大道金服全国首创二手房产权交易保障模式
在二手房交易中，不少买家都遇到这样的“纠结事”：业主贷款没还清，房产证尚在银行抵押，想买这套房就必须先帮卖家还清贷款，方能解押过户。可是，买家出钱赎楼则要冒高风险，不出钱的话业主一时半会没法赎楼。深圳一房产中介人士表示，“赎楼”行为在二手房交易中普遍存在，比例高达五成。遇到这样的“纠结事”怎么办？记者日前了解到，深圳住房金融服务平台大道金服联合保险公司、银行推出了国内首创的房屋产权交易保险产品——“交易保”。***双方只要在签约后，投保一份“产权交易保险”，买方的贷款银行就会提前发放按揭款，用于归还业主原贷款而无需另外融资赎楼，房产交割时间因此可缩至一个月内，交易费用也节省了一半左右。“该模式意在重构传统二手房交易流程，解决传统模式中时间长、成本高、风险高的三大痛点。”大道金服总裁徐约可说。●南方日报记者 卓泳服务？？将银行按揭放款前置在国内，传统的二手房交易中，假如***双方都是按揭，需经过“签约—赎楼—解押—过户—新按揭的抵押—银行放款—交割”等几个主要环节，其中的某些环节可能还要细化出其他步骤。在徐约可看来，这样的二手房交易流程存在三大痛点：第一是时间长，全过程走下来在深圳需要耗时两个月，在内地城市则需要3—6个月不等；第二是成本高，赎楼环节一般需要从担保公司或者如今的P2P借一笔过桥资金，借贷利息在深圳是2%，在内地城市则高达3%—4%；第三是不安全，交易资金游离在监管之外，买方用首期款给卖方赎楼遭挪用，或者赎楼之后房产被查封，最后钱房两空的纠纷比比皆是。“二手房交易由于资金和时间的不匹配，在复杂的交易中衍生出大量过桥贷款的环节，给购房者增加了负担，这是较为落后的生产模式。”徐约可介绍，在美国、澳大利亚等发达国家和中国香港地区，“过桥赎楼”并不存在。由于这种模式链条很长，且许多信息不透明不公开，一旦出了问题将给购房者带来损失。“我们要做的是用创新的金融工具修正交易流程中不合理的地方，重构二手房交易金融服务链条。”徐约可说，具体而言，***双方通过地产中介签合同以后，先投保一份产权交易保险“交易保”，买方银行直接发放已经获得审批通过的按揭款，这样，卖方就可以提前收到房款，买方也可提前收楼，其余的过户、抵押等手续可随后再办理。徐约可表示，相较于传统的先赎楼后放款的方式，这种交易方式给***双方带来三个方面的便捷：首先，提前一个多月实现房产交割，卖方可以最快实现收款；其次，无需过桥赎楼贷，新模式的客户费用比原来降低一半以上；再次，保险公司对整个交易过程承保，抵御可能发生的风险。徐约可将此称为住房金融的2.0版本。合作？？撬动银行保险双方力量既然传统的二手房***交易中存在不稳定因素和可能爆发的风险，为何银行愿意提前放款、保险公司愿意承保呢？目前看来，这种新型的二手房交易模式中，最关键的是那一款全新的产权交易保险，由保险公司来承担可能会发生的风险。目前与大道金服合作的保险公司是众安保险、中国太平洋财产保险股份有限公司和中华联合财产保险。“保险公司的强项在于精算，基于对市场上众多担保公司赎楼业务的数据分析，保险公司得出这个业务风险可控的结论，才会跟大道合作，一起推出产品。大道本身也调研过全国26个地方32家担保公司，这项业务在市场上的风险概率是万分之五以内。”徐约可说。如此看来，对保险公司而言，这是一门算得过来的生意。众安保险首席风险官吴逖认为，二手房交易过程慢、贵、不安全的问题需要专业的金融工具和机构来统筹解决，“交易保”为解决这些问题量身定做。而对银行来说，比起原来合作担保公司、中介公司的贷款类产品，显然更信任正规金融机构的产品。“交易保保障的是90天内如果购房者没有办理完新的银行抵押，保险公司就会赔偿银行全部按揭款。”徐约可介绍，保险公司赔付完后，就会向相应的责任方追究责任。这一新型的二手房交易过程中，最难被撬动的是房产中介的积极性。