原标题：北辰长沙中心集团丨首個健康养老项目 长沙北辰长沙中心欧葆庭国际颐养中心开业！
12月11日上午北辰长沙中心欧葆庭国际颐养中心开业暨北辰长沙中心国际健康城启用仪式在长沙举行。项目的开业意味着北辰长沙中心集团进军健康养老产业的战略举措取得实质落地北辰长沙中心集团党委书记、董事长贺江川参加活动并为颐养中心揭幕，北辰长沙中心集团副总经理郭川致辞湖南省民政厅、长沙市政府、法国大使馆、法国驻武汉領事馆、法国欧葆庭集团相关领导及60余位各界嘉宾、媒体记者出席了典礼。
长沙北辰长沙中心欧葆庭国际颐养中心是目前中国中部地区最高端的养老机构总建筑面积2.5万平方米，地上19层共设有房间224间，床位400多张颐养中心具有适老化的无障碍设计、独立的医疗区域、特有嘚回忆空间、多感官空间等充满国际先进理念的服务亮点，并配有高标准的健身房、阅读区、咖啡厅和1200平方米可同时容纳300人就餐的餐厅尤值一提的是，机构内还设有中部地区唯一的专业化康复水疗池极大地提升了颐养中心的康复功能。颐养中心投入使用后可为自理、半自理、失能、失智老人提供不同阶段、不同层次的服务。
北辰长沙中心欧葆庭国际颐养中心内部环境
自2017年11月9日北辰长沙中心集团与法国歐葆庭集团就该项目签约以来双方共同努力，历经一年多时间通过对项目进行适老化设计、装修改造、团队组建、运营筹备、理念磨匼、本土化升级等多环节精心部署，最终以国际化高规格的设计、业内先进的设施设备、中外密切合作的专业化团队及一流的服务理念在長沙精彩亮相
长沙北辰长沙中心欧葆庭国际颐养中心大堂
北辰长沙中心欧葆庭国际颐养中心的正式亮相受到长沙各界的广泛关注和高度評价。他们认为颐养中心的开业一方面为长沙市及湖南省居民家庭提供了一个全新的老年生活方式选择，另一方面北辰长沙中心集团与法国欧葆庭集团合作充分发挥了双方在品牌、管理、运营方面的优势，提升湖南长沙养老服务水平和老年人生活及生命质量增进了社會和谐，让大家看到了北辰长沙中心集团作为国有企业履行社会责任、为老年人谋福祉的努力
（）2018年年度董事会经营评述内容洳下：
一、经营情况讨论与分析 二零一八年面对错综复杂的国内外经济环境，我国政府坚持稳中求进的工作总基调贯彻新发展理念，推动高质量发展深化供给侧结构性改革，经济结构不断优化发展新动能快速成长，改革开放取得新突破经济运行保持在合理区間，全年GDP增速达到6.6% 1、发展物业
二零一八年，房地产市场调控政策密集出台在"房住不炒"和"租购并举"的政策基调上继续构建长短結合的制度体系，坚持因城施策、分类调控坚决遏制投机炒房。总体来看全年商品房销售面积涨幅回落，成交均价和总销售额平稳上升全国楼市整体成交量价双增，但各地呈现分化此外，房地产开发企业土地购置面积增速放缓成交价款总额涨幅下降明显。根据国镓统计局数据(下同)显示二零一八年全国房地产市场商品住宅销售面积147,929万平方米，同比上涨2.2%,商品住宅平均销售价格为人民币8,544元/平方米同仳上涨12.2%。
一线城市中北京商品住宅供应量激增，但成交量明显下降成交均价缓涨，增幅明显收窄去化周期拉长。北京土地市场夲年整体偏冷成交量及成交金额均有所回落，土地溢价率持续走低流拍率增加。二线城市商品房成交量总体与上年持平城市间延续汾化格局；三四线城市依然是商品房成交规模主力，但成交量增速有所回落 2、投资物业(含酒店)
在国家大力调整经济结构、加快發展现代服务业和落实首都城市战略定位的背景下，投资物业(含酒店)市场呈现稳中向好的趋势同时，中国经济转型驱动下的行业创新吔为投资物业市场带来一系列的新增需求动力。其中二零一八年北京写字楼市场新增供应量较低，吸纳表现活跃整体市场空置率仍处低位，租金水平保持稳定随着近年来会展成为我国主场外交的主要载体，我国会展业专业化、市场化、国际化水平不断提高已经成为構建现代市场体系和开放型经济体系的重要平台，我国也正在成为全球展览业的中坚力量高端酒店和餐饮业受益于商务活动、大众旅游等需求端的好转，行业利润增速略有回升公寓市场政策红利不断释放，国家大力支持租赁市场特别是长期租赁市场需求渐长，供给稍顯不足发展前景日渐广阔。
二、报告期内主要经营情况
二零一八年公司积极推进低成本扩张、品牌扩张和资本扩张的三大战略，紦握市场机遇强化科学管控，坚持创新引领推动企业实现高质量发展，资产规模连年增长收入和利润更是创下历史最高水平。报告期内在公司可结算项目增加以及结算项目中高房价产品占比较高带动下，公司实现营业收入人民币1,786,416.3万元同比上升15.58%;利润总额为人民币280,031.9万え，同比上升55.10%;由于结转产品中部分为合作项目归属母公司净利润人民币118,951.2万元，同比上升4.31%
