购买法院拍卖房经历来自:
日分享至 :
房屋拍卖流程问题详情：用我的房产作证明~向银行借了20万!但因为地域问题!他当地法院不受理此案！1!现在银行起诉我和我朋友！（根本没有上门，如果我现在去交钱!那个证是证明车已经属于我朋友了？3！银行还想追回利息!但我的当地法院受理了,叫购车中介公司帮手转帐,没有交给银行!我朋友个个月的准时转帐!供一年，还有其它费用吗！）,购车证也拿到手？2!其实那个中介公司拿了那个月跑了!但由于有一个月资金问题，到真的要拍卖，如果交钱结案了!现在不断地追我!一年供完，还有什么手续！现在房子已经被评估公司评估了，就是随便填个数上去!我朋友下个月把现金还给中介公司，因为关系可以免利息!我朋友有势我的朋友要贷款买一台20多万元的车！除了原来的欠费和评估手续费，可以吗!我一直拖下去推荐回答：房屋拍卖流程：产权人或有权机关委托----勘测评估----与拍卖公司签署委托合同----公告拍卖信息----拍卖登记----交纳保证金，取得竞拍人资格----参加拍卖----成交----支付房款----办理产权证----交房原则：房地产拍卖是一种特殊的交易方式，有其自身的规律性，因此拍卖中必须遵循以下原则：(1)合法原则。合法原则体现在，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的***明和拍卖标的和物的产权证明。(2)报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。(3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买，也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。特征：与其他房地产经纪活动相比，房地产拍卖具有以下几个特征：1.房地产拍卖实行“价高者得”的原则2.房地产拍卖法律性、政策性强3.房地产拍卖的过程繁琐具体条件：(一)房地产拍卖标的应具备的条件1.法律、法规禁止***、转让的房地产通常情况下不得拍卖：(1)未依法取得房地产产权***的包括土地使用权***、房屋所有权***、和房地产产权***);(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;(4)权利人对房地产的处分权受到限制的;(5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的;(6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：(7)国家依法收回土地使用权的;(8)法律、法规、规章规定禁止***、转让的其他情形。2.以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：(1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金;(2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证;(3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件;(4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数;(5)出让合同约定的其他条件;(6)划拨方式取得的除符合(2)、(3)、(4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。3.以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金;可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。4.集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的***或转让条件。具体包括：(1)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产产权***;(2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。5.下列划拨用地不可以拍卖：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。6.抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。(二)房地产拍卖竞买人条件(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。(2)在国家允许的范围内，房地产竟买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。(3)对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。程序：一 接受拍卖委托如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行，拍卖行也有意承接该拍卖业务，在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后，双方签定委托协议书。房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件：1.房地产拍卖标的的产权证;2.产权人***明或企业法人营业执照;3.法定代表人证明书和法人授权委托书;4.对拍卖房地产有处分权的证明文件;5.产权证上标明是共有的，需出具共有***及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书;6.拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等;7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件;8.至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件二 拍卖房地产标的确认和调查拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括：1. 拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;2. 产权来源是否清楚，如新建、翻建，是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件，是否领有新证;3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致;4.产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记;5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;7.是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证，还是新证;是否登报声明;8.是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何;9.是否在拆迁范围，在被冻结和禁止***的范围内;10.土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。三 接受委托、签定委托拍卖合同具备接受拍卖委托条件后，应按照的要求，结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容：1.委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;2.委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;3.拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式;4.拍卖费用条款、佣金及其支付方式;5.拍卖方式和期限;6.拍卖程序中止和终止的条件;7.违约责任;8.签约日期和合同的有效期限;9. 拍卖底价;10. 其他需要约定的条款。四 房地产估价及底价确定1：房地产估价具体工作如下：(1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认;(2)提出估价目的;(3)与评估机构签定委托评估协议，提供评估所需的资料;(4)与评估师一道现场看房，获取评估所需的现场资料;(5)评估师出具评估报告。2：拍卖底价和起拍价确定拍卖底价确定的主要依据是：(1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具;(2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的;(3)拍卖行的经验(4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价五 发布拍卖公告，组织接待竞买人公告信息内容应包括：(1)委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;(2)拍卖的时间、地点;(3)拍卖房地产的基本情况：1： 委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;2：拍卖房地产的使用、占用或租赁情况;3：产权性质(4)拍卖房地产转让后应交纳的税费;(5)竞买人的条件;(6)竞买保证金;(7)拍卖方式;(8)其他需要公告的事项。