县房管局未开办预告登记我公司购买的营业房将被第法院查封拍卖，侵犯购房人的合法权益还是法律规定的缺陷？
&p&2009年陕西KM房地产开发公司在某县与该县影业公司签订《联合开发影视大厦合同》，影业公司提供土地，KM公司负责修建。2010年10月，我公司订购了二、三层营业房，日达到预售条件后，双方签订正式《商品房***合同》，约定总款1345万元，我公司所有股东通过各种渠道筹资已付1055万元，剩余290万元交房时付清，随后双方在该县房管局对该《商品房***合同》登记备案。因为该县房管局尚未实施预告登记制度，故此没有预告登记。2011年底，因KM公司挪用销售资金，拖欠工程款，在主体封顶后无力继续施工，停工数月，经县政府组成的六部门联合调查小组多方面工作，影业公司解除与KM公司《联合开发影视大厦合同》，由HL公司全面接手，HL公司承接已经预售的房屋，后期建设资金由剩余房子销售款解决。2013年年底，自然人胡某以KM公司向其民间借贷本息600多万元为由起诉KM公司的案件判决生效并申请执行（不是建设工程优先受偿款），某市中级法院对我公司购买的二、三层营业房予以查封并准备拍卖，我公司认为此举侵犯了我公司的合法权益遂提起案外人执行异议之诉。法院认为，虽然我公司与KM公司《商品房***合同》合法有效，但是商品房合同登记备案只是行政管理手段，不具有对抗第三方的效力，只要我公司还没有获得该房产的物权（办理产权证）或者准物权（办理预告登记），或者没有实际占有使用，就不影响法院查封拍卖，法院按照《物权法》第30条认定该房产还是KM公司的物权，以《物权法》第20条认定我公司没有获得物权，以最高人民法院《民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第2、17条规定驳回我公司诉讼请求，并告知我公司可以另案起诉KM公司维权。我公司已经向上级法院提起上诉。该房产现基本完工等待交付。&/p&&p&咨询各位法律专家：&/p&&p&1、既然我公司与KM公司《商品房***合同》合法有效，为什么其他的普通债权人仍然可以通过查封拍卖我公司购买的房产？&/p&&p&2、按照法院的认定，登记备案只是行政管理手段、不能对抗第三方，哪对买房人来说有什么作用？&/p&&p&3、该县房管局尚未实行预告登记，我公司有过错吗？法院却以我公司未进行预告登记为由查封、拍卖，这样裁定公正吗？&/p&&p&4、法院明知影业公司已经解除与KM公司合同另行与HL公司联建，却仍然认定该房产属于KM公司合法吗？&/p&&p&5、法院一方面认为该房产尚在建设，却以我公司尚未实际占有使用为由驳回起诉是否合法？&/p&&p&6、本案是否适用《物权法》第20、30条和最高人民法院《民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第2、17条规定？&/p&&p&7、类似案件已经很普遍，本案假如我公司败诉，在KM公司已经歇业没有其他财产的情况下，我公司的利益该如何保护？&/p&&p&附：1、《物权法》&/p&&p&第二十条　当事人签订***房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。&br&　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。&/p&&p&第三十条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。&/p&&p&2、最高人民法院《民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》&/p&&p&第二条　人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。&/p&&p&未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。&/p&&p&第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。&/p&
2009年陕西KM房地产开发公司在某县与该县影业公司签订《联合开发影视大厦合同》，影业公司提供土地，KM公司负责修建。2010年10月，我公司订购了二、三层营业房，日达到预售条件后，双方签订正式《商品房***合同》，约定总款1345万元，我公司所有股东通过各种渠道筹资已付1055万元，剩余290万元交房时付清，随后双方在该县房管局对该《商品房***合同》登记备案。因为该县房管局尚未实施预告登记制度，故此没有预告登记。2011年底，因KM公司挪用销售资金，拖欠工程款，在主体封顶后无力继续施工，停工数月，经县政府组成的六部门联合调查小组多方面工作，影业公司解除与KM公司《联合开发影视大厦合同》，由HL公司全面接手，HL公司承接已经预售的房屋，后期建设资金由剩余房子销售款解决。