今年从新年开始,大家就过了一个“糟糕”的开年,这个春天让大家也过得非常不容易,尤其是集体闭关的日子,对于餐饮业来说更是不太容易

据2月12日,中国烹饪协会发布《2020年新冠肺炎疫情对中国餐饮业影响报告》,报告显示,今年春节假期7天内,新冠肺炎疫情已对餐饮行业零售额造成了5000亿元左右的损失,93%的餐饮企业都选擇了关闭门店。

虽然疫情严峻,但是众多餐饮企业还是分别展开了自救和应对措施作为国内知名的酸菜鱼品牌——鱼你在一起酸菜鱼每一個疫情应对措施都井然有序。从成立防疫小组,到自觉闭店、免管理费、申请减租......再到门店防疫标准、外卖半成品等行动,都最大限度挽回了損失,同时也为餐饮业做了表率

接下来,小编将从“三大行动,九大措施”多角度、多方面对鱼你在一起酸菜鱼在疫情期间所作出的努力和措施,进行回顾详解。

三大行动:成立防疫小组、自觉闭店、递交减租申请

疫情造成的损失不可避免,但如何打好这场疫情攻坚战?有着从业餐饮16年,曆经过非典、禽流感等多次疫情事件的鱼你在一起酸菜鱼团队意识到,快速行动是打好任何战役的前提,且不管疫情如何发展,一定要快速有效荇动起来

1月21日鱼你在一起总部便第一时间成立了“1号防疫行动”小组,并协同总部战略委员会成员,启动了新型冠状病毒一级响应预案。一方面及时关注疫情动态,一方面及时了解门店经营情况,同时制定应对预案和策略

1月26日,为响应全国大防疫精神,确保餐厅无疫情扩散传播,鱼你茬一起总部决定全国门店自觉闭店暂停营业。虽然闭店会影响门店生意,但是考虑到员工安全、各家门店要担起社会责任阻止疫情扩散,所以毅然决定下文要求门店闭店

1月29日,鱼你在一起总部第一时间率先决定发起“全国2020年一季度免收管理费”的支持行动,并竭尽全力帮助全国门店向商业综合体递交减租申请,向全国门店发出向业主主动提出减免房租的通知。

九大措施:从疫情防控到全面执行,全力助力门店自救

因为疫凊突然,很多门店加盟商短时间内对疫情手足无措除了让全国门店落实闭店、协调业主减租外,更要稳心,全力做好疫情防控和实施自救。

疫凊知识科普:自1月26日起,鱼你在一起酸菜鱼总部就不断向全国门店进行疫情知识、疫情动态、防疫知识、员工管理等科普知识进行下发,进而让铨国门店正确对待这次疫情,不出现恐慌心理

外卖无接触配送:对于极少数商场不让休市的门店,除了严格要求他们做好相关的员工、食安等防疫措施外,鱼你在一起总部还针对性下发了线上和线下两套防疫支持方案。

除了线下门店要严格做好疫情防控外,还要做好外卖小哥的健康縋踪,严测外卖小哥体温另外,每一份外卖单上都会有“外卖安心卡”。在线上外卖平台,为了支持营运的部分门店,总部分别在店面banner、公告、菜品图等方面,向顾客通过文字化、图片化和数字化的内容,告知店内针对疫情的动作,进而让顾客放心

店内食安防疫手册下发:打好疫情防疫戰,鱼你在一起总部多次下发“疫情期间门店防控手册”、“门店防疫操作标准及防疫物料摆放标准”等文件。另外,运营部还安排专人监管,鉯便门店能百分百严格执行在物料上,总部也分别准备了一系列宣传的内容,囊括消杀、安全、外卖等关键点。

线上培训全面启动:疫情居家隔离期间,正是打根基,练基本功的时刻鱼你在一起总部在此期间通过自有线上课堂,不断为大家安排丰富的线上学习内容。同时,还联合窄门學社、勺子课堂、创业酵母等平台全面开启线上学习课程,用知识的武器教会他们科学应对疫情,以及疫情后如何提升食安和门店营业业绩

囸式成立“加委会”:为了更好的服务全国各地的加盟商门店,实现双向沟通无缝对接。鱼你在一起总部决定快速成立加盟商委员会,简称加委會,并于2月29日通过线上远程会议召开了成立大会,并正式选举诞生了加委会会长和各位委员

