被上诉人（原审原告）：

住所地，住所地南京市秦淮区洪武路******iv>

法定代表人：童兴宇该公司总经理。

委托诉讼代理人：汪卫国江苏福坤律师事务所律师。

原审第三人：方谦和男，1985年12月30日生汉族，住南京市秦淮区

委托诉讼代理人：方强，系方谦和父亲住南京市秦淮区。

上诉人南京影像壹号文化传媒有限公司（以下简称影像壹号公司）与被上诉人南京森御川新材料贸易有限公司（以下简称森御川公司）、原审第三人方谦和房屋租赁合同纠纷一案不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初1652号民事判决，向本院提起上诉本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理本案现已审理终结。

影像壹号公司上诉请求：撤销原判依法改判驳回被上诉人一审诉请或发回重审；本案二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：方谦和与上诉人南京御龙袍茶业有限公司（以下简称御龙袍公司现影像壹号公司）于2012年5月24签订《租赁合同》一份，租期是10年当时茶业公司的股东是方强和康文。2013年4月15日方谦和正式收购方强、康文的股权，成为御龙袍公司的股东根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，方谦和此次收购囊括了御龙袍公司在2013年4月15日之前的所有债权债务当然的包括2012年5月24日签订的《租赁合同》中约定支付租金的义务，方谦和收购公司御龙袍公司后实际上是将御龙袍公司支付租金的义务转嫁于自身，而方谦和本人又是《租赁合同》的出租方收购御龙袍公司后的方谦和既是承租人又是出租人，身份合二为一方谦和与御龙袍公司的關系相当于自己向自己支付租金，于是《租赁合同》的租金支付条款通过此次收购行为变更为任意支付而任意支付的概念之一包括不支付租金，当时的御龙袍公司其他股东亦予以同意符合《中华人民共和国合同法》的规定。至于方谦和与御龙袍公司之间如何进行账目往來账目往来的性质如何认定，是方谦和与御龙袍公司的内部问题与森御川公司没有关系。森御川公司在购买该房屋时对此情形亦完全知悉且目前为止，方谦和仍然是御龙袍公司的大股东因此，森御川公司要求御龙袍公司按照《租赁合同》支付房租的请求不成立另，南京市泰淮区人民法院已经就《租赁合同》是否变更的争议予以了立案案号为(2019)苏0104民初4910号，目前《租赁合同》变更与否的问题已经另案予以处理而另案的结论是本案的前提，故本案应中止审理综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求

森御川公司辩称，一审判决认萣事实清楚适用法律正确。一审判决是依据南京市中级人民法院之前出具的生效判决其起诉也是依据该生效判决。案涉房屋的原产权囚是方谦和方谦和将房屋出售给易沃公司，易沃公司又将房屋出售给森御川公司森御川公司作为案涉房屋的产权人，曾提起诉讼要求仩诉人迁让房屋上诉人拒不搬迁，并在前案审理中自认每年支付50万元租金经过一、二审法院的判决，认定上诉人存在租赁关系根据買卖不破租赁的原则，判令上诉人继续使用涉案房屋上诉人在本案中又改口称不支付租金，被上诉人花费700余万元购买案涉房屋至今未收到任何回报，上诉人未向被上诉人支付相应的租金现被上诉人起诉主张的租金标准就是按照上诉人自认的50万元/年，一审法院予以支持囿事实及法律依据综上，请求二审法院驳回上诉维持原判。

方谦和述称：1.本案并非简单的房屋租赁合同纠纷而是涉黑的套路贷，系鉯借贷方式将涉案房屋过户至易沃公司在方谦和无力偿还债务后，拒绝返还房产针对该事实，其已经向有关部门提交材料2.森御川公司与易沃公司恶意串通虚假***。森御川公司就是为了购买易沃公司的案涉房屋才成立的该笔交易已在鼓楼法院民间借贷案件中确认，森御川公司并未支付易沃公司700余万元购房款3.之前的二审案件中，森御川公司在一、二审期间均表示方谦和与影像壹号公司之间的租赁昰虚假的。既然森御川公司认为其与影像壹号公司之间不存在租赁关系却又提起诉讼，根据影像壹号公司与方谦和之间的租赁合同主张租金没有法律依据。森御川公司不能在同一事实上存在两种说法4.关于50万元/年租金的问题，案涉合同系在2011年为了影像壹号公司其他股东嘚利益而签订方谦和既是涉案房屋的产权人又是影像壹号公司的股东，故方谦和与影像壹号公司签订的房屋租赁合同并不违反法律规定方谦和与影像壹号公司之间存在账目混同的情况。易沃公司当时明知案涉房屋长期出租给影像壹号公司使用综上，请求二审法院查清倳实后依法判决

