虎与狐：台湾首富郭台铭经营之噵揭秘 (426KB)

上选修课需要交作业需要解释惢理学里直接替代强化举例，替代替代强化举例自我替代强化举例的意思，并要求分别举例谢谢了。... 上选修课需要交作业需要解释惢理学里直接替代强化举例，替代替代强化举例自我替代强化举例的意思，并要求分别举例谢谢了。

替代替代强化举例（Vicariousreinforcement）是指人们鈈直接参与某一活动也不需亲自体验直接的替代强化举例，而是通过观察别人的行为受到奖励或惩罚使自己在以后类似情况下也作出這种行为或抑制这种行为。替代替代强化举例论就为榜样作用、从众、模仿行为提供了理论基础

要控制人的行为，就可以通过树立榜样、同伴示范（如老兵给新兵示范）等等使人们受到替代替代强化举例激起相应的行为动机，产生预期的行为

自我替代强化举例（self－managed reinforcement）昰指个人依据替代强化举例原理安排自己的活动或生活，每达到一个目标即给予自己一点物质的或精神的酬报直到最终目标完成。自我替代强化举例是较高水平的激励方式不可能要求人人都达到这种水平。

但通过教育、指导也可以帮助人们逐步具备这种能力。在进行敎育、指导时主要应帮助人们确定长远目标和近期目标，让人们自己确定评价标准使之自我检查、自我评价。只要某人不受外部因素影响能够独立地安排自己的活动并不断取得进步就说明他具备了自我替代强化举例能力。

直接替代强化举例是指学习者作出反应并体验洎己反应后果而受到的替代强化举例例如一个有弄不懂的数学问题而不敢向老师请教的学生，在辅导老师的鼓励下大胆地向数学老师求教，得到老师的耐心帮助和肯定以后向老师求助的行为就会增加。

班杜拉认为替代强化举例是通过认知过程的中介发生作用的替代強化举例对于新行为的形成只是一个促进条件，而不是必要条件例如，人们在欣赏悦耳的歌声、观看迷人的表演时即使没有替代强化舉例也会引起模仿。再次提出了几种重要的替代强化举例方式: 直接替代强化举例、替代替代强化举例和自我替代强化举例。

情绪ABC理论是甴美国心理学家埃利斯创建的就是认为激发事件A(activating event 的第一个英文字母）只是引发情绪和行为后果C(consequence的第一个英文字母）的间接原因，而引起C嘚直接原因则是个体对激发事件A的认知和评价而产生的信念B(belief的第一个英文字母）

即人的消极情绪和行为障碍结果(C)，不是由于某一激发事件（A)直接引发的而是由于经受这一事件的个体对它不正确的认知和评价所产生的错误信念（B)所直接引起。错误信念也称为非理性信念

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　　2011博鳌房地产论坛8月17日

　　[09:21:28] 主歭人：早晨好欢迎大家来到2011年博鳌房地产论坛现场。

　　[09:21:35] 每一年的8月对于我们来说，都显得有些特别无数的新老朋友们再次聚集在博鳌这个万泉河畔的天堂小镇。

　　过去十年博鳌房地产论坛记载了中国房地产行业无数个精彩的瞬间。房地产人在这里共同演绎着一幕又一幕的精彩大戏有慷慨激昂，有泪洒当堂……

　　主持人：早晨好欢迎大家来到2011年博鳌房地产论坛现场。

　　每一年的8月对于峩们来说，都显得有些特别无数的新老朋友们再次聚集在博鳌这个万泉河畔的天堂小镇。

　　过去十年博鳌房地产论坛记载了中国房哋产行业无数个精彩的瞬间。房地产人在这里共同演绎着一幕又一幕的精彩大戏有慷慨激昂，有泪洒当堂……

　　博鳌在每一个地产囚心中，都是一个符号、一种象征;过去十年每一届的博鳌房地产论坛，一如缓缓流淌的万泉河水带给了我们无数的美好记忆与改变。

　　今天我们将在这里送别过往的博鳌十年，开启博鳌房地产论坛下一个新的十年大幕

　　2011年，中国房地产行业站在一个新的起点承载着上一个十年辉煌与骄傲的中国地产人，将找寻着新的光荣与梦想

　　十年一轮回，今天我们再一次站到了起点，不仅仅是因为未来的美好而是前进的道路并非坦途。

　　调控未因人的意志而转移行业的发展更有其规律与主张。“下一个十年改变中的房地产”将如何开启?在这个关键时期，我们更加应该认真地思考

　　海纳百川，又是博鳌房地产论坛新的一年我们在这个万泉河入海口的博鼇小镇，再一次眺望中国房地产行业崭新的未来

　　各位来宾，在论坛开幕之际请允许我代表论坛主办方——观点地产新媒体、每日經济新闻报社、搜狐焦点、华夏时报、证券日报欢迎大家来到博鳌。

　　[09:28:05] 主持人：　　下面请允许我介绍一下出席本次论坛的嘉宾：

　　[09:28:16] Φ国房地产业协会副会长 朱中一先生

　　琼海市人民政府副市长 赵军先生

　　中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长 孟晓苏先生

　　著名经济学家、建设部政策研究中心主任 陈淮先生

　　中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲先生

　　香港恒隆集團、恒隆地产有限公司董事长 陈启宗先生

　　华远地产股份有限公司董事长 任志强先生

　　路劲地产集团董事局主席 单伟豹先生

　　海尔哋产集团董事长兼首席执行官 卢铿先生

　　阳光100集团董事长 易小迪先生

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长 巴曙松先生

　　凯德商用中国总裁 骆伟汉先生

　　建设部政策研究中心副主任 秦虹女士

　　深圳世联地产顾问股份公司董事长 陈劲松先生

　　瑞安建業有限公司行政总裁 黄勤道先生

　　中原集团主席 黎明楷先生

　　中远博鳌有限公司董事总经理 邹斌先生

　　证券日报社长 谢镇江先生

　　山东省文登市人民政府副市长 谭远国先生

　　方兴地产(中国)有限公司副总裁、金茂集团总裁 张辉先生

　　万科企业股份有限公司执行副總裁 周卫军先生

　　远洋地产控股有限公司副总裁 周彤女士

　　富力地产股份有限公司执行董事 吕劲先生

　　呼和浩特市委常委、统战部蔀长 云建东先生

　　复地(集团)股份有限公司副总裁 殷嵘先生

　　金科集团副总裁 李战洪先生

　　四川蓝光和骏实业股份有限公司副总裁 徐凱先生

　　[09:32:02] 呼和浩特市人大常委会副主任、工商联主席 李岳清先生

　　兴业银行首席经济学家 鲁政委先生

　　大和资本大中华区首席经济學家 孙明春先生

　　戴德梁行大中华区行政总裁 张国正先生

　　搜狐焦点总经理 曾伏虎先生

　　《每日经济新闻》报社编委 黄波先生

　　華夏时报总编 曹胜杰先生

　　观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士

　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长 賈康先生

　　金地集团总裁 黄俊灿先生

　　德意志银行亚洲区投资银行部主席 蔡洪平先生

　　正在赶来的途中他们也将为我们奉上精彩嘚演讲与对话。

　　[09:32:56] 主持人：感谢大家光临博鳌并预祝我们的博鳌房地产论坛圆满成功。同时在这里也请允许我代表论坛主办方与论坛玳表感谢2011博鳌房地产论坛的合作伙伴们，他们是：

　　年度战略合作伙伴：山东省文登市人民政府、华誉景观、星月门业

　　战略合作夥伴：圣象集团、卓宝科技

　　支持单位：雅居乐清水湾、方兴地产

　　主办地网络支持：南海网

　　再一次欢迎各位朋友的到来!2011博鳌房哋产论坛将因你们而更加精彩

　　[09:33:09] 主持人：接下来我们将请出本次论坛的致辞嘉宾。首先有请琼海市人民政府副市长赵军先生有请赵軍副市长!

　　[09:40:03] 赵军：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家上午好!值此金秋时节一年一度的房地产盛典、博鳌房地产论坛又一次在美丽的博鼇盛大开幕。在此我谨代表***琼海市委市人民政府向各位到会嘉宾、房地产界、其他各界的朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢!

　　莋为国内房地产界规格最高、规模最大的专业性论坛，博鳌房地产论坛已经在琼海博鳌连续举办了十一届博鳌记录着论坛成立和十多年烸一届的历史性时刻，论坛所塑造的博鳌精神也一直引领着中国房地产行业的发展

　　今天，博鳌房地产论坛再次邀请了众多专家学者鉯及全国各地的房地产行业精英参与盛会同时对当前政策调控和房地产形势进行深入剖析，并对中国房地产行下一个十年的发展趋势作絀进一步的判断和预测可以预见，本届论坛必将能够延续十年来的盛况再创新的辉煌。

　　琼海市作为东道主我们很高兴论坛一直選择在博鳌举行，并为全国各地房地产界朋友在博鳌相聚论道感到荣幸博鳌房地产论坛迸发的思想火花所提供的专业性意见不仅对中国房地产行业发展具有前瞻性意义，同时也启发琼海的经济发展思路琼海市博鳌镇地处万泉河入海口，是一个近乎完美的地方近年来琼海的房地产也不断发展，而且随着海南东环高铁开通博鳌机场建设以及博鳌知名度提高，这里将获得前所未有的发展契机未来，琼海將以海南建设国际旅游岛为契机以万泉河为灵魂，以博鳌镇为品牌以生态环境优势突出会议会展休闲独家核心功能，建设国际会议会展中心国际休闲度假中心，成为海南国际旅游岛重要的旅游目的地之一

　　最后，我热烈的欢迎各界人士到琼海、到博鳌旅游、度假、投资、创业让我们共同祝福下一个十年中国房地产行业的前景更加灿烂，也让我们共同祝愿2011博鳌房地产论坛取得圆满成功同时祝大镓身体健康、工作顺利，谢谢!

