法制委员会委员

方竹兰：中国人民大学经济学院教授

张丽曼：中国人民大学马克思主义学院教授

朱宪辰：南京理工大学教授

孟宪生：北京市仁和律师事务所主任

王嘉吾：北京居安兴业社区服务中心董事长

王  峰：上海财经大学助理教授

“业主主导、专业服务、和谐共生、科学发展——贯彻***精神、构建和谐社区”第六届上海市业主委员会年会全程速记

地点：中国·上海延安东路59号工商联大厦副楼四楼2会议室

参会人员：各地业委会协会领导、业主委员会主任、居民委员会书记、主任、物业公司经理、街道房办工作人员、高校社区研究专家学者、各大媒体等

主办：和谐社区沙龙（上海业伟业主咨询服务有限公司）

协办：和谐社区发展中心

银湾物业集团·上海文化物业管理有限公司

上海杰筑工程咨询有限公司

大会主席、主持人：刘生敏，和谐社区沙龙秘书长、上海业伟业主咨询服务有限公司总经理、中国业主大会研究会秘书长

刘生敏（和谐社区沙龙秘书长）： “业主主导、专业服务、和谐共生、科学发展”，第六届上海市业主委员会年会现在开始。

我是和谐沙龙的秘书长刘生敏，现在我代表和谐社区沙龙以及上海的八千个业主委员会欢迎各位代表的光临！

特别要感谢很多远道而来的客人，很多都是来自于广州、青岛、宁波、南京，包括广东省人民政府参事王则楚老先生，青岛市业主委员会联合会会长李义翔先生；江苏省宿迁市业主委员会会长孙泽甫先生；南京和谐社区论坛主席、南京江南文枢苑业委会主任赵健先生；公共事务专家舒可心先生；中国打假第一人、和谐社区发展中心名誉理事王海；无锡春江花园业委会主任常本靖先生；宁波鄞州致诚物业管理事务所首席合伙人陈哲伟先生；常熟市优秀业委会主任周宗俊先生；北京社区研究专家、2011年中国十大正义人物、北京百子湾业主委员会主任陈凤山；北京社区研究专家、新浪微博@业委会通讯

    下面首先进行上海政法学院大学生实践教学基地授牌仪式，有请上海政法学院教务处实践科研究员张林龙老师代表上海政法学院致辞！

张林龙（上海政法学院教务处实践科，研究员）：各位领导、各位来宾，上午好。在这辞旧迎新之际，我和大家相聚在这里，感到非常高兴。在第六届上海市业主委员会年会上参加校企合作授牌仪式，我谨代表上海政法学院教务处实践科向年会的召开表示热烈的祝贺！衷心的感谢和谐社区沙龙十年如一日，为上海乃至全国和谐社区建设所做出的贡献，特别要感谢和谐社区沙龙作为我校的大学生教育实习基地对我校教学工作的支持。我校自1984年创立至今，始终秉持“立足政法、服务上海、面向全国”的办学宗旨，坚持“刻苦、求实、开拓、创新”的校训，以社会需求为导向，探索新的创新发展道路，努力培养基础扎实、具有社会责任感、具备实践能力和创新精神的复合型、应用型人才，并取得了一定的经验和成绩。这次活动的举行必将推动我校人才培养工作，衷心祝愿我们校企之间的合作越来越好，友谊之路天长地久。最后，预祝大会取得圆满成功。谢谢大家！

刘生敏：下面有请银湾物业集团董事长胡祝帮先生致辞。

胡祝帮（上海银湾物业集团董事长）：各位尊敬的领导、各位尊敬的来宾，大家早上好！非常荣幸能够参加第六届上海业主委员会年会。在此，我代表银湾物业向与会的各位领导、各位来宾表示最衷心的感谢！

改革开放三十年来，物业行业取得了很大的进步和发展，在座的各位业主委员会的同仁们为我们物业行业的发展可以说是呕心沥血，付出了艰辛的努力，迎来了改革开放三十年后物业管理的一个辞旧迎新的新的春天的到来，所取得的成绩与各位领导、各位业主委员会所付出的辛勤努力是分不开的，我本人也是多年从事物业管理基层事务工作，请允许我借此机会在这一辞旧迎新之际代表物业公司的同行向各位尊敬的业主委员会的领导表示最衷心的感恩和谢意！

刘生敏：下面有请协办单位上海宝盒速递市场总监丁勇先生致辞。

丁勇（上海宝盒速递有限公司市场总监）：各位领导、行业领导、专家教授们，大家上午好！我是上海宝盒速递有限公司市场总监丁勇，在今天这样一个比较特殊的日子里，我代表上海宝盒速递有限公司以及我们的行政总裁袁雪峰先生向第六届上海业主委员会年会的顺利召开表示最热烈的祝贺！

随着近几年来整个电子商务与网络购物的飞速发展，现在小区和谐、小区快递管理方面存在的很多问题，我们公司也是致力于尽快针对这些问题制定最好的解决方案，我们公司最近正在参与大学生创业项目，因此我们推出了快递自主服务平台，希望日后能够通过这一平台对上海乃至全国的小区快递管理、小区的安全、小区的和谐做出相应的贡献，会议期间希望能与在座的专家、领导进行接触，希望大家多对我们提出宝贵的意见和建议。

刘生敏：下面有请和谐社区发展中心名誉理事王海先生致辞！

王海（和谐社区发展中心名誉理事）：非常高兴能和大家一起探讨与社区治理有关的话题，希望今天能够和大家一起学习、一起分享。和谐社区发展中心是人民大学公共政策研究中心在海淀区注册的一个民营组织，现在一直在做一些立法研究的工作和社区的调解，还有一些专项课题的研究。自从2004年开始，我们打算做一个物业公司帮助一些想要自治的小区，因为想要自治的小区需要聘请一些不同的专业服务企业，比如需要聘请绿化、聘请保安，那么在业委会和专业服务公司之间会有一个空档需要（物业公司）来衔接，我们通过物业公司帮助业委会和这些专业的服务提供商进行衔接，希望能够在2013年为业主和这些希望自主治理的小区提供帮助。再次感谢大家，希望这次会议取得圆满成功！

刘生敏：下面有请山东省青岛市业主委员会协会会长李义翔先生致辞！

李义翔（青岛市业主权益研究会常务副理事长、秘书长，青岛市业主委员会联合会会长）：尊敬的刘生敏秘书长、尊敬的张林龙先生，尊敬的为中国物业健康发展尽心尽责的各位知名学者、专家、党政领导，各位工作在中国物业第一线的同仁们，大家上午好！首先，我代表青岛市2300余个物业小区、70余万户业户，400多万独立物业区域的业主和青岛市业主权益研究会以及参会的六名青岛同志向第六届上海市业主委员会年会的顺利召开表示衷心的祝贺！向为年会顺利召开而精心组织的刘生敏老师及其团队表示崇高的敬意！通过昨天简短的交流，让我了解到了在中国的大地上有你们为业主利益保障而辛勤地耕耘，中国的民主法治在明天将会绽放出灿烂的光芒。我们青岛同志本着认真听、用心记、多请教、深沟通的态度，在本此会议期间接触多方面、多层次的专家和领导，为青岛业主和谐发展做出我们的绵薄之力。祝大会取得圆满成功！

刘生敏：下面有请宿迁市业主委员会协会会长孙泽甫先生致辞！

孙泽甫（江苏省宿迁市业主委员会协会会长）：尊敬的各位领导、各位来宾、各位同事，大家上午好。首先感谢和谐社区沙龙和各协办单位为我们提供了这样一个交流平台，我谨代表江苏省宿迁市业主委员会协会向业主委员会年会的召开表示热烈的祝贺！辞旧迎新，在即将过去的2012年里，在座的各位同行都在各自的业主委员会及业主委员会协会的工作中取得了一定的成绩，为业主、为小区做出了应有的贡献，也为建设美好家园、构建和谐社会发出了一份光和热。值此年会大好时机很好地进行交流、研讨、取长补短，以在新的一年里让我们的工作更上一层楼。

众所周知，业主委员会和业主委员会协会的工作是新时期小区工作中的一个新领域，是小区民主民间自治组织团体，也是维护业主权益，创建公平公正社区的一个必须要走的途径。依法维权、共建社区、不断创新，为促进社会稳定、构建和谐家园不懈努力。同志们、朋友们，难忘这次热情聚会，难舍今天共聚之情。我们需要积极加强与兄弟单位的交流，共同开创业主委员会工作的新局面。让我们共同努力，争取明年取得更大的成绩。谢谢大家！

刘生敏：宿迁市业委会协会是全国第一个在民政部门登记的地市级业委会协会（原来媒体报道是宿迁市城区业主委员会协会，4月份登记是全市的协会）。温州市业委会协会将是第二个全国地市级的业委会协会。温州市业委会协会的蒋会长为我们年会专门发来了贺信。下面请南京和谐社区论坛主席赵健先生致辞。

赵健（南京和谐社区论坛主席）：各位从事和谐社区建设的朋友们，大家早上好，我是南京和谐社区论坛主席赵健。首先祝贺第六届上海市业委会年会顺利召开。本想朗读一下南京业主大会服务平台的创始人陈伯元先生的贺信，后来为了配合刘总就不再赘述了，我亲手把贺信交给刘总。

    上海业委会有11000个小区、8000多个业委会，南京有不到3000个小区、1000多个业委会，南京业主维权组织起步比较晚，我们吸收了北上广深各地的先进经验，我们也有南京自己的特色，今天将由我们代表与大家进行交流。最后，预祝第六届上海市业委会年会圆满成功！谢谢大家！

刘生敏：开幕式到此结束。下面进入论坛议程。首先有请上海市业伟业主咨询服务有限公司物业管理师、法律顾问邢华勤女士主持。

第一时段：  ***报告与基层民主建设

主持人：邢华勤，上海业伟业主咨询服务有限公司法律顾问、物业管理师

邢华勤：各位老师，大家好。首先有请广东省人民政府参事王则楚先生，他发言的题目是《物权法与物业管理》。

王则楚（广东省人民政府参事）：大家好，《物权法》当中对于建筑物的区分讲得非常清楚，建筑物分为专有面积、配套专有面积以及共有面积，我们仅仅是把共有物业交给物业管理企业来管理，物业企业管理共有物业的费用是按照专有面积分摊的，现在出现的情况是，住户的专有面积分摊了共有的建筑面积，就是所谓的“分摊面积”，物业管理费用按照住户的专有面积，或者已经出售商铺的专有面积来分摊，但是发展商自己的会所、车库这些面积是不交物业管理费的，共有物业的开发利用往往也被开发商占有，或者是被物业企业占有，因为“包干制”不公布这些东西。

