买房子需要注意事项及房子拿到手所遇问题？来自:
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刚刚接到一销售中期楼盘，盘量不是很大已经销售50%左右，但是基本上没什么客源了！怎么搞，头疼！请大家帮助楼盘缺点：1、户型一般，没什么特点，高层住宅；& && && & 2、房价较高，和周边新建楼盘价位相当；& && && & 3、可供选择的房源基本上没有好位置。楼盘优势：1、地理位置较好，附近商业配套、服务设施齐全、交通便利；& && && & 2、前期累计的销售宣传力度够，本市业户基本都了解楼盘的整体建设情况；& && && & 3、楼盘已经封顶，于2008年中旬可入住，现为准现房销售。阿请各位高手策友献计献策，集思广益，多多帮忙！
优势：1.& & & & 地段好2.& & & & 具有一定知名度3.& & & & 准现房发售劣势：1.& & & & 剩余房源位置差2.& & & & 客户量少初步判断：1、& & & & 项目位于市中心或市中心边缘2、& & & & 近期周边楼盘上市量增大，竞争激烈3、& & & & 前期宣传推广费用投入较大，超出预支，留给项目后期的宣传推广费用较小。问题一：销控没做好表现：才销售50%，就没有剩余的好户型。建议：把剩余的货量做好销控。既然目前已经遇到了销售难度，不如先把那些销售难度最大的户型先封起来，这些户型既然现在都卖不动了，就不如暂时不卖。封起来以后可以做热销，同时减少客户购买决策。问题二：价格制定不合理表现：销售50%，就没有剩余的好户型。户型之间房价没有拉开建议：对剩余的户型重新制定合理的价格表，符合景观、位置、朝向等因素。问题三：楼盘缺乏新鲜感表现：没有客源（做了推广，没有来电、来访量？还是在自然销售状态下没有来电、来访量？）建议：1、重新找到能让市场兴奋的刺激点。比如：主打准现房概念、主打热销概念（与销控结合）2、重新包装：是否可以一栋楼一栋楼的分别包装？楼王、情侣楼、金婚楼等等，当然概念要与醒目整体定位相一致，这样做的目的，就是重新给市场刺激，避免项目给人老年迟暮的印象。其他建议：销售上，1、针对差的户型，重新制定销售说辞，对一套房子的优劣势进行分析；2、控制房源的推案数量，让销售员集中推荐几十套房子，切忌满天撒网；通路上：1、& & & & 不知道准现房这一卖点不知能否与竞争对手形成差异化；建议与当地高档的婚纱摄影店合作，客户资源共享。利用结婚新人迫切需要婚房，而项目08年就可以入住的优势，吸引这批客户。当然，这个建议是针对中小户型。2、& & & & 利用老业主：客带客等手段。推广上：体量小决定了营销费用的有限性，这就要求项目后期的推广要加强针对性。建议分析前期成交客户，找到客户关注点，比如：地段等优势，集中推广。价格上：剩余如此多的货量，不建议降价。是否可以稍微调高一下价格，给前期购买业主信心，让他们帮着宣传一下？（此招慎用！）
大家好，现在有这样一个楼盘，请大家看看如何定位？项目地处沿海某省的某县级市经济开发区，距离所属的地级市中心仅14分钟车程，且距离县级市较远。经济开发区内大小水泥厂遍布，粉尘污染十分严重；交通有省道、高速通过，交通承载力虽然大，但是没有公交车通行，仅区际车经过，交通费用相对较高。项目规划建筑面积40万平米，而经济开发区的人口在2.8万左右。距离项目地最近的镇也有1.5公里。目前经济开发区楼盘处于零敲碎打状态，只有当地开发商在镇上东起一栋西建一栋，基本无景观、配套可言，其配套完全依靠镇上。请问，该项目该如何定位，污染问题如何解决？项目的客户群怎么定位？补充内同：当地居民一般是两代同居，主要需求户型三室一厅，80-100平米，总价承受力在8-10万，月还贷能力600-1000元，开发区企业以重工业为主，当地消费群体主要是镇上的私营业主及周边村民，及部分土生土长的行政事业单位人员，开发区经济发展比较缓慢。计划利用5-10年的时间使开发区规模比目前扩大一倍，区驻地人口达到5万人以上，财政收入突破1.5亿元。规划面积达30平方公里，人均公共绿地10平方米，人均居住面积25平方米。
