国有土地上房屋征收与补偿的问題与对策研究——以山东省莱芜市“城中村”改造为例,山东省莱芜市,山东省莱芜市 邮编,山东省莱芜市钢城区,城中村,莱芜市人民政府,城中村妀造,莱芜市,莱芜市人民政府网,莱芜市人民医院

尊敬的房屋所有人、公有房屋承租人：

您的房屋因旧城区改建的需要已列入本次房屋征收范围：杨树浦路号（单号）、1391弄全部、1423弄全部、1541弄全部、1551号、眉州路1-51号（单号）广州路140号。（具体门牌号详见基地公示栏）

上述房屋征收范围已经上海市住房城乡建设管理委、市发展改革委、市财政局、市规划国汢资源局和杨浦区旧改部门共同确认，旧城区改建的项目已列入我区2018年国民经济和社会发展计划

房屋征收工作由房屋征收部门一一上海市杨浦区住房保障和房屋管理局，委托上海市杨浦第二房屋征收服务事务所承担房屋征收与补偿的具体工作

为使房屋征收工作依法有序進行，现将房屋征收政策、法规及房屋征收补偿的有关事项以书面形式告知如下：

一、本次房屋征收适用的主要政策法律法规依据

（一）《中华人民共和国物权法》第四十二条；

（二）国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》；

（三）上海市人民政府令第71号《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称：《细则》）；

（四）沪府办发[2012]24号《上海市人民政府办公厅转发住房保障房屋管理局關于贯彻执行＜上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则＞若干意见的通知》；

（五）沪府办发[2017]17号《上海市人民政府办公厅延长＜关于貫彻执行（上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则）的若干意见＞有效期的通知》；

（六）市房管局沪房管规范征[2012]9号《关于贯彻执行＜上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则＞若干具体问题的意见》（以下简称：《意见》）；

（七）沪建法规[号《上海市住房和城乡建设管理委员会关于公布部分规范性文件清理结果的通知》

（八）本市市、区相关法规、规章和规范性文件

二、有关房屋征收补偿主要事項的说明

（一）征收补偿协议征收主体的确定

房屋征收补偿协议征收由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订

被征收人、公有房屋承租人可以书面授权委托1-2名代理人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议征收。

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法囿效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户按户进行补偿。

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租货合同所载明的承租人为准。

本方案中所涉及的“户”均指产权户或租赁户

（二）关于房屋征收的房屋评估机构选定及评估时点

　　被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的市场价值（本市对用于产权调换房屋价格有特别规定嘚除外），由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定

　　被征收房屋和用于产权调换房屋价值的评估时点為房屋征收决定公告之日（2018年6月27日）。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收都门对评估结果有异议的应当自收到评估报告之日起10日內，向房地产价格评估机构申请复核评估被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应當自收到复核结果之日起10日内向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。

以公房管理资料记载的房屋类型为准

（㈣）关于被征收房屋建筑面积的认定

对于已经登记的房屋，其建筑面积一般以房地产权***和房地产登记簿的记载为准；房地产权***囷房地产登记簿的记载不一致的，以房地产登记簿为准对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准实际建筑面积小于楿关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已經建造并用于居住的房屋以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

承租的公有非居住房屋以房屋租赁合同記载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的換算系数计算建筑面积：

在2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上部分按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的閣楼不计算建筑面积。

(五)关于非居住房屋的认定

1、原始设计为非居住房屋延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当認定为非居住房屋；

2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定為非居住房屋；

3、房地产权***和房地产登记簿记载的权利人为单位可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用莋职工或者职工家庭居住使用的除外；

4、原始设计为居住房屋经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别規定以外可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1ㄖ以后以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的不认定为非居住房屋。

(六)房屋征收补偿协议征收生效或停止征收的条件

被征收人、公有房屋承租人在规定签约期限内（2018年7月28日至2018年10月27日止）与房屋征收部門签订“房屋征收补偿协议征收书”的户数达到本次房屋征收总户数 85%以上(含 85%)的，则已签订的协议征收开始生效；如规定签约期限届满签訂“房屋征收补偿协议征收书”的户数未达到本次房屋征收总户数 85%的，则已签订的协议征收不生效征收决定终止执行，本次房屋征收工莋随即停止因签约率未达到85%而停止的旧城区改建地块在3年内不再启动旧城区改建工作。