我们有3000户40万平方米住宅小区的业委会，我们就是抓住了这样一个要点，要求明确哪些是共有的、哪些是专有的、哪些是配套专有的，这样一来就可以逐步地把我们共有物业的开发利用收归，因为文件当中说得非常清楚，共有的开发利用是归业主所有的，比方说电梯广告这些东西。另外开发商登记成他的物业同样要按他的占有专有面积向我们小区来交物业管理费，比方说过去他们曾经说过，开发商没有出售的这些物业是按照半价来交物业管理费的，我们说不行，你的物业跟我们买过的物业权利是等同的，大家都是业主，有没有住是另一回事，你还得交，不能说不利用就不缴纳或者减半缴纳，所以最后就是全额交纳。后来我们发现他的车库、商铺没有交，我们就认为他的车库、商铺也得交。广州市物价局最近做出决定，所有专有的车位按照月包费用的1/3，也就是30%来交纳物业管理费，一个车位月包是400元，所以每月物业管理费是100元。当时车库是按照跟住宅一样的标准来交，我们大概是40万左右的专有面积，一次上交的物业管理费大概是400万元/年，但是光是车库就增加了80多万（物业费）。因为车库是经营性的，来往的人员也比较多，商业也是经营性的，利用共有物业的人数也比较多，包括顾客这些不是我们小区的都有，因此需要按照双倍来交。现在开发商和建设者方面交的物业管理费达到了160万元，加上我们物业开发的50多万，如果400万元是交的物业管理费，开发商还要付50万元，这样一来小区的管理就比较顺利了，因为有资金的支持。

关键的问题在于共有物业必须要清楚，专业面积也应该清楚，过去小区连走廊都登记成开发商的，既然这样你就交物业管理费吧。现在这个事情改过来了，最近出台的《广州市物业管理办法》很明确地规定：“建筑商必须明确登记共有物业”，登记共有物业有很多好处，因为共有物业不仅是绿化、小区道路等等，还包括外墙和屋顶，甚至邻里之间的争议区域，比如你的楼顶漏水了需要上去修，那个人是肯定不让你打开的，因为他觉得你开我的门来修我的东西，所以规定你的屋顶是他的地板，这是共有的，不能认为是你自己的，因此很多东西都是打开修好，该怎么处理就怎么处理，但明确说明这不是你自己的，外墙是共有的，必须要经过大家同意。我们认为共有物业不是国家公有的，是小区这一部分人共有的，它是一个私权，不是公权，所以这个必须要确权。确权以后房产证里必须注明哪些是你的共有物业，在出售房子的时候不再把共有物业分摊，而是按照你的直接面积来卖你的房子。因为房子是按照市场价格来卖的，根本不存在分摊的问题。共有物业的开发利用都归业主所有，现在明确由建筑商来登记，但是《办法》里还缺少规定：业委会成立以后应该向业委会移交，包括土地的使用权确定以后，小区已经建好准备卖了，土地使用权也要向我们移交，只有做到这两点，我们的权益才能得到真正的保护。

因此，我们认为共有物业的私权确认是整个小区物业管理的一个基础，能够真正做到共有物业的开发收益归业主，能够做到业主能够参加业主委员会，每一个人都能参加，就凭你的房产证里写明的你是共有物业的所有人之一。如果你只是居民的话就没有这个权利。通过选举产生的代表或者业委会主任都是由你通过选举把你的共有物权委托给他们，正是因为有了共有物权，业主委员会作为一个有资产的所有人，他才有行使民事权利的责任。前几年我们就在想办法推动共有物业的确权，因为这些不动产必须是经过登记才行的，设备这些东西就更应该是这个样子。现在供电局认为小区的低压变电部分是小区自己的，坏了的话应该你们自己修，根据《物权法》规定供电局是直接向用户售电的，所有售电前的设备都是你供电商的，用户一户一表，表后的是用户的，表前的是供电公司的，跟物业公司一点关系都没有。因为没有明确，我是移交给你的，没有明确这些产权到底是谁的，坏了叫你修，收钱是他收，这些都是不合理的。我认为共有物业的确权是整个物业管理的一个法理基础，只有把这一点做好了，物业管理的工作、和谐小区的建设才能得到根本的保障。

邢华勤：感谢王参事的精彩发言，掌声送给王参事。接下来有请公共事务专家舒可心先生演讲，他的题目是《在改善民生和创新社会管理中加强社会建设——基层政府、学者、社会组织的地位和作用》。

舒可心（著名公共事务专家）：谢谢大家，业主工作我已经做了十多年，也有一些经验想要和大家分享，但是这次过来还是想听听在座的各位工作在第一线的主任、委员们有什么新想法。我也有一篇文章谈到了业主共同决定和业主大会决定的差别，可能有些偏离主题，但是我们认为应该分清业主共同决定和业主大会决定。前几天民政部有一个会议是讨论社区建设方面的，我也受到了一些启发。主要是谈到***以后中国社区建设的发展思路和理解。题目就是《在改善民生和社会管理当中加强社会建设》，这不是我说的，这是***报告的大标题。

因为我一直在研究中国***，其实研究中国***就是研究中国。在***的十六大报告当中谈到“完善村民自治，健全村党组织领导充满活力的村民自治机制，完善城市居民自治，建设管理有序、人民祥和的新型社区”，***的十七大报告当中提出“健全基层党组织充满活力的群众自治机制，扩大群众自治范围，完善民众管理制度，把城乡社区建成管理有序、服务完善、人民祥和的社会生活共同体”，这是***在十六大报告和十七大报告当中对“社区”这个词的描述，但是在***报告当中就完全取消了这句话，所以我们也比较困惑，中国***是不是对社区不那么重视了？只是强调“期待改善民生和创新社会管理加强社会建设，加强社会建设是和谐稳定的重要保证，加强社会必须要保障和改善民生为重点，加强社会建设必须加快推进社会体制改革，要围绕构建中国特色社会主义管理体系，加快形成管理领导、政府负责、公众参与、法制保障的社会管理体系，加快形成政府主导、覆盖城乡、可持续化的基本公共服务体系，加快形成政社分开、权责明确、依法自治的现代社区组织体制，加快形成源头治理、应急处理相结合的社会管理机制”，虽然过去每次党代会都强调愿景，但是***当中把社区治理完全纳入了社会管理，强调社区就是社会的一个重要组成部分，在这几个排比句当中把社区管理提到了社会管理的角度，说明我们国家在政社这件事情上是越来越重视了。

十六大报告当中7次提到基层，58次提到民主，11次提到集中，其中有3次提到民主集中制；十七大报告当中28次提到基层，69次提到民主，6次提到集中，其中有2次提到民主集中制；这次（***）党代会有32次提到基层，70次提到民主，还是6次提到集中，但是民主集中制只提了1次；如果（以此类推）******报告，应该就没有“民主集中”这件事了，因为民主集中是一个非常荒唐的制度。

 埃莉诺·奥斯特罗姆是第一位获得诺贝尔经济学奖的女士，但她其实是研究政治学的，她获得诺贝尔奖的理由是因为：他证明了公共资源怎样成功地由利用它的组织所管理。通俗地来说，她证明了跟政府加强各项规章相比，当地社区可以独立更好地管理自己的公共资产。在座的各位做的就是奥斯特罗姆女士所做的事情，也就是获得诺贝尔经济学奖专家论证成功的事情。这是我和王海一起在2004年在印地安纳大学同奥斯特罗姆女士的合影。但是在奥斯特罗姆女士描述的环境下，其实这是一个公民社会，社区管理比政府管理更好，但是看看我们中国的转型期是什么。1949年的城市只有单位，农村有生产队和建设兵团，也是在一个机制里面，没有个人的利益。改革开放以后城市单位就瓦解了，包干到户使得农村生产队瓦解，其实城市单位瓦解是由于下岗和经济体制的改革，经济发展水平使得国民不再依赖组织足以生存、足以活命，所以我们对于原来那个单位不那么需要。利益多元化成为社会的常态，大家各有各的目标，所以今天的社会显得有点乱，不像过去那么一呼百应，现在有想去美国的，有想去台湾的，有想留在中国的。

政府支持居民自治的意义是什么？今天我们讲的是政府、学者和社会三层管理，政府支持居民自治的意义不是政府恩赐给居民权利；如果他们不给我们物权我们就不买这个房子，那样中国就发展不了。其实是我们兜里的钱促进了中国的发展，它不是政府恩赐给我们的权利，本来就是我们的权利，只是没给我们。它也不是完成领导任务，不是领导安排社区居民自治的。也有社区居民委员会和基层政府认为，我让你们都自己管我就省事了，是甩包袱。其实不是这样，这是社会发展的必然阶段，就是到了居民业主自主治理的必然阶段，而且这是政府的行政职责。在这种环境下，社会变化也是学者们研究的新领域，所以大家可以看到有越来越多的政治学、社会学的学者研究这个领域，我们普通老百姓也挤进了学者当中。目前我在大家的心目中算一个行动者还是学者？反正是一个跨界的人。现在很多政治学家、社会学家都在研究我们的活动。

要是在文化大革命时期，我们今天这样就是一个非法集会，出去就被抓起来了。但是今天的政府支持我们，需要我们，因为再由行政主管已经管不好了，必须要靠各个小区的自主治理。基层政府的作用就是：在同一基层政府辖区范围内的居民意识不同——这是需要提醒政府官员的，比如一个街道办事处小区发展不同，在重庆等二三线城市更明显，你的发挥作用的方法也要不同：对于有能力的社区，就是里面有公民领袖的，政府的作用就是要把握方向、维持正义和权威，不能甩包袱，不能由着它去干。自治，但是必须保证善治和共治。很多小区一旦自治了，就有点走入黑社会的方式，不是善治，有点恶治，也不是共治，而是精英治理，有点像黑社会老大，这是政府需要关注的。参与就像定期选举制度、财务公开制度、重大项目协商制度——这是一个街道办事处的主任说的话，政府要营造一个让居民广泛参与的机制，实行定期选举。由于定期选举，一个社区当中可以产生黑老大，但是第二年、第三年可能就被选下去了，不一定要推翻，防止公民演变成为土豪劣绅，由共治演变为黑治。希望在座各位社区最后也不要演变成为黑治和人治的社区。

