地产观察：奥山世纪广场，站对了路口，却走错了方向（中）
商业综合体是城市发展到一定程度的产物，武汉以每年一条地铁的建成，使武汉的交通贯穿三镇，武汉两江三镇的格局，也为商业综合体的生长提供了绝佳土壤。
目前各大综合体都是看重的是大武汉区域未来的消费潜力，但是青山区只属于武汉主流商圈外的第二阶队，近年来借势二七长江大桥和武汉火车站的相继建成，加上“城中村”改造，吸引商业大型知名国企汇合，著名地产巨头云集，已现未来商业的璀璨繁华景象。提前开工武汉地铁5号线，地铁经济加快了促进青山新商圈（青山滨江生态商务区、循环经济试点区和高铁经济集聚区）的形成。　
奥山世纪广场会成为青山区的城市窗口和名片么？
我们分析下：奥山世纪广场所在区域：武汉东，南湖北江，扼守青山区通向市中心的出口（青山区属于传统封闭的内向型区域）
区域内现有常驻人口45万，以传统居民为主、由于区域先天性的封闭状态、各产业自给自足，人口流动性不强、导入性差，预计未来3-5年内，人口增长缓慢。
区域内市场现状：传统的红钢城商圈基本偏居一角，区域内商业发展整体缓慢，体量偏小、沿城市主干道分布。武昌区沿和平大道靠近徐东方向商业以家居为主，目前大部分正在此搬迁。
交通状况：和平大道纵向深入腹地，是青山通向市中心的交通干道。二七长江大桥，是区域与外界横向交通要道。虽然路网与三镇连接，区域内只出不进的封闭特性，使得交通看似通畅实则到达性不强。
　　公路：临20米城市主干道和平大道，二七大桥贯通本项目。
　　公交：近20条公交线路连通两江三镇。
消费习惯：青山区人均GDP、个人储蓄额居武汉市各区首位，经济基础良好，居民购买力强，但是近年来，青山零售业消费额要明显低于武汉其他区域。区域内消费客群“量稳质优“，本区域的商业格局无法满足区域内居民多功能的消费需求，客群消费外溢明显，奥山世纪广场的客群消费目前以徐东为主及青山区建一、建二及周边的消费群体为主。
市场竞争：项目位于区域对外的主要出口，预期未来将有效截留外出消费人群。目前项目风险客群到达率低，客源稀释饱合度不足。
商圈的形成不仅仅需要区域人口基数的倍增，更重要的是在城市发展的消费半径内，除了要满足消费群体的消费物质和精神的需求外，不可避免的还有传统消费习惯情结。武汉市内部地域结构功能分区相当明显，以长江为界形成了三大自然街区汉口、汉阳、武昌，每一个自然街区在城市中都有其独特的功能。
奥山世纪广场处于青山区边缘，不属于传统商业中心，青山区消费群体的“区位认知感不强”，奥山的崛起客观上填补了青山区内全方位消费需求空白，拦截去徐东、汉口的部分客流，但对于汉口客流的吸引力不强（目前二七长江大桥还没有形成公交客流，汉口片区桥头正在进行区域拆迁改造），武昌和汉阳的消费客群对进入青山区有着天然的“距离感”，同时，奥山世纪广场的商业功能（购物中心）业态必然还要与周边商圈（武商众圆广场开业及八大家商圈正在打围，红钢城建七、建八的商圈升级）及后起项目争夺客群。
知行策划营销顾问机构查钢先生认为：奥山世纪广场紧邻和平大道，交通便利、地理位置优越。所处于商业地段没有问题。所面临的风险是：并不是所有的综合体都能形成“核心商圈”。猪站在风口上会飞，但是猪多了，再大的风也飞不起来！奥山世纪广场作为奥山世纪城的重要组成部分想来商业资本的投资方期望值会很高，但是奥山世纪广场站对了路口，却选错了方向。想借势武汉城市商业综合体蓬勃发展的大环境中是对的，但是以传统商业业态（购物中心）的形式实现“主力型商圈
“再造，与国内外众多同行们同台竞争的小环境下，以购物中心的定位并不是最佳选择。商圈升级改造都是一件很费力的事，更何况还想“再造一个标杆商圈”？
人弃我取，人取我与！放之四海而皆准。
商业综合体的规划定位不能只是简单跟风和迎合商业环境需求，在对“势”的把握上，一定要能抓住最大的“势”。天时、地利、人和都很重要，13个队员的位置很重要，但是教练的作用更大。
想依靠速度并不能解决所有风险隐患！目前武汉的人均消费额仍然低于长沙、成都等同类二线城市，消费力的提升不是一朝一夕。此外武商一家独大的局面不可能出现了。外来资本大鳄云集，即使是老牌本土商业企业武商集团，也会有较大压力。武汉众多商业综合体云集扎堆，标志着武汉商业踏进战国时代，即胜者为王。