据记者了解，在国内，很多地产中介都热衷于做从交易撮合到配套金融产品的全链条服务，从中获取更多收益，如今为何甘于被分食？“其实，中介最在乎的是能否撮成交易和能否尽快磋成交易，交易越快达成就能越早收到佣金。”徐约可说，原来中介两三个月做一笔交易，有了交易保就可以一个月做成一两笔，大大提高生产力。与大道金服合作的中原集团主席施永青在合作启动仪式上表示，在香港，中原是不碰金融业务的，金融产品都交给金融机构。他相信，把精力放在主战场，会更有利于增强自身竞争力。风控？？一票否决背负经济诉讼客户记者了解到，大道金服在这中间不仅充当了银行和保险的牵线者，还是整个过程最关键的风控者。“规范化、制度化的精细流程，并通过系统严格落实，是有效操作风险管理的核心。”徐约可告诉记者，产品的风险主要在操作环节，细分节点有十几个，不同环节需要由不同专职岗位执行。然而，以往国内赎楼主要是一些谈不上很规范的公司做这类业务，因为单量不多，没有办法做到精细流程化分工，通常一个人从头到尾包办，这样一来，即使中间环节有什么猫腻也难以觉察，风险很难控制。“我们每个岗位都严格按标准流程操作，而且后手监督前手，更有质检人员随时抽检每个岗位是否严格按标准操作，这套模式类似于工厂的流水线。最核心的是，在资金流方面，新的模式中，资金从银行按揭放出来以后，产权交易保险提供保障，全流程资金都在传统金融监管体系内，大道金服所有岗位人员全程不碰资金。”徐约可说。那是否每一个卖家都能通过这份保险快速获得买家的按揭款呢？徐约可说，赎楼过程中95%的风险来自于被查封。“我们通过风控模型严格准入投保者，评判客户的信用等级。打个比方，客户属性中如果身上还背负着经济诉讼等，那一定是一票否决。”据徐约可介绍，目前公司近一半的人员都是风险运营管理岗位，再加上***双方资金交易完成后，赎楼、解押、过户、再抵押等环节都会由大道金服的工作人员来负责，每一笔操作都需要挺大的人力成本，因此大道金服会从中收取一定的服务费。
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黄金公司老板被拘 投资者资金不知所踪
巢新蕊 07:50
经济观察报 记者 巢新蕊 李艳是山东人。去年2月，她经同乡介绍成了北京金泽大道投资管理有限公司（下称&金泽大道&）在山东的一家代理商。一年后，经她发展的客户达到了30多个，共投资140多万元，李艳自己也投资了3万元。
今年4月，她发现投资账户突然不能正常的出金了，5月，又听说金泽大道原董事长蔡朝峰早已将公司转让给该公司广西代理商广西大道金行投资管理有限公司（下称&大道金行&）的负责人黄炳华了。
来自广西南宁市公安局经侦支队的消息显示，7月中旬黄炳华因涉嫌非法经营黄金期货被该支队拘留，8月中旬被逮捕。
不同的投资者
&现在主要是不知道投资者的资金去哪儿了&，李艳说，金泽大道的账户上已无资金，蔡朝峰也已关机。在金泽大道的投资者中亦有自认为经验丰富的人也和李艳一样急切。一位不愿具名的陈姓投资者告诉本报，其之前曾做过黄金期货，后来转战金泽大道平台投入了3万元。尽管他知道去年底央行等五部委已在规范黄金交易平台，但他认为，与上海期货交易所和上海黄金交易所相比，金泽大道T+0，24小时交易的交易方式更灵活，同时交易费用又比同样宣称是24小时交易的&天通金&低。
记者调查中发现，金泽大道于2010年上半年开始经营，至去年11月，其能蓬勃发展的原因之一是让客户感觉交易成本比同类贵金属投资平台更低，交易模式较灵活。
该公司的行情数据是参考路透发布的黄金价格，每天9点15分至9点30分，由公司技术部按人民银行公布的外汇牌价将价格换算***民币/盎司。客户做一手黄金有1盎司、5盎司、10盎司三种选择，北京这边黄金交易的手续费是每5盎司15元，广西大道金行的手续费是双边万分之三，远低于天津贵金属交易所的万分之八，投资者也可以在该平台上做白银交易。