没有能力但是有愿望的社区特别多，没有自主治理能力，但有自主治理愿望。现在很多培训机构都是由政府花钱去买一些教师来给大家讲课，理念传播和方法传播同样重要，我们传播的更多的可能是形式上、理念上的东西，但是方法特别重要。下面的表就是一个社区主任自己的工作汇报，他说：“我通过学习、开会这种技术手段改变了我的工作模式，改变了我们社区的决策机制，最终还改变了我的社会治理理念。”就是先学会方法，方法改变了理念，我们大多数人习惯的是先学理念，然后由理念产生方法，其实两边都可以。所以我说学者可能更加重视理念，基层更加重视方法，你把方法直接复制给他，慢慢地他就会有理念了。

对于那些没有愿望的社区，政府传统的服务模式必须还存在，当老妈子的政府服务模式，什么都包，还要加上启迪和开发愿望。我们提供给政府的理念就是适当的饥渴会促进愿望的产生，你就让这个社区差一点，居民就觉得他们那边管得好，我们这边管得不好，他们会有一种饥渴感和比较，这样他们就会有自主治理的愿望。中国走到今天，居民普遍没有自主治理的愿望，原因就是***管得太多太细太“好”，刚开始还是真好，后来“好”就带引号了。

在座当父母的对自己的孩子也是这样，我之所以有今天这样的发展就是我的父母从小就不管我，把我送到农村，让我跟农民相结合；然后就把我送到“少年之家”，学会跟人相处；上了大学之后完全不管，结婚之后也更完全不管。我说他们是懒，不好好管孩子。他们说不是，我是故意这样培养你的。我的爸妈都是***的干部，整天忙于工作，可能生孩子就是一个意外，他们对于孩子真的是很不呵护。但是我小的时候过年过节，买来的瓜子，父母就让我们三个孩子分，一个人分一堆；父母就问家里有五个人为什么分三堆？孩子明白了，改成分五堆，一个孩子拿走一堆；剩下那两堆，父母拿着还会给孩子分成三堆。我们家没有父权，没有母权，从小就是公平的，一人一份。文化大革命的时候大家都知道，但是在我们家里对***的话的理解也是很民主的。小的时候我记得非常清楚，我们家争论这些争得乱七八糟，从小就是这样。

所以说适当的饥渴会促进愿望的产生。正确的传播会促进愿望的传统，政府要组织基层传播，这种传播是很重要的。

对于在座的各位学者，我的建议是：对于社会发展前景的研究是非常重要的，或许我们的研究、我们的个案代表了先进生产力，或许代表了“邪路”——我最不愿意听的就是***报告当中的“邪路”，其实哪有“邪路”啊？我们摸着石头过河不是在邪路上走吗？所以对于研究人员来说没有正路和邪路之分，小区里有一百种方式，一百种方式都是合理的，大家自己去摸、自己去尝试，只要居民愿意。不是说全世界只有美国的方式才是对的，其实美国、法国、英国、德国的民主都是不一样的，包括瑞典、丹麦、印度、巴基斯坦也是不一样的，所以中国有中国的方式。美国大使馆的人找过我多少次，让我跟美国合作，我说我很喜欢民主，但是我很讨厌你们美国推行自己的方式，我们中国有自己的方式。一定要通过实践来证明。传统实践的路径是通过政府的恩赐，政府说学者们给你一点钱，你去研究研究，比如武汉的百和平小区、深圳的桃园居小区，现在看来都是不行的，但是***温家宝都去过。现在实践的路径就是通过对社会组织的浸润，***说过“知识分子要和工农群众相结合”，学者要和社区实践工作者相结合，从社区组织当中汲取营养。

社会状态结构的变化给我们带来了广阔的天地和广阔的市场，文化大革命时期我们没机会建立自己的组织，但是今天有大把的机会，广阔天地大有作为。政府今后只做政府的事，小政府大社会，他们只修路，只管国家安全，只管食品安全，市场大量地靠商业活动来解决，但是在这二者之间有大量的部分可以由社会组织来解决，比如小区里的速递服务，今天我们是有一家公司赞助的，速递服务本来是个商业活动，但是在社区里如何实行提供方便的居民服务，这就要靠社会组织来解决。生活服务、利益人群之间保障性质是社会服务的主要方向。我在美国看到一个人拉着导盲犬上汽车，我说你这个导盲犬是政府给的吧？那位女士就说政府才不给这个呢，是NGO给我的，其实政府也没有权力弄导盲犬。现在越来越多的养老服务没有靠政府，都是靠社会组织的，因为养老这个事情特别复杂，政府没有办法像弄公共汽车、修路修桥一样用税收来解决养老问题。还有就是提供致力于研究的社会组织协会是政府组织、社会学者之间的重要桥梁。现在有NGO2.0的概念，有些是提供社会服务的社会组织，有些是提供社会服务研究的社会组织。我们和谐社区发展中心本身不是一个社会服务组织，它是研究社会服务的组织。只参与各种项目的开发，不参与各种项目的运行。只参与帮助人家建立业主委员会，但是我们不参与业主委员会的运转，要让业主委员会自己去做。留下遗产，遗产就是治理方法和理念，我们要留给每个业主委员会。十多年来我帮助很多小区建了业主委员会，就是留给他们机制，留给他们遗产。我们是2.0组织，因为我们没有办法从政府募集资金，所以要注意形式上的独立性，背靠政府反而不利于我们组织建设。昨天我在吃饭的时候听到了山东业主委员会协会的人讲得非常好，我们其实是介于政府和社会组织之间的社会组织，不能得罪政府，更不能得罪社会，所以需要高超的技巧。

邢华勤：谢谢舒老师渊博而不拘一格的发言。掌声送给舒老师。接下来有请三湘世纪花城业委会主任金鑫老师，被媒体誉为“上海最牛的业委会主任；”他发言的题目是《学习新党章，迎接业主大会的春天》。

金鑫（三湘世纪花城业主委员会主任）：大家好！

我也参加了好几届年会，之前都是一些不同的题目，这次之所以换成这个题目，要谢谢舒老师，他在两年前的年会上跟我说了一句话“你学一学《党章》第五章”。通过两年来的学习，我希望我的同仁们都回去看看党章。党员要看一看，非党员也要看一看。其实我们的社区维权是理性的维权，也就是智慧型的。我记得有一位知名的业委会主任北野先生说过，“做业委会要有***的权威，有周恩来的能力”，还要有博大的胸襟。比如刚才舒老师说的奥斯特罗姆斯，还有“三位一体理论”，很多政府官员其实没搞懂“三位一体”是怎么来的，就是社会、市场、政府。我们业委会代表了社会，我们跟政府的良性合作，跟物业公司有机结合其实就是“三位一体”。为什么奥斯特罗姆她能得诺贝尔经济奖？无论是发达国家还是发展中国家都有社区，如何保证公共产权不是一个人说了算？现在中国的民主还停留在纸面上，侵权现象比比皆是。在我七年业委会的生涯当中，为供电、供水、供气的事情，在我们小区里都能搞定，这里是有技巧的。就是在我们的国情下，在我们的政策制度下，在我们的法规和规章制度下如何活学活用。小区最大的三个问题是：开发商问题、物业问题和居委会关系的问题。当年业委会其实是面对三种利益诉求，因为我们代表的是全体业主，我们面对的都是利益群体。当前我们是一对三，可以很欣慰地告诉大家，现在我们是全部平台。上海市物业协会34号文刚刚发布，关于表彰2012年度上海市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）、，我们能评到46个小区，其实懂行的都知道，我们业委会干什么工作都是要维权，维权的结果就是把我们老百姓的居住条件完善。我们在2013年有个计划，在我们的年会召开之际，本人代表三湘世纪业委会谈一点心得。

***提出学习新党章、尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造，如何推进“正能量”已是社会各界广泛学习和探索的关键。其实党章当中这四大尊重对于社区活动非常非常重要，我们在维权当中必须自己做事，要把这几个东西运用好，把社区的关系组织好。小区和谐了，社会和谐还会远吗？上海市9月12号开了物业总结会议，民政局局长做了一篇报道，谈到如何在业委会和居委会之间交叉任职，就是《关于加强本市居民社区委员会自治建设能力若干意见》，既然是交叉任职，我们要想一想居委会和业委会的矛盾冲突，为什么我们不主动地参与到居委会工作当中？这是双向的。三年计划当中也说过居委会在依法筹建业委会当中把好人头关，但是如何产生一个自立的业主委员会更为迫切，因为业委会在法律上承担的是无限责任，现在很多老小区已经有很多问题了，一旦决策失误就是我们的遗憾，开发商的是侵权行为，物业也是侵权行为，是可以打官司了。但是如果我们的业委会腐败了、决策失误了，我们的背后代表的是全体业主。

我们在学习党章的过程中有一个心得体会，我们的人员组织上面有不同的工作要求，那么我们如何能够融洽进去？上次我到南京看到南京的业委会主任年轻化，北京还可以；上海的业委会成员年龄实在是太高，对把握现在很多新的政策覆盖面、信息流等其实都存在着问题。今年我57岁，还在上班，精力是很有限的。这次***之后我们业主委员会马上进行了学习，我们的委员当中又提出加强党建工作的议案，上次杨浦区找我们开小型座谈会的时候我也提出过建议，既然我们在小区里有这个党员的优势，目前是***领导的，我们在这种民主公开的情况下，应该如何理性地把这种情况嫁接到我们的日常业务当中？既然要建设有中国特色的社会主义，上海8000多个小区，每个小区都是不可复制的，各有各的情况，如果一个一个小区都建立起来，我们离特色社会也就很近了。

我们小区里也存在几个问题，包括违章、欠交物业费等侵权行为。你们想过没有，假如都在学党章，8000万党员以身作则，我们的业委会工作是不是会好做一点？那么我们应该如何推动这种党章的学习？你们看一看党章修改了多少次，这就是中国特色、与时俱进，下次还会修改。这本书我仅仅学了两年就受益匪浅，我在这篇文章当中也说过我们如何把我们有限的精力进行理性维权。现在社区党员都是这样，尤其是我们这个社区，有些是按照区域划分的，为什么不能把业主委员会建立起来？如果这一块能够合起来，既然政府有这个文件，我们在党建的配置方面，在活动当中如何利用我们这个情况来推进？我们小区从1月1号开始对于停车信息、欠交物业费的信息全部公布，这就是配套的，我们要响应党的领导，建设中国特色社会，如何在我们工作当中一步一步跨出去有一个切入点？我们在党章当中谈到生态文明，联合国有一个指标是生态社会，我们离生态社会还很远，那么就叫生态文明。生态文明的前提就是它有社会，它会自我复制、自我化解、自我修正，我们在小区里面如何利用我们业主委员会这种资源？我们有的时候是布道者，有时是传教士，需要耶稣的布道精神和献身精神。

