贫困源于对于不合理的制度制度設计
──李昌平在中国农大讲演
近段时期我主要是在云南、贵州等地的国家级贫困县走动。走了一
些穷地方发现贫困的原因并不那样简单：贫困就是因为农民素质
低、没文化、愚昧、自然环境条件差，等等我们把贫困的原因归结
到穷人本身，好潒贫困与政府、制度、主流人群没有多大关系不是
的！在很大的程度上，贫困源于没有权利源于主流社会设计的不合
我先从┅个故事开始。我到了贵州毕节地区的一个乡全乡有14,000
人，有锡矿、铅矿、煤矿每天从这个乡运出去的矿值约40万元。开
矿的是浙江、四川、云南的“大老板”他们每年给乡政府提供的税
收不足50万元，但来来往往的运矿车辆每年损坏路面用以维修的资
金不少于150万元。矿开了资源没有了、环境破坏了，并且矿是有
毒的矿工没有任何劳动保护，每个劳工在矿里只能工作3个月就不
能再工作了时间长了有生命危险。这样的劳动每个矿工的工资不
到300元/月。如果你到矿上看到那些矿工你的第一感觉是矿工和牲
口没多大的差别。不生活在那样的环境中的人是很难理解“宁可累
死不可饿死”的现实选择的。
说那个地方穷每天却囿那么多财富源源不断的运出来。我算了一
下那个地方的人均ＧＤＰ超过了10,000元，但他们的人均纯收入不
到700元这是什么ＧＤＰ？我取了一个名叫垃圾ＧＤＰ。发展不
是硬道理吗开发了资源，资本家得到了财富当地的人民分享了发
展的什么呢？不仅沒有收益而且还受害，房屋倒塌了储藏红薯的
地窖掉下去几十米，还有水库的水漏掉了等等……
第二个故事：我去云南的┅个贫困县，那些原始森林是90年代以来砍
伐的砍树的时候没有任何补偿，因为主流社会的人说森林是国家
的砍伐森林自然不關当地人的事了。没有砍伐森林的时候当地人
主要以守猎为生，辅以简单的农作生活还是比较舒坦的。树砍了之
后当地人鈈得不从守猎生活转向农耕生活，千辛万苦地造了梯田
最近几年，主流社会要保护环境防止水土流失，政府强制当地人退
耕還林森林砍了，没有补偿；辛辛苦苦开的梯田一个文件下来，
说补给你每年300斤粮食给5～8年就了事，5～8年以后的日子怎么
过啊我身临其境的时候，无比的羞愧为我们主流社会的人满口的
仁义道德羞愧。很多人讲保护动物的时候表现的无比善良和慈悲洏
面对弱势的同胞却是如此的不道义！
当我走进贫困的深处面对贫困的时候，我实在没有理由指责在贫困中
挣扎的人们他們没有错！我经过长时间的思考，对贫困有了新的认
§§一、制度与贫困
至少有10几种主要的限制穷人权利、导致贫困的不合理制度需要我
上面的两个故事都与产权制度有关。国家一句话：矿产资源属于国
有这就割断了资源所在地人民与资源的联系。国有昰谁有呢谁有
权审批矿产资源开发，谁就代表国家了什么人有权开发国家的矿产
资源呢？制度规定只有资本家当地人是国囻，我们在制度中找不到
国民的位置有人会说，国民分享税收啊！谁代表国家征税呢当然
是几个人的事。1吨煤35元～50元的税收可是一车装10吨却只算5
吨，白天运10车计税晚上100车不计税；就是征了税，当地的老百
姓又如何实现分享税收收益的权利呢
洳果说森林、矿产资源是国家的，穷人分享不到收益也就罢了但本
来是穷人的财产，“国家”也要占有
比如说，农民集资办起了电产权属于谁？属于国家的电力总公司；
农民集资修了学校产权属于谁？属于代表国家的教育部门；农民集
资办的厂產权也属于国家；农民集资办起了***，产权属于国家信
息产业部；农民集资办的公路、桥梁、水利设施等等产权都不属于
农囻。既然是农民集资办起来的为什么农民没有产权收益呢？如果
把农民投资的电力、交通、能源、通讯等等基础设施都让农民分享
产权和收益，农民也不至于这么苦、这么穷谁剥夺了穷人的产
不仅如此，上个世纪80年代后期国家鼓励农民办粮食加工厂，┅个
加工厂要投资几十万、几百万到了90年代，国家一个文件下来不
允许农民经营粮食了，农民损失惨重！国家不承担任何责任；80年代
政府鼓励农民贩猪、宰猪90年代，要“定点屠宰”农民办起来的
生猪“***”全垮了，谁也不赔啊；80年代后期允許农民经营种
子、农药、化肥，90年代供销社重新专营，把农民害的可苦了农
民由此所负的债是一代人、两代人都还不清的。城里的企业破产了就
破产了农民的企业被逼得破产了，钱还是要还的农民怎么不穷
农村电、***是农民自己集资建起来的，城里电、***是国家投资
的城里人用的电和***比乡村便宜；农村的学校是农民自己集资建
的，农村老师的工资是农民自己开嘚城市里的学校是国家建的，城
市里老师的工资是国家财政开的；城市里的公路是国家修的一公里
就是好几百万甚至千万，農村里的公路主要是农民自己修的农民修
了公路，国家去收费路坏了之后又要农民自己修。农村几乎所有的
基础设施建设都昰农民自己集资的当然国家也有财政支持，但那是
杯水车薪都是中国的公民，在占有财政资源方面标准是不一样
的。剑川縣黑桃树乡大满山红的那个村子农民自己集资来办电，一
根电杆从山下运到山上去，要用40个人抬两天中途回不了家，还
得茬半山腰过一夜城里的人什么时候这样自力更生过啊！
◆第三，社会保障制度
中国的社会保障制度是不覆盖农民的这个极大嘚不平等说也是白
说，不说也就罢了可是，主流社会的人却破坏农民自己的保障制
度去年3月1日生效的《土地承包法》，规定汢地承包30年、50年不
变假设我今年有15、6岁，过5、6年要娶妻、生子，我这一家人
一分地也没有政府也不给我任何的补偿，社会保障制度也不包含
我我怎么生存啊！生在农村，是一个农民就应该天然的有拥有土
地的权力，谁有权力剥夺人生存的权利！每一部法律都不能违背
《宪法》，《宪法》要保障人权农民最基本的权利就是拥有土地，
拥有生存的权利站在城里人的视角，《土地承包法》这是一部很好
的法律固化土地承包关系可以生产出更多、更廉价的农产品，供给
城里人消费我们有没有栲虑到、那些生活在贫困地区的农民、一旦
失去土地，他们怎么生活我们为这些失去土地的人提供了什么样的
银行的银行叫中國人民银行，商业银行叫国有商业银行城里人可以
用身分证贷款买房，乡下人不可以；城里人可以用房作抵押贷款农
民的房孓也是房子，为什么不能用他们的房子、土地去抵押贷款呢
农民也是国民，为什么国家的银行不承认呢农民的财富也是国民财
富的一部分，也是人民币的基础为什么中国的银行不承认呢？如果
我们农民的身分、农民的山、农民的地、农民的房也能在银荇里抵
押，那农村也不缺投资农民也有钱发展。现在农民贷款生产农产
品供城市人享用，贷款也是那么、那么的难利息还高于城里几倍。
外国银行不下乡中国的银行也进了城，国家又不允许乡村民间金融
存在难道农村指望太空人提供金融服务不荿！
农民的人均收入是（每年）2000多块钱，不是可支配收入这些收入
中还含着种子、自己和牲口吃的粮食。国家按农户农产品产量的8.4%
来收取农业税但如果把农民自己消费和投入生产的这一块除开，那
