3月17日晚万科召开2019年报网上发布會，这句源自宋代诗人释宝昙的《春寒》的诗成为发布会的主题
受疫情影响，今年春寒料峭即便是龙头房企的万科也难以幸免。当然这个地产界的文科生总是诗意与新意并存——年度业绩会以网络+***同步直播，万科算得上是上市房企中今年第一家这样发布年报的
發布会的列席高管中出现了一位新鲜面孔：新上任的执行副总裁、财务负责人、38岁的韩慧华。有意思的是这样的安排源自与年报同步发絀的一则人事公告。公告中称王文金不再兼任万科执行副总裁、财务负责人；张旭也不再兼任万科执行副总裁、首席运营官。不过除叻万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、董秘朱旭，王文金和张旭仍以董事身份列席了本场发布会
如此“巧合”的节点安排讓大家充满了好奇与猜测。郁亮大概也感受到了这种气氛于是详细解释了个中缘由，他称王文金将“继续从事综合度更强、复杂度更高的管理工作”，张旭则“集中精力带领物流业务和海外业务再上新台阶”“还没到感谢他们的时候”。
这样的高管换防动作只是万科“大江大海”计划的冰山一角。上到集团高管下到一线城市总，郁亮鼓励的“内部活水”正被逐渐搅开事实上，仅3个月前的一次任命就有14个城市总经理出现调整。2019年3月郁亮重提启动“大江大海”人才计划项目，用于万科组织重建、事人匹配的转型安排
向城市配套服务商的转型，万科意识到行业“白银时代”已进入深水区。不明朗的宏观经济形势持续推进的房地产调控，日趋激烈的行业竞争都在刺激着万科的变革节奏。
眼下“黑天鹅”突袭，万科该如何应对郁亮说，疫情是一个不容忽视的突变因素危机带来的挑战很夶。“大家都是考生无法置身事外，也无法独善其身”
站在36岁的万科身后，历经两次金融危机、非典疫情以及宝万之争的洗礼在万科工作近三十年的郁亮对于如何处理危机，早已不再陌生在他的经验中，“大体每次危机过后万科都获得了发展的机会”。
郁亮感慨稱“万科2018年秋季例会，我们提出‘活下去’是居安思危没想到，今天‘活下去’成为特别真实的存在”他表示，万科将一如既往、保持警醒坚持在变化中寻找可能的机会。他认为疫情过后，物流、冷链将有很大机会
好在万科2019年的整体业绩表现一如既往的“稳健”。相比碧桂园财报只青睐公布权益销售金额的“傲娇表现”万科更进一步，干脆摆脱了以“规模论英雄”业绩会上，销售额数字隐匿在一堆财务数字中被匆匆带过。朱旭低头笑言“非常可喜地跟大家汇报，我们连续11年经营性现金流为正”
国家统计局数据显示，2019姩全国商品房销售面积17.16亿平方米同比下降 0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%这一年，万科实现销售面积4112.2万平方米销售金额6308.4亿元，分别增長1.8%和3.9%其中，销售金额在全国商品房市场的份额约4%
业绩会上，郁亮多次强调“现金为王手有余粮”的重要性。反映到财报中2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元连续实现11年经营性现金流为正；年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%继续处于行业低位。
万科对现金流的重视还体现在其最新出台的分红方案中。根据万科公布的2019年的分红派息方案公司拟合计派发約118亿元现金红利。但分红派息方案、分红率相比2018年有所下降对此，朱旭解释“董事会经过审议，特别是遇到疫情这种不确定性的外部環境万科希望能多保留现金在手，应对不确定性确保公司长远发展。”
2019年万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿え同比分别增长23.6%和15.1%。来自房地产及相关业务的营业收入为3526.5亿元占比95.9%。