邢华勤：谢谢金主任理论联系实际，实践性很强的发言。掌声送给金老师。现在有请南京和谐社区论坛法律顾问、南京正泰大厦业委会陈本林主任，演讲的题目是《浅论创新社会管理之法治边界，和而不同，共生共融；浅谈对物业关系和谐的几点认识》欢迎陈主任。

陈本林（南京和谐社区论坛法律顾问、南京正泰大厦业委会主任）：各位专家、各位学者、各位前辈，今天我想把南京方面的小小心得和大家交流一下。

昨天我写了两篇文章，一篇是《关于社会创新管理的法治边界》，我们社区建设和社会管理跟舒老师之前梳理的一样，在讲义的第34页把社会管理的表述进行了梳理，其实从社区管理向社会管理的转变，证明了政府对我们小区业主自治的相当重视。当初在社区管理的概念下，社区主要是指基层群众司法制度，主要是指居委会或者村委会，社会管理其实已经把小区的业主资质涵盖在内了。昨天我还在跟朋友在微博上交流，所谓基层群众自治制度和业主自治制度是有区别的，基层群众自治制度主要是指居委会和村委会，但是小区业主自治主要是治业主共有物权形成的管理权，在讲义的第35页把居民自治和业主自治做了一个对比分析，小区的业主毕竟是居民，居委会和业委会、业主大会的权力职责来源是完全不同的，他们是不可替代的，他们二者的关系是平行协作的主体。居委会是基于法律授予的社会自治；业主大会是基于受法律保护的物业团体自治权，也就是共有物业的管理权，主要是经济型的任务，主要目的在于促进物业的保值增值，创造一个业主安居乐业的生活环境。之前在业委会运营的过程中我们经常会跟社区打交道，跟街道打交道，很多时候业委会主任或者业委会成员就认为是如何处理跟街道社区的关系，这里可能会有一些误区，我在第36页里也做了分析，详细内容大家可以看看讲义。***在倡导社会管理和社会创新的情况下，我们作为业主权益的守护者，我们应该去督促、去监督以街道社区为首的行政权力的人在社会管理创新这个概念下，或者在这个大背景下权力的限制，社会管理创新必须要在宪法的法律框架内进行创新，不能借着这个创新旗号到处扩张你的行政权力，把不该伸向小区的手伸过去。我的房子是风能进，雨能进，国王不能进。在小区的范围内业主私有物权公有权的问题上你们政府的职能就应该像舒老师倡导的那样，应该充分尊重业主的自主管理权，让业主自主管理、自主教育、自主服务。另一篇是关于“合而不同”。这是关于南京社区论坛近一年来摸索的总结，也还在提炼的过程中。我们认为在处理业主与业主、业主与业委会、业委会与物业公司、业主与开发商的关系的过程中，我们主张求同存异、合而不同。大家可以看看第37-39页，我的核心观点是，我们所倡导的和谐不是一团和气，也不是没有原则、委曲求全，我们的原则就像金鑫老师讲的，我们是在现有的法律政策框架下，运用我们的智慧在现有的制度规则当中游刃有余，达到一种双方的和谐共赢。我们和谐之道的关键在于求同存异，也就是在业主与物业公司之间寻找双方利益的共同点。很多人觉得业主与物业公司是不是与虎谋皮？我们不这么认为，我们也在南京倡导一些做得好的小区，我们去展示美好的一面，而不是把丑恶的一面展示出来，其实是想把一些业委会与物业公司共同做大蛋糕，共同把小区搞好，通过业主或者业委会与物业公司的共同努力，做到共赢。业主做得开开心心，物业公司也正正当当地赚钱，通过好的公司服务形成它的品牌、拓展它的市场、取得它的规模效益，这是业委会、业主与物业公司之间的共赢基础。

关于最近修订的《江苏省物业管理条例》，这是昨天晚上临时赶出来的，我就大致地讲一讲。因为我也跟南京的业委会、律师和教授亲身参与到了《江苏省物业管理条例》立法听证。我想分享两个经验，我们作为普通业主，作为非体制内的人员，应该如何参与到政府的立法过程当中？如何在这个立法过程中发出我们业主委员会的声音，尽可能地在这个规则制定阶段做出一些努力？当时《江苏省物业管理条例》修订的时候是面向社会公开报名的，我们组织了5位人员去报名，报名的时候需要你写一篇文章，就是对于听证事项阐述我们的观点。当时是我们第一次参加听证活动，所以我们也跟赵健他们形成了一种思路，我去收集了全国21个省市的物业管理条例，做了一个非常详实的数据，他们看到我们的功课做得非常足，所以就让我们通过了。我们给赵健的文章当中也是有一个相对比较激进的观点，就是关于地下车库的所有权归属以及开发商只租不售的情况，我们也有比较创新的东西。实践证明，这些部门喜欢看这种比较四平八稳的东西，通过这样的活动参与立法，这个时候我们会去获取更多的信息，我们也可以关注这个立法，从而对于相关条例的变化和变迁做出更深的理解。

《江苏省物业管理条例》是12月12号发布的，但是我们也是前几天刚刚知道。当时我们是在5月份的听证会稿，7月份的第一次审议修订稿，然后是12月中旬公布的正式稿，其中挑出了几个关键问题想跟大家交流一下。总体来说，《江苏省物业管理条例》当中有一些亮点；也有一些不足之处：这是政府部门对于物业管理有了一个加强管理的倾向，跟之前舒老师觉得政府在某些方面要放开自治稍微有点背离，这可能跟我个人对于政府管理条例的理解有点偏差，我个人认为他们是在加强管理。比如关于物业管理的定义，他们完全是照搬业主通过选聘物业服务企业进行一些相关活动，在这个听证会的过程中我们提出物业管理不应该只是包含业主选聘会的方式，应该遵循《物权法》的规定，通过自行管理、委托物业管理或者其它管理人，当时我们在会上没有表达，但是在会后和法制办的相关领导在午餐交流的时候就提出来了，我们是在会后通过交流的方式把我们的观点亮出来，我们认为对于物业管理条例的定义不能仅仅局限于聘请物业公司一种方式，但是我们也很乐意地看到在修订审议稿的时候就把业主自行治理放进去了。但是修订稿和审议稿有一个区别，在修订稿的时候讲的是“物业管理是指业主自行或者通过选聘物业服务企业对于建筑区域进行治理”，但是审议稿把它掉过来了，“物业管理是指业主通过选聘或者自行管理的方式来进行”，就是在正式稿和修订稿之间有一个区别，政府在修订稿的时候是把“业主自行管理”放在前面的，但是在审议稿的时候是把“业主自行管理”放在后面的，这体现了政府的一种倾向，政府倾向于业主通过选聘服务企业的方式来管理小区，而不是大家所期望倡导的一律自行管理。

我们在江苏立法当中有关于街道办事处的职能定位，在听证稿的时候讲到街道办和乡镇政府把物业管理纳入社会管理服务体系当中，5月份的时候街道办的职能只是把物业管理纳入社区管理，和公共服务体系加强辖区的指导性监督，后面还协调了几个管理，在正式稿的时候有一个明显的变化，就是通过审条例这样的立法赋予街道办事处，街道办事处具体负责本辖区的协调、管理和监督，就是在正式稿中已经从当初南京市实行的两站一中心的模式提升为在全省街道办和乡镇人民政府都有一个具体职责，法律赋予的职权负责本辖区的物业管理工作、协助、指导和监督。并且他们在街道办的职责范围内加上了一条，就是协调建设单位与前期物业服务企业的管理，这跟审议稿有一个很大的不同。还有就是关于酬金制免征营业税的问题，我们当初在看到听证会稿的时候觉得非常高兴，因为在听证会稿中讲到物业服务当中采取酬金制，免征营业税。当时在江苏地区是欢欣鼓舞的，但是在修订审议稿的时候已经被取消了，正式稿中也没有体现，只不过是”物业服务企业享受现代服务业的税收政策”，完完全全是把免征营业税取消掉了。而且在听证稿里还有物业服务用房免征营业税，这也被删掉了。街道办应该对业委会成员的联系纳入同级人民政府的财政预算，政府在重视加强对相关工作人员以及业委会培训的方面是一个比较大的亮点，这也同时为我们提供了一个机会。如果我们作为一个第三方机构，在政府与业主之间能做一个相对独立的第三方，提供一些相应的专业技术性支持，这可能也是一个机会。

还有一个新亮点，正式稿的第12条规定了业主大会，之前在网络上也有不少专家学者探讨这个问题，到底是业主大会、专家大会还是代议制。在第12条里有一个业主户数超过300户的可以成立一个业主代表大会，履行业主大会的职责，但是在正式稿里没有详细写明如何去组成业主代表大会。在7月份的审议稿的时候其实是有的，这是在审议稿和正式稿里有一个区别，在7月份的修订稿里是代表条件、人数都由业主大会决定，因为在这方面没有持续跟进，所以不太清楚条文变化的时候的立法倾向，至少从表内来看，一般超过300户的还是一个相对普遍的小区，业主代表大会制可能也是体现了政府针对现阶段业主大会召开难做出的一些安排。

对于与业主大会相配套的是整个条例当中的业主小组制度，在听证稿和修订稿里都有，在正式稿里的第28条说同一区域有2栋以上的房屋就可以以单元为单位成立业主小组，就是推选代表参加业主大会，决定本区域内的共有事项的维修、养护等等职责，但是这里有一个细微的区别，在听证稿里对于业主小组的职责履行，他们是有一个推选业主代表出席业主大会表达本小区业主的意愿，这句话在正式稿里被删掉了，就是在我所理解的业主大会其实是代为表达，而非代为决定的关系，前段时间在西安有个唐元社区，他们业主代表共同决定实行小区自治，我个人觉得是有问题的。这是他们40多个人做出的决定，我个人觉得是违背了《物权法》的规定。

