司法拍卖房除了价格会低于一般的市场价之外，权属关系因为经过法院处理，竞拍前，也应注意一些具体事项：1、评估价与市场价的比较（是否划算）；2、是否有实际使用人；3、标的房产内是否存在长期租约（***不破租赁）（2、3事项均涉及房产的清场和竞拍者实际入住、使用司法拍卖房的问题）；4、是否有工商注册登记未涤除；5、是否有未交清的水电费、物业费等费用；6、需要缴付的税费（税费政策复杂且多变）；7、是否有足够的经济实力在竞拍后7天内付清全部款项等。
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　　法院拍卖的房屋因价格低廉备受热捧，然而它的超低价模糊了许多购房者的眼睛。其实法院拍卖的房子也可能存在一些风险的，大家在拍卖前务必要当心。
　　一、贷款风险
　　在法院主导的拍卖中，全部要求在拍卖成交一定期限内一次性付款。而银行与买受人协商处置时，大部分时候银行会要求一次性付款，只有对于本身资质较好的客户，才可以提供支持。
　　因此，不要完全把希望寄托于银行贷款上，否则银行贷款批不下来，会导致保证金被没收。
　　二、难入住的风险
　　例1：上海一市民成功拍得一处司法拍卖房，却因原业主拒搬三年多收不了房，主要是因为房屋实际使用人换成了原业主的姐姐，和法院耍起了花招，最后在法院强制执行下，此案才终于了结。
　　罗爷法律提醒：购买拍卖房前最好了解下原业主背景和人品，如果原业主人品端正背景干净则没什么大问题，倘若原业主是不讲理的流氓，日后回到你家找你闹事、算账，那你可能就麻烦了。
　　三、拍卖房有超长租约
　　有的业主会在房屋被查封后与他人突然签订一次性10年或20年租约，导致竞买人不能入住。
　　这种做法很显然出租人主观上是恶意，如果承租人主观上也存在恶意，那么竞拍人可以向法院申请主张租赁协议无效。然而，如果不能证明承租人主观上存在恶意，那么竞拍人就要承担因为自己审查拍卖公告不严而带来的不利后果。
　　罗爷法律提醒：有关通过司法拍卖方式取得带租约房产如何接收问题，目前是一个非常普遍的难题。建议竞拍者看清法院提供的信息，另外还要向承租方核实是否还有其它租赁信息。
　　四：相关费用风险
　　在普通房屋***中，相关税费是由卖家出的，不过司法拍卖有不同之处。如某宝司法拍卖的规则，一切过户税、费（含应由卖方支付的税、费）均由买受人负担。另外该房屋拖欠的水、电、物业费及滞纳金由买受人自行解决。
　　PS:个别被拍下的房屋加上七七八八的费用后可能比市场价还高，因此在竞拍前一定要算清楚所有费用。
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法院房屋拍卖，哪些人有优先购买权？
&07-14 15:45&&悬赏 0&&发布者:spirit…… &地区:上海－浦东新区 回答:(2)
现有一套房子要经过法院进行拍卖，该房子有个个人抵押借贷，个人抵押借贷时候有一份&房屋租赁合同，&而这个房子有有个资产保全的首封，还有一个法院的强制查封。
我想知道，哪些人对这套房子有优先购买权？
您也有法律问题？ 您可以 发布咨询，我们的律师随时在线为您服务
[上海-徐汇区]
回复时间：日 15时52分
承租人对房子有优先购买权。
追问：只有承租人么？ 原房主有优先购买权吗？
回答：原房主没有优先购买权，抵押权人有优先受偿权。
[河南-郑州]
182494积分
回复时间：
你好。租房子的人、
追问：只有租房人么？
原房主有优先购买权吗？
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人气：166914　　另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。
　　风险五：实际居住人拒绝搬离房屋
　　如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。
　　综合起来看，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题。
　　购买法院拍卖房的注意事项有哪些？
　　法律界人士提醒，买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项：
　　1 注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。
　　2 要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。
　　3 法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。
　　4 要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而无法实际入住。一般情况下，执行法院不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。
　　5 法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明，比如，某房源的信息就显示，&物业、水、电、气等欠费不详，需买受人核实后自行承担&。
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