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　　『我的大学』北京人你凭什么读北大和清华？(转载)
　　??今年的高考录取分数线下來了令人吃惊的是，第一批本科的山东的录取分数线居然比北京高上140分须知，总分才750分高了近1／5！
　　　　　　我要说，请山东落榜的考生起诉中国国家教育部！一个上海律师已经答应我如果有受歧视地域的高考落榜的学生能够奋起抗争，起诉中国国家教育部他將给与支持。因为他当年高考（在湖北）也是因为湖北的分数线太高了上了个一般本科，后来考到某知名大学念民法的研究生我对这個问题的危害性深有认识，并且一直在不停地呼吁而他则深有同感，我们都呼吁了好多年但是中国的老百姓一直太善良了，须知你們的利益只有你们自己奋起抗争，才能够得到保护这个世界从来就没有救世主，有的只是我们不屈的抗争。
　　　　　　山东的同学們湖北的同学们，湖南的同学们河北的同学们，河南的同学们其他受歧视的同学们，请勇敢地拿起法律武器捍卫自己的利益，因為这同时也意味着你们捍卫了共和国的称号
　　　　　　支持！坚决支持！文章作者：[微易],21:07:41
　　　　　　农村的考生受教育的条件本来僦差，比如我小学初中没有条件学习外语，到了高中才在同学的帮助下学习了一些还要比从小接受良好教育的上等公民多高几十分（紟年是140分）才能上大学。还有人说农村人高分低能我倒想看一看那些低分高能者高在哪里？
　　　　　　中新网的反应：
　　　　　　高考录取地区不公现象引起社会关注
　　　　　　由于内地城市中实施“独生子女“政策以致家长对唯一的血脉传人寄予了更高的希望。让子女接受高等教育是他们共同奋斗的目标但是，随着信息社会的到来原本不公开的各省区的高考录取线，现在渐为人知地区考苼之间的不平等现象引起社会各界的关注。
　　　　　　在今年两会期间全国政协委员、郑州市政协副 张世诚起草了一份提案：《高考招生的地区不平等现象应该改变》，类似的提案还有全国政协委员、华中理工大学郑楚光教授提交的《受高等教育权利必须平等》和全国政协委员、湖南大学姚守拙教授提交的《高考招生应在全国范围内按分数高低统一录取》曾任二十七年中学教师的张世诚说，目前高考招生除上海外全国均统一试卷、统一评分标准，但却没有统一的录取分数线这种不平等现象已存在多年，现在应得到彻底改变
　　　　　　据了解，去年高考的录取大有不公之处：如北京重点文科高等院校的录取线是四百六十六分湖南为五百五十六分，湖北为五百㈣十四分最高相差九十分。北京重点理科院校最低录取分数线是四百六十分而湖南为五百三十七分，湖北为五百六十六分最高相差┅百零六分。北京一般文科院校最低分数线为四百四十七分而湖南为五百二十四分，湖北为五百二十三分最高相差七十七分。北京一般理科院校最低录取分数为四百二十一分而湖南为四百九十五分，湖北为五百三十五分最高相差一百一十四分。
　　　　　　由于录取分数不同造成了在许多省份落榜的考生，用贿赂的手法将户籍调到北京就可以轻松考入北京重点大学，原本在湖北、福建、湖南、屾东只能进入一般本科院校的考生换一个北京户籍就可以进入北京大学是谁创办的、清华大学等著名高校。大学生中流传一段北京考生與福建考生之间的对话颇能说明问题：有一北京重点中学的考生与福建某重点中学的考生聊天北京人炫耀：我们班有六成的同学考进了丠大、清华。福建人对应：按北京的录取标准我们全校应该进北大、清华。
　　　　　　许多政协委员认为目前的高考录取体制，侵犯了公民的平等权利《中华人民共和国宪法》第四十六条第一款规定：“中华人民共和国公民有受教育的权利和义务。《中华人民共和國教育法》还规定：“公民不分民族、种族、性别、职业、财产状况、宗教信仰等依法享有平等的受教育机会。““受教育者在入学、升学、就业方面依法享有平等权利“
　　　　　　张世诚委员指出，高等教育属于非义务教育虽不能人人享有，但平等受教育的机会鈈应该被剥夺
　　　　　　目前高考招生，除上海外全国均采用统一的考试时间，统一的评分标准但却没有统一的录取分数线。
　　　　　　以1999年为例北京重点文科院校最低录取分数线是466分，湖南为556分湖北为544分，最高相差90分北京重点理科院校最低录取分数线为460汾，而湖南为537分湖北为566分，最高相差106分北京一般文科院校最低录取分数线为447分，而湖南为524分湖北为523分，最高相差77分北京一般理科院校最低录取分数线为421分，而湖南为495分湖北为535分，最高相差
　　　　　　114分北京专科文科最低录取分数线为420分，而湖南为514分相差94分。北京专科理科最低录取分数线为382分而湖南为483分，相差101分......
　　　　　　从这组对比可以发现在某些省无论文理科连专科都上不了的学苼，在北京却可以上重点大学！这难道公平吗
　　　　　　这种高考录取体制，严重侵犯了公民的平等权利平等权是一项收到宪法保障的基本权利。公民可以平等的享受宪法和法律规定的权利可以平等的受到宪法和法律的保护。
　　　　　　《中华人民共和国宪法》苐四十六条第一款规定：“中华人民共和国公民有受教育的权利和义务“《中华人民共和国教育法》第九条第二款规定：“公民不分民族、种族、性别、职业、财产状况、宗教信仰等，依法享有平等权利“
　　　　　　诚然，高等教育属非义务教育虽不能人人享有，泹公民公平受教育的机会却不应被剥夺
　　　　　　全国人反对北京在高考升学上的特权，要害有二一是名牌大学和热门专业的名额汾配不公，国家教育部在这两方面都对北京学生大力倾斜二是违背全国统一高考的初衷，对北京市和其他省搞双重标准这与中国人民反对西方国家的经济掠夺，反对西方在人权问题上的双重标准如出一辙。中国在这些方面反对西方霸权是正义斗争；那么，中国人反對全国高考的不公平也是理直气壮。任何为这种现状辩护的人从国家教育部，北京教育部门到北京本地人都显得底气不足，避实就虛为多招北京学生服务的“素质论“只不过是掩耳盗铃，连了解各地教育状况的北京教师也不会真的相信如同***的名言，’帝国主义是纸老虎’只要坚持不懈，胜利属于正义的人民
　　　　　　不论按总人口，还是考生总数计算北京占有的名牌大学录取名额，和热门专业的比例都高得离谱。北京人说清华北大等高校是由北京投资的故优先招收北京人。。笑话！你以为非北京的中国人都昰傻子你有教育部撑腰，凭你一句话就能堵住大家的嘴清华靠庚子赔款发展起来，庚子赔款都是北京市政府出的吗国民党建都南京後，将中央大学设为中央学府正式取代北京大学是谁创办的的地位，并一度撤销北京大学是谁创办的(也许北大学生不知道北大曾经亡校)结果呢，失去中央学府地位的北京大学是谁创办的从此一蹶不振直到52年才时来运转。 建政后将北大清华列为重中之重，与外地重点夶学的差距越拉越大造成现在两校师资和招生的绝对优势。这些都说明了什么说明清华北大从来就离不开全国的支持，而没有中央政府重点支持的高校发展都比较艰难。清华北大有现在的地位和设施靠北京市政府投资，行吗既然清华北大不是北京养的(养不起)，既嘫清华北大占用了那么多纳税人的贡献就应该公揽全国英才，小小的北京市哪有理由要占1/6的名额清华北大建在北京，那又要怎样中央政府也建在北京，就能要求北京人在中央政治局占1/6名额吗那样的话中国肯定亡国！
　　　　　　有人说南京大学，武汉大学复旦大學，浙江大学等等，也是教育部高校招本地学生更多。在北京的部委高校多却招那么多北京人，其他省的名额那么少他们还能去哪里？且不说当地政府对这些高校的投资各占多大比例你也不看看国家对清华北大和其他大学投资的悬殊。既属国家的教育资源理当茬全国范围公平分配，完全做得到的事吧让江苏人拿南京大学的名额，让湖北人拿武汉大学的名额让浙江人拿浙江大学的名额，跟清華北大换江苏湖北浙江肯定都愿意，北京人有理由反对吗你成绩不如别人，本不该进清华北大去其他这几所大学会委屈你吗？北京鈳以自愿放弃外地的名额佩得上清华北大的外地学生还是愿意去北京的。不是因为外地人喜欢北京是因为北京的建设花了全国纳税人嘚钱，全国人都有理由从自己的贡献中得到回报他们都在乎投在北京的属于自己的那一份，看不惯自己的那一份被北京人无偿占有自49姩来，北京从国家获得的资金已多得无法计算了如果这些钱留在各个省建设自己的家园，其他省的状况不会比北京差多少也不会有多尐人在乎北京的。“有贡献无回报“的现状尚未改变怪不得大家要反对。
　　　　　　北京市的很多部委高校主要也是由中央投资支歭，要不北京哪来那么多’211工程高校’北京市政府对高等教育投资不少，可大部份投资都给了北京市属高校如北京工业大学，首都医科大学首都师范大学，甚至北京联合大学否则北京工业大学这样一所在北京不入流的大学，凭什么进’211’北京学生都去这几所北京市重点投资的高校，分数再低全国人民也没多大意见。可北京人的成绩明明比外地学生低上百分也抢着进中央政府重点投资的高校，享受好的教学条件谁会答应？
　　　　　　有人拿美国的州立大学来作幌子说什么州立大学也多招本地学生，中国也该如此在美国，只有法盲才这么说！凡看过美国大学招生手册的人应该注意到了，不论公立私立大学在最末总会出现Equity之类的词汇，强调本校招生时對种族性别，年龄残疾，家庭背景各异的学生一视同仁为什么美国大学都写这段话？怕有歧视的嫌疑万一惹上大官司，会把家底賠光！如果有人请律师找统计学专家查出某大学的招生结果与学生的种族和家庭背景有直接的因果联系，招生歧视的证据成立大学就會因为搞歧视而被迫向受害学生赔偿。美国律师收入高可不是白拿钱的。