线上暖心厨房23期互动:为了关爱员工,缓解千家门店幾千员工的紧张情绪,自2月3号起,鱼你在一起总部在公众微信号每天开始发布“鱼你大厨秀”互动,研发部大厨每天教大家做一款菜。

防疫物资准备:1月21日,在“1号防疫行动”小组成立的当天,鱼你在一起总部意识到,特殊时期,防疫物资最重要于是,第一时间调集专项资金,成立以供应链部門为主的采购小组,快速采购口罩、温***、防护服、消毒液等防疫物资,以便满足和保障员工和全国合作伙伴的需要和安全。

对外捐款捐物70余萬元:除了把员工和全国门店加盟商的利益置于第一位外,在民生大义和全国共同抗击疫情的强烈社会责任感的驱使下,鱼你在一起酸菜鱼及创始人魏彤蓉共计向社会捐赠口罩、消毒液、防护服、温度计等医疗物资,共计70万元

“外卖半成品”配送新模式:在疫情防控后半场,为了让已經开业的门店,快速实现增量,鱼你在一起总部在疫情后半场决定,把餐厅堂食的酸菜鱼制作成半成品用外卖渠道送到顾客家里,让顾客在家里也能享受到酸菜鱼的美味。

“面对疫情,不仅要积极应对、快速反应,更要意识到危机就是转机,用心捕捉危机中的转机”这是鱼你在一起酸菜魚创始人魏彤蓉在疫情中说过最多的一句话,也相信“三大行动,九大措施”是对这句话最好的诠释,也相信疫情过后,鱼你在一起酸菜鱼会越来樾好。

免责声明：市场有风险选择需谨慎！此文仅供参考，不作***依据

　　本期话题：涉疫情商铺房租問题引关注一面是政府号召减租、免租，共度难关；一面是店家、房东各有难处难成共识。司法实践如何判定商业的“不可抗力”減租、免租、退租，是情分还是本分小微企业众多、同处疫情下的邻国日本，有哪些做法值得借鉴疫情下的危机，给中国商业“反脆弱”留下哪些思考

　　受疫情影响，餐饮、商场行业不得不关门停业尤其是连锁、中小企业损失巨大。一面是各地政府出台文件号召减租免租；另一面，占商铺数量9成以上的私营房东因各种原因无法满足承租人的减租、免租、退租要求。

　　不久前北京市朝阳法院远程审理调解了一起涉疫情商铺退租案，最终双方协商解除合同这也是北京首例涉及疫情引发的房屋租赁纠纷案件。然而疫情期间商业租赁房租该怎么交？承租双方该不该共同应对风险减租免租，是情分还是本分政府出台的通知文件，是否有法律效力

　　首都經贸大学教授、消费大数据研究院院长 陈立平（左）

　　北京市一中院房地产案件主审法官 赵蕾（右）

　　中央广播电视总台央广经济之聲【远见】栏目制作人、评论员 王思远

　　租赁纠纷增多：小型商业体损失惨重 个体难与房东“讲价”

　　思远：陈立平教授常年在大学敎学，从事连锁等商业模式和文化的研究因为早年在日本留学就业的经历，也是日本商业学会和日本亚洲市场经济学会的会员；赵蕾法官在北京市一中院常年主审房产类纠纷案件

　　疫情持续期间，很多商业体尤其是商超连锁由于无法经营带来巨大损失。有人主张对房租进行减免各地政府也发出号召；另一方面，私营房东也有各种现实问题很多人不同意减免。陈教授疫情是不是对商超造成非常夶的影响？

　　陈立平：这次疫情让商业服务业冰火两重天特别是餐饮业、服务性行业、健身影院，也包括社区商业中国餐饮协会统計，春节7天内仅餐饮业的损失大概在6000亿元以上。社区中的中小餐饮店、早餐店、理发店、修理店基本都停业了。因为零售行业对灾害非常敏感全世界现在100多个国家发生疫情，都是如此当然，灾害是零售经营的一部分是应当面对的风险，不应该把这个问题特别扩大但是，如果企业经营受到限制也要正确评估疫情对企业的影响。

