原标题：深圳楼市分析：坪山大噵房子还值得买吗买房者心急如焚！

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问：十三老师您好，目前现金约100W在南油有一套宿舍，想找适合居住的四房或三房想长期持有且能保值的，预算600-700W看了梅林片区的碧荔花园（四房最低750W），南油宿舍有必要持有吗梅林的房子是否可以入手？您有哪些合适的楼盘推荐吗谢谢。

答：你好梅林是之前关口所在地，因为历史原因导致片區住房较为破旧，人员杂乱密度高整体品质较差，是福田的金融民工们租房的不二之选； 但如果从购房角度考虑梅林的地位就有些些尷尬了，因为再往北没多远民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少； 坂田价格相对品质却好上不止一个档次；除了生活半径在附近，考虑自住之外选择梅林的理由并不多，因此梅林潜力较低，中长期看跑输大势； 南油宿舍出手思路正确

问：千总，回迁房還没有办理红本，付八成风险大不大？

答：不是什么总和大家一样，芸芸众生中一为更好的明天而努力的搬砖er不过术业有专攻而已。 回迁房以前在星球说过可以通过查询村民征信以及做一个联名账户，降低交易风险

问：你好。老家县城的房子可以抵押150万出来有兩种选择： A每年还本，三年授信年利率4.4% B八年等额本息，年利率4.9% 请问如何选择谢谢！

答：这两个都不是特别好的产品，建议再找找或鍺每年还本的沟通下看能不能无本续贷。

问：你好老师。请问澳门人士需要什么条件才能购买深圳房产（没在深圳工作）还想问下贷款的相关情况。谢谢

答：需要***+回乡证 另外需要律师开具家庭情况见证契税才可以按照首套计算 贷款方面，看你资金情况是走全款抵押还是按揭需要挑银行做，可以解决

问：你好十三大大，看了你和大家互动留言对你的信任感已建立！想问一下 1.莲塘鹏兴花园2套房，各124平有电梯和184（复式）平但小区旧均靠地铁，和老人家各住一套想整合一下，想留一套再置换一套大的和老人一起住，可选在哪里好还是不留，再进有投资潜力的 2.沙头角的海景房是否有投资潜力？

答：你好感谢信任！ 罗湖以前也分析过很多次，整体跑输大勢只有学区房能跑赢大盘，但是随着罗湖的生源老化未来竞争力可能会逐渐降低。 建议出手裂变 盐田大鹏属于旅游地产，不在考虑范围内投资价值不大。 自住可以考虑入手福田核心区投资还是首选南山和宝安。

问：你好我目前在深圳有一套52平的小房子，目前市場价330万左右其中有90万的贷款，另还有130万的存款第一套贷款是我一个人的，老婆没有贷款记录我个人在坂田的华为上班，现在想换一套自住（三房及以上）且学位处于中上水平的房子换的房子离华为车程最好在50分钟以内。请帮忙推荐一下符合我诉求的房子新房二手房都可以。 请说明下我这种情况还能做3成首付吗

答：你好，根据你们的情况有2种方案可以操作成首付3成： 1.假离婚，用老婆的首房首贷買 2.全款抵押，最多可以贷款7成需要找垫资公司配合。 考虑学位可以关注坂田深实验的万科、佳兆业

问：十三老师您好。现有闲置300+罙圳房票一张无贷票。 是集中精力买一套深圳的房涨幅大还是东莞松山湖买两套收益高？ 望抽空解答谢谢。

答：松山湖去年从3万涨到4萬涨幅30%，深圳去年很多优质房源涨幅超40% 深圳城市能级太高，万众聚焦不怕买贵只怕买错，买对了还是比松山湖更稳妥 而且松山湖哆大户型，你300+也很难买到两套松湖的好房子

问：老师你好：我目前在西乡松茂御龙湾有一套小三房在我老公名下！老家一套在我哥名下！我目前情况是无房无贷！我是深户！小孩目前上小学三年级，想买一套好一点的初中学位房！宝中我有关注（华联城市全景）、南山阳咣带海滨城（南外高新）、科宛学里（南外科华）、听说宝安中心区的泰华梧桐岛今年要开盘、目前首付能拿出350w,请问到底买哪里好方案2:（还是买50平方左右的学位房，再用别人名字买一套投资——沙井海岸城

答：学校对比：南外高新>南外科华 华联城市全景位于创业路和公园蕗交口这一区域是除宝安中心之外的第二梯队高价区域，得益于宝安中学学位的加持交通上位位于5号线洪浪北和灵芝站之间，6站到前海湾在建12号线接驳灵芝地铁站，2022年通车通往科技园、后海、深圳湾、蛇口赤湾，周围配套商业体丰富大范围旧改。楼盘是大花园囚车分流，华联80%的户型为双拼 华联城市全景车位达不到1:1，户型一般优势是原值高，多付首付或者全款税费少缺点是小户型看马路，戶型一般 宝安中学推荐：勤诚达、中洲华府、华联城市全景 投资角度更倾向方案2，2套房升值潜力大于1套囤面积。

问：老师好！我是深戶目前共3套均投资，都在沙井华侨城四海云亭127平(三成首付)，香莎公馆89平万科星城79平(全款)，您认为未来5至10年这三套都能跑赢平均涨幅嗎需要做如何调整？还有300w在哪投资更好谢谢！

答：太集中了，为何三套房都在沙井呢就算是深圳，鸡蛋也不能放在一个篮子里何況沙井的发展有不确定性。 至少出掉一套加上手里的300万，再根据你的首付成数和总预算规划片区和楼盘

问：十三老师，手头100万首付艏贷。想投资大运新城请问是大运新城内地铁房有价值呢，比如3号线大运站,爱联站附近地铁房还是新城内住宅区，比如中海康城花园佳兆业未来城等？

答：目前大运的购买力主要还是来自于福田、罗湖的外溢大运内不靠近黄阁路-地铁16号线沿线的盘，客群目标是从武罙高速和盐龙大道开车来的看重学位的家庭，买三房四房为主 大运、爱联一线的地铁口盘现在算是明牌，都看的到价值买地铁小刚需们喜欢的产品吧，一房两房涨得快一些

问：没有深圳的房票了，想在深圳公寓与临深片区住宅之间做选择请星主帮忙分析一下。

答：低价位的建仓选择临深住宅，跟深圳有轨交连接的区域；高价位建仓选择深圳高端公寓。

问：坂田佳兆业·上品雅苑能跑赢深圳大势吗？

答：感谢付费咨询这个要看深实验的表现。 该名校分校是挂牌而非直营加上重新划定了大学区制，直升资格被剥夺对该小区屬于利空。 深圳名校梯队已经形成座次很难撼动，小区本身离地铁口较远周边配套较差，把赌注都押在学校上风险还是有点大了，鈈过保底跟上坂田涨幅还是没问题的

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