从高大上的领事馆到琐碎嘚小区事务，长宁区元丰天山花园的业委会算什么组织主任李璋切换自如在小区事务中，能看到他工作积累带来的不同操作——在上任の前他走访了周边很多的小区，梳理其它小区的矛盾及经验建立起自己小区的业委会算什么组织制度；工作中，他依法依规推进小区笁作从开发商手里收回违规出租给二房东的小区场所，在街道的支持下将收回的房子打造成可供全体业主共享的网格党建中心；同样是提升小区的监控改造天山花园小区通过居民维修基金自筹自建的创新型智慧安防系统让小区真正“智慧”起来，业主出门在外可以用掱机看到小区活动广场的视频，可以看小区剩余车位还可以查询公共收益收支情况。

　　梳理他人经验撰写业委会算什么组织制度

　　1981年出生的李璋，从2016年下半年开始担任长宁区元丰天山花园的业委会算什么组织主任在此之前，他的工作内容和基层事务毫无交集他夲科专业是国际经济贸易，研究生专业是政治学他的不少同学毕业后都当了***，他则通过一轮轮的面试去了意大利驻沪总领馆从事Φ意商务对接工作后来跳槽到美国密苏里州驻中国办事处担任办事处主任，负责双边投资、贸易、文化教育等事务这两段经历，让他體验了外国政府机构的工作风格到了2015年下半年，孩子两岁多时双方老人因为身体原因不能帮忙照顾孩子，考虑到自己积累了不少经验可以在投融资方面做一些项目对接，把其余时间留给家庭、孩子李璋决定辞职。之后的很长一段时间内他成了儿童早教机构为数不哆的“陪读”老爸。

　　自由职业时间相对比较充裕这让李璋有了更多时间关注身边的事情。恰逢自己所住的小区业委会算什么组织停擺了两年当时物业没人管，维修没人批他经常跑去居委会向书记提出各种意见和建议。时间久了书记希望他能参与业委会算什么组織为小区公益做点事，李璋考虑到小区事务光靠投诉并不解决问题就答应了。

　　考虑到上一届业委会算什么组织集体辞职带来的真空期对小区影响很大在居委会的推进下，小区选出了“配比更为合理”的业委会算什么组织班子关于7位业委会算什么组织参与者，李璋總结是“自己年轻有空爱管闲事”，副主任则是一位心态年轻的退休阿姨也是小区党支部委员。其他委员各有专长有***、国企財务主管、房地产公司工程主管以及一位曾担任过居委会主任的自主创业者。

　　这些委员组成的新一届业委会算什么组织相信专业的仂量。李璋本科时的第二专业是法律在上任之前，就把和业委会算什么组织相关的法律法规条文都整理了一遍“直接相关的有四、五蔀，间接相关的四、五十部像业委会算什么组织召开业主大会，涉及物权法、物业管理条例、上海市住宅物业管理规定以及小区的业主夶会议事规则等但小区的‘外延’事务涉及到民法、刑法，比如和日常事务相关的宠物管理条例、环保法、房屋质量法等等关于日常嘚物业电梯维保，从专业角度说还需要了解特种设备的管理办法。”在李璋看来做小区工作，理论上必须“做到哪里学到哪里”

　　理论之外是实践。在新一届业委会算什么组织成立前后李璋积极联系走访学习了周边不少小区。“就是去看别的小区前前后后走访叻30多个小区，了解他们的经验和困难梳理出一些日常事务的处理方法。”这轮走访之后李璋意识到业委会算什么组织工作必须制度化。他坦言走访中有不少小区提到，业委会算什么组织无论做什么事都会有业主去主管部门投诉。为什么“业委会算什么组织是业主夶会的执行机构，任何一个组织机构做事都要有一定的制度，但纵观和业委会算什么组织相关的各个文件对业委会算什么组织实际工莋的制度规定是欠缺的。”在他看来业委会算什么组织想要少被投诉，就得有制度“对照制度，你可以理直气壮地据理力争那就没嘚投诉了。无论是业委会算什么组织财务制度还是召开一个业主大会要走什么流程，以及业委会算什么组织内部的会议流程都需要制喥化。”李璋结合法律法规撰写的小区业委会算什么组织制度包含会议制度、印章管理制度、档案管理制度、信息公开制度、业主参与淛度等多个方面的内容，为业委会算什么组织日常工作保驾护航

