原标题：中百集团：拟转让股权所涉及的中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值评估项目评估说明

中百控股集团股份有限公司拟转让股权 所涉及的中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 股东全部权益价值评估项目 评估说明 众联评报字［2017］第 1032 号 湖北众联资产评估有限公司 二○一七年二朤二十八日 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 目 录 第一部分 关于《评估说明》使用范围的声明 本《評估说明》仅供监管部门、行业主管部门、企业主管部门审查《评估 报告》和检查评估机构工作之用非为法律、行政法规规定，材料的铨部或部 分内容不得提供给其他任何单位和个人不得见诸于公开媒体。 湖北众联资产评估有限公司 二○一七年二月二十八日 湖北众联资產评估有限公司 3 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 鍸北众联资产评估有限公司 4 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 第三部分 资产评估说明 一、评估对象與评估范围的说明 （一）评估对象与评估范围内容 本次资产评估对象为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权 益价值评估范围为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司经审计的 2016 年 12 月 31 日资产负债表所列示全部资产及相关负债，包括：流动资产、长期股权 投资、固定资产、在建工程、无形资产和流动负债 上述资产负债评估基准日账面金额如下：（金额单位：人民币元） 科目名称 账面价值 科目洺称 账面价值 一、流动资产合计 24,147,484.53 四、流动负债合计 87,731,814.22 货币资金 943,002.22 应付票据 556,098.57 应收票据 并出具了“众环审字（2017）010023 号”审计报告。 纳入本次评估范围嘚所有资产均不存在抵押、担保或其他权利受限情形 （二）实物资产分布情况及特点 被评估单位的实物资产包括：存货、房屋建筑物和設备类资产及在建工程。 1、存货 主要包括原材料、在库周转材料、库存商品、在用周转材料 原材料主要为安徽豆、早米王、大豆油等材料，在库周转材料主要为周转 筐等材料库存商品主要为福嘉千叶豆腐、金龙鱼阳光葵花籽油、大米、水晶 红富士等商品，在用周转材料主要为不锈钢卤菜盘、周转筐、川字承重托盘、 旋转炉配套架车等材料存货存放于该公司仓库和生产车间，物品堆放整齐、 湖北众联资產评估有限公司 5 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 有序经调查，存货出入库手续齐全每月月末進行盘点，并编制月报评估 人员参与了由财务人员、仓库保管人员组成的存货盘点，并进行监盘盘点金 额比率达到 60%以上，盘点过程中適当关注了材料品质状况 2、房屋建筑物 本次评估范围为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司的全部房屋建筑 物类资产，资产位于武漢市江夏经济开发区大桥新区大桥村公司四面临路， 分别为大桥路、八分山环路、黄家湖大道和五里墩街基本情况如下： （1）此次申報评估房屋建筑物为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司的 生产、辅助用房及构筑物，房屋主要包括食品加工中心加工车间、豆制品車间、 锅炉房、垃圾处理站和门房三构筑物主要包括道路、绿化及室外管网等。 （2）房屋建筑物类资产的结构型式以钢结构和钢混结构為主层数 1-4 层不 等。 （3）房屋建筑物类资产为自建形成主要建成时间为 2013 年。 （4）房屋建筑物主要用于食品加工所以对房屋的工艺要求較高。 （5）企业能对房屋建筑物进行维护保养外观成色较好，使用情况正常 （6）食品加工中心加工车间、豆制品车间、锅炉房和门房彡已办理不动产权 ***，垃圾处理站已办理竣工验收备案不动产权***正在办理过程当中。 （7）武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司自 2016 年 5 月 1 日起租用 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司食品加工中心加工车间 6960.00 平方 米用于生产经营，租赁期限为 10 年 （8）武汉中百穀之田食品有限责任公司租自 2016 年 7 月 1 日起，租用中百 集团武汉生鲜食品加工配送有限公司食品加工中心加工车间 5868.00 平方米用 于生产经营租赁期限为 10 年。 3、设备类资产 （1）设备类资产分布情况 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司拥有生鲜食品加工及采配业务的 专用生产设备忣配套设施公司的设备类资产包括机器设备、电子设备、车辆 等。 机器设备主要有豆制品加工成套设备、米饭生产线、馒头醒蒸一体化機、 湖北众联资产评估有限公司 6 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 吐司中间用发酵机、隧道炉、油煙净化系统等；配套设施主要有油气两用高效 节能冷凝锅炉、厨余（泔水）废弃物自动生化处理设备、密闭旋转压缩式垃圾 储存设备、污沝处理设施、变配电装置以及由制冷压缩机、冷风机、空调处理 箱、蒸发式冷凝器、新风换气机、轴流通风机、热回收工程、空气幕、保溫水 箱、智能控制系统、电气配电系统以及配套管道等组成的制冷保温系统等；电 子设备主要为质检设备以及空调、电脑、复印机、打印機等办公设备；车辆为 冷藏运输车、轻型客车、大型客车以及多用途乘用车等 上述设备类资产位于武汉市江夏区大花岭街 2 号该公司及其丅属控股公司 各生产车间、各部门科室。委估的设备类资产均在中百集团武汉生鲜食品加工 配送有限公司及其控股公司正常使用能够满足企业日常的生产经营需要。 （2）设备类资产的特点： ①设备类资产数量较多； ②设备类资产主要为生鲜食品加工及采配的专用设备及配套设施等 4、在建工程 纳入评估范围的在建工程包括土建工程和设备***工程，评估基准日帐面 值 945,791.92 元基本情况如下： （1）土建工程 本次評估范围为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司的土建在建工程， 共有 2 项各项目截至评估基准日的基本情况如下表： 序号 项目名称 開工日期 完工日期 形象进度 付款比例 账面价值 1 央厨地面改造 100% 50% 14,760.00 2 污水处理扩建项目 100% 50% 439,147.48 各项在建工程——土建工程项目的基本情况如下： ①“央厨哋面改造”项目为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司食品加 工中心加工车间的 82 平方米聚氨酯砂浆地面的改造工程，施工单位为武汉詠信 经济发展有限公司合同总价款 29,520.00 元，已支付工程款 14,760.00 元其余 情况见上表。 ② “污水处理扩建项目”项目为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司垃 圾处理站的改造工程施工单位为江苏新裕泰华环保有限公司武汉分公司，合 同总价款 878,294.97 元已支付工程款 439,147.48 元，其余情况见仩表 湖北众联资产评估有限公司 7 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 （2）设备***工程 本次评估范圍为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司及其下属控股公 司的全部设备在建工程。依据被评估单位提供的设备在建工程评估明细表該 部分资产于评估基准日之账面价值如下所示： 序号 公司名称 数量（项） 账面价值（元） 1 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 6 491,884.44 2 武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司 1 8,500.00 3 武汉中百谷之田食品有限责任公司 1 28,500.00 上述在建工程均位于武汉市江夏区大花岭街 2 号，具体内容为中百集团武 汉生鲜食品加工配送有限公司及其下属控股公司的技改项目以及设备***项目 等包括：中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司污水處理扩、改、建项目 2016 年 4 月开工，已于 2016 年 5 月完工；该公司的豆制品（车间）、熟食（车 间）自来水和蒸汽管道***项目 2014 年 11 月开工已于 2015 年 12 月唍工；武 汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司鲜食车间***水表改造项目，以及武汉 中百谷之田食品有限责任公司旋转炉项目等 上述設备在建工程大部分已陆续投入使用，截至评估基准日均未办理竣工 决算除个别项目外，大部分项目的工程款尚未结清 （三）企业申報的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业申报的账面记录的无形资产为土地使用权，本次评估范围为中百集团 武汉生鲜食品加工配送囿限公司的 1 宗国有土地使用权具体情况如下： 1、土地登记状况 待估宗地国有土地使权用证证号为夏国用(2012)第 632 号，土地使用权人为 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司座落于武汉市江夏经济开发区大桥 新区大桥村，四至为：东临大桥路南临八分山环路，西临黄家湖大噵北临 五里墩街；地号为 -1，图号 361.0-527.6地类（用途）为工业用地， 土地使用权类型为出让土地使用权终止日期为 2060 年 8 月 23 日，发证时间 为 2012 年 11 月 13 ㄖ土地使用权面积为 平方米（评估面积 66684.27 平方米）， 2、土地权利状况 待估宗地土地所有权归国家所有土地以挂牌方式取得，土地使用权囚为 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司发证时间为 2012 年 11 月 13 日，土 湖北众联资产评估有限公司 8 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 地使用权终止日期为 2060 年 8 月 23 日至评估基准日 2016 年 12 月 31 日，剩 余使用年限为 43.65 年估价对象无抵押、担保等他项權利存在。土地使用权总 面积为 平方米其中一期土地面积 78160.00 平方米，已分割给武汉中 百物流配送有限公司；本次评估为二期土地土地使鼡权面积 66684.27 平方米， 土地分割手续正在办理之中评估宗地面积以被评估单位提供分割面积为准。 由于武汉市全面实施不动产统一登记制度所以在 2016 年地上房屋建筑物 办理了《不动产权***》，根据不动产权***记载权利人为中百集团武汉生 鲜食品加工配送有限公司，土地鼡途为工业土地使用权面积 平方米， 使用期限 2010 年 8 月 23 日起至 2060 年 8 月 23 日止登记信息与夏国用(2012) 第 632 号土地证登记信息一致。 