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深度解析：恒大购新世界4项目为何大赚?
来源: SRC-
12月2日晚，恒大地产及香港新世界分别发布公告，恒大地产收购新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州的三地四个超大型项目，总建筑面积近400万平方米，总金额135亿人民币，一项创造中国房地产纪录的大手笔收购就此诞生。
这不是半年来恒大的第一次出手，但鲸吞老牌港资项目的空前气魄，还是让业内深深感受到许家印及其麾下恒大地产的强劲。中国民营经济的力量竟然如此强悍?老牌港企在内地称雄的好日子一去不回了?一时众说纷纭。
数字是最夺人眼球的，全球媒体第一时间的关注点自然而然落在了大手笔的收购金额和面积上。事实上，如果我们抛却财经新闻娱乐化的简单思维，抛却看热闹不嫌事大的围观心态，本着财经的视角和地产的眼光，对恒大拿下的新世界三大城市四大项目的位置、配套、资产、价格、未来潜力、回报率和付款方式等各个环节，进行一次全面解析，可以得出一个更深层次也更有意义的结论：恒大此次收购可谓中国企业界的一次完美收购案例、完美“抄底”大行动。
一句话，中国经济界最精明的老板许家印，完成的不仅是一次中国房地产史上的创纪录收购，更是中国房地产史上一次“最划算交易”。
现在，让我们一一来分析恒大拿下的这几个项目。
一、武汉项目
位置：两项目均位于武汉中央CBD附近，交通便利，区域条件优越。
配套：均为地铁上盖物业，周边学校、商场、医院等配套设施完善。
资产：收购总价包括常青花园项目及新华家园项目已落成物业、已入建筑支出、未开发物业及约人民币4.6亿现金等武汉项目公司所有资产，总建筑面积130万平方米。
价格：楼面地价人民币3500/平方米，比较2015年2月同类项目成交土地的楼面地价人民币4258元/平方米，便宜22%。
未来潜力：目前项目的同类竞品基本售价在9000元-12000元/平方米，按照武汉核心区这两年的房价涨幅情况，特别是项目所在区域的涨幅较高，预测未来的整体售价至少超过元/平方米，投资回报率不低于25%。
付款方式：首付10亿占26%，余款两年内分期付清;而武汉一手地拍卖的付款方式，严格须在一年内付清。
二、海口项目
位置：最引人瞩目的海口项目，位于海口市美兰区海甸岛西北片区五西路碧海大道，西、北临琼州海峡，为稀缺一线海景住宅用地，是海口市代表性高档住宅区，属于海口名校学区房，稀缺资源。紧邻世纪大桥，五分钟到达最繁华的国贸商圈，十分钟到达海南省政府。
配套：项目周边拥有城市商业、休闲公园、疗养中心、高端酒店、省级名校、游艇度假、艺术文化七大城市生活功能，配套完善，是海南省少见的高端住宅社区。
资产：此次86亿总价包含已落成物业、已投入建安支出、未开发物业及现金等海口项目公司所有资产。总建筑面积高达200万平方米。
价格：项目楼面地价约人民币2850元/平方米，相比较而言，2013年同类项目成交土地的楼面地价为人民币3733元/平方米，便宜24%。
未来潜力：目前项目的同类竞品基本售价在10000元-13000元/平方米，但那只是毛坯公寓的价格，恒大的房子都是精装修，再加上此项目业态多样、定位高端，包括了别墅和洋房，按照海口核心区这两年的房价涨幅情况，特别是项目所在区域的涨幅较高，预测未来的整体售价至少超过18000元/平方米，投资回报率不低于20%。
付款方式：首付20亿占23%，余款两年内分期付清;而海口一手地拍卖的付款方式，严格须在一个月内付清。
三、惠州项目
位置：位于环深圳一小时经济生活圈内。
配套：独家配套百万平米高尔夫球场，坐落淡水河畔。
资产：收购包括高尔夫球场及其配套、已建未售物业的总投入以及42万平方米的未建设建筑面积及现金等惠州项目公司所有资产。
价格：楼面地价约人民币1122元/平方米，地价分二年支付。2015年9月份项目周边成交土地的楼面地价为人民币1280元/平方米(且无高尔夫配套)，便宜14%。
未来潜力：目前项目的同类竞品基本售价在6000元-12000元/平方米，按照惠州这两年的房价涨幅情况，预测未来的整体售价在元/平方米，投资回报率不低于30%。
付款方式：首付1.5亿占13%，余款两年内分期付清;而惠州一手地拍卖的付款方式，严格须一次性付清。
那么现在我们可以整体回答此次恒大收购新世界四大项目的性价比：
一、到底新世界赚了没有?
***是肯定的。不仅是赚钱了，单纯就数据论，新世界是还大大赚了一笔。按新世界的公告，他的整体收益是超过50亿元。
但是，只单纯讨论赚钱与否是没有意义的，关键是赚到最大化了么?***对新世界来说是遗憾的，他并没有赚到所有该赚的钱，或者说，他主动折让了应得的利润。
数据显示，新世界和其他港企龙头一样，拿地很早、价格极低、开发极慢。这三地四大项目分部拿地于：海口2005年、武汉1992年、惠州1995年，因之香港豪强企业的强大地位，当时拿地价格极其低廉。以海口项目为例，当时拿地仅仅18.08亿。也就是说，新世界拿地最长的已经拿地23年，最短的也有10年!而这过去的一二十年，正是中国房地产市场飞速发展的黄金年代，经历了一轮又一轮疯涨后，对比同类项目的市场成交楼面地价，这四大项目本身已增值到总计绝对不低于170亿元!
