楼市如何抄底
　　中国楼市是一个政策市，政策的导向决定楼市今后的走向，所以只有彻底摸透政策的意图，甚至能预测出今后一段时期内的国内外宏观形势，无疑对投资楼市是具有极其重要的指引作用。我尝试从如下几个方面分析今后的形势：
　　　　1、为什么限购不在全国推广，而是选择在全国的重点城市？
　　　　首先，这是配合国家城镇化战略，避免城市之间发展差距的拉大，造成不良的社会、经济和整治后果（包括这次资源税的改革也是在补充中西部城市的财力，因为这次资源税的改革受益最大的就是这些中西部的资源大省）。在这样的政策导向下，开发企业肯定会加速向非限购的中西部城市布局----限购的城市多为东部沿海城市，以一线的北上广深为首，重点打击人民币升值过程中热钱涌入不动产领域的势头。
　　　　其次，不限购的城市其实是这轮楼市调控中的受益方。这点在金融政策还没有收紧的时候表现很突出，大城市周边的小城市房价出现了明显的上涨，故有了之后限购城市名单的扩大。
　　　　第三，金融政策全国一盘棋，不管限购与否，政策效力明显。国内目前除了金融政策以外，对楼市在全国范围内起作用的政策很少，几乎没有（财税政策因为国地税分立的原因很难做到全国统一）。所以这就在一定程度上削弱了全国限购的必要性。
　　　　第四，全国城市众多，差异巨大，一刀切政策必然导致政策的合理性与预期结果大打折扣。有些财力薄弱的地区缺乏了土地收入，连***的工资也发不出来。任何政策的意图之一都涵盖稳定因素，而不是以制造混乱为目的或者代价。
　　　　综上所述，政策的导向意图是引导资金进入二三线非限购城市。限购的潜台词是承认限购城市存在房价泡沫，而非限购城市则房价相对合理。既然合理，今后房价的上涨也是理所当然，也是在正当的预期。所以长期看，非限购的二三线城市的楼市具有长期看点。而因为限购导致的需求积压与供应短缺是否会造成限购城市今后房价报复性反弹的理由，这就要看投资者对风险的把控能力。个人认为理由是成立的，但是极有可能这些限购城市退出限购之日会有相应的差别化财税政策跟进，调节需求的稳定释放，限售可能是今后财税政策的着力点。
　　　　2、十年九调的中国楼市为什么只针对住宅市场，而从未涉及商业地产？
　　　　政策的目的不在于“围猎”，不是敌我双方的你死我亡，而在于疏导，让需求为之所用。当政策关闭一扇门的同时，肯定会为地方上打开另一扇门，这扇门就是商业地产----不直接涉及敏感的民生问题，照样能补充地方的财源，而且还能为地方上提供产业支撑和持续的税源与就业。所以这些年来，唯一涉及到商业地产的政策是住建部今年初关于停止审批产权式酒店的文件（银监会在8月提示了一次商业地产贷款的风险），商业地产在政策上的宽松我个人认为不是疏忽，而是有意而为之，是疏导之举。
　　　　综上所述，政策意图已经很明显，住宅要去投资化，商业地产是有钱人的游戏，让市场自己调节和进行风险教育。换句话说，只要有资金的投资人，这是一个可以涉及的市场，但是风险自控。
　　　　3、为什么选择在2010年进行楼市调控？
　　　　当时宏观经济的运行已经出现了过热迹象，4万亿的后遗症逐渐显现，房地产业作为中国经济的中枢，具有产业带动性强，关联度高的特性，踩下楼市这个制动装置能让过快运行的中国经济适当降降速度。更何况，日益高涨的房价已经引发民生以及经济结构调整的问题。而且此时出手还能在政治上加分，可谓一举夺得。但是人算不如天算，当时世界经济似乎已经脱离衰退的泥沼，前景一片大好，决策层绝对没有料想到欧美债务危机会发展到今天这般田地（许小年是对的），而是开足了马力进行逆周期调控，利用存准率不断对冲释放的流动性，21.5%的存准率，历史最高，显然是过头了，我曾经预计必然出问题。
　　　　综上所述，过度紧缩的货币政策已经到头，接下去要做的事情是如何找一个体面的理由适当放松，物价问题远没有彻底解决，可是暂时的下调确实可以拿过来作为货币政策微调与试探的借口。楼市问题向来与货币政策走向密切相关，只要货币政策放松，那么楼市就将迎来比较宽松的大环境，抗调控能力也将越强烈。另外，刚需是等不起的，现在的开发商之所以死扛就是等刚需的入市引起羊群效应。当下和2010年的国内外宏观环境不可同一而语，欧债到底发展到什么程度还没有定论，决策层要谨防2007年调控过头的教训，适当容忍一点通胀换取比较平稳的经济发展是不错的选择。
　　　　我一直持有一个观点，从长期角度看，国内资产类价格的上涨空间还是有的，毕竟货币量82万亿放在那里，城市化进程不可逆转，富裕阶层每年在增加，地方财政暂时戒除不了土地的瘾头，所以在这种情况下，结合以上分析，我个人认为一线限购城市的抄底机会已经出现：