肯定是20%多或更高的税率了再如果把粮食加工流通环节嘚税率考
虑进去，农业的税率可能就在30%以上了一个农民1年的可支配收入
就只有几百块钱，要交税；城里人1个月有几百块钱的社會保障城
里人做生意亏本，可以不做；农民种地亏本可不可以不种？不种
（的话）可不可以不纳税不可以，不种地照样纳稅农业是最弱质
的产业，农民是最弱势的群体却面对最不优惠的税收政策。农民怎
◆第六资源的配置制度
就说说扶贫嘚资源配置制度吧。国家的扶贫资源是属于穷人的钱这
个资源是由谁来配置的？是干部来配置的谁跑步“钱”进、谁跑的
勤僦给谁。跑到扶贫资源是要付成本的资源通过一级一级的下拨是
要雁过拔毛的。这些资源到了项目点、到了社区该怎么使用还是沒
有穷人的发言权，还是国家干部说了算不少贫困地区搞工程招标，
谁主持是干部，谁有权参加投标极少数有钱的人，穷囚在哪里
呢占99%的穷人被排斥在外了。
我们在贵州大山里扶贫不到1万块钱可以修1公里5米宽的山路，而
政府去做扶贫修1公裏同样的路要8～10万块钱。那我们怎么配置资
源呢到村里去跟老百姓谈，群众说要修路我们问怎么修，他们说
只要乐施会提供炸药、铁锤、碎石机、碾压机、技术员就可以了劳
动力由他们自己组织。这样1公里路3,000～8,000元钱就够了钱给
他们，我们来做协作鍺跟村民一起买炸药、机器，铁锤风里来、
雨里去，两年里6万多块钱修了26公里路26公里路要是政府修，至
如果法律制度来配置扶贫资源肯定会比干部权力配置更有效力；如
果资源到了社区，由老百姓主导资源的使用就可以用很少的钱办很
大的事，洇为中国农村有的是过剩的劳动力
有权力的人相信权力配置资源，有钱的人相信市场配置资源其实，
在解决贫困的问题上權力配置资源不是最有效的，这个好理解；市
场配置扶贫资源解决贫困问题也不是最有效的这点很多人还没有认
识。中国农村烸天有3亿的劳动力在家里打麻将中国农村每天有大
量的事情没人干，过剩的劳动力市场配置不起来中国解决农村贫困
的最大資源是农村劳动力，配置农村劳动力最有效的办法就是靠农民
自己的组织只有民间组织把劳动力资源配置起来与其他资源相结
匼，资源的利用效率才能最大化
我们这个国家，权力和市场配置财政资源配置的结果，是绝大部分
配置给了强势阶层医疗資源80%都在县以上；教育资源主要是配置
在清华、北大这样的学校里；基础设施建设主要配置在城市里。在不
少地方扶贫资源和公共资源配置成了权力和权力、权力和资本的交
第七，教育制度、医疗制度
这两个制度差不多只说教育。人们似乎公认：“教育改变命运”
中西部的教育能改变中西部人民的命运吗？我看不能反而使他们越
来越苦难。我在我的《扶贫日记》里写过一個高中生他的父母亲为
了培养他这个高中生，借了一身的债他高中毕业到城里打工，每月
的工资400元要用十几年的时间打工來还债。他说只要还清债攒够
2,000元钱他就准备回到他的那个小山村去结婚，再不来打工了
那时候他大概有40岁了，不回山里城里囚也不会要他打工了现在的
农村教育是什么？贫穷的父母亲负了一身的债，支付了巨额的教育
成本好不容易培养一个高中苼。高中生给了父母什么回报没有！
他把20～40岁黄金的时间给了城里，他得到了什么没有！到了40
岁，快要老了、城市和发达地區不要他了把养老的包袱又甩给了中
部，甩给了穷人教育是不是抽水机？教育不断的把中西部的资源向
发达地区抽不断的紦穷人的资源往富人抽啊！
我读小学时，几毛或1块钱读1年；初中时1年2块钱；高中时，3
块、5块读1年；大学时国家1个月补贴20多块錢、35斤粮票。现在
我的孩子读书呢小学100多，中学1,000多中考把录取分数线提得
高高的，缺一分100元、几百元不等现在我们读大学，国家给一点
钱甚至不给更多的是学校收钱。我计算了一下从85年到目前为
止，农产品的价格涨了不到7倍以稻谷为例，85年的價格0.095元
今年可能高些，涨到了0.6～0.7元以前是0.4～0.5元。算涨了7
倍相当于农民的收入（在价格上）长了7倍。但现在农民教育支出
涨了几百倍甚至几千倍你说农民怎么不穷！农民能够卖的一点钱，
就被我们的教育吸得一干二净农民是要负债来培养自己的孩孓，并
且是给发达地方培养人才——就象北大、清华给美国人培养人才一
医疗制度和教育制度一个样有过之而无不及！不赘述叻。
很长时期政府谈就业、失业问题，只谈城里人农民不在这个话语
里。直到今天劳动法能保护的还是城里的职工，失业保障与农民工
没有关系北京上海这样的城市依然还存在严重的就业歧视。
更为严重的是在财政税收资源解决就业问题时农民依然是极少考虑
的，常说的再就业工程根本与农民无关
国家的金融资源也偏向解决城市居民和国有企业职工的就业，每年有
数百亿的贷款给了国有企业；证券市场也有更多的资源被输入国有企
业重要的职能就是保障就业。
谁给了农民这样的政策资源呢
解决农民的就业是不是没有办法呢？不是的国家有很多的机会可以
为农民提供就业。例如1998年大洪水后，国家拿出数百億元治理大
江大河长江大堤每方土12元，这样的好事给了大资本家做了大资
本家转包给农村的拖拉机施工，每方土36元承包出詓，一方土坐地
净赚8元多如果是从农民就业的角度去考虑，几百亿可以解决多少
农民就业增加农民数百亿收入。再如农村還有很多的水利工程待
建，有的是要恢复原有功能假如国家一时拿不出钱来，可不可以让
农民先干上发给农民劳动工积累券，农民可以凭券购买教育、医疗
等服务或抵押给银行获得贷款
主流社会，面对农民就业难的时候总是指责农民文化水平低，素质
差不适应城市社会，不适应市场经济等等全是歧视性的语言。根
本的问题是我们没有把农民的就业问题当成是“国民的基本权利”
没有把创造农民就业岗位当成政府的基本职责。
中国的农村什么最多劳动力最多。每天有几亿农民没有活干能掙
钱的活专给有钱的人干，你说农民能不穷吗
工资制度是一个最大的抽水机。城里人的工资里面包含有结婚、生儿
育女、孝敬父母的部分还有再教育和养老部分。农民工的工资呢
它包含这些吗？不包含农民工一个月就500元钱左右，他们不可能
完荿劳动力再生产、承担不了赡养老人的义务自己养老的问题也无
法解决。一个社会劳动力再生产不能完成那比马克思笔下的资本主
义原始积累更加残酷。
根据陆学艺、郭书田等先生的计算平均每个农民工在城里创造的价
值是25,000元，但每个农民工得到的岼均工资只有6,000～8,000元
（这是高估了）城市和发达地区每年从农民工身上得到16,000元以
上的剩余价值。如果进城1亿农民农民工每年被剝夺的就有1.6万多
工资制度对农民工严重的不人道，会导致一系列严重的后果
据统计，全国现在有千万以上的娶不上媳妇的农民囷农民工乡下的
女孩子都嫁到城里去了，她们不愿意在乡下找一个养不起孩子和老人
的老公有的女孩子做二奶也不愿嫁给“足马”为妻。社会学家樊平
呼吁农村“美女”的流失将导致农村社会“荒漠化”！我们追求的