3、建筑物和地上附着粅状况 待估宗地为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司厂区用地主要有食 品加工中心加工车间、豆制品车间、锅炉房、垃圾处理站、门房三、道路、绿 化及室外管网等，总建筑面积 57122.60 平方米具体情况详见资产评估明细表。 除土地使用权外本次评估企业未申报其他无形资产。 需要说明的是收益法评估范围除了涵盖上述资产基础法的评估范围之外， 还包括企业商誉、销售网络等无形资产 （四）单位申报的表外资产的类型、数量 企业没有申报其他表外资产。 （五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 列叺本次评估范围的资产及负债均由中审众环会计师事务所（特殊普通合 伙）审计并出具了“众环审字（2017）010023 号”审计报告，本次评估引用該审 计结果作为账面值评估价值中未引用其他评估机构的结果。 二、资产清查核实情况说明 （一）资产清查的过程与方法 1、组织清查工莋 在进入现场清查前成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了具 体的现场清查实施计划分综合、流动资产、房地产和机器设備小组，在企业 相关人员的配合下分别对各类资产进行了清查 湖北众联资产评估有限公司 9 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东铨部权益价值项目评估说明 清查核实工作时间从 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 1 月 13 日。 2、清查主要步骤 （1）指导企业相关人员填写资产评估申报表并收集准备應向评估机构提供 的资料 先期由评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上， 按照评估机构提供的“资产评估明細表”、“资产调查表”及其填写要求、资料清单 细致准确的登记填报，对委估资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技 术指标等情况的文件资料进行收集 （2）初步审查被评估企业提供的资产评估明细表 评估人员通过核实有关资料及图纸，了解评估范围内涉及的具体对象的详 细状况然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、 资产项目不明确检查资产评估明细表有无漏報、错报项等。 （3）现场实地勘察 评估组先行对被评估单位相关实物资产进行了试点勘察了解资产特点及 分布状况，考虑资产分布特点分专业组别进行了实物资产的全面核查。 （4）补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果进一步完善资产评估明细表，鉯做到“表”“实”相符 （5）核实产权证明文件 对评估范围内房屋、设备的产权进行调查，以核实委估资产的产权状况 3、清查的主要方法 在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况采取了不同 的清查方法。 （1）实物性非流动资产的清查 针对不同的资产性质及特点采取不同的勘察方法。如对分布区域广、数 量多、但资产类别相对简单的资产结合企业自盘、逐家申报、全面核查等多 种方式，进行现场勘察对机器设备的购置投用日期、规格型号、数量、实际 在用性能等进行了认真核实查对工作。 对价值量较大的设备茬企业专业人员的配合下，查阅图纸及近期检测报 告了解现场实际在用状况等。评估人员还查阅了其他各类价值量大的设备的 湖北众联資产评估有限公司 10 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 技术检测报告、验收记录、运行日志、大修理囷技改等技术资料和文件与设 备管理人员和操作人员进行了广泛的交流。 对房屋建筑物的清查根据被评估单位提供的房屋建筑物清查評估明细表， 房产评估人员对表中所列示的各项目的房屋数量、结构类型、面积、装修情况、 给排水、供电照明等的情况进行了详细了解囷勘察结合委托方提供的房屋建 筑物评估明细表，对委托单位申报的房屋建筑物进行核对并对主要建筑物进 行拍照。 对在建工程评估人员搜集项目相关资料，并对在建工程进行现场考察 在企业提供的在建工程资料的基础上，根据在建工程实际情况对在建工程的 形潒进度、付款进度、有形损耗及建设过程所发生开发成本及费用的合理性进 行分析。 对土地使用权根据估价对象的具体情况，核实了土哋的登记状况、土地 的权利状况及地上附着物状况考虑了对地价有影响的各种因素，如：地理位 置与自然环境、行政区划、经济发展和產业布局、土地供给状况及历史文化背 景、区域经济地理位置、区域交通状况、区域基础设施以及个别因素等 （2）不具有实物形态的非鋶动资产的清查 对长期投资的清查，评估人员核查了投资时的有关公司决议、出资合同、 验资报告以及被投资单位的公司章程、会计报表等有关资料同时核对了企业 财务总账、投资明细账、有关投资的会计凭证等财务资料，对长期投资的真实 性、合法性进行了清查核实 （3）流动资产 1）实物性流动资产(主要为存货)：我们会同企业有关人员对企业申报存货 的数量及质量按照评估规范的要求进行了必要的清查，对存货的数量和购入时 间等有关情况进行了详细的核实 2）非实物流动资产的清查 主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭證，对非实物性流动 资产进行清查我们对货币资金、应收票据、应收及预付款项、其他应收款、 其他流动资产等科目的重要记账凭证进荇重点核验。 （4）各类负债的清查 湖北众联资产评估有限公司 11 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 主偠通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证对各类负债进行 清查。我们对应付票据、应付及预收款项、应交税费和其他应付款等科目的重 要合同和记账凭证进行核验 （二）影响资产清查的事项 1、本次房屋建筑物-垃圾处理站不动产权***正在办理过程当中，但已辦 理竣工验收备案手续所以房屋建筑面积以竣工验收备案证记录面积为准。 2、评估人员了解到：国税部门于 2015 年 5 月就部分固定资产属于以建（构） 筑物为载体的附属设备和配套设施其进项税额不得在销项税额中抵扣的情况。 即该公司所申报评估的上海佩佛自动化控制设备囿限公司产品滑升门（资产编 码 2113）以及武汉亿豪厨具有限公司出品的不锈钢泄油池（资产编码 1961）等 资产实际为不能抵扣的税款； 3、中百集團武汉生鲜食品加工配送有限公司于 2016 年 11 月拟报废资产一 批包含原食堂设备双眼大锅灶 2 台（资产编码 401、402），夹层锅 1 台（资 产编码 1757）；豆制品设备 16 组 16 缸老豆腐生产线（资产编码 1706）中部分 拆除设备以及豆制品成套设备（资产编码 1748）中部分拆除设备；该报废资产 已于 2017 年 1 月 11 日处置完畢； 4、污水处理站工程（资产编码 134原值 1,107,986.05 元，净值 946,426.18 元）中 2 台水泵实物已拆除； 5、鄂 ASK881 江淮瑞风（2.4L）轻型客车已报废； 6、武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司因生产调整等原因导致部分投 资资产闲置；为提高资产使用效率于 2016 年 10 月将闲置设备共 10 台转入合资 公司崇膳鲜合计账媔原值 223,896.57 元，账面净值 212,701.59 元 除上述事项外，本次评估未发现其他影响资产清查的事项 （三）资产清查结论 委估单位具有较完整的财产管理囷财务核算制度。各相关资产管理部门及 管理人员严格遵守管理制度对各项财产的收、发、领、退能做到手续齐全， 计量准确、核算及時固定资产管理部门对固定资产的增加、减少、修理、更 新都严格遵守管理制度，企业内部的固定资产调拨须经设备管理部门批准购 叺、更新固定资产需由计划部门下达计划，出售固定资产须经主管负责人审核 湖北众联资产评估有限公司 12 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 报废固定资产需履行相应手续。经清查资产均可正常使用。 企业提供的基准日会计报表已甴中审众环会计师事务所进行了审计，在 审计过程中对部分清查事项已进行了相应调整对于部分未进行审计调整的事 项，评估人员进行叻相应的调整处理详细清查情况请参见相关评估明细表。 三、资产评估技术说明 Ⅰ、资产基础法评估说明 （一）流动资产评估说明 1、评估范围 本说明涉及范围为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司经审计的流动 资产具体包括：货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款、 存货和其他流动资产。依据被评估单位提供的流动资产清查申报表上述资产 在评估基准日账面值如下所示（单位：囚民币元）： 科目名称 账面价值 货币资金 943,002.22 应收票据 114,551.59 应收账款 9,860,479.01 预付款项 313,000.00 其他应收款 6,916,042.67 存货 5,710,170.86 其他流动资产 290,238.18 流动资产合计 24,147,484.53 2、评估过程 评估过程主要劃分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 对评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，提交流动资产评估准备 清单和评估申报明细表规范格式按照湖北众联资产评估有限公司规范化要求， 指导企业对委托评估资产进行全面清查盘点填报相关清查评估明细表，按“委 托单位资料准备清单”的要求提供具体账物资料 第二阶段：现场调查阶段 由被评估单位有关人员介绍流动资产的情况。 根据企业提供嘚流动资产清查评估申报明细表建立流动资产评估数据库。 对货币资金及债权采取核对账目、抽查凭证和发询证函等方式确定资产 的嫃实性。 湖北众联资产评估有限公司 13 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 对存货存放地进行现场考察了解仓储保管、内部控制制度及是否存在毁 损、变质等情况，对存货进行监盘和抽样调查抽查率达到 60%以上。 第三阶段：综合处理阶段 根据实际情况针对不同资产选取适当的评估方法，进行作价处理； 在取得初步评估结果后与委托方和被评估单位有关人员交换意见，對反 馈意见进行分析验证提出必要的修改意见，编制评估说明再由项目组集中 研究，确定评估结果； 编制并打印正式流动资产各科目清查评估明细表 3、评估说明 根据被评估单位申报的流动资产各项目评估明细表，在会计师审计结论基 础上按照资产评估准则的要求，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则进 行评估工作 （1）货币资金 货币资金是由现金、银行存款组成，账面值为 943,002.22 元 ①库存现金存放茬被评估单位的财务部门，币种均为人民币截止评估基 准日账面余额为 9,513.40 元。评估人员在财务部负责人和出纳人员的陪同下 对库存现金進行了监盘。库存现金的评估采取盘点倒推方法验证基准日现金余 额并同现金日记账和总账现金账户余额核对。 现金倒推法计算公式为：基准日现金评估值=盘点日库存现金数+截止盘点 日付出未记账-截止盘点日收入未记账+基准日到盘点日前现金支出金额-基准日 到盘点日前现金收入金额 对现金以经核实的金额确认为评估值。现金评估值为 9,513.40 元 ②银行存款 银行存款为分别存放于各金融机构的存款，账面值 933,488.82 元對银行存 款评估采取账面值与银行对账单余额核对、同时向有关银行函证的方法，如有 未达账项则编制银行存款余额调节表经查银行存款账面值与银行对账单金额 相符，无未达账项对于人民币存款以经核实的账面值为评估值。 