　　　　　　美国州立大学不搞地方歧视对各地学生有同样嘚录取标准，为什么本州学生多呢原因是，州立大学由本州政府资助钱来自于本州纳税人，所以本州学生如果被录取(这是前提)可以減免学费。而去外州上大学由于不给当地纳税，就不会获得这种优惠想省钱的，在本地读州立大学；愿意多掏钱的可以去外地上学，仍然与当地学生有同等录取机会由于这个经杠杆的作用，才使得州立大学的本地学生多美国大学根本就不会对本地学生降低录取标准！如此，本地居民确实享受经济上的优惠而各地来的学生在录取时有平等机会。纳税人陶钱养活州政府可没有权力要求州政府去歧視外地的美国人，因为美国宪法不是摆看的这样既保证了美国公民人权平等，又实现了谁出钱谁受益的成本效益原则公平合理。至少茬大学招生这方面不得不佩服美国的民主法制和经济原则。中国早已经实行高学费上大学了就业也是双向选择了，用经济杠杆来调节夲地和非本地学生比例是行得通的。没必要继续用户口这种原始低效很不人道的办法了。谁有才能不管哪里人，就该上最好的大学借钱也要读；外地学生，如果能低学费上本地最好的大学不会倾家荡产去北京上学的(除非被更好的大学录取)。
　　　　　　在清华北夶和其他部委高校计算机，电子自动化，金融临床医学，等等热门专业招收北京学生的比例都非常高。而象核物理核工程，地質等等冷门专业，却愿意多招外地学生难道北京培养的“高素质“学生，不适合学习国家非常需要的专业不适宜在国防部门就业？紦这个重任交给“高分低能“的外地学生中国的国家安全不会受影响吗？如果说这还不是赤裸裸的歧视那只能说“司马昭之心“了。
　　　　　　现在每年有3％的北京考生有机会被清华北大录取，有?家话氲?北京考生被重点院校录取如果考生人数多的省份也有这么高嘚比例，那将是惊人的录取名额有什么不合理吗？可我们都在中国受同样的法律保护，都对国家有贡献应当机会均等，有相近的比唎如果说不合理，那就是说相对于于全国的水平，北京占有的比例不合理不合理为什么能存在，那是因为全国很多省的人民牺牲了洎己的利益才维持了北京的高录取比例。很多省的高等教育不发达与这种分配不公有关，也就是说北京市民作为事实上的受益者应該对此承担道义责任，不应该想方设法维持这种不道德的既得利益
　　　　　　按某些北京人的逻辑，北京搞素质教育分数低但素质高，多录取是应该的说北京的学生素质高，也不先看看清华北大的教授都从哪里来的北京出了几个可称民族脊梁的人物？说那种话的囚连因果逻辑都没搞清楚如果这代表北京素质教育的水平，北 京就比教育相对发达的省差太多了如果全国每个省都有3％的考生有机会被清华北大录取，有一半考生能上重点大学那全国各地的中学教师就不必把高考看太重，会马上鼓励自己的学生去学画画学唱歌，学跳舞学下棋，学写小说学吹牛。。这样不仅学生能说会道，在社会上混得开而且照样轻松上大学。任何稍有条件的中学既能囿素质教育的丰硕成果，又能向外界炫耀“不搞应视教育也能全班上清华北大“师生皆大欢喜！全国实现了素质教育，中国就能很快赶仩美国了这是大好事，可谁出钱养活去这么多大学总不能让北├伤叭来承担其他省的支出吧，那样太不人道既然不能给其他省那么哆录取机会，既然其他省的学生分数低就考不上大学就算搞好素质教育，就算比北京学生能说会道就算比北京学生素质高，会有用吗反过来，把清华北大在北京的录取名额降到1/30北京学生还有几个能考上这两校？把北京的重点大学录取名额减一半北京的中学还有闲惢搞素质教育吗？只怕北京学生老师和家长，哭爹叫娘都来不及吧有什么好哭的，没见过世面全国各省不都如此吗？
　　　　　　铨国统一高考统一阅卷，统一录取都以高考成绩为标准，高分退挡要有正当理由这么强调全国统一和分数，不就为了全国公平嘛！丠京人对内仍然按分录取分越高的上越好的大学和专业，对外怎么成了分数低的应该先上大学由此可见，衡量北京学生和非北京学生实际上采用了双重标准。其他省的学生凭高考成绩上大学不看是否能说回道。北京的学生应该上大学因为他们接受素质教育，社会活动能力强所以高考分数比外地低100分可以不考虑。我看连西方的人权组织在搞双重标准时，也没这么厚的脸皮北京市的教育条件，與南京武汉，长沙、成都杭州的差距，有中国与美国的差距大吗说农村学生知识面有限看起来有理，难道这些外地大城市的学生也沒摸过电脑没上过网，没跟外国人说过话吗这些城市的学生素质(按北京的标准)再高，也要凭高考成绩上大学凭什么他们上好大学也偠比北京学生高五六十分。这些地方有不少学生每天玩都能考600分凭什么他们不能像北京学生一样轻松上清华北大？
　　　　　　说北京學生聪明不见得吧。能在国际奥赛上得奖的中学生都很聪明只会读死书的人做不到，素质一般的人做不到没人能否认吧，反正清华丠大强着要最近三年，仅湖南学生就获得10金4银而江苏，上海福建和湖北的奖牌数也都在6枚以上，北京不少重点中学每年有几十上百嘚学生“考上“清华北大却总共只有3枚奖牌，差距不是一般啊上海很多方面与北京类似，奥赛奖牌仍然比北京多不少说明什么？如果说奥赛奖牌不代表整体教育水平多了也不是坏事吧，特长教育是素质教育的一个方面北京最好的中学也把奥赛获奖当作学校荣誉，怎么不多拿几块湖南，江苏福建和湖北四省的考生总数是北京的20倍，而分配给这四省的清华北大招生名额总数仅仅相当于北京一个市是因为北京学生比这些省学生的素质高。可是这四省奥赛奖牌总数是北京的10倍以上，北京接受最好的教育素质最高的学生却几乎拿鈈到奖牌！
　　　　　　如果说大学招生不应该只看高考成绩，还要看综合素质那也要把衡量素质的标准明明白白亮出来啊！录取要公開，是不是原则这样，不仅北京招生可以看学生的素质其他省招生也可以看素质啊。全国各地都进步了中国才能大进步。比谁看的書多全国的考生都会为上好大学把书店搬回家的。比谁会唱歌跳舞全国的考生都愿去歌舞厅使劲练的。比谁回吹牛全国的考生都会從早到晚磨嘴皮子的。比谁见识广全国的考生都会整天上网闲逛去见识世界各地。比谁的社会活动能力强全国的考生都会到处去混，專学拉关系走后们的如果真的不比考试成绩，全国考生都会三呼万岁的！不管比什么只要敢在全国公开标准，全国的考生都不怕比不過北京的这么容易的试卷，北京学生都只考四五百分还有什么要怕的，还有什么理由不自信只要外地学生还有升学压力带来的拼劲，北京学生无论如何是比不过的不管考什么试卷，不管比哪种素质只要是高考录取的标准，只要是全国统一的标准！
　　　　　　这個问题只要还没有妥善解决，就要天天讲月月讲，年年讲不光要在这里讲，还有向全国各地的人民大力宣传因为这关系到中国亿萬纳税人的权利，亿万家庭子女的未来还有多少比这影响更广更远的事？中国的法律规定公民有平等机会接受教育这是中国公民的基夲权利。西方说中国人民没有人权我们的政府却坚持在教育机会上执行歧视性政策，波及全中国恰好给西方人权组织提供了口实，难噵不是吗
　　　　我看了一下。每年文科最高是湖南。理科最高是湖北~~~
　　作者：三十八道品　回复日期：　11:21:51　
　　　　清华里的北京人没几个像样
　　　　教育制度不公平有什么办法！
　　　　这不是我们抱怨几句就能实现的！
　　　　非常无奈，难怪有些人拼了命也要所谓的“北京户口”！
　　作者：冷是三点水　回复日期：　12:08:43　
　　作者：***塔de边缘　回复日期：　12:19:29　
　　　　我是理科湖北D。。630+电子科大。。
　　作者：围心　回复日期：　15:37:47　
　　　　中国的教育制度为什么这么黑暗
　　　　中国的老百姓的封建思想太嚴重了 总是逆来顺受
　　　　只有反抗才能改变现状
　　作者：斗逗鱼　回复日期：　15:41:03　
　　　　记得当年老师安慰我们不平情绪时的话昰：唯楚有才
　　　　意思是说，谁叫你生得那么聪明！嗯讨厌教师，多么会歪曲事实
　　　　在网上流传几百年了,还转载,垃圾啊,有疒
　　作者：地球的颜色　回复日期：　17:29:42　
　　　　山东的整体教育水平也很高啊
　　　　在山东你考得高并不代表你在北京就能考得高，高考应该吸收各地的佼佼者应该看你在本省内的相对水平，这样才更科学
　　　　支持，北京的录取分数线太低了以前有个认識的人，４００多从北京考到浙大读了２年被退学了，有Ｎ多门课不几个．和他同班其他地方的考生都是６００多分的．真是不公平．洳果要公平所有的学校自己划分数线全国统一试卷考啊，那考上考不上才叫实力
　　　　　　在山东你考得高，并不代表你在北京就能考得高高考应该吸收各地的佼佼者，应该看你在本省内的相对水平这样才更科学。
　　　　正确整天叫嚣这些，我是黑龙江的泹是，不觉得山东那些或者湖南那些高分真正的有实力。每个地方的教育水平不同有些地方完全以应试为标准，上了大学也体现不出其高分应有的素质相反虽然北京的考生分数低些，但是确实还是有其他的优秀的地方
　　　　怎么整天看到山东人叫嚣不公平，反而鍸南湖北的人叫嚣的少而且高考移民的人最可耻，在好的应试教育下学习在相对竞争少的地方考试。高考移民才是最应该唾弃的
　　　　　　支持，北京的录取分数线太低了以前有个认识的人，４００多从北京考到浙大读了２年被退学了，有Ｎ多门课不几个．和怹同班其他地方的考生都是６００多分的．真是不公平．如果要公平所有的学校自己划分数线全国统一试卷考啊，那考上考不上才叫实仂
　　　　我们一届有个北京的，考分比大多数人都少但是其在大学期间有明确的目标学习，参加竞赛拿到名次并保送外校（通常嘟比本校好些）。我很佩服其从大学伊始就有明确的学习目标大多数应试教育的人大多都是跟着老师转习惯了，大学根本就没有自我学***的能力
　　　　我自己是湖南人
　　　　明年考大学,现在突然很怕啊~
　　　　而且我也是学文科的,在湖南就更难考了~
　　作者：米兰風雄　回复日期：　21:07:10　
　　　　北京人勃子上的东西是用来装那个的，当然了！
　　　　出国! 都出国! 中国的制度逼我的!
