&主题：买或租了小区地下车位是否有权再停地面的非固定租赁车位？
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可能每个小区的具体情况不一样，我先针对上述问题大致假设一下小区车位情况：
新建小区，总车位配比1:1基本上够用，地面+地下：700+个左右
地面属于非固定租赁车位，只有700个；地下车位可租可买（租的也不固定，买的固定），共2300个左右
地面月租费200，地下月租费400
租了地面的卡，无法刷进地下的闸机................
那么由于地面月租费比地下便宜，包地面的人肯定相对很多，而地下车库就相对很空，
再加上有的买或者租地下车位的车主有时候图方便也会停地面，
所以肯定会导致地面车位显得很紧张，停车矛盾升级
1.不知道这个问题大家是怎么看的？
A.有明确的法律法规规定，不可以！
B.有明确的法律法规规定，完全可以！而且一分价钱一分货，这就是买或租地下车位相对于租地面非固定车位的优势：地面空的时候可以方便临停，回来晚地面没位置了或者刮风下大雨，还有地下的“备胎”
C.无明确的法律法规规定，属于典型的“于法合理,于情不容”
D.其他.....
2.关于买了或者租了地下车位，还要“霸占”有限的地面车位的情况，有时候是“情有可原”的
（1）人都有“图方便”心理，且大多数是上班族，一般车子也就过个夜而已，除非是寒冬盛夏、刮风下雨，一般确实停地面方便些
（2）有的楼宇停地下车库要走较远的路才能回家，甚至有的楼根本就无法电梯直达地下车库....
基于上述两点，抛开法理呀、道德呀、素质啊什么的，我问两个题外话：
2.1 理论上和常识给我的感觉是：地下车库的租金或者售价肯定是要比地面的对应的要高？
但有时候，由于实际的车库位置设计不合理等原因，往往会导致地下车位的性价比不是那么高
那，有没有地面非固定车位月租费反倒比地下车库非固定车位月租费贵的？或者地面固定车位价格普遍高于地下固定车位售价的情况的？
现实生活中，有没有什么小区会发生地面、地下价格倒挂的现象？
2.2 相关建筑标准法律法规是否有规定：
高层住宅小区每栋楼都必须有电梯直达地下车库？或者至少可以从地下室“拐弯抹角”的走到地下车库，而不必“出站“再”进站“？
本帖最后由 carac 于
14:03 编辑
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simpleminds 发表于
楼主一直说的是怎么解决“ 更好管理既租用地下车位，又占用地面车位的业主”，说明是产权利明确了的，又何必非要每样都跟您交代呢？就算给您交代清楚了，您就保证一定能帮楼主解决问题？请见LZ 65楼的回答：
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
corydon 发表于
你是说地面的也是开发商的？有点令人费解。
额，地面我倒还真不确定
下次去确认下。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
无意与大家抬杠， 如果你有过业主委员会工作经验，也许你会理解我为什么一直在强调搞清楚权属问题。
在业主委员会提出方案交由业主大会决定前， 必须要把情况摸清楚。
对于商品房小区， 业主大会／业主委员会这样的管理机制依据就是物权法， 其核心就是业主的物权。
我在前面的回复已经说过， 不是什么问题都可以解决的。 有的问题甚至是根本无解。 这不意味着不去试图缓解或者某种程度上解决， 但是决策过程， 依法， 依规！
建议去研读一下， 你做为业主的那个小区的3个规约 ：
1.《业主大会议事规则》
2. 《维修基金管理规约》
3. 《管理规约》
本帖最后由 corydon 于
22:32 编辑
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corydon 发表于
如果车位可以出售， 那么其原始产权应该属于开发商，这部分不是全体业主共有！两种情况：
& &a. 已经卖给业主了， 有***合同， ...楼主一直说的是怎么解决“ 更好管理既租用地下车位，又占用地面车位的业主”，说明是产权利明确了的，又何必非要每样都跟您交代呢？就算给您交代清楚了，您就保证一定能帮楼主解决问题？
