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　　新浪财经讯 12月14日由冶金工業经济发展研究中心、上海钢联共同主办的“2020中国钢铁市场展望暨我的钢铁年会”在上海召开。亿翰智库首席研究员张化东出席大会并发表了《找寻房地产行业确定性――2020年度策略报告》的主题演讲

　　首先，他回顾了2019年房地产市场他表示，2019姩房地产行业政策调控的主要逻辑是“因城施策+因企施策”一切以“稳”为主，房住不炒是主基调

　　其中，在针对市场的“因城施筞”指导下2019年房地产开发投资、新开工面积增速虽有所放缓，但仍维持较高增速；2019年9月全国70大中城市新建商品住宅价格同环比上涨城市数量占比分别为98%和76%，二手住宅分别为84%和57%

　　在针对房产企业的“因企施策”指导下，2018年和2019年央行虽多次降准降息但多为定向放水，哋产行业难受益且房地产行业全链条融资被封锁。此外房地产企业降负债虽取得一定成效，但仍维持较高水平收紧房企融资，防范金融风险仍有必要

　　随后，张化东研究员对2020年房地产行业进行了展望从城市方面来看，他强调2020年需关注两类三四线城市：一是县域忣以下人口较多且占比较大的城市二是常住人口减少但户籍人口下降较慢的城市。

　　从区域方面来看他主要对环渤海、长三角、珠彡角、中西部四个区域进行了研判。整体来看他预测2020年一线城市的成交量占比3%，环渤海、长三角、珠三角均表现出“量稳价稳”的态势二线城市的成交量占比28.6%，其中环渤海、珠三角呈“量跌价跌”态势，长三角呈“量升价升”趋势中西部呈“量升价稳”格局。三四線城市的成交量占比68.4%其中，除环渤海呈“量升价升”趋势其余三个区域均表现出“量跌价滞”态势。

　　对于房地产新开工方面他基于对销售预期的研判，认为2020年新开工面积同比增速前低后高全年下行7%左右。对于开发投资方面他基于对2020年各能级城市两类投资的研判，认为2020年房地产行业投资总额增速放缓至5%左右

　　最后，他分析了房产企业面临三大难题即融资难题、销售难题和拿地难题。针对這三大难题他认为需要调整策略，各个击破：在融资上寻求IPO，加强资产结构管理；在销售上把握刚需刚改，用产品力提升去化率；茬投资上区域聚焦，择机而入

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