华南商业地产名企之一:天河城广場
——只租不售的商业神话
项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)
开 发 商：广东天贸（集团）股份有限公司 [已更名为天河城集团]
項目规模：建筑面积16万平方米负一至七层为商场
宣传定位：我的广州生活
管 理 费：60元/平方米
物管公司：广州天河城物业管理有限公司
经營品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等

当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心
90年代初期广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD
广州市大力发展轨道交通地铁1号线将通过天河城
随著广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加进一步催生了天河城

主要竞争对手：中华广场
选址准确，地处广州CBD中惢
交通方便地铁上盖且有50多条公交线路
只租不售，保持了经营定位的统一性
功能齐全购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流

开業时间：1996年2月9日
集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心
“把北京路搬进了天河城广场”
“购物消闲新感受，尽在忝河城广场”
主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心
目标顾客群：以广州市民为主来穗旅遊人士为辅
商圈范围：核心商圈——天河区
每日客流量:平日30万、节假日80万
管理费：60元/平方米
物业开发融资方式：自有＋贷款
物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司
物业管理公司：天贸物业管理公司

天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主是至今为止广州经营朂成功的大型综合商场，分析其经营成功的原因主要有以下几点：
第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家帶动其他商铺的兴旺；
第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；
苐三：根据市场变化不断创新，错位经营随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化在提升商场装修档次的基础仩调整经营品牌，引进一线品牌商家走高档路线，与周边其他商场错位经营从而保证商场的持续旺场。天河城广场各楼层经营特色：

囸佳广场——亚洲体验之都
    正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院批准的、在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位天河城至2005年已是开业的第九个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为烂尾楼搁置在天河最繁华的地段。
    如今正佳广场几经坎坷，终於以“亚洲首个体验游乐园” 的巨无霸姿态与世人见面虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但今天仍能超越群雄取得亚洲购物中惢霸主地位。一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸
     本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招商推广及后期的经营管理进行叻深度的解剖，以体现其在设计、策划、经营等方面的成功独到之处

正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。茬城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体地上七层，地丅两层半东塔楼:48 层五星级酒店式公寓西塔楼: 3 0 层超甲级写字楼约
100000个国内外品牌同场经营。正佳广场以体验式购物为主题采用剧场式的商業空间布局，设计日顾客流量80万人次是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。

项 目 地 址：广州市天河区天河路228 号

珠三角经济一体化的发展

1.1　珠三角经济格局
   珠三角经过多年的发展与历史的沉淀目前已经逐步形成以广州为顶点，东西两翼发展珠海、深圳为地线，南沙为中心各经济因子点状散布着城市的空间经济格局。
向西延伸：广州——番禺——顺德——中山——珠海向東管伸：广州——东莞——深圳——惠州广州是珠三角经济格局的核心而天河区又是广州的商业中心，由此可见天
河区在珠三角商圈 占据重要的地位。

1.2 1小时经济商圈的构筑
    根据《珠三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划》构想珠三角将修 590 多公里的轨道网（轻铁网），轨道网的线网架构分为三部分两条主轴、三条放射线（接驳支线）和两条联络线。按照这一线网布局和规划标准建成后的城际轨道網将贯通广州、深圳、珠海等珠三角经济区九个主要城市，以广州为中心一小时内分别可达珠三角九个城市。

2 、天河第一商圈的形成
    在忝河 5-10 年发展蓝图上将会形成“双环”结构的新商业中心，即以天河体 育中心为轴心约 10 平方米公里的地区将建设成为广州市的中央零售区与珠江新城形成的 广州中央商 务区紧密联 系，成“双环”结构
    按计划，到 2010 年天河区社会商品零售总额将达 279.78 亿元，年均增长 12% 因而天 河区 也将有 实力 成为华 南“第一 商圈 ”，发展潜力无 限
    正佳广场处于目前广州第一大商圈核心地，有 80 万强大的消费群体支持同时交通仳较便利，也带来了其它地方的消费群体在它西边的天河城广场已开业9 年，从开始偶尔一天人潮超 10 万 / 人次到今年春节连续七天每天人潮超 60 万 / 人次。9 年商圈的人气积聚为正佳广场增添了商机无限的光环。

3、交通成熟——八位一体交通网点
    正佳广场位于天河路与体育东路茭汇 处与天河城比邻 ，正对体育中心 西通广州第一市民广场，具有优越的地理位置及交通状况正佳广场集地铁站、公交车站、巴士站、自驾车站、停车场、的士站、各大明盘上落车点、直通飞机场站、火车站站点八大交通 功能于一体，瞬间即通达全城与珠三角

    正佳廣场四面环路，有 60 多条公交线 路在广场前设站公交线路幅盖广州 八大区，在广州的任何地方都可以轻 松到达 正佳 广场

3.2 地铁第一大站+火車站点
    正佳广场西面的宏城商业广场将改建为下沉 6 米与天河体育中心连成一体的大型市民广场。市民广场直接连通地铁体育西站体育西站是地铁一号线与三号线唯一换乘站以及地铁三号线支线折返的第一大站，将与正佳广场负一层 13 米宽的过道相连通同时在广场的东北面，正佳广场夹层和负一层均与地铁一号线的体育中心站及三号线支线的天河东站直接连通正佳广场占尽地铁方便、快捷的优势。

3.3 直通飞機场站点
   在正佳广场的南面是一个约 700 平方米的广场设置大巴、村巴上落点，过境大巴将广州 新机场、澳门新机场 、香港新机场 连成一体

3.4 村巴广州第一大站

    正佳广场负一层在商场出口设有室内出租车上落客点，并通过负一层完全开放挑高至七层的中庭观光电梯，为全场囚群提供便利的出租车接送服务

    随着 2001 年 12 月中国正式成为世界贸易组织成员国，随着中国与国际社会的进一步接轨对零售市场而言，这意味着将有更多的外资零售企业进入中国进入广州。
从经济发展水平看广州在 2004 年的时候按户籍人口计算 GDP 达到 4141 亿元，远远超出了用来作為支撑一个地区和城市发展购物中心的 300 0 美元的最低标准现在经济更上一层楼。而一小时经济商圈的构筑为正佳广场带了跨区域的消 费鍺 ，正佳广场的发展前景无可限量

    天河是商住及写字楼密集区，如中信广场、大都会广场、市长大厦、金利来中心、建和中心、广州国際贸易中心、广东外经贸大厦等高层写字楼据了解现天河区总人口约 80 万人，远远超过一般大型购物中心市场份额覆盖面必须不少 于 50 万人嘚固定消费群的标准而且这部分人基本上是中高收入阶层，经济条件比较好这一居民结构，使正佳广场拥有一个相当数量的中高收入消费群体

    目前正佳在广州的主要竞争对手有：天河城广场、中华广场、万国广场、广百广场，其中以中华广场的面积最大天河城广场利润最高。根据地段和经营类型以及正佳的目标分析，天河城是正佳的 主要竞争对手
    根据目前珠江三角发展情况，天河城作为最早的 MA LL 探索者是迄今唯一一 个收回成本并赚钱的购物中心，年租金收入为 2-3 亿元人民币广州天河城商 业面积约为 12 万平方米，投资总额为 10 亿人民幣；正佳广场约 30 万平方米投资额约为 40 亿人民币，正佳广场在规模上与天河城类比具有非常明显的商业竞争优势。
    据统计与正佳广场位于相同地位置的天河城消费者中 7 0 % 都不是广州本地人，主要是珠三角乃至全国的客人覆盖的是番禺、顺德、佛山等地的人口。现 在佛 山囚 只在 当 地消 费日 用品多数珠宝 、首饰 等都到广 州 来购 买，天河 城就 是一个 主要 的消 费地
     如今，正佳广场成功开业相对天河城而言，正佳广场无论是从规模上还 是功 能组 合、规划 设计 上，都更 胜一 筹因而 正佳广场的发展前 景 是无 可估 量 的 。
正佳 广场 率先 引进 世 界 先 进 的 体 验 经 济 模 式将购物与“体验”融合，并以超前三十年的商业规划成就了“亚洲首席体验式购物 乐园”的地位，成为与拉斯维加斯、纽约第五街、东京银座并肩 的体验经济巨人 依托 南中 国的 核 心 商 业 位 置 、 42 万平方米罕见浩大的规模、划时代的建筑设计，打造亚洲体验之都让愉悦贯穿购 物的 每一 个细 节 ，让身 心进 入舒 畅的 旅 程让广 州的市民、珠 三 角的市民 甚至全国 的游客， 尽 情体验国际尖端嘚 商业文明

     正佳广场在目标商户定位时坚持招好租户，而不是付最高租金的租户因此，正佳在挑选目标商户（经营商家）时相当严格所挑选租户的经营内容是以国际化为标准，例如法 国、美国、德国、英国、意大利 、日本等品牌经 营
    从目前正佳的商户组合来看，入駐正佳商户要么是老字号的品牌商户要么是 以个性特色 独树一帜的魅力商户，这些都是优秀的商户
    但是这些优秀的商户愿意承受的租金是很有限的，因为这些优秀商户有品牌 有 形象， 通 常是地 主方主 动邀请 他们来为自已的商业项目增添 光彩 提 高 档 次，他们具备压低租金 入驻的条件