不知道地块现状，应该未动工。当净地推断。不知道经济指标。根据县级市场操作经验来看，容积率应该控制在1-1.5之间。容积率1以下，估计很难获得批报。容积率按照1.3计算，项目总建面约52万，容纳人口约2万人左右。不知道政策落实情况，按照70/90原则。1、客户定位：要消化完如此体量大的项目，周边客户、县、地级市客户都应该包容，广撒网；如此宽泛的客户定位，知道有所欠缺。没办法，如果仅仅依靠周边客户，那项目就有难度了。所以，项目的客户定位就是：所有有购买力的都是我们的潜在客群。建议项目前期以周边客户、县级市场客户为主，特别是附近各类工厂各户。后期主攻地级市场客户。2、产品定位：总原则：扩大项目辐射范围、降低客群进入门槛；低、中、高档产品均有所涉及。1）产品类型组合建议首先，从可能的产品形态上考虑，产品组合包括：&n & & & 全部多层& & & & 多层+低密度住宅n& & & &n 多层+低密度住宅+少量小高层、高层考虑到小高层在县级市场的抗性，以及利润的问题，建议本案不采用。同时，为了吸引县级、地级市场客户，以及利润的需要。建议后期发展部分高端物业。因此，建议本案采用：多层+低密度住宅。2）分期开发建议：建议项目分为4-5期开发。一期以多层为主，尽可能的降低单位成本，可以一梯三、甚至一梯四户型。入市价格为当地最低，前期以价格作为杀手锏，聚集人气。客户以周边为主。同时，随着工程的进展，商业开始启动，依靠自身配套，解决周边配套不足的情况。给客户以信心。二、三期，仍以多层为主，中档产品。客户可能会包括部分地级市场客户。客户以县级市为主。四、五期，低密度住宅，可以包括洋房和别墅。单独成区，规划上与前面几期明显区隔。通过价格优势，吸引客群，如&50万住别墅&等。以地级市客户为主。3、推广概念：前期概念主打&性价比&，后期主打&地级市后花园&。总概念是否可以是&造城&？4、通路：在县级市、地级市设立第二售楼处小区班车；重视团购：附近工厂5、其他：关于污染的解决问题，没有想到好的方法，尽量在社区种植高大、吸附能力强的乔木、灌木。以上的想法，仅仅是一个比较普通的思路，也不知道合适否？欢迎各位高手拍砖。
城市土地供应量越来越少，地价越来越高，政府有要抓政绩，城市高层建筑越来越多。且也是城市发展趋势。但由于城市观念问题一时半会难以接受。主要体现在以下方面：1.高层属于新鲜事物，思想上难以接受。2.高层物业费要比多层要高。3.高层密度较大，舒适度不如多层。4.高层一般使用率低，公摊面积多。不知各位策友在销售高层时有什么好的办法，请建言。
简单说一下个人意见，供大家批评。个人不建议在三线城市做高层，原因有：1、& & & & 高层建安成本高。如果按照18层以上高层计算，单位成本比小高层多500元左右。2、& & & & 售价却不如小高层。三线城市由于诸如各位说的众多原因，高层具有很大的抗性，价格上涨缺少空间。也就是说，花更多的成本，却卖一样的钱，还要承担风险。各位可能要问，不建高层，容积率就做不足，不白白损失利润么？其实这个问题在三线城市是不一定的。比如，一个单位的小高层能赚2000，而一个单位的高层才赚1500。那么，一个单位的小高层能赚1.5个单位高层的价钱。如果标准层面积一样的话，11层的小高层赚的利润相当于17层的高层。也就是说，在三线城市，有的时候容积率作不足反而利润更大。特别是项目地段不是具有绝对优势的情况下。当然，这个问题并不是绝对的，需要把产品初步排列一下，并出具一个大体的估算，找到建筑面积与产品形态的结合点。目前三线城市的一些开发商，为了追求利润和规避风险，一般都把高层放在项目的最后一期，寄希望到时老百姓能接受。至于结果如何，还得靠市场接受检验。至于楼上所说的一种方法，&做一栋标杆性的高层，高价发售，其它的普通高层以低于多层的价格发售&个人觉得不可行。高层如果卖的比多层低，那么高层利润应该很少，紧紧依靠那一座标杆性的高层是拉不回来的。如果楼主的项目不是出于优势地段，建议规划进行修改。如果规划没法修改，那就在包装上下功夫，十分同意&标杆型社区&这一说法，在给楼主一条广告语，&城市向上，生活向上&除此之外，可以在项目附加值上下功夫，学习一下万科的高层户型做法，空中庭院、多用台，增加采光面，努力营造舒适度。一点浅见，欢迎各位高手拍砖。
项目在中部县城（经济在省内是10强县）县城中心，目前在拆迁中。。。大概建筑面积5万平米，容积率5，高层已有2个房产公司在售，目前最高是26层，所以这个项目准备造最高28层。关键是县城对高层，超高层的接受程度消化量没那么大吧，等我们的楼盘推出的时候其他的几个楼盘高层已经把那些客户消化掉了。问问各位大师有什么高见：在户型设计上，结构上，销售上,精装修上等等。。。欢迎大家发言讨论，谢谢！TKS A LOT!!!