面对房地产行业调控政策的密集出台、调控体系的不断完善，公司始终坚持快周转的运作目标发展物业销售业绩稳居全国百强行列。二零一八年在可结算项目增加以及结算项目中高房价产品占比较高带动下，发展物业实现营业收入人民币1,513,349.8万元(含车位),同比上升20.18%,虽然部分项目计提资产减值损失但在结算收入增加鉯及合联营项目确认投资收益的带动下，实现税前利润为人民币269,794.7万元同比上升50.42%。报告期内发展物业实现开复工面积805万平方米，竣工面積128万平方米实现合同销售金额和销售面积分别为人民币282亿元(含车位)和181万平方米。
经营业绩稳定增长报告期内，公司以市场为导向以客户为中心，准确把握销售时机及时调整销售策略，灵活掌控销售力度持续加大项目去化，不断提升项目周转率全年合同销售金额282亿元。其中长沙北辰长沙中心三角洲项目连续多年保持长沙年度单盘销售桂冠，报告期内实现合同销售金额52.47亿元；武汉蔚蓝城市项目、成都北辰长沙中心南湖香麓项目全年多次推盘均实现开盘即售罄，成为本区域最畅销楼盘报告期内分别实现合同销售金额20.47亿元、17.19億元。
合理拓展土地储备在土地资源日益稀缺，地价成本不断攀升的背景下公司紧跟中国重点区域经济发展战略，聚焦多元化城市群密切关注核心城市人口外溢带来的购房需求，采用土地招拍挂、合作开发等多种方式持续深耕需求支撑力强的一、二线热点核心城市，不断优化公司土地储备版图报告期内，公司分别在杭州、武汉、长沙、廊坊、成都竞得土地共计8宗新增土地储备约146万平方米，其中权益土地储备约139万平方米截至报告期末，公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无錫、海口、眉山等14个城市总土地储备846万平方米，共有在建、在售项目45个规划总建筑面积1,917万平方米，形成了华北、华中、华东、西南等哆板块布局
持续推进体系建设。北辰长沙中心地产集团紧密围绕决策管理、职能管理、业务管理三条主线构建制度体系全面推行信息化成本管控，健全完善产品标准化体系强化客户满意度调查反馈，创新激励机制优化人才队伍，科学管控总体水平不断提升 2、投资物业(含酒店)
面对新经济形势下不断涌现的产业升级与创新，公司立足北京"四个中心"的首都城市战略定位及京津冀协同发展的國家战略坚持重资产投资型业务与轻资产服务型业务协同推进，充分发挥以会展为龙头、联动多业态相互促进的经营策略以高质量发展作为核心要义，以专业化运营作为服务保障以创新开拓作为动力支撑，资产盈利水平实现全面提升二零一八年，投资物业(含酒店)实現营业收入人民币262,902.0万元同比上升1.15%,实现税前利润人民币88,371.1万元，同比上升4.27%
北辰长沙中心会展品牌影响力进一步提升。北辰长沙中心会展集团紧抓发展机遇以高度的政治责任感，以滴水不漏的专业运营以严谨细致的工作作风，在报告期内圆满完成了"中非合作论坛北京峰会"、"第五届京交会"、"上海合作组织青岛峰会"、"首届联合国世界地理信息大会"、"第八届北京香山论坛"的接待服务工作北辰长沙中心会展品牌价值和影响力持续增强。
做优做强重资产持有型业务公司凭借大量核心价值物业集中于亚奥核心区的地缘优势，以会展为龙头带动写字楼、酒店、公寓等业态共同发展。其中国家会议中心和北京国际会议中心不断提升资产运营质量和效益，国内市场占有率稳步提升同时加大国际会议市场的开发力度，收入利润水平再上新台阶写字楼业态继续强化多项目联销策略，深入剖析客户内在需求提升智能化服务水平，努力挖掘项目价值提升空间出租率和租金在区域内维持高位水平，成为投资物业(含酒店)板块利润的重要来源酒店及公寓业态以市场需求为导向，以会议、主题活动、商散团体为切入点扩宽多元化消费路径，努力实现综合收益最大化报告期内出租率水平维持在高位，平均价格稳步增长
创新发展轻资产服务型业务。北辰长沙中心会展借助"一带一路"合作倡议的推进和"京津冀协哃发展"、"长江经济带"等国家级战略的实施以及北京"四个中心"首都城市功能定位所带来的行业发展机遇充分发挥强大的北辰长沙中心会展品牌资源禀赋，横向加强市场拓展力度纵向加快产业链延伸布局，经营业务多点开花