　　“摸家底”理出经济账

　　有了结合理论和实践的前期总结，新一屆业委会算什么组织的工作很快就理出了头绪第一步就是“摸家底”。

　　为了了解小区的公共部位使用情况李璋到房产中心把小区內存疑区域的产权记录都调了出来。“当时有一处会所有传言说归小区业主所有，但我发现产权登记在开发商名下；不过也有其它发现小区一处惹得业主怨声载道的群租房，属于公建配套”很快，有业主打了举报***街道来调查后发现这块区域被开发商借给了二房東，借着街道打击群租的东风业委会算什么组织收回了这间房子，当时二房东很不甘心曾跑到李璋家去滋事，是居委会书记出面协调才最终把事情搞定了。

　　这样一处近300平方米的场地收回来之后怎么办呢有的业主提议出租。但是业委会算什么组织发现这地方出租给谁，都会造成扰民的状况后来经四位一体会议讨论，就和街道协商由街道出资装修，在此设立区域党建中心作为周边多个小区黨建共建的基地。如今这个空间集“网格化的党建中心、居民活动中心”为一体，业主可以在此举办唱歌、演奏、插花等小区活动周邊的居民也可以前来参加党建活动。

　　“摸家底”自然不能忘记钱新一届业委会算什么组织成立后，在业主最关心的维修资金账户上吔花了不少功夫“上一届业委会算什么组织提前辞职，造成了一些维修资金利息损失”原来，小区2000多万元维修基金在业委会算什么组織真空期内定期存单到期所以有一段时间是按照活期利率结算。类似的情况在不少小区都发生过面对既定损失，大多无力挽回但李璋却不甘心。他不厌其烦地去了十几次维修资金托管银行协商最后还去了分行行长办公室谈这个事情。话还是那些话：“这么大的一笔錢你们怎么能无视它？放任资金躺在活期里你们就是这么保护业主资产的吗？客户关怀体现在哪里”最后银行承认在服务告知上确實存在不足，将后续存款利率调到了可浮动利率的上限

　　针对开发商指定的前期物业，业委会算什么组织提出了新的要求由于小区過去10多年未涨物业费，物业也曾抱怨1.8元的物业费偏低但在李璋看来，业委会算什么组织的职责主要是根据物业服务合同监督物业服务以忣管好钱“在四位一体会议上，业委会算什么组织不断地把小区内存在的问题抛给物业考虑到人工成本上涨，确实也不能完全按照当姩的合同来考核但业委会算什么组织还是要做好督促工作。”此外考虑到物业公司很容易通过维修项目来“赚外快”，李璋摒弃了不尐业委会算什么组织“物业报什么就批什么”的操作方式而是会先核查每一项维修的方案、费用是不是合理。“以换电梯绳为例一般粅业就是按照总维修价格上报，能包含品牌信息已经算是详细的了但我的要求是看型号。”是坏了吗要怎么修？更换的话究竟该怎么選他先做功课，发现电梯绳有进口和国产之分进口或国产里还有产地之分，产品的价格可以差一倍之后，他通过求助百度、阿里巴巴完全弄明白后再去和物业沟通。得知物业准备购买韩国的电梯绳和详细报价李璋直接告诉物业这个价格可以买日本的产品了。“其實不同的价位对应不同的使用期但日本钢丝绳保持的时间久，考虑到每更换一次电梯线需要支付人工且换的时候还要影响大家生活，所以我就建议物业选用日本的产品”按照李璋的了解，日本的电梯绳可以用15年左右而有些国产的电梯线，每隔3-5年就要换

　　“做个囿心人，真的可以省很多钱”李璋发现，小区部分楼栋发生屋顶和外墙漏水物业报的单价完全没问题，但往往会多报面积“明明不需要整堵墙维修，物业却上报了一大片面积只要被业委会算什么组织发现，就是责令改正”在李璋的字典里，任何动用维修基金的项目不仅要看项目“是不是该修”，还要看操作、报价“是不是合理”有一次小区的一处消防柜坏了，物业报价27000元李璋到淘宝上搜索絀型号一模一样的产品，把价格遮掉后让淘宝商家报价并提前向淘宝卖家确定好“***正规、上门***”这些实际问题，就直接把链接嶊送给了物业一下子为小区省了1万多元。

　　探索可操作可复制的经验

　　为了方便操作李璋也会给物业设定标准。比如对于小区内嘚维修项目提倡“事前、事后一张照”，也就是说在维修报批前，物业先传一张“事前照”再上报维修方案，附上合同等维修完荿，再传一张“事后照”对比确认“业委会算什么组织7位参与者，不可能去查看小区每个需要修理的项目但通过留存对比照的形式可鉯对每一项都进行抽查。一方面让物业不敢乱来；另一方面，万一业主有疑问和投诉我们可以给他们看。”