关于召开首次业主大会的条件，是在第13条正式稿里面，可以体现在立法的同时有些博弈。当初我们也觉得有一个新亮点，首套房屋交付并使用，但是这一条被删掉了。他们对被解聘物业有一个限期退出的政策，就是在业主大会解聘物业服务企业之后，新选聘的物业服务企业不能接管，导致很多小区新物业选出来了，老的也退不出去，现在南京很多小区也发现过物业公司殴打业主的状况，这次在新条例里也是基于这些考虑设定了一个被解聘企业必须限期撤出，如果拒不撤出相关主管部门可以责令限期撤出。江苏立法也有了车位开发商只售不租的规定，包括明确了车辆停放费与保管费是两个不同的法律关系，还有就是关于人防车位，应当向全体业主开放，并且出租期限不能超过3年，这跟现在很多人房车变相出租，以租代卖的方式相似，也做出了一些规定。总体来说，我们江苏的立法还是有一些欠缺的地方，非常愿意和大家探讨。

邢华勤：谢谢陈主任新颖、创新的发言。掌声送给陈主任。接下来有请袁作东律师发言。袁老师自我介绍一下吧。

袁作东（社会思想工作者、上海明伦律师事务所律师）：各位社区领袖、各位专家，大家上午好！我叫袁作东。十多年前，我曾经办过一本有关房地产的杂志，叫做《住宅产业》，那个时候我和舒可心老师有过交流，现在他可能不记得我了。我现在是做律师工作的，也跟业主委员会、物业公司打过交道，对于业主管理方面有一些感受，非常高兴能有这个机会跟大家交流。

今天我的题目是《业主自治的挑战与出路》。首先想问大家一个问题，各位业主委员会的主任和委员，为什么我们在八十年代和九十年代上半期的时候国家并没有业主委员会，现在为什么要花这么大的精力成立这样一个机构？我们的机构是干什么的？（听众回答因为商品房的出现）。最近我也在跟很多小区的业委会主任打交道，我觉得他们都非常优秀，他们在小区里都是投票选出来的，声望非常高。但是也会听到一些抱怨，他们会说事情很琐碎，既没有权又没有钱，这个事情没搞头。但是这个回答错了，业主委员会的工作是一项伟大的事业，业主自治是中国人必须过的一道坎，它的伟大不是一般的伟大，是惊天动地的伟大，是中国人三千年来没有做过的事情。自从春秋战国以来，我们国家都是政府高度集权包揽一切，虽然有的时候乡镇有所谓的乡镇自治，但事实上这种自治还是一种威权统治，没有基于一种个人权利的平等管理。现在各种选举业委会的业主、各种普通的公民自己选择自己的维权，这种情况是很少有的。这些都是被选上的业主委员会委员亮相，大家虽然干得很辛苦，但是我们中国业主委员会实际上已经受到了国际社会的关注，这是中国民主化的一个起点。中国居民委员会自治是从八十年代初期开始的，当时是有所进步，但是也不算很成功。九十年代末期开始我们搞了一个业主自治，应该说还是有进步的，但是还有很多工作要做。

为什么这些年来我们要搞业主自治？根本原因在于中国人的居住方式和生活方式就是典型的集合式住宅，美国的是独立式住宅。什么叫做集合式？就是公寓式的，大家住在一块。我们虽然是业主，我们的天花板、墙壁和电梯全部都是公共的、是共有的，所以我们既是私有又是共有半公半私的状态，所以我们必须学会跟我们的邻居、跟我们的街坊共同协商来把我们的小区管理好，使我们的房产能够保值增值，传给我们的子孙万代。另外就是业主产权的私有化，以前我们也是公寓，但是我们的产权是政府的，那个时候也没有交什么物业管理费，就是政府大包大揽。现在产权私有了，费用自担，政府再来管就没有理由，也不愿意管了。舒老师说政府不是甩包袱，我觉得也需要甩包袱，维修费也要出。大家对比一下，五年前小区的焦点和矛盾都是和开发商维权，和物业公司维权，现在我们的焦点已经转移到了业主怎么自治，如何通过业主大会和业主委员会实行自我管理，通过这种业主委员会来进一步管理物业公司，进行科学合理的决策。但是我们业主确实是面临很多困难，难点很多，抱怨也是有原因的。十多年前我到北京做过调查，那时成立业主委员会是非常困难的。现在好多了，大部分都组建起来了，但是组建的过程仍然是不太顺利的，而且组建的结果也不太理想，表现在人才不够，很多委员可能不是真正被业主推选出来的，比如可能是由居委会指定或者提名的，没有一个非常规范的投票和选举程序，造成的后果就是他们工作消极、主动性不强，而且还有受到开发商的阻拦。这是业主大会成立的流程，其中把向居委会提出倡议作为一个首要的环节，实际上在法律上并没有这样的规定。业主委员会和居委会都是两个基层的自治组织，他们是平行的，是平等的，现在居委会成了业委会的上级，这是一个很不正常的现象，需要我们业主自己争气，夺回我们应有的权利。另外就是我们的议事规则，我发现大部分都是从网上下载的模板，这跟我们国家的《宪法》一样，不用就是死的，没有效果，每一条都用上才能成为一个真正的规则。现在很多业委会委员都没有看过这个议事规则，规则都是废的，民主管理都是假的。这里特别提到对于业委会机构分工的问题，包括主任、副主任，各个委员的分工，有协助主任工作的，有负责秘书工作的，有负责物业管理的监管、清洁和维护的，你说这个机构好吗？告诉大家，实际上这种分工方式是一种半行政化的分工方式，所谓的行政化就是我们政府事实上不完全符合业主委员会的性质，业主委员会是一个议会型的机构，就是立法、监督和决策，不是一个执行机构，但是这种结构非常好，工作效率非常高，也是承担了很多工作，因为目前我们没有秘书处，没有办事机构，这种机构设有秘书，工作效率可以变得更高。业主公约也没有真正实行，比较草率，各位业委会主任可能都有体会，业主和业委会其实是若即若离的关系，有的时候也不配合，大家可能会感觉委屈，我这个业委会主任连他们都管不住，告诉大家，这是对的，如果下面的委员个个都言听计从，这个业委会就变成一个行政机构了，是机构的性质决定的，大家可以看看台湾和英国的立法机构在开例会的时候都是吵架的，都是拍桌子的，我们还是比较和谐，这已经很好了。

最困难的就是资金的筹措，业委会没有经费，没有工资，办事没有钱。更难的在于招投标的管理与合同的管理，刘秘书长也在做这方面的工作。还有就是相互信任，业主对业委会的怀疑，虽然很多业委会成员是被选出来的，但是都说来了没干什么事，最突出的就是要罢免，我们这边罢免的情况还比较少。

业委会对业主也有抱怨，我给你们办了事你们还怀疑我，拿了好处，钱也很少，经常出现辞职不干的情况。现在政府、社会对我们业委会的信任度也不高，居委会要代管业委会的公章，派出所的片警也要来看一看，不放心。为什么说法院要立案呢？业委会打官司立案也困难，要做什么决议非要居委会出证明，一方面说明了政府机构对于大家不放心，他们不愿意放权，大包大揽惯了，另一方面也说明我们在工作方面做得也不够规范，没有真正取得社会的信任，需要我们继续努力。我们的地位是靠我们争取过来的，业委会可能比居委会更有公信力。业主委员会的决策是靠协商，靠人格魅力，如果你的业主委员会主任没有人格魅力是干不成事的，因为他们不相信你，还要靠劝说，我们的补贴很低，有的没有钱，甚至是倒贴的，是亏本的，包括***费，有些还是自己拿钱为业委会办事。还有就是自身意识比较欠缺，管理缺乏信心。业委会委员的意识也不到位，上次有人跟我们抱怨：说我们没干事，有居民给贴条子，不想干了。我说只有一个人不信任你，大部分人还是信任你的，让大家投票，90%都是赞成的。为什么90%的人支持你，你都不放在心上，一个人贴了条子你就气鼓鼓的？这说明我们的民主意识还不到位。你看台湾的马英九和他的姐姐，每天拼死拼活地干，累得昏天黑地，结果还被别人骂得满头包，为什么呢？美国很多高官在当官之前工资都是非常高的，一旦做了政府官员他们的收入就要低了很多，劳动强度又很大，当一年官要短三年寿，但是他们还是愿意干，因为你要感谢大家给你这个机会，你还要竞争，还要服务，还要奉献，这才是民主意识。

业主的意识很重要，经验也很重要，业主要给业委会授权，业委会需要摸索经验。这是大学老师开的业委会大会，大家觉得这个大会成功吗？（图示）这是很好的一个礼堂，但是大家都投诉说不成功，非常不成功，开成党代会了，几个人高高地在台上，你不是他的领导，不是那种高高在上的官僚。业主委员会要建立起来首先需要业主观念成熟，但是我们还得靠精英推动，没有精英来推动、来动员，这个民主自治是搞不成的，但是精英的推动必须要和业主、老百姓结合，如果没有这种互动精英就变成了特权，必须要受他们的监督。这个小区没有业主委员会，居民发了一个通知呼吁成立，他们觉得这个“通知”的表述比较合适，你不是政府，没有权力提出倡议。很多老百姓一看通知就去开会了，要是倡议的话他不理你。现阶段需要我们一代业主委员会的牺牲，当然，我并不鼓励牺牲，应该是按质论价，该给多少钱就给多少钱，大家互不亏欠，我们需要减少一些无谓的牺牲，很多业主委员会的主任办事花了几万块钱，但是没有通过开会程序，他们自己没有经验，就是因为意识不够。我们业委会需要在实践中摸索经验，现在很多业委会都不规范，因为我们流的血不够多，肉还不够疼，等到业主都肉疼了才知道怎么才能把业委会的大会开好。

邢华勤：谢谢袁律师专业严谨的发言。掌声送给袁律师。因为时间有限，似乎专家畅言不尽，大家不能畅听。不好意思啊。接下来有请华东理工大学公共管理学院政治学教授、法学博士郭圣莉老师对几位嘉宾的发言进行点评。

郭圣莉（华东理工大学公共管理学院政治学教授、法学博士）：各位好，很高兴来到这个地方认识大家。我是华东理工大学的郭圣莉，之前是做居委会的研究比较多，后来也参加过年会大会，这应该是我第二次参加大会。刚才听了几位专家和业主委员会代表的发言，还是很有感触的，今天过来其实是想和大家学一些东西。刘秘书长让我做一个台湾和大陆的对比，因为我在台湾做过两个月的访问，就是针对他们社区的调查，但是时间上比较紧，所以没有来得及把它写出来。谈不上点评，就是谈谈感想，和大家一起讨论一下。