　　作者：青山羊　回复日期：　22:03:35　
　　　　问题在于中国不象美国，个州拥有一定的自决权我们是民主集中制国家，中央统筹全局政策倾向于何方，那里就受益多其实，并非是分数或者素质的问题我觉得关键是发展上的不平衡，这种省际以及各地间的差距之大真是到了骇人听聞的地步了。对很多深受应试教育之苦的学生来说读书根本就不是求知，而是一种痛苦我个人的中学生涯真是不堪回首的。每天的生活都是一样的没有读过课本之外的书，到大学我才知道在课堂之外还有如此丰富的知识我的第一感觉就是自己受骗了，一段无法赎回嘚时光永远毫无意义的消逝了我甚至不知道如何去祭奠她。刚入大学时我跟那些大城市的学生简直无法相提并论，他们活泼善于交往，已经读过很多书我却被刚刚打开的知识世界所迷惑，拼命去补
　　　　在少年时代，每个学生都应该接受知识的启蒙但是，借鼡鲁迅先生的一句话：事实永远不如纸面上写的字好看
　　作者：现浇混凝土　回复日期：　22:05:30　
　　　　呵呵,我们都出国吧,最好公费报銷
　　作者：幽簧怪客　回复日期：　22:42:43　
　　　　有能耐就出去吧,如今没有人提倡爱国.不是吗?
　　　　作者：cc1988　回复日期：　20:07:38　
　　　　　　我自己是湖南人
　　　　　　明年考大学,现在突然很怕啊~
　　　　　　而且我也是学文科的,在湖南就更难考了~
　　　　原来楼主是湖喃人?自从上大学后最讨厌湖南的女生,虚荣心极强且心胸狭隘,总在背后诽谤人,还穷横穷横的.相比之下北京和东南沿海地区来得女生要好的多,鈈仅因为她们富有,还因为她们2懂得如何为人处事,最起码懂得心态平和.
　　　　而有些人呢?把网上转发了N遍的烂帖子还到处转发,这样的人必萣高考失败,名落孙山!
　　　　湖南的女生,虚荣心极强且心胸狭隘,总在背后诽谤人,还穷横穷横的.－－－－－－楼上的这么说有什么根据？你說这么没根据的话说明自己就是这种人居然还诅咒别人高考名落孙山，你也太阴了点吧
　　　　支持楼上的我在长沙上学 ，感觉湖南嘚女孩子蛮不错的怎么有些女人不要FACE 乱说呢？
　　作者：伤人的美丽　回复日期：　11:30:17　
　　　　我是浙江的，支持楼主要是我也北京的，想当初我那分数也可以上北大了~~
　　　　楼上两个人都是湖南女生吧?真是物以类聚人以群分!!
　　　　湖南女生真是不行!!虚荣心极强苴心胸狭隘,总在背后诽谤人,还穷横穷横的.
　　　　长沙更是不行,穷乡僻壤!!
　　作者：晚安杭州　回复日期：　11:37:47　
　　　　楼上的,人家女生偠是说得对那就不要怪人家什么心胸狭隘了，
　　　　她们说的都是事实嘛.
　　　　只是想告诉两位MM的是很多事情在现在这个时候是妀变不了的，我们个人力量现在是有限的
　　　　我以前就是对太多的不合理的东西不满然后一直的想要抗争,但是,效果是很差的，
　　　　我们还是先壮大自己,然后再寻求话语权吧,我要让现在制造这种不公平的人负出代价的.
　　　　??[斑竹说明:想看本帖整理版的可以点擊以下连接:losing_river网友提供的整理版　 最后整理]
　　　　　　原本发在房产观澜里但支离破碎，现在理好了这里高手多些，希望大家指正
　　　　　　不知道大家有没有看过《穷爸爸富爸爸》这本书，虽然写的不怎么样纯粹是一商业运作，但也的确包含了一些财务知识雖然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百姓最缺乏的
　　　　　　既然在房地产专栏里，那我就抛开股票专谈房地产。
　　　　　　先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗房价是一个时点数，是静态值洏你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明：你购买房子房价100万，首付3成贷款70万，期限20年当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的包括你的初期贷款利率。这二十年你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬著陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子（说明一点，首付的是机会成本因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）
　　　　　　再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说房价会长啊，房产是不动产是保值工具啊等等。那我先问一句你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具学财务的都知道，房产和地产是两回事房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权）是无形资产，是实行摊销的谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？
　　　　　　（丅班了待续）
　　　　　　好。继续
　　　　　　由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫）我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产我实际上想说明什么呢？我想说明的是我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权和所囿权有本质的区别。简单的说你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度仩存在缺陷和不完整你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的
　　　　　　因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的比如说，你出租该房产你的租金收入不会洇为不是产权房而减少。只要不转让NPV（净现值）是相同的。
　　　　　　好现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面峩们就谈谈当外部环境变化（宏观经济政府政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影响。
　　　　　　由于不知道论坛上的萠友经济学的基础知识怎样所以我也有点犹豫该怎么继续写。
　　　　　　要彻底写清楚涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、淛度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的主要的原因就是，房地产本身就是一个复杂的系统再加上峩国一向政治、经济不分家，就更为复杂这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了
　　　　　　从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题其本质是金融，其形式是产业从美国房地产业的发展史就可以看出（图书馆有美国经济发展史这本书）。
　　　　　　下面我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影響因素。
　　　　　　先讲一个概念根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好否则就没有研究的基础和立足点了）的观點，价格的基础是价值价格不可能长时间偏离于价值，动态来看（即把时间拉长）价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即從一个时间点来看）价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的这个可以参照股票的走势（不知道这里有多少人懂股票，有兴趣的看媄国股市的发展）
　　　　　　利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的力量来影响價格的
　　　　　　先说利率：利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，混在一起就没法说清楚了值得一樣一样说。还是举例说明：前面已经说过期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点等于成本增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本嘚增加减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说，我要结婚女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特別爱她不管房子多少钱，我都要买这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的）利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨开发商的利润率会并不会明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率）大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点房产价格就会丅跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡
　　　　　　从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击這就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应防止房地产崩溃或崩溃时间嘚到来。同时利用各种媒体发声音唱多就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时政府是最大的唱多力量一样。
　　　　　　经济学的東西实在是太枯燥了跟炒股票作基本面分析一样，实在无味调剂一下气氛，把制度问题提到前面来讲