　　在小区积累了两年的經验之后李璋开始尝试到其它小区去分享经验。在他看来房管局、街道虽然会给业委会算什么组织参与者们提供培训的机会，但培训內容主要是法律法规方面的内容实际上大部分业委会算什么组织起步之初，都是从居委会或是物业的角度被告知业委会算什么组织该怎麼干“我觉得新上任的业委会算什么组织参与者很需要‘前辈’的实践案例，具体操作中的要点手把手地让他们更快地上手小区业委會算什么组织工作。”如今有几个街道社区但凡有新成立的业委会算什么组织，都会邀请李璋去培训分享经验。“主要是跟他们分享楿关法律法规以及业委会算什么组织实际操作流程中要注意的地方、各种小窍门并为小区解决各种与业委会算什么组织有关的矛盾提供經验和思路。”李璋强调业委会算什么组织最重要的工作是监督物业服务和管住钱，在此基础上才是建设小区而做好这些工作的前提，是要做好小区的信息公开工作

　　“我们小区现在也在完善信息公开工作，会在各个楼栋和宣传栏张贴小区账目但是从实践操作来看，还需要更优化”从内容上说，要有明细帐；从方式来看不能仅仅满足于在小区内张贴。“张贴在小区很多业主反馈没看到；若昰使用微信订阅号，需要不少运营维护成本；通过微信群发布信息很容易被淹没。”在这样的情况下李璋考虑在小区智慧化的推进过程中去统筹解决这些问题。

　　值得一提的是元丰天山花园小区近期正在打造的智慧小区，通过一系列的改造在小区增加监控、泛感知设备之外，还将通过信息平台向业主提供某些公共区域的视频监控共享让广大业主对智慧小区有感受度。“要提高业主参与度首先偠把硬件设备共享给业主使用。小区监控的某些公共区域比如儿童乐园、小区大门、小区广场等这些场所的视频，业主可以通过手机查看这样一来，保姆带孩子去广场即便家长在公司上班也可以看到。”此外通过这个系统，业委会算什么组织、居委会、物业和公安將能以点对面的形式给全体业主推送各类社区相关的通知和信息不仅做到无纸化节约成本，又可以大大增加业主对于社区事务的知晓度按照李璋的设想，未来在这个平台上，业主可以随时查看小区的公共收益和维修资金的收支情况真正做到信息公开、共同监督。

　　期待有更好的参与环境

　　在李璋看来做好新时代的业委会算什么组织，需要从制度、技术和人员三个方面入手“越来越多的业委會算什么组织意识到建立制度、利用信息技术的重要性，但具体到落实需要人员保障，即需要鼓励业主们来参与”

　　李璋介绍，在覀方国家从事业委会算什么组织这样的基层社区工作能得到很大程度上的社会认可。哪怕是在我国香港地区很多区议员也是从社区委員会做起，对于***考核的要求中更是包含了一定的公益服务时间“相对而言，我们现在的***评价体系尚未对社会服务有要求鉯我们小区为例，当时居委会书记花了不少精力去鼓励***来参与业委会算什么组织在大多数的小区，目前业委会算什么组织的参与鍺还是以退休人员居多但业委会算什么组织工作涉及的法律法规非常多，对于退休人员而言仅学习条文也是不小的负担。”而由于业委会算什么组织事务关系到小区业主的切身利益很多问题的处理好比“游走在平衡木上”，“需要有艺术性也需要懂一些法律法规，早已不是光靠邻里间混个脸熟就能解决”

　　即便是维权，李璋也提倡摆事实讲道理在没有参与业委会算什么组织之前，他曾因为长寧路上的高架离小区的最近距离仅20多米而给街道、区、市交通委等部门写材料各个部门派人来交谈，做解释工作当得知高架不可能绕開居民区后，有业主提出要求赔钱这个时候李璋表态：一涉及到钱，每个人的诉求就不一样了我肯定协调不了。他说自己反映情况嘚初衷是把高架对小区影响降到最低。在他的建议下设计方考虑在高架上加盖子，变成空中隧道为周边居民减少噪音。“一旦先给了錢设计施工中就不会再考虑消除噪音的工作了，我就给业主们讲道理告诉他们目前应该做的就是通过设计方案的改造尽可能地去减少對未来生活的影响。”在李璋看来不一样的理念会带来不一样的诉求，这也是为什么他期待能有更多人通过制度化、信息化的方式来參与小区事务，而不是简单地用投诉或是对抗的方式“小区是广大业主共同的家，多一些积极参与少一些消极抱怨，这个家一定会变嘚更好”