如果按照港资企业往常的惯例，新世界慢慢出售这些项目给合适的企业以170亿元的价格，与此次恒大拿下的代价135亿元多赚35亿，这中间差的35亿，新世界是折让给了恒大。一句话：看起来新世界赚了，事实上它可以赚得更多。这些钱，只是新世界项目长期积累的时间成本，赚得多完全因为它拿地实在太早太便宜了!它给恒大的价格，不能纵向和它很早之前拿地的价格比，而应横向和当前的市场价格比。
结论：良心价!
二、优厚的付款方式因何而来?
值得一提的是，两年的付款期限让新世界并不能马上收回这135亿，而恒大高速的开发模式，可以第一时间产生现金流，两年内分期付款只靠交易的项目本身即可完全支付，还不算投资回报和现金流益处。
这中间，新世界放弃了两个东西：一个是更多的即时利润，一个是资金的回笼率;恒大则刚好得到了自身最需要的对应的两个东西：一个是较高的投资回报，一个是充沛的现金流。
新世界这么做的原因当然是复杂的，包括了老牌港企对于内地市场的爱恨交加的情绪和越来越不适应性，但选择恒大，也的确不能忽视两个企业之间的不同寻常的紧密关系。
正如恒大公告所说：新世界以如此优惠之交易价格，以两年分期付款之优厚条件，将内地四大优质项目一并售予恒大地产，显示了双方长期以来建立的紧密良好合作关系，体现了新世界对恒大地产实力与品牌的高度认可，深化了香港与内地龙头企业之间互信双赢的合作模式。
&&&&三、问题又又来了，新世界干嘛不自己干?
除新世界外，近一两年长江实业、新鸿基、华人置业、瑞安房地产等老牌港资企业纷纷出售旗下位于内地的物业，究其原因，与他们的港派特点不无关系。
首先是港企的开发成本方面处于劣势。港资企业在内地的布局规模普遍不大，且相对分散，往往出现一个省份只有一个项目的情况，不利于集中批量采购以及标准化复制，建安等方面的成本普遍要比内地开发商高50%至1倍以上。而随着近期内地融资环境的不断改善，港资企业原本在资金成本方面的优势也开始慢慢缩小。
其次是港企开发周期方面跟不上节奏。由于香港土地稀缺，且在产权、税收上的限制较小，港资企业已习惯对项目进行长线投资，开发周期十余年也习以为常。然而，这种方式并不适用于内地。内地市场尤其是二三线城市，土地增值速度远远赶不上香港，港资企业拉开开发周期所带来的增值收益，往往不及快速开发带来的滚动收益，而过长的开发周期已对企业的发展步伐造成了严重的影响。
再者在港企的营销环节和产品定位容易错位。香港人多地少，商品房供不应求，港资企业无需精心制定营销策略，推售产品的价格也往往较高。而在内地激烈竞争环境中，港资企业的营销风格明显落后与其他竞争对手，且与刚需为主的内地购房者的需求也难以匹配。
概括说，新世界为何此时割爱?因为按照港企开发模式，新世界与其再继续慢慢开发十几年，占用大量成本去赚未来的利润，不如干脆现在转让即时获得收益，哪怕收益少一点也来得舒服。毕竟二线城市的市场对他们来说已难以掌控，已经是万科、恒大们的天下。
四、新世界缺失的，正是恒大的强项!
与港资企业不同的是，成本控制、标准化、快速开发、定位刚需等能力强正是恒大闻名于行业的最大特点。
恒大的成本控制能力强大，在买地、设计、销售等多个环节严格实施标准化管理，集中采购统一发包，从源头上控制成本，在市场低迷的时候确保成本低于行业水平，始终保持强大的竞争力。
在开发建设方面，恒大一贯坚持“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售，快速周转”的开发模式，通过标准化运营及强大的执行力，确保项目拿地后4-6个月即可开盘，实现高周转，提高资金使用率。这是保证恒大一年四季有楼可售，并能够坚持高速周转的制胜举措。
当然，恒大产品定位是刚需，确保了恒大在销售方面的竞争优势。恒大所有的项目以首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求为主;同时，作为全国唯一一家全精装修交楼、也是全国唯一一家向老百姓宣布无理由退房的企业，许家印提倡的精品战略和标准化管理，严控了成本，保证了产品的高品质、高性价比。
可以说，一场创造中国房地产纪录的交易，并不简单停留在瞠目结舌的交易数字上，给市场和经济界更大的榜样意义在于，许家印和恒大携手老友新世界，创造了一种双赢的龙头企业发展模式。对恒大来说，这种创纪录的最划算***，更是企业成熟的标志。恒大在加速冲击世界500强，许家印的多元化旗舰也已扬帆起航，这些在重大交易中的双赢哲学和巧妙运用，将是中国企业界做大做强的一大借鉴。
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