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李洛克 发表于
地面车位是公共的，业主委员会可以协商定价。
地下车位是开发商的想定多少定多少。
纠结产权和定价权有意义吗，搞明白了就能解决停车问题了？”地面车位是公共的，业主委员会可以协商定价“&&你们小区的议事规则里有这一条？
”纠结产权和定价权有意义吗，搞明白了就能解决停车问题了？“&&请问， 基础没搞清楚，能解决问题？
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corydon 发表于
不太明白。
Q1: 地面车位和地下车位的产权是谁的？
Q2: 地面150／月， 地下400／月， 价格谁制定的， 又谁批...地面车位是公共的，业主委员会可以协商定价。
地下车位是开发商的想定多少定多少。
纠结产权和定价权有意义吗，搞明白了就能解决停车问题了？
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simpleminds 发表于
举个例子，地下月租固定车位400/月；地面时租1元／小时，12小时7.5元封顶，24小时15元封顶。时租车位不挪窝的话，30天算要450元；没有月租而时租位满，需要临时停放地下车场的，2元／小时，12小时10元封顶，24小时20元封顶。
可以使用不同颜色的停车卡以作区分，在闸机放地面时租卡700张，地下时租卡按实际情况预备。进入地下车场需要读卡2次，月租车主占用地面车位的，出闸时由管理人员现场收费。这些都是具体实施的细节， 目前的技术这都不是问题。
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simpleminds 发表于
地下车位全部月租或出售，固定车位，先租（买）先得；地面全部时租车位，先到先得，时租车不得进入地下车场。地面时租车位按物价局规定收费，或停一个月不挪窝的租金刚好等于或稍高于地下月租（避免僵尸车占位）。如果地下车位比较宽裕而地面车位不足，允许临时停放到地下停车场，收费比地面时租高一些。
已租用或购买地下车位的，允许在进大门后30分钟内临时停放在地面时租车位，超时不进入地下停车场者按时租计费。
在住宅小区里，要做的是引导分流，地面或地下的月费用相差不多时，在车位充足的情况下选择时租车位的会多一些，因为相对更便宜些，但车位不确定，不能保证一定有车位停。随着车辆的增加，自然会倾向选择更有保证的月租车位或购买。同时，时租车位又不至于让没有月租车位的业主增加太多负担，相对公平些。如果车位可以出售， 那么其原始产权应该属于开发商，这部分不是全体业主共有！两种情况：
& &a. 已经卖给业主了， 有***合同， 或有小产证， 这些车位已经属于特定业主了。 是否出租， 租多少钱，由特定业主决定。
& &b. 未出售的， 还属于开发商。是否出租， 租多少钱，由开发商决定。
这和房子一个性质， 没卖出去前， 都是开发商的， 你买了就是你的（不是大家的)，没卖出的还是开发商的。
LZ一直没有说明，地上， 地下车位的产权时谁的。 这点没有弄清楚前， 谈别的都是瞎猜。
但是原则，
1. 专属于某个业主的，由这个业主定， 例如，是否闲置着； 是否出租， 租多少钱； 是否出售， 售多少钱。
2. 属于开发商的，&&由开发商定， 例如，是否闲置着； 是否出租， 租多少钱； 是否出售， 售多少钱。
3. 属于全体业主共有的， 由业主大会决定。 请注意， 是业主大会， 不是业主委员会！
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李洛克 发表于
其实根本就不分什么地面车位地下车位，区别只是每月150的车位和每月400的车位，对于99%的车主就是钱的区别。不管怎么分配车位，就是一共的300和车位，没有什么合理不合理利用的问题。大家的矛盾只是想每月少付250而已。
抓阄无非是给每个人获得一个得到150这个价格的机会而已，人人平等。
