中国房企20年之大变局：孙宏斌退场日，谁是下一个许文强？
1997年，朱?基到深圳调研，万科董事长王石受邀向他汇报工作。王石对朱?基说了这么一句话:“ 我不认为2到3年内，住宅行业能成为国民经济的支柱产业。”
王石说这句话的背景，是当时中国的房改虽已经进行了近20年，但住宅中商品房的比例仅占30%多，60%以上是各级政府的福利房。
片刻沉默后， 朱?基反问，“如果取消福利房分配制度，房地产行业能成为支柱产业吗？”
不到一年，朱?基就把自己的假设变成了现实：1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝，中国房改向着货币化、市场化的方向不可逆转地高歌猛进。
中国最大的财富魔方就此开启，并演绎出一幅80年代经典名剧《上海滩》一样，你方唱罢我登场的恩怨情仇。中间历经数不清的政策调控周期和经济周期转变，各色人等纷纷入局，为之疯狂，或做手套，或独自打拼，中国房企也随之高低起伏，龙头不断更替，像极了民国年间十里洋场的《上海滩》：
爱你恨你，问君知否
似大江一发不收
转千湾，转千滩
亦未平复此中争斗……
一、中国房地产激荡二十年
从1998年国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实行居民货币化分房开始，到明年（2018年），刚好整整二十年。
第一个十年，乘着改革开放和房改政策的东风，中国房地产市场飞速发展，房企数以万计，但很多在过于轻松赚到第一钵金子后，茫然无措，最终各种瞎折腾而消失无踪。深圳股市代码前十位，当年几乎都是做地产的，现如今已不知所踪。
第一个十年大浪淘沙，在第二个十年形成了中国房地产企业万科“一超”，绿地、中海、保利等“多强”的局面，2007年后招商地产、保利地产、万科、金地集团四家房企在A股最活跃，被封为“招保万金”，而港股上备受追捧的“带头大哥”，则一直是房地产“传统贵族”，央企中的中海外、华润置地。
行业最大的变化，来源于最近这三年：恰逢房地产销售大年，在房价高企、调控政策摇摆不定的背景下，部分企业选择了“节制”，而部分企业却逆势大扩张，一场豪赌之下，房地产格局发生天翻地覆的变化。
恒大、碧桂园强势崛起，挤进销售榜前列。2016年恒大更是夺得榜首，打破多年来万科一超局面，而今年上半年的销售冠军，更是由碧桂园夺得：
从上面排名表格中可以看到融创、恒大和碧桂园在榜单的销售额排名不断上升，且保持稳定的高增速。2016年商品房销售面积增速达到22.5%，而碧桂园、融创中国和中国恒大的销售增速名列大型房企前三：
碧桂园和恒大已居前三，今年融创销售目标是3000亿，保利销售目标也是3000亿，中海地产销售目标为2100亿，绿地为3060亿元，以新秀融创的增速，赶超中海外、绿地、保利是迟早的事。
在融创收购万达的签约会议上，王健林如是阐述：通过此次转让，融创得到13个万达城，4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业，使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。
碧桂园、恒大和融创，俨然成为房企新的三驾马车。
根据克尔瑞的数据，三驾马车在销售额和增速数据上都远超过TOP50的房地产企业。
房地产格局变更甚至传导至二级市场。
长期以来，港股内房股，除了传统的华润置地、中海外能被外资看上眼，多数内房一直保持低估值，而今年内房三驾马车股价势如破竹，纷纷打破历史估值。
考虑到万科已经彻底“国企化”，竞争力不复往日， “恒大+碧桂园+融创”这个三巨头组合，大概率将是未来几年中国地产的第一集团----这是一个中国地产行业过去20 年都不曾出现过的“草根组合”。
我们唯一不能确定的是：会延续到 未来几年？
二、三驾马车：许文强与丁力是怎样胜出的？
