转过路角忽然发现，3岁的儿子已在路口等着自己回来。
在0℃的江苏无锡街头，环卫工用双手疏通下水道。
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　　在城南夹起尾巴卖楼的当下，成都金融城有家开发商依然秉持着一座物业应有的骄傲——他们推掉了价值4000万的客户单，理由居然是对方人太多了……
　　听说这座写字楼的核心价值是“聚资聚智”， 但是现在一言不合就“谢资谢客”，又是什么情况？
　　这个项目叫做中国华商金融中心，从2013年开工建设，到2016年以后才开始渐露于世。五次“业界哗然”的事件让它在国内写字楼界奠定了威名：
　　1.售姐拔尖：门前一字排开的豪跑，其中一辆法拉利是置业顾问的。
　　2.名人盈门：优客工场创始人毛大庆在售楼部撸串；百老汇华裔第一人王洛勇来这里看房；成都杰出女企业家、同为开发商的米瑞蓉是座上宾。
　　3.老外扎堆：因“金发碧眼”聚集而名噪一时。到访及成交的顾客中，来自美国、新加坡、台湾、香港的客群较多，大部分驻成都的高端外籍人士也纷纷签订意向租住协议。
　　4.不可思议的“文件柜”：在写字楼交房标准中，文件柜居然成为了建筑的有机组成部分，据说只是为了空间配置更合理。就像传说中青岛地下水管道的零件柜，有点德国人的“针尖精神”。
　　5.入驻门槛高：多次交易因客户达不到要求而“告吹”。按理说开门做生意，来的都是爷，然而这一家的生意经却更有讲究：置业资金固然是必不可少的，执业智慧也必须在线。
　　据透露，最近推掉的客户是一家“外企”，意向买下华商一个整层的写字楼。该企业的行业属性、公司资质、信誉度等条件都不错，被拒的原因仅仅是因为企业人数太多，华商犹豫再三，最后订单都填好了，负责人却终究没有落下签字的笔。
　　拒绝4000万客户不在话下？
　　初听到“整层写字楼”的同行，估计眼睛都要绿了，因为很厉害的样子。
　　那么，到底是否厉害呢？据悉，中国华商金融中心一层写字楼建筑面积为2000㎡，这对于一般甲级写字楼200㎡一户的心理单位而言，会觉得几乎相当于一次丢失掉了10个客户。于是扪心自问：对方是有多土豪呀？
　　但事实上，来自同行的揣测总是那么不得其门，因为华商本来就“只卖整层”。其物业一层2000平，整层起售，按照20000元/㎡的单价，整层价格就是4千万。因此4000万的单子，也就是华商的常规客户而已。
　　对于旁观者而言，更想知道的是“婉拒客人”背后的原因。内部人士透露，这个决定也是考虑再三，一个高品质的写字楼，人均占用面积也必须有标准，一旦超标，会给物业管理带来诸多问题。据了解，连上下班高峰电梯是否会“拥堵”都在该物业的考虑之内。
　　当然，拒绝客户不是目的，因为这样的消息一次称奇，二次惊讶，三次就云淡风轻了。对于华商而言，整层起卖已经拔高了企业入驻的“门槛”，相对客群范围也缩小了很多，因此在他们看来，每一个客户都必然是大客户，而拒绝客户唯一的原因只是出于更大局的考量：为了保障公共空间环境，从现在开始，每一环节都在为今后入驻的企业把关。
　　拒绝个把客户不足为奇，难的是始终为了物业长远计而拒绝，这是一种态度。贵族为什么比土豪可敬，因为贵族奉行同一套价值体系，并不只以钱的多寡来选择朋友。
　　成都金融城的“红楼”，衣锦夜行了3年
　　这座写字楼位于成都金融城，高贵突破天际——高达175米，是颇有来头的侨商投资30亿元打造的城南地标建筑物，与银泰中心夹天府大道，对峙而立，为城南中轴线构成了一个超甲级的仪式感。
　　与银泰城的银色未来风不尽相同，也区别于周边第三次工业革命时代感的楼宇，中国华商金融中心带有复古的“老派美式银行家”风格。观其外在，说它贵族也不算过誉。