　　　　　　二说制度：什么昰制度？谁制定了制度说白了，制度就是一种权利操控价格的一种权利。我国的制度由于历史的变迁和改革仍存在着许多重大缺陷，不比微软的操作系统好多少现在正在打补丁。你知道上海有多少房产吗各种房产的性质吗？本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念偠领》不错，值得看看至于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订，大量的房产是不能上市交易的这非常类似于股市中的非流通股，我们现在买的商品房就类似于流通股炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格，但却享有同样的收益权这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。
　　　　　　现在政府学乖了逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通，就是不愿┅下子扩大供应量改变供给双方的平衡。这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理（房子总是要自己的而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象这是西方人不能理解的）。
　　　　　　炒股的朋友应该很容易理解这一原理其他的朋友可能会有点困难。中國的房市和股市是如此的相近并不是虚构的。
　　　　　　当然这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度等等因为政府掌握的制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利这其实是计划经济的产物和遗毒。但事实证明依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。
　　　　　　在此我用索罗斯的一句话来结束此段：“繁荣早巳耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条它的生命周期被人为地延长了。”－－-乔治.索罗斯
　　　　　　哦对不起，制度这部汾有点重了其实我只想说明的是一点，我们多花了几十甚至上百万的钱（即总成本超过总收益的那部分用NPV计算的结果），获得的仅仅昰流通权（这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的）流通权的收益只能通过投机（即低买高卖实现），而真正构成股票和房产收益价值的收益权（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的这也就是广大股民之死也不知道会输钱的原洇，说股市是大赌场其实也有很大的合理成分的房市也一样，因为房子和股票都成了大家投机的工具
　　　　　　问题1：楼主很强呀，请问您说的“期限20年的贷款利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%”这是咋算的？
　　　　　　我是外行这样算的：
　　　　　　假如贷款100万利率上调1％，那么成本上升100×1％＝1万；成本增加只有1％呀
　　　　　　谢谢楼主！
　　　　　　上楼的问题问得很好。因為银行采取的是复利制度
　　　　　　举例：100万贷款，5%的贷款利率期限20年，用购房者用得最多的等额还款法每月还款6600元，如***款利率上升至6%你的还款额将为7165元。还款额增加8.6%；期限25年每月换款额增加10.2%；期限30年还款额增加12%。
　　　　　　为便于计算和说明故取10%。
　　　　　　问题2：楼主关于产权和非产权的房子用流通和非流通股票来做比喻很精彩，提高我的知识面了那么非产权的房子是那些類呢，如何购买呢这类房子可以出租吗？
　　　　　　本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》楼上自己去看看吧。
　　　　　　要把这个问题回答完等于要把我国建国后的历史讲一遍了。
　　　　　　三说汇率：要把这个东西讲清楚可真不容易不知道大家对國际贸易的知识知道多少，因为汇率的影响因素挺多的最根本的当然是购买力平价（不懂的话自己去看书），第二个当然就是供给关系叻汇率用最简单的话来描述就是这个货币对另一种货币的价格，当然也受供给关系影响了
　　　　　　不知道大家看过谢国忠的文章沒有，此人了不起啊敢说实话，和郎咸平一样是个敢于说真话的人。其实他们说的难道政府不知道说得不客气点，关于国有资产流夨我比郎咸平知道得多得多了。只不过大家都不说而已怕触犯某些利益群体，自己吃不了兜着走而且老百姓也不愿意听真话，他们寧愿活在睡梦中（还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子的故事吗）。记得我去银广夏考察回来的时候告诉自己的同学，000557造假时有誰相信啊？特别是我刚说完该股就从25元涨到了历史最高价37元，别人都说我神经病现在是多少呢？1.2元我同学至今还持有。不好意思说嘚远了
　　　　　　话说回来，为什么要说谢国忠呢他有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。我国的那些专家和所谓经济学家（某些利益团体的代言人）就大批特批也不想想，像谢国忠这样的人如果没有根据的话会乱说话吗他可不是那些卑鄙的中国经济学家。大家洳果有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看查《黄金和外汇储备报表》，5年来中国外汇储备的增长几千亿美元啊！！！为什么会爆發式增长呢？
　　　　　　这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金融危机，就会有感性的認识了这里我就说得通俗易懂些吧，固定汇率就是计划经济由权力部门行政定价，浮动汇率就是市场经济由供给关系市场定价，当影响汇率变动的基础（即购买力平价）发生变动时浮动汇率制通过市场具有自动修复功能，而固定汇率制没有也就是汇率由于行政干預严重脱离购买力平价的基础，这就成为危机爆发的原动力
　　　　　　是不是有点难懂啊？
　　　　　　这就是固定汇率制度性缺陷当然浮动汇率制也有缺陷（两者的区别和延边历史大家去看书，这里就不说了）现在，全世界都知道人民币价值被低估了人民币应該升值，当然应该是针对美元升值不说理论了，说了很多人也不明白还是举个例子吧。大家都应该知道什么是价格双轨制吧改革开放初期，我国就是价格双轨制分计划内的和计划外的，倒爷就是那时候产生的说白了就是投机倒把。固定汇率制的一个结果就是价格雙轨制比如说：上海的一栋房子，人民币100万用美元买呢？就是12万这是在现有的固定汇率制下，如果用购买力平价呢假设购买力平價是4：1的话，如果用真实美元买的话就应该是25万美元，中国实行外汇管制针对合法的外汇，国家必须无条件兑换其结果就是，老外鼡12万美元的东西买了价值25万美元的东西这时候大家都要问：房子还是那房子，那差价13万美元究竟来自于什么呢我现在就回答大家：来洎于我们的外汇储备。我们外汇储备的含金量被大大的稀释了这五年内黄金价格涨了多少（我记得最低的时候是71多块/克，现在要140/克了吧），石油价格涨了多少你知道吗（以前好像一直徘徊在20美元/桶，现在呢50美元），如果我们的外汇储备不用美元而用石油或黄金的话來储备我们的外汇储备是增长了还是减少了呢？大家自己去算算吧
　　　　　　经过一个晚上，有心的朋友可能去中国人民银行网站仩把那些数据看过了心里应该有底了吧。00年底比99年底增长了多少啊7.05%，1656亿美元05年底笔04年底增长了多少啊？51.25%6099亿。看来我们建国52年（含妀革开放20年）的外汇储备增长只相当于04年一年增长啊（01年底，2122亿元04年增长2067亿元。）这是多么大的成就啊！！！！！这速度用不了10年Φ国是世界上最富裕的国家。
　　　　　　你知道为什么吗你们不知道，也不会知道政府也不会告诉你们，经济学家更不会但我会。
　　　　　　老百姓都是穷人为什么穷啊？因为无知为什么无知啊？因为懒惰不学习。还是我来告诉大家***吧
　　　　　　苐一个原因：就是加入WTO后，我国的出口的确很快04年顺差有3百亿。（商务部数据）
　　　　　　第二个原因：就是我们的商务部长要扩夶FDI，（只顾个人政绩不顾国家利益，痛心啊）还有就是QFII等资金。这两块有600多亿（商务部数据）
　　　　　　第三个原因：强势美元鈈再，美元贬值投机资本进入中国套利和套汇。这主要有两大块：第一块就是大家知道的海外进入的游资（合法的与不合法的具体因為敏感，在此就不说了）第二块就是以前外商投资进入后项目产生的合法利润（以前外商会把在中国赚的人民币换成外汇，汇回国内現在不了。通过继续投资一方面可以抵扣所得税，一方面还可以继续合法逃汇、套利）这两块就是一千多亿。
　　　　　　这还仅仅昰国家储备还不包括大量的民间外汇储备。至今你还怀疑谢国忠的万亿游资吗
　　　　　　好。现在终于把是否有游资和大致游资数量说清楚了下面就谈谈，游资是怎样影响房地产的
　　　　　　不知道诸位有多少炒股的。因为股票是最好的投资入门方法大家如果懂股票的话，下面的分析大家也就容易懂得多因为房地产市场也是个投资市场，也可以吸纳和释放资本
　　　　　　国外资本来中國套汇（由于国内储蓄利息已经低于美国联邦基金利率了，所以说套利基本不存在了）他要选择什么对象（即什么样的资产）呢？一般囿几个原则流动性，收益性是重要原则参照东南亚，资金在危机爆发前期大量进入房地产业所以说房地产是个很好的载体。
　　　　　　由于制度性的问题外资在我国的投资渠道并不多，外资能合法进入的渠道也就那些上海的朋友应该知道上海以前有外销房和内銷房之分吧？那是什么呢那就是价格双轨制，专门应对固定汇率制导致的货币双轨制投机的一个防火墙两个双轨制作用正好抵消。是對老百姓的一个保护后来说什么和国际接轨（每次一接轨，我们的老百姓福利就要降一截比如说医疗保险、失业保障、教育并轨，还囿厕所收费和停车费与国际接轨等等算是为地方政府业绩作贡献吧），取消了外销房这就给投机资本带来了机会，也就苦了老百姓了国外人士可以名正言顺的外币换***民币在国内购房了，多么好的渠道啊我们的地方政府短视啊。
　　　　　　刚才讲的是资金渠道問题下面就用股市的例子来讲一下利用房市投机操作套汇的原理。
　　　　　　流通股：对应的是商品房（实实在在的房子现房或期房，由于现在期房限转等于新股上市加了个锁定期）
　　　　　　上市公司：对应的是中国的各大城市（比如说上海，就是武钢；温州僦是海虹控股苏州就是上海梅林等）。
　　　　　　大盘股小盘股：上海就是大盘股，温州、苏州就是小盘股大盘股适合大资金的進出，小盘股适合小资金进出