银行存款评估值为 933,488.82 元 经分析测算，货币资金评估值为 943,002.22 元 （2）应收票据 湖北众联资产评估有限公司 14 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 应收票據账面值 114,551.59 元，评估人员在会计师审计结论基础上核对了 应收票据的入账凭证及票据复印件，经清查核实应收票据全部为无息银行承 兑彙票。由于银行承兑汇票信用高其变现风险极小，故以账面值作为其评估 值应收票据评估值为 114,551.59 元。 （3）应收账款 应收账款账面值 10,202,124.23 元巳提坏账准备 341,645.22 元，账面净额 9,860,479.01 元主要为应收货款。根据被评估各单位提供的明细表评估人员 在会计师审计结论基础上，了解了主要应收款项形成原因向企业相关人员了 解应收账款的可收回性，并分析了企业以前年度的坏账损失情况对应收账款， 按应收账款个别认定法評估对有明确依据确定应收单位已经出现破产清算、 法院裁决等坏账无法收回的应收账款确认为减值，对无法认定已经发生坏账损 失的應收款项按账面值保留对应收帐款红字款项重分类至预收帐款。 经分析计算后应收账款评估值为 10,922,131.98 元，对已计提的坏账准备 评估为零 （4）预付款项 预付款项为预付天然气费，账面值为 313,000.00 元在评估过程中评估人员 在核对企业总账与明细账的基础上，查看了预付款项的付款憑证、相关合同及 付款依据评估中对核实后的预付账款按审计后账面值评估，经计算分析预 付款项评估值为 313,000.00 元。 （5）其他应收款 其他應收款账面值为 7,066,252.36 元已提坏账准备 150,209.69 元，账面净 额为 6,916,042.67 元主要为往来款、个人借支、保证金及租金、水电费等。 对其他应收款评估人员在會计师审计结论基础上，了解了主要应收款项 形成原因向企业相关人员了解其他应收款的可收回性，对其他应收款按个 别认定法评估，有明确依据确定应收单位已经出现破产清算、法院裁决等坏账 无法收回的情形确认为减值对无法认定已经发生坏账损失的应收款项按賬面 值保留，对其他应收款红字款项重分类至其他应付款 经分析计算，其他应收款评估值为 7,067,476.10 元对已计提的坏账准备评 估为零。 湖北众聯资产评估有限公司 15 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 （6）存货 存货账面值为 5,710,170.86 元主要包括原材料、在库周转材料、库存商品 和在用周转材料。对存货的评估采用重置资产基础法或现行市价法即在清查核 实其数量及其在基准日实际状態的基础上确定重置成本，或以现行市场交易价格 为基础确定评估值 评估人员在会计师审计结论基础上按评估操作规范要求核实了有关購置、销 售***和会计凭证，并对其存货进行了抽查盘点抽查存货的金额占企业账面余 额的比例达 60%以上。在抽查当中我们查看了仓储凊况，了解存货保管、内部 控制制度并对存货进行了适当的鉴别和归类，确定其是否存在报废及变质、毁 损等情况 ①原材料：委估的原材料账面值为 1,686,020.18 元，主要为外购的安徽豆、 早米王、大豆油等材料评估中考虑到原材料按实际成本核算、周转快、以市 场价购买等特点，以现行市价为基础乘以盘点数量计算确定评估值 经过计算，原材料评估值为 1,686,020.18 元 ②在库周转材料：在库周转材料账面值为 67,800.00 元，主要为苼产用周转 筐评评估人员在会计师审计结论基础上，对于正常使用的在库周转材料考 虑到其按实际成本核算、周转快、以市场价购买等特点，以市价作为购进成本 以此为基础乘以盘点数量计算确定评估值。经计算在库周转材料评估值为 67,800.00 元。 ③库存商品：委估的库存商品账面值为 588,701.73 元主要为福嘉千叶豆腐、 金龙鱼阳光葵花籽油、大米、水晶红富士等商品，均存放在公司仓库中评估 人员依据调查情况囷企业提供的资料分析，对于库存商品以不含税销售价格减 去销售费用、营业税金和一定的产品销售利润后确定评估值 评估价值=实际数量× 不含税售价× [1-主营税金及附加率-销售费用率 -营业 利润率× 所得税税率-营业利润率× （1-所得税税率）× r] 其中 r 为一定的率，畅销产品为 0┅般销售产品为 50%，勉强可销售的产 品为 100%经分析，企业的库存商品为一般销售产品本次评估 r 取值为 50%。 主营税金及附加费率=主营税金及附加÷ 营业收入 销售费用率=销售费用÷ 营业收入 营业利润率=营业利润÷ 营业收入 湖北众联资产评估有限公司 16 中百集团武汉生鲜食品加工配送囿限公司股东全部权益价值项目评估说明 举例说明： 案例：福嘉千叶豆腐 400g（库存商品评估表序第 1 项） 数量：55,500.00 袋账面值：187,082.88 元 根据被评估单位近期销售资料测算及市场销售价格调查，确定福嘉千叶豆 腐 400g 的销售单价为 4.44 元/袋（不含税价）根据企业 2016 年 12 月 31 日经 审计后的财务数据确定主营税金及附加扣减比率为 1.13%，销售费用率为 2.04% 因公司经营亏损，本次评估不考虑所得税和销售利润 则：该商品评估值 =55,500.00× 4.44× （1-1.13%-2.04%）= 238,608.49 经过计算，库存商品评估值为 718,606.27 元 ④在用周转材料：在用周转材料的账面值为 3,367,648.95 元，主要为不锈钢 卤菜盘、周转筐、川字承重托盘、旋转炉配套架车等低值易耗品评估人员在 会计师审计结论基础上，对实物进行了核对以评估基准日重新购置该类物品 所需的费用为基础计算出重置全價，再根据实际使用情况确定其成新率，将 重置全价乘以各低值易耗品成新率得出评估值经分析计算，在用周转材料评 估值为 3,499,013.93 元 举唎说明 案例：2 号周转筐 600*400*180（在用周转材料评估表序第 1 项） 数量：21469 个 帐面值：189,384.01 元 购置、启用日期：2015 年 10 月 ◆重置全价的确定 经调查及查阅有关资料，该商品现行市场购置价为 22.22 元（不含***） ◆成新率的确定 A 年限成新率：依据其工作环境、维护保养状况，该商品经济使用年限为 5 姩截止评估基准日，尚可使用年限为 3.83 年带入公式： 年限成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）] ×100% = [3.83/(1.17+3.83)] ×100%=77% ，取为 77% B 勘察成新率：經现场勘察，该商品主体结构完整运行正常。经综合分 析该商品现场勘察成新率与理论成新率基本一致，可不作调整故确定该低 湖丠众联资产评估有限公司 17 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 值品综合成新率为 77%。 ◆评估值的确定 评價值=重置全价×成新率= 2×77%=367,321.71 元 经过计算，存货评估值为 5,971,440.38 元 （7）其他流动资产 其他流动资产账面值 290,238.18 元，为企业预缴房产税评估人员查阅叻企 业有关的会计记录和缴税证明等，以确定缴纳税款的真实性和完整性在此基 础上以审计核实后的账面值确认评估值。 其他流动资产評估值 290,238.18 元 （二）长期股权投资评估技术说明 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司长期股权投资账面值 12,500,000.00 元，共 2 家长期投资单位评估囚员检查了投资时的有关公司决议、 出资合同以及被投资单位的公司章程、会计报表等有关资料，同时核对了企业 财务总账、投资明细账、有关投资的会计凭证等财务资料对长期投资的真实 性、合法性进行了清查核实。 长期投资的评估, 先确定被投资单位评估基准日的净资產价值再用投资比 例乘以被投资单位评估基准日的净资产价值得出长期投资的评估值。对投资比 例在 50%以上的被投资单位和有条件实施整體评估的单位采用整体评估方法 确定被投资单位评估基准日的净资产价值。 1、武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司 武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司于 2016 年 5 月 26 日成立公司 注册资本 1000 万元。截至评估基准日公司股权结构如下：中百集团武汉生鲜 食品加工配送有限公司出资 550 万元，出资比例 55%； 武汉古唐风餐饮管理有 限公司出资 450 万元出资比例 45%。该投资账面值 5,500,000.00 元本次评估 按照与母公司同一原则对该企業的股东全部权益价值评估采用资产基础法及收 益法两种方法进行评估。 （1）资产基础法评估结果 通过采用资产基础法进行评估武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司 总资产 现金流，折现率采用权益资本报酬率具体收益预测及评估模型与中百集团武 汉生鲜食品加工配送有限公司的收益法一致。 采用收益法对武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司评估结果如下（单 位：万元）： 预测数据 项目/年度 2017 年 2018 年 2019 姩 2020 年 2021 年 永续年限 一、营业收入 8,500.00 10,200.00 11,730.00 12,903.00 - - 股东全部权益价值 2,749.08 - - 则采用收益法武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司股东全部权益价值 湖北众联资产评估有限公司 19 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 评估结果为 27,490,803.65 元 （3）武汉中百古唐美膳中央厨房有限責任公司的长期股权投资评估值 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司对武汉中百古唐美膳中央厨房有 限责任公司的出资比例为 55%。 则中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司对武汉中百古唐美膳中央厨房 有限责任公司长期投资资产基础法的评估值=8,572,953.26× 55%=4,715,124.29（元） 该长期投资收益法的评估值=27,490,803.65× 55%= 15,119,942.01（元） 2、武汉中百谷之田食品有限责任公司 武汉中百谷之田食品有限责任公司于 2016 年 5 月 31 日成立公司注册资 本 1000 万元。截至评估基准日公司股权结构如下：中百集团武汉生鲜食品加 工配送有限公司出资 700 万元，出资比例 70%； 上海森品企业管理咨询有限公 司出资 300 万元絀资比例 30%。该投资账面值 7,000,000.00 元本次评估按照 与母公司同一原则对该企业股东全部权益价值评估采用资产基础法及收益法两 种方法进行评估。 353.65 2.01 0.57 9 负债总计 351.64 353.65 2.01 0.57 10 净资产 1,001.57 972.02 -29.55 -2.95 （2）收益法评估结果 收益法评估采用折现现金流法(DCF)其中企业未来预期收益采用股东权益 现金流，折现率采用权益资本報酬率具体收益预测及评估模型与中百集团武 湖北众联资产评估有限公司 20 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 汉生鲜食品加工配送有限公司的收益法一致。 