【公寓次时代】他们如何帮助十几个公寓品牌，众筹千万资金 | 专访一米好地CEO冯印陶 - 一米好地 房产众筹
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【公寓次时代】他们如何帮助十几个公寓品牌，众筹千万资金 | 专访一米好地CEO冯印陶
当股票、基金甚至是楼市都在大起大落，手里富余的少量资金该用来做什么？共享经济给了这些钱出口，众筹这个新型投资模式自年进入中国后越来越为人推崇。
据清科旗下的私募通统计，家众筹平台融资总金额在亿元，此外仅股权众筹的市场需求就在亿元，实际市场获得的资金只占资金需求量的。众筹的市场缺口依然很大，众筹创业者依然大有可为。
多年在海外从事金融业的冯印陶，年在悉尼试水一国外众筹项目后，回国开始众筹创业。在众多众筹领域中，他选择从新空间入手，成立一米好地。
年轻的众筹与年轻的新空间相遇，会碰撞出怎样的火花？
互联网房产和互联网金融的下一风口&&新空间众筹
在冯印陶看来，国内的两个行业&&房产和金融，正在互联网趋势下，产生新机遇。
房产市场领域，传统房屋***开始饱和；租房领域，公寓顺势发展；办公、商业空间也开始迭代，摆脱传统的固化空间发展和运营模式，联合办公和创业孵化开始发展。这些产业升级的一系列变化，都意味着亟需更庞大的人力、资金流转。
国内金融市场方面，被无数小规模创业团队大肆发展，个中问题日渐不鲜；国内的众筹早已开始试水发展，在科技、影视、设计等领域取得成果。互联网金融，下一风口，众筹当仁不让。
新空间以小微为发展主体&众筹致力为小微服务
而就新空间的属性和特性来看，一米好地切入新空间有其合理性：
○新空间何以做众筹
1、新价值不断被挖掘，并形成资产：
新空间，顾名思义，如果一个空间被改造、升级后，符合现代的消费习惯和生活品质升级的水准，那就属于新空间，核心点在空间的价值被重新挖掘和提升。有价值，被分享，形成资产，是众筹的一大核心所在。
2、规模小、操作周期短、坏账率低、收益稳定，方便一个创业企业快速上手。
3、刚需，市场缺口仍很大：新空间在一线城市仍供不应求，创业者大有作为；越来越多的空间资源，会交给第三方托管，如何帮助运营方去盘活资金，成为迫切需求。
○新空间参与者多样化&小微为主体
新空间市场大有所为，还体现在参与者的多样性和群体众多。
以公寓市场为例，业主、房屋运营者、改造者和租客，多方都能从公寓空间获得不同的价值，但获益方式有所不同。一米好地目前主要以服务运营者、改造者为主，将来也会逐步整合更多参与者的收益，去为更多的群体服务。
已跟YOU 、魔方、蘑菇等多家知名公寓品牌进行合作的一米好地，尤其看好公寓市场的潜力，最关键的契合点，就是小微创业的主体性。
冯印陶表示，一米好地的服务对象，未来以小微为主。
入行门槛不高的公寓业，最初就以个人房东经营为主体，发展到近两年越来越繁盛，一边是已经做大做强的品牌公寓，一边纷纷涌进的新起之秀，但在租房市场的比重仍在，房源体量的品牌公寓自如也仅承载余万租客。
冯印陶称，公寓业很难形成垄断，加之租房本身品牌边际效应尚弱，租客对公寓品牌的认知较浅，房源只要自身条件和交通地理位置过得去，就会成为租客的选择。所以，小微经营，会是公寓经营的长期趋势。
○小微经营的优势
熟悉所在地地域的物业，获取物业及房源的能力更便捷；
服务半径小但更集中，管理方便快捷；
自我创业经营，驱动力强，运营灵活。
互联网时代，得?丝者得天下；在公寓行业遍地开花、全民包租的时代，如何服务小微，或者说?丝，才是正道。这正契合了众筹的初衷：为那些有梦想、有创意但缺乏资金支持的人提供一个筹资渠道。
众筹切入新空间 机遇挑战并存