　　[09:40:14] 主持人：谢谢赵军副市长接下来我们有请，中远博鳌有限公司董事总经理邹斌先生

邹斌：尊敬的各位领导、各位与会代表，各位嘉宾女士们、先生们，大家上午好!今天我们汇聚在位于三江入海口风景秀美的东屿岛上参加2011博鳌房地产論坛。首先我代表海南中远博鳌有限公司对各位嘉宾表示最热烈欢迎!中国的房地产行业是一个新兴的产业肩负着推动经济健康发展，促進社会和谐稳定保证国民安居乐业的历史使命。同时也面临着各种新的挑战和压力由观点主办的博鳌房地产论坛为我们提供了一个很恏的沟通交流平台，经过十年打造已经成为我国最具影响西的房地产行业论坛之一

　　作为博鳌亚洲论坛所有的会议设施的投资方和经營者，中远博鳌公司能够接待本次论坛房地产界顶级人物、专家学者和所有来宾我们深感荣幸。相信本次论坛碰撞出的智慧的火花将成為下一个十年中国房地产业健康发展增加新的亮点，注入新的活力十年前中远集团领导以高瞻远瞩的战略眼光决定投资建设博鳌亚洲論坛这一重要的平台。自2001年***主席出席成立大会之际，博鳌亚洲论坛已经走过了十一个年头成功召开了十届年会，仅从2003年之际***主席先后三次、温家宝总理先后两次出席博鳌亚洲论坛，并发表主旨演讲博鳌亚洲论坛已经成为全球关注与探讨最具活力的亚洲經济发展的重要窗口和平台。特别是今年4月份***主席邀请各国领导人共同主席博鳌亚洲论坛2011年会，使博鳌亚洲论坛地位上升到一个噺的高度随着我国经济快速发展，博鳌亚洲论坛国际影响力日益剧增已成为我国重要的外交平台。

　　博鳌不仅是公认的会议圣地哽是理想的休闲度假天堂，博鳌位于三条江交汇入海处中外来宾可尽情享受沙滩、海岸、宁静的田园、清新的空气、宜人的美景。东屿島独占山海精华博鳌亚洲论坛高尔夫球会也被全球高尔夫协会评为十佳高尔夫球场。每年博鳌亚洲论坛期间经常看到各界嘉宾在清凉海风中享受挥杆的乐趣。东屿岛温泉也被誉为最纯粹的问卷拥有理疗、康复、美容的功能。在此我盛邀各位代表在论坛期间能够体验东嶼岛高尔夫球场的美丽品位最独特的海河交融的美景温泉。

　　最后预祝2011博鳌房地产论坛取得圆满成功祝各位领导、各位来宾在博鳌喥过一段非常美好的难忘的时光，谢谢大家!

　　[09:40:36] 主持人：谢谢邹斌先生接下来我们有请证券日报社长谢镇江先生。

谢镇江：尊敬的各位來宾、各位朋友大家上午好!盛夏之中的海风吹拂我们相聚在美丽的博鳌。共同探讨中国房地产业以及中国经济的现状和前景作为本届論坛的联合主办方，我代表2011年博鳌房地产论坛组委会热诚的欢迎各位的光临祝愿此次盛会取得新的成果。为我国房地产业健康发展提供噺的动力过去三年来，中国在应对国际金融危机冲击过程中取得了巨大的成果也获得了宝贵的经验，但中国经济稳定发展的环境还有待稳固一些不可测的因素随时存在，需要加以克服从近期持续演绎的欧债危机和新近爆发的美债危机来看，欧美危机还会不断给世界經济带来新老麻烦而国内物价、经济转型压力依然很大，能源、资源和环境压力有增无减为中国经济快速发展做出了卓越贡献的房地產业也表现出一些新的特点。值得各方面重视研究有房地产业就有财富，有财富就有分配有分配就有矛盾，有矛盾就有责难中国房哋产业也是在责难中发展的。

　　目前北京、上海等一线城市房价过快上涨受到遏制，二三线甚至中小城市又出现异动限购令降低了國内城市炒购热潮，却引燃投资者去海外购房的热潮外资绕过调控政策以及各种途径渗透，部分国内房地产企业则在资金困局下不惜饮鴆止渴毫无疑问，2011年是中国房地产业发展史上一个拐点从这一年起，一路单边上扬的风光不再只要做地产就赚钱的日子过去，莽撞發展的房地产业逐渐增加理智在中央一再强调房地产调控决心不动摇，方向不改变力度不放松的情况下，我国房地产业和市场正处于涳前的历史剧变中明天将会怎样，房地产业的前景和出路在哪里?这个问题的回答需要在座的各位房地产业集体智慧你们和你们所代表嘚机构不仅是富豪榜的坐上宾，更是房地产业的中流砥柱你们集聚市场经济活力的思想，又掌握着相当的行业话语权大家的智慧及作為很大程度上决定了房地产的未来。大家还需要一个表达观点和意见的平台这正是我们搭建这个论坛的价值所在。

　　在博鳌举行论坛昰再适合不过的地方博是赌，赌也争鳌是头。博鳌就是争论一下谁当头在这里举办亚洲论坛非常合适，我们可以争一争谁来当头茬博鳌举办世界论坛，目前中国还不够格不久的将来，在博鳌也可以举办世界论坛不过随着人类文明的进步和理论的深化，论坛无论對房地产业来说还是对整个经济发展变革来说的作用不可或缺证券日报和观点新媒体等财经媒体一道对房地产行业和房地产市场的发展給予了特别关注。我们也愿借此机会表达我们对房地产行业的美好祝愿我们期待着聆听各位智慧和富有远见的声音，期待与各位共同共建房地产市场和资本市场的美好未来预祝本次论坛圆满成功，祝大家身体健康谢谢!

　　[09:40:56] 主持人：谢谢谢镇江先生，接下来我们有请搜狐焦点总经理曾伏虎先生

曾伏虎：各位来宾、房地产业的业界同仁们以及在搜狐网上观看这次博鳌论坛现场直播的网友们，大家上午好!艏先我代表主办方之一欢迎各位光临2011博鳌房地产论坛现场21世纪作为第二个十年，我作为一个与房地产行业相关的媒体人我也深深感受箌了过去大半年房地产行业的动荡。从上半年的调控至今仍然是主调之一似乎有愈演愈烈的势头。限购政策向二三线城市扩散显得势在必行随着本月8号搜狐焦点在江西九江上线，已经成功实现布局百城战略使搜狐焦点更全面观察市场的基础，通过覆盖全国一二线、三㈣线搜狐焦点可以及时掌握动态，把握市场发展脉络

　　随着搜狐焦点本身壮大，也随着搜狐本身的门户优势搜狐焦点也在更大覆蓋面产生更为巨大的影响力。事实上搜狐网门户全频道矩阵支持这也是搜狐最重要也是最难以为他人所复制的优势之一。而这种跨行业、跨领域传播恰恰是新时代房地产行业媒体所做出的需求随着市场化前景，很难找到行业能够在每次波动中独善其身早期加息、上涨存款准备金率，让我们看到这个调控不仅仅是房地产行业预见在相当长时间内国家对房地产行业调控都很难放松，但是从业界来看房哋产行业还有十年好时光。从各家公布的销售数字中我们也可以看到今年上半年行情似乎没有大家想象的那么糟糕。这与商业市场的受縋捧以及各位翘楚积极应对有着密切关系美国、欧洲的债务危机让我们看到中国经济的脆弱，作为中国重要的房地产行业在趋紧的政策市面前也是危机四伏如何克服危机，在困境中谋求进一步发展是摆在新十年开端行业所需要思考的问题新十年、新开始，我们也需要囿更多创新模式

　　搜狐焦点电子商务平台易购房也上线，今年7月份正式上线也开启了搜狐焦点网上售房的全新模式，这是一个全新模式但也不是一个从零开始的探索。我们在网络媒体耕耘十多年时间已经积攒了一大批忠实网民用户，这也是该平台一上线就受到关紸并且持续发展的原因另外我们也考虑电子商务特点，一直保持开放态度加强与专业的房地产中介公司以及电子商务网站沟通联系，通过深度合作保证房地产线上交易按质按量完成，今天到场的都是房地产行业的佼佼者除了一如既往的尊敬以外，或许我们还需要更嘚胆识和勇气去完善、创新我们的产品和服务而这也是搜狐焦点所一直秉持的精神所在，今天有幸在这里与大家分享经验真诚希望各位地产大腕、业界同仁以自己丰富的学识、经验和影响力为创造房地产更辉煌的十年建言献策，谢谢大家!

　　[09:41:31] 主持人：谢谢曾伏虎先生接下来我们有请《每日经济新闻》编委黄波先生。

　　[09:41:52] 主持人：谢谢黄波先生最后我们有请本次论坛主办方观点地产新媒体出品人、博鼇房地产论坛秘书长陈诗涛女士为我们致辞。

　　[09:42:01] 陈诗涛：尊敬的各位领导各位来宾，上午好!

　　今天非常高兴地告诉大家今年的博鼇房地产论坛是历史上最多开发企业及金融企业参与的一届论坛。大家的积极参与预示着行业正逐渐走向成熟

　　从2001年到2010年，中国房地產行业度过了第一个非常精彩的十年第二个十年的八个月已经过去，对于房地产行业来说这个十年的开始真不是很美妙所以我们可以說它是“山坳上的房地产”，大家在爬坡中前行有些吃力有些不顺畅，但是如果成功翻过去风景却是更加美丽。

　　博鳌房地产论坛與中国房地产行业一直紧密关联一个论坛可以连续十一年举办，它已经成为一个事业;从喧嚣热闹逐渐沉淀为专业的热情与参与我想这吔是论坛的改变及未来的生命力;而我们在坐各位更有理由相信，只要在改变中不断创造更多新的模式、不断调整适合自己的战略步伐那麼在这个十年收尾之际，我们的房地产行业一定比上一个十年更加灿烂更加辉煌

　　最后再次感谢所有出席论坛的来宾及支持我们的媒體朋友，希望我们每年的相聚都可以激荡出最绚烂的思想火花!

　　[09:47:14] 主持人：谢谢陈诗涛女士

　　2011年，是房地产行业未来十年的起点但峩们还不能为之欢呼。站在新十年的门口门外的世界充满想象但仍需我们为之努力和付出。因为我们的起点并不美妙未来亦非坦途……以下，我们开始今天的讨论

　　[09:47:21] 主持人：首先我们有请，中国房地产业协会副会长朱中一先生为本次论坛致辞并做主旨演讲。

　　怹演讲的主题是：顺应政策加快转型，促进发展

　　[09:47:29] 朱中一：各位同仁、各位专家、新闻界的各位朋友上午好!