按现有车抓阄，现在没车的自然先停400的，明年抓阄。反正不管什么当时后来的都轮不到150的车位，反而是抓阄就新车是最有利的。不太明白。
Q1: 地面车位和地下车位的产权是谁的？
Q2: 地面150／月， 地下400／月， 价格谁制定的， 又谁批准的？
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corydon 发表于
如果是业主共有的停车位， 个人认为任何形式的相对固定的方案（例如 抓阄， 竞拍）都不是一种好的办法。 只会在方案的存续期内集中矛盾。...其实根本就不分什么地面车位地下车位，区别只是每月150的车位和每月400的车位，对于99%的车主就是钱的区别。不管怎么分配车位，就是一共的300和车位，没有什么合理不合理利用的问题。大家的矛盾只是想每月少付250而已。
抓阄无非是给每个人获得一个得到150这个价格的机会而已，人人平等。
按现有车抓阄，现在没车的自然先停400的，明年抓阄。反正不管什么当时后来的都轮不到150的车位，反而是抓阄就新车是最有利的。
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simpleminds 发表于
地下车位全部月租或出售，固定车位，先租（买）先得；地面全部时租车位，先到先得，时租车不得进入地下车场。地面时租车位按物价局规定收费，或停一个月不挪窝的租金刚好等于或稍高于地下月租（避免僵尸车占位）。如果地下车位比较宽裕而地面车位不足，允许临时停放到地下停车场，收费比地面时租高一些。
已租用或购买地下车位的，允许在进大门后30分钟内临时停放在地面时租车位，超时不进入地下停车场者按时租计费。
在住宅小区里，要做的是引导分流，地面或地下的月费用相差不多时，在车位充足的情况下选择时租车位的会多一些，因为相对更便宜些，但车位不确定，不能保证一定有车位停。随着车辆的增加，自然会倾向选择更有保证的月租车位或购买。同时，时租车位又不至于让没有月租车位的业主增加太多负担，相对公平些。举个例子，地下月租固定车位400/月；地面时租1元／小时，12小时7.5元封顶，24小时15元封顶。时租车位不挪窝的话，30天算要450元；没有月租而时租位满，需要临时停放地下车场的，2元／小时，12小时10元封顶，24小时20元封顶。
可以使用不同颜色的停车卡以作区分，在闸机放地面时租卡700张，地下时租卡按实际情况预备。进入地下车场需要读卡2次，月租车主占用地面车位的，出闸时由管理人员现场收费。
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地下车位全部月租或出售，固定车位，先租（买）先得；地面全部时租车位，先到先得，时租车不得进入地下车场。地面时租车位按物价局规定收费，或停一个月不挪窝的租金刚好等于或稍高于地下月租（避免僵尸车占位）。如果地下车位比较宽裕而地面车位不足，允许临时停放到地下停车场，收费比地面时租高一些。
已租用或购买地下车位的，允许在进大门后30分钟内临时停放在地面时租车位，超时不进入地下停车场者按时租计费。
在住宅小区里，要做的是引导分流，地面或地下的月费用相差不多时，在车位充足的情况下选择时租车位的会多一些，因为相对更便宜些，但车位不确定，不能保证一定有车位停。随着车辆的增加，自然会倾向选择更有保证的月租车位或购买。同时，时租车位又不至于让没有月租车位的业主增加太多负担，相对公平些。
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有地下车位的小区基本上都会有电梯。LZ的是特殊情况。我们居住于南方，地面基本都是客人用的。
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carac 发表于
对于新建小区的车位问题，其实，最开始我的理解是这样的：
地面车位原则上都应该是临停性质的，总的原则应该是引导大家尽可能的停地下（也算是弥补一下非人车分流设计的缺陷吧）
抛开出售的固定车位的车子，其他租赁车位的车子每月都先交纳一个“基本月租费”，然后每次进出地库（一般是回来晚地面没位置、或者刮风下雨什么的）另外收费，当然每月月租设定一个上限.......