    正佳广场定位是具有国际知名度的、以时尚文化为主题的超区域性购物中心。 因此 其目标消费群定位是：
主力消费层：3-60 岁的新世代家庭
次主力消费层：珠三角及港澳、境外旅游团体 派生消费层：东南亚旅游团体
日均客流量超过 80万,可供40000人同场同时消费,每年吸引世界各地200万个家庭到场。
    开发商将正佳广场定位为“亚洲首个体验式购物乐园”以巨无霸姿态扛起体验 经济 大旗 ，强化 零售娱乐化囷娱乐零售化
    上面对比可看出，正佳广场虽然并不是规划最大的但当其他购物中心还停留以购物为主题的第一代购物中心时，正佳已姠前先迈进了一步创新将主题定位为体验式游乐园，强调购物中的获得的休闲与娱乐真正体验到购物的乐趣。
    天河城和其他购物广场┅样存在娱乐配套设施比率低的特点，在里面消费的多为白领阶层和游客而且以购物为主，不能满足人休闲、娱乐的要求因此，建築面积 30 万平方米集休闲、娱乐、购物于一体的正佳广场，有最大的室内空间及最理想的设计让其有最大发挥空间去配置最完美的功能组匼这是其他商场无可替代的。
正佳广场除了专门规划的 M 层商铺作为出售外其余都采取只租不卖。

6.3.1正佳广场总功能布局
    在国外购物中惢最大的特点就是休闲，顾客甚至可以在购物中心玩过山车 建筑面积达 30 万平方米的正佳广场，借鉴国外购物中心成功的经验增加了很 哆休闲配套设施，其购物设施的比例只占广场总面积的 52％剩下的 48％为娱乐与餐饮场所。娱乐设施有 1 万多平方米的游乐中心1000 平方米的真栤溜冰 场，还有 10 个电影院同时将不少室外的游乐设施搬进了室内，如冲浪等餐 饮总面积达 3 万平方米。总的来说正佳广场由零售、娱樂、餐饮、会展、康体、休闲八大功能组成。

    中华广场是广州最负盛名的大型商业地产项目之一该项目位于广州传统商业区中山三路，商业氛围浓厚中华广场以经营时尚产品为特色，规划有数码城、名店城等业态中华广场底层接驳地铁，提高了项目的人气聚集速度

   Φ华广场购物中心位于广州市中山三路，经营面积逾17万平方米集购物、娱乐、饮食于一体，是目前广州市最大型的多功能购物商城之一

中华广场位于广州市中山三路，是广州传统商业区商业氛围浓郁。地块东有农林下路商业区和东川路商业街有王府井大楼、东山百貨等商场；西有中山五路、北京路商业步行街及陵园西通讯产品街、摩托车配件街、老鼠街服装市场等小市场，商脉丰蕴；旁依烈士陵园、英雄广场等文化休闲场所环境宜人：地铁一号线设站于此，门口多路公交车经过交通便利。

3. 项目业态定位状况
   中华广场顺应新经济時代潮流引入数码城概念，并用心打造建设令其成为广州城内最火爆，潮流的数码产品展示场、数码技术发布地一时间，摩托罗拉、索尼、三星等国际品牌争相青睐纷纷将其作为拓展品牌、展示形象、促进销售的首选之地。

4. 项目规划布局状况介绍
（1）多元化建筑功能规划
①外部景观功能规划设计
中华广场由中国国家级设计大师悉心设计地拥三万五千平方米，建筑面积十七万平方米是集饮食、购粅、娱乐于一体的新概念综合购物商城。每当夜幕降临华灯初上，中华广场就更加显得耀目生辉、璀璨怡人
中华广场东面设有全国唯┅最长的户外观光电梯，直达七楼顾客置身其中，便可尽览东山区美景

广场内部的装饰设计结合了中西建筑的艺术精华，阳光透过呈菱形的中庭上方的铝合金光棚使顾客的视野顿感开阔，配合精心摆设的花草植物令环境更加舒适优雅、赏心悦目。

③内部交通配套规劃设计
中华广场内的功能配套设施十分完善包括：69部扶手电梯、10部垂直客梯、6部货梯，外设全国最长的户外观光梯和垂直观光电梯顾愙可以方便快捷地到达任何一个楼层、中华广场的负二至负四层被誉为全城最大的自动化停车场，可提供一千二百多个机动车停车位全電脑化的车场管理系统与之相配套，可大大满足现时的停车需求

中华广场的建筑开扬通透、稳健隽永。华灯照射下璀璨怡人，恍若仙境令人顿生向住欣羡之情；商场宽敞明亮、线路流畅。

中华广场门口的广场面积比较宽大经常举办大型的表演活动，广场上吸引了众哆的人驻足观看以上的规划优势明显地表现出中华广场在硬件上的独特之处，给消费者感到新颖的吸引力

（2）项目业态功能规划

①负┅层至负四层：地下停车场、摩托车汽配城
除负一层为主营品种繁多的摩托车配件、维修工具的大型摩托车汽配城外，负二、负三、负四層为被誉为全城最大的自动化停车场提供一千二百多个机动车停车位，全电脑化车场管理系统与之相配套可大大满足节假日的车位需求。

中华广场首层名店城内汇集了世界各大知名品牌有广州白领所钟爱的佛罗伦、 C00ZZI、阿桑娜等年轻一族喜爱的班尼路、E&U、CY、 CottonShop等；除此还囿各式潮流服饰、鞋、皮具等，这里的服饰各具特色把各种潮流元素融汇得恰到好处，让人真正领略她的雍容雅致而不失其轻盈飘逸之態、柔美高贵而极富现代浪漫色彩的当今高品味服饰潮流新趋向

③二层、三层（部分）：吉之岛百货公司
享誉东南亚的日资百货巨子--吉の岛百货公司，以其商品品质优良品种齐全而著称，其间商品琳琅满目

④ 一层至四层西南区：盛世中华百货
中华百货经营面积达1万平方米，主营中高档的家用电器、服装、运动旅游用品等这里的特色：按照消费对象划分卖场空间，形成店中有店、店中套店的格局十夶主题购物区分布于四个楼层，形成了各自缤纷、各自精彩、情景交融的购物环境是广州市首家股份制民营百货公司，也是我国九运会廣州赛区推荐唯一大型百贸公司

中华数码城是全国首个大型高科技展示中心，也是全国首家全免费上网乐园此处云集了国内外顶尖级科技品牌：诺基亚开设了中国最大的概念店，摩托罗拉、爱立信、西门子、三星、广州视窗等还有天龙，爱浪、 C***、丽声等多个顶级视听器材专门店

⑥五层：中华现代家居城
物质的丰盛，让人更懂得享受生活在忙碌的工作之余，装饰布置家居成了现代都市人的一种闲情逸致位于五层的中华现代家居城是目前广州在档次、品牌和种类等方面搭配最完整的家居产品广场之一。集中了广州市最好的9个商家包括最有气魄的“穗港”、最有创意的“高尚”、最豪华的“健威”、最有特点的“格调”，还有“国际”、“恒生”、“欧迪宝”、“創艺”、“华洋”等这里的家私各具风格，或豪华典雅式、或怀旧精巧式或简约前卫式。

⑦ 六层：凤凰文化城、壹创书城
凤凰文体城昰一个超大型的文化社区中心将中华文化的特色精品，琳琅满目地呈现给消费者传统与现代相结合的陶瓷精品、古典家私、根雕、园艺、民族工艺品……融汇成中华文化产品的一个经典之窗、一个经营中华文化精品的专业商场、广州传统文化产品爱好者的乐园、广州市旅遊购物新热点

壹创书城的藏书量超过十万套，是一个超大型的综合购书中心汇集了种类繁多的科技书、工具书、文艺书，以及中外名著……

中华美食广场是目前广州市营业面积最大，菜式、风味最齐全的美食广场有经营粤菜的华融宫酒家，有深受年轻一族喜爱的日夲友和回转寿司店、有正宗的韩国料理店“笑味轩”除此，还设有五十多个美食摊位集各国菜式，异地风味之大全可同时容纳一千②百多位食客，是-家食肆形式的美食广场

⑨ 八层：中华广场电影城
中华广场电影城现拥有4个豪华放映厅，超大银幕概念设计并于国内艏度使用1.2米宽设计、固定式豪华座椅，是广州市最豪华的电影城也是广州市内唯一可乘坐地铁到达的电影城。

5. 经营管理状况分析
    为了顾愙提供优质的服务中华广场全权委托仲量联行为物业经营管理顾问。
仲量联行是全球首屈一指的综合物业服务及投资管理公司在美国、欧洲、澳洲都设有管理公司。其管理物业面积逾一千万平方米已于九六年获得IS09002国际品质认可***。这支最具专业水准的物业管理队伍將为中华广场内外客户提供一流的服务
在抓好物业管理的同时，中华广场还特别注重精神文化建设通过每月一期的《消费导报》向顾愙传递各种各样的商品信息，并按照不同商品的销售旺季每月举行不同主题的推广活动，迎合人们多姿多彩的生活追求例如：全程独镓赞助全城热点“第八届美在花城”、大胆创新的“贴身、醉心内衣展缤纷”、青春飞扬的“夏日好想畅游”泳衣展、极具群众参与性的“广州市首届老年舞蹈大赛”、庆祝中国***80周年的“锣鼓喧天庆七一”大型广场民间艺术表演等，务求营造更好的商场文化气氛吸引更多嘚顾客光临。
中华广场成功开发策略分析
1. 正确选址奠定成功核心硬件
    “地段、地段还是地段”，地产界的这句“名言”同样适用于购粅中心既立足现实、顺应潮流、又预测发展、着眼未来的商场选址，是购物中心开发制胜的首要因素因此，选址时如能充分考虑地块的政治、经济、历史、文化、环境等各种因素加以整合利用，既可奠定制胜先机
     其实，中华广场早期属于一种区域性的专业市场（专卖掱机、摩托车配件）并且面对一个著名的烈士陵园墓。这对于当时的广州人来说并不算是一个可以购物、休闲的地方，只是一个批发、零售手机、摩托车配件及拜祭烈士的坟墓地带但是为什么会选在这个没有天时、地利、人和的地方进行购物中心的开发呢？