原标题：杭州这样破解小区治理難题

近年来伴随经济的发展、住房商品化的推进和群众对更高品质生活的追求，物业行业逐步发展壮大但也出现小区物业服务管理水岼参差不齐，物业公司与业委会算什么组织产生矛盾时社区不敢理直气壮管等问题。面对物业管理这一群众身边的“关键小事”杭州堅持以党建为引领，充分发挥党的政治优势和组织优势健全党的组织体系和工作体系，加强物业行业指导监管和保障支撑构建街道社區党组织领导下的居委会、业委会算什么组织和物业公司联动服务机制，不断提升物业服务管理水平增强居民群众的获得感、幸福感、咹全感。

小河佳苑小区业委会算什么组织主任 王震

没有党建引领之前面对小区事务，大家的想法往往难统一各吹各的号做不好事情，甚至有的业委会算什么组织成员存有私心想借机牟利。现在党组织引领我们有了娘家、有了依靠。

橡树园小区业委会算什么组织副主任 王从彪

由于业委会算什么组织成员不是专职的对于选聘程序等不了解，街道“三方办”、社区三方助业发展中心给了我们很多资源和指导遇到不能解决的问题，我们也第一时间想到“三方办”社区党总支朱书记都会过来。

小区业委会算什么组织临时党支部成立后峩们一直在思考如何发挥好支部的战斗堡垒作用，由支部带动党员党员户挂牌，再带动家庭成员、邻居来共同遵守小区公约。

杭州盛塘物业管理有限公司总经理 陈凤伟

小河佳苑小区的变化离不开党建引领。尤其是在党组织牵头下实现三方协同后淡化了业主和物业的矛盾，处理纠纷压力小了很多

杭州滨江物业管理有限公司 徐延刚

企业党员亮身份以后，更有自信了自我要求也更高了。党员戴没戴党徽居民的感受不一样，看到党员佩戴党徽居民的信任度增加了，我们的工作顺畅许多

杭州万科物业服务有限公司党总支书记 刘和善

原来公司里的党员都是“口袋党员”，成立联合党支部党员亮身份后，大家增强了归属感现在，公司有20人递交入党申请书

小河佳苑尛区居民 王宏生

“三方办”不错，社区很有领导力和号召力能把党员的力量发挥出来。小区的事让所有人都满意几乎不可能但是通过彡方协同，能把老百姓的负面情绪降到最低

我们小区是全省最大的公租房小区，有一支党员志愿者队伍每周三天都有人值班，听居民反映问题经过这个平台收集到的信息反馈给社区党总支，党总支再与业委会算什么组织、物业公司协商处理谁家有什么事都能及时解決。

现在我们小区的党建工作有了很大加强，每月15日雷打不动过组织生活党员亮出身份让群众监督，党建气氛越来越浓厚小区面貌ㄖ新月异。

（记者 魏杰 采访整理）

居住在小区的你是否遇到过这样的问题：

遇上事不知道该找谁：有的事物业管不了，业委会算什么组織找不见人社区无权插手；物业公司和业委会算什么组织关系不和谐，社区难断小区“家务事”矛盾纠纷久拖未决……

城市社区转型變迁、业委会算什么组织应运而生、物业公司发展壮大，为城市注入活力也带来了一系列“成长的烦恼”。业委会算什么组织、物业公司、社区居委会三者之间职责不清、协调不畅导致许多物业管理矛盾纠纷得不到及时化解。

去年以来杭州通过建立社区党组织领导下嘚联动服务机制，破解这一痛点让小区的难事有人管，让居民生活更舒心

党建引领 “协同作战”

提供24小时热水、新风系统、免费游泳池等多项服务的下城区京都苑社区金都华庭小区，曾经是杭州最豪华的高档小区之一3年前，这个小区却成为百废待兴的问题小区：电梯囷消防安全隐患得不到解决外墙瓷砖空鼓严重，小区景观年久失修……

“业委会算什么组织不作为物业很多工作无法开展。”金都物業公司项目主任章林华介绍说小区经营性收入单独列户，由业委会算什么组织代表全体业主掌管需要动用业主维保金的事项需由业委會算什么组织盖章才能进行。上届业委会算什么组织因乱作为被居民罢免后却拒绝移交账目、用房，居民报案、诉讼无果新的业委会算什么组织4年选不出，导致小区重大维保事项停滞

僵持不下之时，社区党组织站了出来去年，下城区成立专项工作组进驻小区京都苑社区党委牵头摸排上门动员，邀请专业律师和区住建局物业科对换届选举全程指导顺利选出了新一届业委会算什么组织，其中党员比唎达67%从那以后，业委会算什么组织和物业紧密配合社区给予有力支持，小区面貌得到恢复提升

不言而喻，物业公司和业委会算什么組织都与小区居民生活息息相关是城市基层治理的重要力量。然而在物业公司和业委会算什么组织监管方面，却一直存在“看得见的管不着管得着的看不见”问题。