《上海滩》的开始剧情是这样的：未来将叱咤风云的许文强衣衫褴褛，神情憔悴，孤身一人，在上海街头踽踽独行。
回顾历史，中国房地产也不是只涨不跌的，基本保持2-3年一个小周期。时势造英雄， 每次周期更替，几乎都是行业资源重新整合与洗牌的时机，行业龙头也随之更替。
在招保万金时代，中国房地产巨头，几乎都是国企。房地产是高杠杆行业，资金永远是最重要的一环，无论是融资成本还是融资能力，国企都有巨大的优势。
但， 国企出手，永远不会有民企的“狠”----尤其是要赌身家性命的逆周期时候。
国企开发商不大会逆周期拿地，尤其是逆政策周期。顺周期拿地，意味着高土地成本，规模上很难做大。三驾马车能脱颖而出，核心原因之一，就是在上一轮调控周期中大胆扩表，押对注，做大了规模。
2008年世界经济危机后，全球进入低利率周期，杠杆成本低，给了恒大、碧桂园、融创一个极佳的加杠杆时间窗口。
以恒大为例。
2012年恒大也是三四线之王，三四线城市土地占比超过70%，且当年新拿的地中三四线比例达到80%，但2013年一二线城市销售回暖，而三四线高库存，去化缓慢，恒大首当其冲，许老板决定向一二线转型，但三四线销售回款缓慢，恒大毅然决定负债增加土储，不惜发行约250亿的永续债。
截至2016 年末，恒大总借款为5350.7 亿元，公司的实际净负债率（总借款+永久资本工具-现金余额）/（总权益-永久资本工具）高达432%。而最近3年突飞猛进的融创如出一辙，净负债率从2015年的75.9%跃升至2016年的121.5%，基本就是除恒大外，地产企业中最高的。三者中，碧桂园相对保守，2016 年底公司净负债率为48.7%，但是如果将表外融资的1,860 亿元考虑在内，2016 年底调整后的净负债率则大幅上升至71.5%：
（三驾马车2016年的净负债率）
这像极了《上海滩》中许文强与冯敬尧的左轮手***俄罗斯轮盘赌：谈不上谁更聪明。终有一个人要死，不是许文强，就是冯敬尧。
王健林说过：
清华北大，不如胆子大。这三架马车都是以住宅高周转著称，高周转就是三架马车上杠杆的胆子。
万科能多年保持“一超”地位秘诀就是高周转，而三驾马车能脱颖而出主要原因，也是学习到“一哥”万科的高周转，并逆势趁对手犹疑时，将其发挥至淋漓尽致。
高周转的本质就在缩短从拿地到开盘的时间。
三驾马车中碧桂园以极致的高周转著称，碧桂园周转速度是行业第一。碧桂园能做到拿地即开工，且从拿地到开盘最快能只用5个月，从预售到结算仅8-10个月。
恒大也是国内专业化协作开发的典型，组建负责材料采购公司统一采购，有效控制成本提升效率，也建立了拿地即开发，快速建设，快速销售一整套标准化流程。融创的项目操盘能力也是业内有名的。
当然，最核心的，仍然是逆势的高杠杆对赌：从当下结果看，他们暂时赢了。
二、三驾马车：谁更像未来的王者？
这是江湖，谁更像最后的王者呢？
时势造英雄，踩对（赌对？）周期节奏，三驾马车过去几年一骑绝尘，脱颖而出。但偶然背后也有其必然，其中必然因素之一，就是“人”。
三个巨头的当家风格各异：
恒大的许老板懂大势，碧桂园的杨老板就闷声发财，融创的孙老板的符号无疑是激进敢拼。
现在恒大明显开始收：今年上半年就把全部的永续债还完，假设顺利回A，实际净负债率将由2016年底的432%将降至170%以下，再考虑到恒大继续加大推盘去化回流资金，现金流情况将改善，盈利也会提升。
这种行为，无疑是恒大对过去紧绷到极致的资金链与高速扩张的修正----
许家印激进是激进，敢拼也是敢拼，但许老板在关键时点懂进退----这会让恒大看起来依然颤颤巍巍，但却大概率能保持在第一集团王者的争夺中。
换句话说， 买了恒大的股票，会提心吊胆，但一星期7天，至少有3-4天，还是能入睡的。
三者中，碧桂园的杨老板是最保守的那个，从前文的三者负债率可见一斑。
