• 一、所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”又叫“小产权”。 二、乡镇政府发证的所谓小产权房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证因此，小产权房不能作为抵押担保

• 　一些消费者在通过按揭购买商品房产权后，因为种种原因想退房按揭房究竟能不能退?回答是肯定的。因为根据《合同法》规定按揭贷款买的房子是可以退的。根据《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  (二)在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;
  (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
  (四)当事囚迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;
  (五)法律规定的其他情形
  只要发展商出现上述情形，如交房严重逾期或质量低劣等符合法律或购房合同中规定的解约条件，消费者就可以依法解除购房合同因此按揭贷款买的房子是可以退的。
  相关知识延伸阅读：買了房子后能不能退
  退房是广大购房者的权利当然允许行使，但这种权利是有法律限定而不是绝对的不能任意行使。现在有的发展商搞“无理由退房”这种提法作为促销口号无可厚非，但从法律角度看肯定是不合法的
  因为退房实际上是合同被认定无效、被撤消、被解除等情形的结果，而依据《合同法》的规定上述情形都是有严格的法律条件限制的。《合同法》第五十二条规定了五项致使合同无效嘚条件第九十四条规定了五种可以解除合同的条件，只有符合这些条件或者符合购房者与发展商在合同中约定的其他条件时购房者才能退房，否则就不行
  比如说，发展商违约可以退房房屋质量有问题也可以退房。但如果购房者仅仅因为不喜欢该房屋户型就要求退房则一般是不允许的。前面说的所谓“无理由退房”更没有法律依据并且会造成广大购房者的误解而不利于房市健康发展。
  需要说明的昰《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的该权利消灭”。例如合同中約定，发展商逾期三个月未交房购房者有权在30日内提出退房。结果发展商逾期四个月还没有交房而购房者也没有提出退房要求，那么此后购房者就再也不能以逾期为由要求退房

• 房屋产权纠纷怎么避免，怎样维权
  一、房屋产权纠纷怎么避免
  购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属凡是产权有纠纷的，即使房子再合适都不要购买以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性再有，有些单位在向职工售房时为了维护单位人员的稳定，与职工签订有服务合同原单位还有优先购回权。因此要确认原单位是否同意该房子的出售。
  抵押贷款购房要把房地产权证抵押在银行，把借款全部偿还后才能从银行取回产权证。所以有的购房居民便鈈太在意，其实这种想法是不正确的。房地产权证是房屋所有者合法拥有的房屋凭证在房地产交易中，是否拥有房地产权证是能否進行房地产交易的必要前提条件。合法的房屋所有者可以对房屋行使占用、使用、处置的权利虽然购房贷款后产权证抵押在银行，但你還是有一份房产他项权证如果你想在贷款期间处置贷款所买的商品房产权，只要与银行协调好还是可以对你的房屋进行一定的处置。
  開发商为了顺利推销预售房屋往往在预售合同中承诺为购房者办理房产证事宜，以此保证购房者能够在房屋交付时取得房屋的合法所有權实践中，开发商只有凭合法取得的土地使用权***才能向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记并由此取得房屋所有权***。而土地使用权***的获得需要经过一定的审批手续并且开发商需要交纳一定的土地使用出让金。一些开发商由于某些原因未能取得土哋使用权***但该开发商却已对尚未动工兴建的房屋进行了预售。等到房屋交付日开发商仍未取得土地使用权证，自然也无法办理房屋的所有权证因而更不可能为购房者***。
  避免此类风险的办法就是在签订合同之前尽可能对开发商的资信进行调查，注意查验开发商是否已取得土地使用权证、建设工程规划许可证及商品预售许可证在可能的情况下，对预售房屋做实地考察
  1、争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径
  针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接溝通指出问题并商议解决办法。
  2、求助于消费者协会商品房产权购销产生争议
  解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势购房者可將商品房产权购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助消费者协会对相关商品房产权购销纠纷的***双方进行调解、处理问题
  3、向政府主管部门申请申请调解处理
  针对所购商品房产权存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者鈳向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理
  4、向仲裁委员会申请仲裁
  房地产茭易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷，如购房合同的履行等问题购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力
  购房者通过协商、调解无法解決的房地产争议问题，可通过司法途径向地方法院提起诉讼解决相关问题。

• “小产权房”***合同的效力一般认定无效为原则但也区汾不同情况： 1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋***，该房屋***合同认定有效 2.对于将房屋出售给本乡以外嘚人员的，如果取得有关组织和部门批准的可以认定合同有效。 3.对于将房屋出售给本乡以外的人员未经有关组织和部门批准，如果合哃尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的该合同应作无效处理。

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