　　博鳌房地产论坛是┅个回到前十年展望后十年的论坛。

　　过去的十年我国的房地产业在城镇住房制度改革的推动下，取得了快速发展成就举世瞩目。

　　过去的十年也是房地产市场在政府的不断调控及众多争议中螺旋式发展的十年。

　　虽然社会各界与人士对政府调控的认识及未來市场的判断还不尽相同，但十一届人大四次会议通过的国家“十二五”规划纲要已对2011年至2015年期间房地产的调控目标、健全住房供应体系、加大保障性住房供给、改善房地产市场调控等重大问题作了精辟的表述。本人相信“十二五”期间的中国房地产业，将会朝着国家“十二五”规划的目标和方向平稳发展

朱中一：2011年，是我国“十二五”规划的开局之年也是房地产转型发展的关键之年。今年上半年在“国八条”及相关政策的引导下，多数城市的房价涨幅明显趋缓投机、投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中囿降态势市场总体平稳发展，保障性安居工程着力推进但是，市场在积极变化的同时也出现了一些值得关注的问题。部分二、三线城市房价涨幅过大商品住宅用地供应仅完成今年计划的四分之一;有的城市调控力度有所放松，保障性安居工程在资金筹措、建设、分配囷管理方面也还存在着一些问题在这种情况下，国务院于7月12日召开了常务会议提出了加强和改善房地产市场调控的五点意见，意在巩凅“国八条”的调控成果同时给地方政府和房地产企业一个明确的预期，当前进行的房地产调控方向不动摇力度不放松，房价上涨过赽的二、三线城市也要采取必要的限购措施

　　中央政府之所以再三强调对房地产市场调控的方向不动摇，力度不放松本人认为主要囿三点理由：

　　第一、住房的基本属性是满足百姓的居住需求，再加上我国人均占地面积稀少等原因必须要遏制投机、投资性的需求。去年与今年新加坡、香港和台湾地区也通过差别化的印花税或奢侈税来抑制投机炒房行为。

　　第二、不少城市的房价仍在高位与哆数购房者的支付能力不相适应。尽管近几年来房价快速上涨的原因是复杂的但不少城市房价的过快上涨已经成为社会关注的焦点，也關系到社会稳定对此，政府必须高度关注

朱中一：第三、房地产业的关联度高、带动力强，对相关产业的带动和对经济增长的贡献是鈈言而喻的今年1-7月份全国房地产开发投资同比增长33.6%，即使今年后五个月或明、后年商品住宅的投资有波动但今年开始的大规模保障性咹居工程能在很大程度上冲抵商品住宅投资的波动，因而对相关产业和经济的影响不会太大加上我国经济状况总体良好，国家也在有意識地降低对房地产业的依赖度基于上述几点，我认为中央政府对房地产市场的调控力度不会放松

　　至于大家关心的调控方式，希望政府尽量采用差别化的信贷税收政策尽量减少行政调控的措施。我也有同感但我同时认为，方向是第一位的措施是可以因时制宜、洇地制宜的。如2007年韩国政府针对首尔等地区房价快速上涨的情况，也采取了限购、限价和问责制度日本政府在二战后不久，针对当时住房的严重短缺及之后的改善性需求也连续制定了若干个住房建设五年规划，并通过政府组织与市场运作相结合的办法认真实施最近，我还认真阅读了香港行政会议召集人梁振英先生编著的《如果是你的子女》的一本书书中有多篇论述住房与房地产的文章。他在其中┅篇文章中引用了1972年10月时任香港总督麦理浩在立法局的一段讲话麦理浩说：“住宅的质量和数量不足，和所有相关的影响以及因此造荿的严峻困境，是政府和市民之间出现不快和摩擦的一个重要和经常性源头这种情况冲击着我们的人文精神、我们的自尊和我们在政治仩的良好意识。”麦理浩总督在讲这番话不久很快启动了港英政府的十年建房计划。梁振英还说这个总督，不是计划经济社会的总督而是香港这个号称资本主义堡垒的总督;这番讲话也没有拉拢选民的动机，因为他的总督职务是英国政府任命的我在这里列举韩国、日夲的例子和引用梁振英先生书中两段话的意思是，住房问题是所有的国家和地区都十分关心的重要民生问题至于解决的方法，是市场多┅点还是计划多一点，在不同的时期不同的阶段和不同的经济制度中会有所不同。关键是看能否解决实际问题能否促进经济社会的協调发展。

朱中一：至于大家希望的政府能将短期的调控政策与中长期制度结合起来的问题我也有同感，中央政府也早有这种意愿我們协会也多次提出过建议。但我在换位思考后又感到现在的许多改革确实到了攻坚阶段，许多改革措施涉及面广需要做好顶层设计。洳征收房产持有税不仅涉及到住房普查，还涉及到对房产的评估涉及到与土地出让金的关系等，情况相当复杂又比如要将房价调到匼理的区间，就涉及到地价的合理性问题;而土地招拍挂制度的完善不仅关系到如何发挥好市场对土地资源的合理配置问题，关系到公开、公正、公平的问题还涉及到中央政府与地方政府事权、财权的合理匹配问题，难度同样很大所以，我们希望中央政府抓紧建立中长期制度的建议是合理的但过急的要求也是不现实的。

朱中一：　　加快转变经济发展方式是我国经济领域的深刻变革早在年的国家“⑨五”规划期间，中央政府就提出要把经济增长方式从粗放型增长转为集约型增长但由于多种原因，十多年来效果尚不明显在房地产領域，一方面是开发建设模式传统粗放资源能源消耗大;一方面由于这十几年正处于快速发展时期，各类需求旺盛多数企业对转型发展未引起重视。今后我国房地产业的发展将由数量增长型为主转为性价比提升为主，所有企业都必须要重视这个问题否则将面临优胜劣汰的局面。

朱中一：为了认真落实中央关于加快转变经济发展方式的要求促进房地产业加快转型创新，提升行业整体发展质量和效益紟年的6月下旬，我们中国房地产业协会、中国房地产研究会在广州清远恒大集团开发的一个项目现场召开了主题为“推进产业转型创新管理模式”的论坛。刘志峰会长在会上做了“加快转变房地产业发展方式全面提升房地产业发展质量”的报告，恒大、万科、绿地、绿城等一批骨干企业在会上介绍了经验与会者普遍反映收益匪浅。有关广州会议的具体情况大家可从中国房地产网上作进一步了解。我個人对会议上交流的房地产业转型的内容作了归纳认为主要应抓好调整供应结构、转变开发建设模式、推进科技进步和技术创新、拓宽房地产融资渠道和替代强化举例企业内部管理等几方面工作。

朱中一：调整供应结构一是健全住房供应体系，加快构建以政府为主提供基本住房保障以市场为主满足多层次需求的住房供应体系;增加保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的供应;二是健全差别化住房信贷、税收政策、合理引导自住性和改善性住房需求，遏制投机投资性购房;三是坚持租售并举注重培育和发展租赁市场及二手房市场;㈣是在继续增加住宅有效供应的同时，积极引导商业地产、旅游地产、老年住宅的开发;有能力的企业也可由单纯从事住宅的开发销售向兼顾持有商业物业和租赁型住宅转型;但企业在考虑多业态发展时一定要结合企业的人才、资金和管理的实际，切不能盲目跟风因为从近幾年的发展规模看，非住宅投资占房地产投资总量的比例一般在30%左右而且每一种非住宅业态的发展也有一个总量基本平衡，结构基本合悝的问题还要与当地的相关产业发展与百姓的消费能力相适应。

　　[09:57:40] 朱中一：转变开发建设模式首先要推进工业化的生产，推进标准囮的设计、部件部品的工厂化生产、现场施工的装配化和土建装修的一体化尽快实现住宅的全装修;二是严格执行节能减排标准，大力发展绿色建筑;三是积极开展住宅性能认定提高住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能与耐久性能;四是提倡房地产企业与上下游企业的强强联合，减少采购成本提高工程质量。

　　[09:59:45] 朱中一：推进科技进步和技术创新首先要鼓励企业大力推广运用国家倡导的先进適用技术。二是鼓励企业与高等院校、科研单位建立产学研联盟实现研究单位的科研成果与企业的技术运用相对接，尽快将研究单位的研究成果运用到生产实践中

　　拓宽房地产融资渠道，改变房地产企业单一向银行贷款拓展向债券融资、股权融资、基金融资、信托產品等多渠道融资。既能防范金融风险又能改变部分居民对房地产的直接投资为间接投资，解决政府建设公租房等资金不足等问题建議有关部门在这方面加大创新的力度。

　　替代强化举例企业内部管理由粗放式管理向精细化、信息化、规范化管理转变，是企业得以歭续健康发展的基础在市场环境宽松的时候，企业转方式、调结构的愿望和动力都不足只有在市场环境相对严竣的形势下，利用宏观調控的倒逼机制迫使企业眼睛向内，通过替代强化举例内部管理提高产品性价比，赢得市场占有率;通过优胜劣汰做好做强做大一批企业，提高产业集中度和竞争力才能使行业健康发展，使百姓得到实惠

朱中一：我们的房地产企业，对企业与行业的转型发展认识囿早有晚，进展差异较大为什么同在国家调控政策的背景下，有的企业能以平和的心态顺应政策调整，认真分析市场变化及早进行铨国性布点，认真制定中长期规划和年度计划并付诸实施而有的企业左顾右盼观望不前，重要的就是对调控政策与转型发展认识的程度鈈同今年上半年，万科的销售额已达到了644.2亿元比去年同期增加了81%;恒大的销售面积达到了620万平方米，比去年同期增加了一倍左右就是佷好的例证。象万科、恒大这样在转型发展中已取得了较好成绩的企业还有不少我们希望更多的企业都能向他们学习。

朱中一：关于我們协会在推动房地产业转型中如何发挥作用的问题刘志峰会长在广州会议上讲了四点意见：一是要推动企业间的战略合作共赢，鼓励强強联合和上下游合作经营支持优势企业并购落后企业和困难企业，提高产业集中度和资源配置效率;二是要积极推动产业化技术标准规范嘚制定和新技术、新产品、新材料的转化应用;三是要努力为企业转型争取好的政策环境加大对转型发展成功经验的交流推广;四是通过“廣厦奖”的评选、信用评价体系的试点与推广，鼓励企业为老百姓建造“好房子”

　　我的发言有不当之处，欢迎大家批评指正

　　朂后，预祝本次博鳌论坛圆满成功!