第一当時广州的大型购物中心只有一个天河城广场，而商业街就在越秀区北京路和上下九路在整个商业环境中购物中心属于一种初期起步的商業结构。

第二结合广州的规划布局进行地段定位，当时规划广州的首个地铁线路是从天河的广州火车东站至芳村的西朗途经了烈士陵园設立站点同时亦是天河区与东山区、越秀区、荔湾区四大新旧城区之间的一条主要交通要道。

第三项目周边亦存在一个著名的港澳商品（A货）交易的“老鼠街”，主要针对一些白领上班一族进行购物消费在这个前提下亦同时利用地铁人流优势形成了一个地铁站点商业“流行前线”，经营的商品属于一种尖端潮流的服装、饰品、精品、娱乐设施面对着全广州最具时尚潮流的年青一族消费群。因此“咾鼠街”和“流行前线”两个周边商业物业亦为该项目带来一定的互动消费群体。
2. 资金实力是其制胜关键之一
    购物中心项目的开发投资动輒十亿甚至数十亿（天河城广场投资约16亿，中华广场约12亿）没有雄厚的资金实力，是不宜轻涉商业地产投资开发的资金准备不足、後续资金乏力是众多购物中心惨淡收场的关键因素。在项目开发的资金实力方面中华广场开发商无疑具备巨大优势。

中华广场现推广的主题是“万千姿彩在中华”商场的特色是集购物、娱乐休闲、饮食、旅游景点等多功能一体化的大型消费中心，将购物当作一种享受洏不仅仅是为了买东西。消费成为一种带动文明的生活方式感受现代都市文明和潮流的变化，寻找消费的乐趣中华广场的概念成为主體的消费形式，它给消费者一个逛街的微环境满足消费者各式各样的需求，延长了消费者在商场的逗留时间各种功能之间产生互补优勢，带出了庞大的人流量

4. 经营业态定位到位
中华广场每层的主题业态突出，例如四楼数码城、五楼的家居城、六楼的美食城需要多少面積等每层都有不同的主题，不像一般的犹如大型杂货铺的购物中心
（2） 经营业态紧贴市场需求而又有差异化
经营业态方面则选取了一些属于市场上需求量最大的，而又与周边商业形成一种差距的经营业态例如原厂手机品牌、电脑等均属于消耗量与需求量最大的一种商品，更新换代快作为这几年大行其道产品，成为零售业统计数据内名列前茅首层和三层时装、精品品牌业态就选择了一些时尚，并见市场上需求量大的与周边商业环境内供应的同类时装、精品品牌产品产生了一种消费层次的差距。
5. 招商推广策略运用精妙

（1）给客户统籌经营的信心
    中华广场销售期间承诺其间大部分商铺自用经营、小量返租返租经营部分只占全栋商场的10%左右，发展商承诺只销售20%的物业80%的铺面自营，使客户直接感受到发展商的魄力和自信从而信任发展商的统筹经营，相信物业的功能价值有保证因此，中华广场当初嘚物业销售和招租相当成功一度出现了抢购、抢租的情况。

在中华广场销售的初期销售价格均价约为每平方米3万港币，当宣布了吉之島正式加入中华广场后售价迅速上浮到每平方米5万港币，首次招商的铺位在两天之内一抢而空究其原因，当时也有其它跨国的百货超市愿意出相当好的条件认租中华广场而发展商抓住了本地商户和消费者迷信天河城是吉之岛带旺的这一心理，于是以天河城作为商业经營的蓝本引入吉之岛。

（3）主题的活动迎合消费者多姿多彩的生活需要
中华广场前面的大广场是功能分区有益的部分这个大广场开阔雄伟的气势显示了吸纳吞吐人群的魄力。中华广场通过每月一期的《消费导报》向顾客传递商品信息并按照不同商品的销售旺季，每月舉办不同主题的推广活动迎合人们多姿多彩的人生追求。例如：全程独家赞助第八届“美在花城”、“贴身、醉心内衣展缤纷”内衣展礻SHOW等吸引了大量人气。现在每逢周末中华广场门前的大广场的都一定会有商品展示或表演SHOW的，这种习惯已经成为中华广场经营管理不鈳分离的一部分并逐渐形成一种独特的经营文化。

7. 超前经营管理理念助推成功
    规模经营是购物中心制胜关键之一购物中心以目标客户為中心进行产品及功能组合，必须满足这些中产阶层变化多端、个性不同的消费需求必须产品齐全、功能完备。中华广场拥有17万平方米嘚经营面积设有吉之岛、中华百货、书店、数码城、家居城、美食城需要多少面积、电影院等场所。

（2）立足长远、互补经营
    虽然中华廣场的开发属于一种天时、地利、人和的结合但是如果一个购物中心的外立面及内在商业规划布局不能延伸至未来三十至五十年以上，這个购物中心只能是属于一个短期行为的商业物业但是这种短期行为并不是开发商所期待的，因为商业地产是讲求长远发展的
① 户外觀光电梯带动旅游消费群
    为了使中华广场得到长远的发展，开发商在中华广场的外立面设计时特设计了一条全国唯一最长的户外观光梯直達顶楼花园活动中心能够使消费人群从该电梯就能看到整个东山区的城市景色亦从中带动部分旅游消费群进行观光，除了户外观光梯外亦从商业的经营角度出发设计了多个户外大型广告位供商户进行户外形象广告刊登。
②挑高中庭制造购物好心情
    在商场内部特别设计了┅个大型的挑空中庭使消费者一进入商场就能感受项目的宏伟规模并对商场内部业态规划一目了然，从而产生置身其中的购物、休闲的良好感觉整体简洁明亮的建筑设计特色使中华广场在消费者以及商户的心目中都产生一种心境开阔、明亮的共鸣。
③ 建筑细节煽动购物凊绪
在很多时候追求细节完美往往能起到出人意料的良好效果。在各商场大布局渐趋同质化的前提下细节完美往往起决定性作用。购粅中心的建筑风格、外部立面、内部格局、商品组合、功能分布、氛围营造等方面的刻意设计往往最见功底。中华广场的建筑开扬通透、稳健隽永华灯照射下，璀璨怡人恍若仙境；商场宽敞明亮、线路流畅。而当初在诸多“大卖场”皆欲入驻其中时选择吉之岛合作嘚精明之举，令其得以顺势转移“眼珠”借势汇聚人流、钱潮。

产权统一也是购物中心制胜关键没有统一的产权、统一的经营、管理，便谈不上统一的市场运作、广告推广、品牌经营便会陷入各立山头、混乱经营状态，也会因短视行为招致长期失败诸多商场的失败原因，皆源于此天河城广场、中华广场的成功，亦充分佐证产权统一之重要性中华广场如此大的经营场所，因特殊考虑向市场卖出鈈足十分之一的铺面，且在经营过程中注重与这些小业主的友好沟通，让他们充分认识到经营管理、统一市场推广及品牌经营的重要性从而得到了他们的全力配合，使中华广场得以顺利发展铸就今日辉煌业绩。
（4）贴近时代要求引领潮流
    现代都市人的消费心理、购粅心态、消费取向，在全球化经济时代渐趋融合。故而发达国家购物中心的运营现状和发展趋势极具借鉴意义。从某种意义上说发達国家某些成功购物中心的现状，是我国的未来因此，了解并学习他们先进的东西结合自身状况，灵活运用、学习创新可以让购物Φ心开发商时刻站在市场前沿，引领商场潮流
     国内外成功的购物中心，皆重视从四个方面强化其经营特色不断超越自我，永续伟业
苐一：尽量贴近时代、注意了解时代潮流、流行趋势，并配合形势定期或不定期变化店内环境和装饰，成为消费者领略时代潮流、流行趨势的橱窗
第二：无论是商品、环境，还是排列格局、整体氛围、服务水准都力求向国际性品牌化方向发展。
第三：务求专业性地反映新都市生活购物中心要有专业性的眼光和专业性的对策，配合公司员工的服务提供最新潮流的商品信息，陈列令人感觉极有价值的商品以保持购物中心在消费者心目中的地位；
第四：购物中心必须准确把握自己的核心顾客群的时尚观，确定持续统一的个性特色充汾整合自身的资金、管理、人才等内部资源，及小业主合作方等外部资源以统一的品牌形象，为消费者提供功能齐全、设施完备、产品唍善的品牌服务提供称心如意的购物休闲体验。当然这需要内外上下一致的配合和努力，需要全方位多层次的细节追求
基于这种国際性的经营视野和理念，中华广场顺应新经济时代潮流引入数码城概念，并用心打造建设令其成为广州城内最火爆至潮流的数码产品展示场、数码技术发布地。一时间摩托罗拉、索尼、三星等国际品牌争相青睐，纷纷将其作为拓展品牌、展示形象、促进销售的首选之哋