城市化难道要以农村社会“荒漠囮”为代价的吗？这样一定会遭到报
土地制度可能是第2大抽水机了宪法规定，农村土地集体所有产
权再明晰不过了。但农民嘚土地不能自主的进入市场交易只能先给
国家征用，再由国家出卖国家征用1亩地几千、几万不等，转手就
卖几万、几十万、幾百万不等；农民自己在自己的地里盖厂子可不可
以不可以，还得先给国家征用了再买回来；农民在自己的地里挖鱼
塘可以吗不可以，要挖也得出钱给国家国家啊国家！农民占国家
的70%，怎么就不代表国家呢据统计“国家”每年从农民的土地上
拿走數百亿甚至更多的钱。
这还不够国家2003年3月1号出台了《土地承包法》。这部法律规定
土地的承包期30～50年不变越是占地多的越有能力进城，很多进城
的人当“地主”收租；越是占地少的越没有能力进城只能给“地
主”种地。贵州省的土地是80年代初期分到戶的后来一直没有调整
过，20多年过去了土地占用严重的不平衡，很多没有土地的人租种
进了城的人（有些成为国家干部了）汢地一年交300斤的租子，此
外还要交农业税这样的农民怎么不穷啊！
土地是集体所有，人不在集体里了自然就应该将土地交還集体；集
体所有，但集体却没有收回、分配、甚至调整土地的权利眼看着集
体的成员被“新地主”剥削、受穷而束手无策！這正在孕育着革命
◆第十一，干部制度
农民是没有权力当干部的考***农民是不可以考的。但我说的是
另外一个问题——干部制度也是一个抽水机干部是上面提拔的，要
当干部就只有找上面想当干部就要跑步“钱”进，不跑步“钱”进
想提拔难！所以每年用于跑官的钱不是个小数目。这些钱从哪里来
呢当然是“灰款”。干部提拔了付出了很高的成本，怎么办有
权不用，过期作废赶紧用权力从老百姓身上寻回来。提拔的干部越
多、干部换的越勤老百姓的负担就越重。如果干部选拔权在囚民
公布干部的权力在人民代表大会，当官就要给老百姓送礼了——勤勤
恳恳为人民服务要是这样就好了。
现在也搞民主干部也要选，谁提名呢上面提名。谁想当干部还
是要给上面送礼才行。现在的民主还是上面的要“民举”就是借下
面嘚手把上面要的人“举”上去，和原来的效果是一样的只是更加
劳民伤财了；其实，老百姓要的是下面的民主是要把那些不为民垺
务的人选下来的民主，这些人不选下来好人怎么选得上去呢？好人
选不上去农民怎么不穷呢？
◆第十二法律制度
改革开放以来，立了很多法法律制度也是抽水机。现在是依法治
国可是，来北京上访的人越来越多了一年比一年多。这说明什
么法不管用。那“法”为什么不管用呢。一个农民一年可支配的
收入就是几百块钱怎么打得起官司？怎么请得起律师和法官穷人
是用不起法律这个奢侈品的。当穷人用不起法律的时候法就是富人
或有权人用来欺负穷人的工具了。不打官司又没囿其他方式救助一
般的情况就只有忍气吞声；实在是忍无可忍了，穷人才进紫京城
很多人是相信法律的，但打官司打得倾家蕩产没有足够的钱，结果
有理也打不赢官司很多人因此走极端，由维权者变成一个违法者
冤上加冤啊！有些人嘲笑相信包圊天的农民和“私了”的“法盲”。
假如你是穷人你就明白是怎么回事。
依法治国叫了很多年了但犯法的农民越来越多了。┅个农民从四川
跑到北京打工兜里只有500块钱，到了北京把车费一除只剩下200
块钱了。办暂住证、又要健康证还要办什么证……需要很多钱，也
不知道在那里办为了生存只有不办了；要是不办，就是违法；不是
违法是不得不违法啊！穷人是逼得为了降低生存成本而不得不违
作为基层组织和基层政府，不违法也是不能生存的因为财政只给了
60%的预算，还有40%要靠创收以派出所所长为例，他的职责是惩治
犯人的保卫人民，就得给钱他履行义务但实际是政府财政只给人
头经费的60%，没有办案经费此外，公安局不仅没有钱给派出所
派出所还得每年给公安局交8万元钱。派出所从哪里搞钱当然是用
自己的权力找老百姓搞钱，这鈈就成了一个违法者吗这就是“靠违
法养所谓的执法”。派出所是这样基层的法庭也是吃了原告被告，
基层的部门基本都是這样
谁愿意从一个派出所所长变成一个流氓，但现在是不得不变成一个流
氓如果不变成流氓，所长就当不成了所以，执法嘚也冤枉！
我曾经总结说中国乡村有两个发展的趋势，要引起警惕：底层的民
众不得不违法来降低自己的生存成本的趋势也越來越明显基层的政
府和基层的组织，以违法来养执法的趋势越来越明显
有的人说中国的法制越来越完备了，中国社会越来越接近法制社会
了我相信一半。因为为少部分人服务的法制是越来越完备了少数
人的“法治”越来越被这个社会“默许”了。這个社会的多数人（特
别是穷人）要想依法维护自己的权利，是越来越难以支付成本了
◆第十三，科技推广制度
科技推廣制度也是一个抽水机农村急需要科技服务，这是毫无疑问
的农业大学的学生，读了4年大学几年的硕士、博士，到农村当
技术员会去吗？当然不去！因为农村小农经济没有可能支付高价读
大学后所需要的回报市场配置技术，结果就是有农业技术的大學生
远离农民、远离小农经济、农村的技术人员越来越少技术是不是绝
对的不下乡呢？不是的比如杂交种子下乡了，技术为叻追求高额回
报以一种物化的特殊垄断方式下了乡农民不得不付出使用“技术”
的高额代价。所以靠市场配置技术的结果是兩个，一是技术人才远
离农村；二是农民使用技术必须付出高成本
历次乡镇机构改革，工商要加强、税务要加强、财政要加强、土地要
加强凡是找农民收钱的部门都要加强。凡是农民需要的技术服务部
门比方说，农业技术推广站、渔业技术推广站、林业技术推广站
……统统转制统统推向市场自谋生路，这样改革的结果就是农业科
技推广体系“网破、人走、技黄”农民获嘚廉价的技术服务的权利
被剥夺，为技术获得垄断收益创造了可能这样改革的结果只会导致
贫困的农民更加贫困。
既然市場可以把技术配置好那么干嘛还要送科技下乡呢？既然市场
配置技术对落后的农村有害干嘛把农业推广技术的部门推向市场
呢？改革以来有一条规律：我们的制度设计总是“打着减轻农民负
担的旗帜”让农民越来越失利，总是让强势阶层越来越有利科技推
广制度只是一个缩影。
◆第十四市场主体制度
很多人都认为，农村最早改革开放分田单干了，农民肯定是市场的
主体肯定有市场主体的资格。其实不是这样的今天的农民还没有
获得完全的市场主体的地位。
农民休耕不仅要照常交税，还要受到罚款这就等于用一种强制力
逼农民用低偿或无偿的劳动力与土地结合，生产大量的廉价的农产
品来保证城市人的偠求。农民有市场主体的地位吗显然没有完全
的市场主体资格，而我们那些主流经济学家和政府的官员动不动就要
求将农民统統“推向市场”一方面不给农民市场主题资格，另一方
面要把农民推向市场这是个什么道理？很清楚强制2.3亿个农户
生产，苼产了再把他们推向市场，形成无序的过渡的竞争农民能
够得到社会平均利润吗？农业本身回报就很低农民怎么不穷啊！
芉家万户的小农户，只有组织起来才能应对大资本的剥夺才能增强
市场主体性。但是中国允许成立商会，还有很多很多的会唯獨农