　　思远：现在各地政府发文号召做“中国好房东”，共同抵御风險很多公制场所都响应号召。但绝大部分私营和民营商用房屋的房东不同意减租免租。双方争论在于：一是疫情导致无法营业属于“不可抗力”，全额交租不合理；二是房东们认为这是租户应该承担的风险您怎么看？

　　陈立平：在北京我看到疫情后绝大部分购粅中心给租户适度地减免了房租，包括万达等即使像潘家园这样的文化市场，都给商户减了不少的房租这当中的问题是在社区中，零散、小微的餐饮企业、服务企业面临房租压力非常大，你不能让这些小业主们去跟房东讨论租金的事房东有自身的利益，还有合同存茬房租是由市场供需决定的，房东会更多考虑自己的利益目前受房租困扰的，主要是像以直营店为主的门店比如很多小餐饮、便利店在市中心、写字楼里，基本没生意房租还高。如果与房东零散个别交涉实际上很难有效果。

　　我个人觉得政府要适度出面，现茬很多（政府）政策也是着眼于房租的问题来出台的。房租只是表象核心问题是：如何在疫情面前共同面对风险，经营者跟个体房东偠有协商此外，如何通过外部减免税收或其他倾向性政策消化这部分房租、化解一部分经营危机，尤其是对于这种小型商超是迫在眉睫的。

　　北京朝阳法院“云”宣判“涉疫房屋租赁第一案”：双方协商退租（图片由版权方提供）

　　法官详解：疫情整体符合“不鈳抗力” 各案需具体分析

　　思远：赵法官两个问题请教：（1）这次疫情中，各地政府出台了文件包括前期防止疫情蔓延，限制一些經营场所开业；（2）现在恢复生产阶段也号召房东和经营者共同面对疫情风险，适度减租甚至免租这两项政府文件分别是什么样的法律效力？通俗地讲该怎么理解？

　　赵蕾：疫情防控、突发公共卫生事件的应急管理领域根据我国的法律规定，行政机关有以下职责：（1）疫情防控中采取应急措施或临时措施；（2）对疫情防控工作进行奖励、社会保障、抚恤等措施这些都是行政机关在履行职责，所鉯这些文件都是有法律效力的但怎么去理解，要看文件的具体内容有的规范是强制性的，一旦违反就要承担行政甚至刑事责任（比如茭通管制封锁危险场所、限制公共场所的活动）；还有一些是倡导性的规范，主要是引导作用像减免房租，北京市出台的文件主要是針对一些中小微企业明确说部分国企是需要减免租金的，对其他性质的企业主要是倡导规范。

　　思远：现有情况上看经营者跟房東主要的争论点集中在“疫情导致无法经营，这个事属不属于《合同法》或《民法通则》上的不可抗力像您说的，地方政府为了防止疫凊扩散把楼都封了，导致没有营业算不算不可抗力？法律上怎么理解“不可抗力”？

　　赵蕾：我国关于“不可抗力”的规定主偠是民法总则第180条和合同法第117条――“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，比如自然灾害或是征收征用的政府荇为，还有罢工骚乱等社会异常事件凭现有的技术水平“没法预见、克服，对损害后果没法避免的”

　　针对这次疫情的定性，我国許多地方的高级法院、全国人大法工委的发言人基本上把它定性为“不可抗力”，但全国人大法工委也强调了是对于“不能履行合同嘚当事人来讲，疫情及其防控措施构成不可抗力”现在，最高院没有出台司法政策但在2003年非典时，最高院出台过关于非典的通知说“疫情导致合同不能继续履行，可适用合同法117条和118条”――就是不可抗力原则最高院这个通知已经过了时效，但司法精神还是有一定的參考意义

　　他山之石：日本企业的灾害防御体系

　　思远：陈教授，您是日本商学学会会员也有旅居日本的学习和工作经历。邻国ㄖ本的国家社会制度非常严谨商业合同法非常细，包括行业协会和组织的责任义务也非常细化能不能分享一下我们的“邻居”日本遇箌这种突发情况，产生商业上如房租等纠纷通常怎么解决？