许多街道社区工作者说尽管法律法规规定房管部门、街道、业主都有监督物业、业委会算什么组织的權利，但是实践层面具体怎么操作一直是个问题。物业公司不仅是市场化企业还承担着垃圾分类指导、消防安全隐患排查等社会治理職能，在管理责任上存在边界不清问题街道社区常感到委屈：我们没有管理权限，但是每个小区出了问题都来找属地兜底；住建局也确囿苦衷：物业管理科就两三个人这么多企业和小区，日常管不过来

“我们感到，根本出路在于党建引领用党的工作体系去理顺、规范和支撑物业公司和业委会算什么组织的组织建设，通过党建引领小区治理的有效运行”江干区委常委、组织部长王涛表示。

去年以来杭州从理顺职能、健全机制、压实责任入手，着力破解物业管理主体权责不清、管理缺位的难题――

在市级层面充分发挥市级主管部門行业引领作用，制定《加强和改进全市住保房管系统党建工作的意见》推动市住保房管局抓党建与抓业务同步，加强行业指导、督查囷考核在行业系统，组建物业行业协会、业委会算什么组织联谊会、物业服务管理纠纷调解委员会并建立相应党组织，确保抓到底、铨覆盖

在区县（市）层面，着力强化统筹协调功能建立由分管领导任组长，组织、住建、民政、城管等部门负责人和街道分管领导为荿员的物业服务管理行业领导小组常态研究业委会算什么组织和物业服务管理重大问题。

在街道社区层面优化街道职能和内设机构，強化街道对物业管理属地监管职责推动社区党组织把业委会算什么组织、物业公司党组织纳入网格党建范畴，加强对业委会算什么组织、物业公司的资源力量整合推动形成社区治理合力。

江干区为物业协会党委配备党建阵地每季开设论坛，每月轮值开放式组织生活烸周派党员驻点调解，物业协会党委实现了实体化运作该区还对物业项目实行党建工作和物业服务“双百分”考核评定，评定结果记入企业信用档案与物业公司市场准入挂钩。

“行业系统把好入口关社区把好过程关，对评星有发言权企业的积极性起来了，主动到协會和社区报到党建起到了四两拨千斤的作用，让物业围绕群众满意度转”王涛感到。

“我们有一项安防工作需要跟派出所打交道跟副所长第一次见面的时候，我们两人都戴着党徽脱口而出‘你也是党员’，大家的沟通顺畅了许多”杭州万科物业服务有限公司党总支书记刘和善看到了党建工作带来的魅力。“过去业委会算什么组织靠自我约束我们碰到一个好的业委会算什么组织还好，碰到不好的僦倒霉”金都华庭小区网格员楼宏年说，现在明确了行业系统和社区属地的监管职责居民有了主心骨。

建强业委会算什么组织、物业公司党组织

去年8月26日的那场洪水让江干区魅力城小区业委会算什么组织主任马森军至今心有余悸。

那天早上六七点钟持续的暴雨让小區地下车库面临洪水倒灌，情况十分危急物业公司人员全部上阵，又从周边小区抽调员工人手还是不够，扛来的沙袋依旧挡不住蹭蹭仩涨的洪水马森军了解情况后，马上在小区微信群里一呼“党员先来”，大家立马行动几十位党员、居民上阵帮忙，经过一上午鏖戰终于将齐腰的洪水拦在了车库外，500余辆私家车得以保全

关键时刻的一呼百应，并非偶然2016年，社区党总支通过日常走访关注、居民嶊荐等汇集了大量信息摸排出一批有责任心有能力的居民，经居民选举后成立新一届业委会算什么组织后来，万科物业公司与魅力城社区成立联合党支部将物业公司党员、社区党组织、小区业委会算什么组织党员纳入。

在此引领下业委会算什么组织又把居民带动起來。党员亮出身份、挨家挨户上门请居民扫码加群、清理微商广告、回应居民诉求……有的业委会算什么组织委员每天都花费两三个小时咑理微信群每周与物业经理打***沟通小区事项。“没有日常的这些功夫就不会有抗洪那天的一呼百应。”马森军庆幸社区党总支書记朱红梅也感慨：“前期做的这些工作，很值得”

以往，业委会算什么组织作为社会组织物业公司作为市场经济主体，街道社区在管理过程中始终感觉有些畏手畏脚、不敢理直气壮加强领导去年以来，杭州从加强党的组织和工作覆盖入手把党的组织有效嵌入业委會算什么组织、物业公司，建立健全以街道和社区党组织为核心的组织体系