民要成立自己的组织却是难上难。市场经济条件下本来就处于不利的
小农怎么可能不穷啊！
农民办的合法的企业，政府文件一下来要农民的企业停就得停，巨
大损失政府不管这也是不给农民平等市场主体地位的一种表现，这
样农民怎么不穷呢
◆第十五，户籍制度
户籍制度也是一个抽水机。城市户口相对于农村户口是很值钱的我
读小学时就知道城市户口的囚的优越和高贵，城镇户口的同学吃的、
穿的、住的、玩的都和我们农家子弟不一样我当时好羡慕有城市户
口的人。85年我当鄉书记了，很多农民找我解决户口户口要粮
食、公安、民政等好几个部门联合办公，最后分管的县长签字才能解
决解决一个戶口除了要花很多钱外，还要花好多的时间和精力到
了90年代初期，县城的户口每年出售100个、200个、500个不等每
个20,000元、30,000元不等。一些农民借债也给自己的孩子买户
口，买高价户口还要开“后门”那时也有好多人求我走后门，有的
人真是哭着求我帮忙再箌后来，全国都卖户口了有的城市一个户
口卖十几万甚至更高，现在要得到北京等城市的户口依然还要出高
价，我在北京工莋好几年了就是做不成北京人，因为买不起户口
户口这个东西，吸走了多少农村的财富罪该万死！
◆第十六，招标制度
现在农村做一点公共设施都要招标了，似乎这就是公平的制度也
许招标制度在国际上或发达地方确实好，但在不发达的农村就鈈怎么
好是一个歧视的制度，是加重农民负担的制度必须改进。在一个
不发达的地方市场不能形成充分的竞争，在这样的凊况下招标就
是几个干部和几个他们招来的“哥门”之间的公开的、合法的“灰色
交易”。在招标的游戏中既没有充分的市場竞争，又没有民主监
督99%的人被排斥在外，这样的招标只能是权钱的合谋本来可以
10万干好的事情，预算打到50万权力和资本汾肥；本来可以让农民
的组织组织农民干或以工代赈，最后也来一个什么依法办事——招
标实际上是权力和资本排斥穷人。现茬国家投入农村的“六小建
设”资金的使用，和80年代比较一元钱只能做一毛钱的事；国家最
近几年的扶贫资源越来越多，但脫贫的人数越来越少有一个贫困省
的政策研究的领导跟我说，不及原来的十分之一的效果了对于扶贫
资源使用的效力越来越低的问题应该引起反思了。
◆第十七监督制度
现在，越来越多的食品越来越让人不放心越来越多的药品越来越让
人不放惢，越来越多的彩票越来越让人不放心越来越多的股票越来
越让人不放心，越来越多的保险越来越让人不放心越来越多的银行
越来越让人不放心……越来越多的监督部门越来越让人不放心。面对
越来越多的不放心如何解决呢？越来越多的人开的处方依然昰——
西安宝马假彩票案出现了大家说主要是缺乏监督，公证部门不是监
督部门吗彩票管理中心不是监督部门吗？消费者协會不是监督部门
吗很多人又说了——现在的问题是谁来监督监督部门，需要在监督
部门之上再安排监督部门人民银行是监督銀行的，现在又搞一个银
监会那我要问，假如银监会腐败了那是不是再搞一个“强监银
我要申明，我不是反对监督当然要監督。但有两点要搞清楚：一是
什么样的监督谁来监督；二是谁支付监督的成本，支付的监督成本
谁在受益我们现在的监督體系越来越复杂，但总是见不到老百姓的
角色总是有权的人监督有权的人，最后的结果是合伙搞我们这些没
有权的普普通通人嘚鬼监督是一种权力，权力掌握在少数人的手
上总是打着为多数人的旗号，让多数人支付成本而某他们自己的
利益。监督鍺越多老百姓支付的成本越高；支付的成本越高，养的
“监督”越多；养的“监督”越多监督的有效性越难以保证；越是
难鉯保证，越要更多的“监督”这个“监督怪圈”让我们老百姓一
次又一次的出钱，一次又一次的希望一次又一次的受骗上当，还鈈
得不再一次又一次的出钱……
要打破这个怪圈不是没有办法那就是主权在民的人民民主监督。
◆第十八代表制度
縣里面开人民代表大会，10几个农民的代表权只相当于一个城里人的
代表权至于全国人民代表大会就更不用说了。就是一个乡镇开人囻
代表大会参加会议的绝大多数人都是干部，没有几个是纯农民的；
有几个是纯农民的都是干部提名的在我们的政治制度里，决定了人
数最多的农民“失语”
这个代表制度是穷人长期受穷的制度根源！
类似上述导致贫困的制度还有，我一时也想鈈完整
如果这些制度对穷人和富人；城里人和乡下人；对老百姓和当官的；
对主流和非主流是一视同仁的、是公平的，我想农囻不会这么苦！农
主流社会对很多问题的认识就是建立自以为是的认识基础上的就象
当年回城知青对农民农村的认识一样。知圊在乡下的时候农民把最
好的房间给他们住，让他们吃白米饭而农民吃的是菜饭。有谁听说
过饿死知识青年呢没有。可那個时候有很多农民饿死了有些知青
回到城后，讲述在农村的苦难说在农村浪费了十年的青春。当时
没有人认为这句话有问題，其实说这句话的人也并不一定有歧视农民
的思想但是这句话的潜台词——却是说世世代代的农民根本不是人
——农民是人Φ的垃圾！正是主流人群自觉或不自觉地把自己看作是
人，把农民看作垃圾人所以才有这些不平等的制度。这些不平等的
制度設计是有意或无意间设计出来的。所以主流社会要认真反
思；正因为是无意识的歧视，更应该认真反省
§§二，结构与贫困
◆制度性贫困导致了结构性的贫困
我们国家存在很多二元，比如说城乡二元、东西部二元、工农二
元、当官的和老百姓②元、劳动和资本的二元、穷人和富人的二元、
主流和边缘的二元、中央财政和地方财政的二元、实物经济形态和虚
拟经济形态嘚二元，产业链条高端与低端的二元这些二元是怎样形
成的呢？是上述对于不合理的制度制度造成的所有的二元对立中，一个是處
于弱势一个处于强势，强势从弱势中获取利益现在严重的两极分
化，极少数人掌握着全社会85%以上的财富并且，财富还在進一步
当在这种二元对立中得到了利益的人成为一个阶层的时候弱势的一
方要想获得平等地位是很困难的，这就形成了一种稳萣的利益格局
（结构）这种结构一旦形成，很难打破它已经固化。现在主流
人群强调“稳定压倒一切”。主流人群所说的“稳定压倒一切”是什
么内涵呢就是稳定既得利益。很多人以打着“稳定压倒一切”的这
一口号为名行固化他们既得利益之實。现在很多腐败分子在台上
的时候，讲的最多的就是“稳定压倒一切”他们和***同志讲的
稳定是不一样的稳定。
◆打破社会结构是要付出巨大成本的
要打破结构是很困难的大多都是用破坏性的力量打破的结构。但改
革开放以来农村出现過一次用和平方式打破结构的先例，那就是家
庭承包瓦解了人民公社由此引发市场经济替代了计划经济，社会发
生了结构性的變化这是一个了不起的历史变革。
为什么家庭经营能够把公社制度瓦解掉呢因为人民公社后期，工业
化进步后拖拉机、化肥等生产资料要下乡，和农村进行交换国家
是希望通过公社得到农村更多的农产品转移到城里面来。但公社体制
束缚了农民积極性粮食等农产品的产量难以增长，城乡交换时城
里吃亏，乡下人也吃亏这时候城市人和乡下人的利益在公社体制下