　　　　1、大幅降价的品牌企业高端类住宅。一定是品牌房企，否则降价的结果就是偷工减料。这些降价企业往往已降到底，否则不仅去化率提升有限，而且还要面对老业主的责难，两边不讨好，还不如换来市场管他房闹。这些企业只要回笼了资金，就绝对没有再降价的动力。尤其是这个行情下，一般性的房企只会动刚需楼盘，而不会动高端楼盘，如果动了高端楼盘，则说明是没有办法的办法，是保命之举，只要是保命之举，别说少赚点，亏本都是有可能的。
　　　　2、周边体量足够大的大型社区主干道沿街的底商。一铺养三代，这是有一定投资道理的。尤其这些大型社区，开发商资金链极度紧张，为了保命基本上会考虑将目前不受调控的商铺先行甩卖，换取资金后以供企业运转使用。
　　　　3、部分城市黄金地段的写字楼。这个投资很有技巧性，很难用一言两语讲清楚，最近上海的***扩容我觉得对服务业的发展是一个利好，只要一个城市的服务业能发展起来，写字楼的需求就会一直存在，特别是黄金地段的写字楼。
　　　　重点提醒：一线城市的大型社区不要投资住宅，还会跌。
　　　　对于非限购城市的二三线城市，我觉得调控影响购房人心理，造成住宅市场需求的积压，挤压到一定程度，投资的机会自然就出现，尤其是一些资源型的城市，住宅投资理念还是比较牢固的，收入水平也足够支撑当前的房价，随着税改和价改的深入，这些城市必然受益。另外，银根放松就是一个发令***，现在显然已经发令。
　　　　有一点我特别声明，货币政策在接下去的几年都不可能回到09年那会的宽松度，所以中国楼市已经不可能出现过去两年的疯狂，接下来投资楼市逐渐要从住宅市场转移，或者用住宅和商业投资的交叉进行风险对冲，这是很有必要的举措。投资手法要从过去单纯利用物业增值***一次性获利改为建立稳定资金来源，滚动运作手法，必须要利用银行资金，最好手上有一个企业平台，利用税制的漏洞合理避税。
　　限购政策为什么不得已
　　现有的限购城市出路我个人认为有如下几条：
　　　　1、行情下行之后限购到期的自然终止，不再继续。没有到期的，可能会有些许限制条件上的松绑。这条可能性是大概率事件。
　　　　2、限购取消之前，会有一部分城市重申2-5年限售政策，这个政策07年的时候就已经执行，后来因为09年的救市行为有些城市已经取消，但是我认为重拾这个政策的可能性非常大，尤其对普通住宅这块。
　　　　现在中央又在挖池子，以前热钱只盯着那几个大城市，一线的四个城市，现在可以人民币FDI了，中西部省份出台的几个区域规划哪一个不缺资金的支撑？是把资金往大面积里疏导，把池子再挖深点。如果中国楼市倒了，还谈什么人民币国际化？我看简直就是人民币的悲剧化。
　　　　中央和政府签房价涨幅军令状，开国际玩笑，为什么？因为一国之总理对百姓的承诺不想在卸任的记者招待会上被人搞得太难堪。所以不计后果得用行政手段压制房价，哪怕是数字上达到目标，更别说今后的副作用----房价的报复性反弹。
　　　　我看中央压根就对房价问题没有一个系统性的解决方案，而是走一步看一步，所以才有了中国楼市的十年九调。以前干什么去了，现在要换届了，没有太多顾虑了，要留一个好名声了，那什么都干出来了。问题是，之后怎么办？政策想好了吗？***我看还是否定的。
　　　　中国的楼市房价上涨有相当一部分是受调控的贡献，为什么？一调控就有房价下跌预期，一有预期就将刚需积压，而时间一长，调控效果又没有，屏不住的刚需集中爆发当然推动房价更上一个台阶，调控一次接一次，失望一次又一次，这不就是狼来了吗的现代版吗？久而久之楼市的抗调控性已经十分顽强。冰冻三尺，非一日之寒，现在的强力压制，只会给接任者一个烂摊子。
　　楼市调控已经无法加码
　　对楼市影响最大的有三项：
　　　　1、大的宏观环境；
　　　　2、财税政策；
　　　　3、金融政策。
　　　　第一项，不用多说了，内外部环境都比较糟糕，更让人担心的是欧债危机到底会演变成什么情形谁也说不准；第二项，更多的体现在楼市格局的变化中，一是普通住宅市场去投资化（2年或者5年政策，这项税政改良后我估计会长期持续下去）；二是房产持有具有成本化（房产税的开征是时间问题，但是我并不认为限购的取消就是房产税的出台之日，之间的过度阶段仍将用上述区别化的财税政策衔接，房产税的出台需要费些周折，没那么快，更何况上海与重庆的试点，目前看还没有取得实质性的进展和经验。）；三是收益地方化（房产税的出台，绝对不是出于打压房价，而是补充地方税源，完善分税制。）总的来说，财税政策在楼市正酝酿下一盘大棋，这盘棋肯定能左右中国楼市今后发展的十年。
　　　　第三项，金融政策，估计目前楼市的金融政策已经是历史最严厉了。连首套房都提高了利率，且基准按揭利率已经是7.05%的历史高位。在楼市调控效果显现，外部经济环境恶化的背景下，再继续严厉下去的可能性几乎为零。