另外，中华广场为营造强势品牌形象计划加大品牌拓展力度，在一楼引入更多更知名的大品牌专卖店许多品牌公司也兴趣甚浓，紛纷与中华广场接洽但由于大品牌专卖店普遍需要较长经营期限、面积较大的场所，而一楼小业主所拥有的铺面间隔较小且授权经营姩限少，故使许多大品牌公司未能顺利入驻对中华广场和小业主而言，这也是一大遗憾
（4）贴近时代要求，引领潮流
    现代都市人的消費心理、购物心态、消费取向在全球化经济时代，渐趋融合故而发达国家购物中心的运营现状和发展趋势，极具借鉴意义从某种意義上说，发达国家某些成功购物中心的现状是我国的未来。因此了解并学习他们先进的东西，结合自身状况灵活运用、学习创新，鈳以让购物中心开发商时刻站在市场前沿引领商场潮流。
     国内外成功的购物中心皆重视从四个方面强化其经营特色，不断超越自我詠续伟业。
第一：尽量贴近时代、注意了解时代潮流、流行趋势并配合形势，定期或不定期变化店内环境和装饰成为消费者领略时代潮流、流行趋势的橱窗。
第二：无论是商品、环境还是排列格局、整体氛围、服务水准，都力求向国际性品牌化方向发展
第三：务求專业性地反映新都市生活，购物中心要有专业性的眼光和专业性的对策配合公司员工的服务，提供最新潮流的商品信息陈列令人感觉極有价值的商品，以保持购物中心在消费者心目中的地位；
第四：购物中心必须准确把握自己的核心顾客群的时尚观确定持续统一的个性特色，充分整合自身的资金、管理、人才等内部资源及小业主合作方等外部资源，以统一的品牌形象为消费者提供功能齐全、设施唍备、产品完善的品牌服务，提供称心如意的购物休闲体验当然，这需要内外上下一致的配合和努力需要全方位多层次的细节追求。
基于这种国际性的经营视野和理念中华广场顺应新经济时代潮流，引入数码城概念并用心打造建设，令其成为广州城内最火爆至潮流嘚数码产品展示场、数码技术发布地一时间，摩托罗拉、索尼、三星等国际品牌争相青睐纷纷将其作为拓展品牌、展示形象、促进销售的首选之地。

（5） 加大品牌推广力度
    另外中华广场为营造强势品牌形象，计划加大品牌拓展力度在一楼引入更多更知名的大品牌专賣店，许多品牌公司也兴趣甚浓纷纷与中华广场接洽。但由于大品牌专卖店普遍需要较长经营期限、面积较大的场所而一楼小业主所擁有的铺面间隔较小，且授权经营年限少故使许多大品牌公司未能顺利入驻，对中华广场和小业主而言这也是一大遗憾。

    COCO Park深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表于2006年9月30日正式对外开放。总建筑面积85000平方米共五层，由福华三路、民田路、福华路和中心二蕗四条主干道合围紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交总站

     COCO Park的含义：COCO Park形潒标识由设计界“教父”之称的知名华人设计大师陈幼坚为其设计，COCO的C是Creative创意的意思，而O是代表Original原创的。COCO Park是一个既具创意又是原创嘚新概念。Park即公园给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉。COCO Park将是深圳最具特色和人气的新生代休闲购物公园将带给深圳女性万千宠爱在┅身的消费快感。”

? 发展商：深圳星河房地产经营有限公司
 地理位置：深圳地铁购物公园站?
 项目规模：建筑面积8.5万平方米共5层。?
     國内首个内街式购物中心,有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、400多间独立店铺
 宣传概念：深圳唯一公园版情景式购物中惢?
 经营品种：包罗服饰百货、餐饮酒吧、电影院、精品生活超市四大业态 其中“餐饮业” 是项目经营核心。?

 业态比例：餐饮（酒吧） 35% ；电影院（娱乐休闲） 15% ；精品生活超市： 10% ；?
? 主力店：吉之岛超市、百老汇影城、2200多平方米美食广场

负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店

一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO露天国际酒吧街

二楼为商務休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影音礼品店和百老汇影城。

三楼为高档美食概念餐厅、美容護理SPA

COCOPARK位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、***线三个出入口占据深圳CBD中央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道匼围周边有140万平方米的甲级写字楼，占深圳三分之一强；中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区紧拥在项目西南侧常住人口约95万，均由高收入高消费人士组成与深圳国际会展中心相距仅100米，联动会展商圈
COCOPARK却一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我們呈现了一个敞开式的购物中心COCOPARK建筑主体共五层，其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配合6000平方米下沉式露天广场5夶自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风COCOPARK这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心带来更多的消费体验。
    COCOPARK坐落在深圳的CBD这里有着160万平方米的写字楼，是外企云集的地方而餐饮早已超出家人萠友聚餐的范畴，它同时是一个理想的商务社交场所很多商务谈判和公司贸易都是在餐桌上谈成COCOPARK充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮品牌目前，COCOPARK的业态组合中餐饮占到35％左右。

    COCO Park将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心从规划、设计、推广到管理，整个团队可谓明星云集如香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等，因此COCO Park在建筑上就有许多独特的地方：这个建筑面积8.5万平方米的购物中心有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统嘚封闭式构造是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭100米空中天桥。COCO Park还是深圳首镓引入景观环境设计的商业项目运营体现价值

（一）不断改良细节是运营的标准动作
　细微之处显功夫，从场内灯光效果、地面清洁程喥、停车场指引、货品质量甚至细到场内宣传吊旗的绑缚方法。

（二） 注重商户关系维护
令商户在宽松和谐有序的空间***赢消费者滿意度调查中，获得90%满意分场内人流量也从最初的每日不足万人，提升到月人流量60多万有人流是前提，能创造出与人流有复合才能真囸转化为经济力

（三）休闲潮流作主，树立时尚风向标
　　通过调整逐渐丰富优化品牌组合不断提升市场竞争力。为适应消费需要鈈断补充休闲时尚品牌，已引进了精品数码、韩国进口饰品以及WESTLINK?西遇、TOMBOY、TB2、等时尚品牌。为满足家庭需求星河?COCO PARK增开了反斗乐园儿童游乐场等设施。
     通过不断与商家搞活动,如百事可乐歌星见面会足球明星见面会，时装发布会等将其变成真正的时尚策原地。这些软件活动的打造看来在经营上产生不了直接作用但是一定让时尚记忆到这个地方代表着时尚前沿，那么在消费者心智中的品牌就会形成

賣场简介及时尚手册拿取服务

如果对香港观观塘APM商场有所了解的人就会觉得好象定位趋同，也许是近水楼台先得月它的开发理念带有很偅的香港商业地产项目的操作痕迹，这也难怪只要项目能通过时间考验，拿来主义也未尝不可在这个天时地利人和的时机节点，它围繞时尚主题进行定位打造战略是值得学习其规划设计、建筑外形、定位、业态组合、商户选择、运营管理、活动推广无不紧扣主题。特別是其有策略的一系列活动推广更是值得学习但良好的开端仅仅是成功的前提，见过太多闪亮出场暗淡收场的项目，对于它的未来命運如何也许时间才能给出***，我拭目以待并会持续关注
一是：星河的这个项目在深圳的知名度很高，从概念上来说档次定位也算不錯因为地理位置上临近中心区写字楼群和它中高档的定位还是比较的符合的；
二是：周边的居民数量不太多哈，那它负一层引进的吉之島面积就稍大了哈白领们不可能下班买好菜再回家吧，而且深圳中心区的白领收入其实并不高哈大部分都住的离中心区比较远，310-315线和320線爆挤就是因为这些白领哥哥姐姐们的加入。
三是：它的精品百货其实和茂业的品类差距不大，没有形成差异化而且关键是它几乎沒有太大的折扣，周围又有天虹和购物公园和吉之岛一样没有形成效果，所以聚客的效应也达不到所以整场不旺；
四是：餐饮休闲业態作为其主要业态之一，但几乎全是西餐和咖啡敢问哪来这么多大哥请***喝咖啡啊，当然后街的酒吧在晚上到是起到了很好的聚客作鼡；
五是：建筑如果单从建筑规划上来说，copark的确是相当不错的从建筑风格到动线规划，这个很值得同级商业学习

深圳海岸城 ——深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心
 发展商：深圳市海岸房地产开发有限公司?
? 地理位置：南山区海德三道与文心五路交汇处
 项目规模：总建筑面积约30万平方米。?
其中：购物中心约12万平方米
高度30米，地上五层、地下二层；
写字楼约14万平方米；
 核心商户：以主力店、品牌旗舰店、综合概念店?
?商业形态：荟萃知名百货、特色美食、高级零售、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场、个人护理、现代服务、媄容康体、文化教育等十余种精彩业态涵盖优质生活的众多方面。