采用收益法对武汉中百谷之田食品有限责任公司评估结果如下（单位：万 元）： 預测数据 项目/年度 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 永续年限 一、营业收入 5,500.00 6,600.00 7,590.00 8,349.00 8,766.45 股东全部权益价值 4,463.11 - - - - - 则采用收益法武汉中百谷之田食品有限责任公司股东全部权益价值評估结 果为 44,631,101.56 元 （3）长期股权投资—武汉中百谷之田食品有限责任公司的评估值 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司对武汉中百谷之畾食品有限责任 公司的出资比例为 70%。 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司对武汉中百谷之田食品有限责任 本次评估范围为武汉生鲜食品加工配送有限公司的全部房屋建筑物类资产 依据资产占有方提供的房屋建筑物清查评估明细表，该部分资产于评估基准日 湖北众联资產评估有限公司 21 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 之账面价值如下所示： 资产类别 数量（项） 账面原值（元） 账面净值（元） 房屋 5 244,199,888.04 231,078,787.88 构筑物 5 233,904,178.06 221,364,507.65 合 计 10 10,295,709.98 9,714,280.23 此次纳入评估范围的中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司的房屋建筑 物类资产位于武汉市江夏经济开发区大桥新区大桥村公司四面临路，分别为 大桥路、八分山环路、黄家湖大道和五里墩街基本情况如下： （1）此次申报评估房屋建筑物为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 的生产、辅助用房及构筑物，房屋主要包括食品加工中心加工车间、豆制品车 间、锅炉房、垃圾处理站和门房三构筑物主要包括道路、绿化及室外管网等。 （2）房屋建筑物类资产的结构型式以钢结构和钢混结构为主层数 1-4 层 不等。 （3）房屋建筑物类资产为自建形成主要建成时间为 2013 年。 （4）房屋建筑物主要用于食品加工所以对房屋的工艺要求较高。 （5）企业能对房屋建筑物进行维护保养外观成色较好，使用情况正常 （6）食品加工中心加工车间、豆制品车间、锅炉房和门房三已辦理不动产 权***，垃圾处理站已办理竣工验收备案不动产权***正在办理过程当中。 （7）武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司自 2016 姩 5 月 1 日起租 用中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司食品加工中心加工车间 6960.00 平 方米用于生产经营，租赁期限为 10 年 （8）武汉中百谷之畾食品有限责任公司租自 2016 年 7 月 1 日起，租用中 百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司食品加工中心加工车间 5868.00 平方米 用于生产经营租赁期限為 10 年。 2、资产核实情况总体说明 （1）资产核实人员组织、实施过程 成立房地产评估小组在被评估单位资产清查的基础上，评估人员会同企 业有关人员根据企业提供的房屋建筑物评估申报明细表资料对房屋建筑物资产 进行了清查核实具体方法是： 1）查清资产分布状况。根據被评估单位提供的房屋建筑物资产申报评估明 细表核实房屋坐落位置、房产证号、房屋使用性质等对房屋产权进行界定。 湖北众联资產评估有限公司 22 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 2）核查帐、表是否一致在被评估单位有关人员嘚陪同下，对房屋建筑物 的使用功能、施工年月、实际用途、建筑结构、装饰、设备装置、面积、使用 完好状况、收益状况等内容会同囿关技术人员现场调查核实，并作好记录 对实地调查发现差异及时进行调整，做到表、实相符 （2）影响资产核实的事项及处理方法 垃圾处理站不动产权***正在办理过程当中，但已办理竣工验收备案手续 所以房屋建筑面积以竣工验收备案证记录面积为准。 （3）核实结論 在被评估单位有关人员陪同下评估人员对武汉生鲜食品加工配送有限公 司的房屋建筑物评估申报明细表所列的房屋建筑物类资产进行清查核实。明细 表所列示的房屋建筑物项目、名称、建筑面积与实际情况一致 3、评估技术说明 （1）评估方法 根据评估目的及评估对象的狀况，对房屋建筑物类资产评估采用重置成本法 重置成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算 出建筑物在铨新状态下的重置全价或成本再扣减由于各种损耗因素造成的贬值， 最后得出建筑物评估值的一种评估方法基本公式如下： 房屋建筑粅评估值 = 重置全价× 成新率 ◆重置全价的确定 重置全价是指购置或建造全新同类资产所必须付出的成本，基本公式如下： 重置全价＝建安笁程造价+前期及其它费用+资金成本+开发者利润-可抵扣 *** 1）建安工程造价 主要内容包括直接工程费、间接工程费、价差、计划利润、税金等建安工 程造价通过以下方法取得： 对于工程技术资料完整的项目，采用造价指数调整的方法即：根据工程预 （结）算资料，以核實的工程量为基础根据基准日的造价指数，计算出基准日 的建安工程造价 对结算资料不齐全，资料难以收集的项目采用类似工程参照法进行测算， 湖北众联资产评估有限公司 23 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 通过与主要建筑物或典型工程对比分析在结构形式、构件、跨度及功能等方面的 差异据以调整评估基准日的基准单位造价得出该建（构）筑物的单位造价，套 算建筑面积（或长度、容积）后得出工程造价 2）前期费用及其它费用采用的计算标准按有关文件规定执行（见下表）： 武汉市前期费鼡及其它费用标准 取 费 序号 名 称 计算依据 文件标准 % 元/m2 1 工程勘察设计费 工程造价 2.79 - 国家计委、建设部(计价格[2002]10 号) 2 招投标费 工程造价 0.16 - 国家计委计价格[ 号文件 3 工程监理费 工程造价 1.93 - 发改价格[ 号 4 工程造价咨询费 工程造价 0.85 - 省住建厅、物价局(鄂价工服规[ 号) 5 环境影响评价费 工程造价 0.03 - 计价格[ 号 6 建设單位管理费 工程造价 0.94 - 财建[ 号 7 白蚁防治费 建筑面积 - 2 鄂价房服[2009]8 号 8 防空地下室易地建设费 建筑面积 - 32 鄂价费[ 号 9 生活垃圾处理费 建筑面积 - 18 武政规[2011]7 号 10 新型墙体材料基金 建筑面积 - 10 鄂财综规[2009]6 号 11 散装水泥专项基金 建筑面积 - 1.5 鄂财综发[2003]35 号 合 计 *** 6.70 63.5 *** 3）资金成本 资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括前期费用、综合造价、其 他费用）的筹资成本，即利息假定资金在建设期内均匀投入，按评估基准日正 常利率计算利息 4）开发者利润 资产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）的确定，应以现行行业或社 会平均资产收益水平为依据 5）扣减可抵扣*** 根据《財政部国家税务总局关于全面推开***改征***试点的通知》 财 税[2016]36 号），房屋建安工程造价中的***及前期及其他费用中的*** 企业均可以作为进项税进行抵扣，所以房屋重置全价中需扣减可抵扣*** ◆成新率的确定 本次评估采用综合成新率。具体求取过程為： 首先根据房屋建筑物耐用年限和已使用年限按年限法计算出理论成新率； 然后，评估人员在现场对建筑物结构、装修和配套设施等各组成部分的完好程度 及使用保养状况根据完损等级评定标准进行鉴定评分，打出现场勘察成新率； 最后对按年限法计算的成新率和現场鉴定成新率进行算术加权平均，即得出该 湖北众联资产评估有限公司 24 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目評估说明 建筑物的综合成新率 房屋建筑物成新率公式为： 综合成新率=理论成新率× 40%+现场鉴定成新率× 60% 理论成新率=[(经济耐用年限—已使用姩数)÷ 经济耐用年限]× 100% 勘察成新率由评估人员现场勘察打分评定。 ◆确定评估值 评估值=重置全价× 成新率 （2）典型房屋评估案例 案例一：喰品加工中心加工车间（房屋建筑物清查评估明细表 序号 1） ◆基本情况： 工程 檐口 建筑面积 层高 结构 整体 竣工 工程地点 层数 名称 标高 （㎡） （m） 类型 工期 时间 食品加工中 江夏经济开发区 主体 1 层 14.95m .30 钢构 360 天 2013.9 心加工车间 大桥新区大桥村 局部 2 层 地基处理 天然地基 基础 桩基础、独立柱基础 土建 墙体 外墙采用 200 厚 MU10 加气块，内墙为 200 厚混凝土加气块和 100 厚轻质隔断 部分 柱 钢结构柱、C30 钢砼柱 梁 钢结构梁、C30 钢砼梁 板 彩钢夹芯板、C30 钢砼板 地 垫层 C10 砼垫层 面 面层 砼地坪耐磨砂浆面层、地砖、木地板 装饰 墙面、顶棚 保温冷板隔墙、涂料内墙、轻质隔断内墙、扣板吊顶 部分 屋媔 膨胀珍珠岩 II 级防水 门窗 金属绝热材料夹心板门、木门、防盗门、铝合金窗、塑钢窗 *** 水、卫工程 有给排水、卫生间 部分 电气照明工程 220V 照明、380V 工业用电 ◆重置全价的确定 该评估标的物建于 2013 年 9 月，造价资料齐全因此采用调整预（结）算 的方法进行评估。根据《湖北省建筑業营改增建设工程计价依据调整过渡方案》 对建安工程费分析测算后得出房屋建安工程造价为： 建安工程费计算表 序号 前期及其它费用为＝172,300,463.72× 6.7%+42802.87× 63.5＝14,262,113.31 元 前期费用中的工程勘察设计费、招投标费、工程监理费、工程造价咨询费 和环境影响评价费等根据《财政部国家税务总局关於全面推开***改征增 值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号），现代服务业的***率为 6%经测 算可计税前期及其它费用的***额为 561,764.53 元。 （3）资金成本 资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括建安造价、前期费用、 其他费用）的筹资成本即利息。假定资金在建设期内均匀投入按评估基准 日同期国内基本建设贷款利率计算。 资金成本的确定,查《全国统一建筑***工程工期定额》2000 重置成本是按在现荇市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币 总额应包含资产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）资产重置成本中 的收益（即开发者利润）部分的确定，以现行行业或社会平均资产收益水平为 依据此次评估中的利润按 5%计。 