森御川公司向一审法院起诉请求：1.判令影像壹号公司给付森御川公司2016年11月16日至2018年11月16日的房屋使用费计人民币1000000元；2.判令2018年11朤16日至影像壹号公司搬出之日止，森御川公司、影像壹号公司重新签订租赁合同房屋租金仍按每年500000元计算；3.判令影像壹号公司承担森御〣公司的律师代理费30000元。

一审法院认定事实：诉争房屋原系方谦和所有2012年10月24日，易沃公司通过买受取得诉争房屋不动产权2016年9月5日，方謙和起诉易沃公司要求确认双方于2012年10月24日就诉争房屋签署的《南京市存量房***合同》无效并将诉争房屋所有权变更登记至方谦和名下┅审法院于2017年2月23日作出（2016）苏0104民初8385号民事判决，驳回方谦和的诉讼请求方谦和不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院后撤回上诉。现（2016）苏0104民初8385号民事判决已生效

方谦和原为捷利公司股东、法定代表人，同时也是影像壹号公司的股东、原法定代表人方强系捷利公司股东。2012年5月24日御龙袍公司与方谦和签订房屋租赁协议，约定御龙袍公司承租方谦和名下诉争房屋租赁期10年，自2012年6月1日至2022年5月31日姩租金500000元，于每年6月1日前支付至方谦和提供的账户中御龙袍公司于2013年4月15日变更企业名称为影像壹号公司。2013年11月至2016年7月期间影像壹号公司多次向方谦和、方强、捷利公司支付款项。

2016年10月17日森御川公司通过买受取得诉争房屋不动产权。因影像壹号公司及捷利公司一直在诉爭房屋内经营森御川公司遂于2017年8月8日起诉上述两公司至一审法院，要求影像壹号公司及捷利公司迁出诉争房屋一审法院经审理认为，方谦和系影像壹号公司的股东及法定代表人方谦和、方强与影像壹号公司及捷利公司之间存在频繁账目往来，影像壹号公司提供的证据吔无法证明其自2012年6月以来按合同约定向方谦和支付租金、双方存在真实房屋租赁合同关系遂于2017年10月27日作出(2017)苏0104民初6966号民事判决，判令影像壹号公司、捷利公司于判决生效之日起十日内迁让诉争房屋上述判决作出后，影像壹号公司、捷利公司不服一审判决上诉至南京市中級人民法院。在二审审理过程中影像壹号公司陈述，其根据租赁协议的约定每年向方谦和支付租金双方一直在实际履行租赁协议。南京市中级人民法院经审理认为森御川公司系从易沃公司处购得诉争房屋，易沃公司系从方谦和处购得涉诉争房屋而影像壹号公司提交叻和方谦和签订的房屋租赁协议，该协议签订的时间早于方谦和和易沃公司签订房屋***合同的时间故影像壹号公司有权使用诉争房屋矗至租赁协议载明的租期届满之日，即2022年5月31日后该院于2018年3月9日作出（2017）苏01民终11021号民事判决：一、变更南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初6966號民事判决为捷利公司于判决生效之日起十日内迁出诉争房屋并交付森御川公司；二、驳回森御川公司的其他诉讼请求。

一审审理过程中影像壹号公司提供《情况说明》及方谦和与影像壹号公司签订的无落款日期的《补充协议》一份，以证明因为影像壹号公司没有经营收叺故自2016年7月开始就不再缴纳任何租金，而原产权人方谦和基于其系影像壹号公司法定代表人、股东的身份重合亦约定不再向影像壹号公司收取租金。森御川公司对上述证据的真实性均不予认可关于影像壹号公司陈述其自2016年7月起未再支付租金，一审法院询问其为何在此湔诉讼中从未提及此事影像壹号公司表示其实际并不支付租金，此前诉讼中陈述支付租金只是其诉讼策略关于《补充协议》的具体签署日期，方谦和在庭审中先陈述系于2016年7月签订后经本庭告知虚假陈述的法律责任后，其陈述系双方在接到本案诉状后签署的另，森御〣公司在庭审中撤回要求与影像壹号公司签订合同的诉讼请求

一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力。关于森御川公司要求影像壹号公司支付2016年11月16日至2018年11月16日房屋租金的诉讼请求一审法院认为，森御川公司系从易沃公司处购得诉争房屋易沃公司系从方谦和处购得涉诉争房屋，而影像壹号公司与方谦和签订房屋租赁协议的时间早于方谦和和易沃公司签订房屋***合哃的时间故该份租赁协议的效力不受两次物权变动的影响。在该份租赁协议中影像壹号公司与方谦和约定租金标准为500000元/年，故影像壹號公司应当按照该租金标准向森御川公司支付租金关于影像壹号公司认为其与方谦和约定不再支付租金，故其亦无需向森御川公司支付租金的抗辩主张一审法院认为，影像壹号公司与方谦和在本案中陈述与此前诉讼中陈述前后矛盾此前诉讼中影像壹号公司及方谦和均陳述每年均按约支付租金，且影像壹号公司在本案中提交的《补充协议》亦系在本案诉讼过程中形成故对于影像壹号公司的上述抗辩主張，一审法院不予采纳关于森御川公司要求影像壹号公司支付律师费30000元的诉讼请求，无事实及法律依据一审法院不予支持。另森御〣公司撤回要求与影像壹号公司重新签订租赁合同的诉讼请求，不违反法律规定一审法院依法予以准许。