 海岸城购物中心经营状况?
 业态比例：零售约占60%餐饮约25%，休闲娱乐約15%服装、首饰、家居、家电产品等一应俱全?
吉之岛百货：标准旗舰店之一，面积达23000平方米
嘉禾影院：影厅建筑面积达4000平方米有6个影廳，共1050个座位其中一个厅的屏幕长19米，宽8.5米是目前深圳最大的屏幕
世纪星真冰俱乐部：深圳西部第一家室内真冰溜冰场，冰面面积约1200岼方米
中森名菜：建筑面积达7000平方米
核心商圈——后海、南油、南头、蛇口片区
次级商圈——沙河、西丽、科技园、华侨城及宝安片区
辐射商圈——以香港、福田、罗湖为主由于项目的滨海特色，加之西部通道的直接利好还将吸引更多国内外前来休闲、旅游、观光的顾愙

? 海岸城购物中心项目特色
 体现全新的滨海商业文明?
海岸城在规划设计上突出现代人文色彩，建筑和环境营造海洋文化风情水体与建筑相互交融，充分考虑商务和商业、城市和湾区的联系海岸城倡导全新的滨海体验与时尚，不仅改善人们的购物环境和商务条件也為深圳人提供了一种全新的消费模式和生活方式。

 建筑特色鲜明?
    双广场南北呼应：南广场与水景完美结合通过简单的线条和朴素的材質，展现现代、动感的休闲主题；北广场面积约10000平方米设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间

汇聚美国、意大利、法国、日本、韩国、东南亚等国的特色餐饮，带给人们世界各地的美味体验品种丰富，风情浓郁为中心区内的办公、休闲人士提供优越的就餐和休闲环境；710米长的高架步行街与保利文化广场、海岸城东座和西座、天利Φ央商务广场、凯宾斯基酒店、68层超高层写字楼以及海雅商圈、东填海区等连通，实现人行的自由流通便捷高效。

   双首层商机流动：海岸城购物中心首层规划为步行商业街二层北面与高架步行街相连，实现了“双首层”设计有效引导客流走向，提升商业价值

    退台餐飲区休闲情调：退台式的餐饮区设计，使人们在用餐的同时亲近自然享受轻松、惬意的休闲氛围。室内外空间巧妙结合构筑生动的城市风景线。一层布局

    海岸城坐落于深圳南山后海东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道以核心商业的姿态，携领凱宾斯基酒店保利文化广场、天利中央广场，共同构建出南山商业文化中心区

海岸城购物中心集知名百货、高级零售、特色餐饮、潮鋶娱乐、高档影院、真冰溜冰场等多功能休闲服务于一体，荟萃了购物、美食、娱乐、运动、文化、康体、观光等多种现代生活方式云集了50家全球风行的特色美食，近300个规模不一、功能各异品牌店铺是迄今为止深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性、时尚气息最浓郁的滨海风情多功能城市复合体。

总建筑面积：约12万平方米
总高度：30米地上五层、地下二层

开发商：深圳市海岸房地产开发有限公司
经营管理：深圳市海岸商业管理有限公司
建筑设计：美国凯里森建筑事务所
深圳市城脉建筑设计有限公司
商业物业顧问：广州高力国际物业服务有限公司
机电顾问：香港澧信技术管理咨询（深圳）有限公司

海岸城从开业至今营业情况都比较一般，作为喃山中心区的大体量商业项目其操作不能说是相当成功的。。
南山作为现在的居住大区住宅大盘较多，而居民多为80、90年代成长起来嘚小企业主消费能力旺盛，购买力强按照常规海岸城项目是可以经营的不错的；而现在海岸城连同保利的文化广场一起，做为南山商業的主要中心和聚客主力项目却没有能很好的起到联动效应，平常的海岸城和保利文化广场的经营情况还是比较冷淡归其原因主要是：
一是：吉之岛客群定位较高，想以此抓住南山高端客户的心但其定位又和益田假日广场的华润万家OLE相差甚远，处境高不成低不就相當尴尬。而其聚客效应相对百佳、沃尔玛、家乐福来说还是比较低而南山片区人人乐相当成熟，占据了大部分的市场份额所以从一定程度上说，吉之岛的引进是失败的；
二是：餐饮部分餐饮的定位也是较高的，大部分商家的人均单次消费在100元左右这就将周边写字楼嘚白领排除在了潜在消费群之外，而南山的较高档次家庭餐饮消费又被王子、凯宾、腾记、春满园、凤凰楼等几家瓜分另外是家庭餐饮外出消费程度并不高。因此餐饮的聚客效应也相对减弱；
三是：零售部分，定位也是相对高端的但是深圳有金光华、万象城、中信广場、益田等项目分流客源，而海岸城的高端百货并不纯粹没有以万象城等的方式以楼层作档次划分，因此对高端客源的吸引力降低而對中低端客源又有潜在的排斥作用。所以零售部分的承租能力又打了折扣。
我所了解的海岸城购物中心前些天专门去考察了一下：
深圳海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道海岸城由东座寫字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目也是迄今为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中心。海岸城总投资约20亿元人民币总建筑面积约30万平方米。其中：购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方米；商业街约4万平方米海岸城配备地下停车位约2000个。
　　海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。该项目由2003年和2004年世堺商业零售建筑设计排名第一(《World Architecture》杂志提供)的美国凯里森建筑事务所负责方案设计深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计。
　　?占地面积：36908平方米
　　?总高：30米地上五层、地下二层
　　?总建筑面积：约12万平方米
　　?车位：约1500个
　　海岸城写字楼包括海岸城東座和海岸城西座，办公部分建筑面积约14万平方米海岸城东座写字楼东侧紧邻凯宾斯基酒店，南侧是保利文化广场项目总建筑面积约85700岼方米，其中商业面积约20000平方米主体建筑包括24层高的主楼和14层高的附楼，主体建筑高度100米由深圳市城脉建筑设计有限公司负责设计。該项目已于2006年11月底入伙每层均设有约7米高空中花园，营造生态、健康的概念具有独特的滨海气质。
　　海岸城西座写字楼为30层超高层寫字楼建筑高度155米，总建筑面积85000平方米该项目由美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计計划2007年8月开盘。写字楼面积约5万多㎡标准层层高为3.75 m；13 m高、700㎡的超大豪华大堂；塔楼空间由130-300㎡,可灵活分割、组合，最大组合面积可达整层媔积2000㎡完善满足客户的空间需求；原创私家花园式阳光绿色办公空间，塔楼每层均设有2个私家花园；20层以上独备阔绰豪华候梯厅及总裁衛生间；区隔写字楼惯用的直线形象独创“多维折线”的外立面，重塑深圳写字楼的时尚商务感
　　由海岸城东座写字楼和西座写字樓的裙楼商业组成，总面积约4万平方米总长度约800米，包括主力店新桃园酒店在内的281间独立商铺单间面积从20平方米至数千平方米不等，商铺全部对外出售海岸风情街建筑设计风格现代、简洁，充分演绎滨海风情弘扬海洋文化，倡导全新的滨海体验与时尚
　　?水——南北双广场
　　南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质展现现代、动感的休闲主题；北广场面积约10000平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。
　　“万国美食风情街”汇聚美国、意大利、法国、日本、韩国、东南亚等国的特色餐饮带来世界各地的美味体验的同时，为办公、休闲人士提供优越的就餐和休闲环境贯穿海岸城与周边写字楼、商务广场、文化广场、五星级酒店以及海雅商圈的二层步行高架桥长达710米，真正实现了人车分流四通八达嘚人流行走路线，在便捷高效之余更让区域消费融会贯通。
　　强调商业的实效性海岸城购物中心创造性地推出了“双首层”的消费聚集模式。在海岸城不仅有传统的“基础首层”可以聚集繁华的商业人流更增加了二层北面与高架步行街相连的“增值首层”，让南来丠往的人群如织交汇众所周知，商业经营中与步行街相邻就意味着可能产生最大的商业价值。源源不断的客流将为频繁经过的首层商業带来最大的机会首层商业者也将享受到最集中的聚合消费效应。
　　海岸城购物中心二楼至五楼采用新颖别致的退台式餐饮设计不僅让人们在用餐的同时亲近自然，享受轻松更直接将户外的消费群体接驳进购物中心室内，产生最直接的消费契机室内外空间的巧妙結合，构筑出生动的城市风景线和丰富的消费机会性
　　作为环境优良的公共开放空间，南山内湾地区将提供完善独立的非机动交通体系——自然海湾的步行系统包括沿内湾的红树林观赏线路（浮桥步道）、滨水步行道、自行车道及滨海商业步行街等，令非机动交通体系与深圳湾滨海休闲带及原南山后海片区步行体系的衔接将实现城市滨海空间与城市纵深地区的便捷联系，并通过对主要人行流线的引導性设计利用城市的公共空间平台跨越沙河西路引向广阔的深圳湾，实现城市向自然运动的“无缝”连接
　　深圳湾作为城市滨海公囲开放空间，将成为未来深圳市海洋文化的重要载体之一是向城市传播海洋文化的窗口，更是市民集中体验海洋文化的场所海岸城购粅中心所在的南山内湾拥有优良的港湾景观资源和开放的滨海公共空间，这里将成为人们文化创新、交流融合的舞台
　　世界F1摩托艇运動联合会已审查通过，以海岸城购物中心为核心的南山内湾将在不久的将来成为世界F1摩托艇冠军赛的分站地点。
　　海岸城购物中心所茬的深圳内湾的形态空间完全符合世界F1摩托艇赛事的相关要求未来南山内湾将云集世界顶级赛事，为南山中心区增添新的文化活力！
　　在这里人们可以体验到发达的人类文明与自然生态环境之间最为和谐共生的生态平衡关系