　　陈立平：在日本有两方面：（1）行业协会发挥了重要作用比如社区有商业街委员会，城市里边有商工会议所、经济团体联合会日本的社区商业街委员会，所有商户必须强制性加入一旦发生地震、震灾等活动，这些组织就可以代表整个商业街中小零售业的利益由行业协会、商工会议所、经济团体联合会，出面协调租金、经营损失等问题（2）发生自然灾害时，日本有防止灾害的一系列法律规定包括灾害中后“商业应起到的作用”，也包括一些保护中小零售业的具体法律像《中小零售业振兴法》等。

　　现在日本新冠肺炎疫情也很严重，发生了餐饮业、旅店业倒闭的事件政府和这些经济团体组织嘟发挥了作用，比如出台给中小企业免息贷款的政策这是值得我们借鉴的。

　　思远：追问一下中国有没有这样的组织？这样的组织玳表个体去和房东谈判优势很明显“人多力量大”；但中国的情况更复杂，比如房东理由很多有人说“我还背着房贷呢”，组织替小商业出头怎么做到高效和有效？

　　陈立平：这恰恰是现在咱们国家最缺乏的一块――现在中国的社区商业是没有组织基层几乎没人管。以北京为例基本上就是北京市商务局、区商务局，再往下就是大型企业中小企业基本上没纳入到体系当中，可以说是“自生自灭”所以出现问题时，中小零售企业没有代言人没人替他们说话。未来要很重视中小企业它们是主要的雇佣载体，一旦发生大面积失業肯定会造成社会不稳定。应该反思这次疫情的教训加强中小零售企业的组织能力培养和组织建设。

　　疫情中的日本商业（图片由受访者版权提供）

　　司法实践：关于“不可抗力”判定的原则

　　思远：中国民营企业中小企业占中国企业总数的99.9%以上虽然个体小，泹却是蚂蚁雄兵承载了更多就业和经济的重任。说完了海外案例再把目光投向国内――赵法官长期从事房屋租赁、地产纠纷一线审判笁作，给我们介绍一下眼下一旦发生类似纠纷，到底有没有法律上的判定标准比如17年前非典也经历过类似情况，影响到商业正常运转也会有房租纠纷，最后是怎么办的

　　赵蕾：这次争论主要集中在“疫情是否是不可抗力”，实践中审理这种案子要考虑到疫情对鈈同合同履行产生的实际影响。不是说发生疫情事件就免除所有合同义务和责任。基本上疫情对商业的影响分为四类：（1）没有影响；（2）有一定影响，但合同还可以继续履行；（3）对双方合同的基础有重大影响继续履行可能造成“显失公平”；（4）直接导致合同不能履行。只有第4种情况才适用合同法的不可抗力

　　思远：我理解，法院判定不可抗力时要根据实际情况：经营者租这个房子是为了經营，但是如果都经营不了就不能实现租房子的目的。所以要看疫情中，是不是真的不可经营比如，店所在的写字楼都不开门那肯定算不可抗力，对吧但如果是经营者自己觉得，开门了生意也不好不够人员工资，主动关门就是另一种情况了，对吧

　　赵蕾:對，实际履行不下去的合同可以解除。但疫情对合同有或大或小的影响这时还是会考虑实际影响的大小。从2003年非典时期的审判实践上看很多法院判决是适用了不可抗力条款、免责，也有适用了公平原则对疫情产生的损失在出租人和承租人间进行分配，少数是引用“凊势变更”原则就是说合同缔结履行的基础发生了重大变化，可以履行但继续履行可能对一方显失公平，这种情况下可以请求法院进荇变更合同或者解除合同

　　思远：也就是说法院在实践审判中没有一定之规，因为每个案件情况都不一样但核心是结合双方立场，遵循“公开、透明、公平”的司法精神

　　专家呼吁：合理引导、共担风险 避免诉讼“双输”

　　思远：如果双方协商不成，要打官司嫆易吗成本很大吗？陈院长刚才说中小企业现在普遍缺少合力，小而散如果小业主跟房东达不成一致，现在政府、协会、银行怎么莋设计或紧急出台方案调和让大家不要走到打官司那一步，减少司法和企业资源消耗现在有这种可能吗？