2013年年底，自然人胡某以KM公司向其民间借贷本息600多万元为由起诉KM公司的案件判决生效并申请执行（不是建设工程优先受偿款），某市中级法院对我公司购买的二、三层营业房予以查封并准备拍卖，我公司认为此举侵犯了我公司的合法权益遂提起案外人执行异议之诉。法院认为，虽然我公司与KM公司《商品房***合同》合法有效，但是商品房合同登记备案只是行政管理手段，不具有对抗第三方的效力，只要我公司还没有获得该房产的物权（办理产权证）或者准物权（办理预告登记），或者没有实际占有使用，就不影响法院查封拍卖，法院按照《物权法》第30条认定该房产还是KM公司的物权，以《物权法》第20条认定我公司没有获得物权，以最高人民法院《民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第2、17条规定驳回我公司诉讼请求，并告知我公司可以另案起诉KM公司维权。我公司已经向上级法院提起上诉。该房产现基本完工等待交付。咨询各位法律专家：1、既然我公司与KM公司《商品房***合同》合法有效，为什么其他的普通债权人仍然可以通过查封拍卖我公司购买的房产？2、按照法院的认定，登记备案只是行政管理手段、不能对抗第三方，哪对买房人来说有什么作用？3、该县房管局尚未实行预告登记，我公司有过错吗？法院却以我公司未进行预告登记为由查封、拍卖，这样裁定公正吗？4、法院明知影业公司已经解除与KM公司合同另行与HL公司联建，却仍然认定该房产属于KM公司合法吗？5、法院一方面…
简单地说，房产还未过户至你公司名下，即你公司尚未取得涉案房产的物权，所以你公司与开发商之间仅有合同关系，所以你公司无法对涉案房产主张物权而只能向开发商主张债权
已有帐号？
无法登录？
社交帐号登录法院委托拍卖房不一定能办理证件
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　　因为成交价格普遍较低的缘故，不少人喜欢通过法院拍卖购房，但此举也有风险。
　　通过法院拍卖购得心仪单位是购房途径的一种，因房屋最终拍得价大多远低于市场价，不少&消息灵通人士&愿意选用这种办法。然而，也有人在竞拍购房的过程中遇到麻烦。市民张先生去年通过拍卖竞得了一套房产，今年准备去办房产证，但房屋登记中心的工作人员却答复：由于档案原因，目前无法办理证件。大公威德律师事务所林叔权律师表示，法院委托拍卖的房子未必一定能办理证件法院委托拍卖通常仅为&按现状拍卖&，申明不负责房屋的权属登记及房屋移交。
　　◇楼事说法
　　拍下房子拿不到证
　　从拍下房屋至今已经3个月过去了，可房产证依然遥遥无期。房屋登记中心的工作人员对张先生的答复是，由于档案还没有来到登记中心，所以现在办不了房产证。可张先生认为，他已经收到了中级人民法院的确认书，这足以证明他与法院之间的交易已告一段落，为什么他买了房子，却办不下房产证。&我觉得最奇怪的就是，我的房子是正当途径拍卖得来的，而且是法院委托拍卖的，应该是权益明晰的，怎么还会出现办不到房产证的事情？&张先生说。
　　房产证与拍卖无关
　　&房屋通过拍卖易主，只能表明房屋的所有人发生了变化，房屋竞得人获得了房屋的所有权。但是，有了所有权并不意味着一定能办下房产证。&林叔权律师说。
　　林叔权律师解释，能否办理证件取决于该楼盘是否已经竣工验收合格。只有竣工验收合格并进行备案登记，房屋才能办理证件。开发商在完成竣工验收合格并备案之后，还需向房地产登记中心进行初始登记（即大确权），完成了初始登记，房产登记中心才会拥有该楼盘的档案资料，也才可能为小业主们办理证件。还有一种情形是，该楼盘如果因历史原因未缴清地价款，或者因开发商将土地使用权抵押贷款而未解封，也不能办理证件。
　　拍卖多为现状拍卖
　　林叔权说：&张先生存在一种误区，那就是认为只要所购买的房屋是通过拍卖而来的，而且是法院委托拍卖的，就必然可以办到房地产权证。其实不然，法院委托拍卖的房子不必然就能办到房地产权证。&
　　林律师强调，法院委托拍卖的房产不能办理证件，并不是法院的原因。法院委托拍卖，通常是按现状拍卖，而且拍卖行在拍卖时会在拍卖说明中写明按现状拍卖，而且申明不负责房屋的权属登记及房屋移交。也就是说，建筑物作为法院的执行标的物，被执行时是什么状况就是怎么状况，法院并不会先去改变它再委托拍卖行拍卖。因为法院关心的是建筑物的变现，通过委托拍卖将其变现以便将执行款支付给执行申请人，而烂尾未完工、未验收的建筑物虽不具备使用条件，虽不能办理证件但是，并非其没有价值，并非不能变现。至于合不合法问题，关键在于法院在委托拍卖的整个过程是不是合法，如果拍卖过程合法，就不能指责法院或者拍卖行。
　　&所以，购买法院委托拍卖行拍卖的房产，也需要注意其中的风险。在参与竞拍前，务必要注意并研究拍卖说明，看看其中对房屋办理证件、房屋交付是如何规定的，以免买下之后办不了证或者无法入住。&
信息来源：中山日报
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网络拍卖究竟合不合法？