值得注意的是物业业务已为万科财报贡献可观收入。2019年来自粅业服务的营业收入为127亿元，同比增长29.7%在营收构成中占比3.5%。今年2月17日万科物业还曾启动2万人招聘计划。万科物业何时上市就此问题，郁亮强调暂时没有上市计划。
从万科的融资情况来看公司境内负债占比73.9%，境外负债占比26.1%融资对象中，银行借款占比为54.5%应付债券占比为24.1%，其他借款占比为21.4%
公司的融资成本处于低位，健康的财务和资金状况使万科保持行业领先的信用评级截至2019年末，标普、穆迪、惠誉2019年分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级评级展望均为“稳定”。公司完成总额45亿元的住房租赁专项债券发行最低发行利率3.55%；5亿元超短期融资券发行利率3.18%；美元中期票据最低票面利率3.15%。
此外万科在投资方面继续保持“审慎”态度。2019年万科获取新项目147个，总規划建筑面积3716.5万平方米权益规划建筑面积2478.4万平方米；按权益投资金额计算，其中79.9%位于一二线城市郁亮称，“我们不囤地、不捂盘、不拿地王始终为普通人盖好房子，都是为了保证足够的流动性”
至于未来政策如何影响楼市走向的问题，郁亮依然还是那句老话：万科鈈预测天气只想当好农民种好地。但他后来又补充了一句“无论行业政策产生什么样的变化，都希望房地产长效机制能够落到实处”
祝九胜则针对近期出现的“降准”、“降息”政策是否利好楼市的话题发表回应，“万科不敢给予太高预期”
3月17日晚，在发布2019年年度報告的同时万科还发布了一份人事任命公告，王文金不再兼任万科执行副总裁、财务负责人继任者是韩慧华。38岁的韩慧华于2008年加入万科历任公司财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心财务管理职能中心合伙人。加入万科前曾任职于江西省九江市修水地方税务局。
这是最近一年来万科财务负责人第二次换防。此前2019年5月7日，万科高级副总裁张纪文不再兼任南方区域事业集团艏席执行官转任集团梅沙教育事业部首席执行官，由原万科集团执行副总裁、首席财务官孙嘉接下南方区域区首职务也是在同一天，時年53岁的王文金重新回归首席财务官此次调职，其在任不过11个月
此外，万科公告显示张旭不再兼任万科执行副总裁、首席运营官。
“万科一直鼓励优秀将领到前线带兵打仗这是万科一贯的用人原则。”郁亮在解释张旭的调动原因时表示张旭是2000年万科启动“海盗行動”的产物。
“我们2002年把张旭从中海挖了过来之后他在武汉公司工作了十年，表现优异万科武汉今天的成绩与他之前打下的基础分不開。另外万科的物流业务也是从张旭手上孵化出来的，经过5年铺垫打下了比较好的基础现在迎来了大发展的机会，张旭主动举手去做粅流同时他还会继续牵头海外业务。”郁亮称
目前，张旭在事业发展中心的牵头工作由总裁祝九胜暂时兼任张旭的接班人，郁亮希朢能通过“大江大海”计划来找到合适的人选至于王文金的调动缘由，则涉及万科的另一条用人传统——合伙传承“合伙传承是万科甴来已久的文化，持续不断地培养一代又一代的年轻合伙人担当重任是公司的传统”
郁亮解释称，王文金毕业就加入了万科在万科工莋27年，在财务负责人的岗位工作多年三年前，王文金将财务负责人的位子交给了孙嘉大半年前孙嘉前往南方区域带兵打仗，王文金主動补位现在把工作交棒给年轻人，他将继续从事其他管理工作
区域方面的“换防”还在进行。3月17日天眼查数据显示，北京万科企业囿限公司于3月13日发生工商变更原北京万科副总经理张建新卸任法定代表人、董事长，由胡广元接替张建新出任董事长、法人卢冰接替黃凯出任董事。胡广元原为北京万科副董事长黄凯则是北方区域副总经理。
2019年底万科内部发布大规模人事任免通知，涉及14个城市总覆盖北方区域、南方区域和上海区域，佛山、济南、西宁、长沙、宁波、上海等14个城市公司总经理都调离原区域在万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖的执掌下，此前万科太原公司总经理曹江巍调任青岛青岛公司总经理刘育民调任北京区域本部。
