京建法〔2012〕17号 关于规范房屋面积测算工作有关问题的通知_百度文库
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京建法〔2012〕17号 关于规范房屋面积测算工作有关问题的通知
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你可能喜欢位于建筑物外，联系地面与建筑物不同高度入口或联系；2.2.46斜面结构屋顶、坡屋顶pitchedr；建筑空间中，上顶盖由非水平结构构成的屋顶；2.2.47棚shed；由单排或多排柱、顶盖构成的室外空间；2.2.48中式房屋、古建Chinese-sty；具有中国传统建筑风格和形式，使用中国传统建筑材料；2.2.49仿古中式房屋imitativeChi；具有中国
位于建筑物外，联系地面与建筑物不同高度入口或联系建筑物不同高度入口之间的楼梯称之为室外楼梯。
2.2.46 斜面结构屋顶、坡屋顶 pitched roof
建筑空间中，上顶盖由非水平结构构成的屋顶。
2.2.47 棚 shed
由单排或多排柱、顶盖构成的室外空间。
2.2.48 中式房屋、古建 Chinese-style building、historic building
具有中国传统建筑风格和形式，使用中国传统建筑材料，按照中国传统建造方式建造的房屋。
2.2.49 仿古中式房屋 imitative Chinese-style building
具有中国传统建筑风格和形式的房屋。
2.2.50 台明 stereobate
为建筑物显露的台基。用砖或石砌成的平台，再在其上方建立建筑物。
3 房屋面积测算草图及数据采集
3.1 房屋面积测算草图
3.1.1 实地进行房屋数据采集时，必须绘制房屋面积测算草图。草图可以使用建设工程施工图、竣工图的电子版本制作，可以参考建设工程施工图、竣工图绘制，当无法获得建设工程施工图和竣工图时，应在数据采集现场绘制。
3.1.2 在保证图面清晰、布局合理的基础上，草图的规格宜采用标准纸张大小A4、A3幅面，同一项目宜采用统一规格的面积测算草图。
3.1.3 房屋数据实地采集前草图的绘制应满足以下要求：
应绘制所要测量房产的界线、分产权界线，共有部分界线及其所在部位。
夹层、架空层、设备层、结构转换层、避难层等应单独绘制草图并注明所在部位。 3
应依据相关资料注记共有部分的名称。
应绘制房屋的平台、斜坡屋顶下方不计入建筑面积部位的图形。
应绘制室内墙体、柱垛、烟道、垃圾道、通风道等凸凹部位的图形。
3.1.4 草图的现场注记应满足以下要求（示例参考附录D）：
外业数据采集的草图记录必须在实地完成。
房屋面积测算草图上的数据只可划改，不可涂改。
实际测量的数据应标注在草图的相应位置，当无法标注时，应引至空白处标注清楚。 4
草图上汉字的字头一律向北（上）注记，数字字头应向北（上）、向西 (左)注记。沿墙体所测得的边长数据应当紧靠草图上相应的墙体处平行于墙体记录。
应注记现场测量的边长数据、墙厚数据及层（净）高数据。
跨墙体、跨构筑物（如在草图上可显示的垛、凹槽）测得数据必须在草图上标出该长度的起止位置。墙厚数据的圆圈必须压住该数据所表示的墙体。
应注记房屋坐落、街巷名称、邻户门牌、指北方向、实际楼号、幢号、单元号、房间号、层数、所在层次、标注实际开门位置等。
应在草图上标注阳台的封闭状况、凸窗的窗台状况、平台的位置及其它特殊部位说明。
应注记测量员、记录员、检查员、仪器编号、测量日期、必要时加注天气状况。 10
当草图所示与房屋现实状况不一致时，宜另绘草图，也可直接在草图上修改，同时应标注被改动部位。
3.2 房屋物理数据采集
3.2.1 房屋数据的实地采集
已建成或局部建成的房屋，需要该房屋的各类可测得数据时，必须进行实地采集。 2
采集设备一般包括：经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪、全站仪、全球导航卫星系统等。
采集内容一般包括：房屋的边长数据、房屋的墙体厚度数据、房屋特征点的位置数据、房屋的房角坐标数据。