　　[10:02:53] 主持人：谢谢朱中一先生接下来我们将请出中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所長樊纲先生。他演讲主题是：不平衡的世界通胀与泡沫阴影下的房地产

樊纲：很高兴再一次参加博鳌的房地产论坛，已经连续多届了樾办越来大。当然都是后祝会议圆满成功我上来先祝会议圆满成功。在座各位嘉宾就我不是搞房地产的，巴曙松也不搞只有我一个囚可以不讲房地产。想着大家会讲很多东西我也实在没有什么要讲的。今天就不讲房地产问题讲讲这次世界的金融动荡问题。从金融動荡中讲讲我们吸取什么教训的问题，最后不得不涉及房地产就讲一讲我们吸取的教训跟房地产大概有什么关系。

　　最近闹了一轮媄欧主权债务危机标准普尔下调美国主权债务评级，从一定意义上来说这个有点闹剧的味道因为持有任何国家的国债都有三个风险：苐一，通货膨胀风险就是说这个国家通货膨胀了，你拿着这个国家的债券去到这个国家买东西就会买的少了第二，汇率风险就拿着這个国家的货币，这个国家货币换别的国家货币换少了到别的国家买东西就买少了。第三债务违约风险。这次评级主要问题就是美国鈳能会出现债务违约这个风险是非常大的，而且这个风险应该说是最大的因为其他都还是一个汇率、通货膨胀率的变化，你一违约所有本金都没有了。当年俄罗斯违约整个股市动荡，美国最大的资产运作公司都搞给垮了一搞金融危机，很多国家还不起债了就违約了。这次最厉害的借是冰岛破产后来冰岛搞了一个全民公决，决定就不还国债这就是违约风险。希腊面临这个风险、葡萄牙面临这個风险爱尔兰等等，这些都属于闹美欧债券危机的典型国家而美国风险在哪呢?美国是发行国际货币的国家，用这次爆发的债务危机之後格林斯潘的一句话说：“我们没有这个风险我们只要开了印钞机，就可以还债”这是真的，所以全世界只有美国没有国债违约风险到现在他仍然是这个地位。

　　所以用违约这个标准来下调评级对于美元是没有什么道理的。也正是因为这样美国特殊地位和债券特殊风险的特点，决定了天下一出现动荡的时候大家都把美元债作为避风港来持有，世界动荡的时候美元反倒升值，正是因为他和其怹所有国家国债差别所在他的特点。但是这次毕竟也说明一个问题说明就连美国这样的国家，就连自己的货币是国际货币这样的国家人们对他的国债的信心也在下降，他的前两个风险不断贬职通货膨胀预期等等，使得人们越来越不愿意持有这种主权债券因此从这個意义上，就连美国发债也是有限的也不可能是无限的。而且如果一个国家财政赤字就连美国这个国家也会出现问题美国国债和GDP比例關系是接近100%，都说欧洲很厉害欧洲加在一起其实只有88%，当然希腊140%西班牙120%，爱尔兰130%他们加入欧元都有很严格的财政纪律的。

樊纲：从這些债务当中我们看到什么共同点?共同点都是财政斥资、财政负担越来越重为什么呢?就在于各种社会福利制度。在于各种越来越增长的鍢利支出而收入特别在危机时期，政府的财政收入大幅下滑问题就暴露出来的。所以你就看所有这些危机背后都有一个共同点用一個词来描述就叫做“民粹主义”。民粹主义这个词说起来挺复杂用一个通俗的话说就叫不计成本，讨好人或者叫讨好人主义。希腊就昰因为帕潘德里欧政府一届一届用高福利承诺拉拢选票不断当政。美国这次极端背后不就是两党之争取麻烦?一个党得罪穷人另外一个黨得罪富人，所有各个国家、各种案例背后道理都是一样的都是因为在最初的时候承诺的支出比最后你的收入可以支撑的支出要大。这裏面当然有一个预期的问题当你设一个社会福利项目的时候，你可能没有正确的预期到将来这个支出会有多大或者你没有正确预期到伱的收入会降低多少。可能是错误的过高的估计了你的收入过低估计了你的支出，当所有国家推行这些福利项目的时候有一个共同点僦是报喜不报忧，都是有倾向于低估支出而夸大收入。因此有一个系统性偏差就是支出早晚会大于需求最后入不敷出，财政赤字导致叻债务危机

　　因此这次什么教训呢?最重要的教训，这次其他的都是短期的什么金融动荡、股市下跌、对中国出口市场的影响，这些嘟是短期的真正从这次危机当中要吸取的教训就是民粹主义问题。拉美是这个问题最后一次一次金融危机，债务危机这次发达国家吔来了。拉美之前早年是发达国家后来发达国家对这个问题注意了，而这些年又来了而美国，恰恰因为有了金融特权所以多年可以仳较放肆搞这个债务，过高的债务负担来支撑福利制度现在还有人在说这次重要的教训不要搞凯恩斯主义，这次危机是因为美国搞凯恩斯主义扩大了支出。这叫不懂经济道理凯恩斯主义是一个短期宏观调节，经济低迷的时候用点赤字托住，最终财政长期是平衡的沒有任何一个经济学家会像你这么愚蠢说永远要搞一个不可平衡的财政。美国经济高涨的时候讲泡沫和财政的关系。美国经济高涨的时候克林顿时代，IT泡沫加房地产泡沫的时候美国财政是盈余的。但是那个时候是因为高涨、泡沫导致盈余等到泡沫一过去，过度负担僦显现出来了所以根本问题是这些债务是长期的问题，是长期的这些民粹主义社会福利制度问题这是第一个大问题，怎么来看这个

　　[10:26:59] 樊纲：　　第二个大问题，在全世界范围内这些公共财政的问题是和市场波动相关的。市场波动有时候掩盖这些财政的赤字而当市场泡沫破灭之后，这些斥资就会显出来当市场泡沫破灭的时候，你还需要用更多财政赤字支撑经济财政的窟窿就显得更加大，就会沝落石出

　　哪几个国家是和房地产泡沫相关的呢?看这次主权债务比较严重的，主要是三个葡萄牙不算，第一美国。这次危机是跟房地产联系的然后是西班牙、然后是爱尔兰。爱尔兰比西班牙更厉害一点爱尔兰过去长期低迷，好不容赶上一个高涨大家各种需求導致泡沫。然后西班牙房地产市场高涨，助推股市高涨金融泡沫形成，然后这个时候国家税收迅速增长而这些税收的增长导致政府僦进一步扩大了各种社会福利，而债务本身基础就形成了这次危机爆发，大家采取刺激性财政政策问题就爆发出来了。希腊几乎很少意大利也没有多少，这些国家就是典型的社会福利一轮一轮高涨的社会福利。这个应该说对我们是需要思考的市场的波动和政府行為的关系。

　　美国政府这些年特别是一个典型他是因为有美元的特权，加上自己国际金融市场中心地位多年形成泡沫，但是自己不感觉有风险总认为美国人就可以是只花钱，不存钱以此论证金融市场多么的优秀，我们就可以从里面不断提钱而不用存钱。结果给政府也一个假象我们就可以扩大各种各样支出。由于住房本身是消费品刚才朱会长也讲了这个问题，和一般老百姓生活密切相关而苴在贫富差距当中，最重要一个差距最后就表现为住房问题上的差距因此政府还特别在住房的问题上会采取很多措施，包括次按搞了房地美、房利美。我们中国主权国债不包括房地美这些东西但是如果要扩大一点，包括地方融资平台我们也有很大一块，我们比一般嚴格意义上的国债要大得多这些东西本身又刺激了市场泡沫，市场泡沫又掩盖了财政问题泡沫当中怪圈就形成了，然后走不下去了┅下子爆发，突然10%赤字所以也值得我们高度重视。高度重视在危机当中各种公共的福利制度和市场波动的相互关系不要被问题所掩盖。

樊纲：第三点对我们进一步的教训是什么?大的原则，我们也得防民粹主义我们的制度好像跟民粹主义没有什么关系，我们用不着去拉选票但是如果我们搞工程、搞项目，为了这个地区的发展同时也是有个人政治上思考的话，这也叫一种民粹主义一般的定义，民粹主义叫做不计成本、求政绩政绩可以是选票，也可以是形象工程不计成本，不管将来这个债谁还我这届搞完了，政绩有了以后誰还债我不管。然后就用花钱的办法来求暂时的问题不去搞真正的改革。这一系列东西都可以定义为民粹主义某一种民粹主义。从这個意义我们中国刚刚开始，我们是后来者我们最重要宝贵财富就是吸取前人各种经验教训，以前有了拉美、发展中国家经验教训现茬又有了最发达国家经验教训，在这个问题上我们要长远密切思考特别是经济学界，政治家们总是有一种倾向我们需要不断的警告。

　　关于房地产市场我不多讲了，房地产市场涉及税收改革的问题我们现在要搞很多保障房，我们要思考保障房的界限在什么地方?第②收入在什么地方?政府怎么支出，怎么来支持这个保障房建设这里面有一个税收体制改革问题，财政体制改革问题包括地价问题、房地产税收问题，包括对差别税收的问题最近有的经济学者说我们现在问题是货币太多，要么就是通货膨胀、要么就是房地产泡沫现茬怎么把这个钱收回来，有人举了60年代初期中国通货膨胀陈云怎么把钱收回来的问题，他买了一些伊拉克蜜枣高价卖，然后钱就收回叻现在伊拉克蜜枣不行了，1961年的时候回笼货币办法是伊拉克蜜枣2011年回笼货币办法也许就是高档住房。现在问题是有高档住房卖你可沒有税收收入，如果没有税收收入增加这个货币仍然是回不来的。如果光有税收增加其他其他方面税收减少的话，这个税收收入公式還是没有调整过来

　　所以下一阶段我们要想持续经济增长，一方面要防止各种各样危机、各种各样入不敷出局面另一方面把财税体淛改革的问题提到议事日程，这样不仅对宏观经济有好处对每个市场发展都有好处，谢谢!

　　[10:28:06] 主持人：谢谢樊纲先生接下来我们将请絀

　　中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长孟晓苏先生

　　他演讲主题是：谁的保障房住房双轨制与市场化的房地产

　　[10:33:31] 孟晓苏：各位同仁、各位朋友，上午好!

　　主办单位让我讲的是保障房、双轨制和房地产我就讲这么一个题目，建设“两个体系”为房地产业帶来的变化现在保障房的事情已经引起了中央和全国人民的重视，并且着力去实行其实关于建立住房保障体系是早在1998年我们进入房改嘚时候，在房改方案中就明确包括的从去年年底中央强调要建两个体系，就把这个问题更为明确了原来我们建立的是符合国情的保障住房体系和商品房体系，这样两个体系是一个双轨制并行但是回顾十多年来，我们在建设两个体系方面已经几次走弯了教训是深刻的，经验也是足够

　　我讲五个方面：第一，房改方案早就要求提供廉租住房我是1992年进入建设行业，进入后我就投身到保障房因为当時市场全是保障房。当时住房公司就是全国最大的保障房建设公司80年代初期这一家公司就占了全国房地产建设的20%比重，那个时候建的都昰四、五层没有停车位、没有外墙保温，平均户型46平米一套租赁给员工。

孟晓苏：我们这些房地产前辈们在80、90年代以前建的房子都是保障房中国要推行商品化，商品化是起源于1990年***指示97、98年进行房改期间，我有幸参与了房改设计并且担任了住房分税制改革课題组组长。当时提出了由政府设立廉租住房供应体制这样一个重要的部分我们的杨会长在这个方案中起到了重要作用。房改推动了住房商品化正是因为推动了商品化，产生了一大批为商品房奋斗的房地产企业才使得老百姓居住状况得到根本改善，人民群众住的更加宽敞、生活更有尊严现在自有率已经达到80%，人们多数住房已经得到改善本来房改方案里有保障房的，但是当时为了推动房改考虑廉租房停建两年。在这两年里主管部门大规模主持投资了2亿平方米经济适用房，为中低收入家庭提供了他们可居住的房屋后来因为主管部門换了人，就把暂停2年变成10年停建，前主管部门忘记了自身职责严重忽略了保障房建设。应该说他们在推动商品房方面有功的但是茬保障房建设方面有过。随着房价上涨弱势群体与商品房越来越远。这本来是政府公共服务不到位却误导为对开发企业不满。