六 现场拍卖阶段拍卖行、竞买人按公告的时间、地点，以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开叫价。应价最高者为买受人;反之，拍卖行宣布不成交并撤回拍卖标的。七 产权过户现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书,协助***双方做好房地产权属转移和登记等各项工作，以最后取得房地产产权***或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。税费：房地产拍卖(出让土地使用权拍卖除外)通常需交纳下列税费：1、拍卖佣金费(委托人、买受人都交，具体标准按拍卖标的情况协商)。2、营业税及其附加(由委托人在成交后按成交额的5%缴纳营业税;再按营业税的9%缴纳附加税)。3、合同和权证印花税：(委托人、买受人根据合同金额和权证缴纳)。4、契税(由买受人按成交额的4%缴纳)。5、交易手续费。6、评估费。7、登记费。8、合同公证费。注意事项：(一)不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理(1)拍卖标的房地产是否有重复查封。(2)产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。(3)如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。(4)有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。(5)有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。(7)房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。(二)房地产拍卖价格的评估基于以下原因，拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。(1)房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是法院委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由法院将拍卖标的物折价抵偿债务。(2)一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。(3)买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。(三)房地产拍卖登记及相关费用、税费1.房地产拍卖登记需提交资料：(1)申请书;(2)当事人***明或单位合法资格证明;(3)委托书及代理人***明;(4)房地产权证;(5)拍卖成交确认书;(6)房屋平面图及地籍图;(7)出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据;(8)契税完税证及契税完税贴花;(9)拍卖公告;(10)其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1--9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民法院等强制拍卖的，除需提交上述1--9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决、裁&考试大&定和调解书;3)协助执行通知书。2.应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二三级市场交易，通常需缴纳下列税、费项目：(1)拍卖佣金;(2)营业税及其附加;(3)印花税;(4)契税;(5)交易手续费;(6)评估费;(7)登记费;(8)合同公证费等;(四)在建工程拍卖应注意事项1.应详细核查项目状况(1)土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金;(2)土地使用权是否已经依法登记，取得产权***;(3)政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等等;(4)房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%;(5)政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况;(6)有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜;(7)在建工程项目是否存在抵押行为;(8)在建工程是否预售。2.在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。3.拍卖成交后的手续处理(五)建成在售房地产拍卖应注意事项1.房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况;2.土地使用权款项是否付清;3.房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。(六)破产企业房地产拍卖应注意事项(1)破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估;(2)破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续;(3)涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。(七)有瑕疵房地产拍卖的操作有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。(1)拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。(2)拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。(3)拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照1、2办理。(4)拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。(5)对于房地产开发过程&考试大&未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。(6)拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。购买法院拍卖房屋要注意哪些问题问题详情：有一所房屋，因房主月供出现问题，现已被法院查封进行拍卖。请问购买这样的房屋需要注意一些什么问题？希望越详细越好，对此一点都不了解。谢谢！推荐回答：要注意以下几类风险，如果风险过大，建议谨慎决定是否参与竞买：一：房屋所有权证的办理难以确定因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权***办理会出现问题。如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权***的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。二：房屋质量没保障因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。三：法律规定的执行回转《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。四：购房成本风险这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。五：实际居住人拒绝搬离房屋如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋***的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。怎样能买到法院拍卖的房子问题详情：我想问问买法院拍卖的房子的途径是什么？是不是有利可图？需要什么条件吗？推荐回答：“我们每个月大概卖出10多处受法院委托进行拍卖的房产。”北京天问国际拍卖有限公司（下称“天问公司”）总经理季涛告诉记者。在日益有价无市的房地产市场，每月10多处的销售额无疑是很多专门做二手房交易的房地产中介都希望达到的目标，而天问拍卖公司在北京并不算是规模最大的房地产拍卖公司。法院委托拍卖房地产是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。在拍卖前，法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估，确定拍卖底价后，由拍卖公司具体负责拍卖过程。然而，作为一种非主流的房地产交易模式，房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是件很陌生的事情，它何以能成为二手房市场交易新宠呢？记者在走访中发现，为我们大部分业外人所不了解的是，拍卖房在交易成本和销售价格上具有得天独厚的优势。低至七折的价格13800元/平方米！