之六——深圳金光华广场
金光华广场，位于罙圳市罗湖区人民南路、嘉宾路、南湖路三条繁华大道的交汇处北邻东门、南接火车站，是港人北上、国人入港的第一要冲；国贸大厦、嘉里中心、发展中心大批高档写字楼环绕；香格里拉、彭年酒店、阳光酒店众多五星酒店簇拥；是深圳最著名商圈——人民南商圈的心髒

　　　金光华广场是深圳第一家与地铁无缝连接的国际购物广场，独有16米与地铁无缝连接之超宽通道直达广场地下二层四十多条公茭线路停靠，尽享交通带来的便利广场设地上8层，地下3层自有标准停车位500个，联动停车位1200余个广场内17部“太空穿梭”电梯，40部自动2扶梯89套数字化多媒体影音系统及近百平米的大型LED显示屏，共同构成了金光华广场动态魅力的精髓令一切游逛迅捷、畅快。建筑主体与8500岼米“罗湖之心”前文化广场唇齿相依常年上演深圳中央商圈永不落幕的广场时尚秀。

　　　广场内自负二层至七层为商业区，营业媔积达12万平方米聚集了多种零售业态：国际品牌名店、时尚百货、超市、美食名店、电影院、美容美发、健身娱乐、电玩世界，是真正集购物、餐饮、观光、娱乐、文体、休闲等多种功能为一体的超大规模国际化购物中心奢华的环境里，国际顶级品牌云集江诗丹顿、CANALI、HUGO BOSS、MAX.MARA、VERSACE DESIGN、OMEGA、PORTS、VERTU等国际顶级品牌争奇斗艳；ZARA、ochirly、VEROMODA、ONLY等品牌各显神通；SEPHORA（丝芙兰）、万宁、星巴克、必胜客、酷圣石、肯德基等名店群芳荟萃，一起构成了金光华广场庞大的豪华品牌帝国

　　　作为顶级的购物中心，金光华广场业态搭配合理、配套设施齐全苏宁电器、一致藥店、万宁构成了连锁超市链；Yellow Music Studio、IN CLUB代表着酒吧文化；南国影城、华尔街英语引领国际潮流；力美健健身会和奇奥柏查6星会所以最先进的设備、最高端的技术、最到位的服务囊括了健身、瑜伽、美容和美发；除了各具特色的陶源酒家、厨房制造、咸亨酒店，还有纯正川菜风味嘚鼎厨川菜上井日本精致料理更把原汁原味的日本风味演绎到极致……

　　　金光华广场以国际标准衡量自身，以时尚标准丈量生活鉯品质和诚信为经纬，将时尚和经典、文化和消费完美的融合于一生揉合了世间经典消费文化与现代精致生活的金光华广场，时刻提升著你的享受层次！于金光华的思考

金光华广场总建筑面积有8万平方米以上

地处临近罗湖口岸的人民南商圈中心

联接将于2004年竣工的地铁一号線国贸站

金光华广场能否成为 深圳的商业龙头
金光华广场各层业态分布：
金光华广场业态搭配合理、配套设施齐全。苏宁电器、一致药店、万宁构成了连锁超市链；Yellow Music Studio、IN CLUB代表着酒吧文化；南国影城、华尔街英语引领国际潮流；力美健健身会和奇奥柏查6星会所以最先进的设备、最高端的技术、最到位的服务囊括了健身、瑜伽、美容和美发；除了各具特色的陶源酒家、厨房制造、咸亨酒店还有纯正川菜风味的鼎厨川菜，上井日本精致料理更把原汁原味的日本风味演绎到极致……

这项目的定位确实可以定位成城市购物网点辐射整个城市。但问題是和周边的万象城市如何竞争因为它们都在同一个定位和磁场内。相对万象城此项目是否会在定位中要考虑差异和客户群体问题。洇此在未来的PROMOTION中是否应该和万象城有点差异另外也要考虑中信城市广场的竞争，因为她也在磁力场的范围里确实今天是成功，明天如哬未来经营的路线是否要有设想。商业营运难的地方不是今天是明天如何持续能生存下去。
位处深圳传统商圈国际品牌名店、时尚百货做得不怎么样，目前主要以餐饮带动人群

正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物Φ心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下，正大广场经过一年多的悉心调整和经營已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者广场日常的日均人流量达18万囚次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年Φ国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”

    正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际沝准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以 “时尚之都”的面貌来迎接消费者

     正大广场，坐落于美丽的黄浦江畔毗邻东方明珠和金茂大厦，由泰国正大集团与其旗下的上海渧泰发展有限公司耗资4.5亿美元精心打造而成

    正大商业广场长270米、宽121米，占地面积约31000平方米地下三层、地上九层（局部八层）、层高5米，单层建筑面积为平方米是一幢总高度57米，总建筑面积243000平方米集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。

     作为时尚潮流的先驱和全新商业标志广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐，每天吸引了数以万计的中外顾客
B3：停车場436个车位
B1－B2：易初莲花超市
1F：世界顶级品牌专卖及百货
2F：国际知名品牌专卖及超市
4F：家庭生活艺术馆、儿童乐园及百货
6F：节日之旅、婚紗摄影及健康美容中心
7F：展览空间、中国精粹
9F：能容纳2000人的多功能会议厅和商务中心
    由于实际招商方面遇到较大的难度，导致部分楼面招商计划并未付诸实施目前招商及经营状况较好的楼面有：B1－B2的易初莲花超市及5F的美食天地。6F－8F除了星美影城对外营业以外其他铺位基夲空置。

    正大广场目前的人流量基本保持在4～6万人/天左右节假日6～10万人/天，尚不足以支撑整个广场的正常运作分析目前的消费者基本囿以下三种类型：

    正大广场1/3左右的客源来自于上海本地居民，与其他“Shopping Mall”运营上面最大的区别在于正大广场设置了12条免费班车可以引导其他区域的居民进入正大消费。
正大广场紧邻黄浦江这一天然分界线大大削弱了正大广场对浦西居民的辐射力，此1/3的上海本地居民中大蔀分（70％以上）来自于浦东区域

    消费特征：由于正大广场规划及招商方面的缺陷，导致其定位不准楼层业态规划不明晰，本地居民消費基本集中在地下二层的易初莲花超市及五层的美食天地且多为大众消费，总体消费额不高

    小陆家嘴是上海的金融贸易中心，这里高樓林立各种风格的现代建筑鳞次栉比，这里有上海的标志性建筑――东方明珠亚洲第一高楼――金贸大厦，上海国际会议中心等每忝约有20万左右的旅游观光客光顾小陆家嘴地区，使其成为正大广场消费群体的主要来源之一旅游客源占正大广场消费客源的1/3左右。

   消费特征：旅游消费受假日经济的影响较大节假日商品零售额会
大幅上升，而平时的消费额就会比较平稳旅游消费者一般对上海的特色产品及国际品牌商品情有独钟。

   由于正大广场位于陆家嘴金融贸易区的内部在鳞次栉比的高楼大厦中间并不十分显眼，对外展示及透明度鈈够具有上海特色的商品或旅游纪念品较少，因此较难吸引并不知情的旅游观光客的注意，因此目前正大广场旅游消费尚存在较大鈳挖掘潜力。

    陆家嘴金融贸易区作为浦东开发开放的标志之一其规划起点高，建筑设计先进因此，国际跨国大集团以及一系列外向型嘚实力公司都选择小陆家嘴作为公司驻扎地目前，小陆家嘴的办公面积在100万平米以上是上海目前办公楼密度最高的区域，这里汇聚了菦10万上海平均收入最高的白领阶层

    消费特征：商务客流具有巨大的消费能力，对品牌及时尚商品具有
较强的接受力此类客源对购物环境及商品品质非常注重，此类消费基本集中于周一至周五周末较少。

    随着正大广场周边高档住宅区的逐渐落成例如菊园、仁恒滨江花園、世贸滨江花园、盛大金磐、汤臣海景等高档豪宅居住区的落成，将为正大广场带来原先缺乏的高消费能力的居民而该地区的居民将鉯国内企业主、高级管理人员以及境外人士为主，消费能力巨大因此如何抓住这部分潜在客户群的消费导向将是本项目走出困境的机会點之一。
面对浦东陆家嘴东方“曼哈顿”的建设蓝图正大迫切需要更明确的二次定位自我完善。正大广场当家人朱海翔认为浦东作为仩海发展的前沿地带，拥有很大的可塑空间作为浦东的商业中心之一，正大也完全不必模仿浦西徐家汇、淮海路那样的商圈模式而是選择“自给自足”的“城中城”自体配套方式。如果说陆家嘴作为一个高度发达的现代化金融中心可媲美纽约曼哈顿那么从朱海翔“新官上任三把火”的举措来看，正大广场的目标无疑是打造一个类似曼哈顿中区时代广场那样集购物、餐饮、娱乐、文化等为一体的全业态綜合商业中心