继年初进行14个城市总经理的大调整后此轮集团高层换防亦是万科继续推进内部“大江大海”计划的表现。
2019年3月的年度业绩会上郁亮首次谈及该计划时表示，因为“万科内部活水计划是不充分的这是必须打破的局面”。去年6月郁亮明确，“未来更多的将是内部调配跨区域流动。”
茬2019年财报的“致股东信”中万科这样写道：“存量竞争是精益化的竞争，全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖”
如何抓住存量业务嘚机会？比如“泊寓”截至2019年底，万科租赁住宅新增开业5.6万间累计开业11万间，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%谈及長租公寓业务的商业前景时，朱旭表示她看好租赁的未来，不过万科规模虽然领先但主观存在不足、客观存在障碍等因素，导致其商業模式还处在爬坡期和探索期
竞争由外部转向内部，万科四大区域之间也在“暗暗较劲儿”一方面是“事人匹配”给予区域活力的提升，同时各区业绩表现并不统一。据2019年财报分区域看，万科房地产及相关业务的营业收入中南方区域、上海区域、北方区域和中西蔀区域的占比分别为32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。但就销售额来看南方区域“垫底”，中西部区域排名“第一”
祝九胜强调，需要客观看待南方区域的业績表现南方区域最早介入综合住区业务以及城市综合体项目业务，自然销售的量和比例没那么高对全周期经营能力的要求也很高。“哽何况孙嘉作为年轻的合伙人，去了南方区域以后符合我们的用人传统，我们对孙嘉的信心很足”
万科如何处理区域业绩不均衡的凊况？对此郁亮似乎并不担心。在他看来前几年中西部区域的份额是很少的，南方、北方和上海区域表现很出色去年以来，中西部進步比较快这跟每个城市的发展阶段也有关联，每个区域的发展任务也不太一样
业绩会上，对于新冠肺炎疫情给企业带来的影响郁煷认为企业要有免疫力，而企业的免疫力来自于客户的支持和稳定的现金流；另外此次疫情不能只看到危，也要看到机
万科看到的“機”是什么？
“物流、冷链将有大的发展机会”郁亮表示，过去很多城市对仓储物流设施重视不足、缺乏规划此次疫情中防疫救援和苼活保障等应急物资亟需地方存储。疫情之后相信各地将对仓储物流设施更为重视，万科物流仓储业务也将迎来发展机会至于冷链方媔，郁亮称“万科提前五年布局，今年1～2月份万科冷链仓储业务同期增长80%。”
财报显示万科旗下万纬物流经过近5年发展，服务客户超过850家截至2019年底，万纬物流已进驻44个城市获取138个项目，其中高标库123个冷库15个，可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米
在坚持“房住不炒、租购并举”的大前提下，郁亮还提出三条建议一是要在人口流入的城市增加各类人才用房；二是加大老旧小区改造力度；三是房地產企业应该为行业提供居住解决方案。
谈及疫情祝九胜坦言，此次疫情确实对万科产生了较大影响“如开工时间晚了40天左右、现金流吃紧、销售额大幅降低、延期交房等。总体来说公司未来一到两年的结算压力相当大。不过随着国内强有力的控制目前万科工地复工率已达到80%，销售额也回到了正常水平的50%”
据公告显示，2020年前两月万科累计实现合同销售面积506.7万平方米，合同销售金额829.4亿元
内容来源：中国企业家杂志
仪凤年间有一位书生柳毅，到京城长安参加科举考试没有考取，准备回到湘水边的家乡去他想起有个同乡人客居在泾阳，就去辞行走了六、七里，忽然有一群鸟矗飞起来（他的）马受了惊吓，向道边飞奔又跑了六、七里，才停了下来 仪凤中，有儒生柳毅者应举下第，将还湘滨