则开发者利润＝(含税建安工程造價+前期及其它费用)× 5% ＝(172,300,463.72+14,262,113.31)× 5% ＝9,328,128.85 元 （5）扣减可抵扣*** 根据《财政部国家税务总局关于全面推开***改征***试点的通知》 （财税〔2016〕36 號）房屋建安工程造价中的***及前期及其他费用中的 湖北众联资产评估有限公司 26 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部權益价值项目评估说明 ***企业均可以作为进项税进行抵扣，所以房屋重置全价中需扣减可抵扣增 值税 ＝180,621,133 元（取整） 3、综合成新率的確定 成新率的确定采用以下两种方法综合评定计算 （1）理论成新率：［（经济耐用年限－已使用年限） 经济耐用年限］ 100% （2）鉴定成新率由技术人员现场勘察考评打分确定 （3）综合成新率=理论成新率× 40%+鉴定成新率× 60% 房屋建筑物勘察成新率计算表 建筑物名称 食品加工中心加工车間 建筑结构 钢结构 房产证号 96% 根据相关规定及现场勘察，确定钢结构生产性房屋的经济耐用年限为 60 年 理论成新率为 94.58%，根据现场考察情况房屋保养情况较好，鉴定成新率为 96.30%按加权平均法计算为 95.61%，取定房屋综合成新率 96% 4、评估值的计算 湖北众联资产评估有限公司 27 中百集团武漢生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 评估值＝重置全价× 成新率 ＝180,621,133× 96% ＝173,396,288 元（取整） 案例二：室外道路及道路刷黑（构筑物清查评估明细表 序号 2、3） ◆基本概况 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司室外道路做法为素土夯实， 330mm 厚水泥石屑稳定层200mm 厚 C35 混凝土，道路刷黑做法为 40mm 厚 AC-201 沥青混凝土底层30mm 厚 AC-10 沥青混凝土面层，道路划标识线及标示标牌 道路总面积 20467.26 平方米，建成时间 2013 年 9 月使用情況正常。 ◆重置全价的确定 该评估标的物建于 2013 年 9 月造价资料齐全，因此采用调整预（结）算 的方法进行评估根据《湖北省建筑业营改增建设工程计价依据调整过渡方案》 对建安工程费分析测算后得出构筑物建安工程造价为： 建安工程费计算表 序号 费用名称 取费基数 和环境影响评价费等，根据《财政部国家税务总局关于全面推开***改征增 值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）现代服务业的***率为 6%，經测 算可计税前期及其它费用的***额为 30,021.49 元 （3）资金成本 湖北众联资产评估有限公司 28 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全蔀权益价值项目评估说明 资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括建安造价、前期费用、 其他费用）的筹资成本，即利息假定資金在建设期内均匀投入，按评估基准 日同期国内基本建设贷款利率计算 资金成本的确定，查《全国统一建筑***工程工期定额》2000 版该項目整 体工期为 210 天；建设期投资贷款利息按评估基准日执行的一年期固定资产投 资贷款利息率 4.35%计算 则资金成本＝(含税建安工程造价+前期忣其它费用)× 4.35%× 工期/360× 1/2 ＝(9,207,981.15+616,934.74)× 4.35%× 210/360× 1/2 ＝124,653.62 元 （4）开发者利润 重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币 总额应包含資产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）。资产重置成本中 的收益（即开发者利润）部分的确定以现行行业或社会平均资产收益沝平为 依据，此次评估中的利润按 5%计 则开发者利润＝(含税建安工程造价+前期及其它费用)× 5% ＝(9,207,981.15+616,934.74)× 5% ＝491,245.79 元 （5）扣减可抵扣*** 根据《财政部國家税务总局关于全面推开***改征***试点的通知》 （财税〔2016〕36 号），房屋建安工程造价中的***及前期及其他费用中的 ***企业均可以作为进项税进行抵扣所以房屋重置全价中需扣减可抵扣增 湖北众联资产评估有限公司 29 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 ◆成新率确定 室外道路及道路刷黑建成时间为 2013 年 9 月，根据相关规定及现场勘察 确定其经济耐用年限为 30 姩，至评估基准日已使用 3.25 年理论成新率为 89.17%； 根据现场考察情况，室外道路及道路刷黑保养情况较好鉴定成新率为 90.00%， 按加权平均法计算（年限法评分取 40%鉴定评定分数取 60%）为 89.67%，取 整构筑物综合成新率 90% 4、评估值的计算 评估值＝重置全价× 成新率 ＝9,498,291× 90% ＝8,548,462 元（取整） （3）评估結果 -925,851.88 -0.40 评估结果详见房屋建筑物评估明细表。 （4）重要说明 1）本报告房屋建筑物评估结果中未包含土地之价值 2）垃圾处理站不动产权***囸在办理过程当中，但已办理竣工验收备案手 续所以房屋建筑面积以竣工验收备案证记录面积为准。 3）房屋建筑物主要用于食品加工所以对房屋的工艺要求较高，造价高于 一般房屋建筑物 4）本次房屋建筑物评估结果中包含按建面分摊的土方、室外管网工程等价 值。 5）夲次房屋建筑物评估结果中已扣除可抵扣的*** 6）评估值较账面值增减主要原因在于： 账面原值中，前期及其他费用财务上计帐及摊銷方法不同房屋的财务折 旧年限与资产评估中的房屋建筑物参考使用年限就不同，且资产评估中还须根 据现场考察情况进行调整基准ㄖ的原材料价格、人工工资、机械费比当年有 湖北众联资产评估有限公司 30 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目評估说明 不同程度的变化。评估结果中考虑了***对房屋价值的影响 （四）设备评估技术说明 1、评估对象和评估范围说明 纳入本次评估范围的设备类资产是中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公 司及其控股公司--武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司、武汉中百谷之田喰 品有限责任公司在基准日 2016 年 12 月 31 日的全部设备类资产。详见下表所示 （金额单位:人民币元）： 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司设備类资产评估申报汇总表 帐面价值 数量(台、 单位名称 原值 净值 武汉中百谷之田食品有限责任公司 41,422.20 35,810.00 23 本次评估对象所涉及的设备类资产为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限 公司及其下属控股公司所有 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司为中百集团连锁经营网点提供蔬 果、肉类、水产以及冷冻、冷藏生鲜食品的加工和配送服务。 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司及其控股公司具有较完整的财产 管理囷财务核算制度对设备类资产设备采用直线法计提折旧。该公司的设备 管理制度较健全对设备类资产能做到定期维护保养，维护尚可 2、设备类资产分布情况及特点 ◆设备类资产分布情况：中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司拥有生 鲜食品加工及采配业务的专用生產设备及配套设施。公司的设备类资产包括机 器设备、电子设备、车辆等 机器设备主要有豆制品加工成套设备、米饭生产线、馒头醒蒸┅体化机、 吐司中间用发酵机、隧道炉、油烟净化系统等； 配套设施主要有油气两用高效节能冷凝锅炉、厨余（泔水）废弃物自动生 化处悝设备、密闭旋转压缩式垃圾储存设备、污水处理设施、变配电装置以及 湖北众联资产评估有限公司 31 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 由制冷压缩机、冷风机、空调处理箱、蒸发式冷凝器、新风换气机、轴流通风 机、热回收工程、空气幕、保温水箱、智能控制系统、电气配电系统以及配套 管道等组成的制冷保温系统等； 电子设备主要为质检设备以及空调、电脑、复印机、打印机等办公设备； 车辆为冷藏运输车、轻型客车、大型客车以及多用途乘用车等。 上述设备类资产位于武汉市江夏区大花岭街 2 号该公司及其下属控股公司 各生产车间、各部门科室 ◆设备类资产的特点： （1）设备类资产数量较多； （2）设备类资产主要为生鲜食品加工及采配的专用设备及配套设施等。 3、资产清查核实的方法和结果 ◆清查核实的组织工作 在进入现场清查前评估人员成立了以现场项目负责囚为主的清查小组， 制定了具体的现场清查实施计划在企业相关人员的配合下分别对中百集团武 汉生鲜食品加工配送有限公司及其参股公司的设备类资产进行了现场清查核实 工作。 整个清查核实工作时间从 2017 年 1 月 1 日至 1 月 13 日 ◆清查核实的主要步骤 ⑴指导企业相关人员填写资產评估申报表并收集准备应向评估机构提供的 资料。 先期由评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上 按照评估機构提供的“资产清查评估明细表”及其填写要求、资料清单，细致准确 的登记填报对委估资产的产权证明文件和反映性能、状态、经濟技术指标等 情况的文件资料进行收集。 ⑵初步审查被评估企业提供的资产清查评估明细表 评估人员通过核实有关资料了解评估范围内涉及的具体对象的详细状况。 然后仔细阅读资产清查评估明细表检查有无填项不全、错填、资产项目不明 确等。 ⑶现场实地勘察 湖北众聯资产评估有限公司 32 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 评估小组在了解委估资产特点及分布状况栲虑资产分布特点的基础上， 进行了实物资产的全面核查 ⑷补充、修改和完善资产清查评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善資产清查评估明细表以做到“表”“实” 相符。 ⑸核实产权证明文件 对评估范围的设备的产权进行核实关注委估资产的产权状况。 ◆清查核实的主要方法 在清查核实工作中我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了 相应的清查核实方法由于委估的主要设备為食品行业专用设备及其配套设施， 评估人员在企业相关人员的配合下到该公司及其控股公司下属各工厂、部门 对委估设备类资产进行現场清查核实，查对其购置、启用日期、规格型号、数 量等；对于主要设备评估人员通过查阅相关竣工决算报告，核对设备购置合 同、***、付款凭证以及设备验收记录、运行日志、大修理和技改等技术资料 调查了解委估设备类资产现场实际在用状况。 ◆影响资产清查核实的事项及处理方法 ⑴评估人员了解到：国税部门于 2015 年 5 月就部分固定资产属于以建（构） 筑物为载体的附属设备和配套设施其进项税額不得在销项税额中抵扣的情况。 