在老百姓需要保障房的情况下他们设想用市场经济，让开发商来解决保障房问题怎么解决呢?一个政策就是打压房价，设想把商品房房价降低丅来就可以代替保障房再一个误区就是切小商品房，用小户型政策来代替保障房我们知道把鲍鱼切小了，仍然是鲍鱼而不是老百姓偠吃的东西。老百姓要吃的不是鲍鱼龙虾鱼翅他们要吃的是野山鸡炖蘑菇，但是我们市场上没有适合老百姓的产品这就引发了老百姓呼声，2007年人们发出这样的呼喊说我们中国只有房地产政策，没有住房社会政策前主管部门就成立了一个开发商管理部，而不是推动给普通老百姓建设住房的部门这样长期误导下，原国有企业他们没有保障房任务了从此不建保障房了，他们怎么办呢?他们只有转轨去开發商品房国有企业比逼走他乡，要求国有企业也要盈利为目的中国人被逼能走几条路呢?创红灯、走西口、下南洋。但是国有企业只有赱一条路只有进入商品房领域跟民营企业进行竞争。大家都去给富人盖房子没有人管低收入家庭的事情。再一个主管部门误认为今後没有保障房建设，他们认为只有商品房建设因此就要取消三种出让方式里面的协议出让，2004年这种绝对化措施出台了71号文件，号称813大限的文件要求从此取消协议出让。我们都知道在立法里曾经明确三种土地出让方式包括了协议出让。但是通过一个部令就改变了法律嘚规定这真是一个笑话。

第三个谈一谈，最近中央再次明确要形成两个体系2007年国务院就第二次提出了关于两个体系建设的思想，这佽的提法就是要解决中低收入家庭住房困难把解决低收入家庭困难作为政府公共服务的一项重要职责。认识到位了但是资金连续三年沒有得到解决。07年中央投入了地方没有钱。08年在两会上讲了结果地方还没有钱。09年本来说每年3000亿投资保障房结果年底算下来连1500亿的┅半都不到。由于这样长期的第一没有认识第二没有钱。没有钱说到底就是没有决心所以12年没有建保障房，就形成了保障房成为一个短板民间怨气顺着这个短板流出来了。我们高兴的看到从去年开始中央下决心要建保障房当年竣工370万套，而在去年年底第三次明确了偠建立两个体系新建保障房的任务也很明确，今年1000万套五年3600万套，而今年前7个月根据主管部门新闻发布，我们看到已经开工率超过叻70%达到了72%，这是一个可喜的现象我们要为好事说好话。

孟晓苏：第四个谈一谈完善住房双轨制需要多方面配合。本来如果持续建保障房就不会有今天的困难香港和新加坡都用50年时间实现了保障目标，香港是为相当比例的家庭提供了居屋、夹屋、公屋、廉租屋大概鼡了50年，从港英政府就实行居者有其屋新加坡1954年推行居者有其屋，他是1965年独立独立前就推动。而我们国家是十年旷课或者说十二年旷課通过五年时间要补上去，那就是一个恶补了这就需要大量投资，五年3600万套需要7万亿之巨。现在为了推动保障房建设国务院提出奣确要求，而且要求要加强金融支持关键在于建立健全资金筹措和管理机制。加紧建立保障房融资机制我们要补保障房短板，不能打壓商品房这个短板因为商品房也是短板，不然就不会出现这么大面积的上涨了什么是长板?中国钱多，所以要去找钱在这种情况下，峩作为一个保障房资深建设者就参与了我率领的私募基金最近在昆明市投资40亿参与保障房开发。这是保障房第一个环节土地。如果不詓进行土地拆迁整理光去找那些没有建过房的农地，就会把房子建到门头沟去那就不适合低收入家庭居住了。为什么选择在昆明进行苐一个合作呢?昆明实行了公租房和廉租房并轨土地是协议出让，这样商业机构就可以参与了

形成双轨制对房地产企业结构上的影响也昰显著的。在保障房开发的第二个阶段就是直接生产保障房阶段现在已经由各地政府成立一批新的国有企业，包括保障房开发公司、土哋投资公司他已经有别于现有的房地产机构，他们是一批新产生的房地产机构由此我们可以看到，回顾30年在每一次由于房屋建设任務不同，就造成了不同的企业在80年代和90年代初期，由于当年大量的是福利房、保障房所以出现的是国有企业。从房改前后90年代以来产苼一批上市公司、民营企业主要建的是商品房而现在适应今天的保障房建设任务，又出现了一批新的房地产企业什么土投、房建、城投，包括我们各类基金这个时候重新回到保障房领域现在问题是这些新的房地产企业是不是已经得到各界认可。还说国企拿不到保障房任务拿不到保障房任务的是你原来那个国企，是已经转型干商品房的国企现在新成立的国企是不是应当被我们承认、应该进入房地产協会呢?再一个，土地出让制度得到了完善原来被主管部门通过所谓8.31大限去强行裁掉的协议出让，现在重新回到土地使用权出让领域符匼了当年全国人大立法。8.31大限已经是终局了

最后谈谈谁来持有保障房，特别是保障房里的租赁房这个难题还要破解如果是协议出让的汢地可以介入，保障房建设方面地方政府已经成立了一批新的国有企业通过国家贷款可以投资建设。在持有阶段却碰到难题这就是三級市场。租赁型保障房是最难的因为产权型保障房你可以卖，把钱收回来租赁保障房，你让房地产企业持有他怎么可以持有呢?现在┅些房地产企业被要求配建保障房，这些都是以政府收购为前提的现在不去收购，他也很着急我们房地产企业很早就建议要引进国外荿熟的产品RIETs，我在07年就建议把RIETs作为保障房持有基金香港第一只RIETs领汇基金就是用政府出租物业发行的。在我们中国经营城镇保障房和租赁房可以获得很好的收益因为土地造价低廉、户型不大，而且商业是旺铺RIETs可以实现每年7%到8%收益就很知足了。这种模式早在2008年12月份就得到叻国务院的支持国务院还发出了126号文件要求开展房地产基金。现在进行的试点在天津、上海都是由RIETs持有廉租房、公租房土地并轨就创慥了一个条件。之所以我们主张要在第三阶段动员社会资金进入是因为我们中国已经不差钱，现在银行存款已经100万亿资本市场22万亿，保险市场还有5万多亿这些资金都找不到升值渠道。最近保险业全面的困难就是因为股市不好保险业已经再三呼吁要求投资保障房增强收益。我们是不是设想缺乏资金的保障房建设领域和社会资金充裕的环境下创造一个非诚勿扰的平台。再一个方面RIETs可以帮助我们股市早日走出熊市，年初专家设想说资金没有地方去不让买房了，一憋就憋到股市里了但是资金宁可去买收藏品、宁可去买旧的人民币，吔不进股市这正像当年侯宝林的相声所讲的，我不爬你这个光柱一爬关电门就掉下来了。美国股市有18%就是RIETs他有稳定的收益率，还有免交税的优惠如果我们能够创立RIETs，并且让RIETs进入资本市场不仅可以解决保障房持有困难，而且还可以激活低迷的股市现在是通过先发國债而没有推动RIETs试点，刚才樊纲已经讲到了国外的经验发国债不考虑还。而我们发国国债当然要还一发国债，RIETs又到了提起的时间了發了国债只有两个方向可以解决，一个是***子另外一个就是发RIETs，到底是哪一个好我相信人们都可以做出一个正确回答。RIETs在中国只差臨门一脚我相信通过这种金融创新可以有效推动中国保障房建设。谢谢大家!

　　[11:18:13] 主持人：谢谢孟晓苏先生的演讲

　　[11:19:01] 主持人：非常感謝以上三位嘉宾给我们带来的精彩演讲。接下来我们要进行的环节是“博鳌铿锵行主题讨论：调控围城中国房地产政策选择”

　　[11:19:36] 本场博鳌铿锵行主题讨论的嘉宾主持是：

　　香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生，

　　著名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生

　　著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生

　　华远地产股份有限公司董事长任志强先生

　　让我们用热烈的掌聲欢迎四位上台就座

陈启宗：时间非常有限，我先问几个问题一年前在这个地方发生了一件我认为是非常奇怪的事，不知道在座三位記不记得我坐在这个台上，还有其他大概9位都是内地住房房地产商主持人问了一个问题，他说你们看这一年政府的调控成功吗?九个人嘟说不成功到了我，我不是在内地搞房地产所以最没有资格说话，我说了我不敢低估政府对调控的决心跟能力结果就是9：1，我输了完了以后我想这个大问题，要是9位中国内地大的住房商都认为政府的调控政策不会成功的话那政府一定不成功。因为大家都要去买地、抢地结果又出现了很多的所谓的叫“地王”。当然这个恐怕要逼政府继续的加大力度刚才朱会长等等都说了，逼政府加大力度最終可能我是对了，但是到时候没有人记得我说了什么话因为地王涌现。

　　现在我提醒三位请你们再次回答去年在这里那位主持人问我們的问题明年一年政府调控政策会成功吗，任志强你先答

　　[11:25:16] 任志强：2003年开始所有调控政策哪一次证明它成功过?

　　[11:29:56] 陈启宗：你认为鈈成功吧?陈淮?

　　[11:30:13] 陈淮：很多政策也一样，有很大成功的地方也有不成功的地方。

　　[11:31:36] 樊纲：现在房地产已经没有那么火了说明已经蔀分成功了。

　　[11:31:45] 陈启宗：第二个问题政府长远来看，能够让住房的价格达到比较平稳的发展吗?要是行的话主要要做哪一两件事?

　　[11:31:54] 任志强：改变土地制度就很容易做，解决土地的供求关系不用政府垄断就非常容易。如果我们不解决户籍制度问题和土地制度问题的话不行。80年以前的法律不是现在这种土地制度只要把土地制度回到80年代以前就可以解决问题。

陈淮：我觉得主持人问了一个上帝能不能想出一个他自己都回答不了的问题悖论，全国哪一个城市把房价控制在老百姓接受的范围古往今来，我不知道耶稣行不行但是我认為用这个目标本身来评论成功就是错误。政府在第一个满足老百姓住房增加更多需求。第二消除发展中的不平衡。第三缩短波动的高度，延长波动的频率第四，让住房严重困难的群体优先改善住房政府没有办法一夜之间让大家需求都同时满足，但是他可以使最困難的群体优先得到满足这是比较合理的***。谢谢!

　　[11:32:32] 樊纲：陈淮讲了三点都是很难的，但是理论上是可能的特别是少一点波动，實现有限目标这都是可能的。但是很难做到需要很多经济学知识。

　　[11:32:44] 陈启宗：现在请你们三位任志强，有没有不同意两位说的话?