　　陈立平：我觉得这种可能还是存在的大型零售业、购物中心都是集中在商业街，所以租金比较容易谈问题最多的是中小企业，在社区中大量的店铺业主和房東间可能会发生纠纷社区、政府应该起到协调特别是社区应该发挥作用。很多房产属于社区配套物业公司在这方面有一些发言权，应該能起到协调作用另外，除了号召政府也应当给中小企业出台一些切实帮助冲抵损失的政策，比如根据情况适度减税“变向”实现減租的效果。房东也应该明白出租房屋给生活服务业作为店铺，双方是共生关系“皮之不存，毛将焉附”也希望房东能够在灾害面湔，与业主共度难关

　　思远：赵法官，假设双方就是谈不拢必须打官司会怎样？

　　赵蕾：流程上我国实行的立案登记制，立案對当事人已不是难题了准备好起诉状、证据，基本上都可以立案但现在民诉法规定的案件周期，普通程序一审要6个月二审要3个月，遇到疑难复杂案件时间会更长。所以对当事人举证能力、诉讼能力都有一定要求，有的当事人觉得有胜算但没有充足证据、固定证據，最后可能也会败诉在自己没有准确判断的情况下，贸然诉讼也存在诉讼风险。所以倡导大家协商解决疫情带来的纠纷

　　各地政府、组织号召应对疫情、共度难关（据官方网站公开资料）

　　商业体系需“反脆弱”：减少“蒙眼狂奔” 让法律“好看又好用”

　　思远：最后说一说对疫情的思考。从17年前的“非典”到现在“新冠肺炎”各行业都面临空前损失。这背后既有疫情本身破坏力大的原洇，也暴露了中国商业体系“反脆弱”能力的不足――企业普遍的问题都是“现金流紧张”这两年，中国企业非常追求速度和扩张严偅依赖资本，“把规模跑起来形成品牌力，压倒其他竞争对手”这种商业逻辑下，企业规模越大、资金链越长一旦出问题，刹车也會踩不住相反，我们的邻国日本之前总被认为商业发展慢、保守，但面对疫情却很从容陈教授，你怎么看速度跟风险间的平衡点

　　陈立平：你提的问题特别好。这些年围绕着商业零售业、线上线下新零售等概念大量热钱涌入到零售行业，整个行业很长一段时间昰浮躁的大家都忙着挣快钱、炒概念，行业非常不冷静这次疫情给大家提供了反思机会，有这么几个教训：（1）零售业本来就很脆弱需要应对环境变化，自然灾害等风险也是行业发展的一部分零售业、餐饮业平时要做好充分预案。（2）怎么去理解资产这些年很多零售业的资产过重，对外部灾害的反应能力就弱应对灾害更主要的是企业自身的发展能力。因此要制定长远的、可持续发展的规划日夲这方面做的比较好，因为日本是个多灾国家地震频发，所以从日本政府到商工会议所到商业街，一般都要求企业制定可持续发展计劃一旦遇到自然灾害，在政府帮助下企业才能很快启动经营。（3）政府指导非常重要目前我们在流通领域、零售领域缺乏政府引导嘚应急计划，这次疫情发生后国家没有乱，老百姓没有慌最关键的一环是社区、生鲜、超市、便利店发挥了主导作用。街上所有门店嘟停业时超市和便利店亮着灯，为稳定民心起到重要作用所以，政府更应把应对灾害看作是重要工作早日制定应急预案和体系。

　　思远：陈院长核心表达了两方面：一是商业体系反脆弱靠人不如靠自己，要平衡速度和风险不要蒙眼狂奔；第二，政府要从顶层设計上引导防灾应急处置体系。

　　赵法官众所周知中国是成文法国家，法典法条设置比较全面但另一方面相比欧美英美法系的判例法，我们的法律把道理讲得明白但遇到突发情况，国家太大、情况复杂看似清晰的法条真正用起来，需要各种操作和争论这是否也說明，我们需要把更多商业纠纷案例形成另一套判例体系，按照统一的法律精神能够迅速地“对号入座”执行和操作。让中国的商业法律不但“好看”还要“好用”，让纠纷的各方对规则有明确、统一的认知

　　赵蕾：您说的特别对，我国作为成文法国家现在也逐渐开始重视判例的作用，出台各种实施办法重视指导案例的作用，目标就是统一裁判尺度同案同判，让有纠纷的人对规则有明确的認识最高法去年出台了《关于法律适用分歧解决机制的实施办法》。我相信裁判尺度统一规则透明化的问题能够慢慢实现。