这是上个月天问公司受法院委托在拍卖北京朝阳区高档楼盘棕榈泉国际公寓两处房产时的成交价格。某网站房产频道显示，在2006年2月份最后一次更新资料时，该楼盘均价为19500元/平房米，其2003年开盘时的均价已是11000元/平米。照此计算，该拍卖价格仅为市场价格的7折，而这还没有算上今年上半年以来北京房地产价格整体上涨的因素。“拍卖房的价格都会比市场价格低一些。目前北京的拍卖房价格相当于市场价的8.5折吧，而南方的城市比如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟，而且人们对于二手房没有偏见，拍卖房价已高达市场价的9折或以上。”天问拍卖公司的负责人季涛向记者分析说，在两三年前，由于对二手房消费观念没有转变，加上房源比较差，在北京法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。不过，随着目前房地产市场的水涨船高，法院拍卖房交易正日渐活跃。“现在房源越来越好了，很多都是从未入住过的新房，这吸引了很多个人买家。”季涛说，目前参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。房地产市场的强劲走势，让很多中介公司在参与竞拍时都带有一种明显的“收房”心态，“不论地段，不论户型，基本上觉得价格合适就出手了。”一位拍卖师告诉记者，中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素，一旦觉得“转手就有得赚”，就会豪气出手，因为他们有庞大的营销网络和营销队伍，所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。而个人买主往往是有实际需求的，一旦觉得房子合适，即使价格高一点，立马也会出手。不过在已成交的交易中，个人买家却比较少，“因为一般的拍卖房都是一次性付清款项，这让很多个人买家望而却步。”季涛分析说。3%的成本差与销售价格低廉紧密相连的是卖家的利益。卖家为何同意以折扣价格卖房子呢？“法院强制执行是一方面因素。”一位拍卖公司的人士告诉记者，由于无力偿债等因素遭法院对其资产的强制执行。这种情况比较容易发生在房地产市场不景气的时候，但是在目前如日中天的房地产市场，很多人之所以情愿被法院“强制执行”是出于成本的考虑。今年6月1日，国家税务总局所发的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》开始生效。这意味着，如果房主选择通过市场化的手段比如选择中介把房子转手出去，在缴纳5%的营业税和1%的转让收入的个人所得税外，还需要付给中介公司2%左右的服务费，此外，房主还需要不厌其烦地承担“散户”看房的打扰。“法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的，严格来说，也不用缴纳个人所得税。”季涛说，对于卖家来说，尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用，但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%，季涛表示。相比之下，即使在价格上略有所让步，在房主看来，通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。“这样很可能会导致一些炒房者故意有钱不还债，让债权人起诉后由法院将其房地产拍卖，从而避开政策的限制。”一位分析人士认为。欠债人的房产土地都抵押了,欠我钱不还起诉到法院能拍卖他的土地和房子吗？已经起诉了！有经验的可以私聊推荐回答：是抵押给你的吗？如果是可以，否则不行。按揭买房在还款的过程中如果与民间有经济纠纷起诉到法院，法院会封房拍卖吗？推荐回答：您好，人民法院裁判生效后，不履行生效判决，执行阶段是可以查封拍卖房产的。按揭房屋拍卖款先偿还银行，剩余部分偿还债权人法院已经强制执行拍卖房子了 这个拍卖过程需要多长时间？问题详情：从起诉到拍卖只用了一个半月推荐回答：每次拍卖的间格是二个月左右，按评估报告的价确定保留价。拍卖公司要在报纸上登公告。变卖也不能卖出去，公告必须十五个工作日才能开拍卖会，才能再拍卖。接着就要看能不能拍卖出去了。拍卖公司要写调价报告给法院，法院还会有一个六十日的变卖期，还要三个月左右才会开拍卖会，可再拍卖二次，法院批准后。三次拍卖都流拍的。不能拍卖出去的如果只是判决了要强制执行拍卖。因为还要摇珠选定评估公司进行房产评估，就会与债权债务人一起协商解决，再摇珠选定拍卖公司买拍卖房的流程怎么样？推荐回答：在《成交确认书》约定的时间内付清全款开具房款收据 仔细阅读土地房产交易中心刊登的拍卖信息。在收集各方面信息后制定自己竞买的心理价位：进场竞买并遵守会场纪律和竞买规则、《竞买须知》和《竞买申请书》的相关内容。存入保证金：在指定银行开立本人户名的存折，并在规定的时间内存入保证金到中心指定账户。签订《成交确认书》，填写竞买申请书，如拍卖信息注明无钥匙或不能提供看房的，并提交有关资料。查询该房产原购价格和原业主是否是个人或企业。在规定时间内凭保证金交款凭证，自己评估该房地产拍卖成交后所需交纳的转让税费，实地考察计划购买的房地产，领取回执。查阅拍卖文件，除了常规注意要点外。付清全款。实地勘察，竞得人可在拍卖现场选择银行签订按揭贷款协议。竞买，稳健举牌。仔细阅读和咨询《拍卖清单》，并在看房登记册上签名。办理竞买手续：《成交确认书》签订后，委托他人代理需到公证处办理《委托公***》，并在查阅登记册上签名：在规定时间内到竞买申请受理窗口办理竞买手续。按揭贷款，竞得人与中心现场签订《成交确认书》：凭回执查询拍卖文件、管理费：如竞买成功，到管理处查询该物业是否有拖欠的水费，并以此作为竞买出价的参考之一、电费，则按拍卖信息提示办理：凭回执与中心工作人员预约看房时间，并以此作为竞买出价的参考之一、维修基金等情况购买法院拍卖房，有何利弊？推荐回答：关于“利”的分析 可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有俯害碘轿鄢计碉袭冬陋权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及***等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。 可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。 关于“弊”的分析 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。 上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。 风险一：房屋所有权证的办理难以确定 因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权***办理会出现问题。 那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权***的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。 风险二：房屋质量没保障 因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。 一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。 风险三：法律规定的执行回转 《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。 通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。 如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。 这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。 风险四：购房成本风险 这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。 其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。 拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。 另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。 风险五：实际居住人拒绝搬离房屋 如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。 这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋***的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。 以上几点，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时，对经常出现的几种风险类型的总结。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，可能对大家有帮助。 综合起来看，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题。 （作者供职于北京铭滔律师事务所）作者：孙涛来源财商)分享至 :
下一篇：上一篇：相关文章相关帖子---购买法院拍卖房经历