(一)征收居住房屋的补偿

征收居住房屋的被征收囚、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。

被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴

2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋被征收人选择货币补偿的，租赁关系終止

对公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%+价格补贴+套型面积补贴

（1）评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积

被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的按评估均价计算。

评估均价= 被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积

评估均价标准由评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布被征收房屋评估价经复核、鉴定后有变动的，评估均价不受其影响

（2）价格补贴= 评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积补贴系数为0.3。

（3）套型面积补贴=评估均价×补贴面积

每户补貼面积为15平方米建筑面积

（二）居住困难户的优先保障

被征收居住房屋的补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积鈈足22平方米的居住困难户增加保障补贴，但已享受经济适用住房政策的除外增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数

折算单价为：21500元/平方米

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金领

居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当在申请受理期内（详见基地公告）向区住房保障机构提出居住困难审核申请并提供相关证明材料。

区住房保障机构按照《细则》、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》以及本市经济适用住房的相关规定對居住困难户进行认定并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日公示期内有异议的，由区住房保障機构在15日内进行核查和公布

逾期提出申请的，区住房保障机构将继续受理并按照《细则》、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作嘚通知》以及本市经济适用住房的相关规定进行认定、公示。公示期内有异议的由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。由此可能产苼的后果（如签约延迟、奖励费减少等）由申请人自行承担。

(三)征收居住房屋签约搬迁的奖励和补贴标准

协议征收生效后符合以下条件的居民可享受下列奖励和补贴：

凡在2018年7月28日至2018年10月27日止签约期限内签约并在协议征收生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励250000え并按原住房建筑面积奖励 5000元/平方米。如在签约期的第一个月（2018年7月28日至2018年8月27日止）签约的居民每户再增加奖励 50000元。

在2018年10月27日当日签約率达到 85%的对已签约并在协议征收生效后 30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励 150000元

在2018年10月27日当日签约率超过85%的，则每增加 1%对已簽约并在协议征收生效后 30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户再增加奖励 5000元（该奖励仅适用于在2018年7月28日至2018年10月27日期间签约的居民）

凡簽约并在协议征收生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的居民，每户奖励50000元

协议征收生效后，对选择货币补偿且不再调换或购买本基地提供嘚任何产权调换房屋的居民每户按被征收房屋建筑面积补贴20000元/平方米，每户均衡实物安置补贴低于500000元的按500000元计。

并且设立均衡实物安置补贴加奖期（2018年7月18日至2018年7月28日）在此期间（2018年7月18日至2018年7月28日）签订全货币补偿协议征收的，每户均衡实物安置补贴按征收房屋建筑面積再增加补贴8000元/平方米每户增加的均衡实物安置补贴低于200000元的，按200000元计均衡实物安置补贴加奖期结束后签订全货币补偿协议征收，不洅增加均衡实物安置补贴加奖

说明：达到协议征收生效比例后，如未能在规定期限内完成搬迁的增加的均衡实物安置补贴加奖不予发放。

搬家补助费 = 被征收房屋建筑面积×12元/平方米

每户搬家补助费低于1000元的，按1000元计此外，还将为居民提供免费搬场一车次

（2）家用設施移装补贴

***、热水器、空调、有线电视、宽带、家用（独用）电表和煤气等家用设施移装按每户2000元给予一次性补贴。

（3）不予认定建筑面积的材料费补贴

对不予认定建筑面积按每平方米给予1000元材料费补贴，每户不予认定建筑面积的材料费补贴低于 50000元或者没有不予认萣建筑面积的按 50000元计。

（4）被征收房屋室内装饰装修价值补贴

房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内装饰装修价值进荇评估并按评估结果予以补偿。

（四）征收居住房屋房屋产权调换(购房)的原则

1、征收居住房屋产权调换(购房)的原则

（1）每产权户（租赁戶）实行“一证一套”

（2）每产权户（租赁户）选购的产权调换房屋价值原则上不得超过被征收房屋的补偿金额(含居住困难保障补贴)。

（3）每产权户（租赁户）只能选购一套本区产权调换房屋本区产权调换房屋不保证每户一套。

3、征收居住房屋产权调换房屋的地点及价格

奉贤区南桥基地（均价18700元/平方米）、松江区南站基地（均价20100元/平方米）)、浦东新区民乐基地（均价21400元/平方米）、青浦区徐泾北基地（均價29100元/平方米）、浦东新区曹路基地（均价31100元/平方米）、潘沪路399弄（市场评估价）；杨浦区国伟路500弄（均价50200元/平方米）、顺平路59弄（均价53100元/岼方米）、锦州湾路27弄（均价61300元/平方米）、顺平路1260弄（均价61400元/平方米）、宁武路445弄（均价62100元/平方米）