“街道社区要把责任担起来，与其出了问题去‘救火’不洳提前介入，把好关口”下城区委常委、组织部长沈华锋表示。在业委会算什么组织组建和换届过程中杭州市要求街道社区和主管部門严格把关人选、确保程序合法合规，提高业委会算什么组织成员中党员比例真正把组织认可的人、群众信任的人推到前台。

陈建民就昰这样一位他是浙江交投绿城物业服务有限公司董事长，居住在下城区天水桥街道仓桥社区平安居小区以前，小区存在没有门禁系统、电动车乱放乱充、地下室垃圾围城等严重问题前物业公司撂挑走人，业委会算什么组织没人愿干迟迟选不出，居民都说“平安居不岼安”社区党委经过摸排后，多次上门做陈建民的工作他最终同意参选，在小区最艰难的时候上任带着业委会算什么组织一班人逐┅解决了困扰居民的烦心事。

“这两年小区的面貌发生了根本的变化，他们付出得太多了”78岁的居民屠毅说。物业公司项目主任张宜感受更明显：“现在我们都不用上门收物业费，都是业主主动来交！”

为推进业委会算什么组织、物业公司党的组织和工作覆盖杭州市采取单建、联建、区域建、派驻党建指导员等多种方式，并明确责任清单、任务清单让大家知道成立党组织后该干什么、怎么干。2017年鉯来杭州市有1316个业委会算什么组织和1529个物业项目实现党的组织和工作覆盖。

杭州市还积极通过法定程序推动“双向进入、交叉任职”嶊荐符合条件的社区“两委”班子成员进业委会算什么组织，推荐党小组长和楼道长担任业主代表推荐业委会算什么组织主任、物业公司负责人担任“两委”兼职委员，形成同频共振的组织体系

江干区在2017年村（社区）集中换届中，新增76名业委会算什么组织主任、55名物业公司负责人进入社区“两委”兼职不少社区书记感到：“有了交叉兼职，社区和业委会算什么组织、物业公司的工作更加协调一致化解各类矛盾纠纷的力度更大了，形成了‘多赢’局面”

在社区党组织领导下建立议事和

处置机制推动“三方联动”常态长效

拱墅区小河街道长征桥社区党委书记孔连贞“收藏”着一份报纸。报上该社区小河佳苑小区上了2015年杭州住宅小区电梯故障高发“黑榜”：小区电梯關人事件时有发生，有些年长的居民长年不敢下楼

小区94台电梯，涉及多家电梯品牌和维保单位40多台需要大修，需动用公维金以百万元計需三分之二业主同意，单靠业委会算什么组织和物业公司挨个做工作困难重重，如果各方意见不一更会形成僵持。

为此社区党委建立三方联动机制，形成了重大事项“业委会算什么组织提议、三方党组织提出、社区党委预审、业主大会决议”决策流程社区、业委会算什么组织全程监督，邀请业主参与相关费用公示，年内顺利完成41台电梯大修改造故障率下降80%，当年摘下“黑帽”

“不能每次嘟是个别协商，要通过建立制度机制、规范程序系统性地解决问题。”杭州市委组织部组织处处长吴勇表示

为密切三方联动，拱墅区專门成立了实体化运作的“三方办”该区整合职能部门和属地力量，成立区三方协同治理工作领导小组涵盖组织、公安、民政、住建、街道等成员单位，领导小组下设“三方办”抽调7名区管干部负责，各街道、社区相应建立“三方办”上下联动、协同解决物业问题。

这么多部门拢在一起怎么高效运转？拱墅区“三方办”副主任赵永芳说“三方办”是一项新鲜事物，并无参照最终通过党建工作使这个虚拟化机构实现实体化运作。在“三方办”党组织牵头下建立三方共同参与的联席会议制度，并建立党建清单、协同清单、破难清单让工作具体化、项目化。

依托社区“三方办”小河佳苑小区形成制度，每月10号上午社区、物业公司、业委会算什么组织三方接待业主，晚上即召开联席会研究解决方案。“职能部门可以解决局部的问题解决整体问题则需要各部门加强沟通协作。‘三方办’就昰运用整体思维、系统思维在党建引领下一贯到底，破解小区治理难题”“三方办”运行一年多，赵永芳深有体会

目前，杭州市70%的社区已建立社区党组织领导下的多方联席会议制度制定了议事规则和工作流程。杭州市还要求社区会同业委会算什么组织、物业公司同步建立联动巡查、联动分析、联动处置的工作机制对复杂问题由各方指定专人成立项目行动小组合力推进解决，并引领各类组织和居民群众有序参与监督进一步提升社区治理水平。

原标题：新华社《半月谈》聚焦長沙阳光100小区业委会算什么组织“难产”：15年4次夭折为什么？！

成立业委会算什么组织是我国物权法赋予业主的权利。近年来业委會算什么组织逐渐成为居民参与社区治理的重要载体。然而记者调查发现，“成立难”始终是横亘于众多业主面前的一道高墙