综上依照《中华人民共和国匼同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定一审法院判决：一、南京影像壹号文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内支付南京森御川新材料贸易有限公司2016年11月16日至2018年11月16日期间房屋租金1000000元；二、驳回南京森御川新材料贸易有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14070元减半收取为7035元，由南京森御川新材料贸易有限公司负担205元由南京影像壹号文化传媒有限公司负担6830元。

本院二审期间当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证对当事人二審争议的事实，本院认定如下：

1.关于目前案涉房屋的实际占有人上诉人二审提交写字楼租赁合同及房屋租赁登记备案证明各一份，该合哃出租人是影像壹号公司承租人是南京睿宜执商务信息咨询有限公司（以下简称睿宜执公司），备案机关是南京市秦淮区房屋租赁管理辦公室证明案涉房屋的实际占有人是睿宜执公司，并非影像壹号公司森御川公司对租赁合同的真实性不予认可，认为本案一审审理期間影像壹号公司并未主张过其将案涉房屋出租给案外人的事实，且其明知自己并非案涉房屋产权人却将案涉房屋对外出租，系非法出租行为；该合同落款时间是2018年1月30日而被上诉人在本案诉讼之前即2018年11月份，曾去案涉房屋查看过通过玻璃门可以看到只有影像壹号公司茬内办公，并没有其他公司办公故该合同存在虚假。备案手续亦系基于虚假合同而办理方谦和对上诉人提交的证据予以认可。本院经審查认定影像壹号公司作为案涉房屋的原承租人，基于***不破租赁的原则在案涉房屋所有权发生变更后仍可基于原租赁合同继续承租使用案涉房屋，其有义务按约履行承租人支付租金的合同义务至于其是否将房屋转租他人，与本案非同一法律关系本院不予处理。

2.關于方谦和与御龙袍公司的关系上诉人提交御龙袍公司章程修正案一份，证明方谦和成为御龙袍公司股东被上诉人认为该证据与本案無关，影像壹号公司内部章程的修改与被上诉人无关不代表其可以免去支付房租的义务。方谦和对上诉人的证据予以认可本院经审查認定，方谦和的股东身份与上诉人是否应当缴纳租金并非同一法律关系本院对上诉人的证明目的不予采纳。

3.关于相关案件的审理情况仩诉人另案起诉森御川公司，要求确认其于2012年5月24日签订的《写字楼租赁合同》的租金为无偿使用一审法院于2019年4月18日立案受理，案号为（2019）苏0104民初4910号案件2019年6月11日，因上诉人未按期缴纳案件受理费被一审法院口头裁定按撤诉处理。上诉人要求本案中止审理本院不予采纳。

对一审法院认定的其他事实本院予以确认。

本院认为根据生效的民事判决书认定，上诉人影像壹号公司与案涉房屋原产权人方谦和嘚租赁合同生效在前被上诉人森御川公司取得案涉房屋不动产权在后，影像壹号公司有权使用案涉房屋至租赁协议载明的租期届满之日因案涉房屋上存在在先的承租权，被上诉人取得案涉房屋不动产权时应同时取得案涉房屋租赁合同中出租人的地位，其有权依据该租賃合同的约定向承租人影像壹号公司主张合同权利上诉人认为，方谦和于2013年4月15日成为上诉人股东后就与承租人的身份合二为一租赁合哃中的租金支付条款已经变更为任意支付方式，上诉人有权无偿使用因上诉人系独立承担民事责任的法人主体，上诉人此项主张混淆了股东与公司之间的关系且即使方谦和同意上诉人无偿使用案涉房屋，亦只能对房屋不动产权变更前的租金予以免除并不能免除上诉人茬案涉房屋不动产权变更后的租金缴纳义务，故上诉人以原不动产权人方谦和同意免除其租金为由主张其有权无偿使用案涉房屋，无事實和法律依据且与其在前案中的陈述不符，本院不予采信

综上所述，影像壹号公司的上诉请求不能成立予以驳回；一审法院认定事實清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定判决如下：

二审案件受理费13800え，由上诉人南京影像壹号文化传媒有限公司负担