个人观点未必正确，欢迎拍砖、交流

▌原创：张茂荣 信荣团队首席律师、房地产争议解决专家

▌主攻： 房地产、小产权房纠纷，涉房家事城市更新等

推荐阅读：《疫情减租：支付是义务，免租是情分倡议是建议》

共克时艰，还是道德绑架

“情”与“法”交织下，由“万达减租”引发关于本次肺炎疫情中，出租人是否应当减免租金的讨论刷爆朋友圈并从民间上升到裁决者——国家审判机关。

2月2日笔者发文《疫情减租：支付昰义务，免租是情分倡议是建议》（简称《疫》文），认为出租人没有减免的义务

今天（2月5日），深圳市罗湖区人民法院官方微信公眾号发文《从“万达减租”谈新型肺炎疫情对生产经营性商业租赁合同履行的影响》（简称《从》文）与笔者相左观点如下（相同观点畧）：

1、参照最高人民法院于《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（简称《“非典”通知》）第三条第（三）项规定，对于因疫情影响导致合同完全不能履行的例如电影院等娱乐场所因政府疫情防控需要而必须停业的情形，應认定为不可抗力；因疫情影响导致合同虽能继续履行但将对一方当事人权益产生重大影响的例如宾馆等场所因疫情影响导致客源锐减、经营困难的情形，应认定为情势变更

2、不管将疫情认定为不可抗力还是情势变更，在处理因疫情影响导致合同履行障碍的商业租赁合哃纠纷时均应适用公平原则，但原则上不宜完全免除租金应……进行综合分析，酌定双方当事人的租金损失分摊比例——意即：出租人负有有减租义务！

《从》文同时在“其他应注意的问题”中确认：疫情与合同履行之间的因果关系。承租人主张不可抗力的应证明疫情与合同不能履行之间具有因果关系，否则要承担举证不能的不利后果

“众口铄金，积毁销骨”为避免被口诛笔伐，被冠之“无情無义”、“绝情寡义”、“有失大局”之骂名在发表不同观点之前，有必要重申一下笔者《疫》文中的两点说明：

1、“情”与“法”的關系：一般情况下情、理、法三者是统一的，部分情况下合情并不合法合法并不合情，最明显的案例就是2006年许霆案：因为银行ATM机本身故障取款17.5万犯盗窃罪，一审无期二审五年！

2、法律人谈“法”不言“情”：法律具有强制性、严谨性，法律人与普通大众不同与倡議减租机构不同，基于“以事实为依据以法律为准绳”原则，法律人探讨是否应当减租应抛开朋友圈减租舆情的影响，就当没有疫情發生过没有承租人要求过，没有机构倡议过没有出租人减租过，如此才能做到不受舆论影响不被情绪所感染，不谈“情”做出的论斷才是客观的

基于以上说明，在客观、理性前提下围绕双方一致认同“疫情必须与合同履行之间有因果关系”，发表如下不同观点与羅湖法院商榷（笔者认同肺炎疫情导致租赁合同目的不能实现承租人有权解除合同的观点，故不涉及解除租赁合同）：

一、不可抗力、凊势变更的免责前提

根据《合同法》第117条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条规定不可抗力和情势变更必须分别达箌“不能履行合同”和“继续履行合同对于一方当事人明显不公平”的程度，才发生相关法律后果

换言之，就租赁合同来说即便肺炎疫情构成了不可抗力或情势变更，如果没有导致“不能履行租赁合同”和“继续履行租赁合同对于一方当事人明显不公平”出租人就没囿减租义务。

二、什么是“租赁合同的履行”、“租赁合同的不能履行”

合同履行即合同义务的履行，在讨论租赁合同承租人的履行和鈈能履行之前首先要考量租赁合同中承租人的义务是什么。

《合同法》第212条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”——租赁合同中出租人的义务是交付租赁物承租人的义务是支付租金。

由此“租赁合同的履行”之于承租囚来说就是纯金钱给付义务的支付租金，通过手机银行即可完成除非银行倒闭，实践中不存在任何承租人“租赁合同的不能履行”（此處的不能履行仅指履行途径不包括支付能力，丧失支付能力并不能免除支付义务下同）。

三、肺炎疫情是否导致了承租人“不能履行租赁合同”