所以，基于此，
其实，我最初对于“买了或租了地下、但仍停地面”的行为是表示认同的，（当然，前提是地下车库车位足够）
但没想到看大家都一致反对.......如果地下车位的产权不是全体业主共有， 那么&买了或租了地下、但仍停地面” ---------只要是业主的车， 并按照地面费率缴费， 是业主的权力和义务。
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corydon 发表于
如果是业主共有的停车位， 个人认为任何形式的相对固定的方案（例如 抓阄， 竞拍）都不是一种好的办法。 只会在方案的存续期内集中矛盾。
开放给业主先到先停才是利用率最高的方案。
采取抓阄， 竞拍方式， 来确定一定时期内车位固定给特定业主， 会产生如下问题：
1. 在这期间内， 没有得到车位的业主群体是相对集中的， 会产生不确定负面效果。
2. 是全体业主， 不管有车， 没车，都参加抓阄， 竞拍吗？ 如果只是有车的才能参加， 岂不是剥夺了没车业主的权力呢？ 他们今天没车， 并不意味着永远没车， 没人有停车的需求
3. 拍到的车位， 有业主不停 ， 出租怎么办？ 有的业主没车，或每天很晚回来， 甚至好多天不回来， 车位就白白的闲置那里。
bear in mind,&&地面停车位是小区业主共有， 和有车没车没有关系， 车辆的情况是动态， 交给业主自己去调节（早回来机会大， 晚回来机会少）应该是最优的方案。
另外， 业主大会／业委会只能管理小区里的公共资源， 且这个资源时有限的， 别试图想解决所有停车问题，比如地面车位100， 要停车300。 那200辆在小区根本无解。 如何公平， 有效的利用小区里100才是能做的。对于新建小区的车位问题，其实，最开始我的理解是这样的：
地面车位原则上都应该是临停性质的，总的原则应该是引导大家尽可能的停地下（也算是弥补一下非人车分流设计的缺陷吧）
抛开出售的固定车位的车子，其他租赁车位的车子每月都先交纳一个“基本月租费”，然后每次进出地库（一般是回来晚地面没位置、或者刮风下雨什么的）另外收费，当然每月月租设定一个上限.......
所以，基于此，
其实，我最初对于“买了或租了地下、但仍停地面”的行为是表示认同的，（当然，前提是地下车库车位足够）
但没想到看大家都一致反对.......
本帖最后由 carac 于
22:16 编辑
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carac 发表于
其实业委会和社会一样，水也不浅，呵呵依法(例如， 物权法)， 依规（例如, 有关业委会的3个规约), 没啥可担心的。
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carac 发表于
恩，关于地面租赁车位，曾经我也设想过抓阄......
但，被否决，呵呵
深刻感受到，规矩要一开始就立下来，
后面再弄，就很难....如果是业主共有的停车位， 个人认为任何形式的相对固定的方案（例如 抓阄， 竞拍）都不是一种好的办法。 只会在方案的存续期内集中矛盾。
开放给业主先到先停才是利用率最高的方案。
采取抓阄， 竞拍方式， 来确定一定时期内车位固定给特定业主， 会产生如下问题：
1. 在这期间内， 没有得到车位的业主群体是相对集中的， 会产生不确定负面效果。
2. 是全体业主， 不管有车， 没车，都参加抓阄， 竞拍吗？ 如果只是有车的才能参加， 岂不是剥夺了没车业主的权力呢？ 他们今天没车， 并不意味着永远没车， 没人有停车的需求
3. 拍到的车位， 有业主不停 ， 出租怎么办？ 有的业主没车，或每天很晚回来， 甚至好多天不回来， 车位就白白的闲置那里。
bear in mind,&&地面停车位是小区业主共有， 和有车没车没有关系， 车辆的情况是动态， 交给业主自己去调节（早回来机会大， 晚回来机会少）应该是最优的方案。
另外， 业主大会／业委会只能管理小区里的公共资源， 且这个资源时有限的， 别试图想解决所有停车问题，比如地面车位100， 要停车300。 那200辆在小区根本无解。 如何公平， 有效的利用小区里100才是能做的。
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李洛克 发表于
这个不是我想出来的，是有些小区确实在实行。
这个就是业主委员会偏向哪边。业主委员会都占了地面车位，就没得谈了。这也是一种腐败。业委会委员凭啥呢？
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carac 发表于
恩，关于地面租赁车位，曾经我也设想过抓阄......