　　　　地方债审计结果是10.7万亿，不含中央一级和中国负债率最高的行政单位----村镇，以及国家政策性银行和社保隐形负债。金融机构涉房类贷款是在10万亿左右，虽说压力测试房价下跌50%，银行业也承受得起，但是光说不练没用的，要不试试看？拿纵向的问题做横向比较，一点实际意义也没有。中国银行业的贷款绝大部分是和资产价格抵押或担保挂钩的，纵向的下跌，会导致横向的崩溃。再说房地产业拉动了那么多行业，产业关联度那么高，中国银行业难道真是铁打的？我觉得还是先搞清楚中国银行业到底买了多少欧债之后再给自己壮胆吧。地方平台贷也是这个规模，大部分是以土地作为抵押，各地已经出现不少政府或者准政府机构拖欠工程款而被围攻的事件了，如果楼市的调控拿地方的稳定做筹码，那么是不是就相当于在澳门赌场赌命一样悲壮呢？地方政府要做得事情还很多，要花钱的地方更多，靠发那么一点小债当点心，塞牙缝还勉强。虽说长期制度建设在完善中，但当前不解决问题，一泡尿也是能憋死一条壮汉的。更何况现在的经济形势不容乐观。
　　　　楼市的问题，宜缓治，切忌操之过急。目前的政策导向有点急，因为高层的一个承诺，也因为明年要换届，所以急于给一个政治交代，留一个好名声，感觉确实是豁出去了。但是，这样的政策，这样的环境，有把握豁出去吗？面对中国这么大一个国家能豁出去吗？政策的着力点应该放在长期，而不是当前眼下的这点小问题，这明显是政治考量。不过再过，也不能越过底线，现在已经是底线了。政策再加码，我倒想看一看，希望能给我这样一个机会。
　　　　论坛里我预计过11月有些城市的成交量会放大，上海最近的情况就有这个迹象。接下去，还会放大，不过不会突然放大，以价换量是11月的大概率事件。过了明年三月份，基本上就很难见到打折扣的房源了，住宅市场将进入相持阶段。可能会有反复，但是明年年底前形势就肯定明朗了。个别城市的限购也会逐渐松动，不是一次性放松，而是相对条件的放松，有些期限到了，也就不执行了。预计最先放开的应该是高端房。
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　　我是一名开发商，以前写过一个帖子《良心开发商教你识破购房陷阱》，后来因为种种原因离开了，毕竟开发商这个词太阴仄。现在这个帖子，纯正是出于探讨的因素，观点不一定正确，只想抛砖引玉。　　　　本人清净，与世无争，精于学术，以术会友。
　　这个算沙发么？　　呵呵。。　　　　楼主以前答应讲讲商业地产的，还没有兑现呢？　　地产和政策的关系太紧了。　　同学是地产开发报建的，那个部门都得好好伺候。。。
　　只要细心，虚心，房观还是有一些有理有据的好文。
　　马克，慢慢品味。
　　地产一旦失去去对经济的贡献，那么哪个产业可以将这个重担托起；一直怀疑房产税到底够不够支撑地方政府的财政，我觉得未来的五年确实是一个需要变革的五年
　　我不得不承认这篇文章是比较客观且有价值，我所认识的人当中确实都急着看房来着，而且基本上都是有效需求，主要都是怕调控松绑后报复性反弹，我对上海的房价能有多大的跌幅不敢有多大的期待，说上海（中外环间）跌了的请烦请告诉一声，十分感谢！
　　中外环间应该是最有参考价值的
　　没有意义，管它的！　　　　不是老百姓所能管的！　　　　
　　名声绝对是挽不回了。至于房价，实在不知这界老板们要搞到何种程度！等下界吧！
　　请教楼主，高端住宅的界限是什么？是以面积还是价格抑或其他来判断？如何与普通住宅区分。谢谢！
　　好文章 ，持平之论。
　　面对调控没有丝毫放松和销售日渐趋冷的大势，北京上周末开盘的两个品牌开发商的项目均打出了“零利润”价格吸引购房者的关注。其中位于通州区中关村科技园区马驹桥附近的合生世界花园更是起价9980元/平方米。时隔两年，北京再次出现低于万元的楼盘，也标志着北京楼市降价开始动真格的了。　　　　 　　自去年4月17日出台“新国十条”，“史上最严”的本轮楼市调控已逾一年半，政策的层层加码使得房价下行的预期越来越强。11月6日，国务院总理温家宝更是强调，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。　　　　11月18日，合生世界花园开盘推出了500多套房源，9980元/平方米起价，并且该项目推出的房源层高达到4.2米。销售人员介绍，这等于买一层送半层，得房率达到了140%，并且送3000元/平方米的精装修。同时该项目的负责人还向记者表示，为了进一步让利给购房者，该项目还推出了首付10%的分期付款方案，也就是购房者首付只需6万元。据了解，合生世界花园所在区域周边项目的均价在1.4万元/平方米左右。就在第二天，另一个品牌开发商位于大兴的项目打出了1.18万元/平方米的低价，户型为98平方米的三居，入市当天另有折扣，认购的客户享受两个点优惠。而其周边其他项目的均价在1.5万元/平方米左右。　　　　“这两个项目基本上是亏本入市。”北京中原地产市场部研究总监张大伟表示。记者了解到，合生世界花园项目所属地块2010年12月被合生创展拿下，成交楼面价为5301元/平方米；另一个大兴项目所属的大兴区生物医药基地地块则是在日竞得，楼面价为7519元/平方米。