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房源价格：
32万 (4000 元/m^2)
2室 1厅 1卫 - 80m^2
第5层 / 共6层
房屋情况：
电&&&话：1394862****
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天启花园 2室1厅 相关广告
& 列表网&京ICP证100421号&京ICP备号-1&琼公网安备08河西苏宁天启花园 地段好，变电站有点怕
　　365地产网报道　　日前，多位购房者在365地产家居网“房博士帮办”中，询问河西板块新盘苏宁·天启花园的情况。近日，本站选家顾问组奔赴项目现场，对该楼盘进行了一番考察。从五台山坐公交车只要10分钟就能达到的河西楼盘——苏宁·天启花园，即将在今年下半年9月推出，该盘位于鼓楼区清凉门大街与湛江路交界处，是由南京本地知名开发企业“苏宁银河地产”开发，建筑类型为5栋85-150平米的住宅和1栋43-64平米的酒店公寓。
苏宁·天启花园效果图
苏宁·天启花园区位图
苏宁·天启花园的沙盘模型　　项目概况　　苏宁·天启花园，位于鼓楼区清凉门大街与湛江路交界处，南临凤凰西街，建筑用地面积约2.4万平方米,总建筑面积约为8.3万平方米(含地下)，容积率为2.39，绿化率为45%，停车位接近1：1，达到了444席。规划用地性质为住宅用地。该盘2006年年底动工,预测2007年9月开盘。天启花园共有6栋房子，包括3栋18+1的高层，2栋11+1的小高层和1栋酒店式公寓。可售房源住宅有425多套，主打户型是面积在80多-120平方米之间的两房和三房；酒店式公寓76套，面积在43-64平米，为5.8米挑高型精装修房。　　据了解，该楼盘的开发商苏宁银河地产，是南京集商业地产、住宅地产、酒店开发等于一体的大型地产开发企业。该公司在南京先后开发过银河国际广场、钟山国际高尔夫等高端项目。另外，该楼盘的设计公司为深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司，而负责景观设计的是美国MBC太合国际景观设计公司。该项目的物业公司还没有最终敲定，但是开发商承诺说，将邀请品牌物业管理公司，物业费目前还没有确定。
项目前湛江路上的公交站台　　交通状况　　苏宁·天启花园的具体位置在清凉门大街以南、湛江路以西、凤凰西街以北、江东北路以东。北面的清凉门大街上有23路、303路、60路和9路公交线，其中，乘23路到新街口只要5站，303可以到城北的玉桥市场，9路可以到城东的中山陵。而在东边的湛江路上，有游4、57路、127路和317路等公交线路，其中127路可谓纵贯河西，该线路从清凉门经集庆门，一直通到城南的小行站。　　而且，规划中的地铁二号线茶亭站距离苏宁·天启花园不过一站路，所以，在2009年地铁二号线通车之后，即使业主不愿坐公交也可以改乘地铁。顾问组从五台山永庆巷乘坐60路出发，在没有堵车的情况下，只用了不到10分钟就到达苏宁·天启花园，由此可见它的地理位置及其优越。
天启花园几十米外的苏果超市　　生活配套　　苏宁·天启花园位于清凉门大街与湛江路交界处，恰处于“龙江商贸区”与“凤凰商贸区”的中间地段，无论是生活配套还是教育、交通配套都相当完善。　　特别是，该项目的开发企业苏宁银河地产提出了“双学区”概念。据了解，所谓双学是指，琅玡路小学分校和力学小学分校，在南京有一定生活经验的人都了解，这两所小学都属于“名校”的范畴，而同时拥有这两所学校的师资，对于那些孩子即将升入小学的购房者来说，可谓极具吸引力。据售楼人员介绍，“六一”期间，一年一度小学新生报名即将开始的时候，前来咨询的看房者络绎不绝。　　在医疗方面，售楼人员向顾问组介绍说，由于离广州路上的省人民医院只有3站路不到，所以非常方便，而且，社区中会建立社区诊所，业主如果是小病就可以不出家门。　　在商业方面，南面凤凰西街新建起了一个菜市场，在加上原有的副食品市场，可以满足业主基本的饮食需求，至于大的饭店，可能因为该项目距离主城太近的原因并不很多。另外，顾问组看到，在项目正北面有一个大型的欧尚超市。