大家基本都是业主委员会成员和业委会的主任，所以第一个问题就是我们为什么要做业主委员会这项工作？其实这项工作挺劳神费力的，也没有多少好处。我们到底是出于什么心来做这项工作？另外就是我们应该怎么去做这项工作？其实是这样两个问题。很多人都在强调需要我们的业委会主任有公心，我们讲民主，我们讲自治，这是一些非常大的话题，也是一些非常美好的东西，但是实际上所有的东西背后都牵涉到私利和公利之间的协调。刚才很多老师讲到奥斯特罗姆，关键就是在牵涉到公利问题的时候应该怎么解决。为什么我们业委会只要成立就会出现很多矛盾？关键就是公和私的问题应该怎么处理，搭便车的问题应该怎么解决。刚才讲到美国的房子和我们房子的不同，其实我们封闭式的小区造成了我们这样的困境，这种封闭式小区造成我们封闭出来之后有一片既不属于政府，不能靠政府来做，而又不完全属于自己的公共区域，就是我们小区业主共管的。但是又没有涉及到每个人切身的利益，似乎就是你也不管我也不管。但是同样的问题在香港就可以解决，香港也是这样的物业公司；但是这种情况在台湾就不存在，因为台湾的社区其实也是开放式的，没有围墙圈起来，就是这样一个状态，但是它有一个好处，台湾有那种完全封闭起来的大楼，这种大楼会有管委会，管委会有一点像我们的自管模式，它也可以选举，基本上就是轮流做庄，这个月你做主任，下个月可能就换了，法律规定得很清楚。现在我们面临的问题就是在大的外部环境，没有西方、香港那种法律制度和市场机制，所以物业企业觉得我就这么做，你业委会来管我他就很生气，甚至会产生很多暴力，大的环境没有，小的区域里又没有这种所谓的自治，就是大家共同出来的这种传统。这种传统其实不光是中国没有，西方也没有，否则奥斯特罗姆也不会说到什么公悲剧。我是觉得每个业主委员会当然需要大家具有公心，但是这种公心应该是和个人的利益连在一起的，比如物质利益以及精神利益，我们需要一些社区的领袖具有一些牺牲精神，具有一些公心的人出来，但是我们也需要一些好的制度，能够让每一个业主意识到这些事情是跟我相联系的，它能够走出来去做这些事情，我们才可以建立一个所谓的和谐关系。其实我自己也是一个业主，我们小区里面也发生过炒物业又没有炒走，反正是一大堆事情。我作为研究者，我出去了一下，然后又退回来了，因为那个时间和精力的成本太高，这是我花不起的。

各位做这项工作的人在不同的小区、不同的地方根据自己的实践经验设置出一些良好的制度，使得大家能够走出家门，既达到我们小区的和谐，使得我们每一个人的生活、每一个人的权益都得到保证，也能使物业在这个过程中得到好处，同时政府也能感到是有很多好处的。其实三方是有共同利益点的，政府需不需要社会稳定？当然需要，物业想不想在一个好的环境中赚钱？当然也想，业主也是一样，所以三方是可以找到一个共同点的，这就需要我们设置一些好的制度。其实现在很多地方都有这种制度，比如原来无锡自管的一些模式，郑州也有，还有就是崔丽娜那个模式，她是有一个很细的，还有就是如何结合自己的东西互相交流，这个平台就是提供自己的模式和别人的经验，建立更好的制度框架。如果中国在这种状况下能够创造出一种基层发展的模式，不仅是对中国社会本身的贡献，其实对整个世界也是一个贡献，不仅是对实践的贡献，对于我们研究所来说也是一个很大的理论上的创新。因为奥斯特罗姆的公地悲剧主要是涉及到一块公共的地，比如在一块公共的地上大家都去放羊，没有人去养护它，这就是公共悲剧。但是我们恰恰不是这样，我们这块地是大家所有的，但是谁也不愿意去管它，就像很多公共物品，其实这是一个另外的问题，这些问题在理论上都是非常具有挑战性的，你看奥斯特罗姆所做的其实就是发现各地的经验，既可以超出政府单一的，通过政府来控制的模式，也可以超出那种仅仅通过市场来控制的模式，就是我们怎么创造出一种介于政府和市场之间的，然后通过我们自己的努力构建出一种几方和谐的模式，这是未来对中国莫大的贡献，也是需要我们花时间和精力的。

邢华勤：感谢郭老师的精彩发言。谢谢郭老师。下面是茶歇时间。请大家休息五分钟。

第二时段：业主大会与和谐社区建设

主持人：张远征，上海业伟业主咨询服务有限公司招标部经理、物业管理师

张远征：现在有请南京解放军政治学院上海分院副教授翟桂萍老师，她的主题是《以人民为主体，共建共享和谐社会》。

翟桂萍（南京解放军政治学院上海分院副教授、博士）：大家好，今天我是抱着一个学习的态度来学习的。今天我汇报的内容主要是结合***的内容，因为我们是军队院校，比较讲政治，所以当时是集体组织大家在会议室里收听、收看电视直播的***报告，当时我的感受就是***对人的强调非常多，对人民利益强调非常多。大家知道，从十七大开始就提出经济建设和政治建设，又提出讲政治文明，特别提出以民生为代表的政治文明，也提出了和谐社会建设的问题，***当中又提出改善民生、创新社会管理、建设和谐社会。我也发现党和政府对于民生的强调越来越多，这就向我们释放了一个信号。党和国家政府都说得很好，现在党和政府确确实实是把人民放在心上，越来越重视民生，越来越重视老百姓的需求和反映，所以我想汇报三个方面的内容。

第一，以人民利益为核心推进民生建设。为什么要把民生作为重点？民生是什么？简单地说就是吃喝拉撒，就是我们日常生活，就是和我们切身利益非常密切的东西。其实这就和人民利益息息相关。宏观的决策要不要？当然要，要有国家的发展目标，党的***报告提出我们要建设生态社会，要建立美丽中国，要实现翻来番，不仅仅是经济收入翻两番，人均收入也要翻两番，这就说明我们政府真正是把老百姓的利益放在心上，比如大家普遍面临的看病难、看病贵的问题，党和政府也在不断地加大对这个问题的力度，比如医保水平正在不断提高，包括保障房的建设，很多低收入的贫困家庭也能实现“居有所居”，可以提供廉价住房。看病难的问题难在什么地方？昨天我也看到电视上讲很重要的就是要享受优质的医疗资源，比如专家号需要提前几周排队，现在很多人是很盲目地去排专家号，其实没有这个必要，这也说明我们的生活水平确实提高了，我们有这个能力关心自己的健康，就是靠专家来诊断，早发现早治疗，这是人们生活水平提高的表现。我们党和政府特别强调民生建设，解决一系列和我们老百姓联系非常紧密的难事来帮助我们提高更好的生活水平，包括健康水平。

第二，我们党的宗旨是全心全意为人民服务，什么叫做全心全意为人民服务？其实就是要关注老百姓的衣食住行问题。改革开放三十多年来，我们的生活水平确实提高了，在座的各位应该都是体会非常深刻，但是为什么大家还会有这么多的不满？有人是吃着肉骂娘，我们的需求是越来越高，人的欲望是无限的，今天我很幸福、很快乐、很满足，并不意味着我不要追求更好的生活，有些政府的服务不到位就会让大家产生心理落差。***报告特别强调了对于社会公平、服务的均等化，包括教育资源如何能够更加公平，政府也要增加投入来做这样的事情，但是我们说社会是一个大系统，不可能一蹴而就，就像我们业主委员会，如果对于物业公司不满，大家需要反反复复地磨合，你进我退，反复协商，这样才能解决一些问题，对于我们党和政府来讲也是一个国家。政府现在越来越关注生活当中点点滴滴的小事，从这些小事做起，我们真的是抓得很实。当然，在***报告当中还提出了创新管理的问题，我们经常说社区是国家，我爱我家，其实这就体现了社区的差异管理。很多人都参与了社区的治安巡逻队，还有巡查员等等，还有一些其它方面的资源服务，很多人应该都是积极分子，不会参与到其中。社会的管理光靠政府是不行的，政府的力量是非常有限的，光靠我们正规的组织其实也是很难真正把这个社会管理好的，最重要的就是要实现我们大众的参与社会的参与。当然，其实这就是一种组织化参与，光靠个体一个人参与到社区管理当中力量可能非常微小，但是如果能以社区的形式参与到社区管理，比如以建设者队伍的形式参与到社区管理当中，这样就形成了一种规模效益，我觉得在我们社区管理当中创新社会管理，无论是对我们国家也好，对我们公民也好，对我们社区居民也好，最重要的就是要实现一个社会的再组织化。在座的各位其实就是社会组织当中一个很重要的主题，也就是说我们社会管理过程其实就是一种组织化的参与，增强我们居民声音的反映，老百姓声音的传递和表达。当然，这种传递和表达是在一种整合基础上的表达和传递，所以我觉得在我们业主委员会当中的一个重要主题，对我们和谐社会、和谐社区的建设是非常重要的，这样大家都能够关注到了，这个凝聚力也就有了，我愿意回到这个小区，参加这个小区的活动，那么这个目的也就达到了，也就是我们和谐社区建设的目的。

第三，社区管理当中政府的服务也是非常重要的，***报告特别强调了政府基本公共服务的提供和保障，基本公共服务和民生的内容其实是相关的。当然，现在政府也在采取更多的手段来听取民声，比如听证会，业主、物业公司和居委会大家坐在一起解决一件事情，比如社区的一些矛盾，我也曾经在一个社区调研，他们说到门口要装红绿灯的问题，大家可以一起讨论、一起协商，政府还在针对工作方法不断创新，就是现场解决，协同相关各方坐下来谈，这也是***报告当中强调的协商民主，这不仅仅是我们国家层面中国***和人民政协的关系，在我们基层社会管理过程中协商民主也是非常重要的一种社会管理创新的方式。我们总是在讲民主，协商民主就是很重要的一个部分，也是***当中的很重要的一个创新，把选举民主和协商民主很好地结合在了一起，也体现了中国特色。其实我们在基层有选举制度，比如我们的居委会选举，包括业主委员会的选举等等，其实这些都是社会生活当中的一部分。在基层管理过程中很重要的一点就是通过大家的交流、利益的表达，有问题反映问题，我们抱着一种解决问题的态度坐下来写，共同促进这个问题的解决以及和谐社会的建设，这是我们社会管理当中一个很重要的创新。