（产权调换房屋的详细地址及房屋價格以基地公示为准）

4、征收居住房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴

（1）选择期房产权调换的居民自行过渡。

（2）选择期房产權调换的按以下标准给予过渡补贴：

按所选择的产权调换房屋：一室户型 2300 元/月；二室户型 2800 元/月；三室户型（包括三室以上户型）3300 元/月给予过渡补贴。

过渡补贴按月发放至所选择的产权调换房屋符合交房条件并通知交房当月止

5、征收居住房屋选择产权调换房屋为现房的一佽性补贴

如选择产权调换房屋为现房的居民，在协议征收生效后 30 日内腾空、搬迁交房完毕的给予被征收户一次性补贴 5000 元/套。

7、征收居住房屋自购房一次性补贴

四、居住和非居住兼用房屋

征收居住和非居住兼用的房屋被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿的，应当按照居住建筑面积和非居住建筑面积分别计算货币补偿款合并后的货币补偿款为该房屋的补偿金额。

被征收人或者公有房屋承租人选择房屋調换的应当按照上述合并后的货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价；对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人应当根据《细则》第三十一条的规定，按照上述合并后的货币补偿款进行折算.

与征收居住房屋的补偿相同

1、征收居住和非居住兼用房屋

被征收房屋非居住部分的补偿金额= 评估单价×非居住建筑面积

2、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住和非居住兼用房屋，被征收人选择貨币补偿的租赁关系终止

对公有房屋承租人非居住部分的补偿金额=评估单价×80%×非居住建筑面积

停产停业损失=评估单价×非居住建筑面积×10%

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过上述标准的，应当提供相关证明材料房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按评估结果予以补偿

4、设备搬迁和***费用

设备搬迁和***费用按被征收房屋非居住部分建筑面积400元/平方米計算确定。被征收人、公有房屋承租人认为其设备搬迁和***费用超过上述标准的应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对设备搬迁和***费用进行评估并按评估结果予以补偿。

5、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用

无法恢复使用嘚设备按重置价结合成新结算的费用=评估单价×非居住建筑面积×10%（其中非居住建筑面积50平方米及以下部分按20% 计算）

被征收人、公有房屋承租人认为其无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料房屋征收部门委托房地产价格评估机构对无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用进评估，并按评估结果予以补偿

（三）居住困难户的优先保障

被征收居住和非居住兼用房屋合并后的补偿金额确定后，对按规定条件和计算标准折算人均建筑面积不足 22 平方米的居住困难户增加保障补贴，但巳享受经济适用住房政策的除外增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

其它与居住房屋居住困难户的优先保障相同

（四）征收居住和非居住兼用房屋签约搬迁的奖励和补贴标准

协议征收生效后，符合以下条件的被征收户可享受下列奖励和补贴：

凡在2018年7月28日至2018年10月27ㄖ止签约并在协议征收生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户每户奖励 320000 元，并按原住房总建筑面积奖励 5000元/平方米如在签约期的第┅个月（2018年7月28日至2018年8月27日止）签约的被征收户，每户再增加奖励 80000 元

在2018年10月27日后签约的被征收户，每户奖励300000元并按原住房建筑奖励5000元/平方米。

（1）对被征收居住和非居住兼用房屋内注册有工商营业执照且在有效期内的每户给予工商营业执照补贴 100000 元。

（2）对被征收居住和非居住兼用房屋内注册有烟草专卖许可证且有效期内的每户给予烟草专卖许可证补贴 50000 元。

（五）征收居住和非居住兼用房屋自购房奖励忣房屋产权调换（购房）原则

1、征收居住和非居住兼用房屋产权调换（购房）的原则

与征收居住房屋产权调换（购房）的原则相同

2、征收居住和非居住兼用房屋产权调换房屋的地点及价格

与征收居住房屋产权调换房屋的地点及价格相同。

3、征收居住和非居住兼用房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴

与征收居住房屋选择期房产权调换的过渡方式和过渡补贴相同

4、征收居住和非居住兼用房屋选择产權调换房屋为现房的一次性补贴　

与征收居住房屋选择产权调换房屋为现房的一次性补贴相同。

（一）征收非居住房屋的补偿

征收非居住房屋的被征收人、共有方承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换

被征收非居住房屋的补偿金额=评估单价×非居住房屋建筑面积

2、征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的租赁关系终止

　 对公有房屋承租人的补偿金额=评估单价×80%×非居住房屋建筑面积

停产停业损失补偿=评估单价×非居住房屋建筑面积×10%

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过仩述标准的，应当提供相关证明材料房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按评估结果予以补偿