晕，县城28层。土地性质是什么？姑且按综合用地。不知道该县级市对高层的接受程度情况，根据搂主提供的资料，目前县城市场已经有2个房产公司在销售，目前对高层的接受应该处于培育阶段。1）客户上：县级市场对于高层接受程度的客群数量有限，如果将项目的目标客群仅仅局限于某一类人群，客户数量会遇到一个瓶颈。所以，建议项目目标客群的覆盖面要广，通过合理的户型搭配来区分。小户型、中小户型、大户型都有所兼顾。2）价格上：觉得该项目的关键除了客户的问题以外，还有一个价钱的问题，28层的高层决定了单位成本要远远高于小高层、多层，可能比多层单位成本要多2000左右。要想达到开发商想要的利润，销售价格可能要比多层贵不少。所以需要产品上的支持。3）产品上：不知道楼主所在的县，70/90政策执行得如何。建议项目分两栋楼，双子星座。其中一座，低下五层做经济型酒店，6-12层作小户型公寓，满足70/90政策，装修与否根据市场来确定，13-28层做两梯四户90-130设计，户型可以参考万科的设计手法。顶层可以做空中别墅，但要注意物权法。。另外一座，低下两层做商业（如果临街），上面也是小户型公寓与普通住宅的结合。注意转换层的利用，可以将其作为活动空间赠加绿化，或者作为管理用房。4）推广上，注意高层生活形态的引导，比如：高高在上的生活形态等等。备注：不了解当地，在此，超市、大卖场等形态不考虑在内。对商业不太懂，胡乱说几句，希望能对楼主有所帮助。
如何面对激烈的市场竞争情况：一、城市规模小，购买力低，人均GDP：RMB10000元左右，人口40万左右，外来人口极少。二、政府大量的出地，今年400万平左右，40多家开发商项目均在运作，其中20-40万以上的项目就有10多家，外地开发商是政府招商进驻。三、本项目是外地开发商，在与本土企业竞争的过程中不占优势，关于项目运作得不到政府的实质性支持，特别是拆迁问题得不到很好的解决。四、本项目周边走5分钟就同时有5家楼盘销售，40万平项目一个、10万以上项目2个，经济适用房项目一个。五、房价增长迅速，去年最好的楼盘最高价也就1800左右，今年都大约在2200，甚至更高。六、其他项目都以动工，并且预售证都有了，本项目因拆迁问题，工程延期到明年开春，进度要慢。七、每年的销售量在60万平左右。八、开发商本阶段相关工作并没有太多实质上进展。九、外地代理公司。十、策划与销售得不到实质上的支持。如果您遇到这样的情况该如何去做？恳请各位高手谈谈自己的看法，小弟万分感激，92度鞠躬！！！！
关键问题，客户数量有效，面对竞争激烈的市场，如何尽可能的将客户拖到本项目开始销售？建议：产品上：1、面对竞争激烈的市场，产品一定要作出特色，至少应该在某些局部上，超越当地，比如：落地窗、凸窗、入户花园等等。搂主是外地代理公司，面对一个小城市，这一点应该不难做到。2、向市场上输出项目高品质的信息。产品没定，可以先搞一些概念性的东西，什么&好房子的时候来临了&、&重新定义好房子的标准&之类的。3、目前来说，产品没定，是否可以先期包装开发商？开发商是外地的，是否可以举行一个开发商作品展，展现开发商的实力？通路上：1、搭建临时第二售楼处，售楼处最好建在其他两个项目的必经之路上。2、成立俱乐部，市民免费加入。俱乐部最好与当地的一些商场、专卖店合作，俱乐部会员消费可享受优惠：3、不间断的举行系列小活动，保持项目在市场上的声音。如什么图片展等等4、本项目周边走5分钟就同时有5家楼盘销售。重视道旗、路牌的作用，进行客户有效截流。5、向市场上输出一个信息&&&好房子是值得等待的&。