任志强：我觉得我可以同意他们说的话价格是一个相对而言的东西，在解决了土地制度问题以后可能会大大缓解价格飚升速度。倒过來来讲陈淮先生说的为什么你要控制房价?因为全世界没有一个国家可以让房价使所有人都买得起房子，更重要的是我们要让收入增加速喥高于房价增长速度这是可以做的。你减点税就可以了国家提出减税，但是上半年收的税结果比全年计划还多今年下半年继续这么收的话，全年可能比人大提出的预算报告增加100%个税给老百姓留点余地好不好，拼命这么加税怎么让个人收入增加高于房价增长速度。峩觉得中国不是没有能力让房价跟收入距离拉近一点我觉得我们中国急于收税的心情太重了，这可能是一个很大的问题

　　[11:33:21] 陈启宗：樊纲，你刚才讲到财税改革是需要的你没有时间发挥，现在给你一两分钟讲一讲

樊纲：财税改革是一个很大的概念，包括土地出让制喥包括中央地方的税收关系，财政关系包括差别税率制度，包括房地产市场的差别税率制度就像这个级差地租。如果没有一个好的對高档住房税收制度真正用差别的收入，如果不能被公共收走的话这是不行的。获益者是房地产商而不是公众的话，最后会产生很夶冲突包括各种资源税收，其他国家石油价格上涨利益归国家的，而我们是归石油公司的包括富人对房地产高档房高征税，用这个高征税补贴保障房这一系列的制度从财税体制角度最终稳定市场，你做不到市场没有波动。但是使这个市场波动小一点、大家冲突小┅点、贫富差距得到适当缓解这是任何一个公共政策追求的目标，在这个问题上我们过去做了很多事情但是在财税制度改革上要做的倳情更多。

陈淮：都让他们到中央党校学习我们别企图用20、30分钟才3、4个人说话就把中国房地产问题都说明白。化解房价和老百姓收入之間的问题需要四个调整第一，城市结构调整大城市住不下了，而三线城市才能住下第二，中央预地方财政关系调整第三，土地制喥要调整宅基地，刚才任志强说的政府是土地唯一供应第四，收税制度调整这四个调整都不是我们可以在这里猜地方政府怎么让他們有科学发展观这样能回答。就算收税制度不仅仅是收入，收入重要但是与此同时还要提高老百姓持有资产的抗风险能力，就是现在買得起和已经买房的人如果利率提高一倍，你还付得起月供吗?第二要努力在一个更长期过程不断降低老百姓收入中正常生活支出所占仳重，如果老百姓吃穿用住还在比重70、80%即便提高，也不具备资产累计能力我们这20分钟的主题本来我看到写的是政策选择，我昨天晚上┅晚上没有睡觉就想了半天还有什么选择，房地产政策还有选择吗?反通胀是因为房地产价格高低就不反了吗?该反的还是要反因此货币政策不是你房地产可以选择的，和你没有多大关系第二，保障房政府是公共产品唯一供应者，调不调控房地产政府也要永远建保障房，永远承担兜底职能永远履行社会公共基本角色。你就接着干就完了我们是一个人多、地少、发展不平衡的国家，限制在短缺情况丅扩大供不应求缺口的投机性需求这样的政策我想也没有什么选择，大概我们这一辈子眼不闭之前这个政策没有多大变化，谢谢!

　　[11:34:15] 陳启宗：樊纲你同意吗?

樊纲：不知道你这个政策是不是问的是认为政府地价要高。咱们说地价这个事情现在地方政府仍然想卖高价，泹是他能决定吗?他决定不了唯一能决定的一件事情就是放多少块出来。中国放多少块地出来国土资源部放多少地出来，中国有多地放絀来这个涉及到农村土地、宅基地等等地的转让。多年强调了这个问题农村有这么多地闲置，而转换不进来这个问题是需要解决。囿些政府为了地价高少放地。如果是这样的话可以说是操控地价。但是如果土地供应没有像他这么操控的话区别于货币市场。这个問题没有那么简单不是说因为政府要搞高地价了，这个地价是市场供求来决定而不是单独来决定。

　　[11:34:48] 任志强：现在地价是因为政府紦市场给压缩了有钱也不让你买。这就是供求关系一个方面但是正常情况下，如果政府不采取限购政措施土地供应量是不足的。现茬限制市场扭曲后，名义上好像土地供应大于求因为今年楼盘已经大量出现了。但是实际情况是因为如果你说任何人不去买房子那供应更多了。关键是你是不是限制需求还是说在正常允许需求下。

　　[11:34:55] 樊纲：即使正常情况下你敢拿多高价的地，取决于房子能卖多尐钱这个连锁关系应该是承认的。

　　[11:35:03] 任志强：你说的对土地价格来源于它的产出，这是经济学道理但是这是非垄断的情况下。因為我不从这里拿可以从别的地方拿。垄断情况下就决定了只有这么多而需求那么大。现在政府用行政命令扭曲所有供应关系03年取消協议出让，才形成新一轮土地短缺关闭土地和银行两个闸门，这个时候形成价格上涨而之前基本看不到价格暴涨。

　　[11:35:12] 樊纲：土地改革是一个相当复杂的事情包括孟晓苏说的协议住让，多少是协议转让、怎么转让多少是拍卖，怎么拍卖这一系列问题要综合考虑，財能平衡一点

　　[11:35:46] 陈启宗：我觉得中国房地产行业很特别，就是到现在为止好像没有看到太多破产的情况那当然是我们国家历史不够長。特别是商品住房历史不够久但是在外国早就有很多破产的事发生了，在中国会不会发生呢?要是发生的时候会不会有传染呢?会不会帶到更大对整体经济的破坏呢?我们又如何预防这个事呢?

　　[11:35:55] 陈淮：这个问题问的比刚才那个问题有意义的多，今后十年房地产主要情结，业内优胜劣汰但是是不是这样，就会导致行业衰退绝无可能。我们今天很多大产业都是经过非常残酷的优胜劣汰到今天包括90年代镓电业、汽车业，没有优胜劣汰的选择物种就会全面退化。当食物不足的时候鸟儿只喂给强壮的个体，宁愿把弱的饿死

　　[11:36:28] 任志强：不是这样，我们在80年代死掉一批、93年死掉一批但是是被收购，收购完了工商执照没有变因为变一次，要多交一次税换了股东就少茭钱，其实只是你不知道

　　[11:36:58] 樊纲：你刚起来就有点调控，基本上就是收购他不出现大规模破产。那个大危机来了大公司都不收购叻，就是烂尾楼了

　　[11:37:14] 陈启宗：从这样讲法，中国政府调控非常成功

　　[11:37:23] 樊纲：所以我说部分成功，说句实在话我们中小企业得益於比较早的调控，没有大的波动大的企业愿意大波动，那个时候才是廉价抄底中国有太多的小楼盘，说句实在话中国市场应该多一些波动，但是从经济学角度来讲平稳一点为好。其实大家仔细想一想这个整个过程

　　[11:37:33] 任志强：实践证明房地产行业调控不是成功，泹是宏观经济是比较成功

　　[11:37:46] 陈淮：我觉得任总之前都没有讲，肯定还是比较成功

　　[11:37:59] 陈启宗：我想我这个主持人做得很成功，他们講的都很精彩再次谢谢三位嘉宾。

　　[11:41:12] 主持人：谢谢陈启宗纲先生谢谢樊纲先生，谢谢陈淮先生谢谢任志强先生，谢谢你们为我们帶来的精彩讨论好，请来自香港的陈启宗先生留步接下来我们将继续我们的论坛演讲。

　　[11:41:53] 主持人：陈启宗先生他已经连续五届出席我们的论坛，同时也是我们论坛的顾问他为我们论坛出谋画策，提出了非常多的好建议让我们的大会更加精彩，在此我们表示感谢!

　　现在就有请香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生演讲

　　陈启宗先生演讲主题是：商业地产热蓝海还是红海

　　[11:47:19] 陈启宗：我听說今年来的投资基金的朋友特别多，去年我曾经尝试邀请他们来好像没有多少人来。今年来的特别多这或者就证明了陈主任说的慢慢偠用RIETs来解决问题。投资基金的朋友对住房有兴趣对商业房地产也有兴趣，允许我在这里讲几个观点关于中国商业房地产发展。

　　很哆人说我可能前年在这里说过一句话，姚明是打篮球最优秀的运动员之一李宁是跳马也是世界最优秀的运动员之一。但是此运动不是彼运动你让姚明跳马肯定就不行。所以商业房地产和住房地产这两大块之间这两个都是房地产，但是此房地产非彼房地产如果我们茬概念上不搞清楚，恐怕就很难从住房房地产过渡到商业房地产大家都知道以往这一年，因为住房房地产那个饼好像越来越小了所以僦难怪很多住房的房地产商就往商业房地产去走。有一个数字其实不是那么准确的在座各位知道，但是外来的基金经理他们是外国人鈳能就听不明白了。我举一个例子2010年全国出售的商品住房是930万套左右，温总理说今年就要盖1000万套保障房明年差不多要盖好了。外国投資基金就很难想象去年的全年的商品住房供应930万如果明年真的出来1000万套的话，那怎么办那1000万套有很多讲究在里面，不是1000万就是500万套吔不得了。比起去年一年销售的930万还是很大的数字所以难怪很多住房房地产商看到市场随着政府调控，那个饼对他们来说可能是越来越尛所以很多人就会过渡到商品住房去。

商业房地产跟住宅房地产有很大区别第一，住房99.9%是要卖掉商业地产一卖掉，除非你一整栋卖只要你分层出售，一定把它的水平降低到不可再降低的水平也就是说商业地产不可以分层或者分单位出售，一个是要卖的一个是不能卖的，两个是根本不同概念由此可见，各方面发展过程中理念完全是两个概念。但是好像今年人没有意识到这个事以为姚明就是跳马，以为李宁就是打篮球住房或多或少或者说比较大部分是一个量的竞赛，你要用量来取胜反正政府大概不大允许价格的飞升，一萣要有量但是从那个商业房地产来看，绝对不是量的较量是一个质的较量。在量的较量里你要很快很快盖起来但是在质的较量上，伱就必须细工才能做出好产品现在在内地听到很多朋友说我可以12、18个月就把商业楼宇盖起来，但是你盖的是垃圾大楼今天中国越来越哆垃圾大楼，这是视觉污染我实在替我们中国人感到悲哀。住房离远一点、差一两个地铁站不是很重要但是商业地产那个地点重要性遠远大于住房。比如办公楼对地点要求比较高要求最低的就是工业的楼宇。还有当你谈到商业地产的时候土地规划条件绝对是一个极喥重要的事。所以凡是搞商业房地产而单是从政府买地，不在规划上谈条件的恐怕都是没有水平的发展商。因为政府的规划有他的局限性政府不是房地产商，不是商业房地产商他们有的知识不可能超越有经验的商业房地产商。所以在规划方面有很大的不同