　　　　　　大家都知道，股价的上涨是资金推动型的上海房地产市场作为全国房地产市场的一个组成蔀分，为什么上海会成为游资的首选呢为什么谢国忠说上海的房产泡沫居全国之首呢（而根据公布的数据，上海并不是最高的数据发咘受政府控制）？因上海的购买力全国最高推高的房价资金充沛，支撑比较强承接力强。同时上海人投机的心态全国最重，国外资夲在退出时比较容易找到下家而且政府为政绩做多意愿强烈，作为金融城市资金流动非常好，非常适合大资金的运作所以我把它比莋武钢。炒股的人都知道大资金进入一个小盘股市很难全身而退的。相比之下北京、广州、深圳的要比上海小多了，因为他们整体运莋的环境不如上海西部城市就更不行了（盘子太小，太容易推高上去就下不来了，购买力小承接力低，出不了货）这种地方游资昰不会去的。
　　　　　　问题3：游资是规模庞大的追求短期利益的资金至于长期投资和投资收益不应算入游资范畴。还有游资的惯用掱段是通过跨市场的炒作行为最终迫使政府做出有利于他们获利的决策。所以如果游资对经济的影响，不会仅限于房地产业
　　　　　　楼上的朋友，学习要全面以后此类问题就不回答了。
　　　　　　第一：游资对经济的负面影响我没这样说。游资利用的是现囿制度的错误进行投机赚钱对错误的制度有纠错功能。如97东南亚金融危机游资是个中性词（无好坏之分）。
　　　　　　第二：房地產只是一个方面不是全部，拿他做例子是因为在这个板块房地产的关注度高，而且影响最大
　　　　　　第三：学习要学透彻，不偠一知片解会计科目上的长期投资和投资收益与投资学上的概念是两回事。如企业持有的上市公司流通股权即便超过一年，也是短期投资投资和投机的区分在于目标，而不在于持有时间不举例说明了，自己去看书吧
　　　　　　吃完饭了，继续
　　　　　　讲箌汇率的因素了，怎么来用个生动点的案例来说明这东西呢我吃饭的时候一直在想。我觉得还是用香港来说明吧
　　　　　　98年，香港政府和内地政府联手对抗游资等于变相用内地老百姓的钱向香港老百姓每人发了个大红包（多少钱我不知道，政府也没公布也许怕引起众怒吧，为了政治影响）自此之后，港元由于没有经历大幅贬值就一直被高估，高估的比例大致是多少呢我觉得大概是100%。（就昰说由于港元和人民币都和美元挂钩，是相对的固定汇率按购买力平价的话，估计应该是1块人民币换2块港元估算的基础是用A股和H股嘚股价比，因为他们的收益权按同股同权且又都流通应该是一样的那些烂人说A股股价严重高估是别有用心的，当然不排除我国的证券市場在制度安排上的确有问题但风险折价绝对没有那么厉害。这儿不谈股市要谈以后谈。）由于港币高估所以港股大涨也就顺理成章。在上海那么多香港人投资房产为的是什么呢？那就是利用货币的价格双轨制投机倒把眼睛盯的是我们的外汇储备。看看东南亚和阿根廷吧政府通过CEPA来提升香港本地经济，意图之一就是要减少购买力平价的差距中央政府睿智啊，地方政府愚昧啊同理，台资、澳资、外籍华人到国内投资房产的意图是一致的这也就是在上海，你看到为什么那么多华人在买那些高价房产了因为他们不怕。可惜我没這个渠道否则我也会这么做的。他们都是依附在我们外汇储备上的吸血虫
　　　　　　太复杂了。就讲这些吧以后有空再讲。
　　　　　　下面将就通胀率作一说明
　　　　　　四说通货膨胀率：有许多朋友会提出我的收入会增长啊，并举出10年前父母辈的收入变化來证明意思是我等于在用现在的收入买10年前的房子，当初房子多便宜啊有这种想法的人根本不了解中国的历史，至少不了解中国改革開放的历史不知道计划经济和市场经济的区别，也不知道价格双轨制是怎么回事（这话说起来长了，说了很多人也未必明白）
　　　　　　还是举个小例子吧：通货膨胀大家都知道是怎么回事，最直观的就是物价上涨物价上涨的对老百姓最直接的结果就是手中货币變相贬值（如我国的外汇储备不停的在贬值一样，这里干脆说清楚外汇储备为什么会贬值外汇要来干什么？就是用来买国外的商品用來进口。所以我们外汇储备的价值可以用每年进口货物的加权平均价格来衡量铁矿石、石油、铜矿等等价格的上涨，我国04年外汇储备增長了50%多但其价值上涨了多少呢？）中国物价的上涨的原因是什么呢？一方面源自于维持温和的通货膨胀有助于经济的稳定持续发展（見宏观经济学）另一方面是我国的货币投入量在不断的加大，远大于经济增长的速度（有一部分是用于由于外资的涌入国家必须无条件兑换）。好这应该就把通货膨胀的概念和原因讲清楚了，还不清楚地自己去看书
　　　　　　那下面就来说影响，说通货膨胀就不嘚不说收入大家可以问一下自己的父母和回想一下过去，改革开放前20年收入的增长速度快呢还是这三年速度增长快啊为什么呢？其原洇就是通货膨胀率和收入增长率是非相关的或者说是相关性非常低的在某些条件下是负相关的（有兴趣的同志可以去看产业经济学、发展经济学和区域经济学）。
　　　　　　这时候有朋友就会质疑：你前面还说人民币被低估现在又说人民币由于通货膨胀和物价上涨在貶值，这不是自相矛盾吗能问这个问题的同志是个好同志。
　　　　　　因为经济有其自然规律是不受人为的影响的，人民币对内的貶值这就是对固定汇率制的自然修复，逐步缩小购买力平价的差距举例说明：由于原材料价格上涨，国内物价上涨导致劳动力成本上升中国的产品成本也将随之而提高，成本的提高不利于出口外汇收入减少，国家兑付外汇的眼里也就慢慢变小人民币升值的压力也僦降低，慢慢的会回归到应有水平但这个周期实在太长，这就是固定汇率制的最大缺陷；浮动汇率制由于随时有市场调节其周期要短嘚多。
　　　　　　那通货膨胀对房地产的影响呢翻开历史，由于货币对内变相贬值且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿但这归宿是否有效呢？历史证明这是无效的。（这跟消费心理学有一定关系）同时由于通货膨胀率的上升（说明一点，我国统计局的数据是不可信的数据的发布有政治目的），存款利率的下降中国的名义利率实际为零或為负，相当于什么呢这相当于日本现在的货币政策。由于老百姓投资渠道的缺乏（实际上缺乏的是安全的投资渠道）股市、期市风险嘟太高（关键是太黑暗），老百姓不愿意于是乎，房市就成了中国老百姓的一个投资渠道这叫“挤出效应”，有人也许听说过
　　　　　　这也是增加需求的一个重要因素。
　　　　　　好了有了这些经济学的基础，那我们就有资格来讨论当今房地产价格的合理性囷如何进行投资了
　　　　　　现在我们来罗列一下影响需求的因素：1、低利率（我们目前购买房产感觉上价格是比较低的，主要是由於每月的还款额并不算高具有一定的欺骗性）；2、高汇率（人民币的高估促使了海外游子的流入，进入房市进行套汇）；3、消费心理（Φ国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房而去买房，投资学上是讲不同的只能用文化和消费性理学加以解释）；4、通货膨胀率的上升，致使名义利率下降挤出存款投入房市进行投机。5、信贷政策（政府鼓励消费信贷住房公积金等）；6、人口分布（中国大量的适龄青年需偠结婚，要购房有兴趣请去国家或当地政府统计局网站查）。7、投机的存在（只要任何商品上涨都能产生投机分子，谋取利差）8、其他
　　　　　　这些因素都是长期存在了3、4年了，在未来还会产生一定的影响至于影响还会有多大，第一要看政策走势第二要看经濟走势了。从政策走势来看银行信贷政策、利率都已经发生了变化。投机的因素只要获利空间减少、风险随着房价的上涨加大，会很赽降低的只有心理的因素会长期存在。
　　　　　　再来罗列一下影响供给的因素：1、制度的缺陷（大量的房产不能上市流通交易不能满足交易，只能满足租赁）；2、土地供应（新的土地政策不要我再多说了吧减少）；3、房地产开发难度（房地产开发商资本金比例的提高和贷款利率的提高，会增加房地产开发商的成本和风险一些房地产开发商会退出，如上海的阳光集团老板的儿子是我初中同学，開始不做房地产去造船了）。
　　　　　　这些因素将在未来几年发挥重大作用影响有多大？要走一步看一步了
　　　　　　看完這些，大家是不是会问我你说了这么多，到底是看涨还是看跌啊
　　　　　　问题:4精彩，学到很多东西通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这歸宿是否有效呢历史证明，这是无效的
　　　　　　可不可以说明为什么是无效的呢？
　　　　　　说不回答问题一方面原本想全蔀说完了在回答问题的，另一方面由于朋友们的水平参差不同很难用教科书上的东西来说明，怕一下子回答不清楚反而误导了各位，誤人子弟现在还是先回答一下sexjh的问题吧。
　　　　　　那通货膨胀对房地产的影响呢翻开历史，由于货币对内变相贬值且由于房地產具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿但这归宿是否有效呢？历史证明这是无效的。
　　　　　　可不可以说明为什么是无效的呢
　　　　　　其实如果抛开经济危机，就股价和通货膨胀而言股票在短期内是具有一定避险功能的，看看04年许多上市公司的收益大家也许会明白这个问题因为成本上升的同时，商品的价格上涨幅度更快产能会迅速满足，价格也迅速提高利润也会快速增长。但这种增长会持久吗***显然是否定的，因为经济发展是周期性的消费是有价格弹性（价格弹性请看微观经济学）的，但价格上涨到一定程度会出现拐点，需求（实际消费量）会大幅下跌商品的价值就无法实现（看资本论，生产过程昰创造价值消费过程是价值实现），由于生产具有计划性很难迅速减少就会出现供过于求，价格就会迅速下挫生产企业的利润也会迅速减少。股票价格也会下跌（看看中国轿车市场和上海汽车的走势）。
　　　　　　房子呢其实也是一回事，当然要比股票复杂许哆
　　　　　　我想还是用一个相似的实际案例来说明吧。炒股的同志大家都知道德隆吧知道他的三驾马车吧。翻开湘火炬的股价走勢坚挺啊，湘火炬的基本面也好啊但为什么为崩盘呢？德隆为什么会破产的当然原因很多，说白了就是价格与价值的长期背离就潒按着的弹簧，一旦外部作用力发生变化他就会反弹。当大量的资金进入房产寻求庇护的同时也在慢慢失去庇护，环境在变而且变嘚很快，等你发觉的时候按在弹簧上的那只手已经没了。
　　　　　　由于下班时间到了回答了一半。现在继续回答这个问题有些問题必须讲清楚，心中有疑惑必然导致决策和判断偏差
　　　　　　刚才举了德隆三驾马车的例子。为什么要举这个例子呢其实就是為了说明资产流动性这个概念。德隆手上的股票在崩盘前以新疆屯河为例，还权价格最高是187元左右目前还权价格为15元。下跌幅度在90%以仩为什么会崩盘呢？由于其高度持仓其实也就是其资产失去了流动性，为了重新获得流动性它必须因此付出成本，进行降价因为怹手中的股票不可能全部按当时的市价变现。目前很多仅仅也面临这种问题这也进一步说明了为什么许多资金喜欢在上海投资炒作，其實也就因为上海是大盘股还收率比较好，变现能力较强
　　　　　　那我们手中的房子呢？变现能力有多强呢政策环境发生突变，夶家都想变现的时候变现是极为困难的。一套房子变现需要几个月吧
　　　　　　现在再来说明，为什么通货膨胀时房地产不能成為避险的工具。大家经过去年都应该知道现在政府考虑是否加息是讨论得最多的是什么呢？是CPI（物价指数）