先描述一下项目：占地100万方，位于工业开发区中住宅区域中较偏的位置，计划开发5期，现到第2期，规划中有商业配套、教育配套等等但实际已有配套很缺，规划中的很多配套都没有到位，前期客户意见很大，项目在当地口碑很差，价格比离其最近的楼盘差800元均价。现有产品以130平为主，多为现房（前期没去化完的），新开小户型已预约，但因迟迟未取得预售证没有开盘，已经预约的客户意见也很大。销售人员，主管等换了一批一批。& && & 主要从销售角度考虑如何开展后期操作？
郊区大盘。重点：客户维持、区域发展造势、形象带动口碑不好是项目的致命伤，先搞清楚问题出在哪里。是质量问题、规划不兑现问题，还是别的原因？如果仅仅是规划不兑现，那就好解决，建议配套等没有兑现的马上落实，高度重视一期，这关系到以后整个项目的销售，要把一期做成整个项目的样板区。如果是质量问题，通过媒体进行舆论炒作、专家现身说法，做好公关；销售证没有下达，客户等待时间过长问题：定期举行联谊活动、说明会，时刻让项目在客户面前保持暴露频次，避免流失。同时，让客户觉得项目不断的推陈出新，值得等待。搞清楚一期没有消化完的房子比例有多少？为什么滞销？再采取对应政策。如果实在卖不动，一期封盘，造热销假象。依靠二期把所有问题都解决以后，再卖一期。眼光放长远一些，我们要的是整盘的利益。区域配套不足，靠区域造势以及项目升值潜力，根据搂主所说的项目情况来看，二期以小户型为主，价格又比周边低800元，性价比应该很高，客户数量应该没有问题，关键是形象的维护。拙见，请各位高手指正！
项目处在20万人口的城市,新城和老城的交汇处.虽然人口少,但是个人消费水平仅次于省会!是一个能源型的城市定位.现在刚刚奠基动工,奠基活动花费了20万左右,举办的很成功!但是,刚刚过去不到一个星期,客户的来访量每天只有可怜的1个,2个!奠基 当天推出VIP卡的销售： 一个有优先选铺的权利，一个有额外的优惠幅度。现在的问题是客户因为项目没有出来具体的价格，和面积，所以 都在观望。开发公司 对于卡的销售很有信心，但是，实际的 销售不如人意！销售部人气提不上来，卡的 销售又不太好，直接让开发商不愿意再出大钱做广告推广了~项目 处于同地段的一个商业开发较早，但是由于后期的招商不利， 给我们项目的销售带来一定的困难！请教高手，这种情况下怎么办才好？怎么样才能快速的销售卡？在价格和面积都不太确定的情况下？
DY？我也在类似的城市作过项目，不过是住宅项目，提供一点个人意见，希望能对楼书有所参考。本人没做过商业，不妥之处，请见谅。先分析一下这种城市的消费特征，能源型城市决定了该城市的外来人口不是很多，缺乏购买力的导入。虽然收入很高，消费水平很高，但这部分群体仅仅局限于在能源部门工作的人群。这部分人收入高，工资稳定，投资意识很淡薄，决定了商业项目的操作难度。所以，个人觉得该项目的问题，不是操盘的问题，而是区域市场不景气的问题。因此，要解决项目的问题关键，就得这个角度去考虑，详细了解市场，这是成功的前提。1、关于客户的来访量问题：项目处于新城和老城之间，地理位置比较尴尬，一定要搞清楚目标客群是以新城为主，还是老城为主。本人曾经在操盘过程中就犯了错误，对客群区域的界定出现了问题，结果导致了推广和媒体选择的偏离。2、因为没有具体的价格和面积，客户才迟迟不办卡？这是客户不办卡的真正原因么？个人觉得这只是表象，旁边的项目招商不利，使客户失去了信心，而客户的信心恰恰是商业操作的关键。可能现在众多客户都在旁边怀着幸灾乐祸的心态等着看本项目的笑话，这样的情况下，来访量怎么会上去？因此下一步的重点是如何重新树立客户对项目的信心。建议本商业的定位、业态一定要与旁边招商不利的项目拉开距离。具体：主力店引进、投资讲座等等。这些搞好了，来访量自然就上去了，卡的销售也顺理成章。3、通路建议：实际一点，报广偶尔打打形象，以活动为主。奠基仪式的成功也说明了当地客群比较热衷于活动。什么投资讲座、产品说明会&&能源型企业门口直接发单，邮寄等，针对性强的手段多采用，因此能源型城市里面有钱的人就那么多，很好界定。最后补充一点，没有证卖卡，要考虑风险问题。