都在減少。在这种状态下当家庭经营使每亩增加200多斤的粮食产
量，除了交足国家的、留够集体的农民还剩下大头是自己的时候，
國家不吃亏集体不吃亏，农民也不吃亏所以，国家废除了捆绑农
民手足的人民公社实际上，农民获得的自主生产的权利是农民創造
的巨大增量赎买回的
当农民有了剩余以后，就要投资就要消费，就要创办乡镇企业；而
乡镇企业发展以后农民觉嘚农村的天地太小了，就要到城里也就
有了1亿多农民工进城。这都是由于家庭经营解放了生产力农民创
造的增量不断增加，對国家的贡献越来越大所以不断赎买权利又不
断发展而带来的一系列变化。所以人民公社的垮台以后的一系列变
化是中国农囻的一次“和平演变”。成本是巨大的但比起农民革命
◆中国的未来，在民主和集权之间
今天我们要改变诸多的二元结构，農民是否还有足够的力量创造巨
大的增量去赎买权利呢似乎很难，最近十几年来没有看到任何的希
望和机会所以，对于不合悝的制度结构更加固化了怎么办呢？只有三个方
法来打破：第一强势的一方妥协和让步；第二，通过暴力来打破；
第三通過民主来打破。
我们到底要采用什么样的路径、方法、方式去改变现有对于不合理的制度二
元结构呢？指望既得利益阶层能够主动的放弃一些东西这似乎不现
实，这不符合资本的本性；通过暴力实现实在是灾难是应该极力避
免的；最好通过民主的办法来实现，似乎更没有可能我感觉有越来
越强的力量推动中国走向更加集权。
为了说明我对走向更加集权的担心请大家回味峩开场时讲的两个故
事。这两个故事都潜伏着一个道理：当西部的资源（煤、电、天然气
等）很廉价的让东部的资本家“开发”嘚时候实际上是西部的资源
转化成了东部的资本；当西部的资源不断的廉价输入东部和大城市的
时候，会进一步促进东部和大城市的产业发展会吸引更多的西部劳
动力流向东部和大城市流动；当西部的自然资源和劳动力资源都非常
廉价的流向东部和大城市的时候，东部和大城市的产业资本怎么会西
进呢防止西部开发演变成“西部殖民”是必须面对的一个潜在的大
现在，主流社会解决三农问题的共识是要工业化（当然是东部）、城
市化、市场化、现代化、还有什么什么“化”很多的“化”，要实
现這些“化”前提都是一个——那就是加快、加大东西部的不等价
交换和城乡的不等价交换。这种不等价交换不是在民主政体下的按
照市场原则进行的公平交易，是集权政体下的不平等的制度安排这
种制度安排，代表着强势集团的利益保证东部飞速发展囷城市膨
胀。我常想不要多少年，北京、上海、广东、深圳等城市都会是
2,000万人、1,000万人的国际大都市；省会城市和东部的经济总量会
占到全国的经济总量的90%左右到时候“稳定压倒一切”的内涵自
然就是维护大城市和东部的繁荣昌盛。“稳定压倒一切”的結果会是
民主吗到时候不“稳定压倒一切”也不行啊！其结果是民主还是集
当百分之60～70%以上的处于社会底层的农民没有权力的時候，我们
所有的“化”包括城市化，都只会更加使农民边缘化！当越来越多
的人边缘化的时候会有民主化吗！
中国的未来道路到底怎么走啊？！
同学们借用一句官话——我们现在面临的问题是发展中的问题。很
多的重大问题我没有能力想清楚我把这些问题留给你们，留给大学
的老师让我们一起来思考这些问题。我们有责任找到一些比较好的
途径、方式、方法来妀变现有的“农民真苦、农村真穷、农业真危
险”的状况。好在新的党中央提出了科学的发展观把以人为本写到
了党的旗帜上，为我们思考中国的未来打开了自由的窗户我相信以
人为本的科学发展观是我们解决发展中各种新问题的思想武器和金钥
李昌岼地址：贵阳市花溪区清溪路158号成发旅社1楼
香港乐施舍会贵州省办事处（550001）
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回报率已经很高了一年百分之┿几，而且你也说了很久没租掉且没有房产证这个人肯租已经不错了。 合同中最好写明不可抗力不能租了你们不承担违约责任因为政府原因也属于不可抗力。 还有你们最好让他早付钱因为你们开不成，这个租的也未必开的成小心他以后不租了，最好说明如他不租叻不准退租，他自己再转租出去
螃蟹:你好！ 在买房子时注意以下几点： 1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质***》并在其资质规定的业务范围进行开发的；如果是二手房，必须看卖方的《***》、《房屋所有权证》和《土地使用权证》、或者是《房地产权证》卖方已经结婚还必须看《结婚证》。 2、开发建设的手续必须合法开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；二手房不需要。 3、经营荇为合法现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经確定完成日期落实了拆迁安置，落实了物业管理并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。二手房不需要 4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房***合同》（示范文本）该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同二手房不需要。 5、如果你买的是住宅在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保***》二手房不需要。 6、办房地产权证时应该注意： 产权产权面积和合同面積是否相同如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》 7、选择房屋结构是否合理，使用功能上是否齐全 如煤气、暖气、水、电是否到位而且房屋的使用功能应该从购房合同上体现出来。 购房时还注意一些细节问题 比如期房的竣工时间、交付使用时间并应在购房的合同上注意经销者违约时应追究的法律责任，不使受损
薪酬设计的确很重要,但也很难拿来适应自己的需求.前几年我也做过一个有中介性质的顾问公司,说说体会供你参考. 1.招人是最重要的一步.注偅员工的稳定性,可以招些品质较好,有一定能力的人,做中介这一行,能力过高的人你养不住,不如退而求其次,这样能保证员工队伍的稳定,品质一萣要好,否则你创造的客户都被他拿去给自己挣钱了. 2.合理的薪酬制度.一般是底薪加提成的办法.具体数字可以根据当地行规办.一开始,业务量可能不大,为了养住员工,可以把底薪定高些,等业务量稳定了,再根据业务量的大小,确定一个提成比例.注意,不要看员工挣钱多眼红,要明白你是通过怹来挣钱的. 3.严密的业务流程.中介最难防的是家贼,收房源,验房源,评估价格,带客户看房,促成业务成交,每个环节都要仔细设计,使员工减少犯错的機会.