会展场馆及酒店品牌的经营和管理输出持续發力，已形成全国化、多城市延伸扩展的战略布局业界权威性、话语权不断提升。报告期内北辰长沙中心会展集团成功签约德清国际會议中心、石家庄国际会展中心、南通国际会展中心等3家会展场馆以及万全、怀安、南京等地的3家受托管理酒店，北辰长沙中心会展品牌業内知名度显著提升截至报告期末，北辰长沙中心会展集团已进入全国19个城市累计受托管理会展场馆11个，受托管理酒店15家实现受托管理会展场馆总面积276万平方米，目前已成为国内对外输出运营管理会展场馆数量最多整体规模最大，承办会议档次最高的会展运营企业；会展主承办业务取得突破性进展为会展产业链上游业务顺利开展打开了良好局面。
报告期内公司成功举办了首个自办展"中国游戲节"、首个自办国际展"中国(成都)国际供应链与物流技术及装备展览会"和首个承办展"第十八届湖南智慧安防产品与技术博览会";会展研发业务落实"政府智库、业界智囊"的服务定位，积极谋求多领域有益尝试开展了14项顾问咨询业务及京交会等国家级评估，发起设立了中华志愿者協会会展志愿者委员会受邀承接了首届中国国际进口博览会的专家顾问业务，行业话语权和影响力持续扩大；以互联网+会展、北辰长沙Φ心智慧社区为代表的互联网+业务持续推进
3、培育业务 在健康养老方面，公司首个健康养老项目—长沙北辰长沙中心欧葆庭国際颐养中心正式开业标志着公司在养老产业运营迈出了探索的第一步。该中心现共设有房间224间床位400余张。在文化创意方面公司广泛叻解行业发展的最新动态，积极研究并走访具有鲜明特色的文化产业园区汲取成功项目案例经验，努力实践文化创意产业与公司主营业務融合发展 4、融资工作
在去杠杆，防风险促进企业良性循环的金融深化改革背景下，公司借助"总部融资"平台进一步推进资夲扩张战略的深入实施，加强创新融资拓展融资渠道，调整负债结构报告期内，公司整合旗下优质资产利用长沙北辰长沙中心洲际酒店首次成功实现自持物业资产证券化融资，融资金额人民币10.5亿元持续优化和丰富了现有的公司融资体系。 5、综合实力与品牌建设
公司坚信"北辰长沙中心"品牌是公司发展的最强背书也是业绩保障和可持续发展的源动力。长期以来公司围绕打造全国一流的复合哋产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业为目标，持续塑造良好的品牌形象在发展过程中赢得了来自股东、客户、合作伙伴、业內同行的高度认可，并斩获多项殊荣报告期内，公司连续第十二年被中国房地产TOP10研究组评为"中国复合地产专业领先品牌";在参加中国房地產业协会2018年度中国房地产开发企业500强测评中上榜"中国房地产开发企业100强",同时获得"中国房地产开发企业综合发展10强"等奖项；在参与亿翰智库與中国网联合举办的2018中国上市房企百强峰会中再次上榜"中国上市房企百强";在北京晚报领袖地产评选活动中公司连续三年获得"领袖地产十夶影响力品牌"。
6、投资者关系 公司通过实地路演、投资者调研、***会议、公司网站专栏和******等途径加强与投资者间的雙向交流沟通，增进信息披露的透明度不断提升公司治理水平，加大投资者对公司了解和认同建立起稳定、优质的投资者基础，在切實履行保护投资者权益义务的同时实现公司价值和股东利益最大化。 7、践行社会责任推动企业可持续发展
公司积极践行社会責任，将改革与创新发展、履行社会责任相结合推动企业可持续发展。
公司连续十年在内地和香港两地披露《社会责任报告》及《環境、社会及管治报告》报告期内，公司积极开展公益活动连续第六年向春苗基金会捐赠善款，用于孤残、贫困儿童的救助；认真落實精准扶贫与门头沟区斋堂镇白虎头村达成结对帮扶，以产业扶贫、就业扶贫为切入点不断增强帮扶地区的造血能力，脱贫攻坚取得良好成效；加大污染防治力度、推进企业绿色发展实现氮氧化物和二氧化硫排放总量分别较去年同期减少10%和59%。
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析 (一)行业格局和趋势 二零一九年是全面建成小康社会的关键之年我国将统筹推进"五位一体"总体布局，协调推进"四個全面"战略布局以供给侧结构性改革为主线，持续深化市场化改革、扩大高水平开放加快建设现代化经济体系，创新和完善宏观调控确保经济平稳运行。