大家好，我这有个县级城市新区的项目，大家来讨论下！项目的基本情况是这样的：项目位于某省比较落后的一个县级城市，县城人口在8万人左右，经济落后，在县城的西向，是县城的城市发展方向，县行政中心据项目800左右，异常豪华。项目附近还有条河流，水质良好！项目占地面积500多亩，分两期，一期建筑面积18万平米左右，建筑形式有多层（5+1）、小高层等，一期已基本完工，二期最近启动！项目原先有一家公司销售，因销售情况不是很好，现在由我们公司接手，我们公司大概1个月后进驻！基本的情况我就了解这些了，现在的问题是我们进驻后都需要做什么样的工作，在操作过程中应该注意什么问题，希望大家积极讨论！项目的情况，我会逐渐补充！项目的其他情况：一期共一千二百套左右，现销售率不到50%，其中有很大一部分是当地政府单位团购价格在1500元左右，是当地的标杆楼盘。市场的一些问题：本县城产业以农业为主，有五六个中小型企业，商业情况也不是很理想
要注意的问题：问题一：占地30多万方，县城人口仅8万人。项目面临的第一个问题就是体量如此大的楼盘，消费客群在哪里？显然，仅依靠县城8万人的数量很难消化完毕，因此，建议销售战线拉长，周边乡镇、效益好的企业，铺开宣传；走出去。问题二：建筑形式问题。不知道楼主是在哪个省，据楼主所讲，县城比较落后，根据以往应验，这样的市场对小高层的购买有一定抗性，大家还是习惯住多层。估计一期剩下的50%中，小高层应该占了不小比例，因此，对于小高层的引导可能会是一个难点也可能是一期成功的一个关键因素。问题三：距离县政府，是一个优势也是一个劣势。优势不罗嗦了。劣势是在县级市场，***是购房主力，且大部分都带有隐形收入，距离上班地点如此进的项目，团购当然没问题。但是，如此大规模的项目，二期肯定会有别墅等高总价产品，如果***作为个人购买，可能会带有一定的抗性，毕竟县级市场的***比较低调，很忌讳一些流言蜚语。所以，销售中要恰当引导，比如这地方退休以后养老、留着升值等，毕竟项目环境也不错。进驻后作建议的要做的工作：第一：分析成交客户、未成交客户，找到销售情况不好原因，采取针对性措施。第二：定期组织活动，邀请团购客户参加，利用老业主口碑带动。才8万人的县城，圈子很小，利用客带客等手段，激励措施一定要大。第三：注意大盘操作的特点。特别是对于一些质量等方面不利的问题，做好预防。第四：县城推广手段以活动为主，户外、DM、发单建议作为主要宣传媒体。还有一点需要注意，关于城市的发展方向，特别是在县级市场，一个班子一个意见，这届班子的发展重点是向西，下一届说不定就向东了。这种情况很多，很多开发商也吃过这样的亏。这个问题虽然不可避免，但一定要注意。趁着班子还没换，抓紧。项目不错，销售肯定会好转。
项目现处于2期开发，一期交付，2期前3个组团都是开盘当天清盘，现在推出景观最好的一栋，价格比周边楼盘贵200元，比本项目上次推出的价格贵500元，之前有很多人登记的，但价格一出后，许多客户都犹豫了，现在在广告推广这边应该着重诉求什么呢？请大家帮帮忙，这里人民消费不看重品质，只看中价格的，所以、、、