其一：从大环境上看，武汉的经济和商业正面临一个起飞的状态，武汉城市内各片区地段商业价值的凸显和变化，加剧竞争的同时，也有助于改善商业消费环境，提升商业档次，未来的地板挂牌交易不可预测。以交通环线为基础的商业格局已形成，网点布局：内环线内以购物中心为主；中环线内以超市大卖场为主；外环线内以大型综合、专业批发市场为主；社区中以便民超市、便利店为主，体现城市消费的便利性。
如：据近日《武汉晚报》载：鄂武商公告称，拟投资84.25亿元，在武昌亚贸地带兴建武商梦时代广场。这意味着，华中乃至全国规模最大的商业零售综合体即将拔地而起，武昌商业格局又将重新洗牌。记住：华中乃至全国规模最大。
其二：待建的商业综合体的要么是改造，要么是拆迁重新规划，如何才能融入周边环境和区域文化，凸现新的商业价值，这是一个重大的运营方略。青山区在奥山世纪广场和众圆广场之前只有建二商场和青山商场，身边是大片的老街坊和城中村，片区缺乏大型购物中心和商业集群；以“红房子“为代表的老街坊基础设施依然陈旧，奥山和众圆至今还”坐落“在老街坊之中。众圆周边除了武科大及其附属地块不会拆迁外，其他老旧街坊都面临着拆迁改造，也就是说相当长的时间后众圆周边的基础设施才会得到提升。商场“高大上”的外观和周边“接地气”的环境对比鲜明，商业街区氛围的形成还有一个长期的过程。　　
其三：数十年的商业运营经验，模式复制、品牌推广已不是商业综合体运营的核心竞争力，如何迎合消费需求，准确把握消费之势才是可持续的关键。如今线上线下一体化，传统的购物中心都是以大品牌，多餐饮、商业娱乐、儿童世界的混合业态，消费者只会按照自己的喜好选择在三大地铁穿起的商圈内满城跑，未来的商圈吸附力需要在落差中定位，离家近不再是理由，让来逛的客群感觉爽才叫任性。
如：据调查显示，奥山世纪广场周边区域人群月收入高于武汉市平均水平，而月支出却明显低于武汉市平均水平，市场存在巨大消费空白。但这只是理论上的，大部分客群在相当长的一段时间仍然首选徐东及汉口商圈消费，换句话说奥山世纪广场有机会，但是机会不等于就是奥山的？
其四：同质化的运营体系，从时间的周期性，运营的可持续性、活动传播的有效性都决定着商业综合体的活得是否“营养不良“，同行竞争，品牌及产品力的双重的压力，谁也不能说能坚持到最后就能赢利。
如：奥山世纪城几乎都是在折迁中从头拆到尾，二七桥、余家头、罗家路，国棉厂、城中村错综复杂，奥山世纪城项目商业分三期开发，一期为建筑面积24万平方米的Shopping
Mall奥山世纪广场；二期为16万平方米的精品百货，其中包含一座3万平方米的五星级酒店和一座3万平方米的写字楼；三期为10万平方米的室外步行街。
知行策划营顾问机构认为：传统的商业项目定位思路仅仅只是结合商业环境及项目实际情况，综合考量商业经营的可持续性、开发商资金的平衡效益、消费者消费习惯等因素是远远不够的。考量在不规则的商业竞争环境下，如何应对未来激烈的外部市场竞争已是一个重要指标。打个比方说，谁说卖楼的与卖车的不会是对手？查钢先生出：发展中的武汉更多需要与城市发展相匹配、与各片区购买力和居民消费习惯相吻合的多功能商圈经济区。这就必然要合理布局，科学谋划，切入各商圈的定位点，功能和布局走差异化。
差异化是什么？什么是差异化？
“肉戏”来啦，下期告诉你！
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查钢&&资深营销策划人，知行策划营销顾问机构总经理，从事管理营销咨询及企业运营工作多年，研究方向为品牌规划、活动创意、整合传播、对市场具有敏锐的观察力和分析力。&一直致力于中小企业产品推广和企业管理实践。&对市场具有敏锐的观察力和分析力。微信号：wh_zhagang
原武汉市蜂业协会理事，《酒世界》杂志营销顾问、现为中国品牌管理协会黑龙江分会专家委员、品牌中国产业联盟专家、慧聪工业食品网、《中国行业资讯大全?食品工业行业卷》及《慧聪商情广告?食品工业市场采购大全》特聘专家。为《医药经济报》《华夏酒报》《酒类营销》《湖北日报》《长江商报》《中华工商时报》《现代企业文化》等媒体专栏作者和撰稿人。先后为香港润凝护肤品、非帝保健酒、奥星食用油、将军红酒、常阳商业地产等企业提供品牌传播、整合策划推广和商业模式重建等咨询服务。
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