○新空间发展空间很大&功能改造升级为首要
尽管新空间领域涉及居住、办公、商业等多个领域，同时我们也看到，经营主体，在新空间的&新&方向，仍在探索阶段。
一方面，新空间的改造面临全方位提升的需求阶段。这需要经营者在设计视觉、功能、运营管理和资产化多方面去改造新空间，摆脱传统的住宅、办公楼和商业楼的打造模式，这需要一个更贴近现代人居住、办公和商业体验的思维。
另一方面，在诸多改造方向中，新空间的功能改造是目前最首要的方向。功能的提升，是挖掘多重价值的基础，更促进新空间的资产化。冯印陶坦诚，新空间与众筹一样，都还很新，一米好地会与其合作项目，一同成长。
一米好地做互联网金融平台，先流量，再金融
一米好地首先是个互联网公司，冯印陶在互联网和金融这两者的定位中，强调了互联网的调性。形成流量，具备传播属性，是重中之重。
这也是一米好地与去年中旬上线后，一直在做的事。
内容方面，一米好地将家装设计及新空间内容作为重点，易传播，建立大众对新空间改造的意识，并逐步转化到新空间众筹及具体众筹项目；渠道方面，一米好地采用自媒体和合作媒体结合，用最接地气，最接近个人的渠道去转化流量。
在第一阶段的流量转化后，我们会在年中旬开始广告投放，冯印陶称。
金融风控：运营方 项目 运营人三维考核标准化体系有待建立
作为一个空间众筹平台，项目风险考核是非常重要的一环，即使新空间的坏账率很低，但风险依然存在。一米好地在项目考核体系中，对项目综合考察：
项目运营方：综合考察项目方的房产背景和运营经验，一米好地会进行打分，确定项目融资额度及周期；
项目：通过项目本身的产品定位，及市场需求的契合度，一米好地会结合运营方和项目本身的情况，评定项目的准入。
具体运营人：具体运营人很大程度上影响项目后期运营是否到位，一米好地也会提前与运营人进行面谈，确保其口碑和经营策略。
以上3点，也是一米好地在选择公寓项目时的考核标准，&我们的判断是，项目是否是有价值的新空间，居住或商用只是功能差异而已&；公寓经营者若希望进入公寓众筹，对自己的产品需有明确的规划，项目收益清晰，产品有投资价值。
冯印陶坦言，小微型空间项目风控相对更加简易，空间规模小且独立分散，单个项目的透明度比较高。
一米好地要解决的，就是将很多非标业务场景向标准化转变，形成一套完善的体系。在新空间领域的标准化尝试，在未来可复制到其他众筹领域，参考性同样很大。
一米好地未来，向空间资产证券化平台进军
一米好地新空间众筹平台还未进入盈利阶段，对此，冯印陶心态很好，目前一米好地主要先扎实业务体系，将业务标准化，打通众筹在新型空间的通道。
未来，一米好地也将围绕新型空间相关的各种资产权益，不断进行证券化尝试，专业全面的空间资产证券化平台是一米好地长期的战略目标。
次世代思考：
空间众筹对于很多小微规模的公寓经营者，还是脖子上那块用嘴够不着的饼。
一方面，分散式公寓并不易参与众筹。公寓业的房源，主要以小微经营的分散型的合租房为主，品质中低端，房源分散，附加值有限，形成的资产有限；投资者投资意愿不高，实现众筹比较困难。
其次，小微经营的房源，不合规现象很多，可称为公寓产品的并不多；相关部门对公寓业的管理和规定不完善，小微经营还无法放开手脚，去真正扩大规模经营，公开筹钱。
此外，公寓业普遍存在租约不清晰，业主强势、房东弱势的现状，经营者以纯利驱动经营，对公寓产品、资金等方面的尝试和升级，主动性不强。
总的来说，目前公寓众筹还集中在品牌公寓，透明、公众审核的众筹业，想要全面进入公寓业，还需要时间。
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