金泽大道经营两年来能蓬勃发展的另一原因是，据在该公司工作过的人士反映，与湖南维财金等平台经纪人代客刷单现象不同，金泽大道的投资者始终是自主交易，自由出金、入金。而且其每家代理商手里都有金条等现货实物，这些实物是金泽大道与广西大道金行从山东招金集团定做的，以备客户要现货。&如果是专业人士，会发现在该平台选择做空黄金成本更低些。&上述陈姓投资者说。然而2009年以来，国内黄金市场涨价氛围浓烈，尤其是去年，这种氛围加上金泽大道分析师不时在QQ上发布的热情指导，金泽大道90%的投资者都选择了做多。
因该公司行情交易系统类似一个自设盘，实际是不同的交易者间进行对手盘交易，当多数人因方向判断失误导致资金亏损时，金泽大道成了事实上的空头，盈利颇多。
与普通投资者不同，上述陈姓投资者对自己的得与失有着自己的解释。&我知道行业的秘密，我选择做空&，他说，他始终对自己的交易能力自信，他去年8月曾在期货市场准确判断金价将下行，今年向金泽大道投资了4万多元也是选择做空，如果黄炳华不被警方拘留系统能出金，其盈利已经翻倍。只是，令他也感到无奈的是，尽管在技术上精明，他的保证金现在也是下落不明。
两位销售&实物黄金&的老板
工商资料显示，北京金泽大道投资管理有限公司法定代表人为黄炳仁，注册时间为2010年2月，注册资金300万元，注册地址在北京市东城区花园胡同26号，呈开业状态。经营范围包括投资管理、经济信息咨询、委托加工、销售金银制品。
据一位接近黄炳华的人士介绍，黄炳仁是黄炳华的堂弟。蔡朝峰与黄炳华合作已近两年，蔡朝峰是在去年11月将公司转手的。
去年11月，国务院发文清理整顿各类交易场所，12月底《关于加强黄金交易所或从事黄金交易平台管理的通知》（下称《通知》）下发，规定除上海黄金交易所和上海期货交易所外，任何地方、机构或个人均不得设立黄金交易所（交易中心），也不得在其他交易场所（交易中心）内设立黄金交易平台。
这让蔡朝峰有了转让公司的念头。而该公司员工称，金泽大道一高管带着部分人马转战到了另一黄金投资平台，也让蔡朝峰感觉经营不易。
在将公司转手前，广西代理商即广西大道金行负责人黄炳华已欠蔡朝峰1000万元。后来，蔡朝峰从金泽大道的银行账户上划走了1800万元，算是黄炳华的还款加上卖公司的收入。然而，这笔资金实际上是客户交的保证金，金泽大道当时对外称该资金放在第三方存管行，但其实公司在银行的法人账户写的是蔡朝峰家属的名字，其随时可以动用资金。
上述接近黄炳华的人士称，对上述转让及还款，蔡、黄二者签有协议。蔡转走资金后，金泽大道账户上预计还剩2000多万元，该资金后来被用于支付客户出金和向代理商返佣。黄炳华去年11月接手金泽大道以后，开始实行新策略，对客户承诺保本保利，吸引大家入金进来并把资金交给公司交易部管理，承诺客户年利率18%-24%。黄涉嫌变相集资的做法很快引起了当地监管部门的注意，黄因此被捕。
记者在调查中发现，目前我国并没有一部关于黄金投资交易的明确法律。虽然去年国务院38号文及《通知》下发后，部分投资者已知道除上海黄金交易所和上海期货交易所外的其他黄金交易平台实际上已属非法，但他们发现非法平台中仍有部分可逃离法规监管。
国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏此前接受媒体采访时称，央行依据《金银管理条例》监管现货市场；证监会依据《期货交易管理条例》监管期货市场；银监会监管商业银行黄金业务；地下炒金黑平台诈骗归公安部门管理。
然而，看似明确的分工其实并不细致。比如在国内，保证金低于20%的交易一般被视为期货交易，金泽大道等平台实行20%的保证金，实际上打的是政策的擦边球。
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