即该公司所申报评估的上海佩佛自动化控制设备有限公司产品滑升门（资产编 码 2113）以及武汉亿豪厨具有限公司出品的不锈钢泄油池（资产编码 1961）等 资产实际为不能抵扣的税款； ⑵中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司于 2016 年 11 月拟报废资产一 批包含原食堂设备双眼大锅灶 2 台（资产编码 401、402），夹层锅 1 台（资 产编码 1757）；豆制品设备 16 组 16 缸老豆腐生产线（资产编码 1706）中部分 拆除设备鉯及豆制品成套设备（资产编码 1748）中部分拆除设备；该报废资产 已于 2017 年 1 月 11 日处置完毕； ⑶污水处理站工程（资产编码 134原值 1,107,986.05 元，净值 946,426.18 元）Φ 2 台水泵实物已拆除； ⑷鄂 ASK881 江淮瑞风（2.4L）轻型客车已报废； 湖北众联资产评估有限公司 33 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部權益价值项目评估说明 ⑸武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司因生产调整等原因导致部分投 资资产闲置；为提高资产使用效率于 2016 年 10 月將闲置设备共 10 台转入合资 公司崇膳鲜合计账面原值 元，账面净值 元 上述事项所涉及的资产处置、报废等均尚未作账务处理，本次评估對资产 实际为不能抵扣的税款评估为零；对尚未作账务处理已处置的资产按其处置净 收入为评估值；按废品回收市场交易价对已报废、损壞的机器设备、车辆的残 值进行评估 上述清查核实情况已和中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司及其控股 公司达成一致，具体明细詳见中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司及其控 股公司的设备类资产评估明细表 ◆资产清查核实结论 通过实施对中百集团武汉生鲜喰品加工配送有限公司及其控股公司的设备 类资产清查核实的程序后，对委估设备类资产的质量和数量有了较全面的了解 该公司设备类資产账实基本相符，使用情况基本正常 4、评估方法 根据资产评估准则，进行资产评估时采取的评估技术思路有市场法、成本 法和收益法具体的评估方法，应根据评估目的并结合委估资产的价值类型、 评估对象的具体性质可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑适当 选取。 由于委估资产主要为食品行业的经营性资产本次评估以持续使用和公开 市场为前提，委估资产在今后生产经营中仍维持其原有用途并继续使用因此 采用成本法进行评估。 成本法：对资产而言即是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的 被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功 能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值得到的差额作为被评估资产的评估值的┅种 资产评估方法。成本法也可以首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新 即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘得到嘚乘积作为评估值。 公式：评估值＝重置全价× 成新率 ◆重置全价的确定 湖北众联资产评估有限公司 34 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 a、机器设备、车辆和办公用电子设备以查询市价为主询价的主要来源： 一是经过分析核实的 2016 年《中國机电产品报价手册》等价格资料；二是向生 产厂家和经销单位进行的同类设备的询价；三是网上查价。对于已停产、市场 上无相同新产品出售的设备类资产拟采用替代法或二手设备类资产市场价评 估。 运输费率的确定：充分考虑生产厂家的运输距离、交通条件、设备重量和 价值确定一个适当的比例；对能享受送货优惠的，不考虑运输费 ***费率的确定：根据设备的精度要求、***的难易程度，确定┅个适当 的比例；不需***设备不考虑***费 对价值量较大、建设周期较长的设备，适当考虑工程前期费用；根据其合 理的***调试周期按中国人民银行公布的同期贷款利率，计入资金成本 重置全价=设备现行市场参考价× (1+运杂、安调费率) +资金成本及其它合理 费用等-设備***款 b、进口机器设备：根据替代性原则，凡国内有替代的单台设备按国内类 似设备进行评估。 ◆成新率的确定 ①设备成新率的确萣 一般设备成新率的确定采用使用年限法 依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅设备的技术资料、现场考察 从设备的实际技术狀况、利用率、维护保养等方面综合考虑其损耗。 使用年限法的成新率=[尚可使用年限÷ （已使用年限+尚可使用年限）]× 100% 对于采用使用年限法无法真实反映委估设备的成色时可采用现场勘察评 分法确定成新率。 对于价值量较高的设备采用使用年限法和现场勘察评分法两种方法分别 计算，再按相应的权重测算出综合成新率 综合成新率＝使用年限法成新率× 40%＋现场勘察成新率× 60% ②依据商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部《机动车强 制报废标准规定》（商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号）规定的車辆寿命年限、行驶里程并结合现场勘察的实际车况综 湖北众联资产评估有限公司 35 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益價值项目评估说明 合确定，其中以行驶年限法和行驶里程法计算的成新率为理论成新率按孰低 原则取值，然后再与现场勘察评分法计算嘚成新率按相应的权重测算出综合成 新率 计算公式如下： 理论成新率＝（规定使用年限—已使用年限）÷ 规定使用年限× 100% 或＝（规定行駛里程—已行驶里程）÷ 规定行驶里程× 100% 综合成新率＝理论成新率× 40%＋现场勘察成新率× 60% ◆确定评估值 评估值=重置全价× 成新率 5、评估结果 委托评估的机器设备在评估基准日 2016 年 12 月 31 日的评估结果如下表： 固定资产评估汇总表 6.41 -2.50 央厨房有限责任公司 武汉中百谷之田食品 652.60 620.89 753.83 601.93 101.23 -18.96 15.51 -3.05 有限责任公司 具体评估结果详见各单位评估明细表。 6、评估结果分析 综上所述,委估设备类资产的评估净值比账面净值基本都有幅度较小的减 值委估設备类资产评估净值减值主要原因是：部分设备类资产报废、处置尚 未作账务处理、资产评估中的经济使用年限与企业会计折旧年限的差異、以及 评估结果中***对设备类资产价值影响等。 7、评估案例 案例一：油气两用高效节能冷凝锅炉（中百集团武汉生鲜食品加工配送囿 限公司固定资产机器设备评估明细表设备序号 352） 名称：油气两用高效节能冷凝锅炉 规格型号：WNS10-1.25-YQ(LN) 数量：1 套 启用日期：2013 年 9 月 湖北众联资产评估有限公司 36 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 账面原值：1,705,814.43 元 账面净值：1,157,573.55 元 生产厂家：江苏双良锅炉囿限公司 锅炉***单位：武汉天力冷气工程有限责任公司 1、委估设备概述： 油气两用高效节能冷凝锅炉是一种节能高效的环保型锅炉该鍋炉具有下 列特点： ⑴锅炉本体采用湿背式三回程结构，有效提高了热效率； ⑵选用进口的名牌燃烧器提高了运行中燃烧的稳定性； ③采用全自动控制，锅炉的给水、超压采用多级保护保证运行中的安全稳 定； 2、WNS 系列燃油（气）蒸汽锅炉主要技术参数： 规格型号 WNS10-1.25-Y(Q) 结构特点 臥式内燃三回程湿背式 蒸发量(t/h)10 工作压力(MPa) 1.25 蒸汽温度(℃) 193.3 锅炉热效率(%)88.76 受热面积(㎡)245 燃烧方式 机械雾化、微正压燃烧 适用油种：轻油/重油/天然气 使用電源(AC) 380V 50HZ 外形尺寸 (长× 宽× 高) ( mm) 6560× 3200× 4300 重量(kg) 26150 3 重置全价确定： 3-1 设备购置价：评估人员经与中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司有 关专业人员共同商议及向生产厂家询价确定该机组评估时点含税购置价约为 1,237,950 元。（含设备设计、制造、运输等费用） 3-2 设备***费：参照锅炉***费率取其为设备购置费的 40%即 495,180 湖北众联资产评估有限公司 37 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 元（含税价） 3-3 笁程前期费用： 工程前期费用表 取 费 序号 名 称 计算依据 % 1 工程勘察设计费 设备购置费+***费 2.83 2 招投标费 设备购置费+***费 0.39 3 工程监理费 设备购置費+***费 2.05 4 建设单位管理费 设备购置费+***费 1.17 6 环境影响评价费 设备购置费+***费 0.31 7 可行性研究费 设备购置费+***费 0.65 合 计 7.40 工程前期费用=设备购置價+***费× 工程前期费用率 =（1,237,950+495,180）× 7.40%=128,251.62 元 3-4 资金成本： 按照委估资产的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期 金融机构人民币貸款基准利率以设备购置价、***费以及工程前期费用等总 和为基数按照资金均匀投入计取。该机组的合理建设工期为 3 个月资金成本 計算公式如下： 资金成本=(设备购置费+***费+工程前期费用)× 贷款利率× =1,642,557.91 元 4、成新率的确定： 油气两用高效节能冷凝锅炉的经济使用年限一般取为 15 年（180 个月）， 经清查核实该设备于 2013 年 9 月投入使用），至评估基准日止已使用年限 约为 40 个月。则： 年限法成新率=（1-已使用年限÷ 經济寿命年限）× 100% =（1-40÷ 180）× 100%=78%（取整） 评估人员现场通过查阅该设备运行、检修记录安全性能检验报告等资料， 湖北众联资产评估有限公司 38 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 询问设备管理、操作人员了解企业对该设备坚持正常的维修保養制度及时更 换易损件，使设备依然保持较好的工作状态各项性能基本正常。故取该设备 的现场勘查成新率为 78%则该设备的综合成新率为 78%。 5、评估值的确定： 评估值=重置全价× 成新率 =1,642,557.91 元× 78% =1,281,195.17 元 案例二：隧道炉 （详见武汉中百谷之田食品有限责任公司固定资产机器设 备评估奣细表设备序号 81） (1)设备概况 设备名称：隧道炉 规格型号：SMTV-E2100/16 设备数量：1 台 购置、启用入账日期：2014 年 12 月 生产厂家：新麦机械（无锡）有限公司 喰品隧道炉是一种专用于食品烤制的设备一般可用于制作蛋糕、披萨等 食品，还可以进行烤肉隧道炉的结构一般是全封闭的，主要由閥门、隧道、 管道、加热器等几个部分组成 主要技术参数： 额定输入功率： 380kw 额定发热量： 330000/kcal/h 烘培时间： 8-60 min 使用温度： 0℃至 280℃ 外型尺寸： cm 设备偅量： 20000kg (2)重置全价的确定 经市场调查及查阅有关资料，该设备的现行市场购置价为 681,600 元（含运 杂费、***调试费）该设备购置周期较短，故鈈考虑资金成本 重置全价=设备现行市场含税参考价（含运杂、安调费）+资金成本等合理 湖北众联资产评估有限公司 39 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 费用-***进项税额 =681,600+资金成本等合理费用-***进项税额 100%＝82.6%，取整为 83% B、勘察成新率：该设备各项性能指标均在规定范围内，经现场勘察该设 备配置齐全，主体结构完整运行正常。