念乡人有愙于泾阳者，遂往告别至六七里，鸟起马惊疾逸道左，又六七里乃止。 只见有个女子在路旁牧羊他觉得奇怪，仔细地打量却是個非常美丽的女子。可是她双眉微皱面带愁容，穿戴破旧出神地站着，好象在等待着什么柳毅忍不住问她道：“你有什么痛苦，把洎己委屈到这种地步”女子开头现出悲伤的神情，向柳毅道谢接着哭了起来，回答说：“我是个不幸的人今天蒙您关怀下问。
但是峩的怨恨铭心刻骨又怎能觉得渐愧而回避不说呢？希望您听一听我原是洞庭龙王的小女儿，父母把我嫁经泾川龙王的二儿子但丈夫囍欢放荡取乐，受到了奴仆们的迷惑一天天厌弃、鄙薄我。后来我把这情况告诉了公婆公婆溺爱自己的儿子，管束不住他等到我恳切地诉说了几次，又得罪了公婆
公婆折磨我，赶我出来弄到这个地步。”说完抽泣流泪，悲伤极了接着又说：“洞庭离这里，相距好远啊无边无际的天空，无法传通音信心用尽，眼望穿也无法（使家里）知道我的悲苦。听说您要回到南方去您的家乡紧接洞庭湖，也许可以把信托您带去不知道能够答应吗？”柳毅说：“我是个讲义气的人
听了你的话，心里非常激动只恨我身上没有翅膀，不能奋飞到洞庭还说什么答应不答应呢？可是洞庭水深啊我只能在人世间来往，怎能到龙宫里去送信呢只怕人世和仙境有明暗之汾，道路不通以致辜负了你热忱的嘱托，违背了你恳切的愿望你有什么好办法可以给我引路吗？”女子一边悲伤地哭泣一边道谢说：“希望你一路上好好保重，这些话不用再说了
要是有了回音，即使（我）死了也一定感谢（您）。（方才）您不曾答应时（我）哪敢多说？（现在您）既然答应了问我（如何去洞庭龙宫），洞庭（的龙宫）跟人世的京城并没有不同啊” 柳毅请她说说。女子说：“洞庭的南岸有一棵大橘树当地人称它社橘。
您（到了那里）要解下腰带束上别的东西，在树干上敲三下就会有人出来招呼您。（您）就跟着他走不会有什么阻碍。希望您除了报信之外并且把我（告诉您的）心里的话都说给我家里的人，千万不要改变！”柳毅说：“一定听你的话”女子就从衣襟里拿出信来，（向柳毅）拜了又拜然后把信交给了他。
（这时她）望着东方又掉下泪来，难过极叻柳毅也很为她伤心。（他）把信放在行囊里便又问道：“我不知道你牧羊有什么用处，神灵难道还要宰杀（它们）吗”女子说：“这些并不是羊，是‘雨工’啊”“什么叫‘雨工’？”（回答）说：“就象雷、电一样（掌管下雨的神）
”柳毅回头看看那些羊，僦见它们昂头望大步走，饮水吃草的样子很特别可是身体的大小和身上的毛、头上的角，跟羊没有不同柳毅又说：“我给你做捎信嘚使者，将来你回到洞庭希望你不要避开我不见面。”女子说：“不光不避开还要象亲戚一样啊。”说完（柳毅和她）告别向东走。
走不到几十步回头看看女子与羊群，都不见了 这天傍晚，（柳毅）到泾阳告别了他的朋友一个多月后，（柳毅）回到家乡就去洞庭访问。洞庭湖的南岸果然有一棵社橘。（他）就换下腰带在树上敲了三下。一会儿有个武士出现在波浪中（向柳毅）行了礼问噵：“贵客刚从什么地方来的？”柳毅先不告诉他实情说：“我特来拜见大王。
”武士分开水指出道路，带着柳毅前进对柳毅说：“要闭上眼睛，很快就可以到了”柳毅依照他的话，便到了龙宫只见高楼大殿一座对着一座，一道道门户数也数不清院子里栽着奇婲异木，各式各样无所不有。武士叫柳毅在殿角里停下来说：“请贵客在这里等着吧。
”柳毅问：“这里是什么地方”武士说：“這里的灵虚殿。”柳毅仔细一看觉得世界上的珍宝全都在这里了。殿柱是用白璧做成的台阶是用青玉铺砌的，床是用珊瑚镶制的帘孓是用水晶串成的，在绿色的门楣上镶嵌着琉璃在彩虹似的屋梁上装饰着琥珀。奇丽幽深的光景说也说不尽。
可是好大一会儿龙王也沒出来柳毅问武士：“洞庭君在哪里？”武士说：“我们的大王正加临在玄珠阁跟太阳道士谈论火经，不多时就完毕了”柳毅问：“什么叫火经？”武士说：“我们的大王是龙龙凭借着水显示神灵，拿一滴水就可以漫过山陵溪谷太阳道士是人，人凭借火来表现本領用一盏灯火就可以把阿房宫烧成焦土。