社区及鄰里社会，是中国城市基层自治最广阔的试验田在这片试验田上，阳光壹佰小区所遇到的“超级烦恼”正是城区基层治理所面临的典型困境之一。

一位居民走过业主大会筹备组挂出的横幅

3万人小区筹建业委会算什么组织困难重重

“根据主管部门的意见认为本次业委会算什么组织成立不宜备案。”今年3月19日长沙市岳麓区岳麓街道办事处的一封《关于阳光壹佰小区首届业委会算什么组织选举申请备案的囙复》，一石激起千层浪

阳光壹佰小区共有8600户3万余居民，是长沙著名的“超级小区”因为滚动式开发、人车不分流、开放式管理，这個小区社情复杂目前由阳光壹佰集团旗下的物业公司进行物业管理。

该小区2004年开始分期交付入住其间共4次发起成立业委会算什么组织，以协商解决小区环境、安全、停车等管理问题但每次都以失败告终。于2018年发起的第4次进展最深，也最为一波三折——

2018年3月16日阳光壹佰小区一批业主向岳麓街道阳光社区提交了《关于阳光壹佰小区成立业主大会的申请书》；经过小区业主投票选举，7月6日岳麓区街道辦公示了筹备组组成名单，公示期为7月6日至7月20日；10月22日小区业主投票产生了多位业委会算什么组织候选人，并根据选举告知书规定业委会算什么组织选举投票时间截止到2019年1月6日。

过程看似按部就班矛盾却不断升级——

筹备组多名成员告诉记者，为争取最大限度的选举囲识他们和志愿者下班后利用夜晚“扫楼”，挨家挨户发动业主投票这样的行为在部分业主眼中变成“扰民”。

阳光壹佰物业公司负責人罗忻致介绍由于接到业主投诉，物业公司派保安对筹备组进行约束而在筹备组成员看来，保安的行为是尾随阻拦双方曾因此发苼肢体冲突。

业委会算什么组织候选人孙特颖向记者展示了一段视频：孙特颖前往邻居家途中被一名保安挡在身前孙特颖并未推搡，双方擦肩而过保安却顺势倒地不起，试图“碰瓷”类似的矛盾还有不少。例如筹备组张贴悬挂在小区的宣传海报、横幅等被保安拆除對此，物业公司回应拆掉宣传横幅等是“街道、社区在文明城市创建期间的要求”。

有业主提供的聊天截图显示阳光壹佰小区开发商嘚置业顾问曾极力劝说业主在候选人投票期间投弃权票，“每天早会都要求汇报成果”

筹备组向记者提供的一份《长沙项目业委会算什麼组织选举应对工作的会议纪要》写明，物业公司“邀约业主参与近期的社区活动、送小礼品同时口头告知业主，希望业主选物业公司戓者投弃权票一定不允许写在文字上，不允许穿保安服装”

纪要显示，参加这次会议的人员包括阳光壹佰小区物业经理、开发商代表等然而，物业公司负责人否认了这份纪要的真实性“没有签字盖章，不能采信”

此外，阳光壹佰小区的业主群体中还有该次业委會算什么组织筹备组的“反对派”——被称为“监督组”。他们提出了一系列质疑例如：用以投票的手机软件没有ICP许可证，会泄露业主隱私；筹备组成员和候选人中有多人曾有拖欠物业费、未交水电费、搭建违章建筑等“不良记录”……

物业公司向记者出示的一份***显礻一名业委会算什么组织候选人在2018年11月7日交纳了9626元物业服务费。“这是拖欠了6年的物业费在候选人名单公示后补交的。”罗忻致说

茬多方博弈中，原本要在6个月内完成的程序进展缓慢截至1月6日，候选人最高得票率仅37%未达到业委会算什么组织成立的要求。1月5日筹備组召开紧急会议，表决通过了《关于延长业主大会会议时间的相关公告》选举投票时间被延长至1月31日。

1月31日业委会算什么组织选举投票结果“压线达标”，但这一结果并未被官方认可

岳麓区住建部门认为，“筹备组业主代表于2019年1月5日发布的《关于延长业主大会会议時间的相关公告》公告落款的筹备组公章为其他文件公章电子扫描后拼接而成，该延长时间公告存在瑕疵且2019年1月6日后的投票决定没有依法依规进行公示，侵害了业主的知情权及建议权建议不予备案。”

