• 所谓“小产权”是指在农民集体汢地上建设的房屋;五证“3，未缴纳土地出让金等费用实际上没有真正的产权。4,可以按揭大产权房是可以办理出预售证的，小产权不能在房管局做备案的,也不可按揭贷款购买的大产权房是可以支持银行按揭贷款的，小产权房是不能做银行抵押贷款的;俱全的所谓产权證也不是真正合法有效的产权证，又叫“小产权”其产权证不是由国家房管部门颁发，更不用说没有预售证了所以叫做“乡产权”,而尛产权的房子不会在交易市场备案和交易的，小产权多为集体土地性质的（办理不出《国有土地使用证》的）这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证。二而小产权房是明令禁止***的：1，购房合同国土房管局也不会给予备案大产权的商品房土地性质为国有出让性质的（可以办理出《国有土地使用证》），在房管局做备案的而是由乡政府或村政府颁发。2我们所说的商品房（大产权房）是要“。三大产权房是可以网签。5、乡镇政府发证的所谓小产权房产、是否为大产权房很容易判断

真实案例：因没预售证6万房款變理财产品

李先生(化姓)介绍，去年他看中了一套约90平方米的房子，在售楼部要看看《预售许可证》但售楼人员推说正在办理之中，并坦言正是因为还没出《预售许可证》，才优恵那么多如果《预售许可证》出来了就不是这个价了，同时售楼人员声称其公司老板很有實力楼盘不会有问题，并保证十八个月能够交房李先生在犹犹豫豫的情况下就付了1万元定金。因预售证还没办下来他们只能签署选房协议书和投 资协议书，并承诺会尽快办好预售证到时就可以签购房合同。

选房协议上注明：选房人选择出卖人开发的某栋某单元某号房……若选房人七天内未按规定办理相应的理财产品则视为放弃此房源。

一周内李先生只好又交了6万元，

投 资协议书则是与一家商業理财有限公司签订的，投 资金额6万期限为6个月。到期后本息可以低扣房款，也可以得到现金

现在购买的理财产品已到期，预售却遲迟没下来钱也没退，李先生担心现在房价上涨较快若到时候签不了合同，或是要涨价再退钱去买别处的房子，资金不够

如果购房者知道开发商未取得《预售许可证》，仍然出于贪图价钱便宜等原因与开发商签订房屋***合同购买房屋，会出现什么风险呢

首先，是工程烂尾的风险

开发商明知未取得《预售许可证》卖楼是违法行为，仍然强行卖楼基本可断定是资金实力不足，那么出现资金鏈断裂、后续工程无法完成的风险就很高。

其次是无法验收无法***的风险。

如果前期存在土地使用权不合法（例如占用农村集体土地建楼）、不符合规划或审批手续不齐全等因素即使能完成工程，也有可能无法正常验收自然也就无法办理房屋产权登记。

第三、开发商一房多卖的风险

由于未取得《预售许可证》，房管部门是禁止其销售的因此，购房者在购买时并不能同步在房产登记机关进行产權预约登记（即俗称的网签），更不能进行合同鉴证在缺乏监管的情况下，开发商一房多卖的风险就难以避免

4第四、合同无效的风险。

如果出现楼价短期飙升的情况开发商有可能会反悔，它可以用合同是在未取得《预售许可证》的情况下签定、违反法律规定属于无效莋为理由主张合同无效，然后退回房款、收回房屋

小编提示：购房者对于不是现楼的房屋，还是先核实房屋是否取得了《商品房预售許可证》有预售证才购买，是明智的做法明知没有预售证还去购买的话，由此而引起的风险就只能是自己去承担。

1、预售证就是《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，房产商将有关资料送到国土局申请批准后方可预售楼房。