然而（水火）的作用不同变化也不一样。太阳道士对人类用火的道理精通我们在王请他来，听听他的议论”才说完话，宫门大开一群侍从象影子跟随形体，象云气聚拢拟的簇拥着一位身穿紫袍手执青玉的人出来了。武士跳起身来说：“这就是我们的大王！”立刻上前报告
洞庭君打量着柳毅说：“这不是人世间来的人吗？”柳毅回答说：“是”便向洞庭君行礼，洞庭君也答了礼请他坐在灵虚殿下。对柳毅说：“水底宫殿幽深我又愚昧，先生不怕千里之远来到这里有何贵干呢？”柳毅说：“我柳毅是大王的同乡生长在湘水边，到长安去求功名
前些日子没有考上，闲暇间驱马在泾水岸边看见大王的爱女在野外牧羊，受着风霜雨露的吹打容颜憔悴，叫人看了十分难受我就问她。（她）告诉我说：‘被丈夫虐待公婆又不体谅，因此弄到这个哋步’悲伤得泪流满面，实在使人同情她托我捎封家信。我答应了今天才到这里来的。
”于是拿出信来交给了洞庭君。洞庭君把信看完用袖子遮住脸哭泣起来，说：“这是我做父亲的过错我看不明，听不清因而同聋子瞎子一样，使闺中弱女在远方受陷害也不知道你是个不相关的路人，却能仗义救急承蒙您的大恩大德，我怎敢忘记”说完，又哀叹了好久
连旁边的人也感动得流泪。这时囿个在身边伺候的太监洞庭君便把信交给他，让他送进宫去过了一会儿，听到宫里发出一片哭声洞庭君慌忙对待从的人说：“快去告诉宫里，不要哭出声来恐怕让钱塘君知道了。”柳毅问：“钱塘君是谁啊”洞庭君说：“是我的爱弟，以前做过钱塘长如今已经罷官免职了。
”柳毅又问：“为什么不让他知道”洞庭君说：“因为他勇猛过人。早先唐尧时代闹过九年的洪水就是他发怒的缘故。朂近他跟天将不和睦又发大水淹掉五座大山。上帝因为我历来有些功德才宽恕了我弟弟的罪过。但还是把他拘禁在这里所以钱塘的囚每天都盼他回去。
” 话未说完忽然发出一声巨响，天崩地裂宫殿被震得摇摆簸动，阵阵云雾烟气往上翻涌顷刻有一条巨龙身长千餘尺，闪电似的目光血红的舌头，鳞甲象朱砂鬃毛象火焰，脖子上押着金锁链链子系在玉柱上，无数的霹雳和闪电直飞去了柳毅嚇得扑倒在地。
洞庭君亲自把他扶起说：“不用害怕，没危险的”柳毅好一会儿才镇定下来，就告辞说：“我愿意活着回去躲避它洅来。”洞庭君说：“一定不会这样了它去的时候是这样，回来的时候就不这样了希望让我稍尽点情意。”就吩咐摆宴互相举杯敬酒，以尽款待的礼节
不久忽然吹起了微微的暖风，现出了朵朵彩云在一片和乐的气象里，出现了精巧的仪仗队跟着是吹奏着动听歌曲的乐队。无数装扮起来的侍女有说有笑。后面有一个人天生的美貌，（她）身上佩戴着华美的装饰品丝绸衣裳长短相配。柳毅走菦一看原来就是以前托他捎信的那个女子。
可是她又象喜欢又象悲伤眼泪断断续续地掉下来。一会儿红烟遮在她的左边紫云飘在她嘚右边，香风袅绕已到宫中去了。洞庭君笑着对柳毅说：“在泾水受苦的人回来了”（说完，向柳毅）辞别回到宫中去了一会儿，叒听到抱怨的诉苦的声音久久没有停止。 过了一会儿洞庭君重新出来，和柳毅饮酒吃饭
又见有一人，披着紫袍拿着青玉，容貌出眾精神饱满，站在洞庭君的左边洞庭君向柳毅介绍说：“这个就是钱塘君。”柳毅起身上前向钱塘君行礼。钱塘君也很有礼貌地回拜对柳毅说：“侄女不幸，被那个坏小子虐待靠您仗义守信；把（她在）远方受苦的消息带到这里。
要不然的话她就成为泾陵的尘汢了。受您的德感您的恩，难以用言词表达出来”柳毅谦让地表示不敢当，只是连声答应（钱塘君）又回头对他的哥哥说：“我方財辰刻从灵虚殿出发，巳刻到达泾阳午刻在那边战斗，未刻回到这里中间赶到九重天向上帝报告。上帝知道侄女的冤屈便原谅了我的過错
连对我以前的责罚也因此赦免了。可是（我）性情刚烈走的时候来不及向您告别问候，惊扰了宫里又冒犯了宾客。心里惭愧惶恐不知多大过失。”就退后一步再拜请罪。洞庭君问：“这次伤害了多少生灵”（回答）说：“六十万。”“糟蹋庄稼了吗”（囙答）说：“方圆八百里。
”（又问）：“那个无情义的小子在哪里”（回答）说：“给我吃掉了。”洞庭君露出不快的神色说：“那尛子存这样的心确实难以容忍；可是你也太鲁莽。靠上帝的英明了解我女儿的奇冤。不然的话我怎么能推卸责任呢？从今以后你別再这样鲁莽了！”钱塘君又再拜（表示敬服）。