“按照目前3000元/平方米的建安成本、2000元左右的税费成本、1000元的财务成本及基础营销费用来计算，两个项目的入市亏本在10%左右。”一位房企内部人士在接受记者采访时算了笔账。　　　　对于“亏本卖”的说法，开发商方面并不完全认同。 该大兴项目的一位负责人表示：“我们只是让利给购房者，并不代表亏本，只是利润很低，我们采取的是低开高走的策略”。同时，合生世界花园项目相关负责人陈辰则坦言，项目基本上是零利润入市。“现在购房者观望情绪浓重，项目定价由市场情况而定，我们只是顺势而为。定价在万元以下，是为了应对楼市‘寒冬期’。”　　　　不过，如此低价是否只是开发商的营销策略、吸引购房者的幌子呢？就低价项目的套数和购买条件等问题，陈辰向记者表示：“这次9980元/平方米的房源共有多少套目前还未对外公布，但其中既有50年产权的Loft，也有70年产权的住宅。”　　　　进入11月以来，北京楼市的境况日益萎靡。北京房地产交易管理网数据显示，11月上半月，北京商品房市场继续低迷，一二手房签约量同比下降幅度达到了57.7%。该期限内入市的13个项目提供的4014套房源至今依然“零”成交。截至11月20日，北京商品房存量达到121015套，为近30个月以来的最高值。　　　　面对北京市场目前的局面，降价销售已是大势所趋。此前，金九银十的失色已让开发商对价格进一步下探。从10月开始，通州区域的润丰领尚、东亚逸品阁进一步将价格调至1.32万元/平方米左右，随后大兴区域的朗文世家也将价格调整到了1.32万元/平方米。此次，跌破万元的价格更预示着北京房价的降价速度和范围正在逐步加大。　　　　张大伟表示，两大品牌开发商零利润入市的行为标志着北京楼市拐点的真正到来，对周边项目影响颇大，年底前房价将有望进一步降低。　　　　请问楼主，北京上述两个零利润楼盘是否属于抄底楼盘呢，谢谢！！！
　　又没跌，抄底是伪命题
　　楼主50年产权的Loft可以投资吗？
　　还没跌就讨论抄底，可笑。　　第一波抄底的彻底套死，　　第二波抄底的，重创，　　第三波抄底的，有望获利。
　　房地产行业是一个做“势”的行业，也是一个产业链比较长的行业，等到终端都感觉到应该抄底了，那么是不是已经太晚了呢？　　房地产项目在操作手法上要顺势而为，不要逆势而上，可是在企业战略上，或者投资价值上，要懂得积“势”。大势上好的时候会有打折促销的产品吗？如果现在行情不好，中海、万科、龙湖干什么要打那么大的折扣呢？“势”就是这些积累的，投资人要学会“乘势”，说得难听点就是“乘火打劫”。当然了，这个只是个人的经验之谈，不一定正确，还是需要大家斟酌。不喜欢听的，可以当做笑谈。呵呵
　　由温总理在俄罗斯释放的楼市调控信号想到的背后调控逻辑　　　　我无意对政治妄加评论，更不想揣测高层所释放之言论的政治意图，只想对中国楼市就事论事。　　　　　　　　这个消息让我觉得很奇怪，这是内政，何必要放到国际上公开呢？在国内表了态，还需要在国际上争取援助和信心吗？　　　　　　　　我一直在说政治家没有多余的言论，任何语言都是有特定目的和指向的。我想，在国外，在俄罗斯传达内政信息，肯定不是对国内喊话，而是对国际喊话，是喊狠话，是释放威慑力的信息----美国、欧洲和日本当下经济形势不容乐观，而中国经济相比之下在宏观上对国际资本还是很具有吸引力的。另外，人民币正处于国际化和升值的过程中，很容易吸引热钱，而热钱毫无疑问会进入固定资产领域，一如当年的日本。所以，在这个时候就要利用国际关注的时刻点，释放具有阻吓效果的信息，让国际热钱不要进入中国的楼市，不要给中国的宏观调控填麻烦。　　　　　　　　这一点我反复强调过，日本的遭遇历历在目，宏观决策层不可能不清楚。逆周期调控的提法表面上是针对金融行业，可实际上已经覆盖中国楼市。这个时候政策的逻辑就是“向上就压，向下就挺”，通过国内的结构调整逐渐释放这种力量对冲风险。　　　　　　　　按照这个逻辑，中国楼市政策的调控已经进入深水区，现在向下的势能大于向上的动能，决策层绝对不会用“鱼死网破”的方式给民众一个不负责的交代。　　