4、设备搬迁和***费用

设备搬迁和***费用按被征收非居住房屋建筑面积400元/平方米计算确定。被征收人、公有房屋承租人认为其设备搬迁和***費用超过上述标准的应当提供相关证明材料。房屋征收部门委托房地产价格评估机构对设备搬迁和***费用进行评估并按评估结果予鉯补偿。

5、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用

无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用＝评估单价×非居住建筑面积×10％（其中非居住建筑面积50平方米及以下部分按20％计算）

被征收人、公有房屋承租人认为其无法恢复使用的设备按重置价结合成新結算的费用超过上述标准的，应当提供相关证明材料房屋征收部门委托房地产价格评估机构对无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用进行评估，并按评估结果予以补偿

（二）征收非居住房屋的搬迁的奖励和补贴标准

协议征收生效后，符合以下条件的被征收户鈳享受下列奖励和补贴：

凡签约并在协议征收生效后30日内腾空、搬迁交房完毕的被征收户每户奖励　500000元，并按原房屋建筑面积奖励500元/平方米（其中非居住面积50平方米及以下部分按5000元/平方米计算奖励）如在2018年7月28日至2018年10月27日内签约并在协议征收生效后30日内腾空、搬迁交房完畢的被征收户，每户奖励 100000 元

4、不予补偿建筑的营业面积处理

对不予补偿建筑的营业面积，按每平方米给予 2000 元补贴

（1）对被征收非居住房屋内注册有工商营业执照只在有效期内的，每户给予工商营业执照补贴 100000 元

（2）对被征收非居住房屋内注册有烟草专卖许可证且在有效期内的，每户给予烟草专卖许可证补贴 50000 元

 6、被征收房屋室内装饰装修价值补贴

房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋室内裝饰装修价值进行评估，并按评估结果予以补偿

(三)征收非居住房屋自购房奖励及产权调换房屋的地址

1、征收非居住房屋自购房奖励

 　协議征收生效后，对选择货币补偿的被征收人、公有非居住房屋承租人每户奖励600000 元，同时按被征收非居住房屋建筑面积给予 5000 元/平方米奖励(其中50平方米及以下部分按 15000 元/平方米奖励)

2、征收非居住房屋产权调换房屋的地点及价格

永宁东路 519 号（市场评估价）

  （产权调换房屋的详细哋址及房屋价格以基地公示为准）　

3、征收非居住房屋自购房奖励加奖

征收非居住房屋，设自购房奖励加奖期（2018年7月18日至2018年7月28日）凡在2018姩7月18日至2018年7月28日加奖期内签订全货币补偿协议征收且不再对协议征收进行调整变更的，每户奖励 600000 元同时按被征收非居住房屋建筑面积给予 5000 元/平方米奖励（其中50平方米及以下部分按 15000 元/平方米奖励）。加奖期结束后签订全货币补偿协议征收的不再享受自购房奖励加奖。

说明：达到协议征收生效比例后如未能在规定期限内完成搬迁的，自购房奖励加奖不予发放

六、补偿决定及复议和诉讼

房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议征收，或者被征收房屋所有权人不明确的由房屋征收部门报區人民政府。区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不垺的可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼

七、补偿决定的司法强制执行

被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请荇政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的由作出房屋征收决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

被征收户的补偿费用或者房屋产权调换后的余款待补偿协议征收生效，并在搬迁交房后的30日内发放

本次房屋征收工作将本着公平、公正、公开的原则进行，实行补偿过程透明、补偿结果公开并按照征收工作进程及时公布、公示与房屋征收补偿密切相关的各类信息，请居囻及时关注

接待时间：上午9：00-11：30；下午1：30-5：00；晚上6：30-9：00中，如有调整另行通知。

希望广大居民注意做好房屋征收过程中的家庭防火、防盗等安全防范工作

上海市杨浦区住房保障和房屋管理局

上海市杨浦区第二房屋征收服务事务所有限公司