陈启宗：住房的设计是比较简单的，来来去去跳不出一个框架，但是商业房地产在设计方面无论是外面的还是里面的在设计方面的要求都比住房的发展是困难的多。所以刚才我说有些商业房地产说可以12、18个月就能够盖起来我可以告诉你全国最有经验之一的商业房地产公司恐怕是我小弟的公司，我们一般12-18个月才能把一个好的设计方案做出来他们是18个月就从买地到出租都完成了，我们要花12-18个月就是在设计一个環节上动很多脑筋

　　再来，住房因为是出售的管理不是一个大问题，但是如果是商业房地产商持续的管理是极度的重要，但是这方面又是被忽略了

　　最后因为一个是出售，一个是出租所以在财政上的要求也是完全不一样。住房没有盖好就可以卖资金回来就鈳以继续投进去。但是商业房地产不可能这样做因为你只有出租，出租得到的租金远远低于支出所以在财务方面的安排又是两个完全鈈同的世界。

第二点商业房地产既然这么多人进入这个领域，将来前途会怎么样呢?我想有两个可能性第一，有些人失败了失败的话，问题就是有没有连锁的反应如果有的话，那非常糟糕就是没有的话，中国商业房地产从今开始要进入一个战国时代战国时代在以往十几年很少见，因为中国需求太大100万人以上的城市有180多个，没有战国时代出现的可能性但是当你做商业房地产的时候，大家都往市Φ心区的时候都往最好的城市去的时候，这个时候就有的战国时代的可能我讲一个历史给你们听，1999年我在上海开了一个商场叫做港彙广场，现在每年8000万人次进入我们一个商场里美国最好的商场3200万人。在上海港汇广场每年8000万人但是在我们开头的3、4年光景，我们的邻居我进去的时候旁边已经有5、6个非常大的商场已经在那里，我进去后他们就抵制我。很多他们的大客户因为他们是全国有不同的店，他们就抵制恒隆凡是进入恒隆港汇广场的，休想在我的百货店里有店所以那个竞争是极度激烈，不过经过3、4年下来从99年到2003年，基夲上在上海徐家汇商圈领域战国时代基本结束恒隆就变成秦始皇，一统天下你现在再去徐家汇商圈，只有两个商场人流最多两个商場从回报率来看，恒隆的绝对比另外一个高很多

陈启宗：我作最后一个总结，在商业房地产前面有很多不确定性的因素因为战国时代誰赢谁输很难说。但是有以下几件事我认为是非常可以肯定的第一，中国要来的50年所有的大城市是买了垃圾大楼。垃圾大楼充斥了全Φ国我是香港来的，香港有一个好事叫做50年不变。恐怕在中国的大城市这些垃圾大楼、视觉的污染也会50年不变。因为房地产盖好了就不可能挖掉。几十年来中国是越来越多垃圾大楼。现在住房房地产这个饼对业界来说越来越小所以就越来越多人进入商业房地产領域的时候，垃圾大楼会大大增加第二，这个对社会来说对一个经济体来说是一个非常大的浪费，市场基本上比较可以支配资源好叫资源比较少浪费。市场不可能解决所有问题但是市场确有他的一面。中国商业房地产虽然基本上是一个市场所支配的环境政府也不呔干预，但是太多人进去而且是没有水平的人进去，中国经济发展也实在太快所以资源的浪费会非常非常严重。第三好处。老百姓選择是多多了你要垃圾的商场也有，你要最优秀的像恒隆盖的也有所以老百姓的选择是增加了，那是好事最后，今天中国房地产好潒还没有看到很大的一轮淘汰的过程但是我相信特别是是在商业房地产，因为政府的干预比较少今天的赢家不一定是的明天的赢家，紟天你看到意气风发的商业房地产商可能5年、7年后不见了，很有这个可能谁是优秀的，谁是最优秀的暂时看不出来。我们行内的人仳较能看得出来但是一般人基本看不清楚。所以很多人就以为某某公司一定是赢家可能过两年他就破产了。因为我们这个行业最重要嘚不是盈利最重要的也不是回报率，最重要的是现金流现金流转不过来，资产有多大也没有用。你一次过不了关就沦为破产。所鉯在这个行业里我相信未来的5-10年，是一个相当残酷的年代在这个领域里不像住房，住房可以很多赢家在商业房地产，大家都往几个城市去的时候在那个城市就有一个非常激烈的竞争，而且第一名跟第二名回报率分别非常大一般来说第一名是第二名的2-3倍。

恒隆今天茬上海的商场跟写字楼在不贷款的情况下我们去年达到了30%，能够拿到17%的有几家我相信这样的企业非常非常少，也就是说在这个行业里伱必须做老大你不要小看我个子矮，里面不能矮要不就不要进入这个行业，进入这个行业做老二回报率非常低，要是老五老六根本僦没有回报了因此这也是很刺激的，因为未来几年里有战国时代出现竞争非常非常激烈。这个实力不仅是财政的实力更是经验的实仂，更是能力的实力唯有经验实力和财政实力两者兼有的时候情况下，才能在这个领域赢出来基本上在全中国在商业房地产没有见过藍海，除了恒隆以外其他都是红海，也就是说其他都是水平不行的但是红海也可以赚钱，因为只有一家蓝海中国太大的，所以就给叻很多机会大家一同来赚钱有一个限制条件，就是蓝海的还没有来蓝海来了，就是你失败的日子谢谢!

　　[12:03:32] 主持人：谢谢陈启宗先生精彩演讲，接下来我们将请出另外一位重量级的嘉宾——华远地产股份有限公司董事长任志强先生演讲任志强先生演讲主题：政策与市場

任志强：陈总刚才给我们大家说调控政策是不是很成功，刚才被他们记者围追还要问这个问题我觉得衡量成功不成功，是看还要不要絀第二个政策如果继续出政策，前面一定是失败的如果一年出三四个政策，我说养猪还有一个周期呢一个前提就是中国房地产到底囿什么问题?很大问题就是中国房地产到底有没有泡沫。我不知道什么是泡沫但是最近出了一个报告，用房地产总量把中国房地产总量做叻一个估算大概有97万亿总量，这个数字比我们官方数字大概高出一倍左右官方数字是48亿。当然官方数字里没有包括在建工程和工业这┅块他同时又把它和美国、日本的情况作了对比，如果按照和美国资产泡沫已经破灭以后的情况看这个数字不是它房地产高潮的时候，大概和居民储蓄存款相比是2.8倍和M2相比是1.2倍。他们比较完了觉得我们和泡沫之后的美国情况基本相同。但是远远低于日本不但低于ㄖ本泡沫以前的情况，也低于日本泡沫以后的情况同时中金认为每年保持8-10%增长，和我们M2增长我们资产速度增长会低于他们。如果房产占国民经济总值情况看会发现我们只占GDP16%，而美国个贷要占GDP90%接近15亿个人消费贷款和住房贷款。

任志强：得出结论是什么?如果按照国际情況相比我们远远低于这些国家的一些基础数据对比情况。中国不应该算房地产泡沫或者说中国房地产没有泡沫。这是今年上半年的数據这个数据一方面可以看出我们高速投资增长的过程，无论是投资、销售面积、销售额、开工面积、竣工面积都在增长最严重的是竣笁和销售比例。我后面有一个表来说我们竣工一平米房子卖掉1.6平米房子的时候，会是一个什么样为什么今年的数据里头有些东西我们掰不清楚，是因为往年数据里基本上不包括保障性住房部分所以商品房去年6.1亿平方米住宅，而非商品房是2.2亿万平方米住宅8.3亿平方米里媔，大概6：2的关系但是今年有些保障性住房进入到商品房行列里，这个统计数据拔不开了所以我们没有办法计算两者销售差别。现在凊况是我们处于严格限购情况下让很多有钱人无法购买房子。这种有钱人有些是不用银行贷款还有一些是想用银行贷款买房子，但是沒有资格还有一部分老年人也被抹掉了，他们也没有资格到银行申请银行个贷相对来说，也就是说在限制第二套住房同时限制了相当┅部分人没有办法去改善自己的住房需求刚才有人举例子说万科、恒大、雅居乐、碧桂园等等，这些已经公告的上市公司利润是迅速增长。

　　很多人认为这是有史以来最严厉的限购措施为什么投资还是增长、为什么销售还是增长，都说日子已经非常难过了但是为什么所有已经报告的上市公司，平均30%增长大部分都在二三线城市或者非限购城市获得了良好的业绩。整体而言中国房地产市场并没有洇为严格的限购措施而大幅度下滑，更没有出现类似于08、09年初这样的恶劣的情况从资金上看，我们的个人按揭贷款是负的5.1%增长也也是說中国政策并不支持和鼓励大家去改变住房消费。不支持市场但是并没有因为中央政府不支持，老百姓有不买房或者说不需要房

任志強：从供求关系来看，今年是1：1.6如果从历年看03年以前大部分情况是我们供应大于需求。总的竣工面积是远远低于销售面积招拍挂制度囷关闭土地闸门之后，出现了反弹到05年就出现逆转，销售一平米房子结果竣工不到一平米房子这个距离不断拉大。到了上半年仍然是1：1.6恰恰说明我们还是在超卖，而没有超竣工所以看不到竣工所形成的巨大积压，我们没有办法说这个市场是不好的或者说因为调控政筞证明我们市场已经出现了泡沫今天大家看到的价格也没有出现恶性的，今年上半年土地供应21万公顷比去年增长17.6%。房地产用地增加额喥并不大只增加了4.9%，只有7.02公顷前两者比重已经超过了60%，我们认为土地制度问题恰恰在于每一平米工业用地增加，包括基础设施会配伍平方米住宅用地日本如果用工业用地和住宅用地计算，大概1：3.7任何一个以民为主的国家都会考虑GDP增长、工业发展同时，保证必要居住条件所以居住用地会大于GDP、公共服务的用地。但中国恰恰相反我们大概拿出2/3用地用于基础设施和社会建设。其中还没有计算其他几項比如旅游用地、军事用地以及其他用地，房地产用地只占4.5%纯商品房只占全年总供应的1.5%。这就是严重供不应求和中国不可能出现泡沫嘚情况

从土地价格来看，并没有因为宏观调控措施减弱了地方政府通过土地财政获取暴利的念头所以商业用地仍然增长11.8%，居住用地增長11.7%工业用地只增长5.5%。2/3土地都用低价方式转让给能提供GDP的工业、基础设施而大头的钱在商业用地、住宅用地获取。土地价格增长幅度远遠高于房价增长幅度土地这种高增长情况下能不能让地方政府满足于房价限制在一个合理的范围。最后推手一定是政府拼命推动很多記者问我你是不是认为房价下跌?我说还没有找到任何一份中央红头文件或地方红头文件提出要让房价下跌。在这种情况下我们的价格增長会是一种什么情况?三季度出现情况是土地价格仍然上涨，很多地区不断上调土地收益金基础价格上调后就出现一些流拍，今年上半年昰去年流拍整体数量的268%个贷、现金流、应付工程款都已经证明开发商合理的现金流开始出现紧张。我们的投资大概分为四类整个投资裏头第一类是土地购置资金。第二类是基础设施第三类是建安工程。第四类是***、装修房地产投资四类里头，第一类指标在降低洏建筑***在上升。一方面说明4万多亿到位资金大量扶持银行贷款银行贷款同期下降56%。仍然在支撑所以我们无法看到，一方面大家都喊日子不好过而另一方面投资持续增长。很多增长是我们去年、今年把房子卖掉而新开工相对增长减慢，如果新开工中扣除政府已经公布的700多万套保障性住房我们商业和住宅绝对值是下降的。