但，被否决，呵呵
深刻感受到，规矩要一开始就立下来，
后面再弄，就很难....这个不是我想出来的，是有些小区确实在实行。
这个就是业主委员会偏向哪边。业主委员会都占了地面车位，就没得谈了。这也是一种腐败。 本帖最后由 李洛克 于
19:03 编辑
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李洛克 发表于
地面车位，少，价格便宜，地下车位多，价格贵，这是普遍现象。产生的矛盾很好解决。
首先，一定要固定车位，否则什么规则都免谈。
然后，地面车位每年一次抽签，抽到的停，抽不到的停地下。
不管有没有地下车位，地面车位都要全额付租金。
买地下车位的，租了地面车位，地下的管理费照交。
这样就可以基本解决这种停车问题。恩，关于地面租赁车位，曾经我也设想过抓阄......
但，被否决，呵呵
深刻感受到，规矩要一开始就立下来，
后面再弄，就很难....
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j_asura 发表于
房子是独立存在的实体，车位是附属物，不是营业性公共停车场，能类比吗？那如果是那种有门的车库呢？
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corydon 发表于
如果业主有车位的产证， 即使是人防， 建议就先不要动这部分。 先把公摊车位解决。人的精力是有限的， 除非你们业委会成员薪酬制的。
要有心里准备， 业主的受教育程度高， 社会地位显赫不意味着有公心。一旦触碰到私利， 与市井无赖无二。其实业委会和社会一样，水也不浅，呵呵
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yalang 发表于
择性失明，睁一眼闭一眼不等于说他卖车位是合法的，开发商是拿不出产权证明的。全部是人防车位也正常，国家有规定，对于人防车库，谁投资，谁受益，所以开发商可以收取租金，但是因为开发商没有产权证明，是无权出售的。记得深圳有类似的官司，业主打赢了，开发商出售车位无效。主要是还有一种说法是，国家确实会将部分人防车位的经营权给予开发商
不知道到底有没有这样的说法？
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清谈者 发表于
所以需要折中方案，纯粹按照面积或者纯粹按照户分配都不合理。
拍卖是个比较合理的方案，谁先到谁先得也是相对合理的方案。拍卖的前提是每户至少1个的多余部分，或者在每户不足1个时的全体，但每户至多1个。
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地面车位，少，价格便宜，地下车位多，价格贵，这是普遍现象。产生的矛盾很好解决。
首先，一定要固定车位，否则什么规则都免谈。
然后，地面车位每年一次抽签，抽到的停，抽不到的停地下。
不管有没有地下车位，地面车位都要全额付租金。
买地下车位的，租了地面车位，地下的管理费照交。
这样就可以基本解决这种停车问题。
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j_asura 发表于
如果按照人口选举议员，美国不会有参议院。因而也不会有美国。
单纯按照面积分车位，绝大多数小面积单元会要求每户为单位。大面积单元会要求划出小区。结果都完蛋。
要维持必须有人牺牲，是大多数还是少数？或者拿***决斗？所以需要折中方案，纯粹按照面积或者纯粹按照户分配都不合理。
拍卖是个比较合理的方案，谁先到谁先得也是相对合理的方案。
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清谈者 发表于
这么明显不对，大房子大家庭住，可能需要的车就多。
大房子分摊的公用面积也大。
大房子交得管理费也多。如果按照人口选举议员，美国不会有参议院。因而也不会有美国。
单纯按照面积分车位，绝大多数小面积单元会要求每户为单位。大面积单元会要求划出小区。结果都完蛋。
要维持必须有人牺牲，是大多数还是少数？或者拿***决斗？
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清谈者 发表于
这么明显不对，大房子大家庭住，可能需要的车就多。
大房子分摊的公用面积也大。
大房子交得管理费也多。或者根本按面积计算。面积差大的小区如同贫富差距大的社会，潜藏冲突风险。
博弈妥协吧！不然就比武功和残忍无底线，胜者为王。
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清谈者 发表于
问题是很多小区停车位配比都不足每户一个。小于一先到先得，或价高者得。但以每户1个为上限。