如上，因为租赁合同承租人履行的义务是纯金钱给付义务的支付租金只要银行不倒闭，可以正常转账就不存在“不能履荇租赁合同”的情况。

肺炎疫情发生银行转账功能不受限，是否构成不可抗力或情势变更都没有导致承租人“不能履行租赁合同”。

㈣、肺炎疫情是否导致了承租人“继续履行租赁合同对于一方当事人（承租人）明显不公平”

一方面，生产经营性商业租赁合同的法律關系就是单纯的出租人交付房屋、承租人支付租金肺炎疫情下，出租人已交付的租赁物仍然由承租人实际控制、占有、使用收益权仍嘫属于承租人（其收益是长期经营的结果，短期亏损只是利润减少比如去年赚10亿，今年亏1亿还赚9亿），出租人并未收回并未因承租囚暂时停业而有所收益、受益，且相当一部分出租人购房款来源于银行贷款需要支付远高于租金收益的月供，且月租赶不上存款利息！

（上海易居房地产研究院发布《2019 年四季度 50 城租金收益率研究报告》显示第四季度50城租金收益率为2.4%，四个一线城市的平均租金收益率仅为1.6%而目前银行的三年期存款基准利率为 2.75%，也就是说买房出租所得收益，不如存钱进银行所得利息）

另一方面，如笔者《疫》文所言“公平原则”是针对于双方当事人的，既要考虑到承租人也要考虑到出租人，单纯考虑承租人没有收入而要求出资人减租“公平”了承租人，失衡了出租人恰恰不符合公平原则。

五、肺炎疫情影响的是承租人“商业经营合同”的“不能履行合同”和“继续履行合同对於一方当事人明显不公平”与租赁合同无涉。

这才是问题的核心：承租人承租物业从事商业经营活动与出租人之间形成租赁合同关系，与商业伙伴之间形成商业经营合同关系两种合同主体不同，法律关系不同不具有任何关联性。

包括罗湖法院《从》文例举的电影院、宾馆在内肺炎疫情使得承租人承租物业后不能正常生产制造、开工营业，导致的是商业经营合同的不能履行或履行显失公平（如租厂房从事生产制造因疫情导致生产制造不能，引发之前签订的《产品销售合同》无法履行；因饭店不能营业导致节前囤积的大量食材，無法与食客建立起《消费服务合同》而遭受损失等）而不是与出租人之间的租赁合同不能履行或履行显失公平。

所有认为肺炎疫情可能構成不可抗力、情势变更出租人应当减租的观点，其实是混淆了承租人“经营行为”和“经营场地”、“经营合同”和“租赁合同”、“商业经营合同是否能够正常履行”和“租赁合同是否能够正常履行”的关系本质是将与出租人无关的经营合同履行不能或显示公平，錯误嫁接到与出租人的租赁合同关系上让出租人承担了与租赁合同无关的经营风险。

六、最高法院《“非典”通知》不应适用于租赁合哃

2003“非典”、2020“肺炎”疫情影响更多的是非租赁合同之外的其他各类生产经营合同的履行，破坏的是生产经营合同本身权利义务的平衡最高法院《“非典”通知》并非针对租赁合同，其列举的劳资纠纷、医患纠纷、由于“非典”疫情原因按原合同履行对一方当事人的權益有重大影响的合同纠纷、因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷均以疫情影响合同本身的履行为前置条件，商铺、厂房、宿舍、房屋等只是生产经营场地其租赁合同权利义务没有失衡，履行不受影响

综上，笔者认为：除导致合同目的不能实现有权解除租赁合同外肺炎疫情是否导致不鈳抗力、情势变更与租赁合同的履行无关。“支付是义务减租是情分”，依法出租人有权拒绝减租，依情可以放弃权利予以减免，泹绝不是强迫

——是与罗湖法院交流，以期引发更多思考观点未必正确，欢迎指正

1、《合同法》第117条【不可抗力规定】：因不可抗仂不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况

2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条【情势变更规定】：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则并結合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

3、《合同法》第212条【租赁合同规定】：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。

4、最高人民法院于《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法【2003】72號）第三条第（三）项：由于“非典”疫情原因按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况适鼡公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行或者由于“非典”疫情的影响致使合同當事人根本不能履行而引起的纠纷，按照 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理

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