　　由税改联想到楼市　　　　最近几个月税制改革的动作频频，让人有了些许的遐想空间。兴致来了，提笔写一点零碎的体会。　　　　中国最大的政治就是稳定，而稳定必须要经济发展，只有经济发展达到一定程度，才能保证一定量的就业，所以中国的GDP向来以保8作为目标。如何保8？出口，美欧日经济去杠杆化、发展中国家追赶势头强劲，寄希望于出口继续强劲支撑经济发展已然不现实；投资，以地方政府一手导演、一干国有企业担纲主演的一出闹剧刚拉开帷幕不多时，想再拉银行这一制片人继续追加投资，估计已经没有多少人愿意再为这出即将演变成悲剧的大戏买票了；消费，现在只剩下消费了，内需喊了十多年，不行也得行了。　　　　中国经济的问题，外强中干，多年下来内部积累了诸多隐患和矛盾。中国处理问题的方式，是遇到问题再考虑深层次的改革。毫无疑问，这次遇到了问题，而且是大问题。所以急了，税制上的动作就能可见一斑：全国范围个税起征点提升；房产税有意向全国推广；资源税进行改革；意图开征环境税；个体工商户营业税和***起征点提高；上海部分行业试点营业税改征***。　　　　税改内容很多，但是这里面有很多层的含义----　　　　1、个税起征点提升和个体工商户营业税和***起征点提升，是以解决就业、增加民众收入，进而提升消费能力为主要目的。　　　　2、房产税有意向全国推广和资源税进行改革，是以推进中央和地方分税制改革继续深化（扩充地方财力，调节财权和事权失衡）、缩小区域间不同政府主体财政收入差距（中国自古患不均而不患寡）、降低地方对土地财政的依赖度为主要目的。　　　　3、意图开征环境税和上海部分行业试点营业税改征***，这一增和一减之间（后者主要是减税，但是结果是产业集中度更加提升），体现的是调整产业结构的目的，以往利用政策压低要素价格为外贸部门制造竞争优势的做法，在当前国际政治经济环境面前已经显得很不合时宜了。　　　　另外还需要着重提出的就是上海、浙江、广州和深圳可自行发债。特别需要提出的是，是“自行”发债，但是还在财政部代为地方发债的2000亿的盘子里，所以还不是“自主”发债。此举，让地方债务阳光化、可持续化、监管化、可控化意图明显。土地这一地方隐形财政，要松动了。　　　　94年的分税制改革，让地方财权上收、事权下放，加之中国的5级行政体系效率低下（中央、省、市、县、乡镇）、财政转移支付能力不强（中央转移支付的标准模糊，转移支付的多少取决于央地之间的博弈），等诸多现实问题，逼得地方发展与营业税（地方主要税种）相关度高的房地产业和建筑业。不可否认，中国人是有创造性的，初尝甜头之后，杭州许迈永的经营城市理念在神州大地遍地开花，房地产业从此走上与民生对立的道路，一条彻底的歪路。现在需要扭转这个局面唯一能做的事情就是从事情的根子上下手----央地的分税制----扩充地方税源，提升地方财力，逐渐改变地方财政以地为生的局面，让收入多元化，持续化（房产税）。再说地是卖得完的，也不能总让后任领导就是为了还前任的债而存在的。　　　　房地产业的告诉发展富了财政，却穷了民众，房地产业的挤出效应随着房价的高涨愈加明显，加之国内不合理的税赋结构，扩大内需，那只是经常出现在红头文件上空洞的口号而已。中国在97年亚洲危机的时候就提出要扩大内需，可内需在百姓收入没有明显提升的情况下，如何扩大？随着中国入关后的经济发展，缺乏了危机意识的高层更是把这个问题束之高阁，一转头，十年有余，时下，动作之大，让我深感震惊。即是减税，又是加薪（提高最低保障工资，完善社保和住保），很难说和国际上的刺激没有关系（北非、中东）。　　　　税负在减轻、地方财力的扩充、百姓收入要增加，这些事情在当下中央财政收入预计要超10万亿的中国不做，什么时候做？等到经济明显放缓、财政收入明显下降再被动得去做？从这里我得到如下启示：　　　　1、全国近700个市、近3000个县（各项统计数据里面最多也就涉及了100个城市），房价明显下降，甚至崩盘，绝无可能。尤其是民众收入在增加、通胀在持续，而房价受压制的情况下。要不是这轮调控，这会房价在天上天飞。　　　　2、从上面的动作看，接下去几年中国经济的发展面临很严峻的形势。中国经济能做的就是放开民间投资，改变08年以来的国进民退，这事必须做！已经容不得决策层考虑政治后果了。　　　　我一直在考虑，无论从哪个角度看，接下去的几年，中国住宅市场，尤其是普通住宅市场已经没有过去的黄金十年了，迎接的是白银十年。如果随着内需的扩大成功，那么商业地产将会有不俗的表现。　　
　　货币及金融政策的猜想　　　　在天涯论坛里曾经预测财税和货币政策的走向，运气好，猜对了结果----财税政策先行，金融政策跟进，定向面向中小企业、三农（水利建设）和保障房。说实在的，当时没有预料到会这么快，估计是在年底12月上旬的样子。感觉政策的决定与执行应为少壮派的风格。　　　　　　　　现在有很多声音说银根会全面放松，我觉得不对。这是对过去过紧的政策的一种校偏，也是一种试探：先放松一点，以观后效。如果不成或者国内国外环境有大的变化，再放不迟。所以从这点可以看出决策层意图绝对不是全面放松，一来形势未达到非全面放松不可的境地；二来通胀压力未见到全面解除，只是阶段性的（最近电价有上调的言论，这点我赞成，以前也说过，这是一个难得的战略时期，不抓紧价改理顺价格体系，今后就很难有机会了，更别谈经济结构调整和产业转型）；三来，楼市调控失败所带来的政府失信于民、政策失去公信力导致的一系列严重问题的政治后果没有人愿意承担（这一轮调控要是失败了，今后楼市就不存在政策和调控了）。　　　　　　　　