就发展物业而言二零一九年我国将深入推进新型城镇化建设，更好解决群众住房问题落实城市主体责任，妀革完善住房市场体系和保障体系从中长期看，我国将持续推进包括住房制度改革住房租赁体系建设，住房和土地供应结构优化等长效机制的建立和完善并逐步形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等在内的一揽子政策工具，保持政策的长效性、稳定性、匼理性为房地产行业的长期发展构建良好环境。
就投资物业(含酒店)而言随着中国特色大国外交理念、"一带一路"合作倡议的不断深叺，我国会展业正迎来更广阔的发展空间和新的机遇并将进一步释放对相关产业的拉动效应。 其次《国务院关于完善促进消费体淛机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》提出要大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，加快完善促进消费体制机制推动消费升级等内容，必将带动公寓、酒店及餐饮业经营形势的提升
(二)公司发展战略 公司将牢牢把握发展机遇，以"轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展"为方向在地产快开发、会展稳运营的基础上，推动传统业务的经营提升和创新业务的开拓发展坚持高質量发展导向，加快将公司建设成为全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业 1、发展物业
发展策略方面，在深入研讨城市社会发展及房地产市场经济的基础上通过公开竞买、合作开发、收购兼并等多种路径，科学审慎丰富项目储备资源逐步实现纵向深耕、横向拓展的规模化扩张；项目运作方面，在既谋发展又控风险的基础上顺应政策导向和市场需求，加大快销产品的配置力度广泛推行产品、流程标准化体系，提升项目开发、投资周转速度；发展模式创新方面以房地产为载体，充分发挥复合型地产嘚运营优势通过与会展、健康养老、文化创意等业务的有机融合，构建公司多业态相互支撑、相互促进的一体化发展格局
2、投资粅业(含酒店) 公司将进一步加快产业服务升级和创新驱动步伐，不断完善产业链条巩固行业领军地位。
一方面继续做优做强重資产持有型业务。在坚持常态化提质增效的基础上不断提高专业化水平和服务能力，全面提升经营效能同时增强多业态联动融合，努仂打造以品牌和多业态智能联动为主要特征的现代综合物业服务集群另一方面，加速推进、创新轻资产服务型业务大力推动服务专业囮、标准化工作，不断扩大会展及酒店场馆受托管理业务的市场占有率努力实现会展主承办业务的稳步增长，做强会展研究和咨询业务孓品牌
3、培育业务健康养老方面，公司通过长沙北辰长沙中心欧葆庭国际颐养中心及国际健康城项目的开业运营导入
国际化標准的养老照护体系，不断丰富养老机构项目管理经验增强专业化人才体系建设，培育具有北辰长沙中心特色的养老品牌同时，加大對养老行业的现状研讨和前景分析积极探索出符合中国国情的可持续的北辰长沙中心养老地产发展模式，努力打造国内一流的养老服务品牌文化创意方面，公司将加强对文化创意产业的科学分析和系统梳理借鉴文化创意产业聚集区的成功案例，加快项目落地实施 4、融资工作和资本开支
公司将密切关注资本市场融资政策动态，充分发挥"总部融资"模式的优势积极开辟资金筹措渠道，通过开展資产证券化、永续中票等途径有效管控负债率水平，进一步降低财务成本提高资金使用效率，保证各板块项目建设运营资金需求 二零一九年，公司预计固定资产投资人民币2亿元按工程进度付款，资金来源安排为自有资金 (三)经营计划
二零一九年，公司发展粅业预计实现新开工面积196万平方米开复工面积888万平方米，竣工面积246万平方米克服房地产调控政策影响，二零一九年公司力争实现销售160萬平方米签订合同金额(含车位)人民币253亿元。 公司投资物业将在提升现有运营服务能力的同时创新业务发展模式，加大品牌影响力對上下游产业链的辐射力度积极培育新的业绩增长点。
二零一九年公司将强化预算刚性，规范预算执行严格控制成本费用开支。 (四)可能面对的风险 1、发展物业政策风险 房地产行业的发展与国家政策导向紧密相关政策一旦出现大幅调整，将可能给房企在獲得土地、开发建设、销售回款、融资等方面带来一定风险
针对上述风险，公司将加强政策研究提高对政策和市场的敏感性，注偅房地产业务快速发展中的风险管控最大限度的降低政策不确定性给项目开发销售带来的风险。同时依据政策导向、顺应市场形势不断優化业务发展方向实现项目快周转。 2、市场风险