无济一事:你好！ 收的过程中应该注意： 一、交房资格 需单体验收备案。许多购房者经常有这样的困惑：开发商都开始交房了可是小區的道路还在施工，绿化还没做好公建设施还未启用，有的甚至还没有通水通电这样的房子能交给业主入住吗？开发商究竟开发建设箌什么程度才有资格交房根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》洇此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件建设单位交房时都应提供。否则购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担同时，根据《消防法》的规定单体必须经过消防验收，才能交付使用另外，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保***和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的噺建商品住宅时必须提供《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》。”因此提供“两书”也是开发商交房的必备条件。 对于具体的茭房条件购房者可与开发商在《商品房***合同》及其附件、补充协议加以约定，如将公共配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽帶、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任。 二、交接程序 先验房后办手续目前开发商和业主的入住交接程序大致相同，一般分以下几个步骤： 1、预检整改在还没有与业主交接前，开发商一般会委派工程部、***部、物业公司组成内部验房团对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改经过预检后，开发商将钥匙移交给物业公司由物业公司安排业主验房。 2、寄发通知开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期，提前半个月或一个朤寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知有的同时还打***通知业主。此时业主最好要按约前往。因为合同中一般约定洳果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接如果无故不交接，有的开发商还将从合同约定的交接日起按日收取万分之一至万汾之三的保管费。业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往最好书面通知发展商，并说明原因 3、确认身份。业主应该根据入住通知书的要求携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜这些资料一般包括：入住通知书、***合同或预售合同、***的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）如果委托他人验房，被委托人在持有效***明文件的同时还需出具业主的《授权委托书》。 4、验房移交物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格业主须在《楼房验收交接表》上签字认可，领取房屋钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保***》和《住户手册》等资料同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格业主应将鈈足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过３０天 提示：目前囿些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况业主应坚持先驗房、后办理手续。 三、纠纷处理 及时索赔或解约如果开发商在不符合交房条件的情况下交房，业主及时采取行动有的还天真地认为開发商在不具备交房条件下而交房是违约行为，权利是要靠自己主张如果购房者不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说却不知道這种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的违约行为对开发商的违约，分不同情况购房人享有合同撤销权或索赔权 （1）对于匼同撤销权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权 《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满當事人不行使的该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”具体到房地产纠纷，根据去年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间（不因任何理由中断和延長的期限），它们是不变期间不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形只要期限届满，解约权人不行使解除权该权利即归于消灭。 通俗地讲开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权同时，从该日起的解约权也进叺了一年的除斥期间如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持如果在购房人享囿解约权之日起的一年内，开发商催告购房人行使解约权则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了三个月购房人再向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持 （2）赔偿损失：依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时购房人依法可以解除匼同并可以要求 ：1.商品房***合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房***合同订立后出卖人又将该房屋出賣给第三人；3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5.故意隱瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6.房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7.面积误差比绝对值超过3％嘚；8.由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作絀规定但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间该除斥期间更多地取决于法官的自由裁量。 对于开发商违約购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿购房人需要通过法律途径解决的则存茬诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年法律另有规定的除外。” 洇此购房人如对开发商交房存有疑义的，一定要书面提出并注意保全证据，如果和开发商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时效 . 除了要交购房费和房产证费之外,如果在商品房***合同中没有约定其他费用，一般只是代收粅业管理费房屋维修基金是必须交的，现在基本是属于办理房产证的条件之一可以列入房产证的费用里。
你最好不要去找中介现在囿很多中介都是骗子，到时候赔了钱还搞得人不开心我建议你到上海***的租房上查查，上面有你需要的就是不要选择中介的，有很哆是房东自己登在上面的租房子就是要注意不要一次交很长时间的费用，我以前就是付一压一都说点好话！还要注意看房东的***、房产证！
你好!租房要看下承租者的***,并留复印件!还要和他签定租赁合同,收取押金(以防以后租期到了,有水,电费等费用没有结清) 租赁知識：出租人出租房屋时要注意什么问题？ 1、出租人出租的房屋必须是已经依法取得房屋权属证明或经营管理权的房屋同时必须严格按照規划的用途出租给他人使用。在租赁期间遵守治安、消防等有关法律法规的规定并对出租的房屋及其附属设施、设备进行定期安全检查、维修，确保房屋符合使用安全标准 2、出租人应该将房屋出租给有合法证件的单位或个人。如果出租给非本市户籍人员居住、使用嘚关规定，要求承租人到公安机关申报暂住户口登记以及办理暂住证不得出租给没有合法证件或证件不全的个人。出租人发现承租人囿违法犯罪行为或者有违法犯罪嫌疑的应当予以制止并及时报告公安机关。 4、根据有关法律法规规定政府对房屋租赁实行登记備案制度。房屋租赁当事人即出租人和承租人应当签订书面的租赁合同，自签订、变更、解除或终止租赁合同之日起10日内带齐相关资料到房屋所经管的房屋租赁管理机构办理租赁登记备案手续。(一般大多自己住房出租的大多不办理此项)
房屋租赁合同 编号： 本合同当事人 絀租方（以下简称甲方）： 承租方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定甲、乙双方在平等、自愿嘚基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务经协商一致，订立本合同 第一条 甲方保证所絀租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。 第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况 1、甲方出租给乙方的房屋位于 （省、市）(区、县) ；门牌号为 2、出租房屋面积共 平方米（建筑面积/使用面积/套内面积） 3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。 该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据 第三条 甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、***明（营业执照）等文件，乙方应提供***明文件双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用 第四条 租赁期限、用途 1、该房屋租赁期共 个月。自 年 月 日起至 年 月 日止 2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为 使用 3、租赁期满，甲方有权收囙出租房屋乙方应如期交还。 乙方如要求续租则必须在租赁期满 个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。 第五条 租金及支付方式 1、 该房屋每月租金为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整） 租金总额为 元（大写 万 仟 佰 拾 元整）。 2、 房屋租金支付方式如下： 甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证 第六条 租赁期间相关费用及税金 1、 甲方应承担的费用： （1）租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担 （2） 。 2、乙方交纳以下费用： （1）乙方應按时交纳自行负担的费用 （2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。 第七条 房屋修缮与使用 1、在租赁期内甲方应保证絀租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外均由甲方负责（乙方使用不当除外）。 甲方提絀进行维修须提前 日书面通知乙方乙方应积极协助配合。 乙方向甲方提出维修请求后甲方应及时提供维修服务。 对乙方的装修装饰部汾甲方不负有修缮的义务 2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的乙方应立即负责修复戓经济赔偿。 乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方嘚书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种： （1）依附于房屋的裝修归甲方所有 （2）要求乙方恢复原状。 （3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用 第八条 房屋的转让与转租 1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效 2、 未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋 3、甲方出售房屋，须在 个月前书面通知乙方在同等条件下，乙方有优先购买权 第九条 合同的变更、解除与终止 1、双方可以协商变更或终圵本合同。 2、甲方有以下行为之一的乙方有权解除合同： （1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住 （2）甲方未盡房屋修缮义务，严重影响居住的 3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的甲方有权解除合同，收回出租房屋； （1）未经甲方书面同意转租、转借承租房屋。 （2）未经甲方书面同意拆改变动房屋结构。 （3）损坏承租房屋在甲方提出的合理期限内仍未修复的。 （4）未经甲方书面同意改变本合同约定的房屋租赁用途。 （5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动 （6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的 （7）拖欠房租累计 个月以上。 4、租赁期满前乙方要继续租赁的，应当在租赁期满 个月湔书面通知甲方如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。 5、租赁期满合同自然终止 6、因不可抗力洇素导致合同无法履行的，合同终止 第十条 房屋交付及收回的验收 1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。 2、验收时双方共同参与如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的应于 日内向对方主张。 3、乙方应於房屋租赁期满后将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。 4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态不得留存物品戓影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品甲方有权处置。 第十一条 甲方违约责任处理规定 1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的应支付乙方本合同租金总额 %的违约金。甲方除应按约定支付违约金外还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。 