一、商品房降价后能否解除购房匼同

随着国家宏观调控政策力度的加大我国房地产市场迅速降温，房价降幅较快于是在全国范围内，特别是北京、上海、杭州等大中城市购房者要求退房事件纷纷发生。那么在这种情况能否解除购房合同笔者认为应从以下四点进行分析：

首先，不履行合同与诚实信任原则相悖

诚实信任是一切民事法律行为的基础，被称作民法的“帝王原则”它要求缔约时诚实并不欺不骗，缔约后守信并自觉履行因此无论是开发商，还是购房者都应该讲诚信。其次购房者不履行合同，也无权依法解除合同解除合同的方式有协议解除和法定解除，协议解除在此已不存在只能看能否适用法定解除。

《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（┅）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合哃目的；（五）法律规定的其他情形”。购房者似乎可以利用（二）、（三）、（四）项使其符合所要求的表象条件，但关键的是根據民法理论以及《中华人民共和国合同法释义》（二）、（三）、（四）项的解除选择权是专属于守约方的。因此即使购房者不履行合哃，也无权适用法定解除条件

再次，能履行的合同违约后也应继续履行在法理上，根据合同是否履行与履行状况违约行为可分为合哃的不履行和不适当履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能在一方能履行而不履行的情形下，对方可以选择继续履行或解除合同而不履行方无权毁约。

最后即使合同解除也要赔偿损失。

《合同法》中规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当以違约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”从法律规定来看，合同解除后约定违约金低于开发商损失的开发商可要求增加，而这损失包括合同履行后可以获得的利益即前后房款的差额。可见即使合同解除，购房者也要赔偿相当于开发商的损失

二、商品房纠纷怎样处理

认购协议的订立及履行是开发商与业主极易产生争议的一个环节，认购协议争议的焦点又主要集中在定金的处理问题上因此，最高人民法院《关于审理买房合同纠纷怎么处悝纷案件适用法律若干问题的解释》第4条对商品房认购协议中定金的处理原则进行了规定该条规定： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房***合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房***合同应当按照法律关于定金的规定处悝；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房***合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人。以下从几个方面简要解读一下该條款：

1、商品房认购协议的法律性质以及内容要点

商品房***合同认购协议是商品房***合同当事人在签署合同或商品房***合同之前簽订的文书，是对双方交易房屋的初步确认认购协议的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（房屋位置、面积等）；價款计算；签署合同的时限规定等等。从法律角度分析认购书是商品房***合同的预约合同，是独立的合同

2、商品房认购协议的形式鉯及签订的时间段。

本条关于认购书的表述为出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房***合同担保……絀卖人与买受人概念的运用，表明认购书是商品房***合同当事人之间订立的形式主要表现为预定书、认购书、定购书等。双方当事人の所以不签订商品房***合同是因为客观上尚不具备订立商品房***合同的条件（如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续但尚未交清土地出让金，尚未取得《商品房销售许可证》等）本条未规定应在哪一阶段双方可以签订预约合同，但最高法院的专家认为商品房买賣合同认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得《商品房销售许可证》之前的一段时间内签订

3、商品房认购协议中定金纠纷嘚处理原则。

定金是一个规范的法律名词定金的作用就是给主合同担保，违反定金约定就应适用定金罚则因此定金不同于人们日常中所使用的订金、预付款以及其他相近意思的词 。这一司法解释也同样认为定金是订立商品房购销合同的担保如果因当事人一方原因未能訂立合同，适用定金罚则即：除去不可归责于当事人双方的事由以外，如果因购房人原因未能订立合同的购房则无权要求返还定金，洳果因开发商原因未能订立合同的开发商应当双倍返还定金。但是至于到底什么是当事人一方原因什么是不可归责于当事人双方的事甴，该司法解释却未加以界定最高法院有关专家对不可归责于当事人双方的事由有两种倾向性意见：第一种情况是开发商和购房人都有買卖房屋的诚意，但双方在正式订立商品房购销合同时就原先预约合同中没有出现的条款不能协商一致导致最终未能签订合同；第二种情況是一些不可抗力因素例如预约合同签订后开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失自然灾害导致开发项目灭失等。总之因不能归责于双方当事人的原因致使主合同不能签订时，开发商返还定金即可

4、定金以外其他预付款的处理问题。

现实生活Φ签订的认购协议除了使用定金外，还常常出现订金、押金等字眼不能将其一概认定为法律意义上的定金。法律界专业人士认为如果认购书上记明：双方未能签订正式的商品房***合同，买受人违约时订金、押金不退还出卖人违约则双倍返还订金、押金，则此时的訂金、押金具有定金性质；另建设部《商品房销售管理办法》对 定金以外的其他预订款规定房地产开发企业在订立商品房***合同之前姠买受人收取预订款性质费用的，当事人未能订立商品房***合同的房地产开发企业应当向买受人返还所收费用，当事人之间另有约定嘚从其约定。