一国的经济命脉在于金融，所以中国金融业的开放是最缓慢甚至可以说是停滞的（对内和对外），而中国经济的间接融资（银行贷款）比例又过高，导致大量经济运行风险集中在银行业，一旦有大的波动，肯定影响经济正常运行，所以要提升直接融资的比例，如股市、债市和民间融资最近两年的动作就挺大。尤其是受温债危机的影响，民间金融的正常化和阳光化是一个必然趋势，从这个层面看，温州问题是一个好事情。问题的根子有两个：一个是利率的市场化，一个是投资渠道的狭窄。这两点都很难解决，从解决温债问题出台的措施就可以看出来，多为应急之举，非治根之策，缺乏长期的制度建设和顶层设计。因为这两点都关系到国家的根本战略性安排，局部的问题不可能影响全局的决策，现在要的就是一个低利率环境。搞国家金融压抑。　　　　　　　　所以说了这么多，我觉得货币政策的放松，可能会遵循这样一个顺序：定向的金融放松（早前开始）、公开市场操作（已经开始）、存准率下调（估计在明年）。　　
　　中国楼市的调控逻辑向来不在于楼市本身。中国的楼市是地方政府融资体系中至关重要的一个环节，得要分析地方的负债水平、经济发展任务以及国内的税制改革等方面。这一点我今后慢慢分析。
　　又见百味兄好文
分析的很透彻
我们这就是 资源型城市 感觉的确有很多有钱人 能够支撑房价的上涨
　　再顶楼主！ 贴一个房产地价成本的截图。佐证楼主的观点。　　
　　继续关注
　　楼主，你的意思是现在可以抄底了吗？问题是商业地产老百姓投资不起呀
　　在这里发现了你　　　　　　
　　　　现在抄顶最合适，宁快莫迟，迟了就轮不到了…　　　　
　　留下足迹
　　在乌烟瘴气的房观，总算还有一些有理有据的好文章，一些二百五就不要回帖了。
　　顶楼主！　　但不解的是，既然政策是想把资金吸引到三四线城市，可为什么这些城市的贷款利率也跟着提高呢？
　　m个克！
　　无语，唉，东拉西扯，逻辑颠倒。　　　　《限购的潜台词是承认限购城市存在房价泡沫，而非限购城市则房价相对合理。既然合理，今后房价的上涨也是理所当然，也是在正当的预期。》　　　　你这句话要误导多少人啊。。。。。。。　　　　什么叫合理，什么样的是泡沫？现在的情况明明是没有限购的城市泡沫最严重，相反受限购的城市基本已经去泡沫化，可是到你这里却变成相反的话语，你这逻辑，真让人无语。　　　　很明显的在以后的将来，受限购的城市才是在受国家保护资产不受贬值的范围之内，你却说非限购城市才是合理，真叫人无语
　　合理的房价≠合你的房价
　　一环　　
　　总还是有好文章值得一看
　　对于单个投资人而言，房地产投资机会出现在单个项目价格策略的调整上。单个项目，尤其是大型品牌房企的降价一般都是一步到位，这是战略性的安排，很少会一降再降，这样做后果非常危险，所以现在上海市面上几个降价的大品牌的楼盘，都是大幅度降价，而且销售都很火爆。　　　　有一些朋友把楼市的降价看得太简单，也太幼稚，楼市不是股市，可以用数据量化看着图表就把钱赚了。投资的机会在于研究楼盘的定价策略和大形势的变化，在于跟踪。　　　　老有人想着要在底部抄底，我不能说没有人能抄到，但是我敢肯定，绝对没有人能准确预测底部并成功抄底。楼市宏观的情况是无法和单个项目的微观情况走势一致的，是有滞后性和特殊性的。在08年那会照样有几个房企就是按兵不动，在10年楼市火红的时候也就是有那么几个房企不幸身亡。　　　　看问题太简单了。
　　这个确实有点深度，快点降吧，然后马上去买房
　　楼主赶紧抄吧！不抄就是商品B生的！
　　@peterpanhvac 　15:09:48　　　　这个算沙发么？　　　　呵呵。。　　　　　　　　楼主以前答应讲讲商业地产的，还没有兑现呢？　　　　地产和政策的关系太紧了。......　　-----------------------------　　对哟，我们也是地产圈的。期待百味兄讲解商业地产。如今得知楼主重返天涯房观，兴奋之余，还望楼主也“思考”房地产行业中的“商业地产”。
　　楼上说话文明点　　　　
　　A股经验表明，抄底者死
　　房价真的跌了么？我看都是雷声大，雨点小。。。。。
　　老百姓路过，做个记号N年后看结果。
　　总结楼主的观点，现在一线城市可出手的机会有：　　1、大幅降价的品牌房企的高端住宅楼盘。　　2、大型社区、临街（主干道）底铺。　　3、黄金地段写字楼。　　　　
　　老兄，你不像开发商，倒像战略研究员。
　　少见的，有水平的文章
　　想把池子挖在中心城市之外，但是三线城市泡沫就不大么？前两天路过河南洛阳，相比十年前城市框架至少拉大一倍，大部分还是工地，且地方好大喜功，喜欢建高层摆阔，但是真的有那么大的市场支撑么，怀疑……
　　开发商写的帖子，无非就是让大家买房，大家莫当真，二三线的房价也是相当高了，与他们的收入比起来。　　
　　一群投资客，祸国殃民，还抄底呢。