　　据说，此楼的外立面也很有故事，采用的枫叶红石材是开发商游历多国考察，一眼相中，从纽约、东京引进到成都，并邀请到原版设计师——日本三菱地所的大草彻也作为工程的设计顾问，以保证“百年建筑”品质的原滋原味。
　　建筑高近175米，“枫叶红”与科技标杆LOW-E中空智能玻璃幕墙相结合，大气典雅，如同纽约帝国大厦，威严庄重却又时尚热情，仿佛是经历过历史烟云的百年建筑。
　　与其说“匠心”，不如说是实用精神
　　这样一座写字楼，从2016年6月才开始显山露水，还多是因其不同凡响的各种传说，就像衣锦夜行的“公子”，让人不免很想一探究竟。
　　公开资料显示，今年6月3日中国华商金融中心举行了“封顶仪式”，而至此才公开正式对外销售，号称是“要给业主看得见、摸得着的东西”。
　　到底是怎样的雄厚实力支撑起“如此稳健”的开发节奏？经调查得知，中国华商金融中心是在国务院侨办和中国侨商投资企业协会的支持下，由跨国侨企华侨凤凰集团打造。项目修建打磨了3年，投入资金高达30亿元人民币，且全部为自有资金。
　　如前所述，中国华商金融中心不只外观精雕细琢，类似“文件柜”这样的细节不在少数。知情人士透露，传统写字楼项目的建筑承重柱体都是内置于室内，占用了使用面积之余，还影响室内美感，增加了装修难度。华商地产一反传统开发商“经济适用”的原则，不惜人力物力财力，将承重柱体外推（专业人士介绍，这个改良看似简单，实则工程难度非常大），使得室内空间增加；同时，攻克技术难度，将写字楼核心筒技术发挥到极致，使其直径缩小，又一次增加了室内使用空间。
　　这一细节，不止体现华商匠心，同时也为置业者和租客带来实惠：中国华商金融中心单层建面为2000㎡，使用面积为1620㎡，面积利用率为81％，远超同级别产品。这样一来，在同等建筑面积或资金投入的情况下，中国华商金融中心写字楼的资金成本则更少、可利用面积则更大，在100元+租金的写字楼阵营中，此项目的“性价比”可以说无出其右，自然吸引了眼界阅历更丰富的高端客户。
（中国华商金融中心写字楼大堂意境图）
　　一支经得起推敲的“原始股”
　　既然开发商不用业主的钱修房子，几百上千万一套的物业自然也为业主节省了不少利息。当然，这也可以看出，中国华商金融中心没有前期资金压力，所以它可以自持项目比例的50%，也因此可以气定神闲地“挑客”。
　　据悉，华商地产通过“挑客”手段来保障客源档次和物业价值，力求业主全由世界500强、外企、央企等品牌企业构成。商务办公的圈层运营，除了能实现资源裂变，也抬升了物业未来的价值潜力。可以判断，使出如此“洪荒之力”来保障价值，与开发商自持超过50％物业也不无关系。
　　中国华商金融中心的目标，是要打造一个将“好人与好人、好企业与好企业”聚集在一起、共同分享机遇创造财富的平台，即通过华商物业搭建一个聚资聚智的平台。据项目商务经理介绍，“我们华商是打算邀请顾客成为项目合伙人，一起享受未来的升值”。
　　这个概念，如同犹太人的抱团效应，在残酷的市场竞争中，让所有人发挥各自资源优势，并将聚资聚智的作用发挥到最大，并创造更大的财富。加之华商的侨商背景和“精英”吸引力，企业入伙华商，相当于成为华商的“原始股”持有者。类似这样的抱团，在精英社会并不鲜见，在国外有耶鲁骷髅会，在国内有泰山会，想来成都或许会出现一个“华商会”。
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武汉写字楼进入“软服务”时代
长江商报消息 服务配套为代表的软实力将成写字楼市场博弈重头戏
□本报记者 江楚雅