即使2016年碧桂园的销售金额已经名列前茅，但业绩会上杨国强仍谦虚的表示向万科等同行学习，而2003年创立顺驰地产的孙宏斌，就就敢在众多业内大佬参与的论坛会议上叫板王石，语出惊人的说“顺驰今年销售额要超过40亿，中长期战略是要做全国第一，也就是要超过在座的各位，包括王总。”
后来的故事大家都知道了，顺驰因为战线扩张太快，死于资金链断裂。
而 碧桂园这几年网络天下人才，并大胆授权的玩法，尤具大将风度。
其中最看重人才储备的当属碧桂园，敢花大钱请人才。 2013时杨国强对时任碧桂园人力资源总经理彭志斌说：“我给你30个亿，你去给我找300个人来。”
当下，碧桂园集团高管团队著名的“三斌”都是从业内知名大公司“挖”来的干将：2010年从中建五局挖来莫斌任总裁；2013年从中海集团挖来朱荣斌，2014年挖来有中建中海背景的吴建斌仍首席财务官，这种大手笔用人实属罕见。同时，碧桂园还是业界拥有博士数量最多的地产商，到2016年底，入职碧桂园的博士已超过400人，2017年碧桂园还要新招300名博士。
碧桂园敢花钱用能人，大量挖业内专业人才，也敢于放权，区域经理可以独立拿地，著名的“同心共享”跟投计划将管理者和普通员工都变成项目老板，风险收益共但。
截至2016年末，碧桂园已申报“同心共享”项目数为583个，累计合同销售金额达人民币2612亿元，平均回本周期8.4月，年化自有资金收益率为78%，签约净利润率为12%，均创历年新高。
碧桂园已经悄无声息，从一个偏居华南一隅的家族企业，成为一家集纳全国地产优秀人才与文化的“公有型”企业，企业文化发生翻天覆地变化，唯一不变的，是一贯的低调。
而融创，则继续在加杠杆的路上狂奔。
融创今年以来的重大对外投资，累计投资已经近千亿了。
2016年年报有息负债就有1128亿元，净负债率达到121.5%，基本是房企中最高。
从短期借款结构看，本来今年的短期借款压力貌似不大，但是融创上半年收了诸多项目，其中乐视、万达项目体量令人目瞪口呆，而且多是一次性付款。孙宏斌说过，6月底融创账面资金达到900亿元，可用资金500多亿，能够覆盖收购万达文旅项目的438亿元，意味着融创资金用于继续加杠杆，今年负债率是降不下来的，预计或超过200%，这也说明可用资金基本全部用于付款给万达，现金流兜得住吗？
如果不是用自有资金付款， 所有的人都在问同一个问题：融创的钱要从哪里来？
外房地产资金主要来自销售回款和外界融资，但是今年以来房地产融资的多个渠道都受到封堵，比如企业债、开发贷等，今年三月融创一个100亿的信托也被中止，也就意味着未来融创资金流入主要依靠销售回款。
而现在楼市仍处于重拳调控中，在四限政策下，拿到预售证越来越难，可能会影响到融创的推盘效率，如果要保持资金流，最后可能只能降价推盘，那就意味着项目的利润将遭到严重侵蚀。
融创收万达也好，入乐视也罢，都难以用常理解释，而且不断加杠杆，与其说是豪赌，看起来倒更像是获得某种加持后的信心爆棚：但这或会把融创推向了一个自己也无法把握自己命运的局中。
这个过程会如何演绎，我们无法把握，中间或能继续攀向高峰，甚至风光无限，但是结果却大概率是确定的。
我注意到了，在融创连续大手笔参与乐视与融创的收购后，绝大多数外资大行给融创的评级是看好与增持。
他们或许真的得学习一下，到底什么叫中国？
地产，就是一个江湖。如今激进有加，看似叱咤风云的孙宏斌，必定会在某一天退场。
《上海滩》的结局是：几度脱离江湖的许文强不得不重新出山，与丁力再度联手，终于铲除了冯敬尧、聂仁王等强大对手，垄断了上海法租界的江山。但许文强却厌倦了这一切，他想去法国找自己心爱的女人冯程程。就在他离开的前一晚，法国人发动了进攻。
温馨宁静的咖啡厅门口，一阵乱***扫射，许文强倒在血泊之中……
没有人能逃离这个局。
只是， 我们不知道，谁是下一个许文强。
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今日搜狐热点谁是2017房企利润王？竟然不是碧桂园恒大万科，而是这一家 : 经理人分享