　　楼主，我是刚毕业的学生，现在在西安工作。家里准备给在西安买套房，可是我纠结的是今年年底买呢还是明年年初买合适。　　
　　望所有高人指点…不胜感激~~~^_^　　
　　笑着路过！明年之后是个崭新的十年！用惯性思维看待今后必定陷入泥潭！不信留待验证
　　顶起　　
　　好为人师者,须先善其身
　　还没降就想着抄底，你说这房价会跌吗？
　　还没跌就讨论抄底，可笑。　　　　第一波抄底的彻底套死，　　　　第二波抄底的，重创，　　　　第三波抄底的，有望获利。
　　无房者想买房，怎么办？
　　楼主说的在理，但我觉得需要从更大的角度来看待房地产。目前中国的房地产确实更政策有很大的关系。从历史的角度看，地球上任何国家的房地产只要存在泡沫就必然会有破灭的一天，美国；日本；香港等就是我们熟悉的例子。我们的房地产有没有泡沫呢？大家都有***。那我们的房价会破吗？我觉得总归有一天市场会让它爆掉的，不是限购或其他什么原因，只是因为市场支撑不了这么大的泡沫，所以今后的一两年里，政策会放松，房价的泡泡可能还会吹，但那离爆掉很近了。我更相信中央希望房价平稳向下伴随向下的经济平稳的着陆，也就是我们说的“软着陆”，这需要相当技巧，我不觉得我们的中央有这样的智慧和能力，这过程中肯定会伤及实体经济。而这也是最有可能走的一条路，目前也正在这条路上走。所以房价的问题要多看几年，它终会回归，别说什么抄底，真正抄底的时候是你想都不敢想抄底的时候。
　　楼主5毛拿好了回去买房抄底吧。。老子若干年后再来骂你tt
　　各位看官，发表下你们的意见，上海郊区的市场商铺，发展前景怎样？
　　各位看官，发表下你们的意见，上海郊区的市场商铺，发展前景怎样？
　　看到很多人会拿日本、美国房产泡沫破灭说事，请问这些人你对日本美国房产泡沫破灭前的情况了解多少？就说日本房地产泡沫一夜崩溃，但那时日本的城市化已经近尾声城市人口百分之80以上跟中国大陆现状有可比性吗？
　　我也是地产圈的，不过我不看好商业地产。。原因很简单。。电子商务的发展冲击。。。这是无法改变的事实。。看看报纸业的今天。。。就知道商业地产的明天。。。
　　@来份氰化钾 　22:05:47　　　　看到很多人会拿日本、美国房产泡沫破灭说事，请问这些人你对日本美国房产泡沫破灭前的情况了解多少？就说日本房地产泡沫一夜崩溃，但那时日本的城市化已经近尾声城市人口百分之80以上跟中国大陆现状有可比性吗？　　-----------------------------　　城市化进程和房屋价格上涨不是必然关系，明白？很简单的道理。。90-02年就没有城市化进程了？
　　我们我楼下的小商品。。除了地产中介就是理发店。。。要不是吃饭的。。。别的行业都开不起来了。。。理由很简单，因为这几个行业不受电子商务的冲击。。。
　　@爱在天涯 　22:15:59　　　　@来份氰化钾 　22:05:47　　　　　　看到很多人会拿日本、美国房产泡沫破灭说事，请问这些人你对日本美国房产泡沫破灭前的情况了解多少？就说日本房地产泡沫一夜崩溃，但那时日本的城市化已经近尾声城市人口百分之80以上跟中国大陆现状有可比性吗？　　　　-----------------------------　　　　城市化进程和房屋价格上涨不是必然关系，明白？很简单的道理。。90-.....　　-----------------------------　　按你的说法难道下降才对了，90-02那段时间福利房取消了吗？商品房有多少是02年以前盖的。你能说出：城市化进程和房屋价格上涨不是必然关系
我已经很佩服你了。
　　楼主你好，　　请问，重庆属于资源性城市吗？现在重庆还没有限购，可以买房了吗？　　　　谢谢回答
　　马克一下
　　mark　　
　　楼主论调像潘石屹，据我所知，好多开发商去买矿了，李嘉诚卖了一部分健行股，我想估计明后年估计是很重要的，太早下定论会输的，持有现金顺势而为才王道
　　房价跌了多少啊，现在就开始抄底，朝哪门子底。。。。。。
　　刚需信了楼主，那就是把自己这辈子搭进去了。　　
　　看看分析的还是很到位的，具体操作还得靠自己。
　　记号一下
　　一般来说城市化和房价上涨有很大的关系，但在，却有些吃不准了，在我看来城市化更像是一个利益集团玩的概念。不错，这些年来很多城市尤其是大城市人口大幅增加，但这些新增人口有多少拥有本地户籍呢，在中国各类社会福利与户籍捆绑密切，没有大幅户籍改革的城市化只是个伪城市化而已。另外一个问题在于即便是伪城市化，这批被城市化的民众是购房的主体吗？如果不是主体，甚至零头都算不上，说城市化导致房价上涨就不那么靠谱了，至少城市化应该只是高房价的次要因素。　　说到这，不得不说句，楼主说以前几次调控后报复反弹都是刚需看调控无效后集体入市并引起的羊群效应。