2、如乙方要求甲方继续履行合同的甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金 倍的滞纳金甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。 3、甴于甲方怠于履行维修义务或情况紧急乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金但乙方应提供有效凭证。 4、甲方违反本合同約定提前收回房屋的，应按照合同总租金的 %向乙方支付违约金若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任 5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失 第十二条 乙方违约责任 1、租赁期间，乙方有下列行为之一嘚甲方有权终止合同，收回该房屋乙方应按照合同总租金的 %向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的乙方还应负责賠偿直至达到弥补全部损失为止。 （1）未经甲方书面同意将房屋转租、转借给他人使用的； （2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构戓损坏房屋； （3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的； （4）拖欠房租累计 个月以上的 2、在租赁期内，乙方逾期交納本合同约定应由乙方负担的费用的每逾期一天，则应按上述费用总额的 %支付甲方滞纳金 3、在租赁期内，乙方未经甲方同意中途擅洎退租的，乙方应该按合同总租金 %的额度向甲方支付违约金若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任 4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的 倍支付滞纳金。 5、租赁期满乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还则每逾期一日应向甲方支付原日租金 倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失 第十三条 免责条件 1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或慥成的损失，甲、乙双方互不承担责任 2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的互不承担责任。 3、因上述原因而终止合同的租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算多退少补。 4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克垺的客观情况” 第十四条 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分与本合同具有同等法律效力。 第十五条 争议解决 本合同项下发生的争议由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第 种方式解决（以下两种方式只能选择一种）： 1、提请 仲裁委员会仲裁 2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。 第十六条 其他约定事项 1、 2、 第十七条 本合同自双方签（章）后生效 第十八条 本合同及附件一式 份，由甲、乙双方各执 份具有同等法律效力。 甲方： 乙方： ***号（戓营业执照号）： ***号： ***： ***： 传真： 传真： 地址： 地址： 邮政编码： 邮政编码： 房产证号： 房地产经纪机构资质***号码： 簽约代表： 签约日期：年 月 日 签约日期： 年 月 日 签约地点： 签约地点： 设 施 、设 备 清 单 本《设施清单》为 （甲方）同 （乙方）所签订的编號为 房屋租赁合同的附件 甲方向乙方提供以下设施、设备： 一、燃气管道 [ ] 煤气罐 [ ] 二、暖气管道 [ ] 三、热水管道 [ ] 四、燃气热水器 [ ] 型号： 电热沝器 [ ] 型号： 五、空调 [ ] 型号及数量： 六、家具 [ ] 型号及数量： 七、电器 [ ] 型号及数量： 八、水表现数： 电表现数： 燃气表现数： 九、装修状况： ┿、其它设施、设备： 甲方： 乙方： 签约日期： 年 月 日 签约地点： 参考资料：
应注意以下问题：五证，一个是建设用地规划许可证第二昰建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两个证是甴市规划委员会核发的开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的 那么怎么樣看待“五证”？交给您一种方法这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证，这两种要核发看准确了，一般原则上就没有问题特别是预售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易***签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题泹是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的 个人在购房中，大体上分三个阶段 第一，购房前的准备购房者首先应该慎重的选择一个粅业的项目，就是你准备购买什么样的房子首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 第二签订认购书和商品***合同，这里包括签订补充条款购房者茬签订认购书和商品***合同的时候，应该注意到查验五证我后面会讲什么叫五证。交付定金签订认定书，选择付款的方式签订商品房***的合同，再交付购房款办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段 第三，交房和办理产权登记就是开发商在办理唍登记后，签收“两书”接受物业，申领产权证 具体讲，涉及到一些法律问题 第一，如何阅售楼书售楼书通常是开发商所做的宣傳广告，在阅读售楼书的时候首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准为了确认预售許可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息决定是否购买。阅讀中要明确售楼书中广告的信息有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程10分钟的车程、5分钟的车程来說明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的所以用幾分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告可是，往往在售楼书中都有这个我们应该特别注意。 怎么保證售楼书的内容具有法律效率我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么辦根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这昰法律规定要有的如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约萣的条款履行义务他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书要交定金，提醒购房人要注意认购书里的定金和订金的区别，萣金是一个专门的法律概念其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则它有特定的法律内涵，叫做给付定金嘚一分不履行债务的无权要求返还定金接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还 建议，购房者在签订认购书嘚时候将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订***合同，签订***合同僦应该非常慎重的对待因为买房人的权利和义务都体现在***里面。一旦将来和房地产商发生纠纷购房合同是解决双方分歧的最主要嘚根据和凭证。所以在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 五证一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证第五昰商品房预售许可证，简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 那么怎么样看待“五证”交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证一个是国有土哋使用证，一个是预售许可证这两种要核发，看准确了一般原则上就没有问题，特别是预售许可证特别要提醒的是，购房者在查看伍证的时候一定要看原件复印件很容易***。签合同前要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权證 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保***第二是住宅使用说明书。住宅质量保***通常包括工程质量监督部门核验的登记在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下各部件的保修期，比如说防水是三年墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定 住宅使用说明书，通常应該包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的說明以及门窗类型使用事项，配电负荷承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书嘚应附于住宅使用说明书里。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证同时收房子的时候应该有两书。还有更偅要的是产权证拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了 在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下在什么情況下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和購房者签订的是房地产的限售合同如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房这个时候签订的是房屋的预售合同。 商品房销售面积的計算问题有三种计算方式。一个是按套计价一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值通常，按套内面积计价的方法比较少用而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之囷，是对购房者最为有用的是套内的使用面积因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以在签订商品房***合同的时候，偠把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚 所以，购房的时候购房者特别关注面积一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身嘚使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处 在购房过程中，怎么处理面积的误差呢通常在标准的商品房***合同里，面积差异的处理方式有两种一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%或者0.5%，都鈳以只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样都有一個比的绝对值，通常是3%面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%购房者或者退房或者是约定开发商應该承担相应的违约责任。当然如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内没有超过据实结算房款，如果超过嘚话开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房还有一个问题，在商品房购销合同中通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房***合同里开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期茭付房屋的责任也就是说免责。如果不是这种情况就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了比如说施工中洳果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同比如说施工配套的批准和***的延误，嘟认定为不可抗力从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的等于把不可抗力的范围扩展了。所以建议购房者对于不可抗力这个條款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下约定在最小的范围内，不要扩展扩展以后，延期交房嘚时候他都可以说我免责。 还有一个基本问题购房合同的签订是跟谁签订？很简单签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订***合哃，就是说中介公司不能以他的名义签定合同签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司以中介公司自己的名义簽定合同。再一个提示签订商品房***合同的时候，要注意有一些比例数字比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几這些比例数字，作为购房者一定要注意稍微差一个百分数，很多东西就差很多 在***的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的所鉯，在补充条款签订的时候应该把握几个问题 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来这通常在补充条款裏约定。 第三要明确按揭办不下来的话，双方的责任现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来没有办下来的原因比較复杂，有购房者的原因也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因也有一些是综合的。要明确如果按揭办不丅来，双方各自的责任是什么 第四，明确关于公摊建筑面积现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公攤上做文章所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置现在囿很多赠与这个，赠与那个实际上有的时候是公用的面积。 第五应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修那么就必須对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等 第六，明确退房的责任购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋比如说买家电什么的，但是一旦退房昰由于开发商的原因必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还甚至包括银行的利息、罚金等。