谁是2017房企利润王？竟然不是碧桂园恒大万科，而是这一家
中房报记者 周翔宇 北京报道随着姗姗来迟的房企中报陆续在8月的最后一周公布，多家房企上调了年度销售目标。碧桂园将年度目标调至5000亿元，旭辉提出冲击3000亿元，招商蛇口、阳光城、中梁地产目标直指千亿元，远洋、富力、金茂亦将千亿元目标提前。Wind数据显示，117家披露中报的上市房企之中，有96家实现了盈利，70家实现净利润同比增长，业绩增长的企业占了总数的6成。中国房地产报记者发现，万科、中海、恒大的利润情况较为领先。不过，在规模化之路上，房企狂飙突进，但对于房企而言，做大规模并不意味着高枕无忧。在调控政策收紧、市场趋冷、资金全面收紧的市场形势下，规模化的惯性思维可能摔得更惨。万科：新兴业务提供高利润率万科发布的2017年半年度报告显示，万科上半年实现销售额2771.8亿元，同比增长45.8%；归属上市公司股东的净利润73亿元，同比增长36.5%。作为对比，上半年销售额最高的碧桂园在中期业绩发布上高调将全年销售目标从4500亿元上调至5000亿元。碧桂园上半年实现归属上市公司股东净利润与万科相当，为71.9亿元。从直接数字来看，后起之秀碧桂园从规模上已经超越万科，且净利润也有后来居上的气势。但从利润结构来看，碧桂园的住宅业务贡献了压倒性的利润，但在万科的中报中，近年来万科不断布局的新兴产业正在向市场展现自己的赚钱能力。中报显示，万科上半年来自地产开发的营收为655亿元，同比减少9.6%；但来自物业服务的收入同比增长69.9%至约30亿元，而来自以长租公寓、教育、滑雪等为代表新业务的收入同比增长135.99%至12.88亿元，这些新业务的利润率高达66.1%。短期来看，快速增长的新兴业务依然难以取代以住宅销售为核心的传统业务模式。今年上半年万科购地耗资537.9亿元，7月花了216亿元，加之广信资产包的551亿元。与去年同期相比，有较大增加。这种逆周期的拿地形式与万科在2016年年报中计提跌价的悲观态度截然相反，相反说明了万科对于传统业务长周期的判断和信心。万科董事长郁亮也曾公开表示，万科的核心业务太强，未来并不会牺牲核心业务的增长，而去发展新业务。但对于新业务是有期望的。恒大：成本控制 净利润提升2倍与万科和碧桂园相比，2017年上半年利润率增长更为显著的房企为中国恒大。截至6月30日，中国恒大实现营业收入1879.8亿元，同比增长114.8%；净利润231.3亿元，同比大增224%。除了净利润大幅上涨至231亿元，上半年恒大实现核心业务利润273亿元，同比大增249.6%，归属股东利润188.3亿元，同比大增832%，股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点，均创上市以来最高纪录。恒大对外称，上半年的净利润大幅增长的原因是，采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低了营销、管理、财务三大费用，上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半，加之1129亿元的永续债偿清，多方因素叠加使得恒大利润有大幅度增长。中国房地产报记者查阅财报发现，如果简单与去年相比，报告期内恒大的营销和销售成本相比去年同期仅下降2亿元，而同期的行政费用相反上涨接近18亿元。偿清永续债确实为恒大大幅降低了融资成本，这部分相比去年减少了接近34亿元。因此总体来看，今年上半年恒大净利润的提高主要原因是销售规模扩大的同时销售成本较低增速----在营业收入较去年同期增长1000亿元的同时，销售成本增长不到600亿元。在今年年初恒大工作会议上，恒大集团主席许家印多次强调“降三费”，“从今年开始，我们要在保证销售的前提下，千方百计合理地降低营销推广费，这是很有潜力可挖的。”