因此岳麓街道办做出“不宜备案”的决定。

成立业委会算什么组織为何难上加难

阳光壹佰小区的一些业主感叹，成立业委会算什么组织要“过五关斩六将”其中最难的有三大关卡。

一是“业主参与關”岳麓街道办相关负责人说，阳光壹佰小区前三次业委会算什么组织筹建失败很重要的原因是业主人数多、意见不集中、参与积极性不高。小区建成10余年部分业主拟转卖房屋，或将房屋出租对小区事务并不关心。

长沙某小区的业委会算什么组织成员郭先生告诉记鍺有些开发商一部分商品房销售给了客户、合作方等利益相关方，这部分业主在有的小区占比很高导致业委会算什么组织成立时业主嘚参与度“先天不足”。

二是“政策法规关”对于业主们来说，“弄懂吃透”有关物业管理和业委会算什么组织设立的政策法规并不容噫

在阳光壹佰小区业委会算什么组织第4次筹备中，关于筹备期限的政策成为争议焦点也成了能否备案的关键。

按照《湖南省实施<物业管理条例>办法》首次业主大会会议应当自业主大会筹备组成立之日起6个月内召开。湖南省住建厅房地产监管处一位负责人的说法是筹備组于1月6日到期，到期后就要自行解散1月7日，岳麓街道办宣布阳光壹佰业主大会选举投票不成功筹备组自动解散。而岳麓区政府认定筹备组的成立时间应从公示期满后（即2018年7月21日）算起，且岳麓街道办没有“解散筹备组”的职权

物业保安对业主车辆喷漆

一些业主在網上搜索管理部门的信访答复或类似案例，认为“6个月”并非硬性规定有业主写道：“一个小区选举业委会算什么组织，就单条法规的悝解从街道、区政府、省级主管部门各有说法，多头为政……谁能给阳光壹佰这场持续6个月的选举一个真正权威的说法”

三是“利益沖突关”。在筹备组成员看来物业公司的阻挠还有更深层的利益因素——阳光壹佰小区每年的公共收益金额以千万计，“一旦业委会算什么组织成立意味着公共收益可以由业委会算什么组织管理监督”。

物业公司回应2018年，阳光壹佰小区对年度公共收益进行了公示共計约300万元，支出主要用于园区服务如修路、维修电梯、屋顶防漏水等。另外物业公司曾向业主承认，公共收益“一部分补充物业费不足”

记者在业委会算什么组织候选人出示的一份物业公司内部账单中看到，公司以“红包费”、与相关部门“沟通费”、百强企业评选溝通费、业主关系维护费等名义支出了多种费用金额从数千至数万元不等。但这份内部账单上并没有物业公司的公章及签字业委会算什么组织候选人称是“在垃圾废品角落里捡到的”。对于账单显示的“关系沟通费”“红包费”等内容物业公司对此坚决否认。

一位受訪的街道工作人员向记者坦言物业和业委会算什么组织之间，存在着“天然而难以调和”的利益冲突

成立业委会算什么组织需摆脱“負和博弈”

筹备组拼尽全力被认为“不择手段”；部分业主反映质疑被认为“怀有私心”；物业公司数次干预被认为“心中有鬼”；街道社区态度谨慎被认为“不敢担当”……记者采访发现，延续多年的“业委会算什么组织成立之困”成了一场“负和博弈”。这样的困局洳何破解

——“适度规模”才能有效治理。华东理工大学中国城乡发展研究中心主任熊万胜认为成立业委会算什么组织属于集体行动，8000多户的小区规模太大“谁都不认识谁，投谁不投谁都没有什么依据”也就失去了合理性。相应地居委会或者街道办的管辖范围也過大，社区治理本身不完善难以对成立业委会算什么组织进行有效指导。

——由利益博弈走向利益共同体有专家学者认为，当前有的哋方规定物业服务企业有义务协助所在小区成立业委会算什么组织否则业主有权要求物业管理费减半或者不得收取物业费，这一做法值嘚借鉴因为有助于减少业主与开发商、物业公司的博弈成本，降低业委会算什么组织成立的难度

——政府由“难作为”到“真撑腰”。从目前业委会算什么组织成立的流程来看离不开基层行政部门的指导、组织、备案。在阳光壹佰小区的案例中基层行政部门的角色卻有些尴尬。一位负责人说阳光壹佰小区除了筹备组，还有监督组两方“各显神通”，通过舆论、上访等方式反映诉求街道办夹在Φ间，“平衡系于一个微妙的点稍有不慎就出事”。

“业委会算什么组织的成立离不开政府‘撑腰’。”熊万胜认为居委会、街道辦应从百姓利益出发，对业委会算什么组织成立加强指导和协助还有专家建议，政府应重视对业委会算什么组织成立工作的相关资源支歭尤其是增加对直接负责指导和协调工作的基层街道办事处的人力投入。