长期以来，回报率高、租金稳定、租期长久、租金升幅稳健的特点让写字楼成为投资者的“香饽饽”。
可最近，在武汉某房屋中介工作几年的小董开始将业务重心转移到带客户看写字楼，尽管业务重心有所转移，但是小董的业务量却没有多大起色。他感慨：现在的写字楼越建越多，但是市场需求并不旺盛，写字楼市场正面临着“过剩”的趋势。
在这样的“危机”面前，写字楼开发商、运营商如何突围？明源地产研究院副院长刘策认为：“随着空置率的上升，硬件设施差距不大的情况下，以服务配套为代表的软实力恐将成写字楼市场博弈重头戏。”
◎现状 库存量大 供应过剩
9月5日，长江商报记者来到位于光谷的某写字楼，敞亮的大厅显得非常安静，除了几个销售人员，几乎没有一位客户。“是楼盘卖光了吗？”面对记者的疑惑，销售人员摇了摇头。
“写字楼空置快一年了，一直租不出去。”位于武昌区中心市区的某写字楼张老板最近也很闹心，“房租一降再降还是租不出去，实在不行，我就打算改成快捷酒店了。”
记者进一步探访这家写字楼。据工作人员介绍，这里有两座公寓楼，属于商住两用，但入住的没有几家。在A座，记者看到有不少楼层在装修，门上都贴有出租信息。据该楼盘的销售顾问介绍，今年的租售情况不是很好，现在这里还有房源。
据2016年二季度武汉写字楼市场报告数据显示：截至第二季度末，武汉核心商务区甲级写字楼市场总存量为110.7万平方米。今年下半年，计划有27.9万平方米甲级写字楼交付使用，届时武汉甲级写字楼市场总存量将升至138.6万平方米。
当前武汉甲级写字楼市场已进入供应井喷期，但整体需求难以提振，市场吸纳力下降。武汉2016年上半年写字楼吸纳量仅9万平方米，低于2015年同期吸纳量，而未来三年武汉将迎来优质办公楼供应高峰，年均新增供应接近80万平方米。
业内认为，供应井喷带来激烈的市场竞争，办公楼市场将面临新一轮洗牌，优质项目和劣质项目市场表现将趋两极化。各项目间竞争加剧在所难免。因此，办公楼市场短时间内租金承压的状况将继续延续，而市场整体空置率将上升。
◎原因 硬件同质化加剧 营销模式偏单一
曾经，高端写字楼是各大企业争相进入的“门面担当”，如今，为何却被“剩下了”？对此，明源地产研究院副院长刘策向长江商报记者表示：“写字楼市场供应量过快上升，可需求量不升反降是写字楼出现高闲置率的根源所在。”
“高档写字楼的过多过快增长，导致没有切合中、小型企业的市场需求。从2011年开始，不少地产商都将目光投向了写字楼、商铺，一时间商业地产成了投资热点。”他进一步解释道。
地段是衡量一幢写字楼价值的重要指标，是否位于城市中心区域，这决定了写字楼物业的档次。由此也带来了写字楼一个销售困局，即产品的同质化现象严重。很多写字楼处于同一地段，区位优势相同、交通配套共享、产品类型相近。
除了市场和产品本身，写字楼的另一困局当属当前的营销模式。在投资方面，大多数投资客倾向商铺，部分写字楼交房后的出租率和投资回报率低，更是严重影响了写字楼投资客的投资信心。
在营销模式上，当下写字楼被强调最多的是投资回报率，这也似乎成了写字楼出售的必杀绝技，但事实并非如此。楼市经济评论家陈宝存去年8月在分析昆明楼市时曾表达了这样的观点：在写字楼市场将面临商务办公需求消化的持续稳定与新增体量持续飙升的双向影响。面对现在的市场环境，由资深开发商开发管理并只用于租赁的超甲写字楼也许会成为市场的宠儿。
但事实上，当下写字楼项目的定位出现了偏差，大多开发商都只考虑到投资客，而忽略了写字楼产品最终使用者的真正需求。写字楼租金高、服务水平不高的现状，也使不少中小企业选择了“住宅办公”的方式。记者在调查中得知，很多企业对租用的写字间的配套设施不满意。这其中反映最多的是写字楼无餐厅、电梯慢、停车位少、物业差等问题。