实地采集时，形状规则的房屋，要进行总尺和分尺边长数据校核。
实地采集时，相同的套或单元应进行数据检核，总长度或分段长度应有多余测量数据。
已竣工房屋存在不规则形状时，可使用仪器实测该形状几何要素，通过几何公式计算房屋建筑面积；也可实测该形状若干特征点或拐点的点位，通过解析法计算建筑面积。
当房屋的边长较长且直接测量有困难时，或需要校核总边长与分段边长之和而又无法直接测量总边长时，可使用仪器实测坐标后通过解析法计算相应边长值。
3.2.2 层高测量
有建设工程施工图的竣工房屋，实测层高平均值与设计值之差在±0.02 m范围内时，可认为竣工层高与设计层高相符，层高取设计值；无建设工程施工图的竣工房屋，必须全部实测，其层高以同一层高度相同部分不同位置实测层高数据的平均值为准。
一般情况下层高数据应当由净高数据和在测量净高位置处的结构顶板厚度数据组成。
3.2.3 斜坡屋顶及倾斜墙体房屋边长的数据采集
当一间（单元）房屋的屋顶为斜坡屋顶或房屋的墙体为向内倾斜的斜面，应分别测量层高在2.20m以上和以下两部分的边长数值并辅以略图说明。
当房屋的墙体为向外倾斜的斜面时，边长尺寸量取到倾斜位置底部。
当斜坡屋顶及倾斜墙体房屋的层高难于测量时，应量取室内净高2.10m处，同时量取相应的定位数据。
3.2.4 阳台、平台、廊、窗的数据采集
阳台需采集的数据包括：阳台顶板水平投影尺寸、阳台围护结构的尺寸、阳台顶板水平投影域与阳台围护结构水平投影域的相对位置关系、阳台顶板至底板的垂直距离。当阳台的围护结构突出于阳台底板之外时，还应采集阳台底板的水平投影尺寸。
平台需采集的数据包括：平台下方建筑的外围尺寸、平台下方建筑外围与平台周边建筑外围的相对位置关系。
有柱廊需量取廊柱之间、廊柱与廊的围护结构之间的相对位置关系；无柱廊应量取廊的顶盖水平投影面积及位置数据。对于异型柱所构成的围护结构，量取异型柱2.10m高度处的柱外围尺寸作为该围护的尺寸。
窗需要量取窗外侧与主体墙的位置关系，量取窗台与楼（地）面之间的位置关系、窗底板到顶板之间的垂直距离。
3.2.5 墙体及以墙体起算的数据采集
墙体分为建筑物室内墙体和建筑物外墙体。
采集建筑物内的边长及室内墙体厚度数据时，应取未进行装饰贴面处理的部位进行测量。
建筑物的外墙体包括结构墙体、保温层以及敷设于其外的贴面、挂层、幕墙等（用于装饰造型的除外）。实测建筑物外廓边长及外墙体的厚度时，应沿建筑物外墙体的最外层表面的勒脚以上量取数据。
3.2.6 车位、商业摊位等特殊房屋的数据采集
以界址点连线作为界线的车位，量取相邻界址点间直线距离及界址点相对位置关系。 2
车位、商业摊位有围护结构的，量取围护结构所围成的空间距离尺寸及围护结构厚度。
3.2.7 对地下空间（含地下室）进行房屋边长测量时，可实测室内边长，及外墙厚度。当外墙厚度无法测量时，可参考建设工程施工图。
3.3 房屋信息数据采集
3.3.1 房屋信息数据采集主要包括：确认建筑物名称、坐落、建筑结构、房屋用途、房屋楼号与房号、房屋分幢及幢号编注、房屋层数等以及与建筑物有关的产权人及委托人信息。
3.3.2 建筑物名称根据有关部门批准的项目名称进行采集。
3.3.3 房屋建筑面积预测算中，建筑物坐落根据国有土地使用权证记载的坐落进行采集；房屋建筑面积实测算中，建筑物坐落根据有关部门批复的房屋用地所在街道的名称和门牌号进行采集。
3.3.4 房屋用途根据规划部门批复的规划文件内容进行采集。
3.3.5 房屋建筑面积预测算中，房屋建筑结构根据有关部门审验合格的建设工程施工图的相关内容进行采集；房屋建筑面积实测算中，根据房屋竣工验收备案表的相关内容进行采集。房屋建筑结构可参考GB/T《房产测量规范》附录A表A5。
3.3.6 房屋的楼号及房号
房屋建筑面积预测算中，房屋的楼号按照房屋规划文件确定的编号编注。
房屋建筑面积实测算中，房屋楼号的设置与变更须具备有关部门出具的《北京市门楼牌编号证明信》。
房屋的房号不得使用字母或单位名称等，一栋楼内的房号不得重复且房屋转移登记时的房号应与初始登记时的房号一致。