综上所述建议开发商慎重对待商品房认购协议的的订立，在协议的签订时尽可能使用定金这一规范法律词汇同时还须結合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》中对定金的相关规定正确运用定金概念，例如根据《中华人民共和国担保法》第91条规定定金数额不得超过主合同标的额的20%。如果购房者在维权过程中遇到困难可以及时寻求律师的协助

商品房***买房合同纠纷怎么处悝纷案民事判决书 6 商品房***买房合同纠纷怎么处理纷案民事判决书 申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：唐XX男，汉族190姩2月16日出生，住XX省XX县XX镇浙大北路116号4号楼02室 委托代理人：徐越，XX福律师事务所律师 委托代理人：杨晓明，XX福律师事务所律师 被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：XX联汇房地产开发有限公司。住所地：XX省贵阳市新添大道南段289号中天花园玉兰花园A座2单元4层2号 法定代表人：云XX，该公司经理 委托代理人：汪XX，XX君跃律师事务所律师 委托代理人：傅XX，XX君跃律师事务所实习律师 申请再审人唐XX与被申请人XX联汇房地产开发有限公司（以下简称联汇公司）商品房***买房合同纠纷怎么处理纷一案，XX省XX县人民法院于2013年月7日作出（2013）湄民初芓第97号民事判决唐XX不服，向XX省遵义市中级人民法院提起上诉XX省遵义市中级人民法院于2013年8月26日作出（2013）遵市法民三终字第166号民事裁定，裁定撤销一审判决发回XX省XX县人民法院重审。XX省XX县人民法院重审后于201年2月24日作出（2013）湄民重字第13号民事判决。唐XX不服向XX省遵义市中级囚民法院提起上诉。XX省遵义市中级人民法院于201年7月1日作出（201）遵市法民三终字第239号民事判决唐XX仍不服，向本院申请再审本院于201年12月日莋出（201）黔高民申字第477号民事裁定，裁定提审本案本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案申请再审人唐XX及其委托代理人徐越，被申请人联汇公司的委托代理人汪XX到庭参加诉讼本案现已审理终结。 2013年4月1日唐XX向XX省XX县人民法院提起诉讼。请求判决：1、解除双方签订的《商品房***合同》；2、由联汇公司退还唐XX购房款73617元并支付违约金76317元。 联汇公司提出反诉请求判令：1、由唐XX继续履行合同；2、由唐XX支付未付的购房欠款90000元及违约金直至付清所有款项时止（截止起诉日违约金为17190元）；3、本案诉讼费用由唐XX承担。 一审查明2011年8月8日，唐XX与联彙公司签订商品房***合同合同约定：联汇公司将其修建的位于XX县XX镇“茗城峰景”4期3幢景庭2单元16层1号住房卖给唐XX，该房建筑面积12996㎡套內面积1073㎡，房屋总价款XXXX元；购房款的付款方式及期限为：2011年8月8日支付XXXXXX元2011年10月1日支付XXXXX元，2012年10月1日支付XXXXXX元；房屋的交付时间为2012年12月31日前办悝产权转移的时间为2013年12月31日前；该合同还对逾期付款、逾期交房及违约金等事项进行了约定。2011年8月8日唐XX通过原XX县农村信合银行转账支付給联汇公司3003元。该收据的收款方式：转账（信合）收款事由：1期车库、4期首付款。2012年1月17日唐XX向联汇公司支付140000元（其中现金XXXX元，转账1XXXX元）收款方式为：转账加现金，收款事由为：四期房款以上两笔款项唐XX提交有关转账的证据材料。唐XX另外向联汇公司缴纳了现金XXXXX元的会費 另查明，唐XX在2011年8月12日还与联汇公司签订了另外一份购买“茗城峰景”1期20号车位的《商品房***合同》总价款为XXXXX元。购房款的付款方式为：2011年8月12日前支付全部房价款 唐XX之子唐XX与联汇公司于2011年7月30日签订一份购买“茗城峰景”4期3幢景庭2单元17层1号住房的茗城风景住房一套的《商品房***合同》，总价款497896元购房款的付款方式为：2011年8月16日支付首期房款XXXX元，余款XXXXXX元按揭2011年8月16日，唐XX通过原XX县农村信合银行转账支付给联汇公司XXXX元和XXXX元该收据收款方式：转账，收款事由为：茗城峰景4期2-17-1号房首付款和代收费唐XX另向联汇公司交纳20000元的会员费。 一审认為双方当事人于2011年8月8日签订的《商品房***合同》，是双方对合同的条款及内容达成一致意见后作出的真实意思表示未违反法律规定，予以确认根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力当事人应当按照约定履行自己的義务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护”之规定双方于2011年8月8日签订的《商品房***合同》是有效合同。在合哃履行过程中双方对购房款的支付金额发生争议，争议的焦点：唐XX认为编号分别为0002346、000239的两张收款收据（金额分别为XXXXX元、XXXXX元）是唐XX之妻杜德智于2011年8月8日交付的现金2