◎对策争夺客户靠拼软***务
毫无疑问，基于市场的供需关系，写字楼市场竞争相当激烈，为了争夺客户，市场早已从单纯的拼硬件到拼服务，拼给业主带来的感受与体验。
在仲量联行最新发布的《房地产投资的下一个高增值市场》报告中指出，近年来，虽然国内的写字楼市场由于供求不均，导致部分区域板块出现阶段性供过于求的现象，但写字楼资产价值存在20%—30%的相对低估。这意味着，未来优质产品其实将有更大的资产增值空间，值得被高度关注。
事实上，在武汉，依托中国光谷，来自于IT及高新产业的需求将逐步在市场上得到释放。同时，LEED认证写字楼在租金溢价水平方面表现抢眼。
世邦魏理仕华中区顾问及交易服务办公楼市董事付丽8月初曾向媒体表示：“目前武汉优质写字楼租赁市场仍然保持活跃态势，金融业与专业服务板块的租户均表现积极，促成大量新租和搬迁成交。‘营改增’带来的影响将逐步显现。在大楼硬件条件逐步成熟之后，软***务的比拼将是未来各家争夺客户资源的新方向。”
随着写字楼的使用目的由单纯的办公场所转变为为企业提供服务的场所。市面上写字楼的“硬件设施”在不断地突破，但为了不断满足商务人士的需求，写字楼本身的“软实力”也需要与时俱进，不断提供服务标准，使之与硬件标准相匹配。
刘策认为：“随着空置率的上升，硬件设施差距不大的情况下，以服务配套为代表的软实力恐将成写字楼市场博弈重头戏。”
此外，在“商改住”出来，被看成“救市”良药后，有业内人士开始提出，楼市信贷政策一直更倾向于住宅领域，商业、办公领域多年来却未有大变化。建议可以适当调低商业、办公物业首付比例、放宽贷款年限、参照住宅政策，进一步降低库存商业、办公物业的税费等。转过路角忽然发现，3岁的儿子已在路口等着自己回来。
在0℃的江苏无锡街头，环卫工用双手疏通下水道。
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　　餐饮教练
　　做餐饮都知道选址的重要性，可以说选址好，决定了餐厅成功70%！
　　但是根据餐饮品牌不同、定位不同，选址也会出现相应的调整。
　　为何***夹馍的西少爷选址要毗邻Tiffany？
　　为何桃园眷村非要死磕“一级商圈黄金铺位，160平”这个标准？
　　看看这些大咖是如何选址的，你就明白了！
卖什么，决定在哪儿卖
　　在开餐厅选址之前，你是否能清晰地回答下列问题：
　　你要卖给谁，这些人有什么特点？他们聚集在什么地方？
　　你卖的是什么？品类属性是什么？消费场景是什么？
　　你的产品要为顾客提供价值。这个价值可能是快速就餐，可能是拍照装逼，还可能是商务宴请。
　　我们在选址前，就要想清自己为顾客提供的价值是什么、品类属性是什么，这样才能在选址的时候贴着顾客飞。
　　要解决这些问题，方法是 “消费场景再造” 。即：拿出某种产品，并分析顾客会在什么时间、什么场景下消费它。
　　品类属性与顾客消费目的的吻合度越高，餐厅就越有可能获得高盈利。
　　看看大咖是怎么做的：
　　剑走偏锋 外婆家
　　选址秘诀：坚持只进写字楼、综合体。
　　外婆家以小而美的经营优势发展至今，成为众多商超的 “宠儿”。 但无论是在如今快速扩张期，还是当初的初创期，外婆家始终如一地坚持其店面选址的 “特殊” 理念。
　　初创时期：剑走偏锋，选择“毒药”区域。
　　外婆家将店面地址选在了写字楼、宾馆等地，这些多数餐饮企业称之为 “毒药” 的区域，而且常在楼上。
　　为何？