当然，我们在和谐社会建设的过程中一个很重要的目的就是要让人民共享，我们享受到的不仅仅是个人的，其他人也能从你的付出当中体会到和谐，体会到幸福，体会到快乐。***报告当中特别强调了民生建设的普惠性，我们讲的是基本公共服务，不是一般性的公共服务，基本公共服务就是和民生建设非常密切相关的，所以在***报告当中强调了这种普惠性，特别是让一些低收入困难家庭他们也能够享受到大家的服务，他们同样也应该享受到改革开放的成果，也就是体会到我们社会发展的收益是人人均摊的。***报告强调了普惠性，在这种普惠性建设的过程中就和我们和谐社区建设、和谐社会建设相统一，就是人的发展。随着社会的发展和进步，大家应该越来越能体会到对人的重视。科学发展观提出以人为本，***报告也在党的建设当中专门有一个新的提法，我们党是一个执政党，如何检验你的执政呢？用什么来检验你的执政是不是合理、合法、有效？***报告提出把以人为本、执政为民作为检验党执政的最高标准。现在无论是工作作风还是文风的改变都可以让大家感受到这种亲民，就是真正把人作为社会发展的主体，要以人民利益为核心，也要让人民参与，这样就真正体现了我们党全心全意为人民服务的宗旨，也体现了我们社会主义发展就是人的发展。在这种思想的指导下，有我们在座的业主积极参与，我们的社区建设也会越来越和谐。我们的社区和谐了，我们的社会也会越来越和谐。我们在这样一个和谐社会当中，相信在座的每一个人都会生活得越来越好，生活得越来越幸福。

张远征：谢谢翟教授。下面有请无锡春江花园业主委员会主任常本靖先生，他的主题是“实施业主自治，构建和谐社区”。

常本靖(无锡春江花园业主委员会主任)：大家好，我们无锡春江花园占地33万平方米，建筑面积54万平方米，业主户数达到3252户，可以说在商品房小区当中也算是一个比较大的小区。2007年12月份冬至开始成立业主委员会，到了2008年夏至，仅仅半年的时间，我们在小区实行了业主自治。我们实行的业主自治就是按照业主大会的意愿，小区里面没有物业公司，但是我们没有物业公司不是代表业主委员会自己管理，而是有一个比较专业、比较庞大的管理队伍，所以我们说业主自治、业主自管不是业主委员自己管理，而是有一个专业的团队。我们在对自己做定义的时候，业主委员会要强调维权，业主委员会的核心任务就是维权，另外业主委员会也有一个根本的目标，就是对自己的定位要有一个根本的目标。业主委员会必须要让全体业主在一个比较安定和谐的绿色小区享受专业规范的物业服务，这就是我们业主委员会的目标。因此，我们业主委员会在开展工作的时候，什么时候都不能忘记了自己的维权，在什么情况下维什么权，有对外的权益，有对内的权益，特别是外权，基本上跟开发商物业公司的这些矛盾解决了以后，实际上自己内部怎么去维权也是一个相当大的文章。因此我们感觉到业主委员会既不能忘记自己维权的核心任务，也不能忘记我们要为小区、为业主达到的目标。

我们是在2007年成立的，到了今年正好是五年，说实话，这也是辛苦的五年、平稳的五年，也是收效比较大的五年。我先说一个数字，在这五年的自主管理过程中，2008年给业主节余了76万元，2009年节余了100万元，今年我们给业主节余可能也不会低于100万元，加上我们跟原来的物业公司打维权官司，就是春江花园跟原来的一个物业公司打了一个官司，主要就是公共权益问题，作为人民法院的典型判例。实际上业主委员会已经给全体业主在公共节余方面达到了将近700万元，我们又从这700万元的公共节余当中拿出了450万元用于小区公共部位的建设，让业主真正品尝到业主自治的好处。去年上海市物业协会的会长和北京房管局分别组团到我们春江花园考察，在考察的过程当中我就跟他们提出了一个问题，中国的小区原来是一个模式，就是新小区新气象，旧小区旧面貌，随着时间的推移变成一个破破烂烂的小区，这就是中国小区发展的模式和规律，你们作为房管部门，你们如何拿出一套行之有效的办法来改变这种规律？我可以很自豪地跟你们讲，我们已经找到了这样的规律，就是这五年的时间节余了700万元，拿出450万元来改变小区业主居住的环境。当一个小区的开发商离开以后不可能什么投入都没有，我的期限已经过了，如果你要为公司投入，就是想把这个小区改好也不可能，物业公司就是为了赚钱来的，不可能自己带钱来投入，不可能自己带钱来把小区搞好，至于你拿多少钱我拿多少钱，大家再来投入这个公共小区，这也是不可能的。在这个模式之下，你怎么可能让一个小区永葆青春？怎么能够打破原来的规律？唯一的途径就是业主通过自己自主管理，把物业公司的利润，把物业公司缴纳的企业所得税，把属于业主公共部位应该得到的收益全部节留下来，不让别人去赚，我们自己全部节余下来，然后我的小区就有后劲了。大家可能不知道，目前我们春江花园的物业管理费是0.5元/平米，同样是叫春江花园的三期，因为我们春江花园是比较大的地盘，现在我们业委会是一期二期的，现在三期刚刚入住，他们的物业管理费都是1.6元/平米，我们五年下来仍然保持了0.5元的物业费，没有上涨，而且每年还会有一些节余，没有还会有一些投入，只有通过我们业主自治自主管理才能达到。我在跟房管部门讨论的过程中确实是这种感觉，小区就是要靠自己自主管理。

因为我们今天讲的主要是业主大会与和谐社区，我个人的理解是，这些业主委员会如何围绕业主大会的决议在社区建设的过程中构建一个和谐的社区？我认为我们通过业主自治也已经达到了这个目的，一个小区，特别是比较大的小区，有居委会，有业委会，有物业管理处，有物业公司，如何行驶所谓的“三驾马车”？从理论上讲，居委是居民的自治组织，它要维护居民的利益。业主委员会是业主的自治组织，它要维护业主的利益。物业公司是企业，企业必须要争取的利益最大化。企业是来赚钱的，要想给业主维权，一个是要赚钱，一个是不让它赚钱，这是不可调和的矛盾，不管怎么讲，这个矛盾是客观存在的，都被它赚了，小区业主的利益就少了。要想建设一个和谐的社区，必须首先消灭侵权行为。有了侵权还能和谐吗？有了侵权就不可能和谐，因为这是不可调和的矛盾。因此我们从框架上来讲，业主委员会成立以后我们跟物业公司说拜拜，但是我们现在仍然有一支庞大的、专业的物业管理队伍。目前大的侵权行为基本上是没有了，因此从构建我们社区的和谐的领导核心来讲，几个组织大的目标基本上是一致的。

当然，你说居委会和业委会有没有磕磕碰碰的地方？肯定会有，我们自己的牙齿有的时候也会咬到自己的舌头，所以不可能没有磕磕碰碰，但是总体来说，对于构建和谐社区，从核心的框架上来讲，我认为我们是找到了一条根本的路子，就是必须要自治，就是消灭侵权现象，如果有侵权就不可能会和谐。这几年来我们确实是有一点感受，感觉到我们这条路是走对了，而且在这五年当中大家基本上信心百倍，业主委员会总共有26个委员，其中15个是业主委员会的委员，还有10个是业主“尖刀委员会”的委员，现在业主自治以后，实际上衡量一个小区是不是达到了业主自治，实际上就是看你这个业主大会，你这个业主委员会全体代表和全体业主有没有对小区里的人、财、物进行全面掌控，如果你全面掌控了，你就真正达到了业主自治的目标。因此我们在自治的过程中对于管理处的员工，按照物业管理条例，按照业主大会授权依法办事，虽然是隶属业主委员会的物业管理处，但是依然是独立执行，就是按照物业管理条例，按照国家有关法律行使职权，所以我们仍然提倡“三驾马车”。仅仅是过去隶属于物业管理，现在隶属于业主委员会管理。但是它的职能、它所发挥的作用在小区里是没有半点损失，我们对于管理处实行的是目标责任制的管理，我们对于它的中层以上干部是要由业主委员会去聘任，对待它的员工，我们只要把工资总额确定，我们不去干事，日常也是由物业管理处自行按照职责范围行使职权。好多同志对我们春江花园提出了一些担心和质疑，连主体资格都没有，既不能当原告又不能当被告，怎么承担风险？其实好多具体的问题都能解决，不是不能解决。比如对待员工的问题，我们可以采用挂靠的形式。对待风险的问题我们可以转移，我们可以搞个人风险转移，也可以举办公众责任险，物业公司能办到的事情业主委员会都能办到。我们自己走了这条路以后，从我们春江花园的角度来讲，大家是坚定地走自主管理的道路。现在我们是第二届业主委员会，第一届业主委员会在改选的过程当中，在换届选举的过程当中，我们原来26个委员只有1个委员最后落选，其他的基本都是高票当选，就是业主委员会通过业主自治确实是给广大业主带来了受惠。虽然是0.5元的物业管理费，但是我们还要免掉1个月的物业管理费，我们对于229个楼道重新进行了粉刷，我们对于原来的黑白建工改为彩色建工，我们在公园里增加了钢化玻璃雨棚，只要你真正为业主做了好事，业主都认可了，我相信这条路肯定是越走越坚定的。

今天我只是想跟大家分享一下我们现在的想法和感受，我们也感觉到上海有关方面的政策和环境可能要比江苏更好一点，因为我们的管理处主任是上海人，到目前为止财政部、住建部165号令维修基金在我们无锡还没有发现一家可以打到业主委员会的恩帐上，上海的环境可能要比我们更好一点，所以今天我们其实也是过来虚心地向上海的朋友们、业主委员会的主任们，向全国各地走在我们前面的同仁来学习的。

