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八大租赁类房地产纠纷裁判规则 在建房屋租赁是否合法？
来源： 南方网作者：
租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。非独立产权人未同意的租赁行为效力未经所有人同意的出租行为的效力如何认定，不独立商铺所有人是否有权要求确认出租行为无效。
先来看下这些鲜活的例子：
　　屋主将自建房一房两租引发纠纷 赔偿28万元买教训
　　屋主赖某出租自建楼，与租户签订有《房屋租赁协议书》，但误以为租户暂时没交房租就是违约，又将楼房租给另一个租户，出现一房两租情况，结果引发了房屋租赁纠纷。8月30日，经南宁市公安局高新派出所调解，赖某赔偿第一租户阮先生28万元了结此事。
　　因租房纠纷两家饭店遭搬空 老板娘露宿街头
　　9月1日上午，省城紫桐路利港四季华庭小区附近两家饭店老板娘相约出门，然而两人回家时却被眼前的一幕吓一跳，很多人正在两家的店内往外搬东西，原来是因租房引发纠纷而遭陌生人“清场”。 9月1日晚，两位老板娘只好露宿街头看护堆在人行道上的物品。
　　一套房子既出租又出售 新房东无奈贴钱平纠纷
　　近日，家住洪山的罗女士终于松了一口气----新房的租户答应下月初搬走，但要求赔偿1万多元损失。“哪有这样的事？我的房子被别人住着，还要我花钱求他走？”罗女士说，当初没想到自己为卖房者行方便竟给自己惹来了麻烦。
　　随着房地产业的迅速发展，房屋租赁市场日趋活跃，但相当一部分房屋租赁市场的管理工作却大大滞后，致使房屋租赁中存在着许多不容忽视的问题。针对房屋租赁中几类主要类型的争议纠纷，除了相关法律法规的明确规定，最有效的做法就是了解最高法院的观点和态度，了解最高法院的权威观点，才能全面掌握法律适用具体问题的裁判规则。
　　一、承租部分房屋的优先购买权
　　第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
　　第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
　　二、针对租赁房屋的优先购买权
　　法律规定的优先购买权，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋，对于出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。
　　三、未经消防验收，租赁合同是否有效
　　根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权***而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：
　　第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
　　第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
　　第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
　　四、未经竣工验收，租赁合同无效
　　建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业核心。任何一项工程新单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。
　　五、房屋租赁合同的管辖确定
　　凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。
　　六、非独立产权人未同意的租赁行为效力未经所有人同意的出租行为的效力如何认定，不独立商铺所有人是否有权要求确认出租行为无效。
　　最高人民法院民一庭倾向意见认为：
　　1、产权人购买的“单元”房产不具有独立的使用价值。在此条件下，考虑将商厦整体出租无疑就是一种能够较好地发挥物的效用的选择。这种选择符合大多数业主的利益。
　　2、从判决的社会效果考虑，人民法院也应当裁决小部分业主服从商厦绝大多数业主的意愿，因为每个业主所拥有的权利是平等的，在每个业主所购“单元”不具有独立使用价值的前提下，应当尽可能协调所有业主的利益，促进交易、最大限度地实现所有权人的利益。
　　3、在这种情况下，运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突，选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果，不失为一个最恰当的选择。
　　最高人民法院民一庭少数意见认为：
　　第一个途径是，不去探究房地产管理部门的登记发证行为的正确与否，仅仅以单个业主持有的房屋所有权证为依据，认定其具有物业具体单元的房屋所有权，在此基础上，则人民法院只能支持该业主的诉讼请求。
　　第二个途径是，依据物权原理，认定该业主虽然购买了某单元并领取了房屋所有权证，但由于该单元不具有独立使用价值，业主以无法行使独立的房屋所有权为由，诉A公司侵权。
　　七、在建房屋租赁是否合法
　　人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。
　　对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。
　　八、租赁期间所有权变动，出租人能否解除合同
　　《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“***不破租赁”的原则，旨在保护承租人的利益。
　　但该条规定并不意味着原出租人无权对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除权。
避免纠纷专家建议房屋出租牢记7要素
　　在日常出租房屋的过程中不可避免地会出现各种纠纷。让业主苦不堪言，不仅蒙受不白之冤，而且难以追回损失。那么，在出租房屋过程中业主如何避免出租风险？为此，记者采访了解到，业主出租房屋要牢记七要素。
　　1、把好租客关
　　租客的素质高低直接关系到入住后对房屋的爱惜程度。有正常工作的、素质较高的白领或以家庭为单位的租客都比较受欢迎。所以出租前需要从多方面了解租客的信息，包括***、暂住证、工作证明等。同时可通过与租客的沟通与交流，对其人品和素质进行了解。
　　2、尽量不租给短期租客
　　最好不要租给短期租房者，比如对只租一两个月的人必须十分谨慎。尽量以半年为最短期限，并且不要对不知底细的租客透露太多的信息。
　　3、约定缴租时间
　　缴纳房租一般分为月付、季付、半年付以及年付。一般业主都比较希望年付或者半年付，但由于目前租金过高以及租客生活压力大等原因，年付或者半年付通常很难实现。因此，要在合同里白纸黑字约定好房屋缴租的具体日期、违约责任和赔偿力度，目前较为流行月付。
　　4、收取一定押金
　　有些租客住了一段时间后不租了，退房时会留下未交清的水、电、燃气等费用，甚至会有家用电器损坏或干脆卷东西走人等现象，所以收取一定的押金是最佳的解决方案。同时押金金额以及退还条件等一定要写在合同里，以保障双方权益。目前，市场上普遍的做法是至少收取两个月的押金。
　　5、取消家中***或停机保号
　　如果租客需要，可以让其使用自己的***信息重新注册或新装***。如果***号码保留，则一定要注意取消长途功能，否则后期光结算话费就是一笔不小的开销，同时更易在退租后产生纠纷。
　　6、签一份完整的租赁合同
　　合同是对双方的约束和保护。一旦有问题可以凭租赁合同找仲裁机构或法院起诉。因此一定要签订一份完整的租赁合同，同时合同中一定要把以上所提内容写到合同里，以确保业主的安全。
　　7、定期回访承租者
　　房东要经常打***询问租房者房屋的情况，并定期看看房屋的基本概况。一旦发现房屋有异常现象，要及时通知公安机关。
（来源：365地产家居网）
编辑： 汤云佩
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