　　外婆家认为，作为中餐厅，写字楼白领们对午餐的需求是刚性的，但是一般高档的写字楼则不允许外卖送上楼，这在一定程度上降低了白领消费者的用餐体验。
　　相反，如果餐厅能够进驻到写字楼内，这就意味着该餐厅具有绝对的地理优势，甚至在一定程度上形成了垄断，而且相比路边餐馆，写字楼内的餐厅竞争对手少，竞争也不过于激烈。
　　外婆家甚至可以与同区域内的其他非完全竞争性质的品牌进行最大化的资源整合，为品牌发展战略做好布局。
　　这种挺进写字楼的大胆做法，也源于外婆家创始人对品牌发展的清晰定位 。
　　外婆家想要实现餐饮品牌连锁发展，资源整合势在必行。
　　因此，在写字楼内开餐厅的看似 “特立独行” 的做法，反而助益了品牌连锁之路的快速发展。
　　独钓寒江 85&C
　　选址秘诀：看重商圈出口和三岔路口
　　三岔路口几乎是车流和人流的汇聚之地，能够对品牌的展示起到很好的作用。
　　85&C产品定位平价，最大的目标消费群体，即年轻人的活跃地点多在商业区；而次之的消费群，老人和小孩一般活跃地点在住宅区附近。
　　在85&C看来，糕点的消费并不是所有都集中在即买即食这部分上，反而有相当部分客群是在下班后，走出商圈买个面包带回家当晚餐或者第二天当早餐。
　　因此，85&C的店面选址集中在周边既有商业区又有住宅区的位置，以及商圈外围地带。
　　选择避开在高租金的商圈核心地带开店，并非85&C忌惮成本被摊高，而是因为对于85&C来说，自己的最大客群并非集中在此。
　　很多餐饮企业在选址的时候总喜爱跟风，认为越是开在核心区域生意肯定不会差到哪里去。
　　但是85度C的案例却告诉我们：选址不是凑热闹，哪里热闹哪里去，而是一定要选与自己定位相匹配的地方，这样才能圈住属于自己的客群。
　　强强联合 桃园眷村
　　选址秘诀：必须是一级商圈黄金铺位，160平的标准店。
　　桃园眷村认为：中国人还是对传统品类最能接受，无论住怎样奢华的酒店，人们早上一般还是会选择油条、豆浆、面汤、粥之类的东西。
　　如何拿到一级商圈黄金铺位？
　　比如跟购物中心谈：当下的流行趋势是轻食，我能为你带来更多人流；商业地产领域人头熟，我自身就是稳定性的背书。
　　在创始人聂豹看来，商超需要有影响力的轻食品牌入驻，利用这轮红利，还可以省下一些房租。
　　在吃之外，桃园眷村实际上瞄准的是顾客内心需求：为每座城留下最后一盏灯，无论你夜深归来，还是无法入眠，桃园眷村都静静等待着你到来。
　　与强为邻 西少爷
　　选址秘诀：追逐意见领袖。
　　西少爷的营销定位十分精准，他们的消费群体定位在35岁以下，新生的资产阶级。
　　因此，西少爷选址重点在 “意见领袖” 集中的区域。
　　早在2014年6月时，西少爷超越奢侈品牌 Tiffany ，成为全球每平米销售额最高的零售店。
　　纵观其几大门店，五道口、望京SOHO、财富金融中心……
　　这些地段都有一个共同点：那就是都是比较有影响力，很顶尖的人。
　　西少爷肉夹馍不会到处宣传，而是精准覆盖。
　　选址聚焦消费者，无异于为他们打了个人肉广告，而这也同样吸引了潘石屹的目光，还曾亲自站台为他们宣传。
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餐饮教练的企业家们：
　　他们是中国最优秀的餐饮连锁实战专家，曾就职于国内著名餐饮品牌连锁，如：天鲜阁、真功夫、九毛九、家乐缘、大拇指、邓留山等企业的高级管理者，他们均超过15年以上连锁实战经验，熟练地掌握餐饮连锁企业的策划、营销、营运、培训、招商加盟、拓展、物流等系统的运作。
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