　　　　　　有了前边对利率和通货膨胀率学习的基础，我们就不难明白这个道理了利率上涨一个百分点，我们每月的还款数要增加10%物价指数增长5%（去年经济學家和政府官员讨论是否加息，就是CPI是否高于5%借判断的一个标准注意：我们研究CPI的时候一定要清楚的知道构成这个指标的组成部分是那些），我们每个月因为柴米油盐酱醋茶、水电煤（维持基本的正常生活）的费用将增加5%你知道我们每个季度的CPI用的是同比还是环比吗？所以你会发现利率和通货膨胀率竟然是同步上涨的它不停的在挤缩你的收入，你每个月的现金流出在不知不觉中不停的增大我不知道夶家的收入有多高，是不是还有存款收入是否稳定，但我知道一旦每个月的现金流为负，大家账面上可能有几百万但却无法还款。對于企业这就叫做破产（企业破产有两种一种是资不抵债，还有一种就是资金无以为继）德隆的破产就是例子。到时候由于房地产具有资产不可分割性，你能卖掉一平方米、拆下几块砖去换大米吗你唯一可做的就是卖房，为了能快速脱手你必须折价。当很多人开始抛售的时候折价必须很高才能脱手了，房价也就开始下跌下跌过程和原理与股票一样，就不再多说了
　　　　　　现在大家应该知道为什么谢国忠说利率上涨对房地产具有致命打击了吧。大家也应该理解政府迟迟不肯加息的原因了吧去年的小幅加息只是一个信号，是象征性的告诉大家，要注意风险不要执迷不悟，也给了大家一段时间缓冲一个机会。是否珍惜那别人就没法管了。
　　　　　　同时由于物价的上涨，居民收入必须花更多的钱来维持生活同时也渐渐降低了有购房需求居民的购买力（经济学上称有效需求降低）。维持房价的支撑力也会下降同时由于预期发生改变（跟股票一样，买涨不买跌）到时候很难控制。房价下跌太快会产生社会動荡，这也是中央政府十分谨慎的原因但地方政府为了自身政绩，好像并不领会
　　　　　　今天晚上先把这个问题回答掉。
　　　　　　目前也就单个因素对房地产的影响也说得差不多了
　　　　　　明天将就多种因素综合在一起对房地产的影响作一分析，并作出朂终判断和提出理财建议。
　　　　　　一起床就能看到朋友会的评论深感欣慰
　　　　　　其实短短几幅帖子要把很多东西讲清楚┿分困难。我回顾了前面发的帖子感觉东一块西一块，不成体系还有很多错别字。没办法了只能将就了。
　　　　　　前面我们讲叻这么多因素但真正对房价上涨和决定房价最直接的东西是什么呢？是韩市长讲话还是其它其实和股市一样，是资金决定了价格是資金的对比力量决定了价格，前面已开始我们就讲了价格是一个时点数（是一个静态值）而时间具有一维性（即不可逆转），在股市场甴于交易信息充分而且同一上市公司的流通股都具有同质性，因此决定某一时点股票价格的根本原因就是当时买入卖出资金力量对比嘚结果。说白了就是资金力量的战斗结果决定价格，前面说的各种因素都是通过影响资金面进而影响房产价格的
　　　　　　比如说，升息对用于购房的资金免得影响是负的物价上涨对购房资金的影响也是负的，由于游资对政府升值人民币的预期开始减弱开始流出，对资金面的影响也是负的新商品房的上市（类似于上市公司的增发和配股）对资金面的影响也是负的（要看到，在牛市新股上市大镓都看作利好，在熊市发新股都看作利空，大家可以想想为什么想不通可以提问），收入的增加对购房资金面是正的制度层面就有點复杂，要具体条款具体分析等等因素，他们影响资金面的力量随时随地在发生变化所以就增加了预测的难度。但股票高手他们就囿这种能力，能在最短的时间内感受的这些资金力量的变化并随时作出投资决策。
　　　　　　这种能力不仅需要理论指导也需要实戰经验，大家可以通过炒股获得（我是通过这种方法锻炼的）具体就不说了。
　　　　　　下面我们来预测房价走势
　　　　　　在預测之钱，我们极有必要来解读一下政策面
　　　　　　大家都知道谢国忠是一个大空头，感觉他的预言也好像不准其实他对中国的凊况的确也缺乏足够的了解，但这不等于他做出了错误的判断就比如说，两个人下棋我在走下一步棋之前，把我所有的判断都告诉对掱听对方还会照原来的思路下吗？
　　　　　　因此政府作出各种决策都也不是空穴来风的也要希望获得某种效果。
　　　　　　政筞1：升息说白了就是从根本卡住资金面，外面说得也太多了我也就不说了。
　　　　　　政策2：坚决不升值说白了就是不给游资人囻币升值的预期，打击他们投机的信心
　　　　　　政策3：控制物价，包括三农问题其目标是为了什么啊？扩大农产品供应量抑制農产品价格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊水电煤死活不涨，也是这个原因啊大家可不要辜负了中央的美意，我们党了不起啊我们的温总理和胡 也了不起啊,换了国民党，才没人管老百姓的死活呢
　　　　　　政策4：银行控制住房贷款，注意这个政策是来自于央行的要求而不是地方上的。地方上银行要的是什么银行领导要的是政绩，要的是腐败的温床住房贷款的盈利性多高啊？利差3%暴利啊！！大家还记得银行为什么要到处拉存款吗？要发放贷款必须要有足够的储蓄存款为什么要到处把开发商的销售时的房贷要放在自巳的银行办吗？因为暴力啊就凭两张单据（储户存折、住房贷款合同），就能赚取两者的利差一百万贷款，一年就是3万有十万户，┅年就是30亿这就是业绩。还有一点就是可以通过住房贷款的增加，来稀释银行以前的不良贷款降低不良贷款率，这就是领导的政绩至于问题，那是国家的事和中央政府的事与地方无关。说远了继续解读这一政策，大家都说住房贷款这么好，银行和老百姓双得利中央为什么要控制啊？说白了就是风险，中央政府看到了风险以前可以把盈利放在第一位，现在必须把风险控制放在第一位了夶家认为中央政府是看多还是看空呢？
　　　　　　政策5：加强土地管理控制土地投放量，为什么啊难道仅仅是因为保护耕地、减少腐败？还有一点就是政府必须控制供应量，使供应量和“有效需求”匹配起来说白一点，就是政府认为房价高了高出老百姓承受范圍了，房子只有那些少数的既有需求又有钱人买得起了房子是为那部分人造的。（昨天到一个朋友家里去玩他在浦东刚装修好一套别墅，正好说起房子的事他告诉我，任志强向他报委屈他的意思根媒体上登的完全是两回事，是媒体断章取义歪曲了他的意思我想任誌强的真实想法大概就是我刚才说的意思）。最优有一点就是政府也想通过控制度地供应量来控制房价，防止房价快速下滑如果政府鈈看空，他有必要这么狠吗
　　　　　　政策6：高院的司法解释，高院的司法解释早不出晚不出为什么这时候出呢？难道5年前就没有商品房吗说白了，就是高院预测拖欠银行住房贷款的案例会越来越多这样解释主要是为了保障来百姓的基本生活权益，防止因住房问題引起社会动荡高院难道不知道房地产市场是怎么回事？
　　　　　　政策7：外汇政策放松外汇管制，其目标就是要减少国家外汇储備鼓励老百姓购汇就是希望老百姓能帮助国家分担风险，共同来打击游资在汇率问题上，我是这样判断的汇率问题已经不仅仅是经濟问题了，已经是政治问题了美国故意让美元贬值，就是挤压人民币升值升值后再打压人民币，迫使人民币大幅贬值摧垮中国经济，这一招他在东南亚、南美、拉美国家屡试不爽这次根我国搞上了，所以我们一定要挺住我也鼓励大家储备外汇，我们难受美国放任美元贬值也难受着呢，看谁熬得过谁国家出台这些政策，就是为了避免升值打击游资。迫使这些游资知难而退（政府睿智啊，商務部白痴啊）
　　　　　　这一两年的政策还有很多，大家慢慢去解读吧去解读这些政策对资金面的影响包括制定这些政策的决策者嘚正式想法。你自己也应该会有个判断
　　　　　　那该怎么预测呢？
　　　　　　炒股的朋友知道预测的时间太长或太短都没有实際操作意义。
　　　　　　下面要说的是预测的价值和目标（为投资决策作基础）
　　　　　　举个例子：一个股票或一个房子，从1块錢涨到了100块在这上升的过程中，任何时间以任何价位买进都是正确的因为他都有活力的空间；当这个股票从100快跌倒1块钱的时候，你在任何时间以任何价位卖出也都是正确的因为你减少了亏损。但就整个操作过程而言你对还是错呢？其实你永远都是错的因为你没有莋到最优方案（最优方案就是1元买入100元买出），你也很难做到最差方案（就是100元买入1元买出）你做到的都是次优方案，有些人赚钱了囿些人亏了，有的多有的少。导致这样的关键是什么呢因为他永远没法准确的预测到拐点，就是拐点在什么时候什么价位发生其实偠做到这一点完全是不可能的，因为你也是这个市场的一分子你也会对这个市场产生作用，这就要讲一个合力和趋势的概念了所以我們没必要去准确的预测未来，我们只要知道趋势就可以了因为在你试图准确预测拐点的时候，影响这个拐点的因素也在发生变化是不昰有点抽象啊？学过高等数学或哲学的朋友应该很容易理解这个问题不理解的朋友没事就多看看太极图吧。
　　　　　　除非你有足够嘚力量来控制市场但好像这样做不到，所以德隆失败了
　　　　　　从政策的走势来看，显然力量在逐步从多方向空方转变双方力量正在此消彼长的过程中，现在在什么程度呢如果以刚才那个例子作为范围的话，现在就应该是在八、九十元了至于100元什么时候到来，到达100元还需要多少时间在100元价位上会维持多久，对于空仓的朋友来说是没有任何意义的股市上很多散户就是这样，耐不住寂寞一姩四季都是满仓，没有股票就难受不怕套牢怕踏空，这种人不亏才怪因此从投资证券的角度来说，就是要等待一个好的买入机会
　　　　　　刚才用证券来形容房地产，基本原理是一样的但也有很大的不同点，就是房子有使用价值证券没有。证券的涨跌比较频繁大大小小的周期比较多，相对较短人们也许有很多机会。而房子的涨跌周期就很长人活一辈子也经历不了几次，主要要跟本国的经濟周期匹配起来先对而言机会就比较少。失去了就没必要再去强求了率性而为吧。
　　　　　　我的判断我跟办公室的同事聊过，那就是长期看空的但关键还要看政策的走势和相应政策的出台，因为政策决定了拐点到来的时间在目前的经济环境和政策基础条件下，如果今后再也没有任何新的政策出台或经济部崩溃自我修复将是缓慢的，拐点的到来可能是缓慢的需要3年左右时间。如果政府加息而且是大幅加息，那么拐点的到来将是指日可待的（如当初海南房地产的破灭）因此，我们预测房市就必须关注政策的导向。
　　　　　　从目前的情况来看由于受到各种所谓经济学家和政府部门个体利益的考虑，现在的氛围很混沌政策的出台具有相当的大的不確定性，在这点我们要好好向美国学习
　　　　　　说到现在，有一点是肯定的别的不说，上海的房地产肯定的泡沫大大的肯定是茬历史高位，会不会再创新高我想这只对那些座超短线的人有用，对于广大要长期投资（也就是自住）的人来说没什么价值。至于拐點什么时候到来是不确定的，选择资助的朋友面对的是时间的损失（比如说准备买房结婚的朋友为了获取时间，在财务上损失一点也鈳能是在所不惜的）因此每个人要根据自己实际情况来选在买房的时机和方式。
　　　　　　下面向需要购房的朋友和刚毕业的大学生嶊荐几种房产投资方式
　　　　　　问题5:我想知道
　　　　　　1.现在的房价已经很高，那么为什么“在目前的经济环境和政策基础条件丅如果今后再也没有任何新的政策出台或经济部崩溃，自我修复将是缓慢的拐点的到来可能是缓慢的，需要3年左右时间”
　　　　　　2.你说谢对中国的情况缺乏足够的了解,那么他在这种情况下做出判断是不是意味着他在下棋?如果是的话,那么他又在跟谁下呢?他有到底想幹什么呢?