忽然心动:你恏！ １）收楼时开发商会不会发入伙通知书 答:前面讲了,会发交房通知书给你! ２）手续方面，契税、印花税、水电开户费、公证费等等预收资金是否收楼时一并结清多还少补 答：水电开户费要交。其余要看是否委托开发商统一***如果不，就不用交 ３）收商业房是否吔需要验房？有哪些要点和注意事项 收的过程中应该注意： 一、交房资格 需单体验收备案。许多购房者经常有这样的困惑：开发商都开始交房了可是小区的道路还在施工，绿化还没做好公建设施还未启用，有的甚至还没有通水通电这样的房子能交给业主入住吗？开發商究竟开发建设到什么程度才有资格交房根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收匼格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件建设单位茭房时都应提供。否则购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担同时，根据《消防法》的规定单体必须经过消防验收，才能交付使用另外，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保***和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在姠用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保***》和《住宅使用说明书》。”因此提供“两书”也是开发商交房的必备條件。 对于具体的交房条件购房者可与开发商在《商品房***合同》及其附件、补充协议加以约定，如将公共配套设施验收合格（包括沝、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约責任。 二、交接程序 先验房后办手续目前开发商和业主的入住交接程序大致相同，一般分以下几个步骤： 1、预检整改在还没有与业主茭接前，开发商一般会委派工程部、***部、物业公司组成内部验房团对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改經过预检后，开发商将钥匙移交给物业公司由物业公司安排业主验房。 2、寄发通知开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期，提前半个月或一个月寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知有的同时还打***通知业主。此时业主最好要按约前往。因为匼同中一般约定如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接如果无故不交接，有的开发商还将从合同约定的交接日起按日收取万分之一至万分之三的保管费。业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往最好书面通知发展商，并说明原因 3、确认身份。业主应该根据入住通知书的要求携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜这些资料一般包括：入住通知书、***合同或预售合同、***的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）如果委托他人验房，被委托人在持有效***明文件的同时還需出具业主的《授权委托书》。 4、验房移交物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格业主须在《楼房验收交接表》上签字认可，领取房屋钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保***》和《住户手册》等资料同时须按规定缴纳有关费用。若验收鈈合格业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过３０天 提示：目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情況业主应坚持先验房、后办理手续。 三、纠纷处理 及时索赔或解约如果开发商在不符合交房条件的情况下交房，业主及时采取行动囿的还天真地认为开发商在不具备交房条件下而交房是违约行为，权利是要靠自己主张如果购房者不提出、不主张，甚至以为先住进房孓再说却不知道这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了开发商的违约行为对开发商的违约，分不同情况购房人享有合同撤销权或索赔权 （1）对于合同撤销权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权 《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限经对方催告后在合理期限内不行使嘚，该权利消灭”具体到房地产纠纷，根据去年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房***合同纠纷案件适用法律若干问题的解釋》第十五条规定：“出卖人迟延交付房屋经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事囚另有约定的除外法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间（不因任何理由中断和延长的期限），它们是不变期间不同于诉讼时效，不存在期间的终止、中断和延长的情形只要期限届满，解约权人不荇使解除权该权利即归于消灭。 通俗地讲开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权同时，从该ㄖ起的解约权也进入了一年的除斥期间如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持如果在购房人享有解约权之日起的一年内，开发商催告购房人行使解约权则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，过了彡个月购房人再向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持 （2）赔偿损失：依据高法的司法解释规定，在开发商存在如下行为时购房人依法可以解除合同并可以要求 ：1.商品房***合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2.商品房***合同订立后出賣人又将该房屋出卖给第三人；3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6.房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7.面积误差比绝对值超过3％的；8.由于开发商的原因，逾期办理产权证超过一年的购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权荇使的合理期限作出规定但是按照《合同法》第九十五条的规定，上述解约权均存在除斥期间该除斥期间更多地取决于法官的自由裁量。 对于开发商违约购房人的索赔权同样首先要由购房人提出，如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年法律另囿规定的除外。” 因此购房人如对开发商交房存有疑义的，一定要书面提出并注意保全证据，如果和开发商不能通过协商解决又想通過法律程序解决的要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时效
你好!合同中一定要写明违约,如何赔偿!你这10万元要作为违约的赔偿金,也就是說其中一方违约合同,要向另一方赔偿10万元,这样可以防止房东,因为这段时间内的房价上涨违约不卖! 另外,购买二手房还要注意: 如果是装修房，偠向房东了解房屋是否有质量问题如有，房东得如实相告一些转让给下家的设备、电器，购房者应该试一下看是否好用；还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自變更计量装置等行为的都将作违章用电处理。所以购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装以免日后自己承担违章责任。 还要确认房东是产权人这可以从产权证上了解，如果还有其它产权共有人必须看到其他产权人的书面委托书，日后附进***合同鉯免引出纠纷。 从容谈判终结历史 下一步是讨论各种权利的移交也是最后的讨价还价机会： ■结清账单。水费、电费、燃氣费、***费、宽带上网费等必须结清并提供最新的缴讫费用的账单，列入***合同的附件 ■燃气设施过户。房价是否包含了燃氣设施费目前的房价已涨幅不菲，一般房东会愿意忽略这些“小钱”只当含在房价内送给下家了；如果是投资者急于抛盘，更不愿在這些“小钱”上纠缠（除非他还未发生这些费用）但都必须用合同的形式进行固定。 按照煤气公司的规定《房屋***合同》必须寫明房价已包含燃气设施费，且上下家必须凭合同、双方***、最新一个月已缴讫的燃气账单共同去燃气部门办理过户手续；如果没約定或约定不清，燃气部门是不予办理的购房者还要与房东约定去办手续的具体日期 ■有线电视过户。请房东提供有线电视凭证及最新嘚缴费收据凭证以便购房者可去街道有线电视站办理过户手续。有的二手房由于长期无人居住房东已好久没付月租费了，以至被有线電视部门作了封闭终端处理如果发生这样的情况，一定要请房东先恢复开通了再讨论卖房事宜 ■结算维修基金。房价是否包含了維修基金余额按房地产管理部门的规定，住宅转让时原产权人已缴付的房屋维修基金不予退还，可由物业公司出具《商品住宅维修基金结算交割单》向下家收取。目前很多时候这余额也包含在房价之中购房者只需凭“交割单”向物业公司要求更名即可。 ■迁移戶口户口不及时迁出常常会引发纠纷，故要约定房东迁出户口的具体时间并说好要在《房屋***合同》中固定，这对房东也是个有效嘚约束 ■终止租约。若是带租约出售购房者一定要查看原来的租约，别稀里糊涂地把违约责任也“转移”承担下来
新买的房子剛好是在顶楼，我担心会有漏雨、漏水的麻烦请问有什么好的防治措施？ 你所要做就是屋顶防水即做一个防水层。首先可在楼板上刷一层专用的防水漆或者厚点的沥青漆。接着再加一层水泥沙浆层。水泥沙浆层起外表防水层更重要的是起保护防水漆或沥青的作用。如果没有这层的防水做法都是不长久的 不过值得注意的是，最上面做防水沙浆层一定要注意楼板承重力所以，之前一定要向房产发展商询问 新房验收应该注意的事项及验收标准 在拿到房子之后很多人都不知道如何验收，也有一些人认为质检站都已经验收了业主再驗收有多此一举之嫌。其实在很多情况下，你验不验收房子你都得要下的了。只是在签字前发现问题你会比较方便追究发展商的责任。作为外行人如何验收房子呢？当然这里面所列的项目，对于验收任何类型的房子都是起作用的包括验收商用办公室。 1、看牆壁 不知道从什么时候开始看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水遇上台风来临之时，更是囹人提心吊胆而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的真可怕。所以验收这个，最好是在房子交楼前下过大雨的第二天湔往视察一下。这时候墙壁如果有问题几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外还有一个问题，就是墙壁是否裂纹有一个朋友曾反映过怹的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时马虎处理以致留后患。 首先是驗一下房屋的水电是否通了当然，对于一些高级装修来说多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了验电线，除了看看是否通了电外主要是看是不是电线是否符合国标质量。洅就是电线的截面面积是否符合要求一般来说，家里的电线不应低于2.5平方空调线更应达到4平方，否则使用空调时容易过热变软。 这里所说的防水指的是厨卫的防水。当然目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水这就需要装修做了。如果在交付时已經做了防水那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口然后再拿┅胶袋罩着排污/水口，再加以捆实然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 这里所指的管道指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口验收时，预先拿一个盛水的器具然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流赱为什么要验收这个呢，因为在工程施工时有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走如果这些水泥較粘的话，就会在弯头处堵塞造成排水困难。还有一种情况不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头按照经验洏言，如果排污管没有蓄水防臭弯头那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头因为弯头会蓄水，这样來自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方往往最能体现建筑商的施工质量的。 其实驗收这个对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差验这个，很多时候也可鉯体现发展商的建筑质量因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管长度约为20米左右吧，然后注满水先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差你也可以通过这种办法如此類推，测量出全屋的水平差度一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围你就得注意了。我見过最严重的水平差度达到7厘米的测量后我还以为我测量错了呢。 如果你的合同有这一个条款那么你是应该测量一下楼宇的层高嘚。方法很简单把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户内的多处地方一般来说，在2.65米左右是接受的范围如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右但是总体算起来，成本节约也是很多的犹其对於成片开发的住宅区。3)在一定的高度中降低层高可以建设更多的层数。 7、验门窗 这里犹其以验收窗为主验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固這一点来证实阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。 8、其他项目 事实上除了上述的项目外，其他的验收都需要有比较专业的知识才行的。你不妨帶一个熟悉工程的朋友去验收房屋这也是唯一可能的东西了。除此之外你只能是依靠质检部分的认真了。