张远征：下面有请常熟市优秀业主委员会主任周宗俊先生发言，他的题目是“业主委员会的两项根本性任务”。

周宗俊(常熟市优秀业主委员会主任、琴枫苑业委会前主任)：女士们，先生们，我是常熟市琴枫苑原来的业主委员会主任，2005年开始当主任，2007年就不当了，工作期间我也受到了一些启发，我们的物业管理费0.3元/平米，我们的汽车停车费20元/月，而且今后我们的物业管理费永远不会涨价，维修资金永远不会再向业主收取。这不是梦想，也不是理想，这是现实。我们必须管好两份钱：一是我们的维修资金，不管是代管也好、自管也好，争取去买国债利息至少是4%，如果是1000万元的话每年就是40万元；二是我们的公用部位停车位以及各项收入，我们的业主委员会必须管住。我们从200年开始把这些费用全部纳入我们的业主委员会，年，因为我们的车位费收入是很少的，总共收入274万元，补充物业管理费82万元，172万元作为维修资金，维修资金到现在用去78万元，19万元作为业主委员会的办公经费，现在我们还结余98万元，手里有钱，心中不慌，老百姓实实在在地得到了好处，所以我们的业主委员会是很有全音的，所以我们务必管好这些钱，用好这些钱。

我们的另一项重要工作是对物业公司进行监督，公共部位、保安、绿化、卫生四个部分，分成四个小组，分别由业主委员会和业主代表组成，划分区域定期进行检查，对于物业公司进行考核。今年物业公司要涨价了，我们就从公共收益中拿出3万元作为涨价部分，业主用不着交钱，但是3万元是需要考核的，最后我们发现有些地方不满意，于是扣掉了5000元，给了他2.5万元，考核四个部分，每个部分是25%，如果每月出去检查一次，比如要求你们要为车辆的出入检查登记，你没登记的话这个月的工作就白干了，我就扣掉你的1/12，就是这样来运作的。0.3元的部分我们不管，这是你们的收入，这就是要对物业公司进行监督，这两件事情做好了我想就不会有什么大问题。小区不应该叫自治，应该叫自管，因为我们管的是物业，其它的和我们无关，居委会管的是居民，我们只管物业，只管和大家密切相关的物业。你自己管也好，自己搞一个物业部，我请一个物业公司实际上也是自己管理，是两种自己管理的不同方式。

我们要当好业主委员会主任需要善待，我善待物业公司，也善待开发商，开发商在把房子卖掉之后还投入了48万元给我们改造了路灯，因为我们的关系好，他们愿意掏这个钱，我们的物业公司是很听话的，所以我们也善待他们，善待他们的员工，我对他们的员工还有一个奖励基金，保安每年可以得到400元的奖金，就是我们业主委员会发的，所以他们在我们小区工作感觉很满意。我们的业主委员会主任要有乐于奉献的精神，乐于奉献人生才会精彩，这里就包含着严以自律、宽以待人、坚持不懈、勇于负责，还要有智慧、熟悉法规，我们不喊口号、不讲空话，就是做一件一件实实在在的事情。我感觉到我们业主委员会最要紧的是规矩最大、人治因此而终结，小区里什么最大？规矩最大，在规矩面前人人平等，为什么我退下来了？因为我们有了规矩，后来的人照着这个规矩办很省力的，一点也不累，如果规矩改变了，换了一个主任就换了一个规矩，那就完了。代表的产生全部都是海选，民主因此而起步。怎么海选？代表产生的海选，1个楼宇40个民众全部打勾，最后2位作为候选人，然后你们再选，选出代表以后，36位代表的名单发下去，谁愿意当业主委员会委员可以进行海选，最后委员产生之后再在其中海选主任，只要产生的队伍老百姓相信，没有人指定，没有人搞个候选人，画一个圈让你去钻。还有就是追求简单，我们要让每一个人觉得业主委员会这个工作是很好干的，不是太麻烦的。我们没有电脑，没有***，办公室是有一间，每年租金10万元，所以业主肯定是十分信任你的，物业公司有什么事情就跟我说，我说你照规矩办，不要请示，不要汇报，规矩上怎么说你就怎么办，你不是省力了吗？不要什么事情都去管，有些重大问题不好解决的必须你出面的你才出面。还有我们小区里搞一个禁毒广告牌，这是居委会立的，我说这个广告要出钱的，因为下面有一个双金爱生的广告，他们要出租金，后来禁毒大队的大队长一起过来了，问我能不能通融一下，我说这是不行的，你这个广告牌多少钱？他说500元，我说我出，他不肯叫我出，后来重新做了一块广告牌，我们在500多个广告牌里是独一无二的。有一次物价局的科长打招呼问能不能不交，他同意了，下面的工作人员向我汇报，我说他是你的朋友，你同意他不交无可厚非，那就你交。从此以后我们小区禁绝了一切后门，到我们小区都是业主。

再讲一个故事，市政府有个小车队长，他的车开到门口，我们的保安队长查他的出入证，他没有，他有个师傅的出入证，他叫保安队长来看，保安队长说这个在我们这里没有用的，因为我跟保安说了一定要严格管理，不管是谁出了问题我来负责，不用你来负责，后来他打***来问我怎么办，这个小车队长把我们的保安队长撞了一下，扬长而去，还留下一句话“看你们怎么办”，保安队打***给我，我说你马上打110处理，我们常熟市有个电视台“今日传播”，叫他们过来，后来“今日传播”不过来，我说你不过来，我们这个小区就不欢迎你，以后你永远也不要来了。他们脑袋进水了，你是一定要来的，门口一百多人聚在那里，后来他们马上过来了，开始的时候110不敢通，我说你马上通。后来我跟市委副书记说，你是市府大院，应该禁行，今天你在办公室里是书记，你回到小区就是业主，什么也不是，这个角色是有定位的，你在路上走路，不能说你是书记我看见红灯就可以过去，他说是的，后来市政府来了一个秘书长和办公室主任，带着小车队长过来向我们保安队长赔礼道歉，还拎来了礼物，从此我们小区就没有后门了。

张远征：下面有请上海财经大学王峰副教授、博士点评。

王峰（上海财经大学王峰副教授、博士）：这个点评实在很惶恐，在座的都是教授和实践工作者。我是2006年在北京开始做业主委员会的研究，这几年下来制度环境确实是有所改变的，因为在2006年北京市可以掌管业主公共维修基金，所以现在环境基本上是比那个时候好一些，但是如果跟我们所处的环境相比还是很恶劣的，因为业主组织在全世界的范围内实际上都是一个学术界比较热点的问题，但是为什么在中国这个研究一直都出不去？因为业主组织实际上承担着很多功能，现在国外都认为这种组织是有点私政府的功能，我们有保安的功能，有保洁的功能，如果没有物业公司和我们交的物业费的话实际上就是公共服务的职能范围。其实业主组织在社会功能上面是很大的，一方面是基层治理，另一方面还提供一些经济产品，这也是为什么奥斯特罗姆夫妇研究的是地方的公共物品，但是能够在经济学领域拿到诺贝尔奖。我也觉得很高兴，今天很多专家都提到了奥斯特罗姆，因为她是我导师的导师，所以我算是她的徒孙，两位老人都在非常辛苦地工作，因为他们没有孩子，每天四点钟就起来做学问，通过实证的案例研究逐渐系统化，有了一个理论基础，给了我们一个理论框架。现在他们也过世一段时间了，既然我们在中国有这么多普通的业主领袖，我们也受到了他们的一些思想影响。刚才两位业主委员会的主任是很有智慧的，把公共产品都抓住了，这是非常好的经验。如果小区里没有常主任和周主任，我们小区里也有业主委员会，我们也要运作。上午也讲到法律条例，很多都是有的，但在法理上还是不对的。我们也可以看到无论哪个国家业主组织基本上都是这样的，它的经济权力和经济权利都是没有办法跟开发商和物业公司相比的，我们拥有的只有一种组织权利，就是我们有广大的业主，这个组织力量是我们所拥有的，如果我们能有他们的支持和信任，我们才有可能跟开发商抗衡。这种先天的权利不平衡不只是在中国，我也在英国跟丽兹大学的教授合作，发现也是这样的，开发商有一个先到的权力，会让我们在一开始就处于一种不平衡的状态。如何能够在外部环境不是很有利的条件下，在这种既有的情况下可以有一些作为？之前我在北京做调研的时候通过统计方法能够解决这种问题，包括公开面积问题、物业服务问题，这样的小区都是可以作为一个可推论的因素，肯定是要有一个制度化的，包括你和业主的沟通是口头的还是需要张贴告示，因为有的业委会可能是做了很多事情，但是如果不注重这些的话就得不到业主的信任，业主不知道你在做什么，你做得很多也得不到好的效果。还有就是组织架构，是否愿意让业主参与进来，这也会帮助你的小区解决更多问题。还有就是你的社会资本怎么样，我们当然是通过一种理论上的东西，组织的资源有好多类，我们分为各种各样的类别。业主领袖也非常重要，其实很多业委会主任都是功名领袖，因为在不停地进行制度创新，通过自己的智慧使你的业委会可以非常有效地解决问题。因为做学术可能是没有经过实践的挫折，前几天我家里遇到了一件事情，也是租房子交押金，应该是对方违约，因为没有按期腾出房子来，当天我就没有跟他拿押金，过后他没有退押金，还说是我违约，因为我没有当天去签那个合同，但是那个房子一直没有腾出来，就是这样的一件小事，我觉得本来我是非常有理的。我去找物管局市场科，他们说你没有备案，我们没有办法，只能去找工商，工商又说押金是在个人手里，属于自然人，也没有办法处理。所以我就特别佩服在座的每一位业委会的成员，明明是自己的产权、自己小区的公开面积，一切都有，但是做起事情就是那么难，所以在此要向你们表示我最衷心的钦佩，在具体的组织制度上面、策略上面都是可以通过一些学习建立起一个比较系统的东西，这样才能让我们的付出得到回报。也希望大家能够支持我们的科研，这样得出的东西才是具有普适性的，希望全国各地的业委会都能有一些经验的总结，这样可以用于每一个业主组织。

刘生敏：谢谢王教授的点评，上午的讨论就到这里，下午会有更加精彩的内容，希望大家继续参加。请上午出席会议人员在楼下工商联大厦门前合影留念。

第三时段：业主委员会实务经验交流

刘生敏：下午的年会继续举行。下面首先有请新民晚报资深记者、业委会专家周骏讲一讲业委会建设面临的形势与对策。

周骏（新民晚报资深记者、业委会专家）：各位朋友，大家下午好。今天天气很冷，现在外面在下雨，天气预报说今天要下雪，这么冷的天还有这么多人聚集在这里，说明大家对小区自治和业主维权关心的程度。我有几年没有参加年会了，答应刘生敏一定要过来跟大家见个面，也想发表一些我对当前社区问题的一些看法。