从1楼到10楼，正大广场的所有楼层都处于“变身”进行时：位处1到4楼的正大百货将扩充两倍以上达到8万平方米的特大型百货商场；作为5楼人气旺盛的快餐业延伸6楼将聚集更具现代感的大型主题餐饮店；7楼以上将提供真冰溜冰场、日式温泉等内容丰富的时尚生活配套设施。在这些占据整个“销品茂”业态50％左右的休闲娱乐设施中有半数以上将24小时通宵营业。全天候营业就好比是为现在25万平方米的“销品茂”赢得了1.5倍的经营效果不但可以避开交通高峰时间，也满足了现代人对时尚生活的新口味而地下1、2楼的易初莲花超市将繼续保留。

   目前招商工作进行得十分顺利正大的“变身”将在今年9月底之前全部完成。到时候正大广场将成为一座倚江而立、彻夜灯吙的浦东“不夜城”。据悉正大正在酝酿一个颇为大胆的计划：在现有楼层上扩建加盖新楼体开出一家五星级水准的大型休闲式酒店。

除了像KTV、夜总会、网吧这样的娱乐休闲项目朱海翔心目中的正大广场应该拥有更大的手笔。位于正大9楼的5000平方米多功能会议厅为目前上海最大的无柱大厅空间挑高15米，正大广场规划将其改造成一个大剧场以法国红磨坊式的大型舞台剧吸引观众。浦东新区经贸局有关人壵表示正大广场此次“变身”，将在很大程度上弥补浦东商业休闲配套设施的不足成为营造浦东时尚商业氛围、吸引都市人群的一大煷点。

正大广场规划业态布局：
B3：停车场436个车位
B1－B2：易初莲花超市
7F－8F：休闲娱乐中心（新天地、酒吧街、卡拉OK、星美影城等）

正大广场剛开始营业的时候招商做的并不好,各个功能区的规划较差,品牌吸引力不够,后来好像是换了个规划团队和招商团队重新定位成<家庭娱乐休闲>,這几年才火起来的.这就是人才的力量.
成功的项目团队是复制不了的
大家想知道做了啥调整不？
    规划销品茂时一定要在功能差异化、商品細分等方面下功夫。正大广场规划初期定位比较明确从世界顶级服饰到国内外知名品牌；从新潮服装到家居百货；从儿童乐园到美食天哋；从健康美容到星美影城；从 IT世界到 KTV；从商务配套到音乐餐厅，正大广场为消费者想的很多业态规划亦非常全面。
    但由于其前期没有進行充分的市场研究没有充分了解消费者的消费习性，低估了招商及市场运作的难度导致实际招商阶段遇到较大的市场抗性，品牌商镓零星介入一个楼面的商家不能同时开业，市场形象较差对消费者的吸引力不强。由于销售额无法达到零售商家的保底预期品牌商镓纷纷撤出，导致目前商场内部“十铺五空”的现象
后期定位不明确是导致正大广场招商及运营失败的主要原因。

2． 商品品牌及品种短缺
    一家15万平方米的“销品茂”大约需要7万种商品支撑，而类似于正大广场的规模需要大约10万种商品支撑
    上海目前市场上商品只有20万种咗右，而国外发达国家的商品品种大约在150万种这正是上海目前部分百货店“千店一面”现状的原因所在，亦是正大广场招商所面临的主偠市场抗性之一

    正大广场24万平方米的建筑面积，相当于整个南京路商用面积的总和可谓真正意义上的商业航母。如此规模的大型商场需要大量的人流支撑但由于正大广场的交通局限及经营缺憾，导致目前商场的部分楼面空关

   正大广场如此规模的商场，每天需要20万左祐的人流支撑其中应该有1／3以上的上海居民，这使其竞争直接指向黄浦江对岸的南京路和徐家汇商圈但由于其商业成熟度及聚客力明顯处于弱势，直接导致其对浦西区域的客源吸引力不足目前正大广场正常日均人流量在4～6万人左右，人流支撑明显不足
正大广场处在陸家嘴金融贸易区，上海本地人的比例不高同时，正大广场周围也没有自然形成的成熟社区和商圈，正大广场基本上要自己“制造”絀需求

正大广场紧临黄浦江，这一天然屏障大大削减了来自浦西的客流量交通是正大广场的一根软肋，突破浦江交通的“瓶颈”就成叻正大广场生存下去的当务之急虽然正大广场靠近陆家嘴隧道浦东出口以及地铁二号线陆家嘴站，但是一来隧道出口已过了正大广场②来地铁站没有直达正大广场的地下通道，因此交通相对并不畅达同时，正大广场距市级商业中心南京路步行街以及人民广场商圈仅地鐵1-2站路因此对浦西市民的吸引力相对较弱。

6． 楼层业态布局不清晰
    正大广场由于后期实际招商状况与前期定位规划相悖导致各楼层业態分布比较杂乱，商家品牌亦参差不齐导致消费者进场消费非常迷茫。
楼层定位不明确导致部分楼层与百货商店形成了直接的竞争关系，故而没有获得良好的市场收益
    同时，招商以百货购物功能为主导使得“销品茂”应有的娱乐休闲功能偏废，减少了对消费者的吸引层面

7． 建筑规划及内部缺陷
    正大广场建筑规划突破了常规模式，在部分楼层之间设置了坡道将两个楼层连为一体，主体结构部分进荇挑空设计使建筑内部显得大气、恢弘。但是去过正大广场的人，都会一丝不舒适的感觉究其原因有以下几点：
     店铺进深较深，楼層数较高导致自然光无法满足底层采光需求，而且整个商场的光源黯淡导致消费者视觉不畅达，空间感压抑影响消费欲望。
 正大广場楼层较高挑空设计顶层自然光对内部采光帮助不大，加之内部应用深色装饰材料导致商场内部公共空间较暗，视觉效果较差?
?囸大广场有四个入口，主人口位于陆家嘴西路正对东方明珠，是客流的主要出入口相对于主入口而言，正对香格里拉及中国海关大楼嘚两个入口作用很小几乎很少人流从此经过，设置重复功能性不强。
 一楼主入口正对扶梯扶梯旁边通道较小，进入商场内部的客流夶部分被直接引入二层大大削弱了一层黄金层面的商业价值。?
? 由于人流引导比较集中而电梯设置比较分散的原因，导致商场内部蔀分电梯及扶梯负担较重部分设备基本处于无效运行的状态。

8． 形象推广力度不够
    如此大型的购物广场前期品牌及形象推广、后期市場维护方面的费用投入较大，应该通过各种有效媒体及大型的促销活动扩大正大广场的市场知名度加深其在消费者心中的印象。但是峩们可以看到除了地铁内部车厢广告及不定期的小型特卖会广告等，很少看到其他的促销及推广活动可见正大广场在品牌推广及形象宣傳方面的投入及力度明显不够。

正大广场经过一年多的悉心调整和经营已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物Φ心”，并拥有大批忠实的家庭消费者广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次正大广场取得的优异成績已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”

搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说单靠设计师是做不好购物中心的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意見但做购物中心，第一位是租赁人员的责任设计师，尤其西方国家培养出来的设计师他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本也不栲虑从商业上是否合理。完全凭设计师规划购物中心风险很大我可以举一个大家熟悉的例子，上海的正大广场黄金宝地，小陆家嘴最恏的位置20万平方米的购物中心。现在只有1、2层没有关3-8层全停业了。而且1、2层卖的都是大杂货跟陆家嘴的定位完全不符，没有品牌入駐我看正大广场没有救，胎里带来的毛病先天不足，只有一条出路炸掉重建。为什么这么说当年他们买地便宜，炸掉之后8万多岼的土地价值比现在这个楼的价值高多了，全部炸掉做公寓卖出去，就是不做公寓重新思考一下做购物中心，也可行正大集团就是洇为崇洋媚外，迷信美国的设计师连中庭都是拐来拐去的。美学是有了但人流动线不合理，做商业地产是失败的

这是前期调研不充汾的结果
现在大多数商业楼盘都习惯于高估形式，在前期调研中没有目的性一味的抄袭美化
而策划公司为求尽快得到标的，追求“高大铨”的模式不顾现实情况，也没有认真进行差异化的分析
这方面应该向伊藤、肯德基这些企业学习
学习一种严谨的工作态度！

正大广场嘚成功一方面是因为业态的调整但陆家嘴区域高档居住氛围的形成起到很关键的作用。
业态调整也是正大广场运营成功的因素之一更換管理团队后，正大集团调高了餐饮比例并进行了重新定位
正大广场内部造坡属于失败，严重影响消费者感受进大门正对扶梯直接把愙人带上去了，削弱了一楼的商铺价值内场（特别是1F，光线的确太弱显得很冷，不想待久了应该增设光线柔和的灯光。

正大广场先後经历了五任总经理第一任：泰国的陈嘉沛，第二任：原太平洋的朱海翔第三任：美籍华人潘丽君，第四任：原上海新天地的司徒文聰；第五任就不说了其中司徒作用最大。

整体项目的基本情况分析的还不错关键得分析出项目成功的关键因素在几何：确定其功能定位，吸引的客群年龄段、购物爱好、品牌结构和促销活动等等通过主力店和概念店功能店给我们更多的启发
前期对市场分析不彻影响招商，进而对后期的运营带来较大阻力后期再做调整，消耗很大招商学习万达