紧邻项目的变电站　　生活环境　　苏宁·天启花园因为邻莫愁湖变电站，所以一直都存在较大争议。面对顾问组的询问，售楼处的工作人员也并不否认这一点。但是他强调变电站的影响并不是天启花园一家，只是由于该楼盘是新盘所以才受到极大关注。另外，他表示，变电站只是视觉上的冲击比较大，至于实质上的影响其实并不存在。不过，到底有没有实质上的影响，不是开发商说了算，只有交房时业主才能真正了解。　　从天启花园走到地铁二号线茶亭站，大概要十来分钟的时间，位置上比较占优。学区方面。开发商表示现在备选的是两个小学，琅琊路小学分校与力学小学分校，到时会选择其中一家。　　对于自住者来说，由于社区只有6栋房面积较小，所以自然景观不会做的太大，会在一定程度上影响小区的内部环境。另外，顾问组发现，2栋小高层和1栋酒店式的间距较小，从示意图上看可能还不到15米，这样近的距离，对于酒店式公寓那栋的中低层住户采光将会产生很大影响，在加上酒店式公寓离莫愁湖变电站最近，就会造成该栋酒店公寓北边是变电站，南边被挡光的尴尬局面，而且对于顾问组的推理，该楼盘销售人员也表示默认。　　价格指数　　由于苏宁·天启花园到9月才能开盘，所以最终的价格也没有确定。售楼处销售人员表示，以前价格按年统计还比较预计，现在只能按月统计了，所以不好预计，但是不会低于周边水平。在顾问组追问下，他解释说，这个水平大致在9000元-10000元/平方米，而酒店式公寓则可能更高，估计会在元/平方米。　　顾问组分析，目前这样的价格目前在河西龙江板块比较适中，周边的龙江国际社区，上月开盘时价格也达到了9000元/平方米到10000元/平方米的水平，而二手房晨龙广场也在9000元/平方米，所以相对来说，这样的价格还是具有一定优势的。
天启花园施工现场　　户型解析　　目前，苏宁·天启花园推出的户型主要有11种：住宅类的最小面积为85.70平方米，最大面积达147.11平方米。在两房的两种类型中，顾问组比较推荐D2型，该户型开间8.9米，径深9.9米，主卧面积13平方米左右，次卧在10平米左右，比较适合孩子不大的两口之家，两房中85.70平方米的户型比较紧凑，但次卧面积过小，仅8个平方米多。　　在三房的9种户型中，考虑到目前的价格不菲，多1平米就多万元左右，所以如果不是资金特别雄厚，顾问组赞成“购用即可”的原则。在通风方面，125.96平方米D1型不是非常合适，因为该房型位于楼盘的东北角，南北不通透，而且阳光照进房子时间会很短，尤其客厅采光最弱。所以，综合考虑，顾问组不推荐这种房型。　　至于酒店式公寓，是5.8米的挑高型精装修房，面积在43-64平米之间，目前预计售价在11000元/平方米。从性价比来说，该公寓还是比较合适的，5.8米的挑高隔为两层显得很宽裕，而且至少能隔出本来面积的50%，非常适合年轻的两口之家。但上面提到的北边变电站，南边被挡光的环境，则会在一定程度上影响业主未来的生活。
天启花园售楼大厅　　投资分析　　以龙江板块的晨龙广场为例，该楼盘在2005年不过在6000元/平方米，但该盘二手房目前的价格也在9000元/平方米以上，所以近两年该板块楼盘的升值还是比较明显。而且，苏宁·天启花园的位置显然更好，随着近期城中楼盘上市量较少，很多希望在城中置业的购房者都把目光转移到了河西，而离城中板块最近的楼盘就成为这部分购房者的首选。　　距主城2站多的距离，多条公交线路的环境，在加上未来地铁二号线的开通，苏宁·天启花园的地段优势是最为至关重要的，“地段、地段，还是地段！”李嘉诚关于房地产投资的语录永远不过时。顾问组从地图上粗略丈量了一下，从苏宁·天启花园到新街口的距离比湖南路到新街口距离稍远不到一站，但即使远在新庄的御湖国际均价也要达到12000元/平方米以上。
苏宁·天启花园售楼处　　顾问的话　　顾问组认为，苏宁·天启花园比较适合收入水平较高、希望在离主城较近地方安家的购房群体。　　首先，由于目前离9月开盘现在还有一段时间，10000元/平方米的预计价格不知道到时还会有什么变化，所以购买者应当具备较高的收入，否则该楼盘以大户型为主的房子、动辄百万的总价，是普通收入者很难接受的。　　其次，从地段来说，苏宁·天启花园其实完全可以看作是一个主城板块楼盘，它离新街口的距离甚至比中央门到新街口还近2站。因此，一心想安家城中的购房者完全可以选择这里，而不必太顾及到底是城中还是河西。稀缺挑高精装两房 设施齐全 黄金地段
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