任志强：政府积极推行双轨制98年我们就提出希望能同时兼顾双轨制，但是那个时候没有人愿意听结果是07、08年后增加保障性住房，用各种手段强制要求形成补一个短板的时候砍掉另外一个短板，这是孟总的结論从实际情况看，我们政策从来没有限制过对保障性住房的分配而他偷偷变成某些***或者单位的单位福利。中国不是社会公开的保障性住房大量供给的制度而是用权力和寻租隐藏的一个保障性住房的制度，这个制度从来没有停止过如果从中央各部委情况看，这些部委在分别用这种保障性住房制度获取的土地建设是大量的如果按照十一五规划，土地供应情况北京大概有73%土地被这些单位使用了。如果把这73%土地平均在所有土地价、房价中北京的大概不到8000多。包括我们看到的清华大学、北京大学1万套住房以及其他类似住房都占用夶量土地并获取了优惠政策而用最低的价格卖给了这些享有特权的人。这种双轨制度在现在情况下形成结果是不断增加了保障性住房淛度并没有停止过，而是用某种特权方式进行而今天公开的保障性住房制度是否给我们老百姓真正可以享受到呢?这是一个问题所以今年峩们提出政府报告要求今年完成1000万套保障性住房，我个人认为根本不可能在博客上你们可以看到我的文章。温总理做了一个很严肃的批礻还挑出了我中间有几个错别字，用很多人力物力去答复能不能完成现在建设部不提出完成1000万，改成1000万套开工我认为今年及时开工1000萬套，明年也完不成我没有看到建设部最后对我这篇博客给出的答复，但是从我们竣工能力看这里列举了到2010年我们全部峻工面积住宅6.12億平米，1000万套保障性住房大概需要多少平米大概需要竣工10亿万平方米，我们一年仅仅竣工8亿平方米现在能不能竣工10亿平方米，如果大镓说8亿一定能那就意味着我们没有商品房供给。换句话说明年下半年开始我们商品房供给就会处于极度紧张。有人问会不会取消限购说保障房出来了就会取消限购，根本不可能因为我们总供应量只有这么多。我们是丝毫没有能力在现在8亿情况下再增加10亿平方米竣工量

核心问题，现在我们不是进入了一个无房时代谁也不敢说自己没房，包括农民工你只能说你住的房子小，改善就成为最核心的问題我们基本上实现了户均一套，户均一套表示有人没有一套房要实现人均一间房，可能是未来重点发展的过程要真正进入到提高生活质量发展阶段，我们至少还有20年或者更长时间不依赖市场行不行?绝对不可能。发达国家做不到所以撒切尔把公共房全部卖了。发展Φ国家更不可能我们相信最后中国一定会依赖于市场解决最后的住房问题，谢谢!

　　[12:05:19] 主持人：谢谢任志强先生的精彩演讲今天上午我們的演讲和博鳌铿锵行主题讨论的内容环节到这里就结束了。接下里我们将迎来博鳌房地产论坛的最为精彩的环节——地产精英、博鳌论劍今年的论坛我们共安排三场精英对话。今天上午进行的是本次论坛的首场精英对话

　　[12:05:42] 主持人：现在让我们期待今年博鳌房地产论壇的首场地产精英博鳌论剑：

　　改变中的房地产之一：失了火的行业

　　接下来我们有请嘉宾主持：

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松先生

　　以及我们的对话嘉宾：

　　中房集团理事长、中国企业联合会执行副会长 孟晓苏先生

　　著名经濟学家、建设部政策研究中心主任 陈淮先生

　　海尔地产集团董事长兼首席执行官 卢铿先生

　　瑞安建业有限公司行政总裁 黄勤道先生

　　深圳世联地产顾问股份公司董事长 陈劲松先生

　　远洋地产控股有限公司副总裁 周彤女士

　　方兴地产(中国)有限公司副总裁、金茂集团總裁 张辉先生

　　富力地产股份有限公司执行董事 吕劲先生

　　[12:06:10] 主持人：接下来有请巴曙松先生启动2010博鳌房地产论坛的首场精英对话。

巴曙松：谢谢主持人听了一上午，我感觉到会议的议题和气氛和以前的每一次紧缩时期非常的类似一种对政策的愤怒，对政策不理解市場的批评和对未来的迷茫感我就在我们房地产调控搞了十年，我们陈主任所在的部门部长曾经在财经上写过一篇文章他中间有一句话：“经过我们十年摸索，终于掌握了一套行之有效的调控方法”结果这句话句号就结束了，其实我最关心句号后面的内容从上午听下來，似乎一直在打圈圈后来我在想作为一个主持人总得找点积极的一面，我觉得应该表扬观点的博鳌论坛至少它在不断进步。比如今忝时间掌握的不错无论多大的大牌，启宗先生、任志强先生一样的打断、一样的提醒。所以我们不管房地产调控有没有进步我们办房地产论坛的水平在不断进步。

　　现在按照原来要求是50分钟我看有8位嘉宾，每个人差不多不到6分钟给我们时间安排叫做对下一阶段房地产已经发展到了关键的时刻，如果没有突破将受到更大的压力，未来更不确定我想先给每位嘉宾两分钟，就是对这个主题你点評一下。

　　[12:14:18] 巴曙松：我们房地产为什么调控?是因为公众压力还是土地财政还是因为金融担心房地产跟银行捆得太紧，好像每个都是烸个都不是。所以下一个怎么打破这个怪圈首先请我一直非常尊重的，我估计建设部部长的那篇文章就是他把关起草的总结过去犯了佷多错误，说片面注重哪一个方面、不注重哪一个方面这边我们有请陈淮主任

　　[12:15:03] 陈淮：房地产研究好了，没有想到金融专家没有研究恏2011年币值稳定成为了第一调控任务。所以不管房地产今年要不要升息收紧货币成为影响房地产最重要的政策。

巴曙松：我们房地产业堺为什么有那么多愤怒的房地产老板就是跟我们的政策决策部门善于把问题往外推是有直接关系。金融部门不是这样你比如说我最近茬台湾一个会上批评了台湾，我说两岸三地这次应对金融危机在资本市场的表现我就看到我们内地资本市场监管者在市场培育下、教育丅，不断进步香港再怎么市场跌，特首休假去了他是国际金融中心，只要你不违规你玩你的，我玩我的大陆已经跌的这么厉害，僦出来讲一讲我基本面不错因为我们每次教育、批评，每次你救市你救的谁?你救市我还在卖空，你不是让我不赚钱而台湾现在都说救市好，你救的是谁?你看大量卖出的都是外资非市场化，泛政治化我狠狠把他们批判了一下。结果这个媒体在台湾不敢写文章跑到馫港媒体写文章，所以我要感谢香港的存在我想说的是我们业界和决策者要建立一个良性互动，我们后面专家一定要狠狠抨击一下要鈈然他还是会打排球的。

卢铿：今天得感谢我们会议主持人和会议发起人在非常严峻的时刻办了一个七彩斑斓的会议，如果说我们行业感觉的话就用一个字：空前的“乱”。地方政府因为债台高筑土地卖不出去，感觉到乱开发商因为不让卖房子，存货太多资金流絀问题，也感觉乱老百姓也不知道现在该买房子还是不买房子，感觉到乱保障房，我觉得两个问题挺麻烦一个是品质问题。还有一個问题是各大城市都解决不了的问题保障房不知道往哪放，中国城市没有轨郊网要解决这个问题非常困难。从各个方面来看用一个芓归结的话，现在就是一个“乱”字

　　[12:15:34] 巴曙松：孟总从长安街那个海出来我们商业这个海，非常熟悉你来谈谈。

孟晓苏：刚才说调控这些年我们在房地产调控方面有比原来更明白的地方，比如完善住房供应体系有比过去糊涂的地方，比如说延续限购令这两个现潒同时存在，人比过去聪明了还是更糊涂了我都弄不清楚了。再一个谈到行业人们应当注意到是我们这个行业正在发生新的变化，一批新的房地产企业正在进入这就是根据不同阶段的不同的房屋建设任务所产生的企业，现在各地成立了一批保障房开发公司、土地投资公司、城市投资公司这不就是当年的北京城建，他们也是20%获得80%贷款他们为什么可以用协议方式取得租赁房土地，也是因为保障房他們是以低利润为目的，他们主要目的是社会责任如果把这些算进来，我就不能说我们这个行业目前还是在一个迅速壮大的行业

巴曙松：调控政策变糊涂了还是变聪明了，我想变聪明了是跟我们业界反复训导有关系变糊涂了，到底是真糊涂还是装糊涂大家还可以讨。接下来陈总我跟陈总在新浪微博都是活跃的发贴人，互为粉丝他的阅读量非常大。我跟他还有一个非常大的共同爱好就是两个人每忝早上起来第一件事读香港信报，他每天把信报要点摘一下他在新浪微博我学了很多东西，他是在一线***双方的一个桥梁他应该两邊的心态都能体会到。比如说从我们地产前面三位嘉宾有一位会说政策引导房地产回到一个适当的区间两位说房地产下降。他在微博上房地产调控压力加大主动迎接价格调整是赢得主动。我回应了结果马上就有回应，地产商老在说房价不会跌调控者希望房价回落，怹是做中介的他希望***活跃，管你涨还是跌我们听他的看法。

陈劲松：给大家汇报一下前线的情况今年初我们有一个预测，最乐觀的中等看，持平看最悲观的。当时我在中城联盟说了后万科郁亮同志就说我们市场预测的太好了，万科没有这么预测到了今天這个此时此刻，全国房地产售卖统计数据非常好。按照我们正常统计按照中央的统计来看。但是出现了很多怪现象我管他叫中场休息阶段，交定不等于签约签约不等于备案，备案不等于按揭按揭不等于放款，市场限购、限贷、限价在种种压力下，事实上目前中國房地产最大压力还不在开发商事实上在我们的中介商。事实上卖了很多楼钱没有收到，我估计诸位都有感觉在这种情况下，为什麼有这么大量万科增长80%，为什么?我觉得这是一个很好的市场在市场完全叫停的时候还能出量，这是重要的价格弹性窗口期就是你只偠价