注记房屋的楼号及房号时，房屋的门牌号注记在房屋院落实际开门处，并加括号；房屋的楼牌号注记在房廓线内右上角；房屋的房号注记在房屋实际开门处，并加括号。
3.3.7 房屋分幢及幢号编注
应根据房屋建筑结构及其他房屋管理要求对自然幢进行分幢，并根据数据组织和管理的需要对自然幢进行逻辑分割划分逻辑幢，在分幢的基础上分别编注物理幢号和逻辑幢号。
房屋建筑面积预测算不需编注物理幢号及逻辑幢号，房屋建筑面积实测算中所有房屋按分幢情况编注物理幢号及逻辑幢号，不得重复、丢漏。
房屋物理幢号以宗地为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1、2、……顺序按S形编号。逻辑幢号参考物理幢号的编注方式进行。物理幢号与逻辑幢号注在房廓线内左下角，并加括号表示。
房屋状况发生变更，幢号的调整方法按本规程第7.3节规定执行。
3.3.8 房屋层数
房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算。所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。
采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。 4
在采集房屋层数信息时，无论相关文件对于房屋的自然层层数如何描述（如0.5层，缺失自然数序列某一层等），房屋自然层层数均按照自然数序列计数。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计自然层数。
3.3.9 建筑物有关的产权人及委托人信息包括：产权人和委托人的名称、地址、企业编码、联系方式等。其中，产权人名称、地址、企业编码等根据产权人的组织机构代码证进行采集；委托人名称及联系方式等由委托方提供。
4 房屋建筑面积计算
4.1 计算通则
4.1.1 计算全部建筑面积的范围应符合GB/T《房产测量规范》第8.2.1条规定。
4.1.2 计算一半建筑面积的范围应符合GB/T《房产测量规范》第8.2.2条规定。
4.1.3 不计算建筑面积的范围应符合GB/T《房产测量规范》第8.2.3条规定。
4.1.4 房屋面积测算是对房屋各层水平投影面积的测量与计算，长度以米为单位，取至0.01m；面积以平方米为单位，取至0.01m2；共有面积分摊系数取至小数点后第六位。
4.2 计算细则
4.2.1 层高及净高的计算，如图4.2.1所示：
层高取上下相邻楼层楼（地）板结构面之间的垂直距离，净高取楼（地）面至上部楼板底面之间垂直距离。厚度不大于0.02m的结构找平层视作结构层一部分。
同一楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部净高度不足
2.10m的部分，其层高取所在楼层的层高值。
同一楼层外墙以内的建筑空间中，因结构梁、反梁、垫层等形成的局部净高度不足
2.10m的部分，其净高取所在楼层的净高值。
层高及净高计算图示
4.2.2 特殊情形的房屋面积计算：
建筑物的墙体由内倾斜、弧形等非垂直墙体构成，按层高在2.20m以上或无法直接测量层高时按其室内净高在2.10m以上（含2.10m，以下同）部分的水平投影计算全部建筑面积；建筑墙体向外倾斜，超出底板外沿的，按底板外沿计算建筑面积。
坡屋顶、穹型顶建筑，按层高在2.20m以上或无法直接测量层高时按其室内净高在
2.10m以上部分的水平投影计算全部建筑面积。
多排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等棚柱结构的建筑按柱外围水平投影计算建筑面积；若柱为内倾斜柱，以柱距离地面2.10m处的连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积；若柱为外倾斜柱，则以柱最底端外侧连线水平投影范围内的部分计算全部建筑面积，如图4.2.2所示。
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