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注册: 2006年11月
j_asura 发表于
配套设施是给每个单位的基本保障，不是供应量无限的资源，不能用价高者得的原则。除非自选放弃，否则必保每单元一个。如每个单位配套设施数量不为整数，则小数部分可实施竞价或时间优先原则。问题是很多小区停车位配比都不足每户一个。
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j_asura 发表于
可以比较的是单位的个数而不是面积。这么明显不对，大房子大家庭住，可能需要的车就多。
大房子分摊的公用面积也大。
大房子交得管理费也多。
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xmyyc 发表于
地面车位只要是业主都有资格，与是否买车位无关配套设施是给每个单位的基本保障，不是供应量无限的资源，不能用价高者得的原则。除非自选放弃，否则必保每单元一个。如每个单位配套设施数量不为整数，则小数部分可实施竞价或时间优先原则。
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地下车位使用权到期后还要重新付费买吗
现在买房的人还要一起购买车位，买个车位也要花费将进20万，如此昂贵的费用不少很多人可以担负的，关键是车位的使用权还是有期限的，那么地下车位使用权到期后还要重新付费买吗？接下来由的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读！地下车位使用权到期后还要重新付费买。使用权到期后需要重新购买，但是你有优先购买权。需要提醒注意的是，根据《》规定，小区里的车位，除了经审批的规划图中确定的车位外，后期物业公司在小区空地或道路上划出的停车位，物业公司是没有权利卖或者收费的。因为其产权属小区全体业主共有且业主停车也未与物业公司签署保管协议。买车位的好处：有使用权：相当于买了一块固定的资产，有使用权，更方便、安心，安定。车子每天都能停在固定的位置上，能准确地找到车，节省了时间，假设换家人开车的话，第二天也不需要到处去找车。买车位适合人群：家庭财务状况好，未来计划长年居住在这个小区，比较合适买一个固定车位。租车位好的好处：一次性投资8万元的车位费，对普通老百姓来讲，压力太大。从财务角度考虑，我们简单估算一下，若租用车位的价格为一月300元，那么一年是3600元，一个约8万元的车位成本需要需要超过22年左右才能有回报。此时租车位的优点就显现出来了：对于经济实力不强的人来讲，供房供车已耗尽大量积蓄，再买车位对他们来讲更是雪上加霜。另外，买了车位还要按月交管理费，再加上空置期，使用成本更高。灵活，有车就停。没车的时候或者搬家了也不需要交任何费用。租车位适合人群：创业初期的小家庭或者是购买小户型的刚需人群，他们一般打算3-5年后搬迁，并没有长期固定车位的需求。对于公司的车，不是自己家庭的车，而通过租3-5年车位来过渡是比较划算的。总的来说，买车位、租车位各有各的好处，关键在于，您更适合哪一种方式。在此新浪乐居提醒各位，在购买车位前，要充分考虑停车位的格局、层高、进深、开间等许多问题。购买时，签订的合同一定要细致，比如要求附上车位的结构图等。如果购买地下停车位，一定要在购买前实地查看，如地下车库排水系统是否完善等。第一，看能否办理产权证能否办理产权证是衡量车位可否销售的唯一标准。购房送车位，要辨别开发商送的车位属于产权车位，还是只是车位的使用权。拥有产权的车位，可以自由转让、出售，而车位使用权的转让需要楼盘的物业公司介入，转让费用较产权车位低，因此购房者须慎重。比如对于某些占用业主共有的道路或者其他共有场地用于停放汽车的车位，依据《物权法》的规定，该车位应当属于全体业主共有，开发商就无权处置。第二，租赁车位有限期20年租赁车位、车库最长有效期只有20年。根据《》规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。第三，人防车库禁止***根据现行的小区规划法规，小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有，有的地下车位车库属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，开发商只有使用权，不拥有产权，不得出售。第四，细签合同、实地勘察车位车位在购买前，还要充分考虑停车位的格局、层高、进深、开间等许多问题。购买时，签订的合同一定要细，比如要求附上车位的结构图等。如果购买地下停车位，一定要在购买前实地查看了解清楚，比如说地下车库排水系统是否完善等。延伸阅读：
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