首先楼主应该搞明白项目热销的原因。是广告轰炸出来的？还是因为项目价格便宜？还是因为项目硬件获得业主认同？通过楼主的说法，项目热销应该是因为价格便宜，比周边楼盘低300元左右。也可以预见，项目一期、二期主要的诉求点就是&性价比&。目前市场对项目的第一印象就是价格便宜，至于小区的硬件如何，有什么配套，甚至可能都不甚清楚。所以，项目现在一下上涨500元，价格优势荡然无存，客户也就觉得&性价比&这一唯一的优势没有了。因此，个人觉得现在的问题不仅仅是这栋楼王的问题，应该是整个楼盘的形象力不够，客户不知道该楼盘到底好在哪里。所以，个人觉得现在这个问题应该从通盘来考虑，重新梳理形象和整个项目的推广高度。同时，目前客户积累量有保证，但对价格不接受，案场的执行力也应该有问题。建议一：楼盘形象重新梳理，改变宣传方向，从主打&性价比&转型。建议二：先封部分房源，通过销控来造热销。建议三：通过热销，加强销售人员的逼定力度。建议四：加深销售人员对本楼王的优劣势了解，了解每一套户型的特点，要能忽悠住客户。建议五：广告方面，可以对该楼王进行单独包装。比如是七号楼的话，就叫&7号公馆&之类的，（当然也得符合符合整个项目的定位）。建议六：目前不适合做折扣，至少再撑一段时间看看。一点浅见，希望能对楼主有帮助
小弟现在做一个案子,请各位大家你一言我一语发表高见,在此感激不尽.大致情况是这样的,项目在一个三线城市,人口比较多,但经济能力一般.项目位于城市市中心的北部一点,三面环水,绝对的风水宝地.而且离项目不远的地方刚拍卖了一块地皮,比所有地皮价格高出了4到5倍.但项目紧临的也就一墙之隔的地方是另外的一个项目,无论从规模\规划到开发商实力都在我们之上.而且已经动工且内部认购,在当地群众当中起到了很大的影响和口碑宣传的效果!但由于旁边项目的开发商是国有企业,不是私人开发,和领导自己的利益没有直接联系,所以他们只图好看有面子,把价格定的很低,吸引客户制造热销场面.市调一圈,整个城市就旁边项目品质,位置,开发商实力最好,但价格最低.这样给我们将要入世的项目形成很大影响,无论从价格,客户资源的抢夺都起到了很大的阻碍,请各位大侠帮忙出谋划策,小弟在此谢过了.
不知道楼主的项目现在进展到什么程度，不知道旁边哪个项目的详细情况。胡说几句.国企不重视利润？现在还有不重视利润的商人么？面子比钱还重要？建议楼主再把这个项目重新调查一下，是不是这仅仅是对方的一个销售说辞？初步估计对方的体量应该不小，常用的底价入市策略，只不过舆论造得比较好，让当地的客户觉得是在为他们造福。后期的价格应该水涨船高。一、能不能实现差异化竞争？1、产品上。初步估计，旁边那个竞争项目应该是多层，那么我们是不是可以建洋房？相同的成本，换取更高的利润，但市场接受程度需要楼主去调研。2、如果建筑形态上实现不了差异，那就从产品细节上。飘窗、入户花园、双阳台&&三线城市估计这种东西很少，上吧！3、如果产品已经定了，那就从营销手法上，无非就是教育、运动等等，调查一下当地的市场情况，特别是教育的概念对三线城市很有杀伤了，找个当地知名幼儿园合作，再来个爆炒，搞点活动，应该会起到作用。二、给竞争对手压力如果低价格不是他们的销售策略，而真是只图名声的话。建议通过小道消息，可以适当的把楼主项目的价格稍微透露一点，（肯定比他们高不少的），最好能让国有企业的董事长之类的知道，我们卖这么贵，你想他能甘愿卖那么便宜？这也叫&国有资产流失&吧，这个名声也不好听。头头肯定会找下面地产公司的经理&沟通沟通&的。三、不知道竞争对手的体量多大，如果体量不是很大，那就把项目的上市时间推迟。或者在他们项目中间缺少货源的时候推出，避开正面交锋。四、尽量把项目向高里面拔，最好能找个稍微有点名气的人作代言，三线城市的老百姓还是比较相信名人效应的。注意：这些建议的前提是，一定要对当地市场的供应量和购买量有一个了解。千万别因为项目的价差，造成了竞争对手的热销，而把客户都消化完，那就麻烦了。一点浅见，希望能对楼主有所帮助，也希望各位高手指正。