按照许家印年初的要求，集团要在2017年年底实现全年9%~10%的核心业务利润率。中海地产：高净利润率一骑绝尘虽然在销售规模上刚破千亿元，但是中海地产的净利润率水平始终让内地房企们望其项背。2017年上半年，中海地产的销售规模增长加速，实现销售合约额1273.2亿港元，同比增长33.7%，对应销售面积达780万平方米，同比增长30%;利润与盈利能力继续保持行业领先，实现净利润216.5亿港元，同比增长25.2%，净利润率同比上升4.3个百分点至24.8%，净利润率在全行业一骑绝尘。中海地产的高净利率得益于其良好的成本控制和一如既往的低成本融资。上半年，中海地产的分销费用与行政费用由去年的3.4%降至2.6%，融资成本进一步降低，从2016年底的4.76%下降至4.2%，属行业最低之一。优秀的企业管理和工程管控给予了中海地产靓丽的净利润率，但是在第一集团的房企向着更高的目标加速前进时，中海地产近2年时间在千亿左右徘徊成为被诟病的对象，在新掌门人上任接近一年时间，规模和利润平衡问题再次被提出来。中海地产董事局主席颜建国在半年报中并未直接回答规模和利润之间的取舍，而是像万科一样开始关注一些新兴领域。中海地产半年报提到，当前阶段中海会把90%的资源放在住宅开发方面，保证公司未来三到五年快速发展。同时增加持有型业态比例。中小房企：“小而美”愿景何去何从？Wind数据显示，117家披露中报的上市房企之中，有96家实现了盈利，70家实现净利润同比增长，业绩增长的企业占了总数的6成。中小房企却是另一番景色，总资本在100亿元以下房企有41家，其中23家上半年净利润同比下滑，超总数的5成。16家净利润亏损，占总数的22.54%。禹洲集团董事局主席林龙安在今年半年业绩发布会上曾感慨，“曾经只注重品质不看重规模，如今没有1000亿元的销售评级都上不去”。低评级往往意味着更高的融资成本，这也成为众多房企在今年纷纷推出各自的千亿计划缘由之一。因亏损严重，一些更小规模的房企吹响了撤退的号角，这也是今年以来市场上见到更多并购的原因。正在进行重大资产重组的中房股份在2017年中报中称，“报告期内，公司没有新增土地储备和新开工项目，房地产主营业务面临经营困境。若重组成功，公司主营业务将彻底发生改变。”绿景控股在其2017年中报中则称，“报告期内，公司继续有序退出房地产行业及转型医疗行业。”曾经的“小而美”生存环境日渐逼仄，更多现实证明选择规模化道路的房企更易抵御来自市场和政策的风险，在完成自己的积累后，这些行业“巨头”腾出手来兼收并蓄，并逐渐着手建立自己的“小而美”试验田。
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于是?丝继续观望房价 期望下跌。结果一年后 不但首付不够了 连租房都有了压力
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如果每一个城市或者没两个城市都有一个房企倒下，这样才有效果，要不然微不足道！
这个是不好的信号啊
楼主，我顶你！直接顶到你个肺为止！
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如果每一个城市或者没两个城市都有一个房企倒下，这样才有效果，要不然微不足道！
都是银行惹的货啊，坑的还是国家的钱，哎……
如果每一个城市或者没两个城市都有一个房企倒下，这样才有效果，要不然微不足道！
大家都把钱投入到理财通，提高银行成本，房地产商就有压力了。
房企是没错，大佬就言过其实了，在宁波奉化，而且只是一个小角色---叔若安好，备胎到老！
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这应该是个偶然事件，房企就目前来说就是牛，甲方呢
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