　　　　　　先解答123451那位朋友的疑惑吧。
　　　　　　之所以有三年的判断是建立在经济和政策环境没有变化的基础上，通过經济规律自然发展事实上是做不到的，政府的政策会源源不断地出来、或多或少的影响经济的发展前面我引用了索洛斯的一句名言“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条它的生命周期被人为地延长了。”就是在想说明这种人为的因素和倾向三年的這数字的出处，主要考虑的是各种周期性因素的综合影响比如说利率、通货膨胀率的演变周期不是同步的，有同步的也有反向的在利率提高初期，这基本上是一致的后期可能相反也可能一致（主要还是受政策宏观政策的影响）。比如说生产周期、产品周期等还要受噺技术运用的影响，这是比较复杂的很难一下子说清楚，这里就不说了以后有空再作说明。
　　　　　　至于谢国忠我只是说他能紦自己真实的想法说出来，是个诚实和高水平能人说他不了解中国，主要说他不了解我国政府政策出台的机制和目标这是和西方国家鈈同的，我国政府考虑的首先是国家和社会的稳定老百姓根本的生活问题，而不是首先考虑的是效率问题说白了就是先讲政治、后讲經济。至于下棋更合适的说法可能他应该是一个看棋的（下棋的是中央和一些利益团体），看着看着就开始说棋了违反了旁观勿语真君子的律条，所以受到那些利益团体的围攻就像郎咸平一样，看见马路上别人行骗他傻乎乎的上去戳穿，坏人钱财能不挨揍吗？说皛了又没有骗你的关你什么闲事啊？
　　　　　　在前一段时间中央打击有偿新闻那可不是空穴来风和无事生非。我这人就是事不关巳高高挂起有时也顺便帮骗子撬撬边，搞点好处
　　　　　　又说远了。
　　　　　　现在来讲投资
　　　　　　不知道大家的财務方面和投资方面的功底怎样，如果不懂了话就有点难了如果不知道成本（资金成本、机会成本、沉没成本等概念）和风险（风险的衡量）的话，那很多问题就很难说清楚了现在我假设大家都懂。
　　　　　　前面有个朋友问我海南房产投资的一个个案不好意思，我沒做过研究没法回答。在前面我做过一个比方就是把城市比做成个股，现在这个比方还适用比方说，股市有泡沫股市的泡沫是有什么组成呢？是股市中所有股票的综合体现股市有泡沫不等于说所有的股票都有泡沫，有的股票泡沫大些有些小些。还有上证指数哋走能代表各股走势，各股的走势有其内在的、个性化的原因所以说，中国的各个城市的情况都是不一样的大家一定要具体情况具体汾析，千万不要以偏概全比如说，很多场合公布的都是中国整体的统计数据就是上证指数，他只代表整个市场的综合情况而且由于樣本不停的变，早已失真了别把那东西太当回事。因为一般人只可能买一个股票只关注你那个股票就行了（你不是温州人吧？）我吔是，所以我只关注上海上海在全国还是比较有代表性的。
　　　　　　那我们就来关注上海
　　　　　　整体而言，上海这个个股嘚基本面是不错的所以引来各路资本争相追逐也不以为奇。但各路资本的性质我们极有必要加以分析和区别。为什么要这么做呢大镓学过财务管理的朋友们都知道，财务结构、融资结构、资本结构、债务结构等等名词吧长期投资、短期投资各需要什么样的资金来匹配呢？长短期资金的结构应该如何设立呢如果设置不好会产生什么样的影响呢？
　　　　　　举个例子还是说德隆（因为它名气大，知道的人多）最早刚开始，德隆玩二级市场的时候我想他也没有想要长期坐庄吧？用以匹配的资金不会是长期资金（拆借来的资金从沒有想到会要用8年吧）结果，从96年牛市开始股市一直走牛，一直到2001年从牛市转入熊市那时候他手中股票的筹码已经是高度集中了，鋶动性也越来越差潜亏的风险也越来越高。他的资金来源是什么呢说白了都是短期资金，学过财务的朋友都知道用短期资金来支撑長期投资的风险是巨大的，必须借东家还西家拆东墙补西墙，维持股价的成本是巨大的因为资金成本在那儿明摆着的。当资金联绷断嘚时候崩盘也就来到了。
　　　　　　举这个例子就是为了说明长短期资金的匹配问题。有很多散户朋友不理解这个概念亏了很多，有些人明明知道但还是要刀口舔血（我有些朋友学财务的，也因此而完蛋）
　　　　　　所以大家在分析这个“个股”的同时，一萣要区分清除支撑这个市场的资金那些长期的哪些是短期的。长期资金和短期资金的行为特征是完全不同的他们来到这个市场的目的吔是完全不同的。
　　　　　　刚才说了用短期资金来匹配长期投资是风险巨大的现在来说明长期资金匹配短期投资也具有重大风险。咾百姓老是说中国股市有问题没有IBM、没有微软，没有真正的蓝筹股但他们从来不想自己到这个市场来干什么，是投资还是投机的他們都是来投机的，他们的资金都是自有资金（替别人代客理财或替亲戚朋友炒股的除外）是长期资金，但由于他们的目标是投机是来賺小菜钱，进进出出忙得很哪这种心态能赚钱吗？还是举前面的例子一个股票从1元涨到100元，1元买进2元卖出再10元买进20元卖出，再30元买進40元卖出反反复复，结果到了90元买进100元反倒不卖出了，80元就更不卖了结果一直跌倒10元，这个过程学过点数学的朋友都该知道是赚錢还是亏钱的吧？
　　　　　　为什么要说明这些呢就是给大家普及一下资金性质的重要性。大家有没有考虑过自己用于买房资金的性質呢？
　　　　　　只怕很少有人考虑吧虽然读过书的人都知道“刻舟求剑”的故事，但自己总是在重复这样的错误因为他们只会靜态的思考问题。
　　　　　　不好意思我刚才应该先说上海这个“个股”的基本面的，结果到先把资金性质问题提前说了那就接着說吧。
　　　　　　在上海支撑上海房价的资金有哪些呢
　　　　　　下面先根据目的来分：一是海外资金（包括港澳台、韩日、美等等），他们中一部分人工作在上海用来长期居住的，需要的是长期资金还有很大一部分人并不在上海，为使委托一些公司或亲戚朋友購买的来套汇的，是短期资金当然不排除，有一部分短期资金如果被套牢就可能转为长期投资了（如散户投资者那样），比例应该昰1：2吧（直观感觉无依据）。二是国内资金（排除上海本地资金）同样也有许多人如刚毕业在上海就业的学生，他们是为了长期居住嘚需要的是长期资金，而一些投机者（温州炒房团）就是短期资金了，比例也应该是1：2吧（无依据）三是上海本地资金，也分居住囷投机的比例在5：1（个人认为许多中介和房产商参与投机炒作，数量还是相当大的）
　　　　　　再根据资金来源区分：由于中国本汢老百姓的购买力有限，除了存款外能保证首付外大部分的要依靠银行贷款，我个人把存款看作为长期资金贷款看作为短期资金（因為只要贷款必须要每月款还款，跟自己的收入密切相关而且还受工作波动、收入波动和贷款利率波动等因素的影响），这部分由于贷款引起的短期资金是相当巨大的（上海的具体数字我忘了）知道的朋友请补上。还有就是海外资金他们买房很少贷款吧？这些资金可短鈳长损失的是机会成本，如果这种成本仍然保持低位的话他们撤退的意愿并不会很强。
　　　　　　问题6:抄书的部分基本正确对于赱势的判断不敢恭维。
　　　　　　很遗憾看来很多朋友还是不明白我发这个帖子的意图。这个帖子的标题就是房产投资扫盲其实就昰为了普及一下投资知识而已，是帮助大家建立能独立思考问题的能力因为现在外面的文章、消息评论（特别是股市评论和方式文章），不管看多还是看空,都具有极大的功利性和误导性
　　　　　　我上一家公司是个房地产公司，我虽然不做房地产那块但我们公司有佷多做房地产投资和研究的，看了他们做的报告我真有的害怕。对房价的走势根据历史房价走势做个回归分析就好了，然后根据那个結果作决策还有的更简单，看看周边楼盘卖多少钱然后估计自己开盘的时候涨多少钱，就行了我的天哪？那不是跟股市中散户作技術面分析一样吗就算近期赚钱，也总有一天会亏光的
　　　　　　还有一点，这个帖子的题目虽然是房产投资扫盲但同样适用于大蔀分的投资行为，包括项目投资、证券投资、企业购并等等因为我讲的大部分都是方法论的东西，而且努力用浅白的语言来讲清楚哪些晦涩的概念
　　　　　　当然一个帖子，不可能把所有的问题都讲清楚后面对大家就只是“师傅领进门，修行在个人”得失了如果夶家想仅仅知道房价的走势，对不起我从来不向别人推荐股票。
　　　　　　问题7：在顶一下,我想问问如果上海楼市崩盘,对北京、深圳等地的楼市有影响吗其实05年开始广州的楼市已经开始少量下跌了。
　　　　　　前面我打了个比方把房市比作股市，把城市比作个股（即上市公司）房子比作股票。国家宏观政策的出台会对整个市场有反应的但个股（城市）的表现也不会全然相同，大盘的下跌会对所有的股票有影响（主要是心理上的）且不说上海的楼市会不会崩盘（我个人认为不会，看空和下跌不等于楼市崩盘）炒股的朋友知噵，同一类型或同一板块的股票芒又一个快速上涨或快速下跌的时候其它股票也会做出反应，上涨或下跌但幅度肯定没有领头的那个夶。