事情是这样的，我们代理东北某个省会城市某个楼盘，是由花园洋房，电梯多层洋房，小高+高层组成的，前期我们为了突出品质感和社区档次，所有推广都是以花园洋房类别墅的概念推广的，当然在详细文案里我们还是提到高层的，经过首次认购效果很好，几乎爆棚，洋房我们收取5万，多层和高层1万的诚意金，但后来一分析数据，发现了问题，认购了700组里面洋房高层需求比例是1：2，即有200多组洋房需求，实际上我们一期才推16套一层花园洋房，24套顶层约层，而另外400多组里面有很大部分也是多层的需求为主，就算把这些洋房的需求者到时候可以勉强压缩到多层，但高层有个问题是面积普遍小，以90平米为主，而多层几乎都在125以上，中间有个面积需求断层，需求多层的客户很难压缩到小户型上，而高层其实是我们的主要盈利点，这时候公司和营销部产生了2个意见，一派就是要求后期的述求以高层为主，希望通过报广信息传达让客户更精准，而另一派反对改变述求点，他们认为，现在主要还在积客期，主推高层会降低产品形象和档次，而客户并非傻瓜，通过沙盘也早就了解项目的情况，而拔高项目档次感也是有利于高层的销售的，虽然现在洋房需求比例比较高，但通过后期引导，开盘的现场气氛营造和拉开价差，高层是有办法销售的，而且我们的高层户型非常好，每户都有景观露台，很少见。说实话，我是第2个意见的支持者，不知道这里的各位大虾有什么高见。请赐教
其实楼主反映的问题是一个客户错位的问题。问题：前期项目的推广围绕着类别墅的概念，主推洋房，项目的形象是高了，品质也有了，但造成了目标客群的错位，相当一部分人认为项目是中高档社区，所以才会出现了楼主说的蓄水出现的问题，大部分人都是冲着多层、洋房去的。这样下去，只会造成推广费用的浪费。形象是高了，虽然客户也可以通过沙盘可以了解产品形态，但去的客户大部分都是购买多层、洋房的。真正想购买高层的客户反而去的少了，因为你所宣扬的高品质生活，会吓跑部分客户。解决：建议楼主采用第一种方案。策略：在推高层的时候，项目的形象不能丢。项目形象的建立除了依靠高端产品来带动外，也可以通过特定的生活形态来带动。比如赋予项目独特的复合年轻人生活习性的生活方式，如自由、激情等等吧。但是采用这种方法，所宣扬的生活形态肯定又会影响到以后洋房、多层的形象的建立，所以，建议楼主将组团单独命名。高层一个组团名称，洋房、多层一个组团名称。
哈，发表完个人意见，又看了以下前面各位高人的意见。原来就我支持第一种意见。补充一点：洋房不是别墅，有了洋房，就并不一定是高品质社区。不知道楼主的城市市场如何，现在的洋房做法花样百出，已经失去了原来的意义，除非你的产品很有特点，就像水晶城。高层也并不一定就不是高品质社区，看你如何打造。当然，宣传的调性肯定要跟着产品推案次序来走。根据楼主说法，先推部分有特点洋房来拔高项目品质，打开市场，目的已经达到。剩下的洋房货源，应该是项目最好的产品，因为认筹很乐观，销售情况不用愁。所以，建议在项目销售最旺的时候推出，这时候能卖上价去。毕竟，洋房的单位利润比高层多很多。一般的操盘也不会把最好的产品在初期全部放出。高层、小高层的体量应该最大，因为90/70政策的限制。现在形象已经有了，推案下一步应该是高层。所以，个人觉得还是第一种方案合适。个人意见，欢迎各位批评指正。
请各位遵纪守法并注意语言文明