这点我也不太赞同，集体入市和羊群效应的确存在，但把这些全归结于刚需的贡献却缺少实在的证据，毕竟有不少业内人士也承认即便目前的房价跌去50%，当地的普通民众仍难接受。也许也正是基于这一考虑，国家才放出了限购政策，在一定程度上从源头遏制了投资、投机性购房，现在就要看真正的刚需（至少是一定数量的刚需）所能承受的房价上限，国家对各项政策的平衡以及开发商所能承受的底限这三方间的博弈了。其实说三方博弈还是不准确，中国的楼市如同股市，政策性太明显，政府一旦决定，无论刚需也好，开发商也罢只能顺势而为。只是过于依赖政策运用，其结果不但让市场患上政策依赖症（或政策恐惧症），而且如同细菌、病毒的耐药性一般，越往后想要进行调控就越需要更强力的政策，最终会让政策的空间也越来越小，只是如同蓬巴杜夫人所言“我死之后，哪管洪水滔天”，当年调控如此、4万亿如此，如今的限购亦如此。
　　做个记号慢慢看。　　
　　记号　　
　　　　我真傻，真的，我单知道逛天涯，总以为能长很多很多见识，谁知道半年下来，一个积分都没长，后来听网友们说，只有回帖才有积分可以长，于是我就知道了，以后每次看完帖子都回帖。后来我又发现，我真傻，真的，我单知道看完帖子回帖可以长积分，但看帖子需要花很长很长时间，后来网友告诉我说，其实你不看帖回了之后也可以长积分，我就再也不看帖了。每次点进来，迅速的粘贴上这一番感悟，然后马不停蹄的去点下一个帖子　　　　　　　　　　　　[本帖发自天涯社区手机客户端]　　
　　谢谢楼主指点～
　　好帖，楼主继续。
　　@品尝百味人生 　16:13:52　　　　对于单个投资人而言，房地产投资机会出现在单个项目价格策略的调整上。单个项目，尤其是大型品牌房企的降价一般都是一步到位，这是战略性的安排，很少会一降再降，这样做后果非常危险，所以现在上海市面上几个降价的大品牌的楼盘，都是大幅度降价，而且销售都很火爆。　　　　　　　　有一些朋友把楼市的降价看得太简单，也太幼稚，楼市不是股市，可以用数据量化看着图表就把钱赚了。投资的机会在于研究楼盘的定价策略和大形势的变...........　　-----------------------------　　赞成楼主的见解。。。。不过房观都是些偏激的人多，还是博客平和点。。。
　　挺靠谱的！　　
　　房地产行业是地方政府融资机制中的一个重要环节　　　　中国楼市是一个制度安排中的一个重要环节，目的是为地方扩充财力，增加投资。中国地方政府是一个投资政府，不是服务型的机构，中国过去的以往那么多年，消费对经济的拉动是很微弱的，因为百姓收入及社会保障都没有得到很好的提升。而出口和投资，尤其是投资对经济的拉动作用是非常明显的，在09年4万亿更是将这点表现得淋漓尽致，登峰造极。现在出现的种种问题不要怪这4万亿，要怪就怪制度使然。　　　　　　　　地方政府要是投资，投哪里是很有讲究的，那得依照政绩考核标准，主要是GDP，分项指标可以简单理解为FDI和税收。国内第三产业一直发展不上来，在国民经济的比重不高，为什么？因为按照目前的税收制度来看，资本密集型的大型二产企业更能完成税收贡献，而劳动密集型的三产服务业投资密度有限，税收难度又大，所以地方政府将FDI和二产资本密集型企业的招商引资结合起来，那么政绩就翻倍上，既增加了税收，又有了招商引资量，何乐而不为？　　　　　　　　房地产毫无疑问，也是资本密集型的行业，发展房地产就是加大投资，增加税收，这点已经天下皆知。可是房地产只是其中一个环节，通盘棋局里，通过控制房地产的供应量，拉升房价，变相抬高地价（主要是产业地价），然后拉银行下水，通过不断的融资（企业行为）从银行套钱继续滚动投资，做大投资量，为税收创造更多的资本密集型税源企业提供货币环境。所以：　　　　　　　　1、一直以来国内的劳动收入占GDP的比重是逐年下降的。资本收入是大头。　　　　　　　　2、GDP的上升对就业率的拉升作用是逐年下降的。第三产业发展在政府主导经济的情况下，尤其是在现有的税制下，很难有一个大的提升速度，应该是萎缩的。　　　　　　　　3、地方政府的负债，含隐形负债，一直在膨胀。因为要不断提升投资额才能创造税收。　　　　　　　　我个人觉得，楼市是地方政府融资机制中至关重要的一个环节，目的是为了做大投资，增加税收，进而提升质量不高的GDP。地方政府领导都是任期制，而负债却是地方制，说难听点，就是我花钱，你买单。这里就存在很大的道德风险。说到底，房价问题应该是一个制度设计下存在的道德问题。唯一解决方式只有两个，一个是改变现有的政绩考核体系，二是改革当前的税制，尤其是中央和地方的分税制。不过这两点，呵呵，很难解决，至少短时间内是很难解决得了的。　　
　　我不是什么战略师，只是一个给他人背骂名的开发商。我只按照良心的指引做事说话。
　　支持楼主观点　　
　　以后来验证
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