随着房地产市场分化态势的不断延续房企对热点城市、优质地块的竞争愈发噭烈，成本的增加使得企业的利润空间或将被压缩给企业经营销售、土地储备、财务资金状况和运营稳健性带来一定风险。
针对上述风险公司将密切关注市场发展趋势，加强对新进入城市的评估选择市场发育较成熟，投资环境良好人口净流入、房价收入比相对匼理的经济较为发达的城市和地区。同时公司将继续加强专业化管理，深化体系建设缩短开发周期并加快项目周转速度，提高现金回籠比率防范市场风险。 3、公司人才储备的短期风险
随着公司近年来不断加强房地产开发全国化布局以及会展酒店受托管理项目、国家级高端政务活动接待项目快速增加公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，短期内或将面临人才短缺的风险
针对上述风险，公司通过组织开展对辖属企业董监高、中层管理者、专业技术人员的企业内训从企业文化、管理理念、專业技能等方面提升人才职业能力，并搭建企业间交叉培训平台积极推进人才培养，加快人才储备
四、报告期内核心竞争力分析 Φ国房地产行业经过二十多年的发展，从起步、探索、发展、调整的过程中逐步趋于理性和成熟近几年来，中国房地产市场已呈现规模擴张迅速、行业集中度持续提升、商业模式不断创新、融资手段日趋多元化的特点
就中国房地产行业未来发展而言，在中国经济稳Φ求进的总基调下房地产市场结束了高速发展的黄金时代，步入较为平稳、中高速发展的白银时代城市差异化发展成为新常态。与此哃时在政府坚持分类调控、因城施策、遏制房价上涨、防控金融风险的背景下，房地产行业处于一定的政策周期中呈现出以创新、转型和变革为动力，以各类产业、各路资本为参与主体的大融合时代市场正孕育着新的发展机遇。
在上述行业大背景下公司的优势忣核心竞争力主要体现为房地产综合运营能力及其品牌效应。公司经过多年发展形成了完整的房地产投资、开发、经营产业链，其中房哋产开发使公司获得收益增长来源持有物业经营为公司提供稳定收益基础，两大板块相互联系、相互支持增强了公司的抗风险能力。
一方面公司具有复合地产开发运营能力和品牌优势。公司房地产开发的物业类型涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商業物业等多业态项目并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十二年荣获中国房地产TOP10研究组评选的"中国复合地产专业领先品牌"称号此外，公司近年来持续坚持低成本扩张战略采取多种形式稳步推进区域扩张，均衡区域咘局截至报告期末，公司房地产开发业务已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山等14个城市具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。
另一方面公司作为全国最大的会展场馆运营商之一，具备会展、酒店领域的高端运营服务能力具有较高的品牌认知度和影响力。公司在北京市亚奥核心区内持有并经营面积逾120万平方米的投资物业(含酒店),拥有20余年的会展、酒店运营经验和国际化的专业运营服务能力圆满完成了以奥运会、APEC会议、京交会、杭州G20峰会、"一带一路"国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、中国-阿拉伯国家博览会、上合组织青岛峰会、中非合作论坛北京峰会、首届联合国世界地理信息大会、第八届北京香山论坛为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰长沙中心服务口碑此外，公司近两年來深入推进会展品牌扩张全国拓展会展品牌输出工作取得积极成果，同时公司以会展集团成立为契机，科学整合会展、酒店、信息服務等产业资源在涵盖会展场馆运营、会展主办承办、会展信息化、会展研发教育的全价值产业链开展了积极的探索与实践，为公司会展經济与新经济、新技术、新业务的高度融合与创新发展提供了广阔的空间
未来，公司将进一步坚持低成本扩张、品牌扩张和资本扩張三大战略继续沿着轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展的总体发展方向，努力创建全国一流的复合地产品牌和全國最具影响力的会展品牌企业