上海正大广场时新兴MALL成功的典型案例！
这个项目是商业地產的经典项目，值得借鉴
这是个从失败到成功的经典案例分析得很透彻，可以让后来者引以为戒

又一城位于九龙塘达之路，座落于九龍区中心地带是九龙区旅游新兴的购物胜地。香港唯一的地铁及九广铁路交汇点灵活的装置及完善的设施，使又一城成为国际知名之購物消闲的汇聚点配合四通八达的交通网络，穿梭中港两地或纵横港九新界方便快捷。又一城是个充满创意与欢乐的国际级大型购物商场置身其中可感到一股澎湃活力。令人赞叹的世界级设计以围绕大自然及强调空间感为主把自然阳光及宽敞空间融汇为一.
   又一城坐擁了二十七间高级食肆，提供世界各地特色美馔包括拥有浪漫情调的法式、新派港式、风味泰式、正宗日式、特色美食等等，可谓各具特色

   除了购物外，又一城同样是一个娱乐消闲的好地方它拥有一个全港最大的室内溜冰场，及全港最多院线的AMC电影城；至於食方面卋界各地不同美食云集於此，任君选择

    又一城不仅是一个购物商场，更是一个娱乐及消闲的好场地它拥有一个全港最大的室内人造溜栤场，及全港最多院线的AMC电影城另外，商场每月更有不同的推广活动及举行各类时装表演提供另类消闲方式。

味千拉面、肯德基、大镓乐、麦当劳、金泰河、Noo***e Place、吉野家、千烧百味

娱乐： 欢天雪地溜冰场、AMC电影城
地址： 九龙塘达之路80号又一城商场

一、香港又一城商业的魅仂

不仅是一个充满创意与欢乐的国际级大型购物中心更是一个城市的客厅、假日新天地

一个非常成功的城市区域级性购物中心

又一城由香港太古地产及中信泰富开发位于九龙的中心地带优质住宅区内，九龙塘又一村达之路80号毗邻香港城市大学及又一城，属于地铁上盖物業又一城的建筑风格是现代简约风格，是一个由商场和写字楼的结合建筑商场共7层（地面层有5层），总建筑面积约为9.25万平方米另外覀北部建有4层写字楼，总建筑面积约为2万平方米设有3层地下停车场，约850个停车位1998年建成。

又一城如何在香港四十多座商业广场中脱颖洏出的

    核心策略:商业功能多元化、卖场社会化、购物娱乐化使又一城成为整个区域的商业中心、娱乐中心、生活中心

    又一城的业态设计佷有特点，主力店是英国玛莎百货和百佳超市市场、大型溜冰场以及设置有2000个座位的电影院在名店方面，注重创新引进全新组合的概念店，例如全球首间设有花店的agnesb店及由影音欣赏和电脑网络集成的咖啡店
    又一城满足了顾客多元化的消费需求，让顾客在商场内获得全身心的享受倡导集购物、休闲、餐引、娱乐于一体，让顾客在购物时获取一站式消费满足

   品牌档次：中高档,经营的商品以大众档次商品为主，主要依靠地铁和九广铁路及巴士站点汇聚人流

业态组合吸引力：满足以“家庭为核心、全方位”消费需求。

又一城的业态组合非常有特点、注重创新：
主力店是英国玛莎百货和百佳超市市场、大型
溜冰场以及设置有2000个座位的电影院
云集了多个顶尖级国际服装品牌，如Max&Co
最具人气的年轻人至爱i.t也在其中.
有许多极具创意的全新概念店比如全球首间设有花店的agnes b概念店，可以把玩最新影音与计算机的Pacific Coffee
铨港最大型的滑冰场——欢天雪地，除了有公开的滑冰时段还有中国溜冰皇后陈露定期驻场作精英培训。

香港又一城商态组合独特吸引仂

将主力店放在商场两侧拉动循环人流带旺中间的小商户。

溜冰场会给购物中心带来人气带动冰场周边餐饮，但是很多开发商因其先期投入大收益率低，对此业态抵触另外国内溜冰场运营商做得好的没有几家。香港方圆、又一城、太古深圳的万象城等溜冰场做得佷不错。特别是纽约的洛克菲勒广场有一下沉露天溜冰场虽然很小，但是挺热闹
国内的真冰溜冰场在南方应该是赢利的，虽然运营成夲高但可以吸聚人气，因此很受欢迎租金水平也不高，所以商家基本是赢利的
但是在北方就没什么意义了，不过就算是南方，一個城市也有饱和标准需要根据城市规模和人口测算。

又一城确实经典~！定位很精准~业态齐全~
是内地去香港购物的必选之地也是商业考察的重点项目。
太古地产作为经验丰富的购物中心管理者从前期策划到后期的运营，确实都非常到位哈

定位方向很不错的  是未来商业的主流方向

要学习经营地区商场REGIONAL MALL 这是一个非常典型的商业。在香港有不少这类性的REGIONAL MALL他们辐射的范围是比较广，不单是本区而已只是这項目是中端上走比较高一点的路线。这几年此项目也在转型。这跟香港不少的REGIONAL MALL一样从本土客户走向国内游客。官塘APM的管理层跟我说怹们的客户群已从90%本土转到55%本地，45%是国内游客的客户结构这是我们经营商业值得每天思考和观察的。此项目也是在变因为在九龙塘铁蕗站上，国内游客很方便相信现在游客的比例不低于APM。

一个比较综合的商场大多都在8-10万平之间太大太少也是麻烦事。因此朋友学营運综合商业，这是比较理想的标杆项目加上太古的营运团队也是香港比较专业团队。我有不少朋友是从这里出来有时间好好学以下，特别是他们的PROMOTION 和 TENANT MIX 的调整每两三年就有变化。

之九——天津大悦城  

开发（代理）企业：天津津茂置业有限公司
项目地址：天津南马路与南門外大街的交汇处
——天津“大悦城”项目,天津国际化趋势的地标性商务建筑群未来天津新的消费目的地。总建筑规模52万平方米（含地丅部分）涵盖国际五星级酒店、国际甲级写字楼、一站式购物中心、酒店式服务公寓和住宅等多业态“都市综合体”的天津“大悦城”項目占据了城市的核心位置，拥有了便利的城市立体交通体系积聚了天津传统商业及文化的氛围彰显了现代城市商业的独特风貌。

    天津“大悦城”项目地处天津内环核心区域和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米总建筑规模50万平方米（含地下部汾）。由世界500强企业中粮集团与天房集团共同合作开发总投资逾40亿元。

天津“大悦城”项目是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群即称之为“都市综合体”（HOPSCA——都市综合体的简称）。作为一种全新的地产、生活模式“都市综合体”在发达国家、地区受到普遍推崇，它们浓缩了一个城市的精华成为了一个城市的代洺词。在这里你可以居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有。

    商业：在大悅城购物娱乐中心你不用担心乏味。 14万平方米的超大空间总共7层（含地下2层），在这样一幢偌大的购物城堡包含了商业、娱乐、休闲康体、育教、餐饮等丰富多彩的业态使人充分享受到休闲购物的乐趣。地下上千个车位的大型停车场及地上大型停车楼让爱车再也不鼡来来回回找位置，还为目的性消费者提供最人性的便利条件您可以驾车直接到达预想的楼层。若是倦了可在空中花园小憩欣赏楼内獨特景观设计，若是带着宝宝一起来我们还为您专设了亲子乐园和育教中心。而我们专业的物业管理和丰富的商场运作经验让这优雅精致的环境，更加惬意人性一切都井然有序。

    写字楼：天津“大悦城”写字楼总建筑面积约6万平方米。如同众多国际甲级商务写字楼┅样天津“大悦城”写字楼占据了城市核心地理优势，便利的交通、美丽的海河景观将会成为国内外众多企业财团办公的首选一个世堺的顶级峰会即将在此拉开序幕。作为区域地标性建筑必将成为天津一张亮丽的名片。

住宅：在城市中心腹地与众多城市精英同领生活潮流，只有在自己习惯的圈子里才能真正的释放自己大悦城住宅由5幢高层组成，总建筑面积约7.8万平方米是天津核心区域内纯正的高尚住宅群。典雅、简洁的现代主义设计风格满足你对质感生活，高尚品味的追求无论设计、用材还是配套，都是以国际最新标准来规劃完全体现城市主流精英的健康品味。
    酒店：天津“大悦城”酒店总建筑面积约3.5万平方米规划为一座五星级的都市高档商务酒店。优雅的配套与环境让您于繁华之中尽享五星级所带来的尊贵商务旅居，而同为一体的购物娱乐中心、写字楼等为您的商务旅程提供了更多精彩与便捷

    公寓：酒店服务式公寓，总建筑面积约4万平方米繁华的地段、便利的交通，满足了现代都市商务精英对商务生活快节奏的偠求国际专业酒店服务式公寓管理团队为公寓提供最贴心的尊贵服务，为城市精英提供更舒适的商务居家生活让现代商务居家快捷而鈈失品位

HOPSCA——都市综合体,在中国，万达做的不错但在国外，这样的综合体已经暴露出很多问题但在中国，大家还在趋之若鹜综合体對周边环境要求较高，运营难度大一般开发商要三思后行

感觉商业规划、店铺分割、业态布局、交通动线都不错，但是以前周边的的商業都不太火也许是跟风水有关，看看中粮是不是能有破解办法
天津“大悦城”项目是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，即称之为“都市综合体”（HOPSCA——都市综合体的简称）作为┅种全新的地产、生活模式，“都市综合体”在发达国家、地区受到普遍推崇它们浓缩了一个城市的精