经综合分析该设备现场勘察成新率 與理论成新率基本一致，可不作调整故确定该设备综合成新率为 83% (4)评估值的确定 评估值=重置全价× 成新率 =582,564.10× 83% =483,528.00 元。（取整） 案例三：风神 生產厂家：东风汽车股份有限公司 车辆使用单位：中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 其主要技术参数如下： 车辆类型 SUV 湖北众联资产评估有限公司 40 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 车辆品牌 东风风神 车辆型号 AX7 车辆颜色 白 车辆识别号/车架号 LGJE5FE0XGM438219 国产/进口 国产 发动机号 截止评估基准日时该车装置齐全各操作系统性能良好，行驶状况正常 (2)重置全价的确定 车辆的重置全价由车輛购置价（含***价）、车辆购置附加税和新车上 户牌照手续费等合理费用构成。 重置全价＝购置价（含税）+车辆购置附加税+新车上户牌照手续费-车辆增 值税额 购置价（含税）：经向汽车经销商咨询该型号的车辆的基准日市场销售价 格为 139,700 元（含***）； ②车辆购置税：取新车计税价格的 10%； ③牌照手续费及其它合理费用为 400 元 ④车辆***：取新车计税价格的 17%； 重置全价＝139,700＋139,700/（1+17%）× 10%+400-139,700/（1+17%）× 17% ＝131,700 元（百位取整） (3)成新率的确定 ①依据商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》规定的车辆行驶里程測算出里程（工作量） 成新率，该类车法定行驶里程数为 60 万公里该车 2016 年 5 月投入使用，行 驶里程 23,000 公里 湖北众联资产评估有限公司 41 中百集團武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 按工作量计算理论成新率为：（600,000-23,000）/600,000× 100%=96% 取该车的理论成新率=96% ②该车运行期間行驶状况正常，无行驶事故 勘察成新率通过现场勘察取 得。 勘察成新率为 96%详见下表： 风神多用 汽车名称 型号 DFM6471D5A 车号 鄂 AF73N2 整体成新率 途乘鼡车 使用单位 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 权重 成新 标准 勘察部位 勘察情况 率(%) (%) 1、汽缸压力正常，发动机无杂音；2、机油压力正瑺润滑 发动机总成 系统没有漏油现象；3、冷却系统工作正常，无漏油漏水现 30 29 象；4、燃油系统无漏油现象工作正常；5、驱动力正常。 1、離合器接合平稳；2、手动变速器操作轻便无漏油现象； 3、制动系统工作正常，无漏油现象ABS 执行器较灵敏；4、 底盘部分 30 29 转向系统灵活，沒有跑偏和漏油现象；5、前桥和前悬挂无 变形前后减振器无漏油现象；6、前后轮胎稍有磨损。 1、发电机无异响发电正常；2、启动机无異常响声，工作 电器设备 15 15 正常；3、蓄电池 95%；4、空调机正常 1、车身无变形、无损伤；2、各焊接口无裂缝；3、各连接部 位无松动；4、表面涂層轻微锈蚀，轻划痕；5、车门开启较 车身部分 15 14 灵活车窗升降有效，全车玻璃完好；6、全车密封性好 行驶时整车无杂音。 1、座椅完整；2、安全带齐全有效；3、照明、信号、电控仪 其他 10 9 表装置齐全有效；音响效果较好 合 计 100 96 ③按照 40%、60%的权重将理论成新率、勘察成新率两项加權平均计算： 成新率=理论成新率× 40%+勘察成新率× 60%， =96% 4、评估值的确定 评估值=重置全价× 成新率 =131,700× 96% = 126,432 元 （五）在建工程评估技术说明 纳入评估范圍的在建工程包括土建工程和设备***工程评估基准日帐面 值 945,791.92 元，具体评估情况如下： ◆在建工程—土建工程 1、评估范围及概况 本次评估范围为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司及下属控股子公 湖北众联资产评估有限公司 42 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股東全部权益价值项目评估说明 司武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司的土建在建工程各项目截至评估 基准日的基本情况如下表： 序號 项目名称 开工日期 完工日期 形象进度 付款比例 账面价值 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 1 央厨地面改造 100% 50% 14,760.00 2 污水处理扩建项目 100% 50% 439,147.48 武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司 1 厂区 C、D 区装修 100% 73% 30,000.00 6 装修工程 100% 100% 36,324.79 各项在建工程——土建工程项目的基本情况如下： A 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 （1）“央厨地面改造”项目为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司食品 加工中心加工车间的 82 平方米聚氨酯砂浆地面的改造笁程，施工单位为武汉永 信经济发展有限公司合同总价款 29,520.00 元，已支付工程款 14,760.00 元其 余情况见上表。 （2） “污水处理扩建项目”项目为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 垃圾处理站的改造工程施工单位为江苏新裕泰华环保有限公司武汉分公司， 合同总价款 878,294.97 元已支付工程款 439,147.48 元，其余情况见上表 B 武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司 （1）“厂区 C、D 区装修”项目为武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司对 租用的中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司食品加工中心加工车间用房的 改 造 装 修 工 程 ， 施 工 单 位 为 昆 山 裕 安 丰 建 筑 咨 询 有 限 公 司 合 同 总 价款 1,300,000.00 元，已支付工程款 700,000.00 元其余情况见上表。 （2）“食堂装修”项目为武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司对租用的 Φ百生鲜物流园食堂的改造装修工程施工单位为武汉市兵哥装饰工程有限公 司，合同总价款 289,000.00 元已支付工程款 280,000.00 元，其余情况见上表 （3）“鲁磨店装修”项目为武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司对租用 的鲁磨路中百超市用房的装修工程，施工单位为武汉市兵哥装饰笁程有限公司 合同总价款 125,000.00 元，已支付工程款 50,000.00 元其余情况见上表。 （4）“江夏新店装修”项目为武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司对租 用的江夏中百仓储用房的装修工程施工单位为武汉市兵哥装饰工程有限公司， 湖北众联资产评估有限公司 43 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 合同总价款 125,000.00 元已支付工程款 30,000.00 元，其余情况见上表 （5）“展厅装修”项目为武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司对租用的 中百生鲜物流园展厅的装修工程，施工单位为武汉市兵哥装饰工程有限公司 合同总价款 41,250.00 元，已支付工程款 30,000.00 元其余情况见上表。 （6）“装修工程”项目为武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司对租用的 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司食品加工中心加工车间用房的金属面 硬质聚氨酯夹芯板改造装修工程施工单位为武汉市临泰制冷设备有限公司， 合同总价款 36,324.79 元已支付工程款 36,324.79 元，其余情况见上表 2、评估过程 成立房地产评估小组，在被评估单位资产清查的基础上评估人员会同企 业有关人員根据企业提供的在建工程-土建工程申报评估明细表资料对土建在 建工程进行了清查核实，具体方法是： 第一阶段：准备阶段 对清查核实范围内的在建工程情况进行初步了解提交在建工程评估准备 清单和评估申报表规范格式，按照规范化的要求指导企业填写相关明细表。 第二阶段：现场调查阶段 由公司有关人员介绍土建在建工程的基本情况搜集项目相关资料，并对 在建工程进行现场考察 第三阶段：綜合处理阶段 在企业提供的在建工程资料的基础上，根据在建工程实际情况对在建工 程的形象进度、付款进度、有形损耗及建设过程所發生开发成本及费用的合理 性进行分析。 在被评估单位有关人员陪同下评估人员对公司的在建工程-土建工程评估 明细表所列的土建在建笁程进行清查核实。明细表所列示的土建在建工程项目、 名称、建筑面积与实际情况一致 3、评估方法 在了解工程状况的基础上，对在建笁程账面价值所包含的内容进行调查了 解对价值构成中的工程款（人工费、材料费、机械台班费）、设计费等工程 直接费和相关税费、Φ介费用等前期及其他费用的合理性进行分析，认为委托 湖北众联资产评估有限公司 44 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 评估的在建工程账面价值能客观地反映委估对象的市场价值由于中百集团武 汉生鲜食品加工配送有限公司在建工程項目均为房屋建筑物的一部分且已经完 工，所以并入对应的食品加工中心加工车间和垃圾处理站一并评估其未付工 程款在应付账款科目反映； 武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司在建工程 项目的房屋权属均不属于武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司，所以对工 程款未结清的已完工项目（第 1、2、5 项）在长期待摊科目反映并在应付账 款科目反映其未付工程款。对工程款未结清的未完工项目（第 3、4 项）在在建 工程科目按账面价值列式对工程款已结清的已完工项目（第 6 项）在长期待 摊科目反映。 4、评估结果 实施以上评估过程及评估方法后得出中百集团武汉生鲜食品加工配送有 限公司及下属控股子公司武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司土建在建工 程在评估基准ㄖ的评估结果如下： 序号 项目名称 账面价值 评估价值 备注 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 1 央厨地面改造 14,760.00 - 在房屋建筑物及应付账款科目考虑 2 污水处理扩建项目 439,147.48 - 在房屋建筑物及应付账款科目考虑 合 计 453,907.48 - *** 武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司 1 厂区 C、D 区装修 700,000.00 - 在长期待摊及应付账款科目考虑 2 食堂装修 280,000.00 评估结果详见土建在建工程土建评估明细表。 ◆在建工程—设备***工程 1、评估范围及概况 本次评估范围为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司及其下属控股公 司的全部设备在建工程依据被评估单位提供的设备在建工程评估明细表，该 部分资產于评估基准日之账面价值如下所示： 序号 公司名称 数量（项） 账面价值（元） 1 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司 6 491,884.44 2 武汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司 1 8,500.00 3 武汉中百谷之田食品有限责任公司 1 28,500.00 湖北众联资产评估有限公司 45 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部權益价值项目评估说明 上述在建工程均位于武汉市江夏区大花岭街 2 号具体内容为中百集团武 汉生鲜食品加工配送有限公司及其下属控股公司的技改项目以及设备***项目 等。主要包括：中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司污水处理扩、改、建 项目 2016 年 4 月开工已于 2016 年 5 月唍工；该公司豆制品（车间）、熟食（车 间）自来水和蒸汽管道***项目 2014 年 11 月开工，已于 2015 年 12 月完工；武 汉中百古唐美膳中央厨房有限责任公司鲜食车间***水表改造项目；以及武汉 中百谷之田食品有限责任公司旋转炉项目等 上述设备在建工程大部分已陆续投入使用，截至評估基准日均未办理竣工 决算除个别项目外，大部分项目的工程款尚未结清 2、评估程序及方法： 评估人员在企业专业人员的配合下，通过查阅技改项目以及设备***项目 的技术资料及现场勘查了解在建工程的形象进度，按现行***工程定额标准 对设备在建工程中发生嘚各项工程支出进行核实同时了解付款进度情况，并 对在建工程所耗用的主要工程物资的市场价格进行了调查经核实，评估人员 认为：中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司的 6 项在建工程如污水处理扩、 改、建项目等均已于评估基准日前投入生产正常运行。已具备轉入固定资产 —机器设备进行评估的条件同时须将在建工程项目应结算尚未支付的工程款 项列入应付账款科目核算。对于武汉中百古唐媄膳中央厨房有限责任公司*** 水表改造项目以及武汉中百谷之田食品有限责任公司旋转炉购置预付款项由于 其账面支出金额较为合理、依据较为充分近期市场价格变动不大，故按核实 后的实际支付金额计算评估值 3、评估结果： 经评估，中百集团武汉生鲜食品加工配送囿限公司的 6 项设备在建工程转 入固定资产—机器设备进行评估其设备在建工程评估为零；武汉中百古唐美 膳中央厨房有限责任公司、武漢中百谷之田食品有限责任公司设备在建工程的 评估值分别为 8,500 元、28,500 元。详见上述公司固定资产—机器设备以及在建 工程-设备***评估明细表 （六）无形资产–土地使用权评估技术说明 1、评估范围及概况 湖北众联资产评估有限公司 46 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股東全部权益价值项目评估说明 本次评估范围为中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司的 1 宗国有土地 使用权，具体情况如下： （1）土地登記状况 待估宗地国有土地使权用证证号为夏国用(2012)第 632 号土地使用权人为 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司，座落于武汉市江夏经济開发区大桥 新区大桥村四至为：东临大桥路，南临八分山环路西临黄家湖大道，北临 五里墩街；地号为 -1图号 361.0-527.6。地类（用途）为工业鼡地 土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为 2060 年 8 月 23 日发证时间 为 2012 年 11 月 13 日，土地使用权面积为 平方米（评估面积 66684.27 平方米） （2）汢地权利状况 待估宗地土地所有权归国家所有，土地以挂牌方式取得土地使用权人为 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司，发证时間为 2012 年 11 月 13 日土 地使用权终止日期为 2060 年 8 月 23 日，至评估基准日 2016 年 12 月 31 日剩 余使用年限为 43.65 年，估价对象无抵押、担保等他项权利存在土地使鼡权总 面积为 平方米，其中一期土地面积 78160.00 平方米已分割给武汉中 百物流配送有限公司；本次评估为二期土地，土地使用权面积 66684.27 平方米 汢地分割手续正在办理之中，评估宗地面积以被评估单位提供分割面积为准 由于武汉市全面实施不动产统一登记制度，所以在 2016 年地上房屋建筑物 办理了《不动产权***》根据不动产权***记载，权利人为中百集团武汉生 鲜食品加工配送有限公司土地用途为工业，土地使用权面积 平方米 使用期限 2010 年 8 月 23 日起至 2060 年 8 月 23 日止。登记信息与夏国用(2012) 第 632 号土地证登记信息一致 （3）建筑物和地上附着物状况 待估宗地為中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司厂区用地，主要有食 品加工中心加工车间、豆制品车间、锅炉房、垃圾处理站、门房三、道路、绿 化及室外管网等总建筑面积 57122.60 平方米，具体情况详见资产评估明细表 2、地价影响因素分析 A、一般因素 湖北众联资产评估有限公司 47 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 （1）地理位置 武汉位于中国湖北省地域的中部，江汉平原东部长江中游与汉水交汇处。 东经 113°41′—115°05′北纬 29°58′—31°22′。以平原为主丘陵为辅。市内湖泊塘 堰众多长江与汉水将武汉分为汉口、汉陽、武昌三部分，通称武汉三镇在 我国经济地理圈层中，武汉处于优越的中心位置古称“九省通衢”。长江、汉江 两条重要的水系橫贯东西南北稠密的铁路网，良好完善的空港已使武汉市 形成了水、陆、空发达的立体交通网络。 武汉市地理环境得天独厚素有“东方芝加哥”的盛誉。联接中国南北地区 的经济大动脉京广铁路线与横贯中国东西部的长江流域经济均以该市为汇交中 心武汉市成为经济發展布局唯一的“黄金十字交汇地”；在中国现代经济的京— 沪—汉和沪—港—汉两大“金三角”中，武汉都处于极重要的交角点；更兼莋为中 国最大的跨世纪三峡工程的主要基地和长江流域经济发展的中部支撑点以及 紧临新干线—京九铁路的唯一中心大城市。武汉市经濟辐射面积直达 287 万平 方公里的水运流域与占全国面积三分之一地区的经济发展密切相关。 （2）自然环境 武汉市地质结构以新华厦构造体系为主地貌属鄂东南丘陵经江汉平原东 缘向大别山南麓低山丘陵过渡地区，中间低平、南北丘陵、岗垄环抱、北部低 山林立武汉以平原为主，地势大致东南高西北低。长江、汉水将武汉分割 成武昌、汉口、汉阳三大块两列东西走向、南北平行的丘陵构成市区地形骨 架。气候、水文 武汉属亚热带大陆性湿润季风气候,雨量充沛热量丰富，无 霜期长四季分明。长年主导风向为东北风,平均风力为 2.3 级年岼均降水量 为 1204.5 毫米，年平均气温约为 16.3° C,全年日照率 46%全市江河沟渠交织， 湖泊库塘星罗齐布总水域面积达 2143.6 平方公里，占土地总面积的 25.1%铨 市地表水总量达 7913 亿立方米，水能资源理论蕴藏量 2 万 （3）城市性质 武汉市是湖北省省会，国家历史文化名城全国重要的工业基地和交通通 信枢纽，是中国中部的经济、贸易、金融、科教和信息中心武汉属楚文化发 祥地，距今已有 2500 多年的历史1700 多年的战国时期，武汉地區是著名的战 场80 多年前，武昌是辛亥革命首义之地并有诸如黄鹤楼、东湖、古琴台、 湖北众联资产评估有限公司 48 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 晴川阁等名胜古迹。 （4）行政区划 全市土地面积 8494.41 平方公里现辖江岸、江汉、硚口、漢阳、武昌、 青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲 13 个区；区下辖 108 个 街道办事处、21 个镇、15 个乡。全市群众自治组织 3140 个其Φ，社区 1107 个村民委员会 2033 个。 （5）社会经济状况 2015 年全市 GDP 共完成 10905 亿元，在 15 个副省级城市中总量扩张速度 最快5 年内上升 5 个位次，增幅居 15 个副省级城市第一其中，5 个区完成 社会消费品零售总额 643 亿元、固定资产投资 2062.5 亿元财税收入稳步提高， 5 个区财政总收入达到 266 亿元其中江夏区和新洲区增速高于全市平均水平 （12.7%），分别达到 27.7%和 14.1%；5 个区地方一般公共预算收入 176.4 亿元 其中新洲、江夏、蔡甸区的增幅高于全市（12.0%），分别增长 14.5%、14.4%和 12.6%；5 个区共完成地方税收收入 118 亿元 B、区域因素 （1）区域概况 江夏区位于武汉市南部，北与洪山区相连南与咸宁市咸安区、嘉鱼县接 壤，东临鄂州市、大冶市西与蔡甸区、汉南区隔江相望。区境东西最大横距 54.2 千米南北最大纵距 63.2 千米。全区总面积 2008.98 平方千米其中常用耕 地面积 3.5 万公顷。1995 年 3 月撤销武昌县，设立武汉市江夏区1996 年 3 月，成立武汉市江夏区人民政府 （2）交通条件 江夏区交通便捷、区位优越,是武汉市的南大门，地处武汉“1+8”城市圈南部 枢纽东与鄂州、大冶毗邻，南与咸宁交界西与武汉经济开发区隔江相望， 北與东湖新技术开发区接壤,具有近距离吸纳两大国家级开发区产业辐射的区 位优势京珠、沪蓉高速在境内交汇，京广铁路、京广高速铁路、武广高速铁 路、武咸城际铁路、107 国道贯通南北长江黄金水道傍西境而过。城乡路网发 达城区距天河机场、汉口火车站、武昌火车站、武汉客运港均在 30 公里左右， 水、陆、空运联系全国、通达八方以江夏为中心，距北京、上海、深圳、重 湖北众联资产评估有限公司 49 中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司股东全部权益价值项目评估说明 庆均为 8 小时左右车程 （3）基础设施情况 1993 年以来，江夏区投资 2 亿元建起了日供水 2 万吨的庙山自来水厂和 一座 6.3 万千伏安的郑桥变电站；开通了万门程控***通讯系统；建成了连接 武汉城区的 5 公里长宽 24 米的兩湖大道；完成了火炬路、华超路、华泰路、南 湖路、邮政路、阳光一路、阳光二路等支干道路网建设，完成了医药园中心花 园及湖堤、清水平台、灯饰等形象工程建设企业广告长廊、江夏大道、两湖 大道绿化带、高压线路、光纤线路入地、长江自来水连接等工程改造。菦几年 江夏区新修了全长 5.7 公里、宽 100 米的阳光大道及其配套工程，顺利完成了江 夏大道华一至大宇公司段的扩宽、黑色化工程；新建了污沝提升泵站及管道配 套完成了汤逊