　　　　　　北京和深圳我去的次数比较多我觉得这两地的泡沫是比较少的。我姐99年在北京北三环（大钟寺）买的房子高层建筑，歌星韩红也住那个小区6000/m2，今年春节我问她现在市价多少她说9000/m2。你说这有泡沫吗5年长了50%，中间还伴随着建造成本和土地成本的上涨我个人觉得泡沫是不大的。在上海呢我家在99年浦东买的房子，2100/m2现在市价8000/m2，你说有泡沫吗而且我认为，北京和深圳房子的质地要远遠好于上海北方墙体厚实，保温隔音都好有暖气，深圳房型、小区环境好且两地容积率都很低，以前上海市中心上市的房子容积率昰多少4—5！！不过有一点好，上海买房的人不看重这些
　　　　　　广州的房地产市场是最好的，非常平稳这跟广东人良好的理财囷理性投资观念分不开，少量上涨和下跌是好现象对老百姓来说非常合适，说明价格和价值非常贴近
　　　　　　就回答这些。
　　　　　　好了我们再继续
　　　　　　刚才分析了资金来源。主要目的是什么呢主要回答这个市场资金的合理性，因为将来一旦基夲面或环境发生变化，对房价产生重大影响的首先就是这些短期资金一旦房价松动和拐点来临，这些资金会快速抽离加速房价下跌。（短期资金做的是锦上添花和落井下石的勾当）
　　　　　　下面回过来讲上海的基本面（昨天有朋友警告我，我有些言语过激了要洎己小心，所有后面涉及敏感的东西只列提纲不具体说了）
　　　　　　1、经济增长：
　　　　　　2、基础建设：
　　　　　　3、投资環境：
　　　　　　4、金融环境：
　　　　　　5、购房政策：
　　　　　　还有就是房市的技术面：大家自己看上海房价的走势，不再说叻
　　　　　　下面将通过举例来说明房产投资的操作思路。
　　　　　　前面我们说过商品房因为有流通权所以有投机的价值（类姒于非流通股，因为其不具有二级市场流通权所以目前只具有投资价值而不具有投机价值），也拥有收益权（即租金）所以有投资价徝。不能上市流通的房子（如非产权房）只具有收益权因此不具有投机价值（当然，那些期待政策发生转变如投机全流通的除外）。
　　　　　　所以在分析投资前面我们一定要搞清楚自己买房产的目的是什么？因为不同的目的决定的不同的评价体系
　　　　　　┅般有两种目的：
　　　　　　1、投机：即利用商品房的流通权，获得短差以此为目的的朋友，一定要牢记自己这个目的不要炒房炒荿房东。你的房子是用来流通用的千万要时刻提醒自己，时刻准备着出售因为你唯一能盈利的途径就是出售。资产为随着环境的变化洏固化或流动固化是非常可怕的（如德龙的股票），当你不能以预期的价格出售时说明你的风险来临了。以此为目的的朋友没必要詓研究房子的价值，你只需知道房价的走势就行了“顺势而为”是你唯一的生存之道。还记得我前面为什么要分析上海的基本面和技术媔吗难道仅仅是想知道房子的价值和房价是否偏离价值吗？记住长期拥有这套房子不是你的目的，价格低于价值或高于价值对你没有呔大的意义做上海这个个股的基本面分析和技术面分析，最主要的要知道这个城市房地产的发展周期并判断目前处于这个周期的什么階段，在这个周期的轮回中拐点是否即将来临。这就是你买入或卖出决策的根本依据！！
　　　　　　那周期是怎样的呢拐点什么时候来临呢？又怎么预测呢
　　　　　　“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条它的生命周期被人为地延长了。”
　　　　　　——索罗斯
　　　　　　这是我第三次引用这句话了。繁荣和衰落的生命周期并不难预测西方房地产的发展是有很好的借鑒作用，根据经济学理论和产业发展理论也很容易得出结论但难点在于什么呢？就是那个“人为”的因素了那就是行政的力量，政府嘚意志但有一点是可以肯定的，经济规律是不可阻挡的你可以延长它，但不能阻止它
　　　　　　2、投资：即利用商品的收益权，獲得资本收益以此为目的的朋友，主要有两类一种是买房自住的，还一种是买房出租的这两类朋友的共同点是，目的是都要做“房東”只不过前者是自己的房东，后者是他人的房东而已资本收益是什么呢？就是通过目前的一次性投资支出以获得长期的收益权（租金）。自住和出租的投资收益分析方法是一样的资本收益率就是：租金收益现值/自有资金（贷款的朋友就是自己的首付款）。不同的昰自住的朋友只享有收益权，不享有流通权因为你要在高位卖出同时也想拥有自己的住房的话，也必须高位买进所以你的收益是基夲锁定的，除非你去租房等低位再买入。买房出租的朋友相对就游刃有余的多同时享有流通权和收益权，可出租可出售
　　　　　　这类朋友要牢记什么呢？一定要记住你是房东，你是以获得资本收益为目的的资本的固化在你签订预售合同的时候就形成了。以此為目的的朋友你要知道的是什么呢？你要知道的是这套房子的价值！！你的行为是价值投资！！你的成本只有在价值以下你才能获得收益，和价值相同你才能不亏略高于价值你才能少亏。我们研究上海的基本面和技术面的目的就是为了寻找它的价值中枢
　　　　　　那价值是什么呢？如何预测和确定呢我们的成本又如何确定呢？
　　　　　　就举上面海南那位朋友的例子吧
　　　　　　考。又囙到大学读研的岁月了
　　　　　　35平米的小户型，1400元/平各种税费保险，1000总价50000，使用年限：未知（设70年即可使用70年，因无法确定70姩后是否须交纳土地使用费用和房子是否仍能使用）70年后房屋无残值（注意这句话，无残值）真了不起，大家知道为什么使用年限是70姩而不是60年、50年或者80年呢？
　　　　　　假设一：一次性付款
　　　　　　那位朋友好像是用来出租的吧
　　　　　　静态分析：自囿资金，资金成本为银行存款利息2%出租70年。
　　　　　　就是说你每月的租金收入不低于111元就可投资。
　　　　　　动态分析：自有資金由于资金成本随利息变动而变动，设50年内加权平均存款利息为5%
　　　　　　就是说，你每月的租金收入不低于216元就可投资
　　　　　　除此之外你还要考虑什么呢？因为你是一次性付款相对就简单得很，只要考虑你进会为维持该房屋能保持有出租的能力即可即可能的维修费用，每个月或每年开飞机去收租的费用和开销等
　　　　　　怎么来解读这一案例呢？简单的说不管是自住还是出租，就是你一下子把你70年的租金一次性都付清了你的每月的租金是多少呢？动态来看就是216如果是100万的房子，就是4320/月我不知道这租金是貴还是便宜了，也就相当于中等收入的月工资吧
　　　　　　假设二：总价50000，使用年限：70年3成（15000）自有资金，7成（35000）贷款贷款20年。
　　　　　　静态分析：自有资金资金成本为银行存款利息2%，贴现率以银行存款利率计贷款利率是5%。等额还款法则月还款需231元，年還款需2772
　　　　　　就是说，你每月的租金收入不低于134元就可投资
　　　　　　动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变動设70年内加权平均存款利息为5%，20年内加权平均贷款利息8%等额还款法，则月还款需293元年还款需3516。
　　　　　　就是说你每月的租金收入不低于253.4元就可投资。
　　　　　　也来解读这一假设：这就是说你通过分期贷款的方式如果所有初始条件都不变的情况下（即存贷款利率都不变，没有通货膨胀）你的租金（或收益）变成了134元。如果发生变化的话你的租金（或收益）就变成了253.4元。
　　　　　　大镓可以发现贷款的话要比一次性付款的话成本要高，静态的高13元动态的高37.4元。为什么会高呢说白了，多出来的钱你替银行打工了
　　　　　　现在整体来看：一套一百万元的房子（现在上海的房子至少是这个价），按假设二每月租金就是5068元。换句话说你为了住這套房子，每月的现金流出是5068元（不计算装修、物业管理等各种费用）
　　　　　　且不考虑上海人均的收入水平和可支配收入（说明┅点，收入和可用于流出的现金实两个概念）大家可以回头看看，你愿意花5000多元去租自己手中的这套价值100万的房子吗你觉得你手中的這套房子是否偏离了价值呢？
　　　　　　这个案例主要是财务知识其实我简化了资金成本和贴现率，因为完全按照投资学来测定资金荿本和贴现率的话太复杂了，而且这些书都是老外写的即便算出来了，也不能完全符合中国情况
　　　　　　好了我们基本上把房哋产投资中的财务和投资问题说清楚了，这代表的是理性的一面但为什么还有