作者：苗娜 巩胜男
　　网络拍卖并不是新生事物，但一些网络购物平台的加入却让网上拍卖在普通消费者心目中越来越火。　　一边是线上拍卖的形式赋予了拍品新的生命力，也使更多的标的物和竞买人得以进入这个圈子；另一边是网络拍卖的各种不规范带来的无穷无尽的问题。　　网络拍卖，成了一个让大家又爱又恨的话题。　　现状　　艺术品从网络走进寻常百姓家　　“拍卖行只喜欢做那些大牌的艺术家的作品，那根本不是老百姓能够出入的地方！”相信不少人都有这样的想法。不过，网络拍卖却使这种情况变得有所不同。　　在线上的艺术品交易平台，可能一件作品的成交价格只有1000元甚至更低，这是传统的拍卖会很难达到的。也正因如此，不少新兴的艺术家得以把自己的作品拿出来销售，实现其市场价值。　　从另一个角度来说，不少对文物艺术品有兴趣的入门级藏家不敢涉足高额的品，而从网络拍卖中却能找到自己中意的藏品，久而久之又成为收藏界的新力量。　　作为国内规模较大的线上拍卖平台，目前已涉及中国绘画、书法篆刻、骨瓷杂项、西画雕塑、当代工艺等多个领域。此外，20世纪最伟大画家巴勃罗·毕加索的作品《脸》和达利制作并签名的青铜雕塑《时间的轮廓》，作为西方经典艺术作品首次进驻淘宝拍卖，也引起了的普遍关注。　　质疑　　网络拍卖不遵循《拍卖法》程序？　　网络拍卖主体不合法、程序不合法、拍卖平台不合规、拍卖服务不到位……在网络拍卖大行其道的今天，同样也面临着诸多问题与现实问题，亟待规范。　　据中国拍卖行业协会发布的数字，2013年，中国网络拍卖成交金额超过200亿元。网络拍卖活动广泛涉及房地产、土地使用权、机动车、(,)、股权、文物艺术品、无形资产等。与此同时，各种在线竞价、网络拍卖平台大量涌现，让拍卖门槛空前降低，“野蛮生长”的网络拍卖也凸显出不少问题。　　“网络拍卖或许会成为日后的一种趋势，我们也在进行着积极的尝试。”本市一位不愿透露姓名的拍卖业内人士表示，“但目前网络拍卖也出现了一些问题，例如不委托拍卖机构，而是借助商业购物网进行涉诉资产的网络拍卖，根据有关规定，这种商业购物网没有相应资质，不能成为司法拍卖的主体，而这样的网络交易会造成涉诉资产没有按照《拍卖法》规定的程序拍卖，从而无法保障司法公正，更有可能给***双方带来更多的麻烦。”　　本报记者 苗娜　　回应　　网络提供的只是拍卖平台　　针对这些对网络拍卖的质疑声，淘宝艺术品拍卖相关负责人杨欣予接受记者采访时说，从拍卖资质方面来看，淘宝不是拍卖公司，的确没有拍卖的资质，事实上，淘宝也没有把自己定位为拍卖公司，而是为商家提供服务和技术平台。以艺术品拍卖频道为例，淘宝不会自己组织艺术品拍卖，而是邀请有认证手续的商家，比如拍卖公司、画廊等，进驻淘宝拍卖频道，像开店一样，商家发布自己的拍品，组织专场拍卖。　　我国《拍卖法》对拍卖的实行程序有详尽的规定，其中第十四条规定“拍卖活动应当由拍卖师主持”。但线上拍卖是没有拍卖师的，竞价完全由买家在网络上进行，这是否与《拍卖法》相悖呢？杨欣予解释说：“网络上卖东西，本身就有两种形式—一口价或竞价。一口价就是大家最常见的，比如在淘宝开店卖东西，每件商品明确标明售价；竞价就是淘宝拍卖频道的这种形式。”　　那么，在线上拍卖，由于无法见到实物，如何鉴别真伪，又如何确保买到的商品物有所值呢？杨欣予介绍，淘宝对进驻拍卖频道的商家有严格的审核程序。“在世艺术家的作品，需要提供艺术家本人的签名授权，表示允许卖家在淘宝拍卖频道售卖自己的作品；已故艺术家的作品，则必须是有文物拍卖资质的拍卖公司才可以在淘宝上拍卖。淘宝有一整套维权程序，一旦买家能够提供确凿证据证明买到的商品有假，就可以申请赔偿。”本报记者 巩胜男
（编辑：和讯网站）
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本报讯 （记者陈怡 通讯员邢斌
吴芳玲）日，五指山某房地产公司开发的某房地产项目一期完成了土地***清算，应补缴土地***1634.44万元；日，该项目二期也完成土地***清算，应补缴土地***417.25万元。但该公司没有按时足额申报纳税，截止日该公司欠缴土地***1041.69万元。据此，五指山市地税局多次发出书面通知书进行催缴，该公司仍然没有按规定缴纳税款。为确保国家税款足额及时入库，五指山市地税局根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定，依法对该公司欠缴税款采取强制措施，日查封该公司三间商铺，面积1848.88平方米，并于日和2月13日，根据国家税务总局12号令《抵税财物拍卖、变卖试行办法》相关规定，委托海南某拍卖有限公司拍卖了该公司被查封的房产，拍卖总价款1198.91万元，同时将拍卖所得等同税款的部分入库抵等该公司所欠税款。
启示：税收取之于民用之于民。欠税对社会危害大，既不合法也不合理，既违背企业公平竞争原则，又影响企业声誉，得不偿失，望三思。
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