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从“金三角”到“金五星”静安国际商务港升级进行时
　　陈纾洁　　　　接力传统上海南京西路“梅泰恒金三角”的新一代顶级CBD“金五星”正在迅速崛起。　　2008年静安区着手规划打造国际商务港，首次明确提出“金五星”概念――计划以南京西路为主轴，在成形的“梅泰恒”基础上，把楼宇经济集聚效应向东西两端延伸。随着时
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间的推移，被视为静安“金五星”的会德丰广场、越洋广场、嘉里中心二期、1788国际中心正在陆续揭开华丽面纱，加上已建成的久光百货，静安寺顶级商圈的成熟指日可待。　　　　南京西路扩容　　静安区是上海楼宇经济最为发达的区域，辖下的南京西路更是其中的黄金地段。　　上世纪90年代末与本世纪初，梅龙镇广场、中信泰富、恒隆广场崛起，成为南京西路的“金三角”。此后，“梅泰恒”充分发挥了高端商务的带动力，集零售、酒店、休闲多元化共同发展，成为世界一线品牌进军上海的首选之地，并迅速成长为上海最高端的CBD区域之一。　　根据静安区相关部门的统计，目前南京西路上有各种品牌600多个，其中国际品牌占55%，尤其是入驻上海的国际顶级、一线品牌，已有95%在静安南京西路开设专卖店和旗舰店。　　但是，静安区此前的产业发展曾有“东西不靠”的说法，即从南京西路东段到西段，除位于中段的“金三角”相对繁华之外，东西两段的商业氛围均相对冷清。　　市场分析人士指出，国外零售商持续进驻上海市场所产生的对高端零售物业的需求，以及跨国企业不断扩张所产生的对高端办公面积的需求，使得已坐拥数百家境外顶级品牌的“梅泰恒”，其有限的容量不断受到考验。随着时间的推移，“梅泰恒”迅速饱和，已无法容纳日益新增的需求。　　无疑，这里并不是南京西路CBD的终点。　　于是，在“金三角”的基础上，静安区将南京西路的商业发展规划转变为“左右逢源”。“以静安南京路为主轴，在沿线两侧发展高端的商业商务，是突破产业发展瓶颈的战略。”有关人士表示，打造“国际静安”的目标，也意味着“金五星”项目将成为静安区楼宇经济的重要经济增长点。　　事实上，为了把南京西路打造成为聚集上海顶级办公设施、跨国公司总部落户首选和高端现代服务业集群发展的国际商务港，近几年来，南京西路的扩容都不曾停止。　　记者近日获悉，就在浦西第一高楼的正对面，“金五星”之一的1788国际中心即将在今年年中交付使用。至此，“金五星”中四颗“星”都已基本到位。足以超越“梅恒泰”的静安寺“金五星”将进入正式崛起的倒计时。　　　　“金五星”强势崛起　　公开资料显示，“金五星”地区主要由越洋国际广场、会德丰广场、嘉里中心二期、1788国际中心4幢商务楼宇以及久光百货组成，它们各具特色环绕在静安公园周围，并雄踞静安国际商务港的核心标志性地区。　　业内人士指出，同“梅泰恒”商圈相比，“金五星”商圈有一个最大的特点，即有着丰富的轨道交通资源。“‘金五星’项目环绕轨道交通2号线、7号线静安寺站所建，华山路还有人行地下通道连通，数步以外便可抵达机场城市航站楼。而‘梅泰恒’位于轨道交通静安寺站、南京西路站中间位置，白领步行至轨交站点两边的距离都颇为尴尬。”　　轨道交通枢纽型商业一大特点是聚客效应，而“金五星”正好规划有聚客所需要的大容量的商业设施如百货、餐饮、影剧院、演出场所等多种商业娱乐业态。　　记者获悉，即将于今年7月交付使用的1788国际中心也将以环保为主题来打造两万平方米的商业裙楼，呈现集餐饮、零售、服务等于一体的丰富业态，与升级后的周边商业巨擘形成互补。　　据悉，“金五星”项目作为静安下一轮经济发展和构建“国际静安”的支撑点和载体，将成为静安区“十二五”规划中楼宇经济的重要经济增长点。其庞大的建筑总量和高标准的软件环境将吸引各大国际知名企业总部入驻，成为各国文化、人才、思维的汇聚点。总部经济功能进一步凸现。　　　　1788：以环保理念　　引领“金五星”　　值得一提的是，据机构人士指出，对浦西强劲的写字楼需求而言，目前区域内甲级写字楼总体量依然非常有限。而目前静安甲级写字楼平均租金已位于上海全市甲级写字楼租金水平领先地位，预计“金五星”项目的陆续亮相，对浦西甲级写字楼整体租赁行情的提升作用还将在很长一段时间内持续。　　据了解，作为“金五星”中第四个正式交付使用的项目，1788国际中心写字楼租金报价为9~12元/平方米/天。目前已经有一半以上的写字楼面积正在被预订之中，且95％以上都是国际上知名客户，包括了制药、化工、会计、律师事务所等各个行业。　　市场分析人士指出，1788国际中心的热租，除了其所处的地段和品质之外，还与其和区域内一般超甲级写字楼的不同定位有着密不可分的联系。　　“除了十分稀有的3000平方米超大整层，非常适合为跨国企业总部提供办公空间之外，1788国际中心还是南京西路唯一通过绿建筑LEED金级认证的国际甲级写字楼。不少进驻上海的跨国公司，在选择本地办公物业时也会优先考虑与其国外办公环境相仿甚至更好的写字楼。”该人士指出，“LEED认证”是美国绿色建筑协会（USGBC）推出的衡量建筑可持续性的标准认证体系，以反映建筑的绿色水平。该认证在国际上具有非常广泛的影响力，已被大部分发达国家所推行。　　仲量联行曾在一份报告中提及，美国绿色建筑委员会曾对过去十年造的33座不同类型的获LEED基本认证的建筑物调查后发现，它们的成本增加额平均为工程总造价的1.8％，而其整个生命周期内的平均成本则反而降低20％。因此，由于这类物业更符合跨国公司的使用偏好，绿色建筑正成为甲级办公楼竞争的一个新的重要筹码。　　全球企业房地产经理人协会和仲量联行最近的一次调查显示，跨国公司将可持续发展列为办公空间租用计划的重要考量因素，而半数房地产经理人愿为绿色建筑支付更多的租金。另有23%的受访者认为：如果额外支出的租金可由节省的能源开支所抵消，他们愿意支付这部分额外的租金，租用绿色办公空间同样可以是企业节约开支的方法。　　上述分析人士指出，建筑采用多项环保节能措施，令写字楼的物业管理费大大降低。运营成本的优势胜于周边同类商务楼。“例如1788国际中心的物业管理费只要28元/平方米/天，在提供同等服务的前提下，远低于一般超甲级写字楼35~40元/平方米/天的物业费标准。”　　三宝建设相关人士表示：“关于环保，开发商最基本的责任就是建造节能减碳的建筑，并